Sunteți pe pagina 1din 5

Aplicaii maini.

Echipamente i instalaii IVS 220


Evaluarea unui rzboi de esut prin costul de nlocuire net
O companie deine un rzboi de esut cu 300 bti minut. Costul de achiziie a fost de 120.000 euro, i
nu a fost reevaluat. Durata de via util este de 10 ani, iar vrsta acestuia este de 8 ani. Acest model nu
mai este disponibil pe pia. n acest moment este spre vnzare un model de rzboi de esut cu 400
bti minut. Costul de achiziie al acestuia este de 200.000 euro. S se determine costul de nlocuire net
al rzboiului de esut, avnd n vedere deprecierea fizic a acestuia.

Estimarea deprecierii funcionale determinat de consumul de combustibil excedentar


Un autotractor, fabricat n urm cu 4 ani, are un consum de 30 l/100 km, n timp ce unul nou,
asemntor, are un consum de 26 l/100km. Proprietarul intenioneaz s vnd autotractorul. n medie,
acesta parcurge 100.000 km anual. Preul combustibilului este de 1,25 euro/l, durata de via rmas
este de 4 ani, impozitul pe profit 16%, rata de actualizare este estimat 12%. S se stabileasc
deprecierea funcional determinat de cheltuielile excedentare de combustibil.

Evaluarea unui mijloc de transport - abordarea prin comparaia vnzrilor


Evaluatorul are de estimat valoarea de pia a unei autoutilitare DAF. A fost analizat subpiaa specific
i au fost identificate tranzacii i oferte cu autoturisme similare, fiind reinute tranzaciile care au acelai
an de fabricaie cu subiectul, aceeai surs de energie, aceeai putere maxim i au avut loc n acelai
ora, astfel:

Autoutilitara de
Nr. crt. Specificaii Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
evaluat
1 Pre de ofert/vnzare (euro) 4300 5950 5000
2 Tipul tranzaciei ofert ofert ofert
3 Drept de proprietate integral integral integral integral
transmis
4 Condiii de finanare la pia la pia la pia la pia
5 Condiii de pia curent curent curent n urm cu 5
luni
6 Model DAF DAF DAF DAF
7 An fabricaie 2004 2004 2004 2004
8 Sursa de energie motorin motorin motorin motorin
9 Capacitate cilindric (cmc) 3920 3922 5880 3900
10 Putere maxim motor (kw) 110 123 162 184
11 Stare tehnic inferioar, cu bun bun bun
defeciuni,
caroseria
ruginit
12 km parcuri 1297348 1279719 388100 679473
13 Sarcin util maxim 2950 mai mare mai mare similar
autorizat

Evaluatorul stabilete urmtoarele corecii pentru:


- negociere 10% de la ofert la tranzacia cert
- condiii de pia a stabilit o corecie de 5% pentru comparabila 3 pentru expunere la vnzare
anterior proprietii evaluate
- capacitatea cilindric o ajustare de 10% pentru comparabila 2, deoarece are o capcitatea mai
mare dect subiectul
- puterea motorului s-au stabilit corecii de 5% pentru comparabila 1, 10% pentru comparabila 2
i 12% pentru comparabila 3, deoarece au puterea motorului mai mare dect subiectul
- starea tehnic mai bun a celor 3 comparabile s-a stabilit o corecie de 30%
- numrul de km parcuri coreciile stabilite sunt de 10% pentru comparabila 2 i de 5% pentru
comparabila 3, care este mai mic dect al subiectului
- sarcina util corecia este stabilit la 10% pentru comparabilele 1 i 2, deoarece sarcina util
maxim autorizat este mai mare fa de proprietatea evaluat
Evaluarea unui autoturism - abordarea prin capitalizarea veniturilor
S se estimeze valoarea de pia a unui autoturism, cunoscnd urmtoarele informaii privind veniturile
generate de comparabile similare: chiria lunar: 450 euro/lun comparabila A, 430 euro/lun
comparabila B: 520 euro/lun comparabila C, gradul de neocupare este estimat la 30%, iar cheltuielile
aferente proprietarului sunt de 10%. Veniturile nete efective sunt de 23.700 euro comparabila A, 25.150
euro, comparabila B i 28.550 euro comparabila C. Pentru propietatea de evaluat s-a stabilit un tarif pe
zi 14 euro, gradul de neocupare este estimat la 30%, iar cheltuielile aferente proprietarului sunt de 12%.

Aplicatii proprieti imobiliare IVS 230


Cea mai bun utilizare - Teren considerat a fi liber
1. Se consider un amplasament liber, ce poate fi folosit pentru construcii unifamiliale. Antreprenorul
imobiliar are de ales ntre dou alternative, ambele compatibile cu construciile din zon:
Utilizarea A ar fi construirea unei case mari cu o valoare de pia de 120.000 euro, inclusiv terenul.
Costul de construire este estimat la 87.000 euro, iar profitul dezvoltatorului de 20%.
Utilizarea B ar fi construirea unei case mai mici cu o valoare de pia de 98.000 euro, inclusiv
terenul. Costul de construire este estimat la 70.000 euro, iar profitul dezvoltatorului de 20%.
Terenurile comparabile au fost vndute cu 14.800 euro.
S se determine cea mai bun utilizare a terenului.

2. Se consider un teren liber de 30m x 40m poziionat ntr-o zon comercial, cu o valoare de pia
estimat prin abordarea prin pia de 150.000 euro. Studiile arat c ar trebui construit un centru
comercial sau un show-room.
Costul de construire estimat pentru centrul comercial este de 530.000 euro, iar pentru show-room de
670.000 euro, profitul dezvoltatorului de 15%, iar venitul anual estimat pentru centrul comercial de
88.000 euro i 95.000 euro pentru show-room. Rata de capitalizare este de 11% pentru centrul comercial
i 10% pentru show-room.
S se determine cea mai bun utilizare a terenului.
Proprietate construit
Un depozit poate fi nchiriat pentru o sum net de 104.000 euro/an. Proprietarul intenioneaz s
transforme o parte din spaiu n birouri i s majoreze chiria. Solicit analiza unui evaluator pentru
aceast alternativ. Costul conversiei se estimeaz la 220.000 euro i va duce la o cretere a valorii
proprietii imobiliare, care n prezent este de 830.000 euro. Evaluatorul apreciaz c se va obine o
chirie de 122.000 euro/an n urma transformrii. Rata de capitalizare este estimat la 12,5% pentru
depozit i la 11% pentru depozit cu birouri.
Metoda proporiei sau tehnica alocrii - pentru construcii relativ noi
Nu s-a nregistrat nici o vnzare de terenuri libere, n schimb au fost vndute case de vacan cu teren
n zon cu preuri ntre 75.000-100.000 euro. Un investitor n case de vacan poate achiziiona un teren
similar n zon cu 30.000 euro, poate s construiasc o cas cu 45.000 euro i s realizeze un profit de
15.000 euro. Terenul reprezint 1/3 din valoarea propietii.

Extracia de pia variant a tehnicii alocrii

Un evaluator trebuie s estimeze valoarea amplasamentului unui lot liber ntr-un cartier vechi complet
construit. Nu a mai fost vndut nici un lot liber n zon, n schimb s-au vndut recent trei propieti
construite n zon, avnd aceeai suprafa de teren ca propietatea de evaluat. Se cunosc urmtoarele
date privind proprietile comparabile:

Proprietatea 1 Proprietatea 2 Proprietatea 3


Preul de vnzare (euro) 112.000 103.000 106.000
Arie teren (mp) 500 510 500
Arie construcie (mp) 145 140 150
Se estimeaz:
Proprietatea 1 Proprietatea 2 Proprietatea 3
Costul de construcie brut (euro/mp) 400 410 420
Depreciere construcie 10% 20% 25%

Teren liber- evaluat prin metoda comparaiei vnzrilor i tehnica rezidual a terenului

Descrierea amplasamentului

lot de teren cu o suprafa de (mp): 4100


localizare: str Y, zona P
forma geometric: regulat de dreptunghi
topografie: plan
front stradal (m): 44,88
utiliti: curent la cca 100 m, ap, gaz i canalizare la cca 300 m
accesul este posibil din str. Y, prin str. D i str C conform PUZ1
terenul este situat n intravilan conform PUZ
destinaia stabilit prin documentaia de urbanism: zon de mic industrie, prestri servicii i
sedii de firm
conform regimului tehnic POT2 max =40%, CUT3 max =1, regimul de nlime maxim admis
este de P+2, pentru sedii de firm i cldiri pentru prestri servicii, iar pentru spaii de
producie max P+1
n vederea determinrii celei mai bune utilizri se au n vedere urmtoarele ipoteze:

mica industrie/ proprietate proprietate


prestri servicii comercial industrial
cost construire (/mp Ad) 450 500 435
cost amenajare teren rmas liber (euro/mp) 10 20 30

1 PUZ - Plan Urbanistic Zonal


2 Procentajul de ocupare a terenului POT (STAS) - exprim raportul dintre suma suprafeei construite (Sc), reelelor (Sr), cilor de transport

(St) i suprafaa incintei (ST):POT =


3 Coeficient de Utilizare a Terenului CUT (STAS) - exprim raportul dintre suma suprafeelor desfurate ale tuturor cldirilor (Ad) i
suprafaa incintei (ST): CUT =
Aria construit, Ac (STAS) - aria seciunii orizontale a cldirii, la cota pardoselii finite a parterului, msurat pe conturul exterior al pereilor.
Aria construit pe apartament, Acap (STAS) - suma ariilor utile ale apartamentului, logiilor i balcoanelor, precum i a cotei pri din
suprafeele prilor comune ale cldirilor (spltorii, usctorii, casa scrii, inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la
care se adaug suprafaa aferent ocupat de pereii interiori i exteriori ai apartamentului.
Aria nivelului, Aniv, (STAS) - aria seciunii orizontale a cldirii la nivelul respectiv delimitat de conturul su exterior. Aria nivelului se msoar
la 1 m deasupra pardoselii finite.
Aria desfurat, Ad (STAS) - suma ariilor tuturor nivelurilor:A = A
Aria desfurat construit (la locuine), Adc (STAS):Adc= Ad - Asubsol
Aria exterioar total, Aet - aria cldirii msurat pe conturul exterior al cldirii, la fiecare nivel.
Aria util, Au (STAS) - aria desfurat Ad, mai puin aria pereilor.
Aria util a apartamentului, Auap (STAS) - suma tuturor ariilor utile ale ncperilor din apartament (camere de locuit, bi, WC, buctrii, spaii
de depozitare i de circulaie din interiorul apartamentului). Nu include: aria logiilor i balcoanelor; pragurile golurilor de u ale trecerilor cu
deschideri pn la 1 m; niele de radiatoare; suprafeele ocupate de sobe i cazane de baie n cazul n care nclzirea se face cu sobe.
Aria locuibil pe apartament, Alap (STAS) - suma ariilor destinate pentru locuit (camera de zi, dormitoare).
Aria pereilor, Aper (STAS) - suma ariilor proieciilor orizontale ale seciunilor pereilor, panourilor i stlpilor exteriori i interiori i ale courilor.
Aria pereilor se determin pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereilor nu se iau n considerare pereii amovibili care nu ntrerup
continuitatea pardoselilor.
Aria interioar total, Ait aria cldirii msurat pe conturul interior al pereilor exteriori, la fiecare nivel.
Aria interioar net, Ain - aria util a cldirii msurat pe conturul interior al pereilor exteriori, la fiecare nivel.
ANEVAR (2011), Evaluarea proprietilor imobiliare, Editura IROVAL, Bucureti
mica industrie/ proprietate proprietate
prestri servicii comercial industrial
costuri indirecte (avize, autorizaii,
proiectare, dirigenie de antier etc.) (euro)
cost de construire +amenajare teren 5% 3% 3%
profit dezvoltator (euro) din totalul
costurilor 10% 12% 10%
pre de vanzare unitar pentru proprietile
nou costruite (euro/mp) (500-750
euro/mp) 542 600 535
Pentru aplicarea metodei comparaiilor vnzrilor au fost colectate urmtoarele informaii privind
tranzacii de terenuri similare celui evaluat.

Nr crt Elemente de comparaie teren de evaluat comparabila 1 comparabila 2 comparabila 3


1 tipul preului de ofert de ofert de tranzacie
drepturi de proprietate
2 fr restricii fr restricii fr restricii fr restricii
transmise
POT max 40%
3 restricii legale similare similare similare
CUT max 1
4 condiii de finanare normale similare similare similare
5 condiii de vnzare normale similare similare similare
6 condiiile pieei aprilie N aprilie N februarie N noiembrie N-2
Oraul X, str. Y
acces direct, acces drum
7 localizare acces drum acces direct
inferior secundar
secundar
8 suprafata (mp) 4100 3900 10000 4300
9 forma dreptunghiular dreptunghiular dreptunghiular dreptunghiular
10 raport front/adncime 1/1.9 1/1.9 1/17 1/1.7
11 front stradal (m) 44,88 46 24 45
12 topografie plan plan plan plan
curent la cca curent, ap, gaz i curent, ap, gaz i curent la
100 m, ap, gaz canalizare n canalizare n 100m, ap, gaz
13 utiliti
i canalizare la apropiere (20- apropiere (20- i canalizare la
cca 300m 50m) 50m) 300 m
mic industrie/
14 zonare similar similar similar
prestri servicii
mic industrie/
15 CMBU similar similar similar
prestri servicii
16 pre (euro) ? 78100 90000 85000
17 pre (euro/mp) ? 20 9 20

Coreciile au fost estimate astfel: 1 2 3


preurile: comparabilelor 1 i 2 au fost ajustate negativ pentru c sunt preuri de
oferte i nu de vnzare -10% -15%
condiii de pia: comparabila 3 a fost corectat negativ datorit faptului c tranzacia
s-a ncheiat n urm cu 2 ani -20%
localizare: 1 o corecie negativ, iar 2 corecie pozitiv -10% 20%
suprafaa: o corecie pentru 2 (pozitiv) 10%
front stradal: pentru 2 (pozitiv) 20%
utiliti: corecie negativ 1 i 2 -10% -10%
Coreciile se aplic n cascad. S se determine CMBU a terenului i valoarea acestuia aplicnd
metodele comparaiei vnzrilor i tehnica rezidual4.

Teren liber analiza comparaiei relative5

Au fost colectate urmtoarele informaii privind oferte de terenuri similare celui evaluat:
nr. Elemente de Teren de ComparabComparabComparaComparaComparaComparaComparaCompara
crt comparaie evaluat ila 1 ila 2 bila 3 bila 4 bila 5 bila 6 bila 7 bila 8
Pre ofert6
1 (euro/mp) 8 8,5 8,65 14,5 11,1 10,2 10,55 11,25
Drepturi de
proprietate
2 transmise integral similar similar similar similar similar similar similar similar
Condiii de
3 finanare numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar
Condiii de indepen-
4 vnzare dent similar similar similar similar similar similar similar similar
5 Condiiile pieei mai N aprilie N mai N aprilie N aprilie N aprilie N aprilie N mai N mai N
6 Localizare central similar similar similar similar similar similar similar superior
POT 50% POT 50%
CUT 2,5 POT 40% POT 40% CUT 3 POT 70%POT 50%POT 50%POT 50%POT 30%
Indicatori de S+P+3E+ CUT 2,5 CUT 2,5 S+P+4E+ CUT 4,9 CUT 3 CUT 3 CUT 3 CUT 0,9
7 urbanism 1R P+5 P+5 1R S+D+P+5 S+P+5 S+P+5 S+P+5 P+2
Echiparea
tehnico-edilitar pachet
8 a zonei standard similar similar similar similar similar similar similar similar
9 Suprafaa (mp) 240 220 220 240 280 337,5 340 363 427
S se determine valoarea terenului de valuat.

4 Tehnica rezidual presupune ipoteza c terenul este construit, iar din valoarea proprietii construite se scad costurile de construcie i
profitul dezvoltatorului, obinnd astfel valoarea rezidual a terenului.
5 Atunci cnd nu sunt suficiente informaii disponibile la data evalurii se poate aplica metoda comparaiei relative a vnzrilor, metod ce

se ncadreaz n categoria tehnicilor calitative. Aceasta presupune alegerea unui criteriu de comparaie (pre/mp), analiza tranzaciilor sau
ofertelor comparabile n vederea stabilirii dac sunt superioare sau inferioare proprietii subiect, stabilete prin comparaia perechilor de
date corecii pozitive sau negative pentru comparabile, iar apoi stabilete corecia global care poate fi pozitiv, negativ sau zero. n
continuare ordoneaz comparabilile i proprietatea subiect ntr-un clasament: mai nti comparabilele superioare (care au suferit corecii
negative) n ordinea descresctoare a preurilor, urmeaz propietatea de evaluat i apoi comparabile inferioare (care au suferit corecii
pozitive) tot n ordinea descresctoare a preurilor. De fapt, proprietea subiect se afl ntre proprietatea superioar cu cel mai mic pre i
proprietatea inferioar cu cel mai mare pre.
6 Marja de negociere este estimat la 15%.