Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Autoutilitara de
Nr. crt. Specificaii Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
evaluat
1 Pre de ofert/vnzare (euro) 4300 5950 5000
2 Tipul tranzaciei ofert ofert ofert
3 Drept de proprietate integral integral integral integral
transmis
4 Condiii de finanare la pia la pia la pia la pia
5 Condiii de pia curent curent curent n urm cu 5
luni
6 Model DAF DAF DAF DAF
7 An fabricaie 2004 2004 2004 2004
8 Sursa de energie motorin motorin motorin motorin
9 Capacitate cilindric (cmc) 3920 3922 5880 3900
10 Putere maxim motor (kw) 110 123 162 184
11 Stare tehnic inferioar, cu bun bun bun
defeciuni,
caroseria
ruginit
12 km parcuri 1297348 1279719 388100 679473
13 Sarcin util maxim 2950 mai mare mai mare similar
autorizat
2. Se consider un teren liber de 30m x 40m poziionat ntr-o zon comercial, cu o valoare de pia
estimat prin abordarea prin pia de 150.000 euro. Studiile arat c ar trebui construit un centru
comercial sau un show-room.
Costul de construire estimat pentru centrul comercial este de 530.000 euro, iar pentru show-room de
670.000 euro, profitul dezvoltatorului de 15%, iar venitul anual estimat pentru centrul comercial de
88.000 euro i 95.000 euro pentru show-room. Rata de capitalizare este de 11% pentru centrul comercial
i 10% pentru show-room.
S se determine cea mai bun utilizare a terenului.
Proprietate construit
Un depozit poate fi nchiriat pentru o sum net de 104.000 euro/an. Proprietarul intenioneaz s
transforme o parte din spaiu n birouri i s majoreze chiria. Solicit analiza unui evaluator pentru
aceast alternativ. Costul conversiei se estimeaz la 220.000 euro i va duce la o cretere a valorii
proprietii imobiliare, care n prezent este de 830.000 euro. Evaluatorul apreciaz c se va obine o
chirie de 122.000 euro/an n urma transformrii. Rata de capitalizare este estimat la 12,5% pentru
depozit i la 11% pentru depozit cu birouri.
Metoda proporiei sau tehnica alocrii - pentru construcii relativ noi
Nu s-a nregistrat nici o vnzare de terenuri libere, n schimb au fost vndute case de vacan cu teren
n zon cu preuri ntre 75.000-100.000 euro. Un investitor n case de vacan poate achiziiona un teren
similar n zon cu 30.000 euro, poate s construiasc o cas cu 45.000 euro i s realizeze un profit de
15.000 euro. Terenul reprezint 1/3 din valoarea propietii.
Un evaluator trebuie s estimeze valoarea amplasamentului unui lot liber ntr-un cartier vechi complet
construit. Nu a mai fost vndut nici un lot liber n zon, n schimb s-au vndut recent trei propieti
construite n zon, avnd aceeai suprafa de teren ca propietatea de evaluat. Se cunosc urmtoarele
date privind proprietile comparabile:
Teren liber- evaluat prin metoda comparaiei vnzrilor i tehnica rezidual a terenului
Descrierea amplasamentului
Au fost colectate urmtoarele informaii privind oferte de terenuri similare celui evaluat:
nr. Elemente de Teren de ComparabComparabComparaComparaComparaComparaComparaCompara
crt comparaie evaluat ila 1 ila 2 bila 3 bila 4 bila 5 bila 6 bila 7 bila 8
Pre ofert6
1 (euro/mp) 8 8,5 8,65 14,5 11,1 10,2 10,55 11,25
Drepturi de
proprietate
2 transmise integral similar similar similar similar similar similar similar similar
Condiii de
3 finanare numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar
Condiii de indepen-
4 vnzare dent similar similar similar similar similar similar similar similar
5 Condiiile pieei mai N aprilie N mai N aprilie N aprilie N aprilie N aprilie N mai N mai N
6 Localizare central similar similar similar similar similar similar similar superior
POT 50% POT 50%
CUT 2,5 POT 40% POT 40% CUT 3 POT 70%POT 50%POT 50%POT 50%POT 30%
Indicatori de S+P+3E+ CUT 2,5 CUT 2,5 S+P+4E+ CUT 4,9 CUT 3 CUT 3 CUT 3 CUT 0,9
7 urbanism 1R P+5 P+5 1R S+D+P+5 S+P+5 S+P+5 S+P+5 P+2
Echiparea
tehnico-edilitar pachet
8 a zonei standard similar similar similar similar similar similar similar similar
9 Suprafaa (mp) 240 220 220 240 280 337,5 340 363 427
S se determine valoarea terenului de valuat.
4 Tehnica rezidual presupune ipoteza c terenul este construit, iar din valoarea proprietii construite se scad costurile de construcie i
profitul dezvoltatorului, obinnd astfel valoarea rezidual a terenului.
5 Atunci cnd nu sunt suficiente informaii disponibile la data evalurii se poate aplica metoda comparaiei relative a vnzrilor, metod ce
se ncadreaz n categoria tehnicilor calitative. Aceasta presupune alegerea unui criteriu de comparaie (pre/mp), analiza tranzaciilor sau
ofertelor comparabile n vederea stabilirii dac sunt superioare sau inferioare proprietii subiect, stabilete prin comparaia perechilor de
date corecii pozitive sau negative pentru comparabile, iar apoi stabilete corecia global care poate fi pozitiv, negativ sau zero. n
continuare ordoneaz comparabilile i proprietatea subiect ntr-un clasament: mai nti comparabilele superioare (care au suferit corecii
negative) n ordinea descresctoare a preurilor, urmeaz propietatea de evaluat i apoi comparabile inferioare (care au suferit corecii
pozitive) tot n ordinea descresctoare a preurilor. De fapt, proprietea subiect se afl ntre proprietatea superioar cu cel mai mic pre i
proprietatea inferioar cu cel mai mare pre.
6 Marja de negociere este estimat la 15%.