Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care
conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare
a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare.
Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse
(teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului,
necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea
venitului rezidual datorat terenului.
Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi
a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporţiile determinate pe piaţa
imobiliară.
Cea mai bună utilizare potenţială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi
se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor.
Ipotezele analizei cele mai bune utilizări sunt fundamentale pentru toate studiile
referitoare la utilizările proprietăţilor imobiliare. În identificarea celor mai bune utilizări, sunt
totuşi necesare consideraţii speciale în cazurile utilizărilor singulare, interimare, neconforme
legal, utilizări ce nu sunt cele mai bune, utilizări multiple, cu destinaţie specială, speculative
şi teren liber în exces.
Utilizări singulare
Cele mai bune utilizări sunt, în general, conforme sau similare cu utilizările din
3
vecinătatea înconjurătoare. De exemplu o casă de locuit nu este adecvată în apropierea unei
mari fabrici.
Totuşi, cea mai bună utilizare poate fi neobişnuită sau chiar unică. De exemplu o
clădire mare de birouri este cerută de piaţă, dar este suficientă una singură pentru localitatea
respectivă.
Utilizările interimare
În multe cazuri, cea mai bună utilizare poate să se schimbe în viitorul previzibil. în
asemenea situaţii, dezvoltarea imediată a proprietăţii sau conversia ei pentru o cea mai
bună utilizare în viitor este, de obicei, nefezabilă financiar în prezent.
Deci, utilizarea interimară este cea mai bună utilizare dar care s-ar putea schimba în
timp relativ scurt. Ferme, parcaje, clădiri vechi sau construcţii provizorii, reprezintă utilizări
interimare.
Multe din construcţiile demodate nu îndeplinesc criteriile de cea mai bună utilizare,
dar ele totuşi generează valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piaţa
recunoaşte că în timpul tranziţiei către o nouă utilizare, vechile construcţii pot face o
proprietate mai valoroasă decât terenul liber.
Când se face comparaţia cu alte proprietăţi, trebuie luate în considerare diferenţele între
utilizările interimare chiar dacă cele mai bune utilizări în viitor sunt identice. Dacă pentru două
utilizări actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat în considerare şi
trebuie făcută o corecţie.
Utilizări neconforme legal
O utilizare neconformă legal este o utilizare ce a fost stabilită şi menţinută legal,
dar nu mai este conformă cu noile reglementări legale ale zonei în care este amplasată. De
obicei, aceste noi reglementări permit existenţa în continuare a vechilor utilizări, dar
interzic extinderea sau modificările importante care să continue utilizarea neconformă.
Când o utilizare neconformă încetează, de obicei ea nu mai poate fi reluată.
Uneori o utilizare neconformă legal poate produce un venit mai mare şi deci va avea o
valoare mai mare decât o utilizare conformă. Deci pentru a estima valoarea unei proprietăţi
cu utilizare neconformă legal, prin comparaţie cu proprietăţi competitive similare, trebuie să
se efectueze acele corecţii care reflectă utilizarea mai intensă dar neconformă legal. De obicei,
orice surplus ce rezultă dintr-o utilizare neconformă legal este legat direct de construcţia
existentă şi prin urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de viaţă economică
a construcţiei.
Utilizări care nu sunt cele mai bune
Multe construcţii existente nu reprezintă cea mai bună utilizare a proprietăţii
imobiliare cu toate că, în general, cea mai bună utilizare este în aceeaşi categorie cu utilizarea
existentă (locuinţă, bloc de apartamente, clădire administrativă). Prin urmare, în aceste cazuri
nu apare o depreciere din cauza condiţiilor externe.
În unele cazuri categoria proprietăţii existente este diferită de cea a celei mai bune
utilizări şi deci apare o depreciere din cauza condiţiilor externe. Pentru a înţelege importanţa
coerentă în evaluarea terenului şi a construcţiilor, să examinăm un caz.
Un bloc de locuinţe este amplasat într-o zonă industrială care reprezintă cea mai bună
utilizare a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult
mai mare decât dacă ar fi utilizat pentru locuinţe. Blocul de locuinţe existent are valoare 300
milioane lei, valoare ce reflectă o diminuare din cauza amplasării într-o zonă industrială
(zgomot, poluare, etc.) Aceeaşi construcţie ar avea valoarea de 500 milioane lei dacă ar fi
fost amplasată într-un cartier de locuinţe.
Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea clădirii la 300 milioane lei şi a terenului
la 100 milioane lei, adică total 400 milioane lei. Nu este corect ca să se considere valoarea
construcţiei de 500 milioane lei şi a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuinţe într-o
zonă industrială), deci în total 540 milioane lei.
Utilizări multiple
4
Deseori cea mai bună utilizare pentru un lot de teren implică mai multe tipuri de
utilizări. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi în faţă (la stradă), un complex
comercial cu case în spate sau blocuri în jurul unui teren de golf şi case pe terenul rămas.
Dacă terenul este în zona industrială, atunci în faţă se vor amplasa magazine şi în spate
depozite şi/sau mici ateliere/fabrici.
Evaluatorul va estima contribuţia la valoare a fiecărei utilizări, dar trebuie să se
asigure că suma valorilor utilizărilor separate nu depăşeşte valoarea totală a proprietăţii.
Oferta de teren este relativ stabilă cu toate că pot apărea uşoare modificări ale
ofertei şi calităţii terenului, pe durata vieţii omeneşti (eroziuni, poluare cu reziduuri,
tehnologii agricole necorespunzătoare, deşertificare, cutremure şi alunecări de teren).
Terenul are valoare pentru că el are utilitate ca amplasament pentru construcţii, de
recreare, de cultivare agricolă sau de suport al căilor de comunicaţii.
4.2.1. Concepte şi principii de evaluare
Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principiile
evaluării care influenţează valoarea terenului. Astfel, dacă cumpărătorii anticipează că
într-o anumită zonă va fi o cerere de spaţii de birouri în următorii 5 ani, ei ar putea fi
motivaţi să cumpere terenuri pentru construcţie.
Preţul terenului reflectă relaţia dintre cerere şi ofertă care oscilează în jurul
echilibrului, deşi pe termen scurt acest principiu ar putea să nu se aplice în totalitate. Astfel,
dacă un anumit tip de proprietate imobiliară este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă,
presiunea concurenţei extrem de puternice poate duce la creşterea valorii dincolo de nivelul dat
de profitabilitatea proprietăţii. în orice caz, valoarea de piaţă este în general preţul cel mai
probabil pe care îl poate susţine piaţa şi prin urmare se va restabili echilibrul între chirie, preţ
şi valoarea terenului.
Valoarea terenului este influenţată de jocul între cerere şi ofertă dacă utilizarea
economică a unui amplasament determină valoarea terenului pe o anumită piaţă.
Principiul substituţiei care spune că un cumpărător nu va plăti mai mult decât pentru
un alt teren similar, indică faptul că pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preţuri
va exista cea mai mare cerere.
Principiul echilibrului face legătura între elementele unui complex economic în care
terenul are un rol esenţial.
4.2.2.Caracteristicile fizice ale amplasamentului
Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi îmbunătăţirile,
influenţează utilizarea terenului şi implicit valoarea sa.
Elementele fizice pe care le va lua în considerare evaluatorul sunt: dimensiunea,
forma, dimensiunea la faţadă, topografia, localizarea, orientarea faţă de vânt, soare sau vedere.
Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea şi drenajul.
Existenţa unor utilităţi, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze, telefon,
influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament când este îmbunătăţit şi gata de a fi utilizat pentru
un anumit scop. îmbunătăţirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, legătura la apă, gaze.
electricitate şi telefon. îmbunătăţirile externe lotului pot fi străzile, rampele, trotuarele,
canalizare şi linii de utilităţi ce pot fi conectate.
Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizări şi prin
urmare se va urmări ipoteza terenului liber şi disponibil.
Se spune că terenul are valoare, iar construcţiile contribuie la valoare şi această
contribuţie se estimează scăzând valoarea terenului din valoarea totală a proprietăţii
imobiliare. în cazul în care construcţiile nu adaugă valoare se impune demolarea lor.
5
În anumite cazuri, evaluarea unei proprietăţi imobiliare poate cere ca amplasamentul
să nu fie considerat pentru ca mai bună utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare
existentă.
4.2.3.Tehnicile de evaluare a terenului
Se utilizează şase proceduri: comparaţia directă, proporţia, extracţia, parcelarea,
tehnica reziduală şi capitalizarea rentei de bază. Proporţia şi extracţia combină metoda
costului cu metoda comparaţiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu
metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.
4.2.3.1. Metoda comparaţiei directe
Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul
evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile.
Prin această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la loturi similare, sunt
analizate, comparate şi corectate funcţie de asemănări sau diferenţieri.
Elementele de comparaţie sunt drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile
pieţei (data vânzării), localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile disponibile, zonarea şi
cea mai bună utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt
caracteristicile fizice, adică suprafaţa şi forma, lungimea la faţadă, topografia, localizarea şi
vederea. Este înţelept să se coreleze rezultatele a două sau mai multe comparaţii,
Dacă preţurile s-au schimbat rapid în ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate
cât mai aproape de data evaluării. Uneori evaluatorul trebuie să aleagă între tranzacţii cu
proprietăţi din apropiere dar care au avut loc cu mai mulţi ani înainte de data evaluării şi între
tranzacţii recente dar pentru loturi localizate la distanţă; probabil indicat este să se bazeze pe
tranzacţiile recente.
În general, suprafaţa este un element de comparaţie mai puţin important decât data şi
localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optimă, însă dacă suprafaţa e mai mare,
valoarea terenului existent în plus are tendinţa să se reducă foarte puternic. De aceea, este
bine să se caute proprietăţi comparabile, dar cu aproximativ aceeaşi suprafaţă.
Zonarea este deseori criteriul de bază de selecţie, pentru că amplasamentele din
aceeaşi zonă sunt cele mari comparabile. Ca regulă generală, cu cât sunt mai multe sau
mai mari deosebirile între proprietatea evaluată şi cele comparabile, cu atât e mai mare
posibilitatea de a ajunge la valori eronate.
Evaluatorul va putea lua în considerare şi preţurile de ofertă (nenegociate), deşi
acestea sunt mai puţin credibile (preţurile din ofertele de vânzare sunt mai mari, iar cele din
ofertele de cumpărare sunt mai mici decât preţurile negociate).
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii:
vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.
În general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecţii ale preţurilor
din tranzacţiile comparabile. Mărimea corecţiilor depind de datele disponibile şi sunt exprimate
în mod absolut (în monedă) sau relativ (procente). Corecţiile pentru drepturile de proprietate,
finanţare şi condiţiile pieţei şi condiţiile de vânzare se fac înaintea celor referitoare la
localizare şi caracteristicile fizice. Toate corecţiile trebuie prezentate în raportul de
evaluate, într-o formă logică şi uşor de înţeles.
În localităţile urbane dens dezvoltate, se găsesc foarte rar amplasamente valoarea lor
nu poate fi estimată prin comparaţie directă. La fel şi loturile libere din localităţile rurale
izolate sunt foarte rar tranzacţionate şi datele de comparaţie pot fi nesigure. În aceste
cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporţiei sau prin metoda extracţiei.
4.2.3.5.Metoda reziduala
Metoda poate fi utilizată în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la
loturi similare de teren liber. Această tehnică este bazată pe principiul echilibrului şi a
conceptului de contribuţie care se referă la echilibrul agenţilor de producţie, adică teren, mână
de lucru, coordonare şi capital.
Metoda se utilizează când:
- valoarea clădirilor e cunoscută sau poate fi estimată cu o precizie bună;
- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi
estimat;
- se pot extrage de pe piaţă ratele de capitalizare separat pentru clădiri şi pentru
teren.
7
Valoarea clădirilor poate fi estimată ca pentru clădiri noi care reprezintă cea mai bună
utilizare şi care nu au depreciere fizică sau funcţională.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai întâi valoarea construcţiei
(actuală sau ipotetică) care reprezintă cea mai bună utilizare. Apoi va estima venitul anual net
şi stabil, din exploatare, obţinut din chiria de pe piaţă şi cheltuielile de operare estimate la
data evaluării. în continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui
clădirilor şi va obţine partea rămasă pentru teren. Aceasta este capitalizată cu o rată de
capitalizare obţinută de pe piaţa imobiliară şi se obţine valoarea terenului.
4.2.3.6. Metoda capitalizării rentei funciare
Renta funciară poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare. Renta funciară este
mărimea plătită pentru dreptul de folosire şi ocupare a terenului în conformitate cu regulile
de închiriere/arendare a terenului.
Această procedură este utilă când există informaţii de pe piaţa închirierilor
imobiliare. Dacă renta curentă (chiria curentă) corespunde cu cea de pe piaţă, atunci valoarea
obţinută prin capitalizarea cu o rată de pe piaţă, este echivalentă cu valoarea de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piaţă, se vor
face corecţiile ce apar din diferenţele în condiţiile de contract, faţă de cele normale pe piaţă.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare şi de plată şi acestea trebuie reflectate
în renta de bază.
4.3.1.Costul clădirilor
Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care înţelege planurile de
construcţie, specificaţiile, materialele şi tehnicile de construcţii. Clădirile se vor inspecta cu
atenţie şi vor fi descrise complet de evaluator.
4.3.1.1. Costul de înlocuire/reconstrucţie
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe,
iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi
valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care
trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă.
4.3.1.3. Costuri directe
4.3.1.4.Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte
dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
- costul pentru arhitectură şi proiectare, verificare a documentaţiilor, ridicare
topo, studii de impact de mediu;
- onorarii pentru activităţi de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi
juridică;
- costul investiţiei în teren şi plăţile făcute pe durata construirii (cheltuieli
financiare, dobânzi, comisioane, taxe); asigurarea acoperitoare pentru toate
riscurile pe durata construirii;
- costul de investiţie în proprietate după ce a fost construită, dar înainte de a se
obţine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de
exploatare minus venituri din exploatare);
- investiţii suplimentare în contractarea închirierilor sau comisioane de închiriere;
- marketing, comisioane de vânzare;
- cheltuieli administrative ale proprietarului;
- costul transferării proprietăţii.
Aceste costuri se vor estima în condiţiile unei pieţi echilibrate. Pe o piaţă din afara
echilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbţie, dar
aceste costuri trebuie considerate ca făcând parte din estimarea deprecierii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectării sau taxele pe proprietate se iau
ca procentaje faţă de costurile directe. Alte costuri (comision de vânzări, închirieri) sunt legate
de piaţă, iar cele legate de evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate de timpul de
lucru necesar pentru efectuarea activităţilor respective.
4.3.1.5.Profitul promotorului imobiliar
Sursele primare sunt contractele de construire încheiate pentru clădiri similare. Se pot
9
folosi şi specialişti care alcătuiesc devize pentru oferte noi.
Unii evaluatori şi-au creat baze de date care conţin costuri curente pentru clădiri
complete, cum ar fi locuinţe, apartamente, hoteluri, magazine, clădiri comerciale şi industriale.
Există şi informaţii privind indicii de modificare a costurilor care sunt utilizaţi pentru
actualizarea unor haremuri estimate la o anumită dată istorică, în utilizarea acestor indici, pot
apare unele probleme şi anume că precizia lor nu poate fi demonstrată întotdeauna, iar
structura costurilor se modifică în timp.
Deşi clădirile pot fi măsurate în mai multe moduri, evaluatorul trebuie să măsoare
astfel încât să fie compatibil cu baza de date comparative.
Măsurarea suprafeţelor este larg folosită şi adecvată pentru clădiri care corespund unui
standard de înălţime de bază.
Ghidul European de măsurare a clădirilor defineşte aria desfăşurată construită ca fiind
suprafaţa unei clădiri măsurată pe exterior la fiecare nivel şi include:
- grosimea peretelui exterior şi proiecţiile exterioare;
- suprafeţele ocupate de pereţii interiori;
- coloane, stâlpi, cămine, casa scării, lifturi şi altele asemănătoare;
- atrium;
- camere de depozitare, de combustibili;
- WC-uri;
- terase acoperite şi închise pe contur cu zidărie
dar nu include:
- balcoane deschise;
- scări exterioare;
- alei, parcaje;
- rampe de încărcare-descărcare.
Pentru alte clădiri adecvat este să se măsoare volumul clădirii pentru că regimul de
înălţime al etajelor este diferit de regimul standard (depozite, hale industriale, case de
rugăciuni).
4.4.1.2. Metoda comparaţiilor unitare
Metoda estimează costul sub formă de cost unitar - pe unitatea de suprafaţă sau de
volum. Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru
condiţii ale pieţei sau eventuale diferenţe fizice. Costurile indirecte pot fi incluse în costul
unitar sau calculate separat. Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe,
evaluatorul va face o corecţie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune şi anume scade cu creşterea suprafeţei sau a
volumului clădirii. Aceasta pentru că instalaţiile, centrala termică, lifturile, uşile, ferestrele şi
altele asemănătoare, de regulă nu costă proporţional mai mult pentru o clădire mai mare.
Metoda comparaţiilor unitare este relativ simplă, practică şi larg folosită. Cifrele
de cost unitar se exprimă de regulă, la suprafaţa desfăşurată construită sau volumul total
construit. Costul total este estimat comparând clădirea evaluată cu clădiri similare,
construite recent pentru care sunt disponibile preţurile de contract. Se va lua în consideraţie
evoluţia preţurilor între data contractului (sau execuţiei) şi data evaluării.
În lipsa preţurilor de contract, costul total de nou a unei clădiri, poate fi scos din
10
tranzacţiile de clădiri nou construite dacă îndeplinesc următoarele condiţii:
- construcţiile să reprezinte cea mai bună utilizare a amplasamentului;
- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
- cererea şi oferta sunt în echilibru;
- valoarea amplasamentului poate fi determinată.
În acest caz, valoarea clădirii se obţine scăzând valoarea terenului din preţul de
vânzare total pentru proprietăţi comparabile.
În aplicarea corectă a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama de diferenţele de dimensiune,
formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp între data elaborării
costului de barem şi data evaluării.
Raportul între costul instalaţiilor şi echipamentelor ce dotează clădirile şi costul de
bază al construcţiei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaţiile şi echipamentele au
tendinţa să mărească costul unitar şi se uzează mai rapid decât elementele construcţiei propriu-
zise.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat pentru
finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la
efectuarea corecţiilor ce apar din cauza existenţei sau absenţei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparentă a metodei comparaţiilor poate fi înşelătoare. Pentru a deţine
cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie să acţioneze logic şi să compare cu atenţie
clădirea evaluată cu clădiri similare sau structuri standard catalogate.
Totuşi, când este corect aplicată, metoda duce la estimări rezonabil de precise pentru
costul de reconstrucţie sau de înlocuire.
4.4.1.3.Metoda costurilor segregate
11
4.5. DEPRECIEREA CUMULATĂ PENTRU
CLĂDIRI
Există mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabilă
dacă evaluatorul o aplică coerent şi logic şi dacă ea reflectă o reacţie a unui cumpărător
informat şi prudent faţă de situaţia construcţiei evaluate.
Pentru a avea o estimare corectă şi fundamentată a deprecierii acumulate, prin
oricare din metode, evaluatorul trebuie să ia în considerare toate elementele ce ar putea
diminua valoarea, dar să socotească fiecare element numai o singură dată.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viaţă economică, metoda
modificată a duratei de viaţă economică, metoda segregării, tehnicile de comparare a veniturilor.
Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de viaţă fizică poate fi utilizată numai pentru a estima
uzura fizică.
12
Deprecierea se aplică numai construcţiilor pentru că terenul se include la valoarea de
piaţă.
4.5.2.1. Metoda duratei de viaţă economică
Prin această metodă, se aplică la costul construcţiilor un raport calculat între vârsta
efectivă şi durata totală de viaţă economică, totul socotit la data evaluării.
Formula este: Vârsta efectivă a construcţiei/Durata totală de viaţă economic
Metoda pare simplă, dar multe elemente ale deprecierii sunt ascunse din cauză că sunt
grupate.
Un punct slab major al metodei, este faptul că elementele recuperabile ale
deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia în considerare faptul că unele
componente ale clădirii pot avea o durată de viaţă fizică mai scurtă sau mai lungă. Durata de viaţă
economică are semnificaţie numai pentru uzura globală.
4.5.2.2. Metoda modificată a duratei de viaţă economică
În aplicarea acestei metode, evaluatorul estimează mai întâi costul de a elimina toate
elementele recuperabile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare,
precum şi cele ale neadecvării funcţionale. Această sumă se scade din costul clădirii estimat la
data evaluării. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate
elementele nerecuperabile. Această sumă este raportul dintre vârsta efectivă/durata totală de
viaţă economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi
funcţionale.
Este necesar ca să se ţină seama că prin eliminarea elementelor recuperabile ale
uzurii, durata de viaţă economică va creşte şi/sau vârsta efectivă va scade.
Această metodă nu ia în considerare diferitele durate de viaţă rămase pentru diferite
elemente componente ale clădirii.
Metoda presupune că utilitatea clădirii se reduce linear, ceea ce face ca aplicarea să fie
simplă, dar poate nu totdeauna realistă.
Totuşi, metoda reprezintă un mijloc convenabil de a face comparaţii între diferite
proprietăţi imobiliare.
4.5.2.3.Metoda segregării
13
corespundă unor proprietăţi similare cu cea evaluată şi nu se pot lua în considerare tranzacţii a
unor drepturi de proprietate parţiale (concesiuni, închirieri, drept de folosinţă, etc.)
Metoda nu face distincţie între diferite tipuri de depreciere: fizică, funcţională sau
externă.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor tranzacţii
de proprietăţi comparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate într-o piaţă limitată sau pentru
anumite proprietăţi imobiliare cu destinaţie specială. în plus estimarea raportului între valoarea
terenului şi a construcţiilor este dificil de fundamentat sau de justificat.
Abordarea prin cost constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura
fizică şi/sau deprecierea funcțională, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.
Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou ─ costul de înlocuire şi costul
de reconstruire ─ şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei
abordări.
1
Detalii suplimentare sunt conţinute în îndrumarul elaborat de IVSC: IE 2 Abordarea prin cost a
activelor corporale. Bucureşti: IROVAL, 2012.
2
Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, pp.41-43
14
Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate
cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu
este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce a fost luat în considerare acest
cost. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse
credibile care vor fi prezentate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de
intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date
credibile, diferite, înainte de a fi utilizate în raport.
Uzura fizică va fi estimată în conformitate cu metodologia prezentată în Anexa 2
Modalitatea de estimare a uzurii fizice, precum şi formula de calcul a vârstei efective, având în
vedere modernizările din ultimii trei ani aduse clădirii supuse evaluării. Modernizările efectuate
în ultimii trei ani vor fi reflectate în evaluare prin recalcularea vârstei efective a clădirii în
conformitate cu prevederile prezentate în Anexa 2 a ghidului3.
Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii
imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcţiilor a deprecierii
cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.
Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară
include:
-construcţii noi sau construcţii relativ nou construite;
-construcţii vechi, cu condiţia să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii
acestora;
-construcţii aflate în faza de proiect;
-construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.
Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou − costul de înlocuire
şi costul de reconstruire – şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea
acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt
corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.
Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de
reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci
când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici
de actualizare adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de
reconstruire.
Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcţiilor sunt: metoda
comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.
Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din
surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de
intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date
credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport.
Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele:
a) deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi:
-recuperabilă (reparaţii neefectuate la timp);
-nerecuperabilă – elemente cu viaţă scurtă;
-nerecuperabilă – elemente cu viaţă lungă;
b)deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi:
3
Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, p.91
15
-recuperabilă;
-nerecuperabilă;
c)deprecierea externă (economică).
Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepţiunea evaluării, cu
conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.
Modalitatea de estimare a costului de nou și a deprecierilor trebuie să fie prezentată în
raportul de evaluare însoţită de argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu este
permisă utilizarea unor forme ale deprecierii fără a fi prezentată modalitatea de estimare a
acestora4.
4
Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, pp.112-114
16