4.

ABORDAREA PRIN COST ÎN EVALUAREA TERENURILOR ŞI

CLĂDIRILOR

4.1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Relaţiile dintre comportamentul economic şi evaluare sunt evidente clare pe pieţele
imobiliare. Cunoaşterea şi înţelegerea comportamentului pieţei sunt esenţiale pentru conceptul
"cea mai bună utilizare". Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piaţă, analiza
celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi
pusă proprietatea.
Prin urmare, "cea mai bună utilizare" este un concept fundamentat de piaţa
imobiliară.
4.1.1. Definiţia celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare este definită astfel:

"Utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este
fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare
valoare."
Pentru a clasifica diferenţa între cea mai bună utilizare a unui teren liber şi a unui teren
construit, considerăm o casă de locuit pentru o familie. Dacă proprietatea este amplasată într-o
zonă comercială, productivitatea maximă a terenului considerat liber ar putea fi obţinută prin
utilizare comercială. Totuşi dacă nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare
rezidenţială atunci aceasta va fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare. Dacă valoarea
terenului liber e mai mare decât valoarea terenului construit, cea mai bună utilizare este
terenul liber.
Cea mai bună utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinată printr-o analiză
subiectivă de către proprietar, promotor sau evaluator; cea mai bună utilizare este conturată de
forţele competitive pe piaţă care fundamentează şi valoarea de piaţă.
Când potenţialii cumpărători doresc să achiziţioneze o proprietate pentru folosinţă
personală, motivaţia lor principală o reprezintă beneficiile obţinute prin obţinerea satisfacţiei
dorite, prestigiu şi intimitate. Cumpărătorii investitori sunt motivaţi de profitul net sau
acumularea de capital şi chiar de unele facilităţi fiscale. Investitorii sunt interesaţi direct de
fezabilitate ca o indicaţie că un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi:
grad de ocupare, cost redus al exploatării şi o creştere potenţială a valorii.
Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a
terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul
ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia.
În timp ce clădirile se pot schimba, nu acelaşi lucru se poate spune despre
caracteristicile esenţiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul
conducător şi valoarea proprietăţii imobiliare este în funcţie de venitul adus de teren.
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber
sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză, pot fi identificate
utilizări care creează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia de proprietăţi comparabile
şi apoi să estimeze valoarea terenului.
Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună
utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. De exemplu, o fermă la marginea
oraşului poate fi o utilizare interimară dacă oraşul se va dezvolta şi terenul poate fi parcelat în
perspectiva construirii de locuinţe. In unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să
rămână liber până când piaţa va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară.
1
 Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii, atunci evaluatorul
trebuie să determine tipul şi caracteristicile construcţiei (de exemplu: magazin, hotel, birouri);
câte etaje, ce dimensiuni şi utilităţi; care va fi chiria şi nivelul cheltuielilor de exploatare; cât
va costa construcţia.
Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată
unei proprietăţi imobiliare prin construcţiile ce-i aparţin. De exemplu: un hotel vechi de 30
ani, trebuie menţinut aşa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat parţial sau
înlocuit cu un alt tip de construcţie cu un alt grad de utilizare al terenului. ;
Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietăţi în funcţie de rata de fructificare
pe termen lung şi riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului construit.
In analiza celei mai bune utilizări a proprietăţilor ocupate de proprietar, evaluatorul
trebuie să considere orice modernizare ce este în concordanţă cu preferinţele pieţei. De
exemplu, cea mai bună utilizare la o casă de lux trebuie să reflecte toate modernizările ce sunt
necesare pentru a obţine o maximă satisfacţie.

4.1.2. Scopul analizei celei mai bune utilizări

Evaluatorul trebuie să facă deosebirea între analiza considerând terenul

liber şi analiza considerând terenul construit şi raportul de evaluare trebuie să
identifice,să explice şi să justifice cu claritate scopul şi concluziile aferente fiecărei
utilizări,
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să ţină cont de utilizarea
actuală şi toate utilizările potenţiale.
Valoarea terenului este determinată de utilizarea potenţiala şi nu de utilizarea actuală.
Aproape orice clădire poate fi demolată (excepţie pot fi cele din patrimoniu) şi aceasta se face
când ea nu mai adaugă valoare terenului.
Reglementările referitoare la construcţiile din patrimoniu fac uneori imposibilă
demolarea şi prin urmare un regim fiscal special poate duce la creşterea valorii lor, păstrând
utilizarea actuală ca fiind cea mai bună utilizare.
Există două moduri pentru a identifica cea mai bună utilizare a
terenului considerat liber, şi anume:
estimarea valorii separate a terenului;
identificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri libere
Cea mai bună utilizare a terenului construit trebuie să ia în calcul unele
particularităţi. Aici există două motive:
identificarea utilizării proprietăţii care va asigura cea mai înaltă fructificare a
capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente în hotel);
identificarea proprietăţilor comparabile (de exemplu: ar fi incorect să foloseşti o
proprietate comparabilă ce are cea mai bună utilizare ca birouri, în evaluarea unei proprietăţi
ce are cea mai bună utilizare ca hotel)
3.1.3. Criteriile analizei celei mai bune utilizări
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru
criterii. Ea trebuie să fie permisibilă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar şi maximum
productivă. Posibilitatea fizică şi legalitatea trebuie considerate mai întâi.
Permisibilă legal
În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de
lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire,
normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi şirurile istorice,
impactul asupra mediului.
Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din
cauza unor clauze în contractul de închiriere.
Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de
urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul
2
poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de
urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.
Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe
asupra fezabilităţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii.
Posibilă fizic
Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui
lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei
anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai
ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea
ansamblului.
Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice
(canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.).
Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite
utilizări ale proprietăţii, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, etc.
Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă
utilizare considerată mai bună.
Fezabilă financiar

Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt

analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere
cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările
din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.
Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile
generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul
pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă
aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este
fezabilă.
Maximum productivă

Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care
conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare
a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare.
Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse
(teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului,
necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea
venitului rezidual datorat terenului.
Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi
a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporţiile determinate pe piaţa
imobiliară.
Cea mai bună utilizare potenţială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi
se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor.

4.1.4. Situaţii speciale

Ipotezele analizei cele mai bune utilizări sunt fundamentale pentru toate studiile
referitoare la utilizările proprietăţilor imobiliare. În identificarea celor mai bune utilizări, sunt
totuşi necesare consideraţii speciale în cazurile utilizărilor singulare, interimare, neconforme
legal, utilizări ce nu sunt cele mai bune, utilizări multiple, cu destinaţie specială, speculative
şi teren liber în exces.

Utilizări singulare
Cele mai bune utilizări sunt, în general, conforme sau similare cu utilizările din
3
vecinătatea înconjurătoare. De exemplu o casă de locuit nu este adecvată în apropierea unei
mari fabrici.
Totuşi, cea mai bună utilizare poate fi neobişnuită sau chiar unică. De exemplu o
clădire mare de birouri este cerută de piaţă, dar este suficientă una singură pentru localitatea
respectivă.
Utilizările interimare
În multe cazuri, cea mai bună utilizare poate să se schimbe în viitorul previzibil. în
asemenea situaţii, dezvoltarea imediată a proprietăţii sau conversia ei pentru o cea mai
bună utilizare în viitor este, de obicei, nefezabilă financiar în prezent.
Deci, utilizarea interimară este cea mai bună utilizare dar care s-ar putea schimba în
timp relativ scurt. Ferme, parcaje, clădiri vechi sau construcţii provizorii, reprezintă utilizări
interimare.
Multe din construcţiile demodate nu îndeplinesc criteriile de cea mai bună utilizare,
dar ele totuşi generează valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piaţa
recunoaşte că în timpul tranziţiei către o nouă utilizare, vechile construcţii pot face o
proprietate mai valoroasă decât terenul liber.
Când se face comparaţia cu alte proprietăţi, trebuie luate în considerare diferenţele între
utilizările interimare chiar dacă cele mai bune utilizări în viitor sunt identice. Dacă pentru două
utilizări actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat în considerare şi
trebuie făcută o corecţie.
Utilizări neconforme legal
O utilizare neconformă legal este o utilizare ce a fost stabilită şi menţinută legal,
dar nu mai este conformă cu noile reglementări legale ale zonei în care este amplasată. De
obicei, aceste noi reglementări permit existenţa în continuare a vechilor utilizări, dar
interzic extinderea sau modificările importante care să continue utilizarea neconformă.
Când o utilizare neconformă încetează, de obicei ea nu mai poate fi reluată.
Uneori o utilizare neconformă legal poate produce un venit mai mare şi deci va avea o
valoare mai mare decât o utilizare conformă. Deci pentru a estima valoarea unei proprietăţi
cu utilizare neconformă legal, prin comparaţie cu proprietăţi competitive similare, trebuie să
se efectueze acele corecţii care reflectă utilizarea mai intensă dar neconformă legal. De obicei,
orice surplus ce rezultă dintr-o utilizare neconformă legal este legat direct de construcţia
existentă şi prin urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de viaţă economică
a construcţiei.
Utilizări care nu sunt cele mai bune
Multe construcţii existente nu reprezintă cea mai bună utilizare a proprietăţii
imobiliare cu toate că, în general, cea mai bună utilizare este în aceeaşi categorie cu utilizarea
existentă (locuinţă, bloc de apartamente, clădire administrativă). Prin urmare, în aceste cazuri
nu apare o depreciere din cauza condiţiilor externe.
În unele cazuri categoria proprietăţii existente este diferită de cea a celei mai bune
utilizări şi deci apare o depreciere din cauza condiţiilor externe. Pentru a înţelege importanţa
coerentă în evaluarea terenului şi a construcţiilor, să examinăm un caz.
Un bloc de locuinţe este amplasat într-o zonă industrială care reprezintă cea mai bună
utilizare a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult
mai mare decât dacă ar fi utilizat pentru locuinţe. Blocul de locuinţe existent are valoare 300
milioane lei, valoare ce reflectă o diminuare din cauza amplasării într-o zonă industrială
(zgomot, poluare, etc.) Aceeaşi construcţie ar avea valoarea de 500 milioane lei dacă ar fi
fost amplasată într-un cartier de locuinţe.
Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea clădirii la 300 milioane lei şi a terenului
la 100 milioane lei, adică total 400 milioane lei. Nu este corect ca să se considere valoarea
construcţiei de 500 milioane lei şi a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuinţe într-o
zonă industrială), deci în total 540 milioane lei.
Utilizări multiple

4
 Deseori cea mai bună utilizare pentru un lot de teren implică mai multe tipuri de
utilizări. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi în faţă (la stradă), un complex
comercial cu case în spate sau blocuri în jurul unui teren de golf şi case pe terenul rămas.
Dacă terenul este în zona industrială, atunci în faţă se vor amplasa magazine şi în spate
depozite şi/sau mici ateliere/fabrici.
Evaluatorul va estima contribuţia la valoare a fiecărei utilizări, dar trebuie să se
asigure că suma valorilor utilizărilor separate nu depăşeşte valoarea totală a proprietăţii.

4.2. EVALUAREA TERENULUI

Oferta de teren este relativ stabilă cu toate că pot apărea uşoare modificări ale
ofertei şi calităţii terenului, pe durata vieţii omeneşti (eroziuni, poluare cu reziduuri,
tehnologii agricole necorespunzătoare, deşertificare, cutremure şi alunecări de teren).
Terenul are valoare pentru că el are utilitate ca amplasament pentru construcţii, de
recreare, de cultivare agricolă sau de suport al căilor de comunicaţii.
4.2.1. Concepte şi principii de evaluare
Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principiile
evaluării care influenţează valoarea terenului. Astfel, dacă cumpărătorii anticipează că
într-o anumită zonă va fi o cerere de spaţii de birouri în următorii 5 ani, ei ar putea fi
motivaţi să cumpere terenuri pentru construcţie.
Preţul terenului reflectă relaţia dintre cerere şi ofertă care oscilează în jurul
echilibrului, deşi pe termen scurt acest principiu ar putea să nu se aplice în totalitate. Astfel,
dacă un anumit tip de proprietate imobiliară este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă,
presiunea concurenţei extrem de puternice poate duce la creşterea valorii dincolo de nivelul dat
de profitabilitatea proprietăţii. în orice caz, valoarea de piaţă este în general preţul cel mai
probabil pe care îl poate susţine piaţa şi prin urmare se va restabili echilibrul între chirie, preţ
şi valoarea terenului.
Valoarea terenului este influenţată de jocul între cerere şi ofertă dacă utilizarea
economică a unui amplasament determină valoarea terenului pe o anumită piaţă.
Principiul substituţiei care spune că un cumpărător nu va plăti mai mult decât pentru
un alt teren similar, indică faptul că pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preţuri
va exista cea mai mare cerere.
Principiul echilibrului face legătura între elementele unui complex economic în care
terenul are un rol esenţial.
4.2.2.Caracteristicile fizice ale amplasamentului
Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi îmbunătăţirile,
influenţează utilizarea terenului şi implicit valoarea sa.
Elementele fizice pe care le va lua în considerare evaluatorul sunt: dimensiunea,
forma, dimensiunea la faţadă, topografia, localizarea, orientarea faţă de vânt, soare sau vedere.
Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea şi drenajul.
Existenţa unor utilităţi, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze, telefon,
influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament când este îmbunătăţit şi gata de a fi utilizat pentru
un anumit scop. îmbunătăţirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, legătura la apă, gaze.
electricitate şi telefon. îmbunătăţirile externe lotului pot fi străzile, rampele, trotuarele,
canalizare şi linii de utilităţi ce pot fi conectate.
Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizări şi prin
urmare se va urmări ipoteza terenului liber şi disponibil.
Se spune că terenul are valoare, iar construcţiile contribuie la valoare şi această
contribuţie se estimează scăzând valoarea terenului din valoarea totală a proprietăţii
imobiliare. în cazul în care construcţiile nu adaugă valoare se impune demolarea lor.
5
 În anumite cazuri, evaluarea unei proprietăţi imobiliare poate cere ca amplasamentul
să nu fie considerat pentru ca mai bună utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare
existentă.
4.2.3.Tehnicile de evaluare a terenului
Se utilizează şase proceduri: comparaţia directă, proporţia, extracţia, parcelarea,
tehnica reziduală şi capitalizarea rentei de bază. Proporţia şi extracţia combină metoda
costului cu metoda comparaţiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu
metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.
4.2.3.1. Metoda comparaţiei directe
Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul
evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile.
Prin această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la loturi similare, sunt
analizate, comparate şi corectate funcţie de asemănări sau diferenţieri.
Elementele de comparaţie sunt drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile
pieţei (data vânzării), localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile disponibile, zonarea şi
cea mai bună utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt
caracteristicile fizice, adică suprafaţa şi forma, lungimea la faţadă, topografia, localizarea şi
vederea. Este înţelept să se coreleze rezultatele a două sau mai multe comparaţii,
Dacă preţurile s-au schimbat rapid în ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate
cât mai aproape de data evaluării. Uneori evaluatorul trebuie să aleagă între tranzacţii cu
proprietăţi din apropiere dar care au avut loc cu mai mulţi ani înainte de data evaluării şi între
tranzacţii recente dar pentru loturi localizate la distanţă; probabil indicat este să se bazeze pe
tranzacţiile recente.
În general, suprafaţa este un element de comparaţie mai puţin important decât data şi
localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optimă, însă dacă suprafaţa e mai mare,
valoarea terenului existent în plus are tendinţa să se reducă foarte puternic. De aceea, este
bine să se caute proprietăţi comparabile, dar cu aproximativ aceeaşi suprafaţă.
Zonarea este deseori criteriul de bază de selecţie, pentru că amplasamentele din
aceeaşi zonă sunt cele mari comparabile. Ca regulă generală, cu cât sunt mai multe sau
mai mari deosebirile între proprietatea evaluată şi cele comparabile, cu atât e mai mare
posibilitatea de a ajunge la valori eronate.
Evaluatorul va putea lua în considerare şi preţurile de ofertă (nenegociate), deşi
acestea sunt mai puţin credibile (preţurile din ofertele de vânzare sunt mai mari, iar cele din
ofertele de cumpărare sunt mai mici decât preţurile negociate).
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii:
vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.
În general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecţii ale preţurilor
din tranzacţiile comparabile. Mărimea corecţiilor depind de datele disponibile şi sunt exprimate
în mod absolut (în monedă) sau relativ (procente). Corecţiile pentru drepturile de proprietate,
finanţare şi condiţiile pieţei şi condiţiile de vânzare se fac înaintea celor referitoare la
localizare şi caracteristicile fizice. Toate corecţiile trebuie prezentate în raportul de
evaluate, într-o formă logică şi uşor de înţeles.
În localităţile urbane dens dezvoltate, se găsesc foarte rar amplasamente valoarea lor
nu poate fi estimată prin comparaţie directă. La fel şi loturile libere din localităţile rurale
izolate sunt foarte rar tranzacţionate şi datele de comparaţie pot fi nesigure. În aceste
cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporţiei sau prin metoda extracţiei.

4.2.3.2. Metoda proporţiei

Metoda proporţiei sau altfel cunoscută ca metoda alocării, este bazată pe principiul
echilibrului şi pe conceptul contribuţiei, care spune că normal există un raport tipic între
valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăţi în
anumite localizări. Acest raport este în general, mai sigur când construcţiile sunt relativ noi. La
6
construcţiile mai vechi creşte raportul valoare teren/valoare proprietate.
Metoda proporţiei nu dă o valoare determinată a proprietăţii, dar poate fi folosită
când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile.
Estimarea este grosieră pentru că se pot ridica construcţii mai scumpe sau mai ieftine,
pe loturi de teren de valoare egală.
4.2.3.3. Metoda extracţiei
Metoda este o variantă a metodei proporţiei şi anume valoarea terenului este extrasă din
preţul de vânzare a unei proprietăţi prin scăderea contribuţiei construcţiilor care este estimată
prin costuri şi depreciere. Proprietăţile din zona rurală sunt estimate frecvent prin această
metodă, deoarece contribuţia clădirilor în valoarea totală este, în general, redusă şi uşor de
identificat.
Valoarea terenului dată de metoda extracţiei poate fi utilizată pentru comparaţie cu
preţurile din tranzacţiile terenurilor libere şi este utilă mai degrabă pentru a estima nişte
parametri normalizaţi, decât valori absolute.
4.2.3.4. Metoda parcelării
Metoda este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai
bună utilizare şi există date de comparaţie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine
planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilităţile disponibile,
condiţiile comunale, accesul şi alte elemente sunt într-o combinaţie favorabilă.
Evaluatorul începe să analizeze o parcelare prin determinarea numărului şi
dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal şi economic. Loturile
propuse trebuie să fie în conformitate cu cerinţele legale şi să îndeplinească cerinţele pieţei
locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate privind dezvoltarea proprietăţii
imobiliare, deşi uneori evaluatorul poate găsi prin analogie care este parcelarea adecvată.
Se face apoi o analiză comparativă cu loturile deja construite şi după corecţiile
necesare, evaluatorul va estima care este preţul de vânzare cel mai probabil, durata de
construire probabilă şi rata de absorbţie a parcelelor de către piaţă.
Se vor scădea toate costurile directe şi indirecte aferente dezvoltării imobiliare şi
marketingului şi vânzării proprietăţilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde şi
cheltuielile de eliberare, nivelare şi finisare a terenului, de construire a străzilor, drumurilor
şi trotuarelor şi de asigurare a utilităţilor. Vor fi luate în considerare taxele, primele de
asigurare, regiile, onorariile, comisioanele şi cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele
reprezentând fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare şi profitul
promotorului. Se obţin astfel, fluxurile de venituri generate de vânzarea proprietăţilor construite
pe loturi şi aferente numai terenului.
Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rată de actualizare ce ţine cont de riscul aferent
dezvoltării de proprietăţi imobiliare şi care este obtenabilă pe piaţă. Perioada de actualizare
depinde de durata de construire şi de vânzarea susţinută de absorbţia pieţei.
Metoda parcelării se utilizează şi în studiile de fezabilitate şi în evaluările unde
sunt puţine tranzacţii comparabile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de
actualizare, a ratei de absorbţie a costurilor indirecte şi pentru servicii.

4.2.3.5.Metoda reziduala
Metoda poate fi utilizată în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la
loturi similare de teren liber. Această tehnică este bazată pe principiul echilibrului şi a
conceptului de contribuţie care se referă la echilibrul agenţilor de producţie, adică teren, mână
de lucru, coordonare şi capital.
Metoda se utilizează când:
- valoarea clădirilor e cunoscută sau poate fi estimată cu o precizie bună;
- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi
estimat;
- se pot extrage de pe piaţă ratele de capitalizare separat pentru clădiri şi pentru
teren.
7
 Valoarea clădirilor poate fi estimată ca pentru clădiri noi care reprezintă cea mai bună
utilizare şi care nu au depreciere fizică sau funcţională.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai întâi valoarea construcţiei
(actuală sau ipotetică) care reprezintă cea mai bună utilizare. Apoi va estima venitul anual net
şi stabil, din exploatare, obţinut din chiria de pe piaţă şi cheltuielile de operare estimate la
data evaluării. în continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui
clădirilor şi va obţine partea rămasă pentru teren. Aceasta este capitalizată cu o rată de
capitalizare obţinută de pe piaţa imobiliară şi se obţine valoarea terenului.
4.2.3.6. Metoda capitalizării rentei funciare
Renta funciară poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare. Renta funciară este
mărimea plătită pentru dreptul de folosire şi ocupare a terenului în conformitate cu regulile
de închiriere/arendare a terenului.
Această procedură este utilă când există informaţii de pe piaţa închirierilor
imobiliare. Dacă renta curentă (chiria curentă) corespunde cu cea de pe piaţă, atunci valoarea
obţinută prin capitalizarea cu o rată de pe piaţă, este echivalentă cu valoarea de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piaţă, se vor
face corecţiile ce apar din diferenţele în condiţiile de contract, faţă de cele normale pe piaţă.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare şi de plată şi acestea trebuie reflectate
în renta de bază.

4.3. ABORDAREA PRIN COST

A CLĂDIRILOR

4.3.1.Costul clădirilor
Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care înţelege planurile de
construcţie, specificaţiile, materialele şi tehnicile de construcţii. Clădirile se vor inspecta cu
atenţie şi vor fi descrise complet de evaluator.
4.3.1.1. Costul de înlocuire/reconstrucţie

Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile de la data

evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, aceleaşi materiale, normative de
construcţie, arhitectură, planuri, de manoperă şi înglobând toate deficienţele,
supradimensionările şi aprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la
data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind
materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.
4.3.1.2.Costuri

Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe,
iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi
valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care
trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă.
4.3.1.3. Costuri directe

Costurile directe cuprind cheltuielile cu forţa de muncă şi materialele utilizate. Regia

şi profitul contractantului general şi a diferiţilor subcontractanti sunt părţi ale unui
contract de construcţie uzual şi reprezintă costuri directe.
Costurile directe cuprind şi costul pentru:
- autorizaţia de construcţie;
- materiale, produse şi instalaţii;
- manopera;
- echipamentele folosite în construire;
8
 - asigurarea pe durata construirii;
- organizarea de şantier şi împrejmuire temporară;
- spaţii de depozitare a materialelor;
- instalaţii electrice şi cheltuieli cu utilităţi;
- profitul constructorului şi regia, inclusiv supravegherea lucrărilor, asigurările
pentru incendiu, răspundere sau şomaj;
- garanţii de performanţă.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie făcută cu atenţie, întrucât aceştia oferă
preţuri ce depind nu numai de situaţia de pe piaţă, dar şi de starea lor tehnică şi financiară.

4.3.1.4.Costuri indirecte

Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte
dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
- costul pentru arhitectură şi proiectare, verificare a documentaţiilor, ridicare
topo, studii de impact de mediu;
- onorarii pentru activităţi de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi
juridică;
- costul investiţiei în teren şi plăţile făcute pe durata construirii (cheltuieli
financiare, dobânzi, comisioane, taxe); asigurarea acoperitoare pentru toate
riscurile pe durata construirii;
- costul de investiţie în proprietate după ce a fost construită, dar înainte de a se
obţine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de
exploatare minus venituri din exploatare);
- investiţii suplimentare în contractarea închirierilor sau comisioane de închiriere;
- marketing, comisioane de vânzare;
- cheltuieli administrative ale proprietarului;
- costul transferării proprietăţii.
Aceste costuri se vor estima în condiţiile unei pieţi echilibrate. Pe o piaţă din afara
echilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbţie, dar
aceste costuri trebuie considerate ca făcând parte din estimarea deprecierii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectării sau taxele pe proprietate se iau
ca procentaje faţă de costurile directe. Alte costuri (comision de vânzări, închirieri) sunt legate
de piaţă, iar cele legate de evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate de timpul de
lucru necesar pentru efectuarea activităţilor respective.
4.3.1.5.Profitul promotorului imobiliar

Profitul promotorului este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe care un

promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia sa în dezvoltarea proprietăţii. El
reprezintă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului.
Totuşi aceasta nu înseamnă că promotorul trebuie să fie recompensat automat pentru
eforturile sale; cheltuiala nu garantează valoarea.
În cazul pieţelor în cădere, evaluatorul va analiza dacă reducerea profitului (sau
chiar pierderile) promotorului reprezintă o formă de depreciere externă (datorată condiţiilor
externe).
În practică, profitul promotorului poate fi estimat ca un procent din costurile
directe, din costurile directe plus cele indirecte, din costurile directe plus cele
indirecte plus terenul sau din costul total al proiectului.
Nu trebuie să se ia prea mult ca bază profiturile realizate în trecut de promotori, ci să
se estimeze profiturile aşteptate (anticipate) de promotori la data evaluării.
4.3.1.6. Surse de informaţii

Sursele primare sunt contractele de construire încheiate pentru clădiri similare. Se pot
9
folosi şi specialişti care alcătuiesc devize pentru oferte noi.
Unii evaluatori şi-au creat baze de date care conţin costuri curente pentru clădiri
complete, cum ar fi locuinţe, apartamente, hoteluri, magazine, clădiri comerciale şi industriale.
Există şi informaţii privind indicii de modificare a costurilor care sunt utilizaţi pentru
actualizarea unor haremuri estimate la o anumită dată istorică, în utilizarea acestor indici, pot
apare unele probleme şi anume că precizia lor nu poate fi demonstrată întotdeauna, iar
structura costurilor se modifică în timp.

4.4. ESTIMAREA COSTURILOR CLĂDIRILOR

4.4.1.Metode de estimare a costului

Se cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului: metoda comparaţiilor unitare,

metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.
4.4.1.1. Măsurători

Deşi clădirile pot fi măsurate în mai multe moduri, evaluatorul trebuie să măsoare
astfel încât să fie compatibil cu baza de date comparative.
Măsurarea suprafeţelor este larg folosită şi adecvată pentru clădiri care corespund unui
standard de înălţime de bază.
Ghidul European de măsurare a clădirilor defineşte aria desfăşurată construită ca fiind
suprafaţa unei clădiri măsurată pe exterior la fiecare nivel şi include:
- grosimea peretelui exterior şi proiecţiile exterioare;
- suprafeţele ocupate de pereţii interiori;
- coloane, stâlpi, cămine, casa scării, lifturi şi altele asemănătoare;
- atrium;
- camere de depozitare, de combustibili;
- WC-uri;
- terase acoperite şi închise pe contur cu zidărie
dar nu include:
- balcoane deschise;
- scări exterioare;
- alei, parcaje;
- rampe de încărcare-descărcare.
Pentru alte clădiri adecvat este să se măsoare volumul clădirii pentru că regimul de
înălţime al etajelor este diferit de regimul standard (depozite, hale industriale, case de
rugăciuni).
4.4.1.2. Metoda comparaţiilor unitare

Metoda estimează costul sub formă de cost unitar - pe unitatea de suprafaţă sau de
volum. Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru
condiţii ale pieţei sau eventuale diferenţe fizice. Costurile indirecte pot fi incluse în costul
unitar sau calculate separat. Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe,
evaluatorul va face o corecţie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune şi anume scade cu creşterea suprafeţei sau a
volumului clădirii. Aceasta pentru că instalaţiile, centrala termică, lifturile, uşile, ferestrele şi
altele asemănătoare, de regulă nu costă proporţional mai mult pentru o clădire mai mare.
Metoda comparaţiilor unitare este relativ simplă, practică şi larg folosită. Cifrele
de cost unitar se exprimă de regulă, la suprafaţa desfăşurată construită sau volumul total
construit. Costul total este estimat comparând clădirea evaluată cu clădiri similare,
construite recent pentru care sunt disponibile preţurile de contract. Se va lua în consideraţie
evoluţia preţurilor între data contractului (sau execuţiei) şi data evaluării.
În lipsa preţurilor de contract, costul total de nou a unei clădiri, poate fi scos din
10
tranzacţiile de clădiri nou construite dacă îndeplinesc următoarele condiţii:
- construcţiile să reprezinte cea mai bună utilizare a amplasamentului;
- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
- cererea şi oferta sunt în echilibru;
- valoarea amplasamentului poate fi determinată.
În acest caz, valoarea clădirii se obţine scăzând valoarea terenului din preţul de
vânzare total pentru proprietăţi comparabile.
În aplicarea corectă a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama de diferenţele de dimensiune,
formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp între data elaborării
costului de barem şi data evaluării.
Raportul între costul instalaţiilor şi echipamentelor ce dotează clădirile şi costul de
bază al construcţiei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaţiile şi echipamentele au
tendinţa să mărească costul unitar şi se uzează mai rapid decât elementele construcţiei propriu-
zise.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat pentru
finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la
efectuarea corecţiilor ce apar din cauza existenţei sau absenţei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparentă a metodei comparaţiilor poate fi înşelătoare. Pentru a deţine
cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie să acţioneze logic şi să compare cu atenţie
clădirea evaluată cu clădiri similare sau structuri standard catalogate.
Totuşi, când este corect aplicată, metoda duce la estimări rezonabil de precise pentru
costul de reconstrucţie sau de înlocuire.
4.4.1.3.Metoda costurilor segregate

În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale

clădirii şi exprimate în unităţi de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul
calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus
manopera, utilaje şi transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcţii, pentru fiecare
metru pătrat de suprafaţă. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui "mp" de
pardoseală, metru liniar de perete de o anumită înălţime, etc.
Costurile estimate se bazează pe costuri normate pentru diferite componente ale
construcţiei. De exemplu, costul de lucrări de excavare se exprimă de regulă, în lei/m cub;
costul fundaţiei în lei/m liniar.
Regia şi profitul constructorului poate fi inclus în costul unitar sau pot fi calculate
separat. Costurile indirecte, de regulă se calculează separat.
Totuşi, sunt necesare cunoştinţe de specialitate pentru a asambla costurile de bază
ale echipamentelor, materialelor şi manoperei şi de a le combina într-o estimare de cost
finală. Dacă este bine pusă la punct, metoda costurilor segregate poate înlocui o expertizare
cantitativă completă şi duce la o estimare precisă a costului de reconstrucţie sau de înlocuire,
cu un efort considerabil mai mic.
4.4.1.4. Metoda devizelor
Metoda cea mai completă şi precisă este metoda devizelor, în care se face un calcul ce
reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile de manoperă
necesară. Apoi se adaugă cheltuielile conexe, regia şi profitul.

11
 4.5. DEPRECIEREA CUMULATĂ PENTRU
CLĂDIRI

4.5.1.Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie sau de înlocuire a

construcţiilor ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe.
Teoretic, deprecierea poate începe să se acumuleze de la finalizarea construcţiei chiar
dacă reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului.
1. Definiţii
- Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din
orice cauză. Este diferenţa între costul de reconstrucţie sau de
înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă.
- Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de
structură.
- Neadecvarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau
instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
- Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi
proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare
în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.
- Uzura scriptică este o noţiune contabilă ce se referă la valoarea imobilizărilor
reţinută de proprietar. Uzura scriptică (amortisment) nu este o mărime dată de piaţă,
ci este reglementată de autoritatea fiscală şi se raportează la valoarea de intrare (de
inventar)
- Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la
valoarea proprietăţii imobiliare. Durata de viaţă fizică poate depăşi durata de viaţă
economică, dar reparaţiile şi modernizările aduse proprietăţilor mai vechi pot extinde
durata de viaţă economică care însă nu poate depăşi durata de viaţă fizică.
- Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată, în care
construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de viaţă economică rămasă, interpretând atitudinile
şi reacţiile cumpărătorilor de proprietăţi competitive.
- Vârsta scriptică, sau vârsta istorică sau calendaristică, este numărul de ani
trecuţi de la terminarea construcţiei. Vârsta efectivă este vârsta dată de starea
tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică, funcţie
de lucrările de întreţinere realizate în trecut.
4.5.2. Metode de estimare

Există mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabilă
dacă evaluatorul o aplică coerent şi logic şi dacă ea reflectă o reacţie a unui cumpărător
informat şi prudent faţă de situaţia construcţiei evaluate.
Pentru a avea o estimare corectă şi fundamentată a deprecierii acumulate, prin
oricare din metode, evaluatorul trebuie să ia în considerare toate elementele ce ar putea
diminua valoarea, dar să socotească fiecare element numai o singură dată.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viaţă economică, metoda
modificată a duratei de viaţă economică, metoda segregării, tehnicile de comparare a veniturilor.
Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de viaţă fizică poate fi utilizată numai pentru a estima
uzura fizică.

12
 Deprecierea se aplică numai construcţiilor pentru că terenul se include la valoarea de
piaţă.
4.5.2.1. Metoda duratei de viaţă economică

Prin această metodă, se aplică la costul construcţiilor un raport calculat între vârsta
efectivă şi durata totală de viaţă economică, totul socotit la data evaluării.
Formula este: Vârsta efectivă a construcţiei/Durata totală de viaţă economic
Metoda pare simplă, dar multe elemente ale deprecierii sunt ascunse din cauză că sunt
grupate.
Un punct slab major al metodei, este faptul că elementele recuperabile ale
deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia în considerare faptul că unele
componente ale clădirii pot avea o durată de viaţă fizică mai scurtă sau mai lungă. Durata de viaţă
economică are semnificaţie numai pentru uzura globală.
4.5.2.2. Metoda modificată a duratei de viaţă economică

În aplicarea acestei metode, evaluatorul estimează mai întâi costul de a elimina toate
elementele recuperabile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare,
precum şi cele ale neadecvării funcţionale. Această sumă se scade din costul clădirii estimat la
data evaluării. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate
elementele nerecuperabile. Această sumă este raportul dintre vârsta efectivă/durata totală de
viaţă economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi
funcţionale.
Este necesar ca să se ţină seama că prin eliminarea elementelor recuperabile ale
uzurii, durata de viaţă economică va creşte şi/sau vârsta efectivă va scade.
Această metodă nu ia în considerare diferitele durate de viaţă rămase pentru diferite
elemente componente ale clădirii.
Metoda presupune că utilitatea clădirii se reduce linear, ceea ce face ca aplicarea să fie
simplă, dar poate nu totdeauna realistă.
Totuşi, metoda reprezintă un mijloc convenabil de a face comparaţii între diferite
proprietăţi imobiliare.
4.5.2.3.Metoda segregării

Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o

cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de
înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcţionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o clădire, sunt:
- uzura fizică recuperabilă;
- uzura fizică nerecuperabilă;
- neadecvarea funcţională recuperabilă:
- neadecvarea funcţională nerecuperabilă;
- deprecierea externă (ce poate fi şi temporară)
În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi
externă.
4.5.2.4. Metoda comparaţiei

În această metodă se consideră că deprecierea acumulată este diferenţa între costul de

reconstrucţie sau de înlocuire şi contribuţia în valoare a construcţiilor, toate estimate la data
evaluării.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare atât la
tranzacţii de proprietăţi construite, cât şi de terenuri libere. Este de dorit aceste date să

13
corespundă unor proprietăţi similare cu cea evaluată şi nu se pot lua în considerare tranzacţii a
unor drepturi de proprietate parţiale (concesiuni, închirieri, drept de folosinţă, etc.)
Metoda nu face distincţie între diferite tipuri de depreciere: fizică, funcţională sau
externă.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor tranzacţii
de proprietăţi comparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate într-o piaţă limitată sau pentru
anumite proprietăţi imobiliare cu destinaţie specială. în plus estimarea raportului între valoarea
terenului şi a construcţiilor este dificil de fundamentat sau de justificat.

4.6.Elemente de noutate aduse de Standardele de evaluare ANEVAR din 2015

privind abordarea prin costuri in evaluarea terenurilor si cladirilor.

4.6.1.Abordarea prin cost in evaluarea drepturilor de proprietate asupra proprietatilor

imobiliare

Această abordare este aplicată, în general, pentru evaluarea drepturilor asupra

proprietăţii imobiliare prin metoda costului de înlocuire net1 (după deducerea deprecierii n. t.).
Ea se utilizează când fie nu există nicio dovadă despre preţurile de tranzacţionare pentru
proprietăţi imobiliare similare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau
teoretic, care ar reveni titularului dreptului.
Această abordare se utilizează, în principal, pentru evaluarea proprietăţii imobiliare
specializate, adică a proprietăţii imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piaţă, cu
excepţia cazului în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.
Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. În mod normal, acesta reprezintă
costul de înlocuire a proprietăţii imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluării. O
excepţie este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică a
proprietăţii imobiliare subiect, pentru a furniza aceeaşi utilitate unui participant de pe piaţă, caz
în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii
subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să
reflecte şi toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile
pentru proiectare şi cheltuielile de finanţare care ar fi suportate de un participant de pe piaţă
pentru producerea unui activ echivalent.
Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru a fi reflectată deprecierea.
Scopul ajustării pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puţin valoroasă
proprietatea imobiliară subiect, pentru un potenţial cumpărător, faţă de echivalentul său
modern. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcţională şi economică a
proprietăţii imobiliare subiect, în comparaţie cu echivalentul său modern 2.

4.6.2. Abordarea prin cost in determinarea valorii impozabile a unei cladiri

(GEV 300)

Abordarea prin cost constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura
fizică şi/sau deprecierea funcțională, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.
Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou ─ costul de înlocuire şi costul
de reconstruire ─ şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei
abordări.
1
Detalii suplimentare sunt conţinute în îndrumarul elaborat de IVSC: IE 2 Abordarea prin cost a
activelor corporale. Bucureşti: IROVAL, 2012.
2
Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, pp.41-43

14
 Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate
cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu
este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce a fost luat în considerare acest
cost. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse
credibile care vor fi prezentate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de
intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date
credibile, diferite, înainte de a fi utilizate în raport.
Uzura fizică va fi estimată în conformitate cu metodologia prezentată în Anexa 2
Modalitatea de estimare a uzurii fizice, precum şi formula de calcul a vârstei efective, având în
vedere modernizările din ultimii trei ani aduse clădirii supuse evaluării. Modernizările efectuate
în ultimii trei ani vor fi reflectate în evaluare prin recalcularea vârstei efective a clădirii în
conformitate cu prevederile prezentate în Anexa 2 a ghidului3.

4.6.3.Abordarea prin cost in evaluarea bunurilor imobiliare

Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii
imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcţiilor a deprecierii
cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.
Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară
include:
-construcţii noi sau construcţii relativ nou construite;
-construcţii vechi, cu condiţia să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii
acestora;
-construcţii aflate în faza de proiect;
-construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.
Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou − costul de înlocuire
şi costul de reconstruire – şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea
acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt
corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.
Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de
reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci
când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici
de actualizare adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de
reconstruire.
Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcţiilor sunt: metoda
comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.
Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din
surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de
intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date
credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport.
Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele:
a) deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi:
-recuperabilă (reparaţii neefectuate la timp);
-nerecuperabilă – elemente cu viaţă scurtă;
-nerecuperabilă – elemente cu viaţă lungă;
b)deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi:

3
Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, p.91

15
-recuperabilă;
-nerecuperabilă;
c)deprecierea externă (economică).
Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepţiunea evaluării, cu
conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.
Modalitatea de estimare a costului de nou și a deprecierilor trebuie să fie prezentată în
raportul de evaluare însoţită de argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu este
permisă utilizarea unor forme ale deprecierii fără a fi prezentată modalitatea de estimare a
acestora4.

4
Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, pp.112-114

16