Seminar nr 11-Inclus în examen

Estimarea deprecierii
Pentru a estima deprecierea pot fi utilizate câteva metode.Metoda utilizată trebuie să reflecte
reacția unui cumpărător informat și prudent față de calitatea și starea unei propriețăți
mobiliare și față de piața care se află proprietatea.Cele 3 metode principale de estimare a
deprecierii sunt următoarele :
1. Metoda preluării de pe piața
2. Metoda vârstă ,durată de viață
3. Metoda segregării
Primele 2 metode sunt utilizate de majoritatea evaluatorilor pentru a estima deprecierea totală
a unei proprietăți imobiliare.
Metoda segregării este o metodă mai detaliată care identifică elementele particulare de
depreciere și tratează fiecare element în mod distinct.
Metoda preluării de pe piață și metoda vârstă,durată de viață tind să analizeze întreaga
proprietate și sunt mai ușor de înțeles și aplicat.Ambele metode sunt limitate în sensul că,
presupun că deprecierea din toate cauzele poate fi exprimată intr-o estimare totală.Nu fac
întotdeauna distincția între elementele cu viață scurtă și elementele cu viață lungă și se
bazează pe previziuni generale asupra vârstei efective și a duratei de viață economică rămasă.
Metoda vârstă-durată de viață este limitată în privința faptului că ea reflectă în mod tipic un
regim liniar al deprecierii.Indiferent care este metoda aprecită evaluatorul trebuie să se
asigure că estimarea finală a deprecierii reflectă pierderea de valoare din toate cauzele și că
nici una dintre formele de depreciere nu a fost luată în considerare de mai multe ori.Analiza
deprecierii trebuie să fie consecventă , uitilizându-se fie costul de reconstrucție, fie costul de
înlocuire ca și cost de bază pentru calcule.

Relațiile dintre vârstă și durata de viață

Toate cele 3 metode de estimare a deprecierii consideră relațiile dintre vârstă și durata de viață
fie direct,fie indirect.Depriecierea apare pe parcursul duratei de viață a clădirii sau unei
componente.În teorie o clădire sau o parte componentă își pierde întreaga sa valoare pe
parcursul duratei sale de viață.
De exemplu:
Probabilitatea duratei de viață tipice a unui complex comercial de pe o piață dată este de 40 de
ani.Teoretiv atunci când clădirea va avea o vârstă de 40 de ani ea va fi ajuns la finalul duratei
de viață și își va fi pierdut întreaga sa valoare din cauza deprecierii fără a mai avea o valoare
de contribuție la valoarea amplasamentului liber.
Probabilitatea duratei de viață a unui boiler instalat în clădire va fi mult mai mică de 40 de ani
iar unele dintre componentele sale vor fi înlocuite de câteva ori pe parcursul duratei de viață a
clădirii.În estimarea deprecierii totale a unei clădiri conceptele de vârstă si durata de viață cele
mai importante sunt următoarele :
1. Durata de viață economic
2. Vârsta efectivă
3. Durata de viață economică rămasă
Cele 3 concepte iau în considerare toate elementele deprecierii într-un singur calcul total.De
aceea estimarea duratei de viață efectivă ia în considerare nu doar deprecierea fizică ci și orice
pierdere a valorii din considerații funcționale și externe.Acest tip de analiză este caracteristic
metodei preluării de pe piață și metodei vârstă –durată de viață.Totuși a doua metodă poate fi
corectată pentru a reflecta prezența oricaror elemente cunoscute de deprecire fizic
recuperabilă sau nerecuperabilă a componentelor clădirii cu durată de viață scurtă.
Atunci când se estimează deteriorarea fizică utilizăndu-se metoda segregării se au în vedere
următoarele :
1. Durata de viață utilă
2. Vârsta cronologică
3. Durata de viață utilă rămasă

Acești 3 termeni se referă la separarea uzurii fizice de deprecierea funcțională.Durata de viață

economică ia în considerare toate cele 3 componente ale deprecierii într-o singură estimare a
vârstei duratei de viață, în timp ce durata de viață utilă ia în considerare doar deprecirea
componentelor fizice ale proprietăților imobiliare.
Vârsta cronologică și vârsta efectivă
Vârsta cronologică-( scripitică sau istorică) reprez.nr de ani care au trecut de la finalizarea
construcției clădirii.În analiza deprecierii vârsta cronologică este utilizată pentru 2 scopuri :
mai întâi ea reprez. primul element analizat în estimarea vârstei efective , apoi în vederea
aplicării metodei segregării este fundamentală pt analiza vârstă durată de viață necesară
pentru estimarea deteriorării fizice a componentelor cu durată scurtă și durată de viață lungă
ale unei clădiri.
Vârsta efectivă –reprezintă vârsta indicată de starea tehnică și utilitatea unei construcții și se
bazează pe raționamentul și interpretarea evaluatorului asupra percepțiilor pieței,chiar și pe
aceeași piață clădirile similare nu se depreciază neapărat cu aceeași rată.Nivelul întreținerii
poate influența ritmul deprecierii clădirii.
De exemplu :
Se consideră un centru comercial cu o vârstă de 23 de ani care a fost redecorată în interior dar
nu a fost modernizat.Acoperișul original și alte componente nu au fost înlocuite.Clădirea ar
avea probabil o vârstă efectivă estimată la 23 de ani.Volumul mic de muncă necesar
redecorării nu este de obicei suficient pentru a reduce vârsta efectivă.Să presupunem că în
plus față de redecorare s-au înlocuit acoperișul și sistemul de încalzire iar în acest caz vârsta
efectivâ estimatâ s –ar reduce.

Durata de viață economică și utilă

Durata de viață economică a unei clădiri începe odată cu construcția ei și se încheie atunci
când clădirea nu mai contribuie la valoarea proprietății imobiliare.Această perioadă este de
obicei mai scurtă decaât durata de viață fizică a cladirii care reprezintă perioada totală de
existență fizică a clădirii.Opțiunile proprietarului sunt :
1. Renovarea
2. Reabilitarea
3. Reconstruirea
4. Demolarea
Toate aspectele unei proprietăți și ale pieței sale incluzând calitatea și starea construcției
,utilitatea funcțională a clădirilor și condițiile de piață și de localizare trebuie luate în
considerare la estimarea duratei de viață economică a unei proprietăți imobiliare.Deși durata
de viață economică a unei clădiri este dificil de previzionat ea este schițată de un anumit
număr de factori cum ar fi :
 Considerente de natură fizica( de exemplu : rata cu care componentele fizice ale unei
clădiri se uzează ținând seama de calitatea construcției ; utilizarea proprietății,nivelul
de întreținere și clima regiunii )
 Considerente de natură funcțională ( rata cu care se schimbă tehnologiile de
construcție ,gusturile arhitecturale, eficiența energiei și designul clădirii).Acești
 factori pot face ca o clădire să fie depreciată funcțional indiferent de vârsta sau starea
ei.
 Considerente de natură externă , adică, influențele pe termen scurt și pe termen lung ,
precum nivelul ciclului de viață al vecinătății ,disponibilitatea și posibilitatea de
finanțare si factorii cererii și ofertei.