PUBLICITATE IMOBILIARA

Curs 1
Starea de fapt : Contract antepriza – 60% pret + 40% = 2 etaje din constructie (forma autentica/
inscris sub semnatura privata) in CF ? (CF zice ca nu + ca trebuie inca un act notarial)

Legea 7/1996 + NCC+ LPA + Decretul lege 115/1938

Curs 2
Stare de fapt :
1. Existenta unui teren inscris in CF in proprietatea lui A
2. A fost emisa o autorizatie de construire in beneficiul lui A pentru realizarea unui imobil cu
mai multe apartamente, pozitionat pe terenul respectiv
3. Nu poate fi incheiata o vanzare a unui bun viitor avand ca obiect unul dintre apartamentele
care urmeaza a fi construite (de cautat art. L 7/1996) -> art. 36
4. Partile (A si B) incheie o promisiune sinalagmatica de vanzare cumparare avand ca obiect
unul dintre apartamentele care urmeaza a fi construite
5. In temeiul unei clauze anticipatorii stipulate in contract, promitentul cumparator B achita la
incheierea contractului un avans de 30% din pret in cuantum de 20.000 de euro .
6. Care este mijlocul juridic prin care se poate proteja promitentul cumparator prin intermediul
cartii funciare pentru eventualitatea in care constructia nu se realizeaza sau se incheie
ulterior o alta promisiune de vanzare vizand acelasi apartament ? -> actiune in raspundere
contractuala>
7. Cum va solutioana instanta litigiul dintre doi promitenti cumparatori cu privire la acelasi
apartament care au incheiat ambii promisiuni in forma autentica la un interval de 6 luni una
fata de cealalta ?

Introducere in tematica publicititatii legale

Art 1244 , art 540, art 1178, 1851

 Publicitatea imobiliara este o varianta a publicitatii legale
 Publicitatea imobiliara vizeaza exclusiv regimul juridic al bunurilor imobile prin natura lor-
cele prin destinatie NU
 Si persoanele fizice/juridice fac obiectul sistemelor de publicitate – starea civila,registrul
comertului
 Rolul fundamental : securitatea dinamica a circuitului civil

Curs 3 – 11.03.2016
Art. 951 – urm NCPC + NCPP
Stare de fapt :
 X – trimis in judecata pentru savarsirea unei infractiuni prin care ar fi prejudiciat statul
roman cu suma de 7,5 milioane de euro
 Trimiterea in judecata are loc in cursul lunii ianuarie a anului 2016
 Urmarirea penala a fost inceputa in 1 ianuarie 2015, iar in 17 ianuarie 2015 procurorul de
caz a dispus “instituirea sechestrului asigurator asupra tuturor bunurilor mobile si imobile
ale numitului X”
 Avand in vedere ca la data de 17 iulie 2015 a intervenit divortul prin acordul partilor dintre
X si Y sotia acestuia, precizati daca si in ce conditii ar fi posibil partajul conventional sau
judiciar al bunurilor imobile dobandite de catre cei doi soti in timpul casatoriei, carora li se
aplica regimul comunitatii legale si asupra carora a fost inscris in CF sechestrul asigurator
 art 351 lit d -> e obligatia sotului nascuta din raspunderea delictuala, iar cea a sotiei din
 PUBLICITATE IMOBILIARA

imbogatire fara justa cauza + art 352

 Efectele inscrierii in CF a sechestrului

Eficacitatea actelor juridice in relatie cu publicitatea legala

 In functie de modul in care influenteaza, conditioneaza eficacitatea actelor juridice care au

ca obiect drepturi subiective sau situatii juridice supuse publicitatii legale, sistemele de
publicitate pot fi clasificate in :
◦ Sisteme de publicitate confortative
▪ Acel sistem de publicitate legala care conditioneaza exclusiv eficacitatea juridica fata
de terti a oricaror acte juridice care transfera/modifica/ constituie drepturi ce fac
obiectul publicitatii
▪ Conditioneaza opozabilitatea efectelor actului juridic fata de terti, asigurand totodata
dobandirea rangului prioritar atunci cand se gasesc in concurs doua sau mai multe
drepturi subiective care pot coexista fara a putea fi insa exercitate simultan
▪ Este amanata pana la momentul publicitatii opozabilitatea fata de terti a situatiei
juridice obiect al publicitatii e.g. : opozabilitatea transferului de proprietate
imobiliara in materie de CF
◦ Sisteme de publicitate atributive
▪ Acel sistem de publicitate legala care conditioneaza constituirea/modificarea/
transmiterea drepturilor subiective atat in raporturile dintre partile actului juridic, cat
si fata de terti, prin urmare, spre deosebire de sistemele de publicitate cu efect
confortativ, sistemele atributive nu determina o scindare a realitatii jrudice dupa cum
vizate ar fi pe de o parte persoanele straine de contract (tertii) si pe de alta parte
cocontractantii
▪ In consecinta, astfel de sisteme de publicitate, spre deosebire de cele confortative nu
pot valorifica cunoasterea efectiva a unui tert determinat pentru a asigura exclusiv
fata de acesta producerea efectelor unui act juridic a carui publicitate nu a fost inca
realizata
▪ Efectul atributiv se refera la obiectul contractului, nu la forta obligatorie a
contractului
▪ Este amanata generarea efectului juridic atat intre parti, cat si fata de terti, cu
mentiunea ca atat in cazul sistemelor confortative, cat si in cazul sistemelor
atributive realizarea formalitatilor de publicitate nu conditioneaza forta
obligatorie a actului juridic, in consecinta, chiar in prezenta unui sistem
atributiv partile contractante vor fi tinute inca de la incheierea contractului sa
nu faca nimic prin care sa ingreuneze sau sa inlature posibilitatea producerii
efectelor juridice la momentul indeplinirii formalitatilor de publicitate
◦ Sisteme de publicitate cu efect de informare
▪ Acele sisteme de publicitate care nu conditioneaza niciun efect juridic al actelor care
au ca obiect drepturi subiective sau situatii juridice supuse publicitatii
▪ Utilitatea unor astfel de sisteme de publicitate se traduce prin aceea ca ele stabilesc
limitele, sfera obligatiei de informare care le revine tertilor, prin urmare in masura in
care o situatie juridica a fost publicata printr-un astfel de sistem, tertii nu se vor putea
prevala de ignorarea legitima a acestei situatii juridica deoarece eventuala lor eroare
se va considera ca le este imputabila
◦ art 1270, 1280, 1281
 Indiferent de categoria analizată de principiu sistemele de publicitate legala conditioneaza
exclusiv eficacitatea actelor juridice ca moduri derivate de dobandire fara a influenta
 PUBLICITATE IMOBILIARA

dobandirile originare ale drepturilor subiective produse in temeiul legii sau prin efectul unor
fapte juridice
 1782, 1275
Curs 4 – 17.03.2016
 Art. 2386 pct.2 -> cauza e in contractul 2 (contractul de vanzare), nu in contractul 1
(promisiunea de vanzare) -> protejarea promitentului cumparator prin ipoteca legala care are
ca si obiect bunul in sine

Reglementarea generala in materia publicitatii legale

 Art. 18 -> creantele nu fac obiectul publicitatii legale de principiu, ci doar exceptional - “alte
raporturi”- sistemele de publicitate reglementeaza situatia drepturilor de creanta, atunci cand
aceste drepturi si obligatiile corelative lor sunt constituite in legatura cu bunuri mobile sau
imobile care fac obiectul publicitatii
 Art. 278 NCPC -> criteriile prin care poate fi obtinuta data certa (nu permit tertilor sa se
informeze in legatura cu cuprinsul actului juridic)
◦ Inscrisul sub semnatura privata nu face dovada datei certe fata de terti
◦ Inscrisul sub semnatura nu e mijloc de publicitate, nu conditioneaza opozabilitate, ci
contractul se va considera incheiat doar de la data certa pentru terti
◦ Data certa e in lipsa unor sisteme de publicitate, ea functioneaza exclusiv pentru a proba
ordinea de incheiere a actelor juridice concurente, data certa isi pierde relevanta in
prezenta unor sisteme de publicitate deoarece atunci cand eficacitatea actelor juridice
este conditionata de formalismul de publicitate, va interesa ordinea in care s-a solicitat
realizarea publicitatii actelor concurente si nicidecum ordinea incheierii actelor in sine
 Publicitatea legala intervine doar in situatiile in care ea este reglementata imperativ de lege
 De principiu, realizarea formelor de publicitate poate fi lasata la latitudinea partilor actului
juridic care vor renunta la publicitate sau vor amana realizarea acesteia pe riscul lor
 Art. 19 -> (3) printr-o norma imperativa de ordine publica NCC inlatura posibilitatea de
renuntare la dreptul de a solicita publicitatea legala a unei situatii juridice care in conditiile
legii este supusa unei astfel de publicitati
 Art. 19 (4) -> tertii fata de situatia juridica + 21 -> titularii situatiei care face obiectul
inscrierii in sistemul de publicitate + 20 (3)
 PUBLICITATE IMOBILIARA

Curs 5+6 - 01.04.2016

 Nu poti face notari de promisiuni, daca promitentul nu detine respectivul drept -> principiul
relativitatii inscrierilor
 Nu poti face notari succesive de promisiuni, pentru ca promisiunea nu vine de la posesorul
tabular; notarile succesive nu se confunda cu cesiunea de creanta
 Art. 1227 -> imposibilitate temporara
 Art. 1230 -> nu se aplica in materie de CF
 In masura in care am mai multe promisiuni facute de proprietar asupra altui bun, se pot
inscrie - nota toate, insa -> daca A nu incheie contractul de v-c cu B -> va avea oblig sa
incheie cu C, daca nu cu acesta cu D etc + astfel de inscrieri nu incalca o clauza de
inalienabilitate stipulata in favoarea lui B pentru ca promisiunea nu e translativa de
proprietate; putem avea si inscrieri succesive de ipoteci, insa vor avea rang diferit ->
“ipotecile de rang 2,3,4,5 nu sunt opozabile celui care are ipoteca de rangul 1”
 Art. 19 (4) -> in pofida formularii, nu vizeaza o prezumtie relativa sau absoluta de
cunoastere a situatiilor juridice care au facut obiectul publicitatii prin CF; vizeaza exlusiv
categoria tertilor de CF, intelegem prin terti in materia CF acele persoane, altele decat
posesorul tabular si cocontractantul sau, terte persoane care au dobandit drepturi asupra sau
in legatura cu imobilul care figureaza in CF ulterior momentului la care s-a incheiat actul
juridic dintre posesorul tabular si cel care a dobandit in mod direct un drept de la acesta; NU
intra in categoria propriu-zisa a tertilor de CF succesorii universali si cu titlu universal ai
posesorului tabular, respectiv ai cocontractantului acestuia; categoria tertilor de CF
fluctueaza in functie de actul juridic la care ne raportam si care a avut ca obiect transferul
sau constituirea unui drept tabular, respectiv generarea unei alte situatii juridice care face
obiectul publicitatii prin CF; protectia tertilor de CF care au fost de buna-credinta se
realizeaza prin intermediul principiului publicitatii materiale (efect achizitiv
exceptional asociat CF) si opereaza exclusiv in cazul tertilor dobanditori ai unor
drepturi tabulare (drepturi reale imobiliare) + 20 (3) –> vizeaza tertii de CF (publicitate
materiale) -> cele 2 texte ii vizeaza exclusiv pe tertii de CF si cele 2 reguli nu se confunda
cu norma de probatiune regasita in art. 21, in timp ce art. 21 vizeaza situatia posesorilor
tabular, mai precis, posesorii tabulari se pot prevala de prezumtia existentei dreptului lor
intemeiata pe cuprinsul CF, prin urmare proba drepturilor reale imobiliare in regim de CF se
face prin extrasul de CF – art. 565 NCC; prezumtia la care face referire art. 21 este reiterata
in materia CF de catre art. 900 NCC, aceasta prezumtie are caracter relativ in materia CF,
insa proba contrara nu poate fi facuta prin orice mijloc de dovada – este admisibila proba
contrara doar in masura in care cel interesat poate dovedi dobandirea unui drept real
imobiliar printr-un mod de dobandire extratabular, art. 887 NCC
 Art. 19 (4) + 20 (3) -> 2 principii de CF
◦ In prezenta unui sistem de publicitate legala are loc o delimitare clara a sferei obligatiei,
indatoririi subiectilor de drept de a se informa cu privire la situatiile juridice
preexistente. De principiu, dreptul civil stabileste indatorirea si totodata prezumtia ca toti
subiectii de drept actioneaza juridic cu buna-credinta. In materia indatoririi de a se
informa buna-credinta se traduce prin indatorirea de a depunde toate diligentele pentru a
cunoaste cu exactitate situatiile juridice existente la momentul incheierii unui contract/
act uniletaral si care sunt susceptibile de a fi incalcate prin acel act juridic. Asadar, in
lipsa unui sistem de publicitate legala nu este clar determinata limita in care tertii trebuie
sa depuna diligente pentru a se informa -> in aceste conditii functioneaza prezumtia
generala de buna-credinta = prezumtia relativa ca tertul a facut tot ceea ce era posibil
pentru a cunoaste cu exactitate continutul drepturilor subiective si al situatiilor juridice
generate prin acte juridice la incheierea carora acesta nu a consimtit .
▪ Art. 901, 1819, 900
 PUBLICITATE IMOBILIARA

▪ Ipoteza 1 – invocarea erorii viciu de consimtamant . Este tinut errans-ul sa probeze

caracterul scuzabil al erorii sale?
 In lipsa unui sistem de publicitate legal sau a altor criterii legale de verificare a
caracterului scuzabil al erorii devine aplicabila prezumtia generala de buna-
credinta (art. 14 NCC). Aceasta prezumtie relativa legala vizeaza exlusiv buna-
credinta comportament . Asadar, art. 14 nu prezuma eroarea in sine, ci doar
caracterul scuzabil al acesteia . In esenta, vom defini eroarea scuzabila sau
legitima prin sintagma “buna-credinta eroare” . Asadar, buna-credinta eroare nu
se confunda cu buna -credinta comportament, insa este influentata de aceasta din
urma. Mai exact, existenta si caracterul legitim al erorii presupune faptul ca
errans-ul a depus toate diligentele pentru a se informa si cu toate acestea a ramas
in necunostiinta de cauza . Errans-ul nu va fi tinut insa sa probeze depunerea
acestor diligente care justifica natura scuzabila a erorii deoarece legea prezuma
comportamentul de buna-credinta.
▪ Ipoteza 2 – dobanditor al unui bun mobil corporal de la un posesor neproprietar .
Este tinut errans-ul sa probeze caracterul scuzabil al erorii sale?
 Prezumtia generala de buna-credinta este partial lipsita de utilitate in prezenta
unor indicii legale (e.g. Posesia mobiliara) a caror existenta si verificare legea o
considera suficienta pentru a intemeia caracterul scuzabil al erorii . In astfel de
ipoteze, indatorirea de a se informa a tertilor se extinde dincolo de indiciile legale
precum posesia doar in masura in care intervin sisteme de publicitate mobiliara
sau alte mecanisme de informare generala (e.g. Registre administrative) care
faciliteaza o informare usor accesibila dincolo de aparenta generata prin posesie.
▪ Ipoteza 3 - dobanditor prin contract de v-c incheiat cu posesorul tabular a carui
inscriere in CF este ulterior rectificata . Este tinut errans-ul sa probeze caracterul
scuzabil al erorii sale?
 In prezenta unor sisteme de publicitate legala prezumtia generala de buna-
credinta este de principiu lipsita de interes deoarece indatorirea tertilor de a se
informa este strict limitata legal la cuprinsul registrului de publicitate. Prin
urmare, pentru a justifica caracterul scuzabil al eventualei erori in care s-a aflat,
tertului ii va fi suficient sa demonstreze ca actiunile sale juridice au fost in
concordanta cu cele cuprinse in sisemul de publicitate.
▪ Avem buna-credinta= eroare scuzabila, eroare nescuzabila, rea-credinta = lipsa erorii
+ tertul actioneaza juridic cu incalcarea dreptului altuia si incearca sa mascheze
aceasta incalcare prevalandu-se de aparenta inexacta din CF.
▪ Momentul la care se verifica buna respectiv reaua-credinta in materie de CF
 Art. 1275 – bun mobil -> se pune problema de buna-credinta/rea-credinta doar la
al doilea dobanditor atat la momentul incheierii actului, cat si pana la momentul
intrarii in posesie
 Daca avem succesiune de acte juridice -> art. 901-> buna credinta se verifica la
momentul dobandirii tabulare
 Daca avem instrainari succesive de la acelasi autor catre dobanditori diferiti -> se
verifica cunoasterea efectiva intereseaza doar anterior incheierii propriului act
juridic -> art. 20/22
 PUBLICITATE IMOBILIARA

Curs 7 – 08.04.2016
 Art. 897 -> buna/reau credinta se verifica la momentul incheierii actului
B
A
C
t1 t2

t3 t4
◦ Daca la t2 C a fost de rea-credinta -> C nu se va putea prevala de principiul
prioritatii si B va fi preferat
▪ In intervalul t2 – t3, daca C afla de contractul dintre A si B pe orice alta
cale -> nu are nicio valoare, se va putea inscrie in CF
▪ Art. 22 (1) + (2) -> de regula exista opozabilitatea chiar daca nu s-au
indeplinit formalitatile, daca se cunoaste pe alta cale + art. 901, alin. (2),
pct. c) -> are aceeasi valoare cunoasterea din CF cu cea de fapt

A B C

t1 t2

t3 – act in anulare + rectif. CF

▪ Concluzie :
 Art. 22 instituie regula potrivit careia cunoasterea efectiva a situatiilor
juridice supuse publicitatii beneficiaza de relevanta juridica chiar in
masura in care legea instituie proceduri speciale prin care se asigura
posibilitatea tertilor de a se informa .
 Mai mult, in masura in care sistemul de publicitate conditioneaza
exclusiv opozabilitatea actelor juridice, cunoasterea efectiva, de fapt
va produce consecinte juridice identice cu cunoasterea mediata de
CF . Exista insa si aici 2 diferente :
◦ Cunoasterea efectiva asigura opozabilitatea situatiei juridice
exclusiv fata de tertul determinat care a fost informat pe alta cale
decat sistemul de publicitate despre acea situatie juridica .
◦ Pentru actele juridice mentionate in sistemul de publicitate, simpla
posibilitate de a cunoaste este suficienta pentru a asigura
opozabilitatea erga omnes, in schimb in ceea ce priveste
cunoasterea efectiva, independenta de CF, este valorificata legal
doar cunoasterea in sine si nu simpla posibilitate a tertului de a
cunoaste. Aceasta diferenta se explica prin limitarea legala a
indatoriri de a se informa la cuprinsul registrului de publicitate.
◦ Art. 54(2) vs art. 937 vs art. 909

Principiul efectului atributiv de drepturi asociat publicitatii imobiliare

Art. 885 (1), art. 885 (2). art. 1290 , art. 54
 PUBLICITATE IMOBILIARA

Curs 8 + 9 – 13.05.2016
Culegeri de spete pe publicitate imobiliara -> comentariu al starii de fapt – max 1 1/2 pg A4 si sa
incercam noi sa gasim o solutie : stare de fapt, elemente juridice, solutie

 Buna-credinta intereseaza doar in raport cu tertii; cand discutam de parti + succesorii lor ->
nu se pot prevala de continutul CF
 Cand vorbim de buna-credinta eroare nu exista reversul ei
 In timp ce buna-credinta poate denumi atat un comportament, cat si o eroare scuzabila,
reaua-credinta denumeste invariabil un comportament contrar unei obligatii legale sau
conventionale, comportament care este intotdeauna intentionat -> rea-credinta =
comportament intentionat facut cu incalcarea unei obligatii contractuale sau legale ; reaua-
credinta este opusul bunei-credinte doar cand discutam despre comportament -> doar pt
drepturi reale
 Discutam in cazul publicitatii imobiliare reale despre buna-credinta doar in situatia in care
exista :
◦ O neconcordanta intre cuprinsul CF si situatia juridica reala
◦ Aceasta neconcordanta a fost in masura sa il induca in eroare pe tertul de CF (eroarea
generata de elemente exterioare, independente de sistemul de CF(e.g. : posesia exercitata
asupra imobilului de catre un neproprietar) nu are relevanta in calificarea bunei-credinte
a tertului de CF deoarece buna-credinta a tertului de CF prezinta relevanta pentru a
justifica protectia juridica a acestuia in ipoteza dobandirilor de la un neproprietar, iar
sistemul de CF ii protejeaza exclusiv pe tertii aflati intr-o eroare scuzabila care a fost
generata de sistemul de publicitate)
 Rea-credinta in materie de CF = este de rea-credinta tertul de CF care incearca sa
invoce in beneficiul propriu cuprinsul inexact, incorect al registrului de publicitate in
pofida faptului ca la data incheierii propriului act juridic tertul a cunoscut situatia
juridica reala si implicit discrepanta dintre aceasta si inscrierea de CF
 art.54
 A -----------> B -------> C
 simulatie
 Ipoteza 1 : A si B v-c fictiva; B se inscrie in CF la 20.03.2013 si face o vanzare catre C care
se inscrie in CF 04.07.2014 ; la 05.06.2015 A il cheama in judecata pe B pentru constatarea
simulatiei si pe C pentru revendicarea bunului imobil ; 90!+909 (3), dar nu au trecut 3 ani de
la inscrierea lui B ; 1290 -> C e tert
 Ipoteza 2 : A declarat mort prin hotarare judecatoreasca; B este succesor aparent, iar C
dobandeste cu buna-credinta de la B

Ipoteze concomitente de generare a unei erori legitime/scuzabile (e.g. : art. 54 NCC vs art. 901+909
NCC si art. 1290 NCC vs art. 901+909 NCC)
◦ In situatiile in care eroarea legitima a tertului cu privire la situatia juridica reala este
concomitent generata sau alimentata de sistemul de publicitate si de cauze exterioare/
straine acestuia (hotararea de declarare a mortii, actul juridic simulat), tertul de buna-
credinta are posibilitatea de a alege intre modurile alternative de protectie (intemeiat pe
sistemul de publicitate sau pe reglementarea simulatiei, respectiv a declararii
judecatoresti a mortii de alta parte), asadar modurile execptionale de dobandire a
drepturilor instituite in favoarea dobanditorului de buna-credinta nu intra in competitie
sau contradictie deoarece acestea protejeaza o eroare scuzabila care are cauze diferite :
publicitatea imobiliara sau moduri de generare a aparentei inexacte care sunt straine
sistemului de publicitate
 PUBLICITATE IMOBILIARA

Transferul si constituirea drepturilor reale in

sistem de carte funciara cu efect atributiv de drepturi

 Obligatia de a da si obligatia de a contracta

◦ Actiunea in prestatie tabulara si actiunea in executarea silita atipica a promisiunilor de
contract translativ de proprietate
▪ Desi ambele actiuni sunt prescriptibile extinctiv nu exista niciun temei de confuzie
sau suprapunere intre actiunea in prestatie tabulara introdusa de reclamant
(dobanditor nemijlocit) impotriva autorului sau si actiunea in executarea silita atipica
a promisiunii de contract translativ de proprietate
▪ Reclamantul in actiunea in prestatie tabulara isi intemeiaza pretentiile pe un contract
translativ de proprietate incheiat in prealabil cu paratul. Reclamantul care invoca art..
1279 (2) isi intemeiaza pretentiile pe o promisiune de contract care este in mod
evident un act juridic netranslativ de proprietate.
▪ Finalitatea urmarita prin actiunea in prestatie tabulara intentata de dobanditorul
nemijlocit impotriva autorului sau consta in asigurarea conditiilor legale pentru
inscrierea in CF a dreptului de proprietate al reclamantului, in virtutea actului
translativ de proprietate anterior incheiat intre cei doi .
▪ Finalitatea urmarita prin actiunea in executarea silita atipica a promisiunilor de
contract translativ de proprietate consta in pronuntarea unei hotarari judecatoresti
care sa suplineasca consimtamantul paratului la incheierea actului translativ de
proprietate dintre cei doi. Asadar, prin ipoteza, de aceasta data actiunea in instanta nu
se intemeiaza pe un act translativ de proprietate preexistent, ci urmareste tocmai
generarea unui astfel de act. In consecinta, atunci cand intervin diferente de regim
juridic intre cele doua actiuni (art. 896 (2) vs art. 1669 (2)) fiecare dintre actiuni
pastreaza propriul regim si este exclus orice fel de imprumut de regim juridic intre
cele doua .
◦ In prezent mai pastreaza interes numai actiunea in prestatie tabulara indreptata impotriva
dobanditorului de rea-credinta al unui drept concurent cu cel al reclamantului (art. 897 )

Curs 10 – 20.05.2016
De cautat in Legea 7/1996 textul care reglementeaza procedura speciala prin care notarul public are
posibilitatea de a constata producerea efectelor pactului comisoriu si de a emite un inscris in acest
sens care sa foloseasca pentru radierea din CF a dobanditorului inscris in temeiul contractului
rezolutionat -> art. 24 Legea 7/1996
Art. 1552 -> confera oricarei parti a contractului sinalagmatic posibilitatea de a rezolutiona
contractul – desfintarea = sanctiune ; e diferit de 1276 – nu trebuie o neexecutare; ambele sunt acte
juridice unilaterale
Atat denuntarea unilaterala - art. 1276 cat si rezolutiunea unilaterala -> pot duce la radierea din CF a
propr doar daca ai notat in CF clauza de denuntare unilaterala/ rezolutiune unilaterala

Art. 901 ,909 – act in rectificare

A B C

t1 t2

t3 – act in anulare + rectif. CF

 PUBLICITATE IMOBILIARA

Art 892 897

B
A
C doar de aici e art. 892 incident
data instrainarii t1 t2

t3 t4
Se vf bc la mom actului dintre A si C.
Spre deosebire de situatia in rectificare introduse impotriva tertilor subdobanditori, in cazul
prestatiei tabulare reglementate de art. 897 discutam :
I) despre 2 dobanditori de la un autor comun (asadar nu exista subdobanditor);
II) O a doua deosebire intre regimul celor 2 actiuni consta in aceea ca buna, respectiv reaua
credinta a paratului se verifica la un moment diferit, dupa cum urmeaza :
1. In cazul actiunii in rectificare introduse impotriva tertului subdobanditor, bc/rc a acestuia
se verifica la momentul la care tertul a facut sau a depus cererea de inscriere in CF a
dreptului in beneficiul sau (asadar nu e suficient ca tertul subdobanditor sa fi fost de bc
la momentul incheierii propriului act)
2. In cazul actiunii in prestatie tabulara introduse impotriva tertului dobanditor de la un
autor comun, bc/rc a acestuia se verifica exclusiv la momentul la care tertul a incheiat
propriul act (asadar rc a paratului survenita ulterior incheierii actului sau de dobandire
nu este suficienta pentru admiterea actiunii in prestatie tabulara; dupa momentul la care
tertul a incheiat actul sau de dobandire reau-credinta a acestuia va fi sanctionata doar
daca se concretizeaza in violenta sau viclenie pentru a impiedica inscrierea dreptului
reclamantului; sanctiunea va fi aplicabila doar daca sunt intrunite cerintele impuse de
art. 892 pentru admisibilitatea actiunii in rang reglementata de acest text legal
Chiar daca atat actiunea reglementata de 897 cat si actiunea reglementata de art. 892 (actiunea in
rang) sunt conditionate de r.c a paratului, semnificatia acesteia din urma difera in cele 2 cazuri :
a) In cazul prestatiei tabulare (897) – r.c. Se verifica exclusiv la momentul la care paratul a
contractat cu autorul comun al sau si al reclamantuluii si semnifica faptul ca paratul a incheiat
propriul act translativ de proprietate desi cunostea, independent de cuprinsul CF, faptul ca posesorul
tabular instrainase anterior dreptul sau in beneficiul reclamantului.
b) In cazul actiunii in rang (892) r.c. A paratului prezinta relevanta si ulterior momentului la care
acesta a incheiat cu autorul comun propriul act translativ de proprietate. De aceasta data r.c va
presupune un comportament de impiedicare a inscrierii dreptului in beneficiul reclamantului, prin
violenta sau viclenie . Acest comportament al paratului va fi sanctionat inclusiv in ipoteza in care
paratul s-a aflat la momentul la care a contractat, intr-o eroare legitima cu privire la existenta actului
dintre autorul comun si reclamant .

Foaia de proprietate II – art. 897 Foaia de proprietate II – art. 892

... A ... A
... C ... C
... B ... B
sau
... C ipoteca de rang 1
... B ipoteca de rang 1
... C ipoteca de rang 2
 PUBLICITATE IMOBILIARA

Curs 14 – 03.06.2016

 Art. 885 (2) -> situatii litigioase -> e inaplicabil in cazul existentei unei hotarari
judecatoresti, a unui act translativ de proprietate; a fost copiat din Codul Civil Elvetian
impreuna cu art. 1, dar la art. 1 s-a sters ceva si nu se mai coreleaza ; poate fi aplicabil atunci
cand
 (1) posesorul tabular face un act unilateral de renuntare la dreptul sau, act care va produce
efecte doar din momentul notarii acestuia in CF;
 (2) contractul translativ de proprietate/ constitutiv de alt drept real principal este desfintat
prin acordul partilor;
 (3) rezolutiunii extrajudiciare a contractului translativ de proprietate facuta prin actul
unilateral al instrainatorului; acesta va putea obtine radierea din CF a inscrierii facute in
beneficiul avandului sau cauza cu titlu particular doar in masura in care cel din urma va
consimti la radiere; in lipsa acordului voluntar, instrainatorul va avea posibilitatea sa uzeze
de actiunea in prestatie tabulara pentru a obtine o hotarare judecatoreasca care sa
suplineasca acordul la radiere al posesorului tabular
 Creditor- C; Debitor – D si Tertul – T

Dat. 20.000 $ Cesioneaza creanta lui (D-deb)

ipoteca ap D

D face plata lui T T

primeste chitanta liberatorie -> D vrea ca ipoteca sa se stinga; merge la CF cu
chitanta liberatorie care e de la T; D poate aduce la CF dovada cesiunii + a platii
 1483 + 1650 +1766 + 2524
 Drept de preemtiune – vanzator
 V c cu clauza de rezerva a propr
 V c cu conditie suspensiva pt cumparator
 V bunuri de gen neindividualizate
 V bunuri viitoare
 V bun al altuia
 Fiducia - 791
 Substituitii fideicomisore – 993
 Intre vii -> transf propr doar prin contract, nu si act unilateral
 In pofida art. 885, alin. (1) si a altor texte legale (1483 + 1650 +1766 + 2524) care fac
referire expres sau implicit la existenta unei obligatii de a da(de a transfera proprietatea), in
dreptul civil roman, o astfel de obligatie este exclusa in prezent deoarece : (1) transferul
dreptului de proprietate este un efect al contractului (de vanzare, donatie, schimb etc.); acest
efect se produce automat in temeiul contractului, chiar daca prin vointa partilor sau din
cauza unor impedimente obiective intervine un decalaj intre momentul incheierii
contractului si transferul propriu-zis; (2) acceptarea contractului obligational (izvor al
obligatiei de a da) este posibila doar in sistemele de drept care instituie, alaturi de contractul
obligational si un act sau fapt juridic subsecvent si distinct de acesta care sa aiba rolul de a
 PUBLICITATE IMOBILIARA

transfera proprietatea sau un alt drept real; in dreptul civil roman nu exista un astfel de mod
de dobandire distinct si subsecvent unor contracte precum vanzarea, donatia sau schimbul
 Obligatia de a da nu se confunda cu obligatia de a contracta, mai precis, aceasta din urma
ramane o obligatie de a face, chiar is in situatiile in care are ca obiect incheierea unui
contract translativ de proprietate; in esenta, promisiunea de a vinde sau de a incheia un alt
act translativ de proprietate genereaza o obligatie de a face, nicidecum o obligatie de a da
 In toate situatiile contractul subsecvent unei promisiuni, finnd un contract cauzal este un act
juridic independent de promisiune care isi mentine existenta, valabilitatea si eficacitatea
chiar in masura in care promisiunea a fost desfiintata din varii motive
 in concluzie, chiar dupa momentul la care art. 885 va intra in vigoare, reglementarea de CF
din NCC nu face aplicatia obligatiei de a da; formalismul de CF (inscrierea in registrul de
publicitate functioneaza asemenea unei modalitati a contractului translativ de proprietate
imobiliara). Asadar, transferul de proprietate este si ramane un efect al contractului care este
doar amanat pana la momentul indeplinirii formalitatilor de CF

 Uzucapiunile imobiliare in sistem de CF

◦ De cautat : solutie RIL cu privire la Legea aplicabila in cazul unei succesiuni de legi in
timp cu privire la prescriptia achizitiva + solutie RIL cu privire la procedura aplicabila
pentru solutionarea cererilor in instanta avand ca obiect constatarea intervenirii
uzucapiunii imobiliare extratabulare
◦