DREPT URBANISTIC

01_CURS INTRODUCTIV
LECT. DR. ARH. SIMONA MUNTEANU
 • Introducerea în domeniul dreptului urbanismului –
OBIECTIVE noțiuni minimale care să faciliteze înțelegerea
RELAȚIEI între context urban/obiect de arhitectură
/proprietar;
• Însuşirea unor instrumente de lucru, cunoaştere,
analiza şi evaluarea a cadrului juridic normativ şi
influenţa acestuia în evoluţia dezvoltării urbane;
• Însușirea noțiunilor minimale privind consecințele
juridice ale procesului de proiectare/preluare a
obiectului de arhitectură în circuitul civil.
 1 - Dreptul urbanismului – noțiuni, caracteristici
CONȚINUT 2 - Izvoarele dreptului urbanismului. Formarea istorică a dreptului urbanismului în
România
3 - Instituţiile urbanismului în România - Organizarea administrativă a teritoriului;
atribuţiile administraţiei publice locale
4 - Noţiuni de teoria generală a dreptului de proprietate
5 - Regimul regulilor de urbanism - Servituţi de drept privat şi servituţi de
urbanism
6 - Documentaţiile de amenajarea teritoriului – definire, cadrul legal, categorii de
probleme, metodologie de elaborare, conţinutul cadru, avizarea, aprobarea şi
modificarea, consultarea populaţiei, studii de caz
7 - Documentaţiile de urbanism – definire, cadrul legal, categorii de probleme,
elaborarea, avizarea, aprobarea şi modificarea documentelor de urbanism,
consultarea populaţiei, studii de caz
8 - Procesul de construire și actele de autoritate publică - Certificatul de urbanism
și Autorizaţia de construire
 • EVALUARE PE PARCURS
– Prezența la curs
EVALUARE – Documentare individuală – prezentarea unui caiet de
exerciții la examen
• EVALUARE FINALĂ (EXAMEN)

• Condiția de acces la examen este de a avea prezența la

minim 50% din cursuri și de a prezenta caietul de exerciții al
cărui conținut minimal va fi anunțat pe parcursul
semestrului
• Promovarea se face pe baza notei la examen la care se
adaugă/scade punctajul (max 10%) rezultat din evaluarea
conținutului caietului de exerciții și ponderea prezenței la
curs
01_DREPTUL URBANISMULUI –
noțiune, caracteristici
 Arta de a ordona armonios și rațional viața unei
URBANISM comunități pe un teritoriu determinat
Ex; orașul antic, orașul renascentist
Știința /disciplină de sinteză care urmărește
ordonarea optimă a spațiului geografic disponibil în
funcție de necesitățile comunității în scopul
dezvoltării acesteia.
Integrează contribuții din diverse domenii conexe
precum: ARHITECTURĂ, ECONOMIE, GEOGRAFIE,
SOCIOLOGIE, DREPT, PSIHOLOGIE etc.
 1867 – Idelfonso Cerda – „Teoria generală a urbanizării”
URBANISM
apare pentru prima dată termenul de „urbanism”
1880 – Josef Stübben – „Stadtebau”
considerat primul tratat de amenajare a orașelor
1889 – Camillo Sitte – „Arta de a ridica orașele”
stabilește primele principii reformatoare de compoziție
urbană – raportul armonios între plin și gol, între spațiu
public și clădire, organizarea ocupării solului etc.
 1933 – Le Corbusier – CIAM și Carta de la Atena
URBANISM
- reprezintă punctul inițial al urbanismului modern
- a introdus viziunea responsabilității publice față de mediu
și principiile adaptării arhitecturii la nevoile umane

După al doilea război mondial – reconstrucția și

reurbanizarea, amenajarea teritoriului
- apar marile structuri urbane și a concepte noi privind
dezvoltarea orașului tradițional
- se identifică necesitatea apariției instrumentelor juridice
pentru gestionarea problemelor funciare și imobiliare
 CONCEPTUL DE CONCEPTUL DE
ORAȘ TRADIȚIONAL ORAȘ MODERN
Organizare spațială Comunitate umană având o
reprezentând un ansamblu serie de nevoi de:
de case, străzi și piețe, • locuire,
bazată pe: • muncă,
• determinări religioase • mobilitate,
• imperative politice • loisir etc
• principii arhitectural
estetice

Obiectivele urbanismului modern:

• Sanitare – asigurarea unor condiții de viață sănatoasă
• Sociale – evitarea segregării sociale
• Economice – asigurarea dotărilor și serviciilor publice și a randamentului acestora
• Estetice – armonie si echilibru între mediul natural și cel antropic
 ORAȘUL TRADIȚIONAL ORAȘUL MODERN
Intervenții urbanistice Planuri urbanistice integrate
• Caracter fragmentar se soluționare
• Rezolvarea unor concomitentă și
probleme particulare – programată a problemelor
circulație, apărare, în cadrul unei viziuni de
igienă, estetică ansamblu asupra orașului
• Limitate la amenajarea Extinderea studiului și
internă a orașului asupra contextului teritorial
și anticiparea direcțiilor de
dezvoltare urbană

Caracteristicile urbanismului modern:

• Disciplină științifică de sinteză – folosește metode și instrumente variate preluate și
adaptate din disciplinele de bază – instrumente tehnice, administrative, financiare -
ACEASTĂ MUTAȚIE A PROVOCAT APARIȚIA DREPTULUI URBANISMULUI
• Activitate de interes general – determină cadrul general de viață a colectivităților
 • Reglementările juridice referitoare la construcții și teren există încă
din antichitate
APARIȚIA – Ex: limitarea înălțimii construcțiilor în Roma antică, controlul perspectivelor și a
alinierilor, a distanțelor între clădiri, controlul vederilor și al aspectului estetic,
DREPTULUI limitarea speculei funciare etc
URBANISMULUI • Până la mijlocul sec. XIX, urbanismul și dreptul au coexistat și s-au
ignorat reciproc, singurul domeniu în care interesul a fost comun
fiind alinierea străzilor și a construcțiilor
– Revoluția franceză și Revoluția industrială au determinat o reevaluare culturală și
economică a proprietății funciare tradiționale
• Chiar dacă disciplina teoretică a Dreptului Urbanismului apare și se
coagulează în această etapă istorică situată între mijlocul sec. XIX și
mijlocul sec. XX (al doilea război mondial), aceasta este o știință
imatură caracterizată de:
– Un volum redus de reglementări, sumar și dispersat și de
– O întarziere în procesul de asimilare și de adaptare a cerințelor, noțiunilor și
instrumentelor specifice, orientate către prevenție și total ineficiente în fața unor
situații necunoscute pâna atunci
DIRECȚII DE 1. Limitarea din ce în ce mai strictă a dreptului de proprietate – dreptul de a
construi (ca atribut al dreptului de proprietate) s-a exercitat întotdeauna
DEZVOLTARE A cu respectarea reglementărilor si cerințelor de ocupare a solului –
DREPTULUI planificarea spațiului urban
URBANISMULUI 2. Apariția activității de serviciu public specializat în domeniu asumat de
către autorități/colectivități

Cele două direcții s-au dezvoltat la început separat, aproape „indiferente” una
față de cealaltă, în timp ajungând să se comaseze.

Sensul restrictiv al Dreptului Urbanismului a fost completat în timp de compensări

și/sau garanții pentru proprietarii funciari, deveniți subiecți administrați.
DEFINIȚIA Ramură a sistemului juridic care cuprinde ansamblul
DREPTULUI reglementărilor juridice privind afectarea și
URBANISMULUI amenajarea spațiului urban în conformitate cu
cerințele de organizare și de dezvoltare durabilă a
localității, a comunităților locale și a interesului
națiunii.
 DREPT PRIVAT DREPT PUBLIC

DREPTUL CIVIL DREPTUL URBANISMULUI

DREPTUL
CONSTRUCȚIILOR
DREPTUL COMERCIAL DREPT ADMINISTRATIV

DREPT FISCAL

DREPTUL
TRANSPORTURILOR
 1. Realizarea echilibrului între cerințele urbane și protecția drepturilor personale –
PRINCIPIILE INTERES PUBIC / INTERES PRIVAT
– Loc de expresie și de solutionare a conflictelor de interese și a antagonismelor între interesul
DREPTULUI public și interesul privat
URBANISMULUI
2. Realizarea echilibrului între amenajarea mediului și protecția mediului – RAPORT
ANTROPIC / NATURAL

3. Gestionarea durabilă a spațiului urban – OPERAȚIUNI URBANE ȘI PLANIFICARE

COMUNITARĂ
– Regenerare urbană, redezvoltare urbană, planificare participativă

4. Descentralizare și subsidiaritate – PLANIFICARE OPERAȚIONALĂ ȘI STRATEGICĂ

– Ierarhia planurilor de urbanism, autonomie locală
 PRINCIPII DE REGLEMENTARE
Servituți publice și sarcini stabilite în
favoarea autorităților publice privind:
• Tipuri de servituți
• Efectele servituților
Principii de planificare spațială a teritoriului
– corelare obligatorie cu organizarea
administrativ teritorială
Instrumente de planificare
• Regulamente: dispoziții generale și
servituțile privind utilizarea și ocuparea
terenurilor
• Documente și informații grafice – planuri
de amenajare a teritoriului și planuri de
urbanism (pe categorii de teritorii
specifice)
Principii privind
• Corelarea tipurilor de instrumente
• Etapele de elaborare
URBANISMUL INDIVIDUAL
Reguli privind imobilele (terenuri cu / fără
construcții)
• Corelarea obligatorie cu dreptul civil
• Definirea certificatului de urbanism
pentru:
• Informare
• Operațiuni notariale privind
circulația imobiliară
• Parcelare/lotizare, reparcelare
• Construire/desființare
• Definirea construibilității imobilelor /
terenurilor
Reguli privind construirea
• Definirea autorizației de construire
• Principii
• Etape
• Documente
URBANISMUL OPERAȚIONAL
Definirea mijloacelor juridice de
operaționalizare a urbanismului
Dreptul de preempțiune urbană
Exproprierea pentru cauză de utilitate
publică
Tehnici de finanțare a echipamentelor
publice
Definirea principiilor privind mijloacele
juridice:
Modul de instituire
Modul de operare
Definirea garanțiilor proprietarilor
Definirea procedurilor implicate
Definirea mijloacelor tehnice de
operaționalizare a urbanismului
Tipuri de procese de planificare spațială
Tipuri de planuri operaționale
Planuri generale
Planuri de intervenție zonală
 INDIVID/CETĂȚEAN

INTERESE PRIVATE
SERVICII [PUNCTUALE] IMPOZITE
PUBLICE TAXE
Utilităti
Buget
Dotări

REȚELE REGULI DE
INFRASTRUCTURĂ IMOBIL/PROPRIETATE CONSTRUIRE
Străzi Interesele individului Servituți urbanistice
Infrastructura
edilitară

COMUNITATE REZERVE DE
INFORMAȚII Interesele comunitare
PUBLICE TEREN
ACTE
Proceduri
INTERESE PUBLICE Obiective publice

[COMUNE]
ORAȘ/ADMINISTRAȚIE
DREPT URBANISTIC

02_FORMAREA ISTORICĂ A DREPTULUI

URBANISMULUI ÎN ROMÂNIA
LECT. DR. ARH. SIMONA MUNTEANU
Viața urbană si reglementările juridice aferente
acesteia s-au manifestat cu întârziere în spațiul
românesc , având un decalaj semnificativ față de
restul Europei

Formarea acestora s-a realizat în etape, din care

cele mai semnificative momente sunt:
ETAPA MEDIEVALĂ
• Reglementări și norme de drept predominant agrare și orale

• Bazate pe cutume / pe obișnuință și pe tradiții

• Organizarea comunității și a teritoriului se bazează pe obștea

vicinală, sătească sau teritorială

• Aceasta reprezenta o comunitate de muncă a cărei trăsătură

caracteristică o constituie teritoriul și nu rudenia

• Normele de ordonare a spațiului se concentrează pe lotizări,

drept de defrișare, pe reguli de alocare a activităților
economice (pășunat, agricultură etc) și pe reguli fiscale
ETAPA FANARIOTĂ

• 1774 – apar primele preocupări de natură edilitară în orașe –

canale de evacuare ape, alimentare cu apă (cișmele publice)
• Primele reguli juridice care se adresează orașelor sunt
preponderent administrative
• Problematica abordată privea stabilirea perimetrului orașului,
definirea traseului străzilor și configurarea clădirilor
• Organizarea spațiului rămâne tributară obiceiului locului și a
tradiției comunității, bazate exclusiv pe exercitarea dreptului
de proprietate și pe modul de amplasare a clădirii pe teren
• 1804 – noile clădiri trebuie realizate obligatoriu din zidărie
(regulă impusă din nevoia protecției împotriva incendiilor)
ETAPA FANARIOTĂ

• 1831 (Muntenia) și 1832 (Moldova) – au fost adoptate

Regulamentele Organice
– Măsuri de unificare și modernizare a cadrului juridic general
– Noi structuri administrative ale orașelor
– Definirea statutului terenurilor urbane
– Apariția statutului de arhitect al orașului și sarcinile ce îi revin
– Apare noțiune de permis/autorizație de construire care este emisă de
arhitect
• 1847 – marele incendiu din București determină apariția
Regulamentelor pentru alinieri și clădiri
– se adresează executanților clădirilor
– Nu au referiri la probleme de natură urbanistică precum alinierea clădirilor
ETAPA STATULUI
PREMODERN

• Unirea Principatelor Române și reformele promovate de AI Cuza

au condus la reglementarea aspectelor privind dezvoltarea
urbană
• Actele normative cu impact semnificativ:
– 1864 – Legea comunală – organizarea administrativă a orașelor
– 1864 – Legea pentru adoptarea sistemului metric de măsuri și greutăți
– 1856 – Legea pentru exproprierea pentru cauză de utilitate publică
– 1856 – Codul Civil
• Dobândirea de către București a statutului de capitală a
Principatelor Unite din 1889 a determinat atât o masivă
expansiune a construcțiilor cât și o presiune investițională
pentru a asigura toate dotările administrative și economice
necesare
ETAPA STATULUI
PREMODERN

• Reglementările urbanistice iau caracter normativ (de lege) și se

orientează către:
– Modalități de construire
– Regulamente de construcții și alinieri – de ex București 1874, valabil până în
1929 când C Sfințescu realizează o a doua versiune
– Regulamentele impun pentru prima dată reprezentarea grafică a relației
dintre teren și construcție
– Noi reglementări privnd eliberarea autorizațiilor de construire condiționate
de realizarea în prealabil a tuturor lucrărilor edilitare necesare
– Noi reglementări privind salubritatea construcțiilor, obligativitatea de
împrejmui proprietatea
– Reguli clare privind materialele permise pentru construcție și cerințe de
dotare și echipare a acestora
• Regulamentele de construcții și alinieri au reprezentat primul
instrument novator al legislației românești în domeniul
urbanismului
ETAPA STATULUI
MODERN

• 1918 - Marea Unire a condus la coagularea unui teritoriu extins

cu identitate și tradiții administrative, fiscale și de morfologie
urbană extrem de diferite
• Nevoia de reformare a întregului pachet de legislație datorat
acestei diversități a reprezentat factorul determinant pentru
apariția reglementărilor de drept urbanistic
– Reforma agrară - 1921
– Apariția noii Constituții – 1923
– Reforma administrativa și unificarea administrativă – 1925-1929

• In această perioadă se cristalizează câteva din principiile,

instrumentele și conceptele cu care lucrăm și astăzi
• Apare obligativitatea realizării planului de
sistematizare pentru fiecare comună - ex:
Planul de sistematizare a Bucureștiului în 1935 –
D. Marcu, G.M. Cantacuzino, R. Bolomey, I.
Davidescu, T. Radulescu

• O primă variantă a fost abordată în 1919 de

Cincinat Sfințescu sub denumirea „Studiu asupra
Planului general de sistematizare al capitalei”
care a fundamentat „Anteproiectul de lege
asupra stabilirii, construirii, dezvoltării si
sistematizării comunelor”
• Principiile de dezvoltare urbană promovate de
planurile de sistematizare erau:
– determinarea limitei maxime de dezvoltare a
orașelor
– Stabileau măsuri de realizare a tuturor lucrărilor
edilitare necesare
– Planurile erau realizate de serviciul tehnic al
localității
– Locuitorii puteau adresa comunei întâmpinări
referitoare la plan și la care primeau răspuns
– Planurile erau aprobate de comună prin act
normativ propriu
– Lucrările făra autorizație de construire erau
desființate de autoritatea comunală
– Efectul principal al planurilor a fost aplicarea
exproprierii pentru cauză de utilitate publică
pentru realizarea tuturor lucrărilor de
modernizare propuse
• Exemplu de lucrări de utilitate publică propuse
prin „Studiu asupra Planului general de
sistematizare al capitalei” din 1919 - actuala
Piață a Universității
• Exemplu de lucrări de utilitate publică propuse
prin Planul de sistematizare din 1935 – trasarea
și modernizarea Căii Victoriei
• Exemplu de lucrări de utilitate publică
propuse prin „Studiu asupra Planului
general de sistematizare al capitalei” din
1919 - Piața Victoriei (realizată) sau
amenajarea pietonalului în colonadă pe
strada Lipscani (nerealizată)
ETAPA STATULUI
MODERN

• La mijlocul anilor 30 s-a concretizat relația între planul de

sistematizare și regulamentul de construire
• Planul de sistematizare enunța liniile generale de dezvoltare a
orașului iar regulamentul conținea toate prevederile și detaliile
necesare operaționalizarii sale, ambele fiind supuse revizuirii
periodice
• Pentru București, acest regulament se realizează în 1937, fiind
structurat pe capitole organizate pe problematica diversă a
procedurilor efective necesare, precum:
– Zonificarea orașului
– Normele dreptului de a clădi – se instituie certificatul de aliniere și regim,
act premergător eliberării autorizației de construire pentru clădirile noi
(acesta se menține până în anii 50, după care dispare până în 1991)
– Norme privind estetica urbană
 ETAPA
URBANISMULUI
„PLANIFICAT”
• Schimbarea sistemului politic si administrativ al României dupa
al doilea război mondial a determinat o modificare profundă a
reglementărilor cristalizate în perioada interbelică
• Expresia juridică a noii orânduiri s-a manifestat prin câteva acte
principale:
– Decretul 222/1950, Decretul 144/1958
• Îngrădirea dreptului de proprietate
• Scoaterea terenurilor din circuitul civil – naționalizare, confiscare,
cooperativizare
• Aplicarea excesivă a exproprierii
– Legea 58/1974 – legea sistematizării
• Restrângerea perimetrului localităților pentru „folosirea optimă a
pamântului”
• Instrumente: schițe de sistematizare, detalii de sistematizare, studii
de amplasament
ETAPA ACTUALĂ

• După 1991, schimbarea sistemului politic a condus din nou la o

perioadă de tranziție normativă în domeniu
• Mare parte din legislația care a constituit fondul juridic al
reglementărilor privind urbanismul a fost abrogată și parțial
înlocuită pe parcursul a 10 ani – 1991 -2001
• În prezent ne aflăm în momentul în care s-a demarat acțiunea
de codificare a domeniului și de revizuire profundă a legislației
care a fost modificată/revizuită în permanență în acești 26 de
ani
IZVOARELE DREPTULUI Dreptul urbanistic se bazează, ca toate celelalte ramuri
ale dreptului, pe un cadru de acte normative
URBANISMULUI structurate pe paliere de importanță

LEGEA FUNDAMENTALĂ – STABILEȘTE PRINCIPIILE DE

CONSTITUȚIE BAZĂ
ORGANICE, ORDINARE
LEGE STABILESC CONCEPTE PE DOMENII DE ACTIVITATE

ADOPTĂ METODOLOGII, DETALIAZĂ

MODUL DE APLICARE A LEGII
ACTE GUVERNAMENTALE

ACTE ALE ADMINISTRAȚIEI PUBLICE CADRU NORMATIV CU CARACTER /

LOCALE SPECIFIC LOCAL
CONSTITUȚIA • Nu abordează direct problemele urbanismului si ale
dezvoltării localităților

• Conține prevederi referitoare la:

– Organizarea administrativă
– Domeniul public și domeniul privat
– Dreptul de proprietate și limitarile impuse asupra acestuia
care sunt implicite în normele de drept urbanistic
LEGEA • Există legi care reglementează direct domeniul:
– Legea 350/2001 privind urbanismul și amenajarea teritoriului
– Legea 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor
– Legile de aprobare a parților Planului de Amenajare a Teritoriului
Național
– Legea 10/1995 privind calitatea în construcții
• Și legi conexe, care reglementează drepturile individuale,
limitările acestora, organizarea statului și a comunitătilor,
domeniiile complementare urbanismului (mediu,
dezvoltare, expropriere, transport și mobilitate, servicii
publice etc)
• Din acestea, Codul Civil fundamentează dreptul de
proprietate și aspecte fundamentale în raport cu individul și
comunitatea
03_INSTITUŢIILE URBANISMULUI ÎN ROMÂNIA
- ORGANIZAREA ADMINISTRATIVĂ A TERITORIULUI; ATRIBUŢIILE ADMINISTRAŢIEI PUBLICE LOCALE
Formularea și aplicarea politicilor în domeniul urbanismului și amenajării
teritoriului la nivelul societății (în general) și a comunităților (în special) au
reclamat o anume organizare a statului în acest scop.

Reacția instituțională s-a manifestat în două direcții:

1. Acțiune de adaptare a structurilor administrative tradiționale la noile
preocupări din domeniul urbanismului
2. Crearea și consolidarea unor instituții specifice domeniului
 Structura administrativă a unui stat este rezultatul particular, specific al
STATUL interacționării unor factori care au influențat evoluția sa:
‐ Dezvoltarea sa istorică
‐ Modul de conceptualizare a relațiilor juridice între persoane
și a dreptului de proprietate
‐ Sursele legislației – cutumele, obiceiurile, normele,
influențele istorice
‐ Ideologia - ansamblu de idei și principii care stabilesc o
anume formă de guvernământ

Statul democratic modern își exercită prerogativele sale prin intermediul

celor trei puteri fundamentale independente :
• Puterea judecătorească – soluționează litigiile
• Puterea executivă – entitatea care guvernează
• Puterea legislativă – dezbate și aprobă legile
 STATUL

PUTEREA PUTEREA PUTEREA

EXECUTIVĂ JUDECĂTOREASCĂ LEGISLATIVĂ
GUVERNARE LITIGIILE LEGI

ORGANIZARE INSTRUMENTE

• INSTITUȚII • CADRUL LEGAL

• FORMA SOLUȚIONARE
ADMINISTRATIVĂ CONFLICTE
 ORGANIZAREA
ADMINISTRATIVĂ
A ROMÂNIEI

Conform Constituției, teritoriul României este

organizat sub aspect administrativ în comune, orașe
și județe – UNITĂȚI TERITORIALE DE BAZĂ (UAT)

• Atributii si forma de organizare - Legea

Administratiei Publice Locale nr. 215/2001
• Organizarea teritoriala - Legea Organizarii
Administrativ Teritoriale nr. 2/1968 si Legea nr.
351/2001 (Rețeaua de Localități)
• Organizare statistica – OUG 75/2001 de
reorganizare a Institutului National De Statistica
si corelarea cu NUTS (nomenclature of
territorial units for statistics)
SURSA: COMISIA EUROPEANA
 Legea nr. 351/2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului
naţional ‐ Secţiunea a IV‐a Reţeaua de localităţi stabilește următoarea
IERARHIZAREA ierarhie pentru localități:
LOCALITĂŢILOR

R0 CAPITALA ŢĂRII, MUNICIPIU DE IMPORTANŢĂ INTERNAŢIONALĂ

MUNICIPII DE IMPORTANŢĂ NAŢIONALĂ, CU INFLUENŢĂ POTENŢIALĂ

RI LA NIVEL EUROPEN (11 MUNICIPII)

MUNICIPII DE IMPORTANŢĂ INTER‐JUDEŢEANĂ SAU CU

ROL DE ECHILIBRU ÎN REŢEAUA DE LOCALITĂŢI (81 DE
R II MUNICIPII)

ORAŞE (172 ORAȘE) ȘI MUNICIPII (ÎN TOTAL 265

R III MUNICIPII ȘI ORAȘE)

R IV SATE REŞEDINŢĂ DE COMUNĂ

SATE COMPONENTE ALE

COMUNELOR ŞI SATE APARŢINÂND
RV MUNICIPIILOR ŞI ORAŞELOR
 Conform Constituției, puterea executivă sau administrația publică este
ADMINISTRAŢIA formată din:
PUBLICĂ • Administrația Publică Centrală (APC)
• Administrația Publică Locală (și Județeană) (APL)
Ierarhizate pe două paliere cu competențe diferite și complementare.

Administraţia publică - totalitatea activităţilor desfăşurate în scopul

executării legii şi prestării de servicii publice

La nivel național APC are rolul de a propune spre legiferare, de a gestiona

și de a reglementa domeniile specifice cu norme cu caracter general,
aplicabile la nivelul statului

La nivel local APL aplică normele general și crează și gestionează un cadru

de reglementare cu specific/caracter local
ADMINISTRAŢIA Administrația Publică Centrală (APC) este formată din:
PUBLICĂ • Preşedintele României
CENTRALĂ • primul ministru și guvernul
• Autoritățile Administrative Autonome (AAA)
• Instituția Prefectului (prefectul este reprezentantul guvernului)

În subordinea fiecărui ministru se organizează aparatul ministerului,

format din funcționari publici și instituit pe două trepte teritoriale:
• ministerul - la nivel național - și
• serviciile publice deconcentrate la nivel local (județean), localizate în
municipiile reşedință de județ (denumite, după caz, inspectorate,
oficii, direcții, agenții).
 Ministerul Dezvoltãrii Regionale , Administratiei Publice și Fondurilor
ATRIBUTIILE
Europene este organul specializat al Guvernului în domeniul amenajãrii
APC
teritoriului și urbanismului, având urmãtoarele atributii:

– asigurã elaborarea Planului de Amenajare a Teritoriului National – PATN;

– asigurã elaborarea Planului de Amenajare a Teritoriului Regional – PATR –
care fundamenteazã dezvoltarea regionalã;
– asigurã colaborarea cu ministerele, precum si cu celelalte organe ale
administratiei publice centrale, pentru fundamentarea, din punct de
vedere al urbanismului, amenajãrii teritoriului si a programelor strategice
sectoriale;
– asigurã colaborarea cu consiliile pentru dezvoltare regionalã, consiliile
judetene si consiliile locale, precum si urmãrirea modului în care se aplicã
programele guvernamentale si liniile directoare în domeniul urbanismului
si amenajãrii teritoriului la nivel regional, judetean si local;
– asigurã avizarea documentatiilor de U si AT, potrivit competentelor
stabilite prin lege.
ADMINISTRAŢIA Administrația Publică Locală (APL) se corelează cu organizarea
PUBLICĂ LOCALĂ administrativ teritorială.

Unitățile Administrativ Teritoriale :

• De bază – comune și orașe/municipii
• Județene

Autorităţile Administrației Publice Locale (APL) sunt:

• consiliile locale,
• primarii,
• consiliile judeţene
 Autorităţile administraţiei publice din comune, oraşe şi municipii sunt
ADMINISTRAŢIA • consiliile comunale, orăşeneşti şi municipale - autorităţi deliberative
PUBLICĂ
• Primarii - autorităţi executive

Consiliul judeţean este autoritatea administraţiei publice locale, pentru

coordonarea activităţii consiliilor comunale, orăşeneşti şi municipale, în
vederea realizării serviciilor publice de interes judeţean.
 Consiliul judetean are urmatoarele atributii in domeniul urbanismului și
ATRIBUȚII APL amenajării teritoriului:

– coordoneazã activitatea de urbanism si amenajare a teritoriului la nivel

judetean, conform legii si stabileste orientãrile generale privind
amenajarea teritoriului, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului;
– coordoneazã activitatea in domeniu a consiliilor locale si le acordã
asistentã tehnicã de specialitate;
– asigurã preluarea prevederilor cuprinse în planurile de amenajare a
teritoriului national, regional si zonal în cadrul documentatiilor de
amenajare a teritoriului pentru teritoriile administrative ale localitãtilor
din judet;
– asigurã elaborarea Planului de Amenajare a Teritoriului Judetean, a
planurilor zonale de amenajare a teritoriului care sunt de interes judetean
si le aprobã conform prevederilor legii;
– avizeaza documentatiile de urbanism PUG si RLU aferente ale localitatilor
din judet si a PUZ conform competentelor stabilite de lege.
 Consiliul local asigurã respectarea prevederilor cuprinse în documentatiile
de amenajare a teritoriului aprobate.
ATRIBUȚII APL Consiliul local are urmatoarele atributii in acest domeniu:
– coordoneazã activitatea de urbanism si amenajare a teritoriului la nivelul
localitatii, conform legii si stabileste orientãrile generale privind
amenajarea teritoriului, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului;
– asigurã preluarea prevederilor cuprinse în planurile de amenajare a
teritoriului national, regional si zonal în cadrul documentatiilor de
amenajare a teritoriului pentru teritoriul administrativ al localitãtii;
– asigurã elaborarea Planului de Amenajare a Teritoriului Municipal,
Orasenesc sau Comunal, dupa caz, si le aprobã conform prevederilor legii;
– Asigura elaborarea Planului Urbanistic General PUG si RLU aferent pentru
unitatea administrativa proprie si a Planurilor Urbanistice Zonale PUZ
conform competentelor stabilite de lege;
– Asigura avizarea PUZ si RLU aferente, a PUD initiate de persoane fizice si
juridice pe raza localitatii, conform competentelor legale.
În îndeplinirea atributiilor sale în domeniul amenajãrii teritoriului, consiliul
local utilizeazã informatii din toate domeniile de activitate economico-
socialã.
 Activitatea de amenajare a teritoriului si de urbanism la nivel national este
coordonata de Ministerul Dezvoltarii Regionale, Administratiei Publice și
STRUCTURA Fondurilor Europene, care exercita si controlul statului privind aplicarea
INSTITUȚIONALĂ prevederilor cuprinse in documentatiile de amenajare a teritoriului si de
ÎN urbanism direct sau indirect, prin Inspecția de Stat în Construcții.
DOMENIUL U ȘI AT

In cadrul aparatului propriu al consiliului judetean, municipal sau

orasenesc și in cel al Consiliului General al Municipiului Bucuresti se
organizeaza si functioneaza, potrivit legii, structuri specializate in
domeniul amenajarii teritoriului si al urbanismului, conduse de
arhitectul-sef al judetului, al municipiului sau al orasului, respectiv de
arhitectul-sef al municipiului Bucuresti.

In comune atributiile arhitectului-sef vor fi indeplinite de catre un

functionar public din aparatul propriu al consiliului local respectiv, cu
atributii in domeniu si pregatit in acest sens.
 Arhitectul-şef desfăşoară o activitate de interes public, ale cărui scopuri
STRUCTURA principale sunt
INSTITUȚIONALĂ • dezvoltarea durabilă a comunităţii,
ÎN • coordonarea activităţilor de dezvoltare teritorială, amenajarea
DOMENIUL U ȘI AT teritoriului şi urbanism,
• protejarea valorilor de patrimoniu şi a calităţii arhitecturale la nivelul
unităţii administrativ-teritoriale

Arhitectul-şef nu poate fi subordonat unui alt funcţionar public din cadrul

aparatului de specialitate al preşedintelui consiliului judeţean sau al
primarului, indiferent de tipul structurii pe care o conduce, direcţie
generală, direcţie sau serviciu
 In scopul imbunatatirii calitatii deciziei referitoare la dezvoltarea durabila
STRUCTURA locala si judeteana, pe langa fiecare consiliu judetean, primarie municipala
INSTITUȚIONALĂ si oraseneasca, respectiv Primaria Municipiului Bucuresti, se poate infiinta
ÎN Comisia tehnica de amenajare a teritoriului si de urbanism, organism
DOMENIUL U ȘI AT consultativ cu atributii de avizare, expertiza tehnica si consultanta.

Comisia tehnica de amenajare a teritoriului si de urbanism avizeaza din

punct de vedere tehnic documentatiile de amenajare a teritoriului si de
urbanism, precum si studiile de fundamentare sau cercetarile prealabile.
Avizele date de Comisia tehnica de amenajare a teritoriului si de
urbanism fundamenteaza decizia arhitectului sef.

Avizul arhitectului sef nu se supune deliberarii si aprobarii consiliului

judetean, consiliului local, respectiv Consiliului General al Municipiului
Bucuresti.
 Structura de specialitate condusă de arhitectul-şef îndeplineşte
următoarele atribuţii principale:
STRUCTURA a) iniţiază, coordonează din punct de vedere tehnic elaborarea, avizează şi propune spre
INSTITUȚIONALĂ aprobare strategiile de dezvoltare teritorială urbane, precum şi documentaţiile de amenajare a
ÎN teritoriului şi de urbanism
DOMENIUL U ȘI AT b) convoacă şi asigură dezbaterea lucrărilor Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului şi
urbanism
c) întocmeşte, verifică din punct de vedere tehnic şi propune emiterea avizelor de inițiere, a
certificatelor de urbanism şi a autorizaţiilor de construire/desființare
d) urmăreşte punerea în aplicare a strategiilor de dezvoltare urbană şi a politicilor urbane,
precum şi a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism
e) asigură gestionarea, evidenţa şi actualizarea documentaţiilor de urbanism şi amenajare a
teritoriului
f) organizează şi coordonează constituirea şi dezvoltarea băncilor/bazelor de date urbane
g) coordonează şi asigură informarea publică şi procesul de dezbatere şi consultare a publicului
în vederea promovării documentaţiilor aflate în gestiunea sa
h) participă la elaborarea planurile integrate de dezvoltare şi le avizează din punctul de vedere al
conformităţii cu documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism legal aprobate
i) avizează proiectele de investiţii publice din punctul de vedere al conformităţii cu documentaţiile
de amenajare a teritoriului şi de urbanism legal aprobate
 PLANIFICARE
OPERAȚIONALĂ
PATN PLANIFICARE
STRATEGICĂ
URBANISM AMENAJAREA TERITORIULUI
IMPLEMENTARE VIZIUNE DE
PROIECTE DEZVOLTARE
PUG
RLU PATR
PUZ + RLU PATJ
PUD PATZ
PATICO
 INTERESE PRIVATE ECHILIBRU
INTERESE PUBLICE
[PUNCTUALE] [COMUNE]

ORGANIZARE PLANURI
PATN
[MDRAP]/STAT AMENAJAREA [TERITORIU NATIONAL]
TERITORIULUI
PATR
[ADR]/REGIUNE
[REGIUNE]
PATJ
[C.J.]/JUDET [JUDET]

UAT/LOCALITATE PUG + RLU

[C.L. + PRIMAR] [UAT]
PUZ + RLU
URBANISM PUD
[ZONE DIN LOCALITATE
PARCELA]
ADMINISTRATIVĂ
04 – DOCUMENTAȚII DE URBANISM SI
AMENAJAREA TERITORIULUI
 PLANIFICARE PLANIFICARE
OPERAȚIONALĂ SDTR STRATEGICĂ
URBANISM AMENAJAREA TERITORIULUI
IMPLEMENTARE VIZIUNE DE
PROIECTE DEZVOLTARE
PUG PATN
RLU PATR
PUZ + RLU PATJ
PUD PATZ
PATICO
PATN RGU
[STAT] TERITORIU NATIONAL
TERITORIU NATIONAL
PUG + RLU
PATR [CONSILIU LOCAL]
[STAT/ADR] AMENAJAREA URBANISM TERITORIU ADMINISTRATIV
TERITORIULUI LOCALITATE / UAT
REGIUNE

PATJ PUZ + RLU

[CONSILIU JUDETEAN] [INSTITUTII PUBLICE,
PERSOANE PRIVATE]
JUDET
PARTI DIN LOCALITATE / ZONE

PATZ
PUD
SDTR
[ASOCIERE UAT]
[INSTITUTII PUBLICE,
ZONAL
METROPOLITAN PERSOANE PRIVATE]
INTERCOMUNAL
PARCELA / IMOBIL
INTERORASENESC
 AMENAJAREA TERITORIULUI

SCOP - armonizarea la nivelul intregului teritoriu a politicilor economice,

sociale, ecologice si culturale, stabilite la nivel national si local pentru
asigurarea echilibrului in dezvoltarea diferitelor zone ale tarii, urmarindu-se
cresterea coeziunii si eficientei relatiilor economice si sociale dintre acestea

expresia spatiala a politicilor economice, sociale, culturale si ecologice ale

societatii

OBIECTIVE
• dezvoltarea economica si sociala echilibrata a regiunilor si zonelor, cu
respectarea specificului acestora;
• imbunatatirea calitatii vietii oamenilor si colectivitatilor umane;
• gestionarea responsabila a resurselor naturale si protectia mediului;
• utilizarea rationala a teritoriului.
 URBANISMUL
SCOP - stimularea evolutiei complexe a localitatilor prin implementarea
unor strategii de dezvoltare pe termen scurt, mediu si lung

urmareste stabilirea directiilor dezvoltarii spatiale a localitatilor urbane si

rurale in acord cu potentialul acestora si cu aspiratiile locuitorilor

OBIECTIVE
• imbunatatirea conditiilor de viata prin eliminarea disfunctionalitatilor, asigurarea accesului la
infrastructuri, servicii publice si locuinte convenabile pentru toti locuitorii;
• crearea conditiilor pentru satisfacerea cerintelor speciale ale copiilor, varstnicilor si ale
persoanelor cu handicap;
• utilizarea eficienta a terenurilor, in acord cu functiunile urbanistice adecvate;
• extinderea controlata a zonelor construite;
• protejarea si punerea in valoare a patrimoniului cultural construit si natural;
• asigurarea calitatii cadrului construit, amenajat si plantat din toate localitatile urbane si rurale;
• protejarea localitatilor impotriva dezastrelor naturale.
 SDTR
http://www.sdtr.ro/
OG. 1 Asigurarea unei integrări funcţionale a teritoriului
naţional în spaţiul european prin sprijinirea
interconectării eficiente a reţelelor energetice, de
transporturi și broadband;
OG. 2 Creșterea calității vieții prin dezvoltarea
infrastructurii tehnico-edilitară și a serviciilor publice în
vederea asigurării unor spaţii urbane şi rurale de
calitate, atractive şi incluzive;
OG. 3 Dezvoltarea unei reţele de localităţi competitive şi
coezive prin sprijinirea specializării teritoriale și
formarea zonelor funcționale urbane;
OG. 4 Protejarea patrimoniului natural și construit şi
valorificarea elementelor de identitate teritorială;
OG. 5 Creşterea capacităţii instituţionale de gestionare a
proceselor de dezvoltare teritorială.
CE ESTE SDTR?
Un INSTRUMENT DE FACILITARE a unui proces de
planificare integrată la scară națională pentru
orizontul de timp 2035;
Un INSTRUMENT DE INFORMARE a autorităților
publice centrale și locale, asupra direcțiilor generale
și a obiectivelor de dezvoltare a teritoriului național
pe termen lung;
Un INSTRUMENT DE FUNDAMENTARE a politicilor de
dezvoltare de la diferite paliere administrative;
Un INSTRUMENT DE INFORMARE a factorilor
interesați de la nivel european și global asupra
potențialului de dezvoltare și asupra avantajelor
competitive ale teritoriului național.
 DOCUMENTATII DE AMENAJAREA TERITORIULUI
SECTIUNILE PLANULUI DE
PATN AMENAJARE A TERITORIULUI
NATIONAL SUNT:
• CAI DE COMUNICATIE
[LEGEA NR. 363/2006]
• APE
[LEGEA NR.171/ 1997]
• ZONE PROTEJATE
[LEGEA NR.5/ 2000]
• RETEAUA DE LOCALITATI
[LEGEA NR. 351/ 2001]
• ZONE DE RISC NATURAL
[LEGEA NR. 575/ 2001 ]
• TURISMUL
• DEZVOLTAREA RURALA
ARE CARACTER DIRECTOR SI REPREZINTA SINTEZA
PROGRAMELOR STRATEGICE SECTORIALE PE TERMEN
MEDIU SI LUNG PENTRU INTREGUL TERITORIU AL
TARII
COMPUSE DIN SECŢIUNI
PATR SPECIALIZATE
PATJ
ORGANIZATE PE PARTI
PATZ
CADRUL CONTINUT
REGLEMENTAT PRIN ORDINUL
233/2016 PENTRU APROBAREA
NORMELOR METODOLOGICE DE
APLICARE A LEGII 350/2001
PRIVIND URBANISMUL SI
AMENAJAREA TERITRORIULUI
AU ROL DIRECTOR SI SE REALIZEAZA IN VEDEREA
SOLUTIONARII UNOR PROBLEME SPECIFICE ALE UNOR
TERITORII (METROPOLITANE SAU REGIUNI) SAU
REPREZINTA EXPRESIA SPATIALA A PROGRAMULUI DE
DEZVOLTARE SOCIO ECONOMICA A JUDETULUI
 STRUCTURA PLANURILOR DE AMENAJAREA TERITORIULUI

SECTIUNI
PARTI
SPECIALIZATE
CAI DE COMUNICATIE
PARTEA I PARTEA A II A PARTEA A III A PARTEA A IV A
APE
ANALIZA SITUAŢIEI DIAGNOSTICUL PROSPECTIV SCHEMA DE DEZVOLTARE POLITICI PUBLICE
ZONE PROTEJATE EXISTENTE TERITORIALĂ TERITORIALE

RETEAUA DE LOCALITATI IDENTIFICAREA PROGRAME

ELEMENTELOR CARE
CONDIŢIONEAZĂ PROIECTE
ZONE DE RISC NATURAL SI DEZVOLTAREA, CU
TEHNOLOGIC EVIDENŢIEREA
PROBLEMELOR,
DISFUNCTIONALITĂŢILOR ŞI
TURISM TENDINŢELOR

DEZVOLTARE RURALA IDENTIFICAREA PEISAJELOR

NATURALE ŞI CULTURALE
INFRASTRUCTURA SOCIALA
SI DE EDUCATIE
 PLANIFICARE PLANIFICARE
OPERAȚIONALĂ STRATEGICĂ

IMPLEMENTARE VIZIUNE DE
PROIECTE DEZVOLTARE

INVESTITII
PUBLICE SAU
PUG ZONIFICARE
[ACTIVITĂȚI]
PRIVATE
REZERVE TEREN
REGULAMENT
 STRUCTURA PLANURILOR URBANISTICE GENERALE
CONTINUT

PLANUL DE ACŢIUNE
STRATEGIA DE REGULAMENTUL PENTRU PLANUL DE
DIAGNOSTICUL
DEZVOLTARE LOCAL DE IMPLEMENTARE ŞI MOBILITATE
PROSPECTIV
SPAŢIALĂ URBANISM PROGRAMUL DE URBANĂ
INVESTIŢII PUBLICE
REALIZAT PE BAZA VIZIUNE PRINCIPII GENERALE INSTRUMENTE DE ETAPA 1 – STRATEGICĂ
• ANALIZEI EVOLUŢIEI IMPLEMENTARE
ISTORICE OBIECTIVE STRATEGICE REGULI DE BAZĂ PRIVIND ETAPA 2 –
• PREVIZIUNILOR MODUL DE OCUPARE A MODUL DE REALIZARE, OPERAŢIONALĂ
ECONOMICE ŞI POLITICI PUBLICE TERENURILOR ETAPIZAREA SI VALOAREA
DEMOGRAFICE ESTIMATA A OBIECTIVELOR ETAPA 3 - DE
• IDENTIFICAREA PROGRAME CONDIŢII DE AMPLASARE ŞI DE UTILITATE MONITORIZARE
NEVOILOR ÎN MATERIE CONFORMARE A PUBLICA/INVESTITII PUBLICE
DE DEZVOLTARE PROIECTE CONSTRUCŢIILOR
ECONOMICĂ, SOCIALĂ ŞI
CULTURALĂ, DE MEDIU, DISPOZIŢII FINALE
LOCUIRE, TRANSPORT,
SPAŢII ŞI ECHIPAMENTE
PUBLICE ŞI SERVICII

STUDII DE
FUNDAMENTARE
 care privesc evoluţia teritoriului şi localităţilor, caracteristicile
acestora şi propuneri de dezvoltare în domeniul realizat
valorificarea potenţialului turistic sau balnear

CU CARACTER echiparea tehnico-edilitară

ANALITIC tipuri de proprietate asupra imobilelor
evoluţia teritoriului şi localităţii din punct de vedere istoric, cultural, demografic,
economic, etnografic, urbanistic şi arhitectural
organizarea circulaţiei şi transporturilor
condiţii geotehnice şi hidrogeologice
STUDII DE
studii climatice, pedologice şi ecologice
FUNDAMENTARE
stabilirea şi delimitarea zonelor de risc natural şi antropic
stabilirea zonelor protejate naturale şi construite

CU CARACTER
PROSPECTIV elaborarea unor prognoze, scenarii sau alternative pentru
diferitele domenii sectoriale, privind evoluţia populaţiei, evoluţia
activităţilor, evoluţia mişcării în teritoriu a activilor, reconversia
forţei de muncă etc
 REGLEMENTARI PUG

INSTITUIREA
INTRAVILAN DELIMITARE UTR REGLEMENTARI OBIECTIVE DE REGLEMENTARI SISTEMULUI DE REGLEMENTARI
URBANISTICE UTILITATE PUBLICA EDILITARE PROTECTIE JURIDICE

STABILIREA SI STABILIREA ZONIFICAREA DELIMITAREA MODERNIZAREA STABILIREA FORMELE DE

DELIMITAREA MODULUI DE FUNCTIONALA IN ZONELOR SI DEZVOLTAREA ZONELOR PROPRIETATE SI
TERITORIULUI UTILIZARE A CORELATIE CU AFECTATE DE INFRASTRUCTURII PROTEJATE SI DE CIRCULATIA
INTRAVILAN IN TERENURILOR ORGANIZAREA SERVITUTI TEHNICO- PROTECTIE A JURIDICA A
RELATIE CU DIN INTRAVILAN RETELEI DE PUBLICE EDILITARE MONUMENTELOR TERENURILOR
TERITORIUL CIRCULATIE ISTORICE
ADMINISTRATIV AL
LOCALITATII
 ETAPE DE ELABORARE PUG + RLU

INITIERE LICITATIE INITIERE CONSULTARE STUDII DE

ELABORARE TEMA FUNDAMENTARE
ORGANIZARE ACHIZITIE
ELABORARE CAIET DE PUBLICA IDENIFICARE NEVOI
SARCINI CULEGERE DE DATE REAMBULARE
• CONCURS DE
SOLUTII ORGANIZARE FORME TOPOGRAFICA – PRIMA
• ACHIZITIE SERVICII DE CONSULTARE IN PARALEL RESTUL
DE PROIECTARE PUBLICA INITIERE PLAN MOBILITATE
1 2 AVIZE DE INFORMARE
3 4
 ETAPE DE ELABORARE PUG + RLU

DIAGNOSTIC STRATEGIE DE
REGLEMENTARI
DEZVOLTARE AVIZARE
INITIALE APROBARE
ANALIZA SWOT
INTEGRATA SE ADOPTA O OBTINEREA
PRIMA VARIANTA PLAN DE
DEFINIRE IPOTEZE VARIANTA DIN AVIZELOR SI
DE ACORDURILOR IMPLEMENTARE
POSIBILE DE SCENARIILE
REGLEMENTARI REVIZUIREA PLAN INVESTITII PUBLICE
DEZVOLTARE POSIBILE
URBANISTICE SI REGLEMENTARILOR PROIECT DE HCL
CONSULTARE
DE REGULAMENT SI A SUSTINERE IN CL
5 6 HCL REGULAMENTULUI
7 CONSULTARE
8 CONSULTARE
9 HCL
 INTERESE PRIVATE ECHILIBRU
INTERESE PUBLICE
[PUNCTUALE] [COMUNE]

COMUNITATE OPERAȚIUNI
SERVITUȚI URBANE
URBANISTICE Implementare proiecte

ZONIFICARE
Funcțiuni urbane REȚELE/
INFRASTRUCTURĂ
Sistem de drumuri – străzi
Utilități
Siteme de dotări
CADASTRU/TOPO SERVICII PUBLICE
Teritoriul localității

BUGET PUBLIC IMOBIL/PROPRIETATE

INVESTIȚII Interesele individului

TERITORIU SISTEM DE
IMPOZITE ȘI TAXE
OPERAȚIONALIZARE / LIVRABILE

01 REGULI DE CONSTRUIRE

INSTRUMENTE
TEHNICE 02
JURIDICE
ADMINISTRATIVE
FINANCIARE
INSTRUMENTE
PLANURI URBANISTICE ZONALE ȘI DE DETALIU – OBLIGATORII
T SAU OPȚIONALE - ȘI ALTE STUDII
PUG DELIMITEAZĂ
→ ZONE FUNCȚIONALE DE INTERES – DETALIERE PRIN PUZ
→ ZONA CENTRALĂ
→ ZONE PROTEJATE – NATURALE SAU CONSTRUITE
→ ZONE DE REGENERARE URBANĂ (OPERAȚIUNI URBANISTICE INTEGRATE)
→ ZONE CARE NU PERMIT DEROGĂRI

SERVITUȚI URBANISTICE
J REZERVE DE TEREN PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICĂ
REGULAMENTUL DE URBANISM AFERENT PUG REPREZINTĂ LEGE LOCALĂ – INSTITUIE
PLANUL URBANISTIC LIMITĂRI ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE IMPUSE PRIN REGLEMENTĂRILE DE URBANISM

GENERAL A
PROCESUL DE EDIFICARE A CONSTRUCȚIILOR
AUTORIZAREA CONSTRUCȚIILOR
REGULI DE DESFĂȘURARE A ACTIVITĂTILOR
ECONOMICE/COMERCIALE
NOMENCLATOR AL STRĂZILOR ȘI REGISTRUL DE ADRESE POȘTALE
DELIMITAREA CARTIERELOR ȘI A ZONELOR ECONOMICE

ZONAREA FISCALĂ
F VALOAREA FUNCIARĂ A IMOBILELOR CORELATĂ CU CATEGORIA DE FOLOSINȚĂ A
TERENURILOR, ȘI CU GRADUL DE DOTARE/ACCES LA SERVICII PUBLICE
FACILITĂȚI FISCALE STABILITE PENTRU IMOBILE PROTEJATE
 REGLEMENTEAZA INTREGUL
TERITORIU ADMINISTRATIV AL GP 038/1999
UAT PUG

LOCALITATII O 233/2016
VALABILITATE 10 ANI
UTR /
ZONA
REGLEMENTEAZA ZONE DIN
PUZ
LOCALITATE IN SCOPUL GM 010/2000
DETALIERII PUG O 233/2016
PARCELA
/ IMOBIL STABILIREA ZONELOR PENTRU CARE SE O 562/2003
PUD
INTOCMESC PLANURI URBANISTICE [PUZCP]
ZONALE OBLIGATORII SE FACE DE REGULA
IN PLANUL URBANISTIC GENERAL
REGLEMENTEAZA UN SINGUR
IMOBIL / O PARCELA
SE ELABOREAZA NUMAI PENTRU
REGLEMENTAREA AMANUNTITA A
PREVEDERILOR STABILITE PRIN PLANUL
URBANISTIC GENERAL, PLANUL GM 009/2000
URBANISTIC ZONAL SAU PENTRU O 233/2016
STABILIREA CONDITIILOR DE CONSTRUIRE
 HGR 525/1997
REGULAMENTUL GENERAL DE URBANISM REPREZINTA SISTEMUL DE NORME
TEHNICE, JURIDICE SI ECONOMICE CARE STA LA BAZA ELABORARII
REGULAMENTE PLANURILOR DE URBANISM, PRECUM SI A REGULAMENTELOR LOCALE DE
URBANISM.
DE URBANISM
GM 007/2000
O 233/2016
REGULAMENTUL LOCAL DE URBANISM PENTRU INTREAGA UNITATE
ADMINISTRATIV-TERITORIALA, AFERENT PLANULUI URBANISTIC GENERAL,
SAU PENTRU O PARTE A ACESTEIA, AFERENT PLANULUI URBANISTIC ZONAL,
CUPRINDE SI DETALIAZA PREVEDERILE PLANULUI URBANISTIC GENERAL SI ALE
PLANULUI URBANISTIC ZONAL REFERITOARE LA MODUL CONCRET DE
UTILIZARE A TERENURILOR, PRECUM SI DE AMPLASARE, DIMENSIONARE SI
REALIZARE A VOLUMELOR CONSTRUITE, AMENAJARILOR SI PLANTATIILOR.

DUPA APROBARE PLANUL URBANISTIC GENERAL, PLANUL URBANISTIC ZONAL SI

PLANUL URBANISTIC DE DETALIU IMPREUNA CU REGULAMENTELE LOCALE
DE URBANISM AFERENTE SUNT OPOZABILE IN JUSTITIE.
COMPETENTE
DE AVIZARE-
APROBARE
PAT
COMPETENTE
DE AVIZARE-
APROBARE
PUG
COMPETENTE
DE AVIZARE-
APROBARE
PUZ
COMPETENTE
DE AVIZARE -
APROBARE
PLANUL URBANISTIC DE DETALIU
13 ● Imobile clasate în lista monumentelor istorice şi cele ● Consiliul judeţean ● Consiliile locale
care se amplasează în zone protejate ● MCPN ● Consiliul General al Municipiului Bucureşti
● Imobile clasate în lista monumentelor istorice şi cele ● Organisme centrale şi teritoriale interesate
care se amplasează în zone protejate, pentru municipiul
Bucureşti

14 Alte imobile ● Consiliul judeţean ● Consiliile locale

● Organisme centrale şi teritoriale interesate

REGULAMENTE DE URBANISM

15 Regulament general de urbanism ● MDRT ● Guvernul

● Organisme centrale şi teritoriale interesate
05_DREPTUL DE PROPRIETATE
PROPRIETATEA SI • PROPRIETATEA - CONCEPT DEOSEBIT DE COMPLEX, CU MULTIPLE SEMNIFICAŢII
DREPTUL DE DE ORDIN ISTORIC, SOCIOLOGIC ŞI JURIDIC, AFLAT ÎNTR-O PERMANENTĂ
PROPRIETATE EVOLUŢIE

• DEŞI ÎN LIMBAJUL COMUN ACESTE DOUĂ NOŢIUNI SE CONFUNDĂ, NU SE POATE

PUNE SEMNUL EGALITĂŢII ÎNTRE PROPRIETATE, CA RELAŢIE ECONOMICĂ, ŞI
DREPTUL DE PROPRIETATE, CA RAPORT JURIDIC

• RELAŢIA ECONOMICĂ DE PROPRIETATE ÎNSEAMNĂ ÎNSUŞIREA PREMISELOR

NATURALE ALE ORICĂREI PRODUCŢII

• PROPRIETATEA ESTE EXPRESIA JURIDICĂ A RAPORTURILOR CE REZULTĂ DINTR-

UN SISTEM ECONOMIC DETERMINAT

• PROPRIETATEA S-A TRANSFORMAT ÎN RELAŢIE SOCIALĂ DE ÎNSUŞIRE, IAR

CÂND ACEASTĂ RELAŢIE SOCIALĂ A FOST CUPRINSĂ ÎN NORME JURIDICE EA A
DEVENIT RAPORT JURIDIC, ANUME DREPT DE PROPRIETATE
 CONSTITUŢIA ROMÂNIEI
DREPTUL DE – TITLUL II DIN CONSTITUŢIA ROMÂNIEI REVIZUITĂ, INTITULAT
PROPRIETATE „DREPTURILE, LIBERTĂŢILE ŞI ÎNDATORIRILE FUNDAMENTALE", LA
CAPITOLUL II REGLEMENTEAZĂ DREPTURILE ŞI LIBERTĂŢILE
FUNDAMENTALE

– ART. 44 conţine dispoziţii de principiu privitoare la

• condiţiile în care cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate privată asupra terenurilor,
• exproprierea pentru cauză de utilitate publică,
• modul în care o autoritate publică poate folosi subsolul oricărei
proprietăţi imobiliare pentru lucrări de interes general,
• obligaţiile ce decurg din raporturile de vecinătate şi cele de protecţie
a mediului,
• posibilitatea confiscării, numai în condiţiile legii, a bunurilor
destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii,
precum şi
• regula potrivit cu care averea dobândită în mod licit nu poate fi
confiscată.
• Dreptul de proprietate apare ca un drept fundamental al cetăţenilor
ţării, înscris printre celelalte drepturi şi libertăţi publice fundamentale
recunoscute şi apărate de orice constituţie democratică modernă

• Constituţia reglementează formele fundamentale ale dreptului de

proprietate în România - proprietatea publică şi proprietatea privată
- şi liniile generale ale regimului lor juridic
• CODUL CIVIL ROMÂN DE LA 1864
– art. 480 fostul C.C. încerca să dea o definiţie dreptului de
proprietate, spunând că acesta este dreptul ce are cineva de a se
bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în
limitele determinate de lege

– art. 481 fostul C. Civ. prevedea că nimeni nu poate fi silit a ceda

proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi
printr-o dreaptă şi prealabilă despăgubire, ceea ce înseamnă că
textul formula principiul exproprierii pentru cauză de utilitate
publică
• NOUL COD CIVIL
– cartea a III-a a noului Cod Civil este consacrată materiei bunurilor

– art. 552 NCC enunţă „drepturile reale în general”, potrivit cu care

proprietatea este publică sau privată, fiind astfel puse în lumină
categoriile fundamentale ale dreptului de proprietate în dreptul
civil român

– titlurile următoare ale aceleiaşi cărţi reglementează succesiv

dreptul de proprietate privată, dezmembrămintele acesteia,
fiducia, administrarea bunurilor altuia, dreptul de proprietate
publică, publicitatea imobiliară prin cartea funciară şi posesia
DEFINIŢIA • LITERATURA JURIDICĂ DE SPECIALITATE –
DREPTULUI DE – dreptul de proprietate se definește prin punerea în evidenţă a
PROPRIETATE atributelor pe care acesta le conferă titularului său: posesia,
folosinţa şi dispoziţia

• NOULUI COD CIVIL ROMÂN - ART. 555 defineşte numai dreptul de

proprietate privată ca fiind
– dreptul titularului de a poseda, a folosi şi a dispune de un bun în
mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege,
precizând că, în condiţiile legii, el este susceptibil de modalităţi şi
dezmembrăminte, după caz
• dreptul de proprietate se concretizează în următoarele elemente:

– sub aspect economic - este un drept de apropriere a unor

bunuri, corporale sau incorporale/necorporale

– exprimă o relaţie socială de „apropriere” – în sensul de însușire

– cuprinde în conţinutul său atributele posesiei, folosinţei şi

dispoziţiei,

– atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar

prin puterea şi în interesul său propriu
CARACTERELE dreptul de proprietate este un drept
JURIDICE ALE
DREPTULUI DE
absolut - este unicul drept care conferă titularului său exerciţiul
PROPRIETATE
tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinţa şi dispoziţia

exclusiv - proprietarul este îndreptăţit să exercite singur toate

prerogativele conferite de acest drept

perpetuu - durează atâta vreme cât subzistă bunul care îi formează

obiectul
REGIMUL JURIDIC • DREPT DE PROPRIETATE PUBLICĂ, ce aparţine, în
AL DREPTULUI DE regim de drept public, statului şi unităţilor
PROPRIETATE
administrativ-teritoriale,

• DREPT DE PROPRIETATE PRIVATĂ, ce poate aparţine

oricărui subiect de drept
 subiectele de drept public - statul şi unităţile administrativ-teritoriale - pot
PROPRIETATE
constitui cu privire la bunurile proprietatea lor publică următoarele
PUBLICA
drepturi corespunzătoare (art. 866 NCC):

– DREPTUL DE ADMINISTRARE
– DREPTUL DE CONCESIUNE
– DREPTUL DE FOLOSINŢĂ CU TITLU GRATUIT
 dreptului de proprietate privată, indiferent de titular - subiectele de drept
PROPRIETATE PRIVATA public sau persoanele fizice şi persoanele juridice de drept privat - îi
corespund dezmembrămintele acestuia, respectiv:

DEZMEMBRĂMINTELE • dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale

DREPTULUI DE deținute asupra unui bun al altei persoane
PROPRIETATE
• conferă titularului lor numai o parte din atributele dreptului de
proprietate, de regulă cel al folosinței bunului

• dezmembramintele dreptului de proprietate sunt reglementate in

noul cod civil in titlul iii, art. 693-772, și sunt :
– DREPTUL DE UZUFRUCT
– DREPTUL DE UZ
– DREPTUL DE ABITAŢIE
– DREPTUL DE SERVITUTE
– DREPTUL DE SUPERFICIE
• dezmembrămintele dreptului de proprietate pot lua naştere prin mai
multe moduri, dintre care mai importante sunt:

– prin voinţa omului exprimată prin acte intre vii (convenţii,

contracte) sau pentru succesiune (testament)
– prin uzucapiune (forme de dobândire a unei proprietăți prin
posesia neîntreruptă într-un anume timp prevăzut prin lege)
– prin destinaţia proprietății (forma și scopul folosinței)
– prin act administrativ emis de autoritatea competentă
– prin lege
DREPTUL DE ART. 703-748 NCC
UZUFRUCT
• dreptul de uzufruct este definit ca fiind acel drept real principal,
esenţialmente temporar, care conferă titularului său numit
uzufructuar, dreptul de a exercita asupra bunului sau bunurilor altuia
atributele posesiei şi folosinţei, cu obligaţia de a le conserva
substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea dreptului de
uzufruct
DREPTUL DE UZ ŞI ART. 749-754 NCC
DREPTUL DE • dreptul de uz şi dreptul de abitaţie reprezintă varietăţi ale
ABITAŢIE uzufructului, conferind titularului lor posibilitatea de a folosi lucrul
altuia şi de a-i culege roadele, dar această activitate trebuie
desfăşurată numai în măsura în care sunt necesare nevoilor lui şi ale
membrilor familiei sale

• dreptul de uz - drept real asupra unui bun în virtutea căruia o

persoană numită uzuar poate să-l folosescă şi adică să-i culeagă
fructele numai în măsura satisfacerii nevoilor pesonale şi ale familiei
sale

• dreptul de abitaţie - drept real în temeiul căruia titularul său poate

folosi o locuinţă, o casă, un spaţiu locativ în general, ce aparţine unei
alte persoane
 dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in NOUL COD
DREPTUL DE
CIVIL in art. 693-702
SUPERFICIE

• dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia,

deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul
dobandeste un drept de folosinta

• dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul cod

civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul,
sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut
de lege
• in toate cazurile se aplica dispozitiile privind cartea funciara
 ART. 755- 772 NCC
DREPTUL DE
SERVITUTE • drept real, accesoriu, perpetuu si indivizibil, instituit printr-un act
unilateral sau bilateral de vointa, care confera proprietarului unui
imobil (denumit fond dominant) unele prerogative asupra imobilului
(denumit fond aservit) apartinand altui proprietar, obligat sa suporte
sarcinile impuse in favoarea fondului dominant, altele decat cele ce
reprezinta limitari normale ale dreptului de proprietate, determinate
de ocrotirea unor interese sociale si asigurarea unei bune vecinatati

• sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil
avand alt stapan

• servituti propriu-zise (dezmembraminte ale dreptului de proprietate)

sunt numai cele stabilite prin fapta omului
 • servituti naturale - servitutile care se nasc din situatia/starea naturala
DUPA IZVORUL LOR a doua fonduri
SAU DUPA MODUL • servitutea de scurgere a apelor naturale,
LOR DE • servitutea de izvor,
CONSTITUIRE,
• servitutea de granituire,
SERVITUTILE SE
CLASIFICA IN: • servitutea de ingradire

• servituti legale - servitutile stabilite prin lege, fie in interesul public

(servituti edilitare), fie in interesul particularilor, adica in interesul
asigurarii bunei vecinatati
• servitutea privind distanta plantatiilor,
• a lucrarilor intermediare pentru diferite constructii,
• servitutea de vedere,
• picatura stresinilor,
• servitutea de trecere etc
• servitutile stabilite prin fapta omului - servitutile constituite prin act
juridic (contract sau testament), prin destinatia proprietarului si prin
uzucapiune
• sunt nelimitate, ca o consecinta a principiului libertatii
contractuale
DUPA OBIECT SAU • servituti pozitive - servitutile care indreptatesc pe proprietarul
DUPA CONTINUT, fondului dominant sa faca anumite acte de folosinta asupra fondului
SERVITUTILE SE aservit
CLASIFICA IN: • servitutea de trecere sau de a lua apa din izvorul sau
fantana care se afla pe fondul aservit

• servituti negative - servitutile care impun proprietarului fondului

aservit o obligatie de „a nu face” in exercitarea atributelor dreptului
sau de proprietate,
• servitutea „non aedificandi” (de a nu construi), servitutea
„non altius tollendi” (de a nu cladi peste o anumita
inaltime), de nu deschide o fereastra (servitutea de
vedere), de a nu planta la mai putin de o anumita distanta
etc
IN RAPORT CU • servituti continue - servitutile pentru a caror exercitare si mentinere
MODUL DE nu este nevoie de fapta omului
EXECUTARE, • servitutea de apeduct,
SERVITUTILE SE • servitutea de scurgere a apelor naturale,
CLASIFICA IN:
• servitutea de vedere etc

• servituti necontinue - servitutile care, pentru a fi exercitate, este

nevoie de faptul actual al omului
• servitutea de trecere,
• de a lua apa dintr-un izvor,
• de a paste vitele etc.
 • servituti aparente - servitutile care se manifesta prin semne
IN RAPORT CU
exterioare
MODUL DE
MANIFESTARE, • un drum, o usa, o fereastra, un apeduct etc.
SERVITUTILE SE
CLASIFICA IN: • servituti neaparente - servitutile care nu se manifesta printr-un semn
exterior –
• toate servitutile negative

numai servitutile continue si aparente se pot dobandi prin uzucapiune si

prin destinatia proprietarului

IN RAPORT DE daca sunt stabilite in folosul unei cladiri sau in folosul unui teren,
FOLOSINȚĂ servitutile sunt de doua feluri:
• servituti urbane si
• servituti rurale
Are si o anexa în care sunt
descrierea grafică a terenului și
construcțiilor și tabelul de
coordonate topografice al acestora
Dimensiuni masurate / reale

Numele proprietarului și tipul de act

prin care a dobândit proprietatea:
• Cumparare
• Construire
• Act testamentar
• Decizie a instantei etc

Servituți sau alte sarcini

06_EXPROPRIEREA PENTRU CAUZĂ DE
UTILITATE PUBLICĂ
EXPROPRIEREA
PENTRU CAUZA • interesul social poate conduce, în anumite situaţii, nu numai la
DE UTILITATE limitarea exerciţiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar
PUBLICA chiar la pierderea dreptului de proprietate privată cu privire la imobile
- terenuri şi construcţii care pot fi expropriate şi trecute astfel în
proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale,
cu plata de despăgubiri către proprietar.
 • legiuitorul poate impune anumite restricţii în exerciţiul dreptului de
EXPROPRIEREA proprietate, atunci când este nevoie de protecţia sau realizarea unor
PENTRU CAUZA obiective de interes general sau din alte raţiuni
DE UTILITATE
PUBLICA • numai legiuitorul este cel care poate fixa limitele exerciţiului
prerogativelor dreptului de proprietate, dar, şi atunci când o face,
trebuie să asigure un just echilibru între prezervarea intereselor
proprietarului şi luarea în considerare a interesului general, social
DEFINITIE • EXPROPRIEREA

actul puterii de stat competente, prin care se realizează

trecerea în proprietate publică a unor bunuri imobile
proprietate privată, necesare executării unor lucrări de
interes public, în schimbul unei despăgubiri.
 EXPROPRIEREA este reglementata prin Legea nr. 33/1994 –
reprezentând cadrul general de reglementare a experoprierii - și
OBIECTUL
prin Legea nr. 255/2010 – considerată lege specială,
EXPROPRIERII
reglementând exproprierea în vederea realizării unor lucrări de
infrastructură (de transport, de rețele tehnologice, pentru
exploatarea resurselor subterane etc) și pentru realizarea unor
lucrări de interes national cu caracter special (litoralul Mării Negre
de ex)

se expropriaza doar
– proprietatea persoanelor fizice sau juridice,
– proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor
şi judeţelor, dacă utilitatea publică pentru care aceasta a
fost decisă este de interes naţional
 legea organică în materie instituie o procedură a exproprierii care
ETAPE se derulează în trei etape reglementate distinct de lege:

– declararea de utilitate publică a exproprierii – etapa I a

administrativa
– măsuri pregătitoare exproprierii – etapa a II a
administrativa
– exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor –
etapa a III a judiciara
 • utilitatea publică se declară pentru lucrări
• de interes naţional - se face de Guvern (lege sau hotărâre
DECLARAREA de guvern)
CAUZEI DE
• de interes local – se face de Consiliile Judeţene sau
UTILITATE
Consiliul General al municipiului Bucureşti (hotarare CJ sau
PUBLICA
CGMB)

• declaraţia de utilitate publică se face numai după o cercetare

prealabilă care
• va stabili dacă există elemente care să justifice interesul
naţional sau local, avantajele economico-sociale, ecologice
sau de orice altă natură care susţin necesitatea lucrărilor şi
nu pot fi realizate pe alte căi decât prin expropriere, precum
şi încadrarea în planurile de urbanism şi de amenajare a
teritoriului, aprobate potrivit legii
MASURI
PREGATITOARE
EXPROPRIERII • expropriatorul întocmeşte
• planul imobilelor expropriate, cu indicarea numelui
proprietarilor şi
• ofertele de despăgubiri, care se depun la consiliul local al
localităţii în care sunt situate imobilele respective, în
vederea consultării de către cei interesaţi

• exceptie de la această formă de publicitate

• documentaţia lucrărilor privind apărarea ţării şi siguranţa
naţională, situaţie în care se depune doar oferta de
despăgubiri
EXPROPRIEREA
PROPRIU-ZISĂ • soluţionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în
ŞI STABILIREA competenţa Tribunalelor în raza căruia este situat imobilul propus
DESPĂGUBIRIL pentru expropriere
OR
• instanţa verifică numai dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de
lege pentru expropriere şi stabileşte despăgubirile
• excepţie - cazul în care expropriatorul cere exproprierea
numai a unei părţi de teren sau din construcţie, iar
proprietarul cere instanţei exproprierea totală.
CONDITII
SPECIALE ALE
EXPROPRIERII • transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are
loc la momentul la care expropriatorul şi-a executat obligaţia de plată
a despăgubirilor

• trecerea imobilului expropriat din proprietate privată în proprietate

publică se face liber de orice sarcină

• drepturile reale principale - uzufructul, uzul, abitaţia şi superficia -

precum şi orice alte drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în
folosinţă se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora având
dreptul la despăgubiri
MASURI DE
PROTECTIE A • dacă imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an pentru
INTERESULUI scopul pentru care au fost preluate de la cei expropriaţi sau în decurs
PRIVAT de un an lucrările de interes public nu au fost începute şi nici nu s-a
făcut o nouă declaraţie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere
retrocedarea lor

• în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au

realizat, iar expropriatorul doreşte să înstrăineze imobilul dobândit
prin expropriere, fostul proprietar are un drept prioritar la dobândirea
acestuia (drept de preempţiune) - preţul dobândirii nu poate fi mai
mare decât despăgubirea primită, actualizată
07 - SERVITUTI URBANISTICE
 SERVITUTILE URBANISTICE SUNT GENERATE DE SARCINILE
SERVITUȚI PRIVIND
URBANISTICE • PROTECTIA MEDIULUI,
• PROTECTIA ORDINII PUBLICE,
• ASIGURAREA IGIENEI SI A SANATATII PUBLICE,
• PROTECTIA MEDIULUI SOCIAL, SIGURANTA NATIONALA,
• ASIGURAREA BUNEI VECINATATI,
• PROTECTIA PATRIMONIULUI NATURAL SI CULTURAL, PRECUM
SI DE
• DREPTURILE CETATENILOR
CARE TREBUIE SA FIE GARANTATE DE ADMINISTRATIA PUBLICA,
PRIN ACTIVITATILE DE URBANISM SI AMENAJARE A TERITORIULUI
• SERVITUTEA URBANISTICA ESTE O SARCINA ASUPRA UNUI
IMOBIL CARE DIMINUEAZA DREPTURILE PROPRIETARULUI
ACESTUIA, FIE PENTRU UZUL SI UTILITATEA UNUIA SAU MAI
MULTOR IMOBILE, FIE PENTRU INTERESUL SI UTILITATEA
PUBLICA.

• UN SINGUR IMOBIL POATE FI SUPUS ÎN ACELASI TIMP MAI

MULTOR SERVITUTI URBANISTICE

• SERVITUTILE URBANISTICE SUNT STABILITE PRIN LEGE SI

SUNT PRECIZATE ÎN DOCUMENTATIILE DE URBANISM SI ÎN
REGULAMENTELE LOCALE DE URBANISM AFERENTE
ACESTORA, APROBATE CONFORM LEGII PENTRU TERITORIUL
REGLEMENTAT
 LIMITĂRI ȘI SARCINI EXISTENTE ALE PROPRIETĂȚILOR LIMITĂRI GENERATE DE PROCESELE DE DEZVOLTARE
MORFOTIPOLOGIE URBANĂ PROPUSE
- PARCELAR
- TRAMĂ STRADALĂ PROCESE DE EXTINDERE/
- FOND CONSTRUIT TERITORII NOI

DEZVOLTARE ISTORICĂ I CONFIGURARE /

STUDII DE C DEFINIRE
FUNDAMENTARE PLAN
DEZVOLTARE
URBANISTIC
ECONOMICĂ ȘI ES GENERAL
SOCIALĂ
- LOCALIZARE ACTIVITĂTI REGULAMENT RIDICAREA CALITĂȚII VIEȚII
- FUNCȚIUNI CONSTRUCȚII ȘI DESTINAȚIA LOCAL DE
TERENURILOR URBANISM MODERNIZARE /
M DETALIERE
− REGULI
LEGISLAȚIE L GENERALE
− DELIMITAREA
ZONELOR DE
DETALIERE

DEZVOLTAREA
R RECONFIGURARE

MEDIULUI M
- IDENTIFICAREA PATRIMONIULUI PROCESE DE REDEZVOLTARE/
- IDENTIFICAREA RESURSELOR REGENERARE /
- DEFINIREA NEVOII DE CONSERVARE ȘI OPERAȚIUNI URBANE
PROTECȚIE
1. SERVITUTEA NON AEDIFICANDI
2. SERVITUTEA ZONIFICARILOR URBANISTICE
3. SERVITUTEA TERITORIULUI EXTRAVILAN SI INTRAVILAN
4. SERVITUTEA DENSITATII DE CONSTRUIRE SI SERVITUTEA NON ALTIUS TOLLENDI
5. SERVITUTILE PENTRU PROTECTIA MEDIULUI ÎN SPIRITUL DEZVOLTARII DURABILE
6. SERVITUTILE PENTRU PROTECTIA MONUMENTELOR ISTORICE, PATRIMONIULUI
ARHEOLOGIC, ETNOGRAFIC, ARHITECTURAL, URBANISTIC, NATURAL SI
PEISAGISTIC
7. SERVITUTILE PENTRU APARAREA DE CALAMITATI NATURALE SI DE ACCIDENTE
TEHNOLOGICE
8. SERVITUTILE PENTRU PROTECTIA LOCUIRII, A BUNEI VECINATATI SI A MEDIULUI
SOCIAL
9. SERVITUTILE PENTRU ASIGURAREA SERVICIILOR PUBLICE COMUNITARE
10. SERVITUTILE PENTRU ASIGURAREA CIRCULATIEI PUBLICE SI APARAREA
DOMENIULUI PUBLIC
 • SERVITUTEA NON AEDIFICANDI –
SERVITUTEA NON RESTRICTIA/INTERDICTIA DE CONSTRUIRE, ÎNTR-O
AEDIFICANDI ANUMITA SUPRAFATA, A UNOR ANUMITE CONSTRUCTII

• POT FACE EXCEPTIE DE LA INTERDICTIA DE CONSTRUIRE,

DUPA CAZ, ANUMITE CONSTRUCTII: LUCRARI DE
INFRASTRUCTURI DE TRANSPORT, LUCRARI
HIDROTEHNICE, LUCRARI DE ÎMBUNATATIRE A
STABILITATII SAU CALITATII TERENURILOR

• RESTRICTIA DE CONSTRUIRE POATE FI RIDICATA ODATA

CU ÎNCETAREA CAUZEI CARE A DETERMINAT STABILIREA
EI
 SERVITUTEA NON AEDIFICANDI SINE DIE POATE FI STABILITA PENTRU UNUL DIN
INTERDICTIA DE URMATOARELE MOTIVE:

CONSTRUIRE
– RISCURI NATURALE PREVIZIBILE: INUNDATII, ALUNECARI DE TEREN,
- DEFINITIVA - AVALANSE, ALBII TORENTIALE, CADERI DE STÂNCI, CONDITII IMPROPRII
DE FUNDARE, VÂNTURI PUTERNICE FRECVENTE, ZONE SITUATE ÎN
VECINATATEA ZONELOR CARSTICE, ZONE INSALUBRE;

– RISCURI TEHNOLOGICE GRAVE: ZONE SITUATE ÎN VECINATATEA

EXPLOATARILOR SUBTERANE, ZONE CU PERICOL DE CONTAMINARE
CHIMICA, BIOLOGICA, RADIOACTIVA, DE EXPLOZIE, DE INCENDII;

– PROTEJAREA STRICTA A MONUMENTELOR ISTORICE, PATRIMONIULUI

ARHEOLOGIC, ETNOGRAFIC, ARHITECTURAL, URBANISTIC, NATURAL SAU
A PATRIMONIULUI PEISAGISTIC;

– APARAREA TARII, ORDINEA PUBLICA, SIGURANTA NATIONALA;

– ALTE MOTIVE STABILITE PRIN LEGE.

 • SERVITUTEA NON AEDIFICANDI AD-HOC POATE FI STABILITA PENTRU UNUL DIN
RESTRICTIA DE URMATOARELE MOTIVE:
CONSTRUIRE
- TEMPORARA - – NECESITATEA ELABORARII UNEI DOCUMENTATII DE URBANISM ÎN VEDEREA
STABILIRII REGULILOR DE CONSTRUIRE APLICABILE ÎN ZONA RESPECTIVA;

– NECESITATEA EXECUTARII UNOR CERCETARI ARHEOLOGICE SAU A UNOR

LUCRARI DE PROTEJARE A MONUMENTELOR ISTORICE;

– NECESITATEA EXECUTARII ALTOR LUCRARI DE UTILITATE PUBLICA;

– NECESITATEA ADOPTARII UNUI PLAN DE MANAGEMENT PENTRU O ARIE

NATURALA PROTEJATA;

– STABILIREA UNEI ZONE DE PROTECTIE DE ORICE NATURA;

– ALTE MOTIVE STABILITE PRIN LEGE.
SERVITUTEA • DOCUMENTATIILE DE AMENAJAREA TERITORIULUI SI DE URBANISM
SI REGULAMENTELE DE URBANISM AFERENTE ACESTORA CUPRIND
ZONIFICARILOR
REGLEMENTAREA ZONIFICARILOR URBANISTICE ALE
URBANISTICE
TERITORIULUI, PRIN STABILIREA DIFERENTIATA A UNOR ZONE
CARACTERISTICE, CU PRECIZAREA ACTIVITATILOR UMANE CARE SE
POT DESFASURA SI A CELOR CARE NU SE POT DESFASURA, ÎN
CONFORMITATE CU CAEN, A DESTINATIILOR PERMISE SI INTERZISE
ALE CONSTRUCTIILOR ÎN ACESTE ZONE.

• ZONIFICARILE URBANISTICE POT FI FUNCTIONALE SAU

PROTECTIVE.
• ZONIFICAREA FUNCTIONALA A TERITORIULUI DISTINGE
DESTINATIILE DOMINANTE ALE IMOBILELOR ÎN TERITORIUL
REGLEMENTAT.
• ZONIFICAREA FUNCTIONALA SE SUPRAPUNE ALTOR
ZONIFICARI PROTECTIVE, CUM SUNT:
– ZONIFICARE DUPA GRADUL DE PROTECTIE AL TERITORIULUI
(ZONE PROTEJATE NATURALE, CONSTRUITE SAU PEISAGERE, ZONE
DE PROTECTIE A INFRASTRUCTURILOR),
– ZONIFICARE DUPA CARACTERISTICILE TERITORIULUI (UNITATI
TERITORIALE DE REFERINTA).

• FIECARE IMOBIL SE GASESTE ÎNTR-UNA SAU ÎN MAI MULTE

ZONE REZULTATE ÎN BAZA ZONIFICARII URBANISTICE,
PENTRU CARE S-AU PRECIZAT ACTIVITATILE UMANE SI
DESTINATIILE CONSTRUCTIILOR, PERMISE SAU INTERZISE

• SERVITUTILE PRECIZATE ÎN URMA ACESTOR ZONIFICARI SE

CUMULEAZA
 • TERITORIUL UNEI UNITATI ADMINISTRATIV-TERITORIALE DE BAZA SE ÎMPARTE
ÎN TERITORIUL EXTRAVILAN SI TERITORIUL INTRAVILAN;
SERVITUTEA
TERITORIULUI
• STABILIREA LIMITEI ACESTOR TERITORII SE REALIZEAZA PRIN PLANUL
EXTRAVILAN SI URBANISTIC GENERAL AL UNITATII ADMINISTRATIV-TERITORIALE RESPECTIVE
INTRAVILAN
• DIFERENTIEREA TERITORIULUI SE REFERA LA CONDITIILE DIFERITE PENTRU
IMOBILELE FACÂND PARTE DIN TERITORIUL EXTRAVILAN, RESPECTIV
INTRAVILAN:
– UTILIZAREA TERENULUI ESTE DIFERITA: ÎN TERITORIUL EXTRAVILAN
PREDOMINA FOLOSINTELE AGRICOLE SI SILVICE, ÎN INTRAVILAN
PREDOMINA LOCUIREA SI ACTIVITATILE UMANE DIN SECTOARELE
SECUNDAR SI TERTIAR;
– SISTEMUL DE IMPOZITE SI TAXE ESTE DIFERIT;
– CONSTRUIREA SE FACE DUPA REGULI DIFERITE;
– SERVICIILE PUBLICE SE ORGANIZEAZA ÎN SPECIAL ÎN TERITORIUL
INTRAVILAN
SERVITUTEA • DOCUMENTATIILE DE URBANISM SI REGULAMENTELE LOCALE AFERENTE
DENSITATII DE STABILESC DENSITATEA MAXIMA A CONSTRUIRII SI MODURILE PERMISE DE
OBTINERE A ACESTEI DENSITATI ÎN ÎNTREG TERITORIUL REGLEMENTAT, ÎN
CONSTRUIRE
FUNCTIE DE TRADITIA LOCALITATII, DE CARACTERISTICILE TERITORIULUI
RESPECTIV SI DE ZONIFICARILE URBANISTICE.

SERVITUTEA NON • STABILIREA DIMENSIUNILOR MINIME PE CARE LE POATE AVEA O PARCELA

ALTIUS TOLLENDI PENTRU CA SA POATA SUPORTA CONSTRUCTII, ADICA SA FIE CONSTRUIBILA,
SE FACE ÎN MOD DIFERIT ÎN TERITORIUL REGLEMENTAT, ÎN FUNCTIE DE
TRADITIA LOCALITATII, DE CARACTERISTICILE TERITORIULUI RESPECTIV SI DE
ZONIFICARILE URBANISTICE;

• DIMENSIUNILE MINIME PRESCRISE SUNT: LUNGIMEA ALINIAMENTULUI

PARCELEI, ADÂNCIMEA PARCELEI, ADICA LUNGIMEA PERPENDICULARA PE
ALINIAMENT SI SUPRAFATA PARCELEI
LOCUIRE ZONA HAȘURATĂ - EDIFICABILUL PARCELEI
(caracteristic fiecărei tipologii de construire – însiruit, cuplat sau izolat)

PARCELĂRI ÎN CONFORMITATE CU R.G.U.

– parcele minime şi construibilul –

S=150 mp.
S=200 mp. S=200 mp.

18,75 m. 16,67 m. 16,67 m.

8,0 m. 12,00 m. 12,00 m.

• „NON ALTIUS TOLLENDI” - STABILIREA ÎNALTIMII MAXIME A CLADIRILOR SE
FACE ÎN MOD DIFERIT ÎN TERITORIUL REGLEMENTAT, ÎN FUNCTIE DE TRADITIA
LOCALITATII, DE CARACTERISTICILE TERITORIULUI RESPECTIV, DE
CONSTRUCTIILE EXISTENTE ÎN VECINATATE SI DE ZONIFICARILE URBANISTICE

• STABILIREA DISTANTELOR MINIME DINTRE RÂNDURILE PARALELE DE CLADIRI

SPRE ALINIAMENT SI SPRE LIMITELE POSTERIOARE ALE PARCELELOR,
STABILIREA DISTANTELOR MINIME DINTRE CLADIRI SEPARATE SITUATE PE
ACEEASI PARCELA, STABILIREA DISTANTELOR MINIME DINTRE CLADIRILE
CONSTRUITE PE PARCELE ÎNVECINATE, ÎN VEDEREA ASIGURARII ÎNSORIRII
FATADELOR SI VENTILATIEI NATURALE ÎN ZONELE CONSTRUITE SE FACE ÎN
FUNCTIE DE TRADITIA LOCALITATII, DE CARACTERISTICILE TERITORIULUI
RESPECTIV, DE ÎNALTIMEA CLADIRILOR SI DE REGULAMENTELE ÎN VIGOARE
PRIVIND SANATATEA POPULATIEI SI IGIENA LOCUIRII.
• STABILIREA PLAFONULUI DE DENSITATE A CONSTRUIRII SE FACE PRIN
PRECIZAREA INDICILOR URBANISTICI MAXIMI POT SI CUT CARE TREBUIE
RESPECTATI PE FIECARE PARCELA ÎN PARTE.

• POT – PROCENT DE OCUPARE A TERENULUI

POT = SUPRAFATA CONSTRUITA LA SOL/SUPRAFATA TERENULUI X 100

• CUT – COEFICIENTUL DE UTILIZARE A TERENULUI

CUT = SUPRAFATA CONSTRUITA DESFASURATA / SUPRAFATA TERENULUI

 • PROTECTIA SI MENTINEREA SUPRAFETELOR DESTINATE FOLOSINTELOR
SERVITUTILE AGRICOLE, A TERENURILOR ÎMPADURITE, A TERENURILOR CU VEGETATIE
PENTRU PROTECTIA SPONTANA, A PAJISTILOR, A ZONELOR MONTANE, A STÂNCARIILOR SI A
MEDIULUI ÎN ZONELOR UMEDE.

SPIRITUL
• STABILIREA SUPRAFETEI TOTALE DE SPATII PLANTATE PUBLICE SI SEMI-
DEZVOLTARII
PUBLICE DIN TERITORIUL INTRAVILAN AL FIECAREI LOCALITATI, ÎN RAPORT
DURABILE CU
– CLIMA LOCULUI,
– NUMARUL SI OCUPATIA LOCUITORILOR ACESTEIA,
– PRECIZAREA AMPLASAMENTULUI SI SUPRAFETEI FIECARUI SPATIU
PLANTAT ÎN PARTE,
– INTERZICEREA DIMINUARII SPATIILOR PUBLICE PLANTATE, A
PEPINIERELOR, A BAZELOR SPORTIVE, A PLANTATIILOR DE PROTECTIE A
INFRASTRUCTURII.
• STABILIREA INDICELUI MINIM DE SPATIU PLANTAT PE TEREN NATURAL, FARA
SUBSOL CONSTRUIT – PSP – CARE TREBUIE RESPECTAT PE FIECARE PARCELA
ÎN PARTE, ÎN FUNCTIE DE ZONIFICAREA URBANISTICA SI DE DENSITATEA
CONSTRUIRII

• ASIGURAREA PRIMATULUI AVIZULUI INITIAL DE MEDIU ASUPRA ELABORARII

DOCUMENTATIILOR DE URBANISM ULTERIOARE SI ASUPRA ELIBERARII
AUTORIZATIILOR DE CONSTRUIRE SI DE FUNCTIONARE.

• MODUL DE FOLOSIRE A SUPRAFETELOR SI VOLUMELOR DE APA, STABILIREA

ZONELOR DE PLAJA SI ÎMBAIERE, A ZONELOR DIN SUPRAFETELE DE APA ÎN
CARE ESTE PERMISA DESFASURAREA SPORTURILOR NAUTICE
• STABILIREA ZONELOR DE PROTECTIE ALE APELOR CURGATOARE SI
STATATOARE SI ALE LITORALULUI MARII NEGRE, PENTRU LIMITAREA
FOLOSIRII TERENURILOR ÎN ZONELE DE PROTECTIE, PENTRU ACCESUL LA
MALURI ÎN SCOPUL EXECUTARII SI ÎNTRETINERII LUCRARILOR DE APARARE ALE
ACESTORA, PENTRU ACCESUL LA APA AL PUBLICULUI.

• REGLEMENTARI PENTRU DEVERSARILE ÎN APE DE SUPRAFATA SI SUBTERANE,

PENTRU PROTECTIA APELOR SUBTERANE SI, ÎN SPECIAL, A CELOR CU CALITATI
TERAPEUTICE.

• PROTECTIA SOLURILOR PRODUCTIVE SI REFACEREA SOLURILOR DEGRADATE

DE CAUZE NATURALE SAU ANTROPICE, ASIGURAREA SCURGERII APELOR PE
SUPRAFATA TERENURILOR, LIMTAREA EFECTELOR TORENTILOR SI REALIZAREA
LUCRARILOR DE DIMINUARE A RISCULUI ALUNECARII TERENURILOR
• PROTECTIA ÎN INTERES PUBLIC A RESURSELOR SUBSOLULUI SI A
FENOMENELOR CARSTICE.

• MODUL DE EXPLOATARE A PADURILOR SI REGLEMENTAREA TAIERII

ARBORILOR, AMENAJAREA PERDELELOR DE PROTECTIE, AMENAJAREA
PLANTATIILOR PE MALURILE RÂURILOR, LACURILOR SI PE TARMURILE MARII,
AMENAJAREA PLANTATIILOR DE ALINIAMENT DE-A LUNGUL DRUMURILOR
PUBLICE.

• DELIMITAREA ZONELOR UNDE ESTE PERMISA EXPLOATAREA LA SUPRAFATA

A RESURSELOR, STABILIREA MASURILOR DE PROTECTIE ÎN INTERES PUBLIC A
PEISAJULUI ÎN PERIOADELE DE FUNCTIONARE A CARIERELOR SI A
MASURILOR DE REFACERE A PEISAJULUI DUPA ÎNCHIDEREA ACTIVITATII DE
EXPLOATARE.
• STABILIREA ARIILOR NATURALE PROTEJATE, A HABITATELOR SI A SPECIILOR SI
EXEMPLARELOR DE FLORA SI FAUNA OCROTITE: DELIMITAREA ARIILOR,
ACTIVITATILE UMANE PERMISE, MODUL DE CONSTRUIRE, ACCESUL
OAMENILOR ÎN ZONELE PROTEJATE.

• PROTECTIA ANIMALELOR SI ASIGURAREA CIRCULATIEI PROTEJATE A

ACESTORA ÎN ZONELE STRABATUTE DE INFRASTRUCTURILE DE TRANSPORT.
• PROTECTIA SI ÎMBUNATATIREA PEISAJULUI NATURAL:
– DELIMITAREA ZONELOR CU CALITATI PEISAGISTICE PROTEJATE ÎN
INTERES PUBLIC,
– DELIMITAREA ZONELOR DE PEISAJ CULTURAL,
– REGLEMENTAREA ACCESULUI ÎN INTERIORUL ZONELOR PENTRU
ACTIVITATI CURENTE SI PENTRU VIZITARE,
– REGLEMENTAREA INTERVENTIILOR UMANE CARE SA PASTREZE
ECHILIBRUL DINTRE ELEMENTELE PROTEJATE SI ELEMENTELE
ANTROPICE,
– REGLEMENTAREA CONSTRUIRII SI A CIRCULATIEI ÎN ZONA,
– PREVEDEREA MODULUI DE PLANTARE SI DE EXPLOATARE A
PLANTATIILOR

• PASTRAREA CALITATII FACTORILOR CLIMATICI SI TERAPEUTICI AI UNOR ZONE

SI ASIGURAREA LOCUIRII TEMPORARE ÎN ACESTE ZONE A PERSOANELOR
AUTOHTONE
 • STABILIREA ZONELOR PROTEJATE ÎN INTERES PUBLIC PENTRU CALITATILE
ISTORICE, ARTISTICE, RELIGIOASE, ETNOGRAFICE, MEMORIALE S.A.:
SERVITUTI PENTRU
– DELIMITAREA ZONELOR CONSTRUITE PROTEJATE;
PROTECTIA
– REGLEMENTAREA ACCESULUI ÎN ZONA;
MONUMENTELOR
– REGLEMENTAREA CONSTRUIRII, A ACTIVITATILOR UMANE SI A
ISTORICE,
CIRCULATIEI ÎN ZONA;
PATRIMONIULUI
– PROTEJAREA MONUMENTELOR ISTORICE SI A ELEMENTELOR
ARHEOLOGIC, PATRIMONIULUI INDUSTRIAL;
ETNOGRAFIC, – ÎMBUNATATIREA VEDERILOR SI PLANTATIILOR;
ARHITECTURAL, – CONFORMAREA CLADIRILOR SI STABILIREA CULORILOR SI FINISAJELOR
NATURAL SI ACESTORA;
PEISAGISTIC – AMENAJAREA TRASEELOR DE VIZITARE, DE SPECTACOLE SI DE ODIHNA;
– AMPLASAREA SI REALIZAREA ELEMENTELOR DE SIGNALECTICA SI DE
RECLAMA
 • STABILIREA ZONELOR EXPUSE LA RISCURI NATURALE PREVIZIBILE – CADERI
SERVITUTI PENTRU DE STÂNCI, ALUNECARI DE TEREN, AVALANSE S.A., – SI INTERZICEREA
APARAREA DE CONSTRUIRII ÎN ACESTE ZONE; FAC EXCEPTIE LUCRARILE DE APARARE
CALAMITATI ÎMPOTRIVA RISCURILOR SI LUCRARILE DE INFRASTRUCTURA PROTEJATE
ÎMPOTRIVA RISCURILOR.
NATURALE SI DE
ACCIDENTE
• STABILIREA TERENURILOR SUPUSE INUNDARII ÎN MOD NATURAL SI
TEHNOLOGICE INTERZICEREA CONSTRUIRII ÎN ALBIILE MAJORE ALE APELOR CURGATOARE SI
ÎN VAILE TORENTIALE; FAC EXCEPTIE LUCRARILE DE APARARE ÎMPOTRIVA
INUNDATIILOR SI LUCRARILE DE INFRASTRUCTURA.

• STABILIREA ZONELOR EXPUSE LA PERICOLUL DE EROZIUNE A MALURILOR SI

INTERZICEREA CONSTRUIRII ÎN ACESTE ZONE; FAC EXCEPTIE LUCRARILE DE
APARARE ÎMPOTRIVA EROZIUNII CARE SUNT ADMISE DIN PUNCT DE VEDERE
AL DEZVOLTARII DURABILE
• REGLEMENTARI PENTRU MODUL DE CONSTRUIRE SI DE UTILIZARE A
TERENURILOR ÎN ZONELE SITUATE DEASUPRA EXPLOATARILOR SUBTERANE,
PENTRU MASURILE DE EVITARE A ACCIDENTELOR LA SUPRAFATA SOLULUI
CAUZATE DE EXPLOATARILE SUBTERANE, PENTRU DESPAGUBIREA
PROPRIETARILOR CARE SUNT PREJUDICIATI DE EXPLOATARI SI DE ACCIDENTE.

• REGLEMENTARI PENTRU DIMENSIUNILE SI ADÂNCIMEA MAXIMA ALE

SUBSOLURILOR CLADIRILOR, ÎN FUNCTIE DE ADÂNCIMEA APELOR
SUBTERANE SI PENTRU LUCRARILE CARE AFECTEAZA APELE FREATICE.

• REGLEMENTARI PENTRU APARAREA CONSTRUCTIILOR ÎMPOTRIVA

INCENDIILOR, ÎN FUNCTIE DE DESTINATIA CONSTRUCTIILOR: MATERIALE DE
CONSTRUCTIE, DISTANTELE DINTRE CLADIRI, ACCESUL POMPIERILOR PE
PARCELE, DIMENSIUNILE MAXIME ALE CLADIRILOR, ORGANIZAREA
INTERIOARA A CLADIRILOR
• DIMINUAREA PÂNA LA ELIMINARE A EFECTELOR PERICULOASE ASUPRA
LOCALITATILOR PRODUSE DE CIRCULATIA RUTIERA, FEROVIARA, AERIANA,
NAVALA, PRECUM SI A EFECTELOR AGLOMERATIILOR UMANE ASUPRA
INFRASTRUCTURILOR DE CIRCULATIE.

• REGLEMENTARI PRIVIND AMPLASAREA TERENURILOR UTILIZATE PENTRU

CRESTEREA ANIMALELOR SI A PASARILOR DOMESTICE PENTRU CARNE,
LAPTE SI OUA, ASIGURAREA TERENURILE DE PASUNE, ASIGURAREA
CIRCULATIEI TURMELOR DE ANIMALE, PROTEJAREA ANIMALELOR ÎMPOTRIVA
BOLILOR SPECIFICE, PROTEJAREA COLECTIVITATILOR UMANE ÎMPOTRIVA
NOCIVITATILOR PRODUSE DE CRESTEREA ANIMALELOR SI A PASARILOR
DOMESTICE.

• REGLEMENTARI GENERATE DE RISCURILE DIN LUCRARILE HIDROTEHNICE

EXISTENTE, PENTRU INTERZICEREA LUCRARILOR HIDROTEHNICE CARE POT
PERICLITA ASEZARILE UMANE SI PENTRU ASIGURAREA SCURGERII
NESTÂNJENITE A APELOR METEORICE PE SUPRAFATA TERENURILOR.
 • INTERZICEREA LOCUIRII SI A REALIZARII DE CONSTRUCTII ÎN ZONE FARA
SERVITUTI PENTRU LUCRARI EDILITARE, DESFIINTAREA CONSTRUCTIILOR NOCIVE, ABANDONATE
PROTECTIA LOCUIRII, SAU CONSTRUITE ÎN MOD ILEGAL.
A BUNEI VECINATATI
SI A MEDIULUI • AUTORIZAREA ASEZARII TEMPORARE, ÎN ZONE CU LUCRARI EDILITARE
SOCIAL ADECVATE, A UNOR PERSOANE CARE AU NEVOIE DE ADAPOST.

• AUTORIZAREA LOCUIRII TEMPORARE ÎN STATIUNI TURISTICE, CAMPINGURI,

CABANE S.A., ÎN CONSTRUCTII CARE CORESPUND STANDARDELOR SPECIFICE
ACESTOR AMENAJARI.

• MODUL DE UTILIZARE A DOMENIULUI PUBLIC, ELEMENTELE DE

CONSTRUCTIE SI INFRASTRUCTURA, PLANTATIILE, MOBILIERUL STRADAL,
ILUMINATUL PUBLIC STABILITE DE ADMINISTRATIA PUBLICA TREBUIE SA
ADUCA AVANTAJELE CELE MAI MARI SI PREJUDICIILE CELE MAI MICI
LOCUITORILOR SI PROPRIETARILOR IMOBILELOR
• CONSTRUIREA PE O PARCELA TREBUIE SA TINA CONT DE CLADIRILE CARE
EXISTA PE PARCELELE VECINE, DUPA URMATOARELE REGULI:

– CLADIREA CARE SE CONSTRUIESTE PE O PARCELA VA AVEA O FATADA PARALELA CU

LIMITA DE PROPRIETATE DACA PE PARCELA CU CARE SE ÎNVECINEAZA PRIN ACEASTA
LIMITA EXISTA O CLADIRE ÎN ACEEASI SITUATIE.
– CLADIREA CARE SE CONSTRUIESTE PE O PARCELA VA AVEA UN CALCAN, ADICA
PERETE PE LIMITA DE PROPRIETATE, DACA PE PARCELA CU CARE SE ÎNVECINEAZA
PRIN ACEASTA LIMITA EXISTA O CLADIRE ÎN ACEEASI SITUATIE; LUNGIMEA MAXIMA
A CALCANULUI SE STABILESTE PRIN REGULAMENTUL LOCAL DE URBANISM.
– EXCEPTIE DE LA ACESTE REGULI SE STABILESC PRIN REGULAMENTUL LOCAL DE
URBANISM.

• STABILIREA RELATIILOR JURIDICE ÎN SITUATIILE ÎN CARE PROPRIETARUL

TERENULUI ESTE PRIMARIA SI PROPRIETARUL LOCUINTEI ESTE O PERSOANA
PRIVATA
 • ASIGURAREA INFRASTRUCTURILOR DE ALIMENTARE CU APA, CANALIZARE A
APELOR UZATE MENAJERE, ENERGIE ELECTRICA, ÎNCALZIRE, TELEFONIE, CATV
SERVITUTI PENTRU SI COLECTAREA DESEURILOR MENAJERE SUNT OBLIGATIA ADMINISTRATIEI
ASIGURAREA PUBLICE LOCALE. SERVITUTILE PE CARE LE IMPUN DIFERITELE TIPURI DE
SERVICIILOR ALIMENTARI SUNT IMPUSE PARCELELOR DESERVITE.

COMUNITARE • DOCUMENTATIILE DE URBANISM TREBUIE SA CONTINA REGLEMENTARI DE

CONSTRUIRE SI DE FOLOSIRE A TERENURILOR PENTRU ASIGURAREA
PROTECTIEI RETELELOR SUBTERANE SI AERIENE, PROTECTIEI INSTALATIILOR
VITALE SI PROTECTIEI OAMENILOR FATA DE PERICOLELE GENERATE DE ACESTE
RETELE SI INSTALATII.

• DOCUMENTATIILE DE URBANISM TREBUIE SA PREVADA AMPLASAREA

DEPOZITELOR DE DESEURI MENAJERE SI INDUSTRIALE, A INSTALATILOR DE
NEUTRALIZARE A DESEURILOR, A CARIERELOR, A HALDELOR DE STERIL, A
DESEURILOR RADIOACTIVE, A IAZURILOR DE NAMOL INDUSTRIAL SI SA
STABILEASCA ZONELE CU RESTRICTII DE ACCES AL OAMENILOR CAUZATE DE
TOATE ACESTE FOLOSINTE PERICULOASE
 • ADMINISTRATIA PUBLICA LOCALA ARE DREPTUL SA ORGANIZEZE SI SA
SERVITUTI PENTRU SISTEMATIZEZE CIRCULATIA PUBLICA TERESTRA, SUBTERANA SI, DUPA CAZ
ASIGURAREA SA CREEZE FACILITATI PENTRU DESFASURAREA CIRCULATIEI AERIENE SI
CIRCULATIEI NAUTICE

PUBLICE SI • ADMINISTRATIA PUBLICA LOCALA STABILESTE CONDITII SPECIFICE PENTRU

APARAREA – PARCAREA PE FIECARE PARCELA ÎN PARTE A UNUI NUMAR DE
DOMENIULUI AUTOVEHICULE STABILIT PRIN STUDIILE DE SPECIALITATE SI DE
DESTINATIILE FUNCTIONALE SI SUPRAFETELE DESFASURATE ALE
PUBLIC CONSTRUCTIILOR EDIFICATE PE ACEASTA
– ACCESIBILITATEA PE FIECARE PARCELA
– STABILESC FOLOSINTELE PUBLICE PE PARCELE PRIVATE: SERVITUTI DE
TRECERE A PIETONILOR PE ALEI, POTECI, SAU PRIN GANGURI, PORTICE;
SERVITUTI DE TRECERE PENTRU CIRCULATIA MECANICA; SERVITUTI DE
TRECERE PENTRU ANIMALE DOMESTICE; EXTINDEREA DOMENIULUI
PUBLIC PRIN AMENAJAREA DE STRAZI, INTERSECTII, PIETE DE
CIRCULATIE SAU PRIN AMPLIFICAREA CELOR EXISTENTE
• VEDEREA DIN DOMENIUL PUBLIC A VOLUMELOR CLADIRILOR DE PE O
PARCELA ESTE DE INTERES PUBLIC. DOCUMENTATIILE DE URBANISM
STABILESC:
– ALINIEREA CLADIRILOR, ADICA DISTANTA OBLIGATORIE SAU DISTANTA MINIMA
OBLIGATORIE DINTRE ALINIAMENTUL PARCELEI SI PLANUL VERTICAL AL FATADEI
CLADIRII;
– NUMARUL MAXIM DE CLADIRI DE PE O PARCELA;
– MODUL DE AMPLASARE PE PARCELA A CLADIRILOR, ÎN RAPORT CU TRADITIA
LOCALA SI CU FATADELE, RESPECTIV CALCANELE, CLADIRILOR DE PE PARCELELE
VECINE;
– DISTANTELE MINIME DINTRE CLADIRILE DE PE O PARCELA SI LIMITELE ACESTEIA;
– RACORDAREA ALINIAMENTELOR CLADIRILOR ÎN CAZUL ÎN CARE PARCELA ARE
DOUA ALINIAMENTE ADIACENTE;
– MODUL DE UTILIZARE A SPATIULUI DE PE PARCELA SITUAT ÎNTRE ALINIAMENT SI
FATADA CLADIRII;
– FORMELE GENERALE ALE VOLUMELOR CLADIRILOR, INCLUSIV FORMELE
ACOPERISURILOR;
– ÎNALTIMEA MAXIMA A CLADIRILOR , CALCULATA ASTFEL ÎNCÂT SA SE ASIGURE
ÎNSORIREA FATADELOR CLADIRILOR DE PE PARCELELE VECINE SAU DE PE PARCELELE
SITUATE PE CEALALTA PARTE A STRAZII;.
• VEDEREA DIN DOMENIUL PUBLIC A FATADELOR CLADIRILOR DE PE O
PARCELA ESTE DE INTERES PUBLIC. DOCUMENTATIILE DE URBANISM
STABILESC, ÎN ACORD CU TRADITIA LOCALA, URMATOARELE ELEMENTE DE
ARHITECTURA:
– FORMELE FATADEI SI POSIBILITATILE DE EXECUTARE A UNOR ELEMENTE DE
CONSTRUCTIE SITUATE ÎN AFARA PLANULUI FATADEI – BALCOANE, BOVINDOURI,
CORNISE, STRESINI;
– PROCENTUL SUPRAFETELOR VITRATE DIN SUPRAFATA TOTALA A FATADEI;
– MATERIALELE DE FINISAJ SI CULORILE ACESTORA;
– AMPLASAREA PE FATADE, PE ACOPERISURILE CLADIRILOR SAU PE PARCELA A UNOR
ELEMENTE DE RECLAMA – FIRME, VITRINE, RECLAME, SEMNALE LUMINOASE;
– ILUMINAREA DECORATIVA A FATADELOR;
– AMPLASAREA PE FATADELE CLADIRILOR A ELEMENTELOR DE SEMNALIZARE
NECESARE CIRCULATIEI SI INFORMARII PUBLICE;
– AMPLASAREA PE FATADELE CLADIRILOR A UNOR CORPURI PENTRU ILUMINATUL
PUBLIC
– AMPLASAREA PE FATADELE CLADIRILOR A UNOR RETELE PUBLICE AERIENE
• LIMITA UNEI PARCELE CATRE DOMENIUL PUBLIC SE NUMESTE
ALINIAMENTUL PARCELEI; ELEMENTUL CARE SEPARA PARCELA DE
DOMENIUL PUBLIC SE AMPLASEAZA ÎN TOTALITATE PE PARCELA RESPECTIVA,
ÎNSA VEDEREA LUI ESTE DE INTERES PUBLIC. DOCUMENTATIILE DE URBANISM
STABILESC:
– NATURA ELEMENTULUI – GARD VIU SAU ÎMPREJMUIRE CONSTRUITA;
– ÎNALTIMEA MINIMA SI MAXIMA;
– ELEMENTE DE ARHITECTURA, POZITIA ACCESELOR DIN DOMENIUL
PUBLIC PE PARCELA;
– POZITIA RACORDURILOR LA RETELELE PUBLICE SUBTERANE SAU
AERIENE SI POZITIA CONTOARELOR RESPECTIVE;
STRUCTURA UNUI REGULAMENT DE URBANISM

1. Principii generale
→ Rolul
→ Domeniul de aplicare – CUI SE APLICA?
2. Reguli de bază privind modul de ocupare a terenurilor
→ Reguli cu privire la păstrarea integrităţii mediului şi protejarea patrimoniului natural şi construit
→ Reguli cu privire la siguranţa construcţiilor şi la apărarea interesului public
3. Condiţii de amplasare şi conformare a construcţiilor
→ Reguli de amplasare şi retrageri minime obligatorii
→ Reguli cu privire la asigurarea acceselor obligatorii
→ Reguli cu privire la echiparea tehnico-edilitară
→ Reguli cu privire la forma şi dimensiunile terenului şi ale construcţiilor
→ Reguli cu privire la amplasarea de parcaje, spaţii verzi şi împrejmuiri
4. Dispoziţii finale
→ Litigii
→ Aplicabilitate – CUM SE APLICA?
→ Terminologie - DEFINITII TERMENI UTILIZATI

Ghidul privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism

Indicativ GM-007-2000 aprobat prin Ordinul MLPAT nr. 21/N/2000
09/10 - PROCESUL DE CONSTRUIRE ȘI ACTELE DE
AUTORITATE PUBLICĂ_1
 CATEGORII DE HG 925/1995 definește construcțiile după domeniul de utilizare:
CONSTRUCȚII  Clădiri (civile, industriale, agricole)

 Construcții inginerești
- DUPĂ DOMENIU -
 Lucrări de artă (poduri)

 Construcții edilitare și de gospodărie comunală

 Construcții și amenajări hidrotehnice și portuare

 Construcții rutiere, drumuri, căi ferate

 Construcții pentru ȋmbunătățiri funciare

 Construcții pentru rețele de transport

 HG 766-97 definește 4 categorii de importanță pornind de la implicarea
CATEGORII DE acestora în viața oamenilor, de la complexitatea acestora și de la
CONSTRUCȚII considerentele economice:

 Construcții de importanță excepțională A

- DUPĂ
IMPORTANȚĂ -  Construcții de importanță deosebită B

 Construcții de importanță normală C

 Construcții de importanță redusă D

Proiectantul stabilește categoria de importanță a construcțiilor

• Obligatoriu – pentru construcțiile noi

• Opțional – pentru construcțiile existente

 Lucrări de artă
(poduri)

edilitare și
de gospodărie
comunală

Clădiri (civile,
hidrotehnice și
industriale, Clădiri Construcții
portuare,
agricole) inginerești
rutiere,
căi ferate,
Rețele de aeronautice
transport
ȋmbunătățiri
funciare
 • Lucrări de construire – clădiri noi și construcții inginerești noi

• Intervenții pe construcțiile existente

TIPURI DE LUCRĂRI
ȘI DE INTERVENȚII – Reparare/Consolidare/ Reabilitare

– Modernizare/Refuncționalizare

– Restaurare

– Desființare/Demontare

– Lucrări complexe - situații speciale

ETAPELE DE PROIECTARE CORELATE CU ACTELE DE AUTORITATE PUBLICĂ
MISIUNILE ARHITECTULUI

ANALIZA ETAPA CONCEPT SOLUȚIA AUTORIZAȚIA DE

PRELIMINARĂ PREGĂTITOARE FINALĂ CONSTRUIRE

CERTIFICATUL NOTIFICAREA
DE URBANISM ÎNCEPERII
EXECUTIEI

ANTEPROIECT
PROIECTUL DETALIILE DE CONSULTANȚĂ ASITENȚA TEHICĂ URMĂRIREA
TEHNIC EXECUȚIE SELECȚIE LA EXECUȚIE EXPLOATĂRII ÎN TIMP
CONSTRUCTOR A CONSTRUCȚIEI

Opțional PROCESUL - Opțional

VERBAL DE - Obligatoriu acordul
RECEPȚIE LA proiectantului inițial
la lucrări de
TERMINAREA intervenții
LUCRĂRILOR
 1 2 3 4 5
ANALIZA ETAPA PREGĂTITOARE CONCEPT SOLUȚIA DEFINITIVĂ AUTORIZAȚIA DE
PRELIMINARĂ CONSTRUIRE
- Tema preliminară de - Elaborarea - Tema detaliată
- Analiza contextului proiectare conceptului finală - Elaborarea DTAC
urbanistic - Studii și general și de - Soluția finală sau PAC
- Ilustrarea de temă documentare arhitectură prezentată la nivel - Deviz estimativ
- STUDIU DE - Identificare echipă - Estimarea schematic - Obtinerea avizelor
PREFEZABILITATE - Studiu/ilustrare costurilor de - Teme proiecte pe solicitate în CU
variante investitie/operare specialități - Obținerea AC
- Bugetare/planificare - Etapizarea - Coordonare
investiție investitiei preliminară
- Obținere CU si avize proiect
preliminare
- Consiliere modif.
Regim urbanistic
- STUDIU
FEZABILITATE
 6 7 8 9 10
PROIECTUL TEHNIC DETALII DE EXECUȚIE OPȚIONAL ASISTENȚA TEHNICĂ URMĂRIREA
CONSULTANȚA LA LA EXECUȚIE COMPORTĂRII ÎN
- Elaborarea PT - Proiectarea în SELECȚIA TIMP A
- Coordonarea detaliu CONSTRUCTORULUI - anunțarea CONSTRUCȚIEI
tehnică a - Coordonarea de începerii execuției
proiectelor pe detaliu a - Elaborare - Participarea la - opțional –
specialități proiectelor documente fazele supravegherea
- Estimarea - Indicarea licitație, caiete de determinante construcției
costurilor produselor, sarcini - Project - Acordul
investiției tehnologiilor, - Asigurarea management proiectantului
furnizorilor suportului tehnic - Recepția la inițial la
în analiza terminarea intervenții pe
ofertelor lucrărilor parcurs asupra
- Punerea în construcției
funcțiune/darea
în folosință a
investiției
 PROCEDURA DE AUTORIZARE – LEGEA NR. 50/1991

PROPRIETAR PRIMĂRIE
IMOBIL – ARHITECT ȘEF –
OBȚINERE ACTUL ADMINISTRATIV
SOLICITARE EMITEREA AVIZE DE AUTORITATE CARE
AUTORIZARE PERMITE ÎNCEPEREA
CERTIFICAT DE CERTIFICATULUI DIRECTĂ ELABORARE LUCRĂRILOR
URBANISM DE URBANISM PAC
SAU
RELUARE
ELABORARE PROCEDURĂ
ELABORARE PUZ/PUD
DOCUMENTAȚIE SOLICITARE
DE URBANISM APROBARE CERTIFICAT DE
ACTUL DE INFORMARE CARE
STABILEȘTE DRUMUL CRITIC ÎN PUZ/PUD PUZ/PUD URBANISM
FUNCȚIE DE PREVEDERILE PUG ȘI
RLU
DOCUMENTELE DETERMINANTE PENTRU CONSTITUIREA JURIDICĂ A UNUI
CORP DE PROPRIETATE PRIN CONSTRUCȚIE

CU AC PV CF
CERTIFICATUL DE AUTORIZAȚIA DE PROCESUL CARTEA
URBANISM CONSTRUIRE VERBAL LA FUNCIARĂ
FINALIZAREA
Act de informare Registru public de
asupra regimului
Act administrativ de LUCRĂRILOR publicitate imobiliară
autoritate care permite
juridic, tehnic și edificarea unei care garantează juridic
construcții pe un teren în Act tehnic care certifică conținutul informațiilor
economic al unui
condițiile respectării finalizarea lucrărilor, despre imobilele
imobil în raport cu
tuturor identifică valoarea și înscrise
prevederile PUG și RLU indicatorii tehnici pentru
conditionalităților - Toate imobilele trebuie
- servituți urbanistice și situația executată înscrise în CF la data
care derivă din dreptul dobândirii acestora
de proprietate -
 • Certificatul de urbanism este ACTUL DE INFORMARE CU
CERTIFICATUL DE CARACTER OBLIGATORIU prin care autoritatea administraţiei
URBANISM publice (judeţene sau locale) face cunoscute
– Regimul juridic,
– Regimul economic şi
– Regimul tehnic al imobilelor şi
– Condiţiile necesare în vederea realizării unor INVESTIŢII,
TRANZACŢII IMOBILIARE ori a altor OPERAŢIUNI IMOBILIARE

• Aplicarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de

urbanism aprobate se asigură prin eliberarea certificatului de
urbanism
 • Certificatul de urbanism trebuie emis pentru
CERTIFICATUL DE – EXECUTAREA oricăror LUCRĂRI DE CONSTRUCȚII sau pentru
URBANISM INTERVENȚII asupra acestora
– ADJUDECAREA PRIN LICITAŢIE A LUCRĂRILOR DE PROIECTARE
ŞI DE EXECUŢIE A LUCRĂRILOR PUBLICE
– ÎNTOCMIREA DOCUMENTAŢIILOR CADASTRALE de
COMASARE, respectiv DEZMEMBRARE a terenurilor în CEL
PUŢIN 3 PARCELE, atunci când operaţiunile respective au ca
obiect împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul
realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură, precum
şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil
– În cazul VÂNZĂRII SAU CUMPĂRĂRII DE IMOBILE – de
informare
 • Pentru aceeaşi parcelă se pot elibera mai multe certificate de
CERTIFICATUL DE urbanism, dar conţinutul acestora, bazat pe documentaţiile de
URBANISM amenajare a teritoriului şi de urbanism, şi celelalte reglementări în
domeniu trebuie să fie aceleaşi pentru toţi solicitanţii

• În certificatul de urbanism se va menţiona în mod obligatoriu

SCOPUL ELIBERĂRII acestuia

• Certificatul de urbanism se eliberează la cererea oricărui solicitant,

persoană fizică sau juridică, care poate fi interesat în
CUNOAŞTEREA DATELOR ŞI A REGLEMENTĂRILOR cărora îi este
supus respectivul bun imobil
 • Solicitarea de emitere a Certificatului de urbanism se face către
CERTIFICATUL DE Primăria localității în care se află imobilul pentru care acesta se
URBANISM emite

• Solicitarea se îndreaptă către Consiliul Județean/Primăria

Generală a municipiului București dacă lucrarile propuse se
realizează
– Pe terenuri care depăşesc limita unei unităţi administrativ-
teritoriale (localități)
– În extravilanul comunelor ale căror primării nu au organizate
structuri de specialitate
– În zone construite protejate sau în zonele de protecție a
acestora
– La un imobil care este clasat monument
 Solicitarea de emitere a Certificatului de urbanism se face pe baza
CERTIFICATUL DE urmatoarelor documente:
URBANISM – cererea-tip care cuprinde elementele privind
• identificarea solicitantului
• identificarea imobilului
• scopul solicitării
– planuri cadastrale/topografice, cu evidenţierea imobilului
– documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de
urbanism
 • Dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţile de utilitate
publică care grevează asupra acestuia;
REGIMUL JURIDIC
• Situarea imobilului - teren şi/sau construcţiile aferente - în
AL IMOBILULUI
intravilan sau extravilan;
• Prevederi ale documentaţiilor de urbanism care instituie un regim
special asupra imobilului
– zone protejate,
– interdicţii definitive sau temporare de construire,
– dacă acesta este înscris în Lista cuprinzând monumentele
istorice din România şi asupra căruia, în cazul vânzării, este
necesară exercitarea dreptului de preempţiune a statului
potrivit legii
• Informaţiile privind dreptul de proprietate şi dezmembrămintele
acestuia vor fi preluate din cartea funciară, conform extrasului de
carte funciară pentru informare
 REGIMUL • Folosinţa actuală – categoria de folosință a terenului conform
ECONOMIC AL documentelor cadastrale,
IMOBILULUI • Extrasul din regulamentul local de urbanism aferent planului
urbanistic în vigoare la data emiterii, privind funcţiuni permise sau
interzise,
• Reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei – de exemplu
anumite scutiri la plata impozitelor sau zona de fiscalitate
 • Extras din regulamentul local aferent documentaţiei de urbanism
REGIMUL TEHNIC aprobate în vigoare, cu precizarea documentaţiei de urbanism în
vigoare la data emiterii, a numărului hotărârii de aprobare şi,
AL IMOBILULUI
după caz, perioada de valabilitate,
• Procentul maxim de ocupare a terenului POT,
• Coeficientul maxim de utilizare a terenului CUT,
• Dimensiunile minime şi maxime ale parcelelor,
• Echiparea cu utilităţi,
• Edificabil admis pe parcelă,
• Circulaţii şi accesuri pietonale şi auto,
• Parcaje necesare,
• Alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente
terenului,
• Înălţimea minimă şi maximă admisă
 • Regimul de actualizare/modificare a documentaţiilor de urbanism
şi a regulamentelor locale aferent în cazul în care intenţia de
CONDIȚII SPECIFICE investiție nu se încadrează în prevederile documentaţiilor de
DE ACTUALIZARE urbanism aprobate – se informează solicitantului cu privire la:
/MODIFICARE – Imposibilitatea modificării prevederilor documentaţiilor aprobate –
DU ȘI RLU prin CU se respinge în mod justificat cererea de modificare a
prevederilor documentaţiilor de urbanism aprobate
– Condiţionarea autorizării investiţiei de aprobarea de către autoritatea
publică competentă a unui plan urbanistic zonal, elaborat şi finanţat
prin grija persoanelor interesate, numai în baza unui aviz prealabil de
oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-
şef
– Condiţionarea autorizării investiţiei de elaborarea şi aprobarea de
către autoritatea publică locală competentă a unui PUZ - elaborarea
unei documentaţii de urbanism modificatoare de catre autoritate
– Conditionarea autorizării investitiei de elaborarea și aprobarea unui
PUD
 • Se pot aduce următoarele modificări reglementărilor din PUG:
a) prin PUZ se stabilesc reglementări noi cu privire la: regimul de
CONDIȚII SPECIFICE construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul
DE ACTUALIZARE de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT),
/MODIFICARE retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele
DU ȘI RLU laterale şi posterioare ale parcelei
b) prin PUD se stabilesc reglementări cu privire la accesurile auto şi
pietonale, retragerile faţă de limitele laterale şi posterioare ale
parcelei, conformarea arhitectural-volumetrică, modul de ocupare a
terenului, designul spaţiilor publice, după caz, reglementări cuprinse
în ilustrarea urbanistică, parte integrantă din documentaţia de
urbanism
• Modificarea prin PUZ de zone ale UTR stabilite prin reglementări
aprobate prin PUG, finanţată de persoane juridice şi/sau fizice,
poate propune un CUT care nu îl va putea depăşi pe cel aprobat
iniţial cu mai mult de 20%, o singură dată
 MODIFICĂRI PRIN PUD - REGLEMENTĂRI CU
PRIVIRE LA
 ACCESURILE AUTO ŞI PIETONALE
 RETRAGERILE FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI
POSTERIOARE ALE PARCELEI
 CONFORMAREA ARHITECTURAL-VOLUMETRICĂ
 MODUL DE OCUPARE A TERENULUI
 DESIGNUL SPAŢIILOR PUBLICE

ACCES
PIETONAL

ACCES AUTO
 MODIFICĂRI PRIN PUZ - REGLEMENTĂRI CU
PRIVIRE LA
 REGIMUL DE CONSTRUIRE
 FUNCŢIUNEA ZONEI
H MAX P+1
 ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISĂ
H MAX P+5
 COEFICIENTUL DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)
 PROCENTUL DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
 RETRAGEREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT
 DISTANŢELE FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI
POSTERIOARE ALE PARCELEI

ACCES
PIETONAL

LOCUINȚĂ
ACCES AUTO INSTITUȚII ȘI SERVICII
 IMOBIL SITUAT IN C.U. CU MENȚIONAREA INTERDICȚIEI
ZONA NON A INTERDICȚIE DEFINITIVĂ PRIN PUG SI RLU DE CONSTRUIRE ȘI A MOTIVELOR
AEDIFICANDI CARE AU DETERMINAT INTERDICȚIA

B1 SOLICITAREA RESPECTA PUG SI RLU C.U. PENTRU AUTORIZARE DIRECTA

IMOBIL SITUAT IN
CERERE DE ZONA CU REGLEMENTĂRI INSUFICIENTE PUG SI RLU - C.U. CU COND. ELABORARII PUD/PUZ
EMITERE PERMISIVITATI DE B2 CONFIGURARE DE CONFIGURARE
CONSTRUIRE IN
INTRAVILAN PARCELA NECONSTRUIBILĂ – C.U. CU COND. ELABORARII PUZ DE
B3 RECONFIGURARE / REPARCELARE RECONFIGURARE
DE
CONSTRUIRE
SOLICITAREA CONDUCE LA MODIFICAREA C.U. CU COND. ELABORARII PUZ DE
B4 PUG ȘI RLU - DEROGARE DEROGARE

IMOBILUL ESTE TANGENT LIMITEI DE C.U. CU COND. ELABORARII PUZ DE

C1 INTRAVILAN SAU POATE CONSTITUI UN MODIFICARE/INTRODUCERE IN
IMOBIL SITUAT ÎN TRUP INDEPENDENT (ACCES ȘI UTILITĂȚI) INTRAVILAN
EXTRAVILAN
C.U. CU MENȚIONAREA ȘI
C2 NU ARE CONDIȚII DE VIABILIZARE JUSTIFICAREA RESPINGERII
EXTINDERII/MODIFICĂRII
INTRAVILANULUI
 4 DA
OBȚINERE SE TRECE LA
AVIZE ȘI PROCESUL DE
ACORDURI AUTORIZARE
DIRECTĂ

1
CERTIFICAT 2 5 6 7
DE ELABORARE CONSULTARE AVIZARE APROBARE
URBANISM PUD A CTUAT ÎN CONSILIUL
CU CONDIȚIA POPULAȚIEI LOCAL
DE PUD

3 5’ NU
NOTIFICARE RĂSPUNS LA SE OPREȘTE
AGENȚIA DE NOTIFICĂRI PROCESUL DE
PROTECȚIA INVESTIȚIE
MEDIULUI

NU
SE OPREȘTE
PROCESUL DE
INVESTIȚIE
REGLEMENTĂRI INSUFICIENTE PUG SI RLU
– CONFIGURARE PRIN PUD
 DOAR PENTRU
PUZ INIȚIAT DE 6 DA
INVESTITOR OBȚINERE SE TRECE LA
PRIVAT AVIZE ȘI PROCESUL DE
ACORDURI AUTORIZARE
DIRECTĂ

1
CERTIFICAT 2 4 7 8 9
DE AVIZ ELABORARE CONSULTARE AVIZARE APROBARE
URBANISM DE PUZ POPULAȚIE LA CTUAT ÎN CONSILIUL
CU CONDIȚIA OPORTUNITATE FAZA PROPUNERI LOCAL
PUZ
DE PUZ

3 5 7’ NU
STUDIU SE OPREȘTE
CONSULTARE NOTIFICARE RĂSPUNS LA
DE PROCESUL DE
POPULAȚIE AGENȚIA DE NOTIFICĂRI
OPORTUNITATE INVESTIȚIE
LA FAZA DE PROTECȚIA
INIȚIERE PUZ MEDIULUI

NU
SE OPREȘTE
PROCESUL DE
REGLEMENTĂRI PRIN PUZ – INVESTIȚIE
CONFIGURARE, RECONFIGURARE/REPARCELARE,
DEROGARE
 STUDIU DE • Documentație care trebuie sa descrie ANVERGURA PROPUNERII și
ANVERGURA INTERVENȚIEI URBANISTICE
OPORTUNITATE
• Piese scrise - memoriu tehnic explicativ
– prezentarea investiţiei/operaţiunii propuse, indicatorii propuşi, modul
de integrare a acesteia în zonă,
– prezentarea consecinţelor economice şi sociale la nivelul UTR,
categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitorii privaţi şi
categoriile de costuri ce vor cădea în sarcina autorităţii publice locale

• Piese desenate
– încadrarea în zonă,
– plan topografic/cadastral, cu zona de studiu,
– conceptul propus - plan de situaţie cu prezentarea funcţiunilor, a
vecinătăţilor, modul de asigurare a accesurilor şi utilităţilor
 • Marchează momentul de inițiere a procesului de elaborare a PUZ
AVIZ DE impus prin CU și
OPORTUNITATE – datorat unor condiționări din PUG și RLU sau

– datorat neîncadrării tipului de solicitare în PUG și RLU

• Se emite doar în cazul în care inițiatorul PUZ este orice altă

persoană fizică sau juridică și nu autoritatea publică – Consiliul
Local sau Județean sau instituțiile subordonate acestora

• Conține elemente de temă / limite privind

– teritoriul care urmează să fie reglementat prin PUZ

– categoriile funcţionale ale dezvoltării şi eventualele servituţi

– indicatorii urbanistici obligatorii - limitele minime şi maxime (majorare CUT cu

max 20% față de existent dar nu mai mare de CUT 4)

– dotările de interes public necesare, asigurarea accesurilor, parcajelor, utilităţilor

– capacităţile de transport admise

 Elementele de conținut sunt determinate de ANVERGURA INTERVENȚIEI
URBANISTICE și stabilesc categoria de documentație de urbanism vizată
AVIZ DE • Derogare
OPORTUNITATE – Limite maxime de derogare – legal doar CUT

– Stabilirea zonei de studiu – recomandat ar fi pe tot UTR

• Configurare

– Elemente obligatorii de reglementare – studierea detaliată a condițiilor

care au condus la stabilirea unor restricții și îndeplinirea cerințelor impuse
de acestea – delimitare, reglementare, identificare incompatibilități sau
condiții specifice

• Reconfigurare

– Determinarea construibilitații parcelelor – prin reparcelare sau

configurarea unui montaj de proces/operațiune urbanistică care trebuie
inițiată sau implementată – definirea traseului străzilor, localizarea
echipamentelor
 • Anvergura intervenției determină
AVIZ DE – Arealul de studiu – ?PÂNĂ UNDE SE RESIMTE INTERVENȚIA?
OPORTUNITATE

– Studiile de specialitate/de fundamentare obligatorii care

trebuie elaborate – de ex trafic, circulație, istoric, analize
socio-demografice etc - ?CARE SUNT PROBLEMELE LA CARE
TREBUIE SĂ RĂSPUNDĂ STUDIUL INTERVENȚIEI?

– Detalierea investițiilor publice afectate sau necesare și

stabilirea responsabilităților - ?CE TIPURI DE SERVICII SAU
ECHIPAMENTE SUNT AFECTATE SAU APAR?
 • Reglementată de Ordinul MDRT 2701/2010 pentru aprobarea
CONSULTAREA Metodologiei de informare şi consultare a publicului cu privire la
elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului şi
POPULAȚIEI
de urbanism
• Obligatorie în următoarele etape din cadrul procesului de
elaborare sau revizuire a planurilor de urbanism sau amenajare a
teritoriului:
– etapa pregătitoare - anunţarea intenţiei de elaborare – AVIZ DE
OPORTUNITATE
– etapa de documentare şi elaborare a studiilor de fundamentare –
ACORD MEDIU
– etapa elaborării propunerilor ce vor fi supuse procesului de avizare
– elaborarea propunerii finale, care include toate observaţiile
avizatorilor şi care se supune procedurii de transparenţă decizională –
HCL DE APROBARE
 • Se finalizează cu RAPORTUL INFORMĂRII ŞI CONSULTĂRII
PUBLICULUI elaborat de Arhitectul Șef
CONSULTAREA • Fundamentează
POPULAȚIEI – continuarea sau finalizarea procesului/planului inițiat
– modificarea şi completarea documentaţiei de urbanism
• Primăriile și consiliile județene au propriul REGULAMENT LOCAL
de implicare a publicului în elaborarea sau revizuirea planurilor de
urbanism şi amenajare a teritoriului
• Instrumentele și metodologiile de consultare utilizate – definite în
regulament - ?CUM, ?CINE, ?UNDE, ?CÂND
– Anchete sociologice, expoziții, paneluri/comitete civice, notificare
individuală, dezbatere publică, anunțuri media, notificări personale ,
interviuri de grup etc
– Responsabili din primarie, persoanele direct afectate
– Pagină web primărie, sală publică, spațiu public, sediul primăriei etc
– Durata procesului de consultare (minim 15 zile – maxim 45 zile /etapă)
 SCHEMA
PROCESULUI DE
AUTORIZARE
11/12 - PROCESUL DE CONSTRUIRE ȘI ACTELE DE
AUTORITATE PUBLICĂ_2
 ACT ADMINISTRATIV DE AUTORITATE care permite edificarea unei

AC construcții/unui ansamblu de construcții pe un teren în condițiile

respectării tuturor condiționalităților:

– Servituți urbanistice
AUTORIZAȚIA
– Servituți care derivă din dreptul de proprietate
DE CONSTRUIRE
– Condiții din avizele /acordurile impuse prin certificatul de
urbanism

– Elemente de temă – stabilite de investitor

 CERERE DE EMITERE A
CERTIFICATULUI DE
URBANISM

SCHEMA PROCESULUI CERTIFICAT DE URBANISM –

CERTIFICAT DE URBANISM –
DE AUTORIZARE AUTORIZARE DIRECTĂ CU CONDIȚIA APROBĂRII
PUZ/PUD

PROCES DE ELABORARE PUD

SAU PUZ

CERTIFICAT DE URBANISM - CONSTRUIRE HOTĂRÂRE DE CONSILIU HOTĂRÂRE DE CONSILIU

LOCAL PENTRU APROBAREA LOCAL PENTRU
PUZ/PUD RESPINGEREA PUZ/PUD
CALITATEA DE PROPRIETAR SAU DEȚINĂTOR A
DREPTULUI DE CONSTRUIRE
CERERE DE EMITERE A
DOCUMENTATIA TEHNICĂ PENTRU OBTINEREA CERTIFICATULUI DE
AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE URBANISM

AVIZE ȘI ACORDURI ÎN CORELARE CU TIPUL DE

INTERVENȚIE ȘI CU TIPUL DE CONSTRUCȚIE CERTIFICAT DE URBANISM -
CONSTRUIRE
STUDII DE SPECIALITATE

DOVADA CALITĂȚII DE ARHITECT CU DREPT DE DOSAR DE ELABORARE DTAC ȘI

SEMNĂTURĂ OBTINERE AVIZE/ACORDURI
SOLICITARE A
AUTORIZAȚIEI DE
TAXA DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIEI CONSTRUIRE
AUTORIZAȚIA DE CONSTRUIRE
 CERTIFICATUL DE URBANISM emis trebuie:
DOCUMENTAȚIA DE
AUTORIZARE – Să fie în valabilitate la data solicitării AC

– Să fie emis pentru imobilul în cauză

– Să fie emis pentru tipul de intervenție dorit

CERTIFICAT DE URBANISM - CONSTRUIRE

CALITATEA DE PROPRIETAR SAU DEȚINĂTOR A

DREPTULUI DE CONSTRUIRE
VALABILITATEA CERTIFICATULUI DE URBANISM
DOCUMENTATIA TEHNICĂ PENTRU OBTINEREA
AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE – intervalul de timp acordat solicitantului în vederea utilizării
AVIZE ȘI ACORDURI ÎN CORELARE CU TIPUL DE
INTERVENȚIE ȘI CU TIPUL DE CONSTRUCȚIE acestuia în scopul pentru care a fost emis
STUDII DE SPECIALITATE
– 6 şi 24 luni de la data emiterii, se poate prelungi cu maxim 12
DOVADA CALITĂȚII DE ARHITECT CU DREPT DE
SEMNĂTURĂ luni
TAXA DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIEI
 DREPTUL ASUPRA CONSTRUCȚIEI ȘI/SAU TERENULUI care conferă titularului
dreptul de a obține autorizația de construire/desființare:
DOCUMENTAȚIA DE
• DREPT REAL PRINCIPAL: drept de proprietate, drept de administrare, uz,
AUTORIZARE
uzufruct, superficie, servitute (dobândit prin act autentic notarial,
certificat de moștenitor, act administrativ de restituire, hotărâre
judecătorească, lege)
CERTIFICAT DE URBANISM - CONSTRUIRE
• DREPT DE CONCESIUNE având ca obiect terenuri aflate în domeniul
CALITATEA DE PROPRIETAR SAU DEȚINĂTOR A
DREPTULUI DE CONSTRUIRE public al statului sau unităților administrativ-teritoriale
DOCUMENTATIA TEHNICĂ PENTRU OBTINEREA
AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE
• DREPT DE CREANȚĂ dobândit prin: contract de cesiune, comodat,
AVIZE ȘI ACORDURI ÎN CORELARE CU TIPUL DE locațiune, contract încheiat în condițiile legislației specifice sau hotărâre
INTERVENȚIE ȘI CU TIPUL DE CONSTRUCȚIE
judecătorească definitivă care să țină loc de contract între părți
STUDII DE SPECIALITATE

DOVADA CALITĂȚII DE ARHITECT CU DREPT DE

Emiterea autorizației de construire în baza unui contract de
SEMNĂTURĂ
comodat/locațiune se poate face numai pentru CONSTRUCȚII CU CARACTER
TAXA DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIEI
PROVIZORIU ȘI ACORDUL EXPRES AL PROPRIETARULUI DE DREPT.
 PROIECTUL PENTRU AUTORIZAREA EXECUTĂRII LUCRĂRILOR DE
CONSTRUIRE - P.A.C.
DOCUMENTAȚIA DE
• Documentație elaborată în baza soluției / conceptului din faza de
AUTORIZARE
proiectare ANTEPROIECT de colective tehnice de specialitate, care se
semnează de:
– de ARHITECT pentru proiectarea părții de arhitectură pentru obiective de
CERTIFICAT DE URBANISM - CONSTRUIRE investiții cuprinse la toate categoriile de importanță a construcțiilor
CALITATEA DE PROPRIETAR SAU DEȚINĂTOR A supraterane și a celor subterane sau de CONDUCTOR ARHITECT ori URBANIST,
DREPTULUI DE CONSTRUIRE
pentru construcții de importanță redusă și aflate în afara zonelor protejate
DOCUMENTATIA TEHNICĂ PENTRU OBTINEREA
AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE – de INGINERI CONSTRUCTORI SAU DE INSTALAȚII ORI ALTE DOMENII DE
AVIZE ȘI ACORDURI ÎN CORELARE CU TIPUL DE INGINERIE, conform competențelor de proiectare dobândite, pentru părțile
INTERVENȚIE ȘI CU TIPUL DE CONSTRUCȚIE
de inginerie în domeniile specifice, pentru obiective de investiții cuprinse la
STUDII DE SPECIALITATE
toate categoriile de importanță a construcțiilor supraterane și subterane,
DOVADA CALITĂȚII DE ARHITECT CU DREPT DE
SEMNĂTURĂ
precum și la instalațiile aferente acestora sau de SUBINGINERI DIN
DOMENIUL CONSTRUCȚIILOR pentru construcții de importanță redusă și
TAXA DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIEI
aflate în afara zonelor construite protejate, stabilite potrivit legii
PAC - Semnarea documentațiilor de către specialiști angajează răspunderea acestora, în condițiile legii

• Piese scrise

– Memoriu general - Descrierea lucrărilor care fac obiectul autorizării,

– Memorii pe specialități - Descrierea lucrărilor de arhitectură, structură, instalații, dotări și instalații

tehnologice, dacă este cazul, amenajări exterioare și sistematizare verticală

– Date și indicatori urbanistici care caracterizează investiția proiectată - suprafețele - construită desfășurată,
construită la sol și utilă, înălțimile clădirilor și numărul de niveluri, volumul construcțiilor, procentul de
ocupare a terenului - P.O.T., coeficientul de utilizare a terenului - C.U.T

– Devizul general al lucrărilor – deviz estimativ

– Studiul geotehnic

– Referatele de verificare de calitate a proiectului

• Piese desenate

– Planuri generale

• Plan de încadrare în zonă - extras din documentațiile de urbanism aprobate, în vigoare, cu marcarea
amplasamentului

• Plan de situație privind amplasarea obiectivelor investiției având la bază suportul topografic cu
delimitarea imobilului teren și/sau construcții

• Planul privind construcțiile subterane - va cuprinde amplasarea în special a rețelelor de utilități

urbane din zona amplasamentului

– Planșe pe specialități

• Arhitectura - planșele principale privind arhitectura fiecărui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100

• Structura - Planul fundațiilor (la scara 1:50) și Detaliile de fundații ori sprijinire

• Instalații - schemele instalațiilor

• Dotări și instalații tehnologice - desene de ansamblu și scheme ale fluxului tehnologic

 AVIZE ȘI ACORDURI
– DE INFORMARE – asupra situării unor rețele și echipamente în zona amplasamentului și de
DOCUMENTAȚIA DE respectare a zonelor de protecție și/sau de siguranță a acestora sau pentru asigurarea şi
AUTORIZARE racordarea / branşarea la infrastructura edilitară

– DE CONFORMARE – indicarea condițiilor de conformare a propunerilor în raport cu cerințele

specifice ale avizatorului, pentru cerinţele specifice unor zone cu restricţii stabilite prin
reglementări speciale

CERTIFICAT DE URBANISM - CONSTRUIRE – SPECIFICE – Acordul prealabil al unui proiectant de specialitate, Avizul de scoatere definitivă /
temporară a terenului din circuitul agricol
CALITATEA DE PROPRIETAR SAU DEȚINĂTOR A
DREPTULUI DE CONSTRUIRE
– CU ROL ADMINISTRATIV - Acord de ocupare temporară a domeniului public/privat al UAT,
DOCUMENTATIA TEHNICĂ PENTRU OBTINEREA Avizul structurilor de specialitate ale consiliilor judeţene sau al ministerelor
AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE

– ACORDUL VECINILOR –
AVIZE ȘI ACORDURI ÎN CORELARE CU TIPUL DE
INTERVENȚIE ȘI CU TIPUL DE CONSTRUCȚIE
• pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor
STUDII DE SPECIALITATE vecinătate şi numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora

• pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei în clădiri

DOVADA CALITĂȚII DE ARHITECT CU DREPT DE
SEMNĂTURĂ existente,

TAXA DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIEI • în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate
 OBLIGATORII PENTRU TOATE CATEGORIILE DE INTERVENȚII
– Studiu geotehnic
DOCUMENTAȚIA DE – Ridicarea topografică realizată la data elaborării proiectului, avizată de OCPI
AUTORIZARE SPECIFICE – ÎN FUNCȚIE DE TIPUL DE INTERVENȚIE
– Studii istorice

– Studii de inserție urbană sau studii de amplasament – cu ilustrarea desfășurării

stradale
CERTIFICAT DE URBANISM - CONSTRUIRE

– Studii de impact – asupra mediului, asupra sănatății

CALITATEA DE PROPRIETAR SAU DEȚINĂTOR A
DREPTULUI DE CONSTRUIRE
– Studii de însorire
DOCUMENTATIA TEHNICĂ PENTRU OBTINEREA
AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE – EXPERTIZE TEHNICE pentru asigurarea cerințelor de calitate –

AVIZE ȘI ACORDURI ÎN CORELARE CU TIPUL DE • A - rezistență mecanică și stabilitate

INTERVENȚIE ȘI CU TIPUL DE CONSTRUCȚIE
• B - siguranță și accesibilitate în exploatare
STUDII DE SPECIALITATE
• C - securitate la incendiu

DOVADA CALITĂȚII DE ARHITECT CU DREPT DE • D - igienă, sănătate și mediu înconjurător

SEMNĂTURĂ
• E - protecție împotriva zgomotului;
TAXA DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIEI
• F - economie de energie și izolare termică

• G - utilizare sustenabilă a resurselor naturale

 DREPT DE SEMNĂTURĂ – corelat cu categoria de importanță a
DOCUMENTAȚIA DE
construcțiilor care fac obiectul proiectului
AUTORIZARE

Gestionat de OAR (pentru arhitecți, conductori arhitecți) sau de

CERTIFICAT DE URBANISM - CONSTRUIRE asociațiile profesionale, în cazul în care profesiile sunt
CALITATEA DE PROPRIETAR SAU DEȚINĂTOR A
DREPTULUI DE CONSTRUIRE
reglementate prin lege sau acte normative specifice
DOCUMENTATIA TEHNICĂ PENTRU OBTINEREA
AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE

AVIZE ȘI ACORDURI ÎN CORELARE CU TIPUL DE Directiva 2006/123/CE – Directiva privind serviciile - elimină
INTERVENȚIE ȘI CU TIPUL DE CONSTRUCȚIE

STUDII DE SPECIALITATE barierele din calea comerțului cu servicii în Uniunea Europeană –

DOVADA CALITĂȚII DE ARHITECT CU DREPT DE libera circulație a specialiștilor sau a firmelor de proiectare
SEMNĂTURĂ

TAXA DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIEI

 TAXA pentru eliberarea autorizației de construire
DOCUMENTAȚIA DE
AUTORIZARE • Stabilită la nivel de principiu prin Codul Fiscal și la nivel local
prin HCL se poate ajusta în funcție de rangul localității și de
politica fiscală

CERTIFICAT DE URBANISM - CONSTRUIRE • 1% din valoarea lucrărilor de construcții montaj (C+M) care se
CALITATEA DE PROPRIETAR SAU DEȚINĂTOR A
DREPTULUI DE CONSTRUIRE
stabilește prin devizul lucrărilor
DOCUMENTATIA TEHNICĂ PENTRU OBTINEREA • Excepție – 0,5% din valoarea lucrărilor pentru locuințe și
AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE

AVIZE ȘI ACORDURI ÎN CORELARE CU TIPUL DE anexele acestora

INTERVENȚIE ȘI CU TIPUL DE CONSTRUCȚIE

STUDII DE SPECIALITATE

DOVADA CALITĂȚII DE ARHITECT CU DREPT DE

SEMNĂTURĂ

TAXA DE ELIBERARE A AUTORIZAȚIEI

 În Autorizația de construire/desființare se stabilesc:
VALABILITATEA
• termenul de valabilitate al autorizaţiei de
AUTORIZAȚIEI DE
CONSTRUIRE construire/desfiinţare

• durata de execuţie a lucrărilor

Valabilitatea AC
– intervalul de timp, de cel mult 24 luni de la data emiterii, în interiorul căruia
solicitantul este obligat să înceapă lucrările autorizate

– Se poate prelungi o singură dată cu maxim 12 luni

Durata executării lucrărilor

– reprezintă timpul fizic maxim necesar pentru realizarea efectivă a lucrărilor
de construcţii autorizate

– se stabileşte de către emitentul autorizaţiei de construire/desfiinţare

 VALABILITATEA AC 24*

PRELUNGIREA VALABILITĂȚII 12*

DURATA EXECUTĂRII
LUCRĂRILOR AUTORIZATE
X*
În cazul în
care nu s-au
început PRELUNGIREA DURATEI DE
lucrările se EXECUȚIE A LUCRĂRILOR
12*
solicită
prelungirea
AC cu max
* Durata în 15 zile Declararea Se acordă doar dacă
luni înainte de Datei de lucrările s-au început
data începere a în perioada initială de
expirării lucrărilor valabilitate a AC
 AUTORIZAȚIA DE CONSTRUIRE

SE MODIFICĂ
LUCRĂRILE SE REALIZEAZĂ LUCRĂRILE SE REALIZEAZĂ
TEMA/PROIECTUL PE
CONFORM PROIECTULUI ȘI ÎN CONFORM PROIECTULUI DAR
PARCURSUL EXECUȚIEI
PERIOADA DE VALABILITATE NU SE ÎNCADREAZĂ ÎN
PERIOADA DE VALABILITATE
A AC
MODIFICĂRI MINORE CARE NU MODIFICĂRI SUBSTANȚIALE MODIFICĂRI SUBSTANȚIALE
SCHIMBĂ PARAMETRII ȘI DAR CARE SE ÎNCADREAZĂ ÎN CARE NU SE ÎNCADREAZĂ ÎN
DESTINAȚIA AVIZELE ȘI ACORDURILE EMISE AVIZELE ȘI ACORDURILE EMISE

CERERE PRELUNGIRE AC CU
DISPOZITIE DE ȘANTIER O NOUĂ AUTORIZAȚIE DE RELUAREA PROCESULUI DE
12 LUNI
CONSTRUIRE AUTORIZARE

PRELUNGIRE AC

LUCRĂRILE SE FINALIZEAZĂ
CONFORM PROIECTULUI ȘI ÎN
PERIOADA DE VALABILITATE

PROCES VERBAL DE RECEPȚIE

A LUCRĂRILOR LA FINALIZARE

ÎNSCRIEREA ÎN C.F.
 RECEPŢIA CONSTRUCŢIILOR - reprezintă un proces complex prin care

PV se certifică finalizarea lucrărilor pentru realizarea unor construcţii noi

sau a unor intervenţii la construcţii existente în conformitate cu
prevederile autorizaţiei de construire/desfiinţare precum şi ale
PROCES VERBAL documentelor prevăzute în cartea tehnică a construcţiei
DE RECEPȚIE A
LUCRĂRILOR
RECEPŢIA CONSTRUCŢIILOR de orice categorie şi clasă de importanţă
se efectuează de către investitor/proprietar în două etape:

a) recepţia la terminarea lucrărilor

b) recepţia finală, la expirarea perioadei de garanţie

RECEPŢIA CONSTRUCŢIILOR

• Recepție finală

• Recepție parțială

– Pe obiective

– Pe părți de construcție aflate în diverse stadii de execuție

Recepția lucrărilor de construire se realizează în perioada de

valabilitate a autorizației de construire / desființare de către o comisie
de recepție stabilită de investitor, compusă din

• Reprezentantul finanțatorului, dacă e cazul

• Executant

• Reprezentant ISC și reprezentant ISU

• Reprezentant Ministerul Culturii – doar în cazul monumentelor

 1. Respectarea prevederilor din autorizaţia de construire/ desființare

2. Executarea lucrărilor în conformitate cu contractul de execuție, proiectul tehnic și

VERIFICĂRI LA DDE și cerințele de calitate

TERMINAREA 3. Terminarea tuturor lucrărilor

LUCRĂRILOR 4. Documentele care intră în componența cărţii tehnice a construcției, inclusiv
proiectul tehnic de execuţie actualizat la data finalizării lucrărilor – „as built”,
dispoziţiile de şantier, procesele - verbale de lucrări ascunse, procesele - verbale de
control în faze determinante, precum și orice alt document aferent proiectării și
execuției lucrărilor

5. Devizul general actualizat la terminarea lucrărilor din care să reiasă valoarea finală
a lucrărilor executate – regularizare taxe - și dovada plății cotelor datorate ISC

6. Certificatul de performanţă energetică, conform prevederilor Legii nr. 372/2005

privind performanţa energetică a clădirilor

7. Procesul - verbal de recepţie parţială – dacă e cazul

8. Referatele pe specialități întocmite de proiectant și dirigintele de șantier cu privire

la modul în care a fost executată lucrarea
 CONȚINUTUL • Constatări în urma examinării vizuale a construcţiei şi analizării
PROCESULUI VERBAL documentelor
LA FINALIZAREA • Valoarea finală a lucrărilor executate, cu şi fără TVA
LUCRĂRILOR
• Aspectele care trebuie remediate și termenul de remediere

• Decizia de admitere sau de respingere a recepţiei sau de

suspendare a procesului de recepție, după caz

• Perioada de garanție a lucrărilor

Data finalizării recepţiei la terminarea lucrărilor este data semnării

de către investitor a procesului - verbal de recepţie la terminarea
lucrărilor
 CONȚINUTUL După încheierea procesului - verbal de recepţie la terminarea
PROCESULUI VERBAL lucrărilor, investitorul nu poate emite alte solicitări de remediere
LA FINALIZAREA de lucrări, penalizări, diminuări de valori decât cele consemnate în
LUCRĂRILOR procesul - verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.
 Se realizează la expirarea perioadei de garanție, iar convocarea
PROCESUL VERBAL DE comisiei de recepție se face în cadrul acestei perioade
RECEPȚIE FINALĂ Se verifică:

1. Procesul – verbal de recepţie la terminarea lucrărilor – cu

condițiile de remediere propuse

2. Referatul proprietarului/administratorului/utilizatorului
privind urmărirea comportării în exploatare a construcţiei, pe
perioada de garanţie

3. Cartea tehnică a construcţiei completată

4. Remedierile efectuate ca urmare a viciilor ascunse

constatate în perioada de garanţie a lucrărilor de construcţii
 Procesul verbal de recepție finală poate propune:
PROCESUL VERBAL DE • Admiterea recepției finale
RECEPȚIE FINALĂ
• Suspendarea procesului de recepție finală – pentru max. 90 de
zile în termen în care viciile constatate se remediază

• Respingerea recepției finale – când se constată apariția unor

probleme care nu pot fi remediate într-o perioada de max 90
zile și care necesită realizarea unor expertize tehnice , refaceri
de lucrari, reproiectări etc

Data finalizării recepţiei finale este data semnării de către

proprietar a procesului - verbal de recepţie finală
 Construcţia poate fi dată în folosinţă doar în cazul
DAREA ÎN FOLOSINȚĂ • admiterii de către investitor a recepţiei la terminarea
A CONSTRUCȚIILOR lucrărilor şi

• obţinerii de către acesta a autorizaţiilor necesare utilizării

construcției

În cazul în care ulterior, la recepția finală a lucrărilor, se constată

vicii care determină respingerea recepției finale, se interzice
folosirea construcțiilor în cauză.
 Se realizează prin:
PRELUAREA ÎN
• din punct de vedere fiscal - DECLARAREA CONSTRUCȚIILOR LA
CIRCUITUL CIVIL A
CONSTRUCȚIILOR ADMINISTRAȚIA FINANCIARĂ în raza căreia se află imobilul – în
termen de max. 30 de zile de la data Procesului verbal de
recepție la terminarea lucrărilor

• din punct de vedere juridic - ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ

- când proprietarul va avea nevoie de dovedirea drepturilor
reale asupra construcțiilor rezultate din procesul de construire