Contractul de Vanzare FINAL V

Conf. univ. dr.
Manuela Tăbăraş Contractul de vânzare
Contractul de vânzare
Recentele dispoziţii din materia Codului Civil al României intrat în vigoare la

data de 01.10.2011 scot la iveală disponibilitatea legiuitorului român şi flexibilitatea
lui de a adapta o normă generală la particularităţile pe care raporturile complexe dintre
indivizi le pot crea în viaţa social patrimonială.
Aceeaşi sensibilitate şi flexibilitate despre care aminteam se manifestă şi în
materia contractului de vânzare care reglementează, cu caracter de noutate absolută în
legislaţia noastră, anumite instituţii inexistente în precedent, cum ar fi pactul de
opţiune privind contractul de vânzare, oferta irevocabilă de cumpărare a unui imobil,
vânzarea bunului cu rezerva dreptului de proprietate sau cu opţiunea de răscumpărare,
dar şi nuanţează aspecte deja reglementate într-un mod mult mai flexibil nevoilor
contractanţilor cum ar fi posibilitatea înlăturării evicţiunii sau negocierii garanţiilor de
evicţiune oferite de vânzător sau oferirii unor garanţii pentru buna funcţionare a
bunului vândut.
Vânzarea reprezintă cel mai uzitat contract din sfera contractelor speciale iar
legiuitorul Noului Cod Civil i-a respectat statul, alocând acestui contract un număr
semnificativ de dispoziţii prin care i-a recunoscut suprematia in randul contractelor
speciale.
I. Concept:
Vânzarea este contractul prin care o persoană, numită vânzător transmite, sau
după caz, se obligă să transmită celeilalte părţi, numită cumpărător, proprietatea unui
bun, asupra unui dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept, în
schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească.
Aşadar, pot face obiectul vânzării:
 bunuri;
 drepturile reale, respectiv dezmembrămintele dreptului de proprietate;
 alte drepturi, cum ar fi drepturile de creanţă, drepturile societare, drepturile de
proprietate intelectuală sau drepturile succesorale, caz în care vânzarea este
cunoscută sub denumirea de cesiune, o specie a vânzării ce caracterizează
transmiterea drepturilor incorporale.
Întrucât vânzarea are ca scop ieşirea/intrarea unui bun din/în patrimoniul unei
persoane, vânzarea este indubitabil un act juridic de dispoziţie.
II. Caracterele juridice ale contractului de vânzare.

Drept civil. Contracte speciale. Page 1
Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de vânzare
Vânzarea este un contract sinalagmatic sau

bilateral datorită reciprocităţii şi interdependenţei
obligaţiilor ce le revin celor două părţi, pentru că,
Contract sinalagmatic în schimbul obligaţiei de a i se preda bunul şi de a
fi garantat, cumpărătorul se obligă a-i plăti
vânzătorului un preţ şi cel puţin să preia bunul
vândut, părţile putând să-şi asume reciproc şi alte
obligaţii.
Rezultă aşadar, că prestaţia unui contractant este cauza obligaţiei celuilalt

contractant.
Această reciprocitate creează prezumţia relativă a unui echilibru al contractului,

a unei balanţe echilibrate între prestatiile părţilor, ceea ce, în ipoteza răsturnării sale,
reclamă o intervenţie promptă pentru evitarea dezechilibrelor, intervenţie care poate fi
întemeiată şi pe teoria impreviziunii, pe aceea a clauzelor abuzive în contracte etc.
Se justifică aşadar, în temeiul acestui caracter, dreptul părţii care şi-a executat
obligaţiile contractuale de a-i cere celeilalte părţi să facă acelaşi lucru, respectiv să-şi
execute propriile sale obligaţii sau, ca o expresie a unei conduite justificat înăsprite, să
ceară rezoluţiunea contractului.
În mod simetric, de asemenea, acest caracter justifică invocarea excepţiei de

neexecutare în faţa pretenţiilor uneia dintre părţile contractului de vânzare de a se
executa obligaţiile în favoare-i de către cocontractant, fără ca ea însăşi să-şi execute
propriile sale obligaţii contractuale.
Aşadar, ca aplicaţie practică, cumpărătorul va fi oricând îndreptăţit să suspende

plata preţului în rate dacă vânzătorul înştiinţat de tulburările suferite relativ la bunul
cumpărat de către cumpărător, nu asigură încetarea acestor tulburări.
În concluzie, sancţiunea încălcării acestui principiu al reciprocităţii şi

interdependenţei obligaţiilor se manifestă în forme mai blânde exprimate prin
invocarea excepţia de neexecutare, dar şi printr-o formă a răspunderii agravate ce
determină rezoluţiunea contractului, cu sau fără daune interese.
Vânzarea este un contract oneros întrucât

fiecare parte urmăreşte realizarea unui interes
2. Caracter oneros
patrimonial/avantaj, cumpărătorul urmăreşte bunul

şi, eventual plenitudinea drepturilor asupra
acestuia, sau dreptul cumpărat, iar vânzătorul
urmăreşte să încaseze preţul, respectiv suma de
bani cuvenită drept contravaloare a
bunului/dreptului transmis.
Vânzarea este un contract comutativ întrucât

existenţa şi întinderea obligaţiilor asumate de părţi
este pe deplin determinată sau determinabilă şi
riguros reglementată şi cunoscută încă de la
3. Contract comutativ momentul încheierii contractului, ea nedepinzând de
alea, de un eveniment viitor sau incert.
Extrapolând, acest caracter nu este unul
absolut, astfel încât nimic nu împiedică părţile să
convină asupra unor elemente care să imprime
contractului de vânzare un caracter aleator
(vânzarea unor drepturi succesorale, vânzarea unor
drepturi litigioase, vânzarea unui bun viitor etc.).
În principiu, contractul de vânzare este un

contract consensual, întrucât pentru încheierea sa
4. Contract consensual-
valabilă este suficient consimţământul celor două
solemn
părţi, contractul încheindu-se de cele mai multe ori,
prin simplul acord de voinţă.
Aşadar vânzarea se perfectează în principiu

„solo consensu”.
E1: Cu toate acestea, există norme speciale care-i imprimă contractului, sub
sancţiunea nulităţii absolute, un caracter solemn. Astfel, în ceea ce priveşte vânzarea-
cumpărarea de imobile, terenuri sau construcţii, sub sancţiunea nulităţii absolute şi a
inopozabilităţii prin inadmisibilitatea cererii de înscriere în cartea funciară, contractele
de vânzare trebuie încheiate în formă autentică.
În concluzie, caracterul solemn rezultă dintr-o dispoziţie legală specială,
excepţiile fiind întotdeauna de strictă interpretare.
Părţile pot totodată, prin acte prealabile înstrăinării, să stabilească cerinţe de

formă pentru încheierea actului juridic al vânzării, chiar dacă legea nu instituie o
anumită formă a actului juridic promis, încheierea actului (de exemplu, cumpărarea
autovehiculului pe cale administrativă şi nu în formă autentică convenită în

promisiune ) într-o altă formă juridică decat cea convenită anterior, nu afectează
valabilitatea actului juridic încheiat cu încălcarea dispoziţiilor din promisiune câtă
vreme legea nu cere formă autentică pentru încheierea valabilă a respectivului contract
de vânzare.
E2: A doua excepţie de la principiul consensualismului contractului de vânzare

este dată de valoarea bunurilor/drepturilor vândute pentru că, potrivit legii, dacă bunul
are o valoare peste suma de 250 lei forma scrisă este obligatorie, nerespectarea acestei
forme scrise fiind sancţionată prin imposibilitatea recurgerii la probaţiunea existenţei
contractului şi a conţinutului acestuia, câtă vreme vânzarea nu va putea fi probată cu
martori decât dacă există un început de probă scrisă (potrivit art. 309 N.C.P.C., nici un
act juridic nu poate fi dovedit cu martori dacă valoarea obiectului său este mai mare
de 250 lei; cu toate acestea se poate face dovada cu martori contra unei profesionist a
cărui act juridic, indiferent de valoarea lui !!, dacă a fost făcut de acesta în exerciţiul
activităţii sale profesionale, în afară de cazul în care legea specială cere probă scrisă.
În cazul în care legea cere formă scrisă pentru validitatea unui act, acesta nu poate fi
dovedit cu martori.)
E3. Contractele încheiate prin mijloace electronice sunt supuse condiţiilor de

formă din norma specială, astfel că dacă înscrisul în formă electronică a fost semnat
cu semnătură electronică recunoscută şi opozabilă inclusiv co-contractantului,
contractul are acelaşi efect între părţi ca şi actul autentic, însă dacă înscrisul electronic
poartă o semnătură electronică nerecunoscută de cocontractant, va avea regimul
juridic al unui înscris sub semnătură privată.
Ca regulă, vânzarea este un contract

5. Contract translativ translativ de proprietate din momentul încheierii lui,
astfel că, va opera transferul dreptului de proprietate
de la vânzător la cumpărător încă din momentul
exprimării consimţământului, cu toate consecinţele
legate de suportarea riscului pieirii bunului.
Aşadar, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din chiar momentul
încheierii contractului, chiar dacă posesia se realizează ulterior sau preţul nu a fost
achitat integral.
De la această regulă, care este aplicată doar dacă

obiectul vânzării este:
 cert,
 există,
 este individual determinat,
 aparţine în proprietate vânzătorului,

 iar părţile nu au amânat transferul proprietăţii,
se întâlnesc şi excepţii determinate de împlinirea unui termen,
realizarea unei condiţii sau natura juridică de bun viitor a
bunului vândut, dar acestea reprezintă excepţii care nu
modifică caracterul translativ al contractului de vânzare.
Aşadar, ca argument de text în favoarea acestui caracter translativ al contractului de

vânzare, întâlnim:
 dispoziţiile art. 1673 C. Civ. potrivit cu care : “Vânzătorul este obligat să

transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut.... ; Dacă legea nu
dispune altfel, dispoziţiile referitoare la transmiterea proprietăţii se aplică în mod
corespunzător şi atunci când prin vânzare se transmite un alt drept decât dreptul de
proprietate. ”
 dispoziţiile art. 1676 C. Civ.: “În materie de vânzare de imobile, strămutarea

proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte
funciară. ”
 dispoziţiile art. 1678 art. 1679, art. 1680 s.m.d. potrivit cu care:
- “Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un
gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării
acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod
convenit sau impus de natura bunului. ”
- “Dacă însă mai multe bunuri sunt vândute în bloc şi pentru un preţ unic şi
global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a
încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate. ”
- “ La vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la momentul

predării bunului. ”
Nerealizarea acestui caracter translativ reprezintă o neexecutare culpabilă de

către vânzător a obligaţiilor specifice de predare a bunului, care vor conduce fie la
predarea silită a acestuia, fie la rezoluţiunea contractului cu sau fără obligarea de plată
a daunelor-interese pentru acoperirea prejudiciului produs.
Doctrina este unanimă în a califica relativ la acest caracter translativ al vânzării

că transmiterea proprietăţii ţine de natura contractului şi nu de esenţa lui.

III. Condiţii de fond ale contractului de vânzare
Pentru valabilitatea contractului de vânzare, trebuie îndeplinite clasicele

condiţii generale de validitate ale actului juridic de vânzare, referitoare la capacitatea
părţilor de a contracta, referitoare la consimţământul valabil exprimat al acestora, la
obiectul determinat şi la cauza licită a contractului de vânzare, la care se adaugă şi
preţul ca element tehnic constitutiv esenţial al contractului de vânzare.
III.1. Capacitatea. Cine poate cumpăra sau vinde!?
III.1.A.
Pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege şi care nu sunt
declaraţi incapabili de lege, cu alte cuvinte regula capacităţii de a vinde sau a dobândi
prin cumpărare este generală, incapacitatea constituind excepţia.
Această regulă a capacităţii trebuie interpretată prin prisma regulilor generale
referitoare la capacitatea civilă a persoanelor fizice şi juridice, avându-se în vedere
totodată că vânzarea reprezintă un act juridic de dispoziţie, astfel încât persoanele
lipsite de capacitate de exerciţiu sau cele cu capacitate restrânsă pot încheia
contracte de vânzare-cumpărare numai cu încuviinţarea instanţei de tutelă şi în cazuri
pe deplin justificate pentru protecţia intereselor lor, dar si a normelor care interziceau
vânzarea pornind de exemplu de la o anumită calitate a semnatarilor: astfel, în trecut
vânzarea între soţi era interzisă, pentru ca în prezent, reglementările Noului Cod Civil
să califice vânzarea între soţi ca perfect valabilă.
Interdicţia de a vinde, respectiv de a cumpăra imbracă forma juridică a
incapacităţilor, actele juridice fiind prohibite de lege în considerarea unei
persoane/calităţi (intuitu personae) şi inalienabilităţi create de legiuitor relative la bun,
astfel că incapacităţile privesc persoanele iar inalienabilităţile privesc bunurile.
Normele referitoare la incapacităţi sunt expres şi limitativ prevăzute de lege
fiind de strictă interpretare.
III.1.B.
Ω. Incapacitatea de a cumpăra
3.1.B-1. Incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase.

Sub justificarea interesului public, apărării prestigiului unor categorii

profesionale şi ordinii publice în general, se interzice de către legiuitor, sub sancţiunea
nulităţii absolute, cumpărarea directă sau prin persoane interpuse, de către practicienii
dreptului: judecători, procurori, grefieri, executori, avocaţi, notari publici, consilieri
juridici şi practicieni în insolvenţă, a drepturilor litigioase care sunt de competenţa
instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie aceştia îşi desfăşoară activitatea.
SANCŢIUNE: nulitatea absolută a vânzării!
Prin drept litigios trebuie să înţelegem un proces început şi neterminat cu

privire la existenţa unui drept sau întinderea dreptului. Aşadar, dreptul este litigios
până la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile potrivit vechiului Cod de
Procedură Civilă, respectiv până la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti definitive
potrivit noului Cod de Procedură Civilă.
O altă limită a incapacităţii este dată de cumpărarea în mod direct a drepturilor
litigioase, dar şi prin persoane interpuse, calificate în sfera cea mai larg acceptabilă a
acestei noţiuni.
S-a apreciat în doctrină, cu relativă unanimitate, că existenţa unei contestaţii la
executare la titlu nu reprezintă Nuo continuare
pot cumpăra bunurile
a disputei pe care
litigioase, astfelsunt
încât nu poate
fi asimilată această însărcinaţi să cu
fază procesuală le însuşi
vândă mandatarii
dreptul cu excepţia
litigios permis înstrăinării.
contractului cu sine însuşi sau dublare prezentare,
Excepţii de la regulaîn
situaţie incapacităţii
care mandatul de a cumpăra drepturireglementat
trebuie judicios litigioase.
pentru evitarea unui conflict de interese.
este admisibilă cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din
dreptul de proprietate de laAceeaşi sancţiune
comoştenitori a nulităţii derelative,
sau coproprietari, către categoriile
profesionale arătate mai sus.
aplicabilă şi in situaţie premisa arătată mai sus, se aplică
este admisibilă cumpărarea
părinţilor, tutorelui,unuicuratorului,
drept litigios administratorului
în vederea îndestulării unei
creanţe care s-a născut înainteîncacazul
provizoriu, dreptul să fi devenit
cumpărării directlitigios.
sau prin persoane
este admisibilă cumpărarea daca se realizează pentru apărarea drepturilor
interpuse, chiar şi prin licitaţie publică a bunurilor
celui ce stăpâneşte bunul în legătură cu care există dreptul litigios (doctrina sesizând
utilitatea practică persoanelor pe care
a acestui text le reprezintă.
de lege în situaţia în care notarul public poate fi
interesat în cumpărarea unui drept litigios pentru evitarea unei eventuale răspunderi
Totodată
de atrebuie reţinut că potrivit art. 147 C.
civile3.1.B-2.Alte
invocată de incapacităţi
cel ce stăpâneşte cumpăra:
bunul devenit sau constatat litigios urmare unei
Civ. coroborat cu art. 186 C. Civ. şi art. 502 C. Civ.,
fapte culpabile profesionale).
tutorele sau rudele în linie dreaptă pot cumpăra la
licitaţie publică un bun al minorului dacă au o garanţie
reală asupra bunului ori îl deţin în coproprietate cu
minorul.
Cu nulitatea absolută este sancţionată ( deci

mai sever ) cumpărarea realizată de funcţionarii publici,
judecătorii sindici, practicienii în insolvenţă, executorii,
precum şi alte asemenea persoane care ar putea
Drept civil. Contracte influenţa
speciale. condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor Page 7
sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează
ori a căror administrare o supraveghează.
SANCŢIUNE:
nulitatea relativă a vânzării! în ipotezele prevazute la literele a) şi b);
nulitatea absolută a vânzării! în ipoteza prevazută la litera c).
3.1.B-3. Regimul cetăţenilor străini
Cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine nu pot dobândi terenuri

în România decât în condiţii restrictive bazate pe dispoziţiile constituţionale
coroborate cu dispoziţiile Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor,
avute in vedere in temeiul Legii nr. 247/2005, respectiv a Titlului X intitulat
“Circulaţia juridică a terenurilor” care arată că cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi
persoanele juridice străine, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
România în condiţiile prevăzute de legile speciale.
In aceasta materie, trebuie să reţinem, ca element de principiu, acela că legea

face distincţie cu privire la capacitatea cetăţeanului străin de a dobândi terenuri în
România după categoria de folosinţă a terenurilor, astfel că, în prezent, deşi cetăţenii
străini pot dobândi terenuri pentru stabilirea de reşedinţe ori sedii secundare, aceştia
nu pot dobândi însă, încă, dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor
şi terenurilor forestiere, astfel că nu de puţine ori, maniera in care acestia devin
proprietari este in practica juridic indirecta: prin societăţi comerciale înmatriculate în
România, ale căror asociat covârşitor majoritar este străin, în România se
tranzacţionează chiar şi drepturi de proprietate asupra acestor categorii de terenuri.
3.1.B-4. Persoanele insolvabile

Persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunuri imobile care se vând prin licitaţie
publică.
3.1.B-5 Persoanele în curs de constituire

Persoanele în curs de constituire nu pot fi semnatare decat a actelor juridice
necesare constituirii lor valabile astfel că, nerespectarea cerinţelor privitoare la
capacitatea personei juridice se sanctioneaza.
Ω. Incapacitatea de a vinde
 Nu pot vinde bunuri către cei pe care îi ocrotesc sau le administrează
patrimoniul mandatarii, părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, cât
şi funcţionarii publici, judecătorii etc., pentru un preţ care constă într-o sumă de bani
provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl
administrează ori a cărui administrare o supraveghează, după caz, sancţiunea fiind
aceea a nulităţii absolute.
De reţinut : cei cărora le este interzis să cumpere ori să vândă, nu pot să ceară
anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite pentru că ar
echivala cu invocarea propriei turpitudini.
 Sunt incapabili de a vinde minorii care nu au împlinit vârsta de 14 ani
şi interzişii judecătoreşti, aceştia neavând capacitate de exerciţiu potrivit art. 43 alin.
1 lit. a şi b, C. Civ.
Prin excepţie, minorul poate încheia singur acte de vânzare de mică valoare cu
caracter curent care se execută la momentul încheierii lor.
Aşadar, vânzarea dar şi cumpărarea prin acte juridice de dispoziţie atât

vânzătorul cât şi cumpărătorul trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină la
momentul încheierii contractului.
 În ceea ce priveşte minorul cu capacitate restrânsă, respectiv minorul

între 14 şi 18 ani, acesta poate încheia personal contracte de vânzare, dar cu
încuviinţarea părinţilor, sau după caz, a tutorelui şi cu autorizarea instanţei de tutelă,
încuviinţare care poate fi dată cel mai târziu la momentul încheierii vânzării. (întrucât
instanţa de tutelă încă nu a fost înfiinţată, competenţa acesteia a fost preluată de către
serviciul de autoritate tutelară din cadrul primăriei în raza căreia domiciliază minorul,
autoritate care se pronunţa cu privire la actele de dispoziţie ale minorului şi anterior
intrării în vigoare a Noului Cod Civil.)
Ca şi în cazul minorului lipsit de capacitate de exerciţiu, minorul cu vârstă între

14 şi 18 ani poate face singur vânzări de mică valoare cu caracter curent şi care se
execută la data încheierii lor.
 Persoanele în curs de constituire şi înregistrare/autorizare au o

capacitate de exerciţiu restrânsă, limitată de acte juridice necesare dobândirii
personalităţii juridice.
SANCŢIUNEA prevăzută de legiuitor pentru nerespectarea cerinţelor

legate de capacitatea persoanei juridice la contractare este nulitatea absolută (art. 206
alin. 3 Cod Civil.).
SANCŢIUNEA nerespectării dispoziţiilor legale referitoare la capacitatea de

exerciţiu a persoanei fizice este nulitatea relativă a contractului ( art. 44C. Civ.).
 Nu pot vinde proprietarii bunului inalienabil
Atat prin convenţie, cat şi prin testament se poate interzice înstrăinarea unui
bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani (termenul se calculeaza de la
data dobândirii bunului) şi sub condiţia existenţei un interes serios şi legitim.
Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte
obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau
determinabilă categorie in care intră şi antecontractele având ca obiect transmiterea în
viitor, prin încheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil
sau imobil, dacă prin lege nu se prevede altfel.

E1: Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă

interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un
interes superior o impune.
III.2. Consimţământul.
Consimţământul reprezintă manifestarea de voinţă a unei persoane în

vederea încheierii unui act juridic, dar şi cu privire la conţinutul actului
juridic.
SANCŢIUNEA prevăzută de legiuitor pentru nerespectarea cerinţelor legate de

consimtamant lipsa acestuia atrăgând nulitatea contractului de vânzare.
Consimţământul, respectiv acordul părţilor asupra tuturor elementelor
esenţiale ale vânzării presupune cunoaşterea tuturor condiţiilor de fond şi de formă,
dar şi a situaţiei de fapt a bunului, el putând fi afectat de viciile clasice de
consimţământ care odată instalate vor da naştere unui contract anulabil datorită
existenţei acestora.
Astfel, consimţământul trebuie să fie serios, liber şi exprimat în cunoştinţă de

cauză, neviciat.
Consimţământul este viciat când este dat:
1. din eroare,
2. prin dol,
3. smuls prin violenţă
4. sau în caz de leziune.
I. Eroarea
Eroarea reprezintă falsa reprezentare a realităţii la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Modalităţi:
1. Eroarea esenţială
a) Eroare asupra naturii sau obiectului contractului de vânzare

b) Eroare asupra identităţii obiectului sau calităţii prestaţiei ori asupra altei
împrejurări considerate ca esenţiale,
c) Eroare asupra identităţii contractantului vânzării sau asupra unei calităţi a

acestei persoane
2. Eroarea de drept
a) Eroarea asupra unei norme juridice determinante pentru încheierea

contractului de vânzare-cumpărare.
Efecte
Regula 1. Este admisibilă cererea de anulare a vânzării doar dacă partea care o
invocă s-a aflat la momentul încheierii contractului într-o eroare esenţială cu condiţia
ca cealaltă parte să ştie sau să fi trebuit să fi ştiut că eroarea în care s-a găsit
cocontractantul era esenţială.
Sancţiunea, aşadar, este nulitatea relativă.
E1. Dacă eroarea priveşte simple motive ale contractului care nu sunt esenţiale,
nici prin natura vânzării, nici prin voinţa părţilor, contractul de vânzare nu este
anulabil.
E2. Dacă eroarea putea fi înlăturată de către vânzător sau cumpărător cu diligenţe
rezonabile, contractul de vânzare nu este anulabil întrucât eroarea este nescuzabilă.
E3. Dacă eroarea de drept a purtat asupra unor dispoziţii legale accesibile şi
previzibile, contractul de vânzare nu este anulabil întrucât eroarea este nescuzabilă.
E4. Dacă eroarea a primit un element în raport de care riscul de eroare a fost
asumat de cel care o invocă sau trebuia să fie asumat de acesta contractul de vânzare
nu este anulabil întrucât eroarea este asumată.
E5. Eroarea de calcul nu atrage anularea actului, ci doar rectificarea contractului

de vânzare.
II. Dolul
Consimţământul este viciat prin dol atunci când partea s-a

aflat într-o eroare provocată de manoperele frauduloase ale
celeilalte părţi sau când aceasta din urmă a omis să-l informeze pe
contractant asupra unor împrejurări pe care se cuvenea să i le
dezvăluie

Probaţiune
Dolul nu se presupune, el trebuie să fie probat.
Efecte
R 1. Dolul ce afectează consimţământul unuia dintre semnatarii contractului de

vânzare atrage nulitatea relativă a contractului, chiar dacă eroarea nu a fost esenţială.
R 2. Contractul este anulabil şi atunci când dolul provine de la reprezentantul,

prepusul sau gerantul afacerii celeilalte părţi.
E1. Nu este anulabilă vânzarea dacă contractantul victimei dolului unui terţ nu a
cunoscut sau nu ar fi trebuit să cunoască dolul la încheierea contractului.
III. Violenţa
Violenţa reprezintă alterarea consimţământului datorită

temerii justificate induse fără drept de cealaltă parte sau de un
terţ, care îl determină pe contractant să încheie vânzarea.
Violenţa poate să privească atât pe contractant, cât şi persoane apropiate acestuia,

precum soţul, soţia, ascendenţii sau descendenţii contractantului.
Sancţiune
Nulitatea relativă a contractului de vânzare.
E1. Simpla temere izvorâtă din respect nu atrage anularea actului.
E2. Necunoaşterea de către contractantul de bună-credinţă a violenţei produse de către

terţi contractantului său determină respingerea cererii de anulare a vânzării.
IV. Leziunea
Leziunea reprezintă disproporţia vădită între valoarea

prestaţiilor reciproce ale contractanţilor la data încheierii
contractului, determinată de starea de nevoie sau lipsa de
experienţă ori lipsa de cunoştinţe a unei părţi de care profită
cealaltă parte sau un terţ beneficiar.
Sancţiune
Leziunea atrage alternativ şi la cererea persoanei interesate:
1. Anularea contractului sau

2. Reducerea obligaţiilor cu contravaloarea daunelor-interese.
Atenţie!!! Disproporţia care determină admisibilitatea anulării actului pe motiv de

leziune trebuie să îndeplinească 4 condiţii:
a) Să existe
b) Să depăşească jumătate din valoarea prestaţiei promise sau executată de
partea lezată la momentul încheierii contractului
c) Să profite celeilalte părţi care se foloseşte de cele trei elemente (starea
de nevoie, lipsa de experienţă, lipsa de cunoştinţe) în favoarea sa sau a
unui terţ
d) Să subziste la data cererii de anulare
E1: Leziunea nu este admisibilă în cazul contractelor aleatorii.
Încheierea contractului de vânzare-cumpărare presupune nu de puţine ori

anumite angajamente prealabile vânzării, extrem de varii şi variate care oscilează de la
promisiunea unilaterală de vânzare, la angajamentul bilateral de vânzare-cumpărare,
până la pactul de preferinţă, instituţii care vor fi studiate distinct în cele ce urmează.
Antecontractul-Promisiunea de a contracta
Antecontractul sau promisiunea de a contracta, respectiv de a

vinde sau cumpăra reprezintă un acord de voință anterior
vanzarii prin care partle se angajeaza sa incheie in viitor
vanzarea sau sa determine un tert sa consimta la
vanzare/cumparare.
Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului

promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.
SANCŢIUNE ! În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul:

 plata de daune-interese;
 obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul în care promitentul
refuză să încheie contractul promis.
Pentru admisibilitatea unei atari solicitari trebuiesc îndeplinite anumite condiţii:
 natura contractului să permită pronunțarea hotărârii,
 reclamantul să-și fi îndeplinit propriile obligaţii, iar
 cerinţele legii pentru validitatea să fie îndeplinite.
E1: promisiunea de a încheia un contract real.

De reținut! legiuitorul prevede în mod expres că convenţia prin care părţile se obligă
să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie
promisiune de a contracta.
Pactul de opţiune
În sfera noilor reglementări extrem de pertinente din materia vânzării şi

flexibile raportului de înstrăinare, îl constituie pactul de opţiune privind contractul de
vânzare şi promisiunea de vânzare, care, în art. 1668 până la art. 1670 dezvoltă acest
concept şi îi lămureşte sfera de adresabilitate.
Astfel prin această varietate a promisiunii unilaterale de
vânzare legiuitorul a reglementat situaţia în care ofertantul alocă
un termen beneficiarului opţiunii, înăuntrul căruia acesta este
îndreptăţit să accepte sau să refuze oferta promitentului de a
încheia în viitor un contract.
Indiscutabil, pactul de opţiune este un contract, astfel că şi în ceea ce-l
priveşte, întâlnim două părţi contractuale, ofertantul sau promitentul şi beneficiarul,
părţi care trebuie să-şi exprime în mod valabil consimţământul de subscriere la pact, în
deplinătate capacitate, cu respectarea unui obiect licit al pactului şi a unei cauze
legal-morale, forma încheierii acestui contract fiind lăsată la latitudinea părţilor deşi
alin. 2 al art. 1668 arată că atunci când pactul de opţiune priveşte un drept tabular,
dreptul de opţiune se notează în Cartea Funciară.
Ori, câtă vreme notarea în Cartea Funciară nu poate avea loc decât în temeiul
unui act autentic sau altuia asimilat lui din cele prevăzute de lege, este evident că
pentru protecţia raportului juridic forma pactului de opţiune, cel puţin în materia
drepturilor tabulare, ar trebui să fie forma autentică.
Dacă în ceea ce priveşte valabilitatea pactului de opţiune condiţiile de formă
ale actului juridic sunt prevăzute de lege expresis verbis doar în ceea ce privesc
drepturile tabulare, în ceea ce priveşte exerciţiul acestui drept, forma de exercitare a
opţiunii prin raportare la dispoziţiile art. 1278, trebuie să îndeplinească condiţiile de
formă ale actului juridic ce este acceptat, astfel că deşi contractul se consideră încheiat
prin simpla acceptare a ofertei irevocabile, pentru valabilitatea acestei acceptări
declaraţia de acceptare trebuie să îndeplinească solemnităţile contractului proiectat de
ofertant.
Expresia folosită de act proiectat nu este una întâmplătoare pentru că pactul
de opţiune trebuie să cuprindă o ofertă detaliată însoţită de toate descrierile aferente
dreptului promis şi dacă este cazul, de o descriere a bunului conform descrierii
tabulare, cu prezentarea istoricului proprietăţii dar şi a condiţiilor în care aceste
drepturi promise vor putea fi acceptate de beneficiar şi ne referim aici la, spre
exemplificare, condiţii referitoare la preţ, atât sub aspectul cuantumului, cât şi a
modalităţilor de plată, condiţii referitoare la sarcini asupra imobilelor şi de ce nu,

condiţii referitoare la modalitatea şi termenul de intrare în posesia dreptului ofertat de

către beneficiar, fără a ne limita la această explicaţie exhaustivă.
Merită subliniat că această ofertă este irevocabilă în termenul stabilit de
ofertant pentru exercitarea opţiunii, astfel că acesta, apreciem noi, nu o poate revoca
nici sub aspectul destinatarului ofertei, dar nici sub aspectul dreptului ofertat sau a
condiţiilor de exercitare a opţiunii, astfel că această ofertă este intangibilă, însuşi
autorului lui în timpul unu al încheierii contractului ofertat, însă nimic nu le împiedică
pe părţi, respectiv în timpul doi al încheierii contractului, acela al acceptării de către
beneficiar, dacă de comun acord agreează să nuanţeze sau să modifice elementele
pactului iniţial. Protecţia este dată de lege beneficiarului ofertei iar acesta oricând
poate renunţa la protecţia oferita de legiuitor, acceptând să negocieze contractul
promis.
Cum afirmam anterior, oferta irevocabilă de a contracta îi oferă beneficiarului
libertatea de a accepta sau refuza propunerea ofertantului în termenul stipulat de
acesta din urmă.
Este important însă, să reţinem că pactul de opţiune se distinge de

Este important însă, să reţinem că pactul de opţiune se distinge de
oferta unilaterală de vânzare prin caracterul irevocabil al ofertei, se
oferta unilaterală de vânzare prin caracterul irevocabil al ofertei, se
distinge de promisiunea unilaterală de vânzare prin aceea că deşi
distinge de promisiunea unilaterală de vânzare prin aceea că deşi
promitentul se obligă să încheie un anumit act juridic în viitor, într-un
promitentul se obligă să încheie un anumit act juridic în viitor, într-un
termen determinat sau determinabil, nerespectarea promisiunii atrăgând
termen determinat sau determinabil, nerespectarea promisiunii atrăgând
dreptul cocontractantului la despăgubiri sau la pronunţarea de către
dreptul cocontractantului la despăgubiri sau la pronunţarea de către
instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de consimţământ la vânzare, în
instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de consimţământ la vânzare, în
cadrul pactului de opţiune la vânzare, însă mecanismul propus de
cadrul pactului de opţiune la vânzare, însă mecanismul propus de
legiuitor, excluzând un nou contract, suficientă fiind în cazul dat
legiuitor, excluzând un nou contract, suficientă fiind în cazul dat
acceptarea ofertei în termenul imperativ prevăzut şi în forma prevăzută
acceptarea ofertei în termenul imperativ prevăzut şi în forma prevăzută
de lege pentru ca contractul promis să fie executat şi operaţiunea
de lege pentru ca contractul promis să fie executat şi operaţiunea
programată să fie considerată ca executată, astfel că nu doar conţinutul
programată să fie considerată ca executată, astfel că nu doar conţinutul
irevocabilităţii ofertei promitentului, ci şi consistenţa mecanismului de
irevocabilităţii ofertei promitentului, ci şi consistenţa mecanismului de
încheiere, cât şi efectele acestui exerciţiu al dreptului, sunt total
încheiere, cât şi efectele acestui exerciţiu al dreptului, sunt total
diferite.
diferite.
Aşadar, cel de-al doilea timp al pactului de opţiune coincide în cazul
Aşadar, cel de-al doilea timp al pactului de opţiune coincide în cazul
nostru chiar cu executarea contractuală a pactului, prin aceea că
nostru chiar cu executarea contractuală a pactului, prin aceea că
contractul se încheie tocmai prin exercitarea opţiunii favorabile în
contractul se încheie tocmai prin exercitarea opţiunii favorabile în
condiţiile precizate de ofertant de către beneficiarul/destinatarul
condiţiile precizate de ofertant de către beneficiarul/destinatarul
acesteia.
acesteia.
Notarea despre care am discutat anterior, a pactului în Cartea Funciară,
Notarea despre care am discutat anterior, a pactului în Cartea Funciară,
are tocmai rolul de a cimenta caracterul public irevocabil al ofertei,
are tocmai rolul de a cimenta caracterul public irevocabil al ofertei,
Dreptcare
civil.în cazul drepturilor tabulare coincide cu o interdicţie de înstrăinare Page 16
careContracte
în cazul speciale.
drepturilor tabulare coincide cu o interdicţie de înstrăinare
a dreptului ofertat, ofertantul rămânând aşadar,legat de dreptul său până
a dreptului ofertat, ofertantul rămânând aşadar,legat de dreptul său până
la momentul expirării termenului propus.
la momentul expirării termenului propus.
Pentru că afirmam anterior că pactul de opţiune este un contract ba chiar o

varietate de vanzare afectata de o conditie pur potestativa şi cunoscând din teoria
dreptului că acesta este sursa de drepturi si obligaţii pentru părţi, discutând până în
prezent în mod pe deplin suficient de drepturile născute în favoarea beneficiarului, se
naşte întrebarea legitimă: care sunt servituţile beneficiarului semnatar al unei
asemenea oferte?
Răspunsul în ceea ce-l priveşte este simplu: participarea acestuia la încheierea
contractului de pact de opţiune are doar un rol declarativ şi de opozabilitate, prezenţa
beneficiarului în contract fiind doar o expresie firească a necesităţii de informare, de
publicitate, a ofertantului către beneficiar. Neexercitarea favorabilă a dreptului de
opţiune nu implică nicio răspundere beneficiarului, simpla împlinire a termenului
dublată de lipsa declaraţiei de acceptare, fie înscrisă la Cartea Funciară dacă dreptul
este tabular, fie certificată pe proprie răspundere, constituie temei al radierii înscrierii
în Cartea Funciară a pactului de opţiune.
Dificultăţi practice de a distinge pactul de opţiune de promisiunea de a
contracta nu sunt excluse, daca avem ca situaţie de lucru oferta cumpărătorului care
pune la dispoziţia beneficiarului preţul, beneficiarului proprietar al imobilului
rămânându-i facultatea de a accepta prin declaraţie autentică oferta, situaţie în care
transmisiunea se consolidează, sau de a o declina, situaţie în care indisponibilitatea
consimţită a bunului urmează a fi radiată.
În ceea ce privesc alte dificultăţi practice ale acceptării ofertei, ele nu sunt
deloc de neglijat pentru că există cerinţe imperative, mai cu seamă în materie
notarială, ce ţin de valabilitatea transferului şi care privesc aspecte evaluabile,
cenzurabile, de la momentul transferului dreptului de proprietate, transfer care are loc,
de regulă, la momentul autentificării, cum ar fi verificarea sarcinilor într-un extras de
carte funciara de autentificare pentru vânzare, verificarea plăţii taxelor şi impozitelor
prin certificatele de atestare fiscală de la momentul autentificării vânzării, etc., şi nu în
ultimul rând, încasarea impozitului generat de transferul dreptului de proprietate, ceea
ce presupune mecanisme special gândite pentru a face posibilă exercitarea acestui
drept şi acestei opţiuni, chiar, şi mai cu seamă, în lipsa ofertantului care alege această
modalitate, tocmai pentru că, şi de cele mai multe ori urmare imposibilităţii sale de
prezentare la momentul la care cumpărătorul, dobânditorul, beneficiarul, îşi poate
exercita şi executa acest drept.
Stipulaţia pentru altul

Oricine poate stipula în numele său, însă în beneficiul unui terţ. Astfel prin efectul
stipulaţiei, beneficiarul dobândeşte dreptul de a cere direct promitentului executarea
prestaţiei.
Condițiile stipulatiei:
 Existenta stipulației în favoarea unui beneficiar

 Beneficiarul promisiunii trebuie să fie determinat sau, cel puţin, determinabil la
data încheierii stipulaţiei
 Beneficiarul promisiunii trebuie să existe în momentul în care promitentul
trebuie să îşi execute obligaţia ( în caz contrar, stipulaţia profită stipulantului,
fără a agrava însă sarcina promitentului).
 Acceptarea stipulației de terțul beneficiar (( în caz contrar dacă terţul beneficiar
nu acceptă stipulaţia, dreptul său se consideră a nu fi existat niciodată).
Revocarea stipulației: Stipulaţia poate fi revocată cât timp acceptarea beneficiarului

nu a ajuns la stipulant sau la promitent. Stipulaţia poate fi acceptată şi după decesul
stipulantului sau al promitentului.
Stipulantul este singurul îndreptăţit să revoce stipulaţia, creditorii sau
moştenitorii săi neputând să o facă. Stipulantul nu poate însă revoca stipulaţia fără
acordul promitentului dacă acesta din urmă are interesul să o execute.
Efectele revocarii: Revocarea stipulaţiei produce efecte din momentul în care ajunge
la promitent. Dacă nu a fost desemnat un alt beneficiar, revocarea profită stipulantului
sau moştenitorilor acestuia, fără a agrava însă sarcina promitentului.
Promisiunea de vânzare
Promisiunea de vânzare reprezintă acordul de voinţă al părţilor de a se

angaja reciproc la încheierea unui contract de vânzare sub condiţii predefinite
încă din momentul încheierii acestei promisiuni.
contractului de vânzare.
În ipoteza neexecutării de către una dintre părţi la termenul convenit în
promisiune a obligaţiei de a perfecta vânzarea, partea care doreşte executarea
contractului poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de
vânzare dacă toate condiţiile de validitate sunt îndeplinite.
Din punct de vedere procedural legiuitorul a reglementat un termen scurt de
doar şase luni în care poate fi solicitată pronunţarea acestei hotărâri, termen care
curge de la data la care contractul trebuia încheiat.

În ipoteza în care promitentul-vânzător înstrăinează bunul promis în cadrul unei

promisiuni unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, obligaţia
acestuia se consideră stinsă şi nu poate reclama intervenţia instanţei de judecată, însă,
spre deosebire de această situaţie, dacă promisiunea unilaterală de cumpărare va avea
ca obiect un bun de gen, obligaţia promitentului va putea fi pusă în executare pe cale
silită prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.
În lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de
vânzare reprezintă o arvună din preţul convenit, care în principiu, în cazul
neexecutării culpabile a vânzării, trebuie restituit, cu excepţia unei convenţii contrare.
Întrucât au existat reglementări care au permis înscrierea în cartea funciară doar
a actelor juridice autentice, practica juridică a recomandat încheierea acestor
promisiuni, de altfel acte juridice consensuale, în formă autentică pentru a satisface
nevoia de opozabilitate faţă de terţi.
MODEL DE PROMISIUNE
PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
Între:
I. Părţile contractului
- ………….., CNP ………….., cetăţean român, domiciliat

în ..........., sector ........, posesor al……… seria ………nr. ………./
………. eliberată de ………., în calitate de promitent-vânzător, şi
- ………….., CNP ………….., cetăţean român, domiciliat
în ..........., sector ........, posesor al……… seria ………nr. ………./
………. eliberată de ………., în calitate de promitent-cumpărător,
II. Obiectul contractului
a intervenit prezenta promisiune bilaterală de vânzare cumpărare în
următoarele condiţii:
III. Obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare
Prin prezentul contract, eu, …………., promit să vând domnului ………..

întregul drept de proprietate asupra imobilului proprietatea mea reprezentat de
apartamentul nr. ………., situat în ………. Str. … nr. …, bl……., sc. …, et. …,
sector …, compus din … (…….) camere şi dependinţe (……..), având o
suprafaţă utilă de ………m.p., aşa cum rezultă din actele de proprietate,
respectiv…….., conform documentaţiei cadastrale întocmită ………., avizată de
……… sub nr. ……….. prin inspector de cadastru ………, împreună cu cota
parte indiviză de ………..% din părţile şi dependinţele comune ale imobilului
bloc, care prin natura şi destinaţia lor sunt în folosinţă comună, perpetuă şi forţată
a tuturor coproprietarilor, cât şi dreptul de folosinţă asupra cotei părţi indivize de
……….% din terenul aferent bunului imobil în suprafaţă de ………… m.p. pe
toată durata existenţei construcţiei.
Bunul imobil este identificat cadastral cu nr. ………….. (număr

cadastral vechi ………) şi este înscris în Cartea Funciară nr. ……………..
(provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. ………) a localităţii Bucureşti, sector
………, în baza încheierii nr. ………/……… emisă de OCPI ………...
I. Modalitate de dobândire. Garanţii
1. Eu, promitentul-vânzător, luând la cunoştinţă de prevederile art. 215

Cod penal (privind infracţiunea de « înşelăciune ») şi art. 292 Cod penal
(privind infracţiunea de « fals în declaraţii »), declar şi garantez
promitentului-cumpărător că bunul imobil ce face obiectul prezentei
promisiuni de vânzare-cumpărare a fost dobândit cu titlu de bun propriu
prin cumpărare de la …………, conform contractului de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr…………. la Biroul Notarului Public
„………..”. Conform menţiunilor cuprinse în susnumitul contract de
vânzare-cumpărare, la rândul său ………… a dobândit acest imobil prin
cumpărare de la ………….. conform contractului de vânzare-cumpărare
aut. sub nr………… de Biroul Notarului Public „………..”. . Din acest
act rezultă că aceasta, la rândul ei, dobândise prin cumpărare de la
………….. …………………
2. Subsemnatul promitent-vânzător declar că :
 nu sunt în niciuna dintre situaţiile prevăzute de lege care atrag incapacitatea

de a vinde, nu sunt insolvabil sau în stare de faliment, că nu există niciun
impediment legal pentru înstrăinarea bunului imobil,
 bunul imobil nu are regimul de locuinţă de familie conform prevederilor

art.321 Cod civil şi nu face obiectul vreunui patrimoniu de afectaţiune,
 nu am vândut, donat, concesionat ori transmis direct şi/sau indirect, total

şi/sau parţial, în orice altă modalitate juridică dreptul de proprietate asupra
bunului imobil ce face o bunul imobil ce formează obiectul prezentului
contract nu este clasat ca monument istoric, ansamblu sau sit arheologic,
 nu există niciun drept de preemţiune legală sau convenţională conferit

vreunui terţ (profesionist sau neprofesionist, autoritate publică etc.) în ceea
ce priveşte imobilul sau părţi din acesta (sau orice drept asupra acestuia în
tot sau în parte),
 bunul imobil a fost corect identificat conform actelor de dobândire şi nu au

 nu există restrângeri ale folosinţei bunului imobil în baza unor reglementări

de drept public şi nu se cunosc circumstanţe care ar putea face ca în viitor
imobilul să fie expropriat sau utilizat forţat, total sau parţial, în regim de
domeniu public, ca de exemplu: planuri privind construcţia unor străzi sau
linii de cale ferată peste imobile, descoperiri de bogăţii ale subsolului,
 imobilul nu se află pe lista imobilelor expertizate tehnic şi încadrate în clasă

de risc seismic,
 bunul imobil ce formează obiectul prezentului contract:
 nu a fost scos din circuitul civil în temeiul vreunui act normativ de trecere în
proprietate publică, a rămas de la data dobândirii şi până în prezent în mod
continuu şi netulburat în stăpânirea mea,
 nu a format şi nu formează obiectul niciunui litigiu judecătoresc sau

sechestru, nu formează obiectul niciunei acţiuni posesorii sau al vreunei
cereri de restituire formulate în temeiul Legii nr. 10/2001 şi nu este supus
procedurii de executare silită,
 nu este grevat de sarcini, servituţi, clauze de inalienabilitate sau

insesizabilitate legală sau convenţională, nefiind constituite drepturi reale în
favoarea altor persoane
 bunul imobil este înscris în evidenţele fiscale şi că impozitele şi taxele

aferente, inclusiv plata utilităţilor bunului imobil, sunt achitate la zi de
subsemnatul promitent-vânzător.
 Preţul contractului
Noi, părţile contractante am convenit ca preţul ferm şi irevocabil al vânzării

să fie de………….EUR (……………euro).
Noi, părţile contractante, declarăm că preţul nu este fictiv sau derizoriu în
înţelesul art. 1665 Cod Civil, fiind stabilit în condiţiile actuale ale pieţei.
Noi, părţile contractante, declarăm că preţul este cel real şi am luat cunoştinţă
de dispoziţiile Codului civil, privind seriozitatea şi sinceritatea preţului declarat,
Dreptprecum şi dispoziţiile
civil. Contracte speciale. Legii nr. 241/2005, privind prevenirea şi combaterea
Page 21
evaziunii fiscale, care cuprind obligaţia de a declara preţul real al vânzării
viitoare şi ni s-au pus în vedere consecinţele nedeclarării preţului real, precum şi
de dispoziţiile Legii nr. 656/2002 pentru prevenirea şi sancţionarea spălării
banilor.
II. Modalitatea de plată a preţului

Noi, părţile contractante, ne declarăm de acord cu următoarea modalitate de
plată a preţului:
6.1. suma de………….EUR (……………euro) subsemnatul promitent-
vânzător declar că am primit-o de la promitentul-cumpărător, cu titlu de arvună, în
numerar, azi, data autentificării prezentului înscris, această declaraţie a
subsemnatului, promitent-vânzător, constituind chitanţă liberatorie privind
încasarea acestei sume de bani, urmând ca,
6.2. suma de………….EUR (……………euro), provenind parte din surse
proprii, parte din credit bancar acordat cumpărătorului de………. sa fie achitată
astfel:
 suma de………….EUR (……………euro) în numerar, la data
autentificării contractului de vânzare cumpărare, din surse proprii ale
cumpărătorului, iar
 suma de ………….EUR (……………euro), din credit bancar acordat
cumpărătorului prin transfer, după intabularea dreptului de proprietate pe
numele cumpărătorului şi înscrierea ipotecii legale/convenţionale în favoarea
băncii creditoare, într-un termen ce nu va putea depăşi 10 (zece) zile
lucrătoare calculat de la data autentificării contractului de vânzare.
Diferenţa de preţ neîncasată la data încheierii contractului de vânzare nu va fi
producătoare de dobânzi, astfel încât urmează să fie plătită în termenul convenit
mai sus la valoarea ei nominală.
I. Încheierea contractului de vânzare în formă autentică. Transferul
proprietăţii imobilului
Perfectarea contractului de vânzare în formă autentică va avea loc până la data
de …………….., sub rezerva îndeplinirii cumulative a următoarelor condiţii
stabilite în sarcina promitentului-vânzător, respectiv:
 prezentarea certificatului de atestare fiscală pentru înstrăinare pe numele
proprietarului şi a extrasului de carte funciară pentru autentificare - acesta din
urmă prin intermediul notarului public instrumentator - din care să rezulte că
bunul imobil este liber de orice sarcini şi servituţi, precum şi de orice creanţe
Dreptdatorate statului;
civil. Contracte speciale. Page 22
 prezentarea adeverinţei emisă de asociaţia de proprietari din imobilul în care este

situat bunul imobil, din care să rezulte plata la zi a tuturor cheltuielilor de
întreţinere conform dispoziţiilor Legii nr. 230/2007, precum şi a dovezilor de
achitare a utilităţilor aferente bunului imobil;
 prezentarea certificatului energetic emis in baza Legii nr. 372/2005 privind
performanţa energetică a clădirilor, cu modificările şi completările ulterioare,
 prezentarea oricăror alte documente necesare în vederea perfectării vânzării,
potrivit prevederilor legale în vigoare la acea dată
şi sub condiţia plăţii restului de preţ de către promitentul-cumpărător conform
celor menţionate mai sus.
Transmisiunea proprietăţii cu toate atributele sale şi predarea imobilului,
liber de orice bunuri ale promitentului-vânzător, împreună cu tot ceea ce este
necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei, va avea loc la data
autentificării contractului de vânzare, dată la care se vor preda şi toate titlurile
de proprietate asupra imobilului.
Riscul pieirii bunului rămâne în sarcina promitentului-vânzător până la data
predării bunului.
VIII. Drepturile şi Obligaţiile Părţilor
8.1. Drepturile şi obligaţiile promitentului-vânzător:
8.1.1. Eu, promitentul-vânzător, mă oblig să vând imobilul promitentului-
cumpărător, în deplină proprietate, la termenul prevăzut la art. VII în
prezentul înscris, la preţul şi în condiţiile stabilite prin prezenta
promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, imobil pentru care am
primit azi, data autentificării prezentei promisiuni bilaterale de
vânzare-cumpărare, o arvună de ………EUR(……….);
8.1.2. Eu, promitentul-vânzător, mă oblig ca, la termenul prevăzut la art.
VII, să eliberez imobilul de toate bunurile mobile şi să îl predau în
posesia deplină a promitentului-cumpărător, adică să pun imobilul la
dispoziţia cumpărătorului împreună cu tot ceea ce este necesar pentru
exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei. De asemenea, mă oblig să
remediez de îndată viciile aparente descoperite de cumpărător,
precum şi eventualele vicii ascunse;

8.1.3. Eu, promitentul-vânzător, declar că mă oblig până la termenul prevăzut la art.

VII să nu încalc/limitez în niciun fel, prin acte sau fapte juridice cele declarate
mai sus, să asigur întreţinerea şi conservarea imobilului ca bun proprietar
astfel încât starea acestuia să nu se înrăutăţească până la data încheierii
contractului de vânzare, să nu înstrăinez imobilul care face obiectul prezentei
promisiuni altor persoane decât promitentului-cumpărător, să nu constitui
vreun drept real sau de creanţă asupra acestuia, să garantez cu restul
patrimoniului pentru orice evicţiune totală sau parţială din fapt personal sau al
unui terţ, conf. art.1695 C. Civ, să achit taxele şi impozitele la zi precum şi
toate celelalte cheltuieli aferente imobilului, până la data eliberării acestuia,
dovedind aceasta prin predarea tuturor chitanţelor de plată la zi, şi să predau
bunul imobil în starea în care se află la data prezentei promisiuni.
8.2. Drepturile şi obligaţiile promitentului-cumpărător:
8.2.1. Eu, promitentul-cumpărător, promit să cumpăr în deplină proprietate imobilul

descris la articolul III la termenul, preţul şi în condiţiile stabilite prin prezenta
promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu al cărui conţinut mă declar de
acord, pentru care am plătit azi, data autentificării prezentei promisiuni
bilaterale de vânzare-cumpărare, suma de…… EUR (……………….euro), cu
titlu de arvună, urmând ca restul din preţ să îl achit conform celor menţionate
mai sus, cu imputarea arvunei asupra preţului şi mă declar în mod expres de
acord cu toate prevederile prezentei promisiuni;
8.2.2. Subsemnatul promitent-cumpărător declar totodată că am luat la cunoştinţă de

situaţia de drept şi de fapt a imobilului, fără ca vânzătorul să fie exonerat
pentru răspunderea pentru evicţiuni şi vicii ale imobilului conform
prevederilor art. 1695 şi art. 1707 Cod Civil;
8.2.3. Eu, promitentul-cumpărător, declar că nu mă aflu în niciunul dintre cazurile
prevăzute de lege care atrag incapacitatea de a cumpăra şi în nicio cauză care
ar putea atrage ulterior punerea mea sub interdicţie;
8.2.4. Eu, promitentul-cumpărător, declar că am luat cunoştinţă de starea de fapt a

imobilului pe care mă oblig să îl cumpăr în temeiul prezentei promisiuni,
acesta fiind vizionat anterior semnării acestui înscris, mă declar mulţumit de
starea acestuia şi consimt să îl dobândesc în aceste condiţii;

IX. Răspunderea contractuală
9.1. În cazul în care promitentul-cumpărător înţelege să denunţe unilateral

contractul, neexecutând astfel obligaţia de încheiere a contractului de vânzare
şi respectiv de plată a preţului, acesta va pierde suma de bani achitată
promitentului-vânzător cu titlu de arvună în temeiul prezentului înscris,
promitentul vânzător putând să declare unilateral rezoluţiunea prezentei
promisiuni bilaterale, conform prevederilor art.1552 din Codul Civil .
9.2. În cazul în care promitentul-vânzător înţelege să denunţe unilateral contractul,

acesta va plăti promitentului-cumpărător dublul sumei de bani încasată în
temeiul prezentului înscris cu titlu de arvună, promitentul-cumpărător putând
să declare unilateral rezoluţiunea prezentei promisiuni bilaterale, conform
prevederilor art.1552 din Codul Civil, si să solicite înscrierea în cartea funciară
a imobilului, în favoarea lui, a unei ipoteci legale asupra imobilului, pentru
plata sumei reprezentând dublul sumei achitate ca arvună în baza
prezentei promisiuni, potrivit prevederilor art.2386 pct.2 din Codul civil.
9.3. În ipoteza în care contractul de vânzare în formă autentică nu poate fi încheiat

din cauze independente de voinţa oricăreia dintre părţile contractante, prezenta
promisiune va rămâne fără efecte, promitentul-vânzător fiind liber şi
îndreptăţit să înstrăineze imobilul către orice terţă persoană sub condiţia
restituirii către promitentul-cumpărător a sumei de bani încasată cu titlu de
arvună.
9.4. Conform convenţiei noastre exprese, la data încheierii contractului de vânzare

în formă autentică, când ambele părţi au înţeles să îşi execute obligaţiile
asumate prin prezentul contract, suma achitată cu titlu de arvună va fi
considerată achitată în contul preţului vânzării.
9.5. Noi, părţile, am luat la cunoştinţă că dispoziţiile legale prevăd că dacă una
dintre noi refuză să-şi execute obligaţia de a încheia contractul de vânzare la
termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptăţită, după caz - sub rezerva plăţii
integrale a preţului vânzării, să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, caz în care partea în culpă va
suporta şi toate cheltuielile ocazionate de proces conform art. 1669 Cod Civil.

9.6. În cazul în care promitentul-vânzător înţelege să denunţe unilateral

contractul, neexercitând astfel obligaţia de încheiere a contractului de
vânzare în condiţiile de mai sus şi de transmisiune a proprietăţii, acesta va
plăti promitentului-cumpărător dublul sumei de bani încasată în temeiul
prezentului înscris cu titlu de arvună, promitentul-cumpărător putând să
declare unilateral rezoluţiunea prezentei promisiuni bilaterale, conform
prevederilor art.1552 din Codul Civil, si să îmi solicite mie, promitentului-
vânzător, plata sumei datorate, scadentă în termen de 3(trei) zile lucrătoare
de la data denunţului, dar nu mai târziu de termenul fixat pentru
autentificarea vânzării, promitentul-cumpărător având dreptul, la termenul
stabilit prin prezenta promisiune de vânzare-cumpărare la art. VII pentru
autentificarea vânzării, să solicite înscrierea în cartea funciară a imobilului,
în favoarea lui, a unei ipoteci legale asupra imobilului, pentru plata
sumei reprezentând dublul sumei achitate ca arvună în baza prezentei
promisiuni, potrivit prevederilor art.2386 pct.2 din Codul civil.
9.7. În ipoteza în care contractul de vânzare în formă autentică nu poate fi

încheiat din cauze independente de voinţa oricăreia dintre părţile
contractante, inclusiv în cazul în care nu poate fi obţinută finanţarea
necesară achitării integrale a preţului, prezenta promisiune va rămâne fără
efecte, promitentul-vânzător fiind liber şi îndreptăţit să înstrăineze imobilul
către orice terţă persoană sub condiţia restituirii către promitentul-
cumpărător a sumei de bani încasată cu titlu de arvună.
9.8. Conform convenţiei noastre exprese, la data încheierii contractului de

vânzare în formă autentică, când ambele părţi au înţeles să îşi execute
obligaţiile asumate prin prezentul contract, suma achitată cu titlu de arvună
va fi considerată achitată în contul preţului vânzării.
9.9. Noi, părţile, am luat la cunoştinţă că dispoziţiile legale prevăd că dacă una
dintre noi refuză să-şi execute obligaţia de a încheia contractul de vânzare la
termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptăţită, după caz - sub rezerva plăţii
integrale a preţului vânzării, să solicite instanţei de judecată pronunţarea
unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, caz în care partea în
culpă va suporta şi toate cheltuielile ocazionate de proces conform art. 1669
Cod Civil.

X. Soluţionarea litigiilor
10.1. Legea aplicabilă prezentei promisiuni este legea română.
10.2. Orice diferend apărut în legătură cu interpretarea şi/sau executarea

prezentei promisiuni bilaterale se va soluţiona, în măsura posibilului,
pe cale amiabilă, părţile convenind în acest sens să soluţioneze în
procedură prealabilă obligatorie diferendul prin mediere.
10.3. În cazul în care în termen de 30 (treizeci) de zile de la ivirea

diferendului şi declanşare procedurii medierii nu se va putea ajunge la
o soluţie amiabilă, atunci partea interesată se va putea adresa instanţei
de judecată.
XI. Dispoziţii finale
11.1. Subsemnatele părţi declarăm în mod expres că nu solicităm înscrierea

promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară a
imobilului în temeiul art. 906 Cod civil/ solicităm înscrierea promisiunii
bilaterale de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară a imobilului împreună
cu interdicţia de înstrăinare şi de grevare cu alte sarcini în temeiul art. 902
şi art. 906 Cod civil.
11.2. Prezenta promisiune reprezintă unica înţelegere dintre părţi, neexistând nici o
înţelegere colaterală scrisă sau orală, toate înţelegerile anterioare fiind
înlocuite de prezentul înscris.
11.3. Orice modificare/completare a prezentului înscris se va face prin acte

adiţionale semnate de părţi sau de împuterniciţii acestora prin procură
specială.
11.4. Noi, părţile, convenim că în ipoteza în care dacă una sau mai multe dintre
prevederile prezentului înscris sunt declarate nule sau nescrise printr-o
hotărâre valabilă a unei instanţe, clauzele respective vor fi înlocuite de drept
cu dispoziţiile legale în materie, aceasta neafectând valabilitatea întregului
contract.
11.5. Obligaţiile şi drepturile derivând din prezentul înscris revin, după caz, şi
moştenitorilor promitentului-vânzător/promitentului-cumpărător, potrivit
art.1282 din Codul civil.

11.6. Obligaţiile şi drepturile derivând din prezentul înscris revin, după caz, şi
moştenitorilor promitentului-vânzător/promitentului-cumpărător, potrivit
art.1282 din Codul civil.
Noi, părţile prezentei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, declarăm

că vom comunica moştenitorilor noştri, că am promis vânzarea, respectiv
cumpărarea imobilului mai sus menţionat şi că aceste obligaţii contractuale li se
transmit, ei neputând dobândi mai multe drepturi decât le revin autorilor lor,
conform prezentului act.
11.7. Noi, părţile semnatare ale prezentei promisiuni de vânzare-cumpărare

cunoaştem că prin acest înscris nu operează transferul dreptului de
proprietate.
11.8. Prezenta promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare nu este translativă de

proprietate.
11.9. Noi, părţile contractante, stabilim ca orice schimbare a situaţiei juridice

şi/sau de fapt a imobilului intervenită ulterior încheierii prezentei
promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, va fi adusă de îndată la
cunoştinţa promitentului-cumpărător, părţile contractante urmând să
stabilească, de comun acord, condiţiile în care se va mai încheia sau nu
contractul de vânzare având ca obiect imobilul descris mai sus.
11.10. În conformitate cu prevederile Legii nr. 677/2001 pentru protecţia

persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera
circulaţie a acestor date, noi, părţile contractante, declarăm că suntem de
acord cu prelucrarea acestor date în vederea întocmirii actului notarial şi cu
furnizarea informaţiilor referitoare la datele personale şi la conţinutul actului
notarial, către autorităţile abilitate de lege, la cererea acestora.
11.11. În cazul în care orice prevedere din prezentul Contract este sau devine la un
moment dat ilegală, invalidă sau neexecutabilă conform legii aplicabile,
legalitatea, validitatea şi aplicabilitatea unei asemenea prevederi în limita
admisă de lege, precum şi a celorlalte prevederi ale prezentului Contract, nu
vor fi afectate sau prejudiciate de aceasta. Părţile vor depune eforturile
necesare pentru a realiza acele acte şi/sau modificări care ar conduce la
acelaşi rezultat legal şi/sau economic care s-a avut în vedere la încheierea

acestui Contract.
11.12. Noi, părţile contractante, arătăm următoarele: prezenta promisiune bilaterală
de vânzare-cumpărare reprezintă voinţa noastră neviciată, toate clauzele
fiind negociate şi acceptate în mod expres, avem capacitatea legală de a
contracta, şi insistăm în incheierea prezentei promisiuni bilaterală de
vânzare-cumpărare.
Documentele care au stat la baza ……… prezentului înscris sunt: actele de

identitate şi de stare civilă, contractul de vânzare-cumpărare ………, încheierea nr.
……… emisă de OCPI Bucureşti, ……….. ………..,……….., extrasul de informare
nr. ..../..... emis de OCPI Bucureşti, BCPI sector .... şi documentaţia cadastrală.
Tehnoredactat conform voinţei exprese a părţilor.......................
PROMITENT-VÂNZĂTOR PROMITENT-CUMPĂRĂTOR
............…………………… ……........……………..
III.3. Cauza contractului de vânzare
Cauza vânzării trebuie analizată pe baza principiilor clasice general valabile

referitoare la cauza actului juridic, referitoare la resortul personal al fiecărui
contractant la încheierea contractului de vânzare, scopul cumpărătorului fiind de a
dobândi un bun/un drept, iar al vânzătorului de a obţine o sumă de bani.
Ca şi în cadrul oricărui act juridic, cauza vânzării trebuie să îndeplinească
aceleaşi condiţii de validitate specifice oricărui alt act juridic: să existe, să fie reală, să
fie licită şi să fie morală.
III.4. Obiectul contractului de vânzare
Determinarea obiectului unui contract a reprezentat în doctrină o chestiune

discutabilă, astfel că legiuitorul a intervenit prin dispoziţiile art. 1225 Cod Civ. şi a
definit obiectul contractului din perspectiva efectelor sale.
Astfel,

Obiectul contractului de vânzare îl reprezintă vânzarea

convenită de părţi.
Stricto sensu, obiectul vânzării este interpretat în doctrină ca fiind prestaţia la
care se angajează părţile, adică drepturile şi obligaţiile contractanţilor vânzării.
Lato sensu, când ne referim la vânzare, ne referim la obiectul operaţiunii

juridice de vânzare, respectiv la bunul vândut.
Potrivit legii, obiectul contractului de vânzare trebuie să îndeplinească anumite

condiţii:
 Să fie determinat, deci să existe (în cadrul acestui criteriu înţelegând şi
caracterul determinabil al obiectului)
 Să fie în circuitul civil
 Să fie licit
 Să fie posibil
Sancţiune
Dacă obiectul contractului nu este determinat şi este ilicit, contractul de

vânzare-cumpărare va fi afectat de nulitate absolută.
Obiectul-obligaţiei
Potrivit art. 1226 Cod Civ. legiuitorul face distincţie între obiectul contractului
ca operaţiune juridică şi obiectul obligaţiei ca prestaţie la care se angajează
debitorul.
În ceea ce privesc condiţiile de validitate ale obiectului prestaţiei, ele sunt

aceleaşi ca cele arătate mai sus obiectului contractului de vânzare ca operaţiune
juridică, sub aceeaşi sancţiune a nulităţii absolute.
III.5. Bunul vândut:

Aşa cum legiuitorul în mod expres a arătat, definind contractul de asigurare,
obiectul vânzării poate să constea în transmiterea dreptului de proprietate asupra unui
bun, caz în care bunul vândut trebuie să îndeplinească anumite cerinţe:
1. Bunul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau va

putea exista în viitor
Potrivit art. 1659, orice bun poate fi vândut în mod liber dacă vânzarea nu este
interzisă ori limitată prin lege, prin convenţie sau prin testament.
Legiuitorul reglementează adeseori în norme cu caracter special anumite
situaţii în care vânzarea unor bunuri este interzisă sau limitată ( de
exemplu: armele, muniţiile, substanţele toxice, stupefiantele, anumite

categorii de medicamente).
Bunurile din patrimoniul cultural sunt permise spre înstrăinare în
condiţii limitative ce presupun anumite autorizaţii, autorizări şi o
calitate, de regulă înalt specializată, a contractanţilor din actul juridic de
vânzare.
De asemenea, prin convenţie sau prin testament, se poate interzice, pe o
perioadă limitată de timp (pentru o durată de cel mult 49 de ani)
înstrăinarea unui bun sub condiţia existenţei unui interes serios şi
legitim care să justifice această perioadă de inalienabilitate temporară a
bunului.
Totodată, legiuitorul interzice vânzarea unor bunuri ilicite, cum ar fi
bunurile dobândite din săvârşirea de infracţiuni, arătând prin exemple,
categorii de bunuri a căror vânzare fie este interzisă, fie este limitată şi
controlată.
Exemplele date denotă viziunea legiuitorului faţă de libertatea părţilor de a
încheia un act juridic, raportat la interesul general obştesc al societăţii în care trăim,
astfel că, deşi aparent oricine poate vinde sau cumpăra, în fapt aceste competenţe sunt
însoţite de o serie de verificări care să asigure stabilitatea actului juridic cel mai des
uzitat în seria raporturilor juridice de drept privat.
***
Aşa cum arătam anterior, poate constitui obiectul vânzării şi un bun care poate
exista în viitor, situaţie în care cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în
care bunul s-a realizat.
Bunul se consideră realizat atunci când el devine apt spre a fi folosit potrivit
destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul.
În ceea ce privesc imobilele construcţii, pentru a finaliza transferul dreptului
de proprietate asupra unei construcţii viitoare, nu este suficientă edificarea acesteia, ci
este necesar ca construcţia autorizată conform legii să fie recepţionată prin proces-
verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi intabulat în baza actelor juridice sus-
menţionate şi a documentaţiei cadastrale în cartea funciară a imobilului.
În cazul vânzării bunurilor viitoare dintr-un gen limitat, cumpărătorul va

dobândi proprietatea descrisă în contractul de vânzare nu la momentul încheierii
contractului ci la momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute
(vânzarea unei recolte de grâu de pe o anumită suprafaţă de teren, vânzarea fructelor
unei livezi etc.).
Întrebări:
o Dacă recolta promisă este într-o cantitate neaşteptat de mică?
o Dacă recolta nu se mai realizează?
o Care va fi soarta unui contract de vânzare-cumpărare în situaţiile

arătate mai sus?
Când bunul se realizează numai parţial, legiuitorul i-a dat posibilitatea
cumpărătorului să aleagă:
 fie să solicite desfiinţarea vânzării,
 fie să pretindă vânzătorului reducerea corespunzătoare a preţului.
Soluţia este valabilă atât în cazul în care vorbim de un bun viitor ut singuli, fie
când vorbim de bunuri viitoare dintr-un gen limitat.
În plus, în completarea opţiunilor alternative, dreptului cumpărătorului îi este
cumulată şi posibilitatea de a solicita suplimentar şi
 daune-interese dacă va demonstra culpa vânzătorului în nerealizarea
parţială a bunului ut singuli sau a genului limitat.
Nimic nu împiedică părţile să limiteze răspunderea genuă prevăzută de Codul
Civil a vânzătorului prin asumarea riscului nerealizării bunului sau a genului limitat de
către cumpărător, situaţie în care el rămâne obligat la plata preţului.
Bunul pierit:
Regula în materia vânzării presupune că în momentul vânzării unui bun

individual determinat, sub sancţiunea nulităţii, acesta trebuie să existe la momentul
încheierii contractului dacă nu este declarat a fi un bun viitor.
Dacă la momentul vânzării acestui tip de bun, acesta pierise în întregime,
contractul de vânzare-cumpărare nu produce nici un efect, în sensul că nu naşte
obligaţia vânzătorului de a preda un bun inexistent şi nici obligaţia cumpărătorului de
a plăti preţul. Astfel, orice plată făcută eventual de către cumpărător cu titlul de preţ
sau arvună din preţ, este nedatorată şi urmează a fi restituită de vânzător.
Dacă însă bunul pierise numai în parte la momentul vânzării, fără ca
cumpărătorul să aibă ştiinţă despre acest lucru la momentul vânzării, acesta are la
îndemână doua acţiuni distincte: fie poate să ceară anularea vânzării şi restituirea
preţului plătit, fie poate cere reducerea corespunzătoare, cu partea din bun pierită, a
preţului.
2. Lucrul trebuie să fie în circuitul civil:
Aşa cum am arătat anterior, prin lege, convenţie sau testament, anumite
bunuri sau categorii de bunuri pot fi scoase temporar sau definitiv din
circuitul civil.
Acestei categorii i se adaugă bunurile absolut inalienabile care nu pot
face obiectul niciunui act juridic, cum sunt apele râurilor şi mărilor,
soarele, luna, aerul, stratul de ozon etc.
Inalienabilităţile legale au fost create de legiuitor datorită afectaţiei
bunurilor către uzul şi utilitatea publică a cetăţenilor, astfel că bunurile
ce aparţin statului sau unităţilor administrativ-teritoriale şi sunt incluse

în proprietatea publică a acestora, nu sunt doar inalienabile, de

nevândut, cât şi insesizabile, astfel că orice înstrăinare a acestor categorii
de bunuri este sancţionată cu nulitatea absolută.
De asemenea, inalienabile sunt corpurile umane şi elementele acestuia,
chiar dacă ştim că anumite părţi din corpul uman, anumite organe, pot fi
detaşate şi folosite într-un altul, modul de transmitere al acestora nu
poate fi decât unul profund uman, de întrajutorare realizată pe calea
liberalităţii, a donaţiei sau a testamentului, deci a actelor juridice cu titlu
gratuit şi nicidecum în schimbul unui folos pecuniar, astfel încât acestea,
sub sancţiunea nulităţii absolute, nu pot face obiectul unui contract de
vânzare.
Cele trei categorii de inalienabilităţi descrise mai sus sunt inalienabilităţi
perene, imuabile, care indiferent de politica legislativă a unui stat, ele nu pot fi
justificate a fi schimbate de legiuitor.
În schimb, în legislaţie, întâlnim reglementate şi inalienabilităţi
temporare, justificate fie prin protecţia unui interes general, fie prin
protecţia unui interes particular. Astfel, prin legile speciale din materia
proprietăţilor (Legea 18/1991 a fondului funciar, Legea conexă nr.
112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu
destinaţia de locuinţă trecute în proprietatea statului sau Legea nr.
10/2001) s-a interzis înstrăinarea bunurilor dobândite ce făceau obiectul
legii, pe o perioadă de zece ani si/sau pe perioada soluţionării definitive
a procedurilor administrative sau judiciare.
De asemenea, legiuitorul permite îngrădiri convenţionale ale circulaţiei
juridice a anumitor bunuri prin reglementarea unor inalienabilităţi
convenţionale, justificate însă printr-un interes serios şi legitim, raportat
la durata determinată a perioadei reglementate de inalienabilitate.
Trebuie reținut ca nu pot fi transmise prin vânzare drepturile personale

nepatrimoniale, drepturile patrimoniale strict personale şi cele intuitu personae prin
lege, testament sau alte acte juridice, cum ar fi dreptul de abitaţie al soţului
supravieţuitor, dreptul la pensie sau dreptul la întreţinere care sunt aşadar, incesibile.
3. Bunul vândut să fie determinat sau determinabil
Bunul vândut trebuie să fie determinat sau determinabil pentru că în lipsa

determinării acestuia, contractul este nul absolut.
Totodată, lucrul vândut trebuie să fie posibil, aşa cum arătam anterior, neputând
face obiectul vânzării luna de pe cer, aerul respirabil, sau alte valori imposibil de
supus apropriaţiunii.
De asemenea, bunul trebuie să fie licit, iar obiectul poate fi reţinut ca ilicit nu
doar dacă acesta provine din infracţiuni sau este interzis de lege a fi deţinut, ci şi
atunci când nu sunt respectate anumite norme legale privind deţinerea şi circulaţia
acelor bunuri, cum ar fi vânzarea ouălor de către ţărani în mijlocul verii la poartă, fără

respectarea normelor igienico-sanitare, incluzând aici şi temperatura la care trebuie

conservate, sau vânzarea clientelei unui membru al unei profesii liberale etc.
4. Nu în ultimul rând, bunul vândut trebuie să aparţină vînzătorului
pentru că nimeni nu poate să înstrăineze mai mult decât ceea ce el are, iar în cazul în
care totuşi se realizează o vânzare privitoare la un bun asupra căruia vânzătorul nu
este proprietar, se pune în practică problema juridică a vânzării lucrului altuia.
Dacă obiectul vânzării sunt bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calităţii de
proprietar la momentul vânzării a vânzătorului nu este sancţionată cu nulitatea
actului, întrucât proprietatea se transmite în viitor la momentul realizării bunului sau a
individualizării bunurilor de gen, moment până la care vânzătorul are îndestularea
temporară de a deveni proprietar.
Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun individual determinat, doctrina şi
practica judiciară nu a reuşit încă să găsească o soluţie perfect compatibilă interesului
general, oscilând între opinia că o astfel de vânzare este nulă absolut, pe motivul
lipsei cauzei, dar şi a lipsei obiectului şi opinia potrivit cu care această vânzare este
nulă absolut dacă ambele părţi au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză cu privire
la situaţia juridică a acelui bun, cauza actului juridic fiind imorală, sau este anulabilă,
după o altă opinie, dacă cel puţin cumpărătorul a fost în eroare crezând că vânzătorul
este proprietar.
Deşi aparent, aceste ipoteze par lipsite de corespondent pe teren practic, nu rare
sunt situaţiile în practică când un act juridic este anulat în instanţă fără a se face
cuvenitele menţiuni în registrele de publicitate imobiliară sau la direcţiile de evidenţă
fiscală, astfel că, din punct de vedere al actelor juridice ale transmiţătorului, acestea
apar actuale şi în perfectă consonanţă cu rezultatele verificărilor solicitate de lege la
momentul vânzării.
În asemenea situaţii, vorbim de vânzarea de către un proprietar aparent, care în
ceea ce priveşte bunurile mobile, nu ridică mari probleme întrucât cumpărătorul
bunului mobil de bună-credinţă îl poate păstra.
În ceea ce priveşte bunul imobil, practica instanţelor nu este uniformă, însă
doctrina a apreciat că pentru conservarea stabilităţii circuitului civil, trebuie protejat
cumpărătorul de bună-credinţă aflat într-o eroare comună şi invincibilă privind
calitatea de proprietar a vânzătorului, prin menţinerea acestei vânzări, având ca temei
juridic principiul bunei credinţe a cumpărătorului, cât şi principiul conform căruia
eroarea comună şi invincibilă creează drept.
Dacă nulitatea absolută poate fi invocată de oricine cu respectarea
principiului neinvocării propriei turpitudini, nulitatea relativă invocată de
cumpărătorul aflat în eroare fiind un beneficiu exclusiv al acestuia, vânzătorul, chiar şi
de bună-credinţă, nu poate cere anularea contractului. De asemenea adevăratul
proprietar, fiind terţ de contract, nu poate cere pe cale de consecinţă, anularea, însă va
putea revendica bunul dacă acesta se va afla în mâinile vreunuia dintre contractanţi.
În cazul vânzării unui bun aflat în indiviziune de către un singur coindivizar (de
exemplu, unui autovehicul înmatriculat pe numele unuia singur dintre coindivizari, dar

proprietatea tuturor moştenitorilor defunctului prin dobânditor) s-a apreciat în mod

unanim în practică şi jurisprudenţă, că o astfel de vânzare este afectată de condiţia
rezolutorie ca bunul să cadă la partaj în lotul altui coindivizar decât al vânzătorului.
exemplu, unui autovehicul înmatriculat pe numele unuia singur dintre coindivizari,
exemplu, unui autovehicul înmatriculat pe numele unuia singur dintre coindivizari,
dar proprietatea tuturor moştenitorilor defunctului prin dobânditor) s-a apreciat în
dar proprietatea tuturor moştenitorilor defunctului prin dobânditor) s-a apreciat în
mod unanim în practică şi jurisprudenţă, că o astfel de vânzare este afectată de
mod unanim în practică şi jurisprudenţă, că o astfel de vânzare este afectată de
condiţia rezolutorie ca bunul să cadă la partaj în lotul altui coindivizar decât al
condiţia rezolutorie ca bunul să cadă la partaj în lotul altui coindivizar decât al
vânzătorului.
vânzătorului.
În ceea ce priveşte vânzarea bunurilor comune deţinută de soţi în devălmăşie,

legiuitorul dispune că fiecare soţ poate încheia singur acte de conservare, acte de
administrare cu privire la bunurile comune, precum şi acte de dispoziţie de dobândire
a bunurilor comune, însă art. 346 C. Civ. arată că este supus nulităţii relative actul de
înstrăinare a unui drept real asupra unui bun comun, încheiat fără acordul ambilor soţi,
legiuitorul arătând totodată că spre deosebire de vânzarea bunurilor imobile la care
prezenţa ambilor soţi la vânzare este indispensabilă, în materia bunurilor mobile
oricare dintre soţi poate să vândă bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este
supusă anumitor formalităţi de publicitate.
Preţul vânzării.
Pentru ca vânzarea să fie perfect valabil încheiată, preţul vânzării trebuie să

îndeplinească o serie de condiţii unanim cunoscute în doctrina şi practica instanţelor:
Preţul trebuie să fie determinat în bani
Particularitatea esenţială a contractului de vânzare şi distincţia specifică faţă de
contracte înrudite, care permit la rândul lor, transferul dreptului de proprietate, este
preţul vânzării, care în cazul vânzării, constă întotdeauna într-o sumă de bani. Nu are
importanţă dacă suma de bani este în valoare nominală, este în echivalentul unei alte
valute, este purtătoare de fructe civile, respectiv dobânzi.
Dacă preţul nu este stabilit într-o sumă de bani şi constă în prestaţii de altă
natură, chiar şi într-o stingere a unei datorii de bani, contractul îşi schimba natura
juridică, putând deveni un contract de schimb, un act de dare în plată etc.
Preţul să fie determinat sau determinabil
Acest lucru presupune că la data perfectării vânzării, părţile trebuie să fi stabilit
exact cuantumul preţului, fie că acesta este identificat ca un preţ fix determinat, fie
prin raportare la anumite elemente de natură a-l determina fără dubiu la momentul
stipulat de către părţi pentru efectuarea plăţii (de exemplu, cotaţia preţului la bursă,
valoarea la expertiză a bunului din grilele notariale, media ofertelor de preţ al unui
număr predesemnat de agenţii imobiliare etc.)

Sancţiunea lipsei preţului determinabil este îndulcită însă de legiuitor care arată
că dacă vânzarea este făcută pe un preţ care nu a fost determinat în contract, vânzarea
este valabilă dacă părţile au convenit asupra unei modalităţi prin care preţul poate fi
determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plăţii, condiţia suplimentară fiind ca
această determinare să nu necesite un nou acord de voinţă al însăşi părţilor.
Determinarea preţului poate fi lăsată de către părţi şi în grija unui terţ sau a
unor terţi desemnaţi prin acordul părţilor prin contractul de vânzare.
În ipoteza de excepţie în care persoanele desemnate prin contract a indica preţul
nu-l indică în termenul stabilit în contract, sau în lipsa acestuia, în termen de şase luni
de la încheierea contractului, la cererea părţii interesate, preşedintele judecătoriei de la
locul încheierii contractului va desemna de urgenţă, în camera de consiliu, prin
încheiere definitivă, un expert pentru determinarea preţului. Remuneraţia expertului se
plăteşte în cote egale de către părţi.
Dacă şi cu această variantă preţul nu a fost determinat în termen de un an de
zile de la încheierea contractului, vânzarea este nulă afară de cazul în care părţile au
convenit un alt mod de determinare a preţului.
Ca soluţie tehnică creată de legiuitor pentru soluţionarea litigiilor determinate
de nevoia de stabilire a preţului în funcţie de greutatea lucrului vândut, legiuitorul a
introdus în norma noastră de drept texte inspirate de cutuma internaţională, potrivit cu
care, când preţul se determină în funcţie de greutatea lucrului vândut, la stabilirea
cuantumului său nu se ţine cont de greutatea ambalajului.
Lipsa determinării exprese a preţului.
Preţul vânzării este suficient determinat dacă poate fi stabilit potrivit
împrejurărilor. În cazul vânzărilor obişnuite, uzuale pentru vânzător, ce au ca obiect
bunuri pe care vânzătorul obişnuieşte să le comercializeze, legea prezumă că părţile au
avut în vedere preţul practicat în mod obişnuit de legiuitor, acest lucru putând fi
dovedit prin orice mijloc de probă.
În cazul bunurilor vândute pe pieţe organizate, în lipsa unei convenţii contare,
vânzarea este presupusă a se fi încheiat pentru preţul mediu rezultat din evaluarea
contractelor încheiate în acea zi pe piaţa cea mai apropiată de locul încheierii
contractului, iar dacă acea zi a fost o zi nelucrătoare, pieţele similare şi apropiate fiind
închise, se ţine cont de ultima zi lucrătoare.
Preţul nu trebuie să fie fictiv sau derizoriu

 Preţul este fictiv când nu este sincer, când nu este stabilit de părţi cu intenţia
de a fi plătit, părţile fiind sancţionate cu nulitatea relativă a actului juridic încheiat.
 De asemenea, vânzarea este anulabilă când preţul este atât de disproporţionat
faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au consimţit la o vânzare.
Dezechilibrul dintre contraprestaţiile vânzătorului şi ale cumpărătorului trebuie
măsurate şi din perspectiva art. 1221 coroborat cu art. 1222 C. Civ. potrivit cu care
acţiunea în anulare pentru leziune este admisibilă dacă leziunea depăşeşte jumătate
din valoarea pe care o avea la momentul încheierii contractului prestaţia promisă sau
executată de partea lezată, drept însă care se prescrie în termen de un an de la data
încheierii contractului.

IV.Interpretarea contractului de vânzare.

Contractul de vânzare este un contract larg uzitat, cunoscut de regulă şi
anticipat de către părţi şi care cu mici excepţii, nu cuprinde termeni tehnici ai căror
înţeles poate fi susceptibil de conţinuturi diferite sau dificil de intuit dar, deşi comun,
contractul de vânzare, ca şi celelalte contracte poate să implice dispute derivate de
interpretări diverse şi de ce nu antagonice aduse voinţei părţilor, astfel că legiuitorul a
simţit nevoia să arate că, sub rezerva regulilor de interpretare aplicabile contractelor
încheiate cu consumatorii şi contractelor de adeziune, clauzele îndoielnice în
contractul de vânzare se interpretează în favoarea cumpărătorului.
V. Condiţii de formă ale contractului de vânzare
Aşa cum am arătat la caracterele juridice ale contractului de vânzare, contractul

de vânzare poate îmbrăca atât formă consensuală, cât şi solemnă atunci când vorbim
de drepturi reale tabulare sau de vânzarea unei succesiuni, normele în materie fiind de
strictă interpretare.
VI. Obligaţiile părţilor în contractul de vânzare.
Obligaţiile vânzătorului:
a. Vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului

sau dreptul vândut, implicând după caz şi dezmembrământul dreptului de
proprietate, cu excepţia dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie, care sunt
incesibile.
b. Vânzătorul este obligat ca împreună cu proprietatea să transmită şi
accesoriile bunului vândut sau drepturilor vândute, cum ar fi:
i. drepturile reale de servitute, care se transmit odată cu fondul
dominant,
ii. sarcinile care se transmit odată cu fondul aservit,
iii. bunurile mobile devenite imobile prin incorporare,
iv. plăcuţele de înmatriculare alături de autoturism etc.

Transmiterea proprietăţii.
Ca regulă, dacă părţile nu au stipulat contrariul, sau dacă legea nu

dispune altfel, transmiterea dreptului de proprietate are loc la momentul
încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat sau preţul nu a fost
plătit încă.
Nimic nu împiedică părţile să stipuleze un moment ulterior al transferului

dreptului de proprietate, fie condiţionat de un anumit moment, cum ar fi încasarea
preţului, fie evaluat temporar prin indicarea datei exacte la care transferul proprietăţii
va avea loc.
Consecinţele unei astfel de clauze se referă la riscul bunului, care rămâne în
sarcina predătorului, dar şi cu privire la înscrierile în cartea funciară, care presupun
două momente, un moment al înscrierii provizorii, şi un moment al consolidării
înscrierii, respectiv al intabulării, ştiut fiind că în materie de vânzare de imobile,
strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă înscrierilor în cartea
funciară. Aşadar, transferul dreptului de proprietate al unui drept real asupra unui
imobil se va produce faţă de terţi prin înscrierea în cartea funciară.
Legiuitorul arată în mod expres că, în cazurile prevăzute de lege, vânzarea nu
este opozabilă decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate. Aşadar, în cazul
vânzării drepturilor reale, în cazul vânzării drepturilor de proprietate intelectuală,
legislaţia specială prevede în mod expres că vânzarea nu poate fi opusă terţului de
bună-credinţă decât după îndeplinirea formelor legale de publicitate.
Dacă în ceea ce privesc bunurile ut singuli, momentul transmiterii

proprietăţii indicat de părţi sau interpretat prin efectul legii nu ridică foarte
multe dezbateri, în ceea ce priveşte vânzarea bunurilor de gen, legiuitorul a
arătat că transmiterea proprietăţii către cumpărător se realizează la data
individualizării acestora, individualizare care se face prin predare, prin
numărare, prin cântărire, prin măsurare, ori prin alt mod stabilit de lege,
cheltuieli care, în lipsa vreunei convenţii contrare, cad în sarcina
cumpărătorului.
Dacă vânzarea se realizează în bloc şi pentru un preţ unic şi global, proprietatea
se strămută cumpărătorului, în lipsă de stipulaţie contrară, din momentul încheierii
contractului, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate.
În cazul vânzării după mostră sau model, croi etc., proprietatea se strămută la
momentul predării, pentru că este firesc dreptul cumpărătorului de a refuza preluarea
bunului neconform şi plata preţului.
Vânzarea
pe
încercate
Vânzarea poate să se realizeze şi pe încercate. Încercarea, testarea, verificarea

are rolul unei condiţii supletive, potrivit căreia, dacă bunul corespunde în urma
încercării, criteriilor, scopului, enunţat la încheierea contractului, sau în lipsa acestei
menţiuni, destinaţiei lui potrivit naturii sale intrinsecă, vânzarea se consolidează.
Condiţia încercării se consideră îndeplinită atunci când cumpărătorul nu a
declarat că bunul este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la predarea lui,
prezumandu-se asadar încercarea, cu condiţia ca, în contract, părţile să nu fi stabilit
vreun termen pentru această încercare. Legiuitorul dă aşadar, prin acest text, o valoare
juridică tăcerii.
În cazul în care, prin vânzare, părţile stipulează că bunul urmează a fi încercat,
se prezumă relativ prin efectul legii, că s-a încheiat o vânzare pe încercate,
circumscrisă regulilor arătate mai sus.
Vânzarea
pe
gustate.
Vânzarea pe gustate se consideră încheiată numai în cazul în care
cumpărătorul, gustând bunurile, le consideră pe gustul său. Ca şi anterior, vânzarea
pe gustate nu este aplicabilă decât bunurilor corporale susceptibile de a fi consumate.
Dacă cumpărătorul nu transmite vânzătorului acordul său imediat după vânzare
şi în cazul în care părţile nu au convenit un termen în care rezultatele degustării să fie
comunicate, se consideră vânzarea perfectată dacă uzanţele nu prevăd altfel şi dacă a
trecut un termen de 30 de zile de la data gustării bunului, fără ca cumpărătorul să-şi
manifeste consimţământul în a accepta sau refuza transmiterea bunului.
Dacă bunul se află la cumpărător, iar acesta nu se pronunţă în termenul
convenit contractual, în termenul stabilit prin uzanţe sau în termenul de 30 de zile
socotit de la data gustării bunului, vânzarea se consideră încheiată la data expirării
termenului.
Vânzarea
bunului altuia.

Potrivit art. 1230 C. Civ., legiuitorul a antamat acest tip de tranzacţie, arătând
că bunurile unui terţ pot face obiectul unei prestaţii, debitorul fiind obligat să le
procure şi să le transmită creditorului.
În materia vânzării bunului altui, legiuitorul a arătat că vânzătorul este obligat
să asigure transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun individual determinat,
proprietate a unui terţ, către cumpărător, contractul fiind valabil încheiat. Obligaţia
vânzătorului se consideră însă ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a
bunului, fie prin ratificarea vânzării de către terţul proprietar, fie prin orice alt mijloc,
direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
Dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, mecanismul vânzării
constă în aceea că proprietatea se strămută de drept, de jure, cumpărătorului, din
momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de
vânzare de către terţul proprietar, astfel că, potrivit legii, un act juridic paralel vânzării
şi străin cumpărătorului va constitui temeiul definitoriu şi de admisibilitate a
intabulării proprietăţii pe numele cumpărătorului.
Sancţiunea neîndeplinirii obligaţiei de a transmite proprietatea asumată de
vânzătorul neproprietar faţă de cumpărător este la alegerea acestuia din urmă, care
poate cere fie rezoluţiunea contractului cu restituirea preţului vânzării achitat alături şi
de daune-interese sau poate alege doar reducerea preţului proporţional cu cota-parte
din dreptul asupra bunului obiect al vânzării, transmis doar parţial, în cazul în care
găseşte satisfăcătoare şi transmiterea parţială a dreptului/bunului promis.
În ceea ce priveşte contravaloarea daunelor-interese pretinse de cumpărător,
trebuiesc avute în vedere în raportul de evaluare criteriile stabilite în cadrul capitolului
privitor la garanţia contra evicţiunii prevăzută în sarcina vânzătorului. Aceste evaluări
sunt limitate în ipoteza în care se dovedeşte că partea cumpărătoare a cunoscut la
data încheierii contractului că bunul nu aparţinea în întregime vânzătorului, situaţie
în care daunele-interese la care este îndreptăţită vor exclude cheltuielile privind
lucrările autonome sau voluptorii.
Rezerva
proprietăţii.
O noutate a Noului Cod Civil o constituie reglementarea stipulaţiei
vânzătorului care în mod legitim îşi rezervă proprietatea bunului până la plata
integrală a preţului, stipulaţie valabilă chiar dacă bunul se află deja în posesia
cumpărătorului, dar care poate fi opusă terţilor ca o garanţie accelerată asupra
proprietăţii, numai după înscrierea în registrele de publicitate prevăzute de lege.
Rezerva dreptului de proprietate şi vânzarea unui drept cu rezerva dreptului
de proprietate, este aşadar, o altă nouă modificare legislativă aşteptată de mult de
practicieni, flexibilă realităţii şi nevoilor cotidiene, întrucât, nu de puţine ori,
cumpărătorul este în imposibilitatea executării pe deplin a obligaţiei contractuale, mai
cu seamă de plată a preţului, aspect care îi creează vânzătorului o serie de nelinişti
care nu pot fi pe de-a întregul acoperite de posibilităţile jurisdicţionale şi nu numai, de
executarea silită a obligaţiilor, inclusiv sub forma executării ipotecii legale pentru rest

de preţ, ce presupune vânzătorului de bună-credinţă costuri suplimentare, riscuri

jurisdicţionale şi nu în ultimul rând şi poate cel mai important, timp îndelungat în
satisfacerea interesului urmărit, astfel încât vânzarea cu rezervă a proprietăţii poate
apare ca forma cea mai înaltă a garanţiei executării obligaţiei de plată, câtă vreme
cumpărătorul va dobândi dreptul de proprietate doar în momentul în care îşi va
executa pe deplin şi integral, în modalitatea convenită, obligaţiile de plată, dreptul
de proprietate transferându-i-se acestuia la momentul achitării ultimei rate din preţ,
aşa cum prevăd dispoziţiile art. 1750 Cod Civil.
Nu e lipsit de importanţă să subliniem că şi vânzătorului îi rămân anumite

riscuri de un pericol, gravitate restrânsă, în ipoteza în care şi posesia şi-a reţinut-o
asupra bunului riscul pieirii acestuia rămânându-i în întregime. Pentru a stabili
momentul de la care acest drept se transmite, ar trebui explicată natura juridică a
ratelor şi a termenului de plată a acestora, pentru că în ipoteza în care se apreciază că
acestea reprezintă condiţii, îndeplinirea lor presupune respectarea condiţiei şi
dobândirea retroactivă a dreptului de proprietate, cu toate riscurile ce o impun, iar
daca vom califica natura ratei ca un termen condiţional al dobândirii dreptului de
proprietate, această chestiune a retroactivităţii transmiterii de proprietate este
soluţionată, cumpărătorul dobândind proprietatea ex nunc, de la momentul plăţii
preţului1.
În susţinerea celor arătate în prevederile art. 1757, care arată că în ipoteza
neplăţii ratelor, ca efect al rezoluţiunii, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului
sumele încasate, mai puţin suma convenită în principiu cu titlu de daune-interese
pentru folosirea bunului predat de către cumpărător.
Obligaţia vânzătorului de a preda bunul.
În ceea ce priveşte predarea bunului, legiuitorul a simţit nevoia să

definească conceptul, arătând că predarea presupune punerea bunului vândut la
dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar după împrejurări,
pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei.
Din această definiţie a actului de predare, rezultă că dispoziţia legală este

supletivă voinţei părţilor, astfel încât nimic nu împiedică ca părţile, ele insele, să
1
Pentru detalii a se vedea pag. 1794 din lucrarea „Comentariu pe articole. Noul Cod Civil”, Fl. A. Baias, Ch.
Beck şi urm.
stabilească conţinuturi diferite şi limite diferite obligaţiei de predare sau întinerii

acestui concept juridic.
Întinderea obligaţiei de predare.
Potrivit legii, obligaţia de predare se referă la bunul sau dreptul vândut, dar şi la
accesoriile acestuia ce trebuie predate în principiu odată cu bunul, precum şi la tot
ceea ce este destinat folosinţei lui perpetue (sobele, caloriferele, uşile, centrala
termică, alături de imobil, trusa de prim-ajutor alături de maşină, certificatul de
garanţie, cartea tehnică, împreună cu principalul etc.).
Totodată, în lipsă de stipulaţie contrară, împreună cu lucrul vândut se transmit
şi fructele bunului vândut, percepute de către vânzător din ziua transmiterii proprietăţii
şi până la momentul predării.
Vânzătorul este de asemenea obligat, ca odată cu predarea bunului, să predea
cumpărătorului şi toate titlurile şi documentele privitoare la proprietatea sau folosinţa
bunului, prin acesta înţelegând nu doar propriu-i titlu de proprietate, ci şi toate actele
pe care le deţine din istoricul dobândirii proprietăţii şi care nu-i mai sunt lui utile
noului cumpărător.
Tot prin această obligaţie trebuie să înţelegem şi obligaţia de a preda, de
exemplu, cartea tehnică a unui imobil construit şi certificatele de garanţie şi de
inspecţie tehnică a bunului respectiv, pentru că ele reprezintă documente extrem de
utile referitoare la proprietate şi la exploatarea ei, noului cumpărător.
În ceea ce priveşte răspunderea vânzătorului în actul predării, legiuitorul a
arătat că în cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de obligaţia de predare,
chiar dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a pierit în totalitate, pentru că
bunurile de gen nu pierd niciodată, răspunderea putând fi anulată doar dacă părţile au
prevăzut in mod expres acest lucru prin contract.
În ceea ce priveşte un bun imobil, prin predarea nemişcătorului se înţelege de
către legiuitor, punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber de orice bunuri
ale vânzătorului sau ale vreunui terţ faţă de care răspunderea vânzătorului pentru
evicţiune poate fi instituită.
În ceea ce priveşte un bun mobil, predarea acestuia se face fie prin remiterea
materială, fie prin remiterea unui titlu reprezentativ ori a unui alt document sau chiar
a unui lucru care-i permite cumpărătorului să-l preia în orice moment (orice piesă de
consemnare la purtător, o cheie a unui depozit, căsuţă de valori etc.).
Locul predării.
Părţile sunt libere să stabilească în funcţie de interesele lor, de locul unde se

află bunul la momentul vânzării, unde se va face predarea acestuia. Dar dacă părţile
au neglijat să facă astfel de precizări?

În lipsa unor convenţii ale părţilor referitoare la locul predării sau a unor
uzanţe relative la respectiva vânzare (uzanţele comerciale de ex.) contractul trebuie
interpretat, în sensul că predarea trebuie să aibă loc la locul unde bunul se află la
momentul încheierii contractului.
Momentul predării.
Ca şi în privinţa locului predării, părţile pot alege momentul predării în funcţie

de interesele lor.
Dacă însă părţile nu au inserat în mod expres un termen al predării, iar
cumpărătorul a plătit integral preţul vânzării, acesta din urmă poate cere predarea
bunului de îndată.
Cu toate acestea, ca excepţie de la regulă, legiuitorul a arătat că dacă predarea
bunului nu se poate face decât după trecerea unui termen (cum este cazul recoltei sau
a mărfurilor importate), împrejurare cunoscută cumpărătorului la momentul vânzării,
contractul trebuie interpretat în sensul că părţile sunt prezumate că au convenit ca
predarea să aibă loc la expirarea acelui termen.
Starea bunului vândut.
Este indiscutabil, ca regulă, că bunul trebuie predat în starea cunoscută de către

cumpărător, respectiv în starea în care se afla bunul în momentul încheierii
contractului.
Pentru respectarea acestei stări a bunului, cu excepţia unei stipulaţii contrare,
cumpărătorul este obligat, preluând de îndată bunul, ca imediat după preluare să
verifice starea bunului, respectiv conformitatea bunului şi a stării lui cu momentul
contractării.
Dacă cumpărătorul va constata în urma acestei inspecţii, că există vicii
aparente, acesta va trebui să-l informeze prin mijloace susceptibile de probaţiune, pe
vânzător, despre acestea, fără întârziere.
Dacă această informare, cumpărătorul nu i-o face vânzătorului de îndată
momentului predării, legea prezumă că predarea a avut loc în starea asumată de
cumpărător în care se afla bunul la momentul încheierii contractului.
Indiferent de această evaluare superficială a bunului, răspunderea pentru vicii
ascunse a vânzătorului, este reglementată ( datorită naturilor extrem de ascunse şi greu
a fi cunoscute la o primă inspecţie a cumpărătorului) în cadrul garanţiei contra
evicţiunii ca parte a răspunderii generale a vânzătorului.
În cazul în care se contestă de către cumpărător calitatea bunului (frecvent în
cazul comenzilor on-line) sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziţie,
aspecte care nu sunt confirmate de către vânzător, în ipoteza menţinerii dezacordului
celor două părţi, instanţa va desemna un expert în vederea constatării acestei calităţi

sau stări a bunului vândut, competentă fiind judecătoria de la locul prevăzut pentru
executarea obligaţiei de predare.
De asemenea, instanţa poate dispune ca măsură urgentă conservatorie asupra
bunului, sechestrarea sau depozitarea bunului şi chiar, la nevoie, vânzarea acestuia pe
cheltuiala proprietarului, dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau
ocaziona cheltuieli însemnate (cum este cazul de exemplu al bunurilor/mărfurilor
perisabile).
Cu toate acestea, hotărârea de vânzare va trebui comunicată înainte de punerea
în executare celeilalte părţi, termen avut în vedere de legiuitor pentru situaţia în care
aceştia se afla într-o localitate din circumscripţia judecătoriei care a pronunţat
hotărârea, în caz contrar, datorită urgenţei, vânzarea urmând a avea loc cu posibilitatea
de a fi comunicată în termen de 3 zile de la vânzare.
Răspunderea vânzătorului cu privire la predarea bunului.
Vânzătorul răspunde faţă de cumpărător de predarea bunului împreună cu

accesoriile, titlurile şi fructele sale, în starea convenita, la locul şi în momentul
convenit.
In executarea obligaţiilor sale legiuitorul îl ocroteşte pe vânzătorul de bună-
credinţă prin mecanismul clasic contractual al excepţiei de neexecutare ce-i oferă
acestuia (în mod special vânzătorului care a achiesat unei modalităţi ulterioare
vânzării, de plată a preţului) dreptul de a suspenda obligaţia, anterioară plăţii, de
predare, cât timp cumpărătorul, devenit insolvabil sau necredibil datorită diminuării
garanţiilor acordate vânzătorului, câtă vreme nu acordă asigurări îndestulătoare
vânzătorului, că va plăti preţul la termenul stabilit.
Cu toate acestea, acest beneficiu acordat de legiuitor vânzătorului nu va fi
operabil dacă acesta cunoştea la momentul încheierii vânzării, insolvabilitatea
cumpărătorului şi dacă această stare nu s-a modificat prin agravare în mod
substanţial.
3. Obligaţia de garanţie a cumpărătorului de către vânzător
3. a. Garanţia contra evicţiunii
Vânzătorul, urmare transmiterii proprietăţii bunului vândut, este de drept

obligat să-l garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau
parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.
Evicţiunea presupune aşadar, pierderea totală sau parţială, fie a proprietăţii
bunului, fie o tulburare gravă în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate
şi operează numai dacă aceste evicţiuni sunt întemeiate pe un drept al terţului născut

anterior vânzării, drept care nu a fost adus la cunoştinţă cumpărătorului până la

momentul vânzării.
Evicţiunea poate să provină totodată din fapte imputabile vânzătorului, chiar
dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării şi pot privi fie o tulburare de fapt, cum ar fi
deposedarea unei părţi din bun sub diverse pretexte, fie o tulburare de drept, cum ar fi
constituirea unei servituţi, a unui drept real de folosinţă, etc.
Concluzionând, pentru a se institui răspunderea vânzătorului în temeiul
garanţiei contra evicţiunii, trebuie îndeplinite următoarele condiţii:
1. să existe o tulburare a dreptului de proprietate sau a folosinţei bunului
cumpărat;
2. tulburarea să provină datorită unui terţ sau însuşi a vânzătorului, situaţie în
care în primul caz, se adaugă condiţia ca dreptul terţului să fie anterior vânzării
şi necunoscut cumpărătorului, iar în al doilea caz, poate fi atât anterior, cât şi
ulterior vânzării;
3. tulburarea trebuie să fie o tulburare de drept de o anumită gravitate asupra
exerciţiului dreptului cumpărătorului;
4. cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicţiunii la încheierea contractului.
Excepţia de garanţie
Excepţia de garanţie presupune că acela care este obligat să garanteze contra

evicţiunii nu poate să evingă, astfel că şi succesorii în drepturi ai acestui vânzător nu
pot, direct sau indirect, sa-l evingă pe cumpărător, orice pretins drept invocat în
instanţa urmând a fi respins dacă grevează drepturile transmise, ca inadmisibil.
Indivizibilitatea obligaţiei de garanţie.
Debitorii datori a garanta contra evicţiunii, în calitate fie de coproprietari ai

bunului vândut, fie de succesori în drepturi ai acestuia, au o obligaţie indivizibilă de
garanţie contra evicţiunii faţă de cumpărător, astfel încât acesta din urmă are dreptul
de a atrage răspunderea oricăruia dintre aceştia, fiecare dintre debitori fiind obligat la
executarea integrală a obligaţiei, cu drept la acţiune în regres faţă de celălalt codebitor.
Modificarea sau înlăturarea convenţională a garanţiei.
Părţile pot conveni oricând să modifice fie prin extindere, fie prin restrângere,
obligaţia de garanţie şi pot chiar să-l exonereze pe vânzător de orice garanţie contra
evicţiunii, însă acest lucru presupune întotdeauna buna-credinţă la încheierea şi
executarea contractului.
Prin excepţie, stipulaţia prin care obligaţia de garanţie a vânzătorului este fie
restrânsă, fie înlăturată, nu-l exonerează pe vânzător de obligaţia esenţială şi
principală de restituire a preţului în ipoteza în care cumpărătorul nu şi-a asumat riscul
producerii evicţiunii.

Rezoluţiunea contractului
Cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului de vânzare şi odată cu

aceasta şi repararea prejudiciului în cazul în care a fost evins de întregul bun sau de o
parte semnificativă, însemnată a acestuia, demonstrând că dacă ar fi cunoscut faptul
evicţiunii nu ar mai fi încheiat contractul.
În ceea ce priveşte restituirea preţului formulată de cumpărător, vânzătorul va fi
tinut să înapoieze preţul vânzării în întregime indiferent de valoarea bunului la
momentul evicţiunii, cu alte cuvinte indiferent dacă această valoare a bunului a scăzut
sau dacă însăşi bunul a suferit deteriorări însemnate datorate fie neglijenţei însăşi a
cumpărătorului, fie unor cauze obiective datorate chiar şi forţei majore.
Prin excepţie, vânzătorul nu va restitui integral preţul, dacă se va dovedi că
cumpărătorul a suferit un prejudiciu în urma deteriorării cauzate bunului, partea
redusă din preţ fiind echivalentă acestui beneficiu.
Dacă valoarea bunului a crescut de la momentul vânzării, vânzătorul îi va
restitui în cazul rezoluţiunii contractului cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, şi o
sumă echivalentă sporului de valoare acumulat până la data evicţiunii.
Daunele interese
În ipoteza rezoluţiunii vânzării şi restituirii preţului, am arătat că cumpărătorul

este îndreptăţit sub condiţia dovedirii prejudicului, şi la încasarea unor daune-interese,
menite să acopere acest prejudiciu.
Potrivit legiuitorului, daunele-interese pot cuprinde:

- valoarea fructelor culese de cumpărător pe cheltuiala sa şi pe care a fost
obligat sa le restituie acesta terţului care l-a evins;
- cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu terţul
evingător, dar şi toate cheltuielile aferente cererii de chemare în garanţie a
vânzătorului; În această categorie, intră şi toate cheltuielile legate de încheierea şi
executarea contractului de către cumpărător (cheltuielile legate de procedura
autentificării vânzării, de luare în posesie a bunului, de îndeplinirea formelor de
publicitate);
- vânzătorul este de asemenea dator să acopere pierderile suferite şi câştigurile
nerealizate de către cumpărător, din cauza evicţiunii;
- totodată, vânzătorul trebuie să-i ramburseze cumpărătorului toate cheltuielile
realizate pentru lucrările efectuate de cumpărător cu bunul evins, fie că sunt cheltuieli
autonome, necesare, utile sau voluptorii, fie că sunt cheltuieli adăugate, dar în acest
din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile;

- ca o agravare a răspunderii, în cazul relei-credinţe a vâzătorului care a

cunoscut la data vânzării cauza de evicţiune, el este obligat să restituie cumpărătorului
şi cheltuielile pentru efectuarea şi ridicarea lucrărilor voluptorii.
Evicţiunea parţială
În cazul în care evicţiunea afectează doar parţial bunul, nu este atât de

însemnată încât să justifice cumpărătorului rezoluţiunea contractului, la cererea
cumpărătorului vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului partea din preţ
proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins şi dacă este cazul şi cumpărătorul
solicită, să-i plătească în condiţiile arătate mai sus şi daune-interese.
Înlăturarea evicţiunii
Urmare a importanţei bunului pentru cumpărător şi succesului negocierii

acestui act cu terţul evingător, cumpărătorul poate obţine dreptul de a păstra bunul
cumpărat sub condiţia plăţii unei sume de bani terţului evingător sau efectuării unui
alt schimb.
În această situaţie, vânzătorul este liberat de urmările garanţiei dacă va restitui
cumpărătorului suma plătită de acesta terţului evingător, dar şi dobânda legală la
această sumă, calculată de la data plăţii, sau dacă va plăti cumpărătorului
contravaloarea bunului dat în schimb, în ambele variante alături de restituirea tuturor
cheltuielilor aferente plăţii sau schimbului susmenţionat.
Procedura evicţiunii
Cumpărătorul chemat în judecată care invocă tulburări de drept asupra bunului,

este ţinut să-l cheme în proces pe vânzător sub sancţiunea invocării de către vânzător a
inadmisibilităţii cererii de garanţie contra evicţiunii, dacă cumpărătorul condamnat
printr-o hotărâre definitivă, nu l-a chemat în condiţiile procedurale în proces pe
vânzător, iar acesta din urmă dovedeşte că putea aduce motive suficiente pentru a
obţine respingerea cererii terţului evingător.
De asemenea, legiuitorul mai prevede în folosul vânzătorului, o excepţie de la
evicţiune în cazul în care cumpărătorul recunoaşte, în lipsa unei hotărâri
judecătoreşti definitive şi irevocabile, dreptul pretins de terţ, excepţia putând fi
răsturnată doar dacă se dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a împiedica
evicţiunea.
Beneficiarii garanţiei de evicţiune

Vânzătorul este obligat să garanteze pentru evicţiune nu doar pe cumpărător, ci

şi pe orice subdobânditor al bunului vândut de acesta, indiferent că transmiterea este
cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, inter vivos sau pentru cauză de moarte, astfel că un
proces prin care vânzătorul solicită, de exemplu, limite ale dreptului de servitute sau
superficie deja acordat, este inadmisibil şi ar trebui ca instanţa să-i respingă pretentiile
vânzătorului.
3. b. Garanţia contra viciilor bunului vândut
Potrivit legii, vânzătorul trebuie sa-l garanteze pe cumpărător pentru viciile

ascunse ale bunului vândut, vicii care fie îl fac impropriu întrebuinţării la care este
destinat, fie îi micşorează în aşa măsură valoarea bunului, încât dacă cumpărătorul
le-ar fi cunoscut, nu l-ar fi cumpărat, sau l-ar fi cumpărat la un preţ mult mai mic.
Legiuitorul defineşte de asemenea, termenul de viciu ascuns, prin arătarea
elementelor calificării acestuia ca viciu ascuns, cerându-se a fi îndeplinite trei condiţii:
1. viciul să facă bunul impropriu întrebuinţării sau să micşoreze
întrebuinţarea sau valoarea bunului;
2. viciul trebuie să nu poată fi descoperit la data predării fără asistenţă de
specialitate de un cumpărător prudent şi diligent:
3. viciul sau cauza viciului să existe la data predării bunului.
Excepţii de la garanţia contra viciilor bunului vândut
De la regula garanţiei contra viciilor bunului vândut, legiuitorul a instituit anumite

excepţii, cum ar fi următoarele:
1. Vânzătorul nu va datora garanţia pentru vicii cumpărătorului dacă
cumpărătorul cunoştea la încheierea contractului despre existenţa viciilor.
2. Totodată, în cazul vânzărilor silite, nu se datorează garanţie pentru viciile
lucrului vândut.
3. În cazul în care părţile au convenit modificarea sau înlăturarea convenţională
a garanţiei contra viciilor bunului, vânzătorul de bună-credinţă, exonerat
convenţional de această răspundere, nu va fi ţinut să îl garanteze, însă o
astfel de favoare acordată vânzătorului care se dovedeste de rea-credinţă prin
aceea că a cunoscut despre existenţa viciului sau ar fi trebuit să cunoască la
momentul încheierii contractului, este nulă, astfel că clauza convenţională
care a înlăturat sau lichidat răspunderea unui astfel de vânzător, va fi lipsită
de eficacitate.
Procedura garanţiei contra viciilor lucrului

Cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le

aducă la cunoştinţă vânzătorului, fie în termenul stabilit convenţional, dacă acest
termen există, fie într-un termen rezonabil aşa cum dispune legiuitorul, termen ce va fi
evaluat în privinţa respectării rezonabilităţii lui, potrivit cu împrejurările de fapt
reţinute cumpărătorului, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a cere restituirea
acestei garanţii.
Dacă în materia vânzărilor efectuate de profesionişti, rezonabilitatea termenului
este lăsată la latitudinea evaluării părţilor, în ceea ce-l priveşte pe cumpărătorul
profesionist al unui bun mobil corporal, termenul de sesizare a vânzătorului asupra
viciilor ascunse este de două zile lucrătoare.
În ipoteza în care viciile sunt multiple sau ele se

intensifică sau apar gradual, modul de calcul al termenului de
sesizare a vânzătorului este din ziua în care cumpărătorul poate
să-şi dea seama de gravitatea şi întinderea viciului.
restrânsă.
Prin legi speciale, legiuitorul şi-a arătat preocuparea de a proteja cumpărătorul
în faţa vânzătorului, căruia i-a instituit prin legi speciale unele norme mai severe,
procedurale, cum sunt şi acelea din legislaţia aferentă protecţiei consumatorului sau
legislaţiei aferente comercializării de bunuri destinate consumului, acte normative
speciale care agravează răspunderea legală a comerciantului şi limitează posibilităţile
convenţionale de modificare a contractului în favoarea profesioniştilor.
Ca o măsură sancţionatorie aspră a conduitei necinstite a vânzătorului, dacă se
va reţine că acesta a fost de rea-credinţă şi a tăinuit cu rea-credinţă viciul ascuns,
legiuitorul a statuat că el nu va mai beneficia de nicio protecţie legală în ceea ce
priveşte termenele de invocare a răspunderii sale, astfel încât cumpărătorul este liber,
oricând va dori, chiar cu depăşirea unui termen rezonabil (este adevărat că totuşi, cu
respectarea termenelor de prescripţie) să solicite vânzătorului executarea acestei
garanţii.
Efectele garanţiei contra viciilor bunului
Cumpărătorul care justifică instituirea unei garanţii în sarcina vânzătorului

contra viciilor lucrului, poate solicita vânzătorului o pleiadă diversă de soluţii, cum ar
fi:
Înlăturarea
Înlăturareaviciilor
viciilordedecătre
cătrevânzător
vânzătorsau
sauautorizarea
autorizareacumpărătorului
cumpărătoruluiînsuşi
însuşiînîn
aaleleînlătura
înlăturapepecheltuiala
cheltuialavânzătorului;
vânzătorului;
Înlocuirea
Înlocuireabunului
bunuluivândut
vândutcucuun
unbun
bundedeacelaşi
acelaşifel
felînsă,
însă,desigur,
desigur,lipsit
lipsitdede Page 49
Drept civil.
vicii;Contracte speciale.
vicii;
și actiuni :
Acţiunea
Acţiuneaestimatorie
estimatoriededereducere
reducereaapreţului
preţuluipentru
pentruaacompensa
compensa
pierderea urmare viciului sau rezoluţiunea vânzării;
pierderea urmare viciului sau rezoluţiunea vânzării;
Acţiunea
Acţiunearedhibitorie
redhibitorieavând
avândcacaurmare
urmarerestituirea
restituireadedecătre
cătrevânzător
vânzător
aapreţului şi de cumpărător a bunului viciat.
preţului şi de cumpărător a bunului viciat.
Legiuitorul prezumând de o înaltă înţelepciune instanţele de judecată, a dispus

că în ciuda celor patru măsuri de mai sus, la cererea vânzătorului nemulţumit de
acestea, instanţa ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care s-a
încheiat contractual de vânzare, poate dispune liber de luarea unei alte măsuri de
refacere a litigiului contractual dintre părţi, decât aceea solicitată de cumpărător.
În cazul vânzării mai multor bunuri în care viciile afectează doar unele bunuri,
bunuri care sunt separate de celelalte, la cererea cumpărătorului, contractul se poate
desfiinţa numai parţial, cu reducerea proporţională a preţului, el rămânând câştigat
pentru restul bunurilor neafectate de vicii.
Dacă însă bunurile care au făcut obiectul vânzării, sunt interconectate sau au
legături care dacă ar lipsi, ar crea o pagubă cumpărătorului, sau au chiar legături de
accesorialitate, viciile bunului principal afectează eficacitatea vânzării şi a celorlalte
bunuri accesorii, astfel că rezoluţiunea contractului în ceea ce priveşte bunul principal
atrage rezoluţiunea lui şi în privinţa bunului accesoriu.
Întinderea garanţiei contra viciilor lucrului vândut

În cazul relei-credinţe, legiuitorul sancţionând această conduită a vânzătorului

care cunoştea viciile bunului vândut, îndrituieşte pe cumpărător a revendica (alături de
instituirea garanţiei în oricare din formele sale) şi plata de daune-interese pentru
repararea întregului prejudiciu cauzat.
Dacă însă vânzătorul este de bună-credinţă, dar contractul de vânzare a fost
rezoluţionat, desfiinţat, total sau parţial, vânzătorul este ţinut a restitui cumpărătorului
doar preţul încasat sau partea din preţ şi cheltuielile totale sau parţiale efectuate cu
prilejul vânzării.
Aceste obligaţii îi vor fi incidente vânzătorului chiar dacă bunul a pierit sau s-a
deteriorat, chiar şi urmare forţei majore.
De asemenea, garanţia contra viciilor ascunse ale bunului se aplică şi când
bunul vândut nu corespunde calităţii prevăzute de către părţi, pentru că natura juridică
a acestor două elemente este diferită, iar lipsa calităţii nu este întotdeauna imputabilă
unor vicii, astfel că cele două elemente pot coexista şi în acelaşi timp pot fi
independente şi diferite.
În ceea ce priveşte vânzarea după mostră sau model, conţinutul garanţiei contra
viciilor priveşte calităţile bunului din perspectiva calităţilor mostrei sau a modelului şi
se limitează exclusiv la acestea.
Garanţia pentru buna funcţionare
Este cunoscut faptul că vânzarea realizată de profesionişti presupune aplicarea

unor garanţii de bună funcţionare a bunului pe o perioadă determinată de timp,
perioadă înăuntrul căreia vânzătorul se obligă, în cazul unei defecţiuni a bunului (se
exclud accidentele imputabile cumpărătorului si nu numai) ivite înăuntrul termenului
de garanţie, să repare bunul pe cheltuiala sa, iar dacă reparaţia durează prea mult
(peste termenul legal contractual sau peste termenul stabilit prin legea specială) sau
dacă reparaţia este imposibilă, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul.
În lipsa unui termen prevăzut fie în contractul de vânzare, fie în legea specială de
În lipsa unui termen prevăzut fie în contractul de vânzare, fie în legea specială de
aplicare a materiei, durata maxima a reparaţiei este de 15 zile de la data când
aplicare a materiei, durata maxima a reparaţiei este de 15 zile de la data când
cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
Dacă vânzătorul nu înlocuieşte bunul în termenul arătat mai sus, la cererea

cumpărătorului va putea fi obligat să-i restituie cumpărătorului preţul pe care l-a
încasat, situaţie în care cumpărătorul remite bunul în starea de nefuncţionare existentă
la acea dată.

Trebuie reţinut că această garanţie este apanajul disponibilităţii convenţionale a

părţilor, putând fi instituită atât în contractul de vânzare dintre profesionişti, cât şi în
contractele de vânzare obişnuite, relizate ocazional de neprofesionişti.
Aşa cum am arătat anterior, dacă defecţiunea este imputabilă cumpărătorului
care nu a folosit bunul potrivit instrucţiunilor primite, potrivit destinaţiei lui sau nu a
păstrat şi conservat bunul în condiţiile în care a fost instruit să o facă, sub condiţia
demonstrării acestor fapte, vânzătorul este exonerat în a acorda garanţia pentru buna
funcţionare a bunului.
Procedura restituirii garanţiei
Sub sancţiunea drastică de a pierde dreptul de a beneficia de garanţie,

cumpărătorul este obligat în mod imperativ să comunice defecţiunea înaintea
îndeplinirii termenului de garanţie.
Dacă însă cumpărătorul demonstrează că, din motive obiective, nu a putut face
această comunicare în termenul de garanţie oferit de vânzător şi sub condiţia ca
defecţiunea să se producă înăuntrul termenului de garanţie, îi este permis
cumpărătorului care comunică defecţiunea într-un termen rezonabil de la data expirării
termenului de garanţie, să invoce şi să pretindă garanţia pentru buna funcţionare.
Aceeaşi posibilitate legală o are şi cumpărătorul căruia vânzătorul i-a garantat
că bunul vândut va păstra o anumită perioadă de timp anumite calităţi, dar s-a dovedit
în termenul de garanţie şi fără vina cumpărătorului că aceste calităţi s-au pierdut.
Obligaţiile
cumpărătorului.
Corelativ obligaţiilor vânzătorului, şi cumpărătorul are o serie de obligaţii, respectiv

obligaţia de preluare a bunului vândut şi de plată a preţului.
Obligaţia de plată a preţului
Obligaţia de plată a preţului este cea mai important obligaţie a cumpărătorului,

şi cauză, de altfel, a rezoluţiunii vânzării, în ceea ce-l priveşte pe vânzător.
Aşa cum am arătat, preţul este determinat sau determinabil contractual, sub
sancţiunea nulităţii contractului, iar în lipsă de stipulaţie contrară, cumpărătorul
trebuie să plătească preţul la locul în care se află bunul, la preţul vânzării, iar din
punct de vedere temporal, data plăţii preţului, în lipsă de stipulaţie contară, se va face
la data la care proprietatea este transmisă.

Dispoziţia legală este supletivă, astfel încât, oricând părţile pot să stabilească
un alt loc şi o altă dată a plăţii preţului, astfel că preţul poate fi plătit anterior vânzării,
aparent ca arvună din preţ, alteori poate fi stabilit de părţi a fi plătit ulterior, eşalonat,
în rate, iar în ceea ce priveşte locul plăţii preţului, acesta se poate stabili într-o manieră
extrem de largă de către părţi, putând fi stabilit ca loc al plăţii nu doar locul în care se
află bunul, ci şi locul unde se află cumpărătorul, locul în care se află vânzătorul, locul
în care se află un terţ sau o bancă.
Dacă părţile nu au stabilit niciun loc de plată al preţului, iar bunul este mişcător
Dacă părţile nu au stabilit niciun loc de plată al preţului, iar bunul este mişcător
sau se află în tranzit la momentul vânzării, plata preţului se va face la locul care
sau se află în tranzit la momentul vânzării, plata preţului se va face la locul care
rezultă din uzanţe sau, în lipsa acestor uzanţe, la locul destinaţiei.
rezultă din uzanţe sau, în lipsa acestor uzanţe, la locul destinaţiei.
Dacă părţile nu au convenit altfel, cumpărătorul debitor al preţului este ţinut să

plătească dobândă asupra preţului, din ziua dobândirii proprietăţii dacă bunul produce
fructe civile sau naturale, iar dacă bunul nu produce fructe însă generează alte foloase,
va datora dobânzi din ziua predării, aşa încât, dacă părţile nu intenţionează să
stipuleze un preţ stabilit ulterior a fi plătit de către cumpărător, ele trebuie să stipuleze
contractual un preţ ce va fi achitat la valoarea lui nominală stabilită în contract şi că
acesta nu este purtător de dobânzi.
Suspendarea plăţii preţului
Executarea contractului se prezumă a fi de bună credinţă de către ambii

contractanţi. Dacă cumpărătorul de bună-credinţă, debitor al plăţii preţului în rate
ulterioare, află existenţa unei cauze de evicţiune, este îndreptăţit de principiul
invocării excepţiei de neexecutare, să suspende plata preţului până la încetarea
tulburării sau până la primirea unei garanţii corespunzătoare din partea vânzătorului.
Cu toate acestea, cumpărătorul care cunoaşte la momentul încheierii
contractului pericolul evicţiunii sau care a exonerat de răspundere pe vânzător,
acceptând în contract să facă plata chiar şi în cazul unei tulburări, nu poate invoca
suspendarea plăţii preţului pe motiv de evicţiune.
Garantarea obligaţiei de plată a preţului

Pentru garantarea obligaţiei de plată a preţului, în cazurile prevăzute de lege,

vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau de o ipotecă legală asupra bunului pentru
garantarea plăţii acestuia, aceste două garanţii fiind valabile în cazul vânzării
bunurilor imobile şi sunt reglementate de art. 1723 şi art. 2386 C. Civ.
În cazul vânzării de bunuri mobile, vânzătorul are de

asemenea un privilegiu special asupra bunului vândut, pentru
garantarea obligaţiei de plată a preţului, reglementat de art
2339 C. Civ.
Per a contrario, când cumpărătorul nu a plătit preţul convenit la termenul şi în

condiţiile contractuale, vânzătorul este îndreptăţit să obţină fie executarea silită a
obligaţiei de plată, fie rezoluţiunea vânzării, împreună, în oricare din cauze, cu daune-
interese pentru acoperirea prejudiciilor pe care le va demonstra.
Punerea de drept în întârziere
În cazul vânzării bunurilor mobile cumpărătorul este de drept în întârziere cu

privire la îndeplinirea obligaţiilor sale, dacă la termenul convenit (respectiv la
scadenţă) nici nu a plătit preţul şi nici nu a preluat bunul.
În cazul bunurilor mobile supuse deteriorării rapide, perisabilităţii sau deselor
schimbări de valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privinţa preluării
lor chiar dacă a plătit preţul, atunci când nu le-a preluat în termenul convenit sau a
solicitat predarea fără însă să fi plătit preţul.
Obligaţiile cumpărătorului în materia vânzărilor bunurilor mobile
În situaţiile arătate mai sus, vânzătorul are facultatea de a depune bunul

nepreluat de către cumpărător într-un depozit, la dispoziţia sau pe cheltuiala
cumpărătorului, sau chiar de a-l vinde, situaţie în care vânzarea se va face fie prin
licitaţie publică, fie pe baza preţului curent, dacă lucrul are un preţ la bursă sau în târg,
ori are un preţ stabilit de către lege sau de către o persoană autorizată de lege,
vânzătorul fiind îndreptăţit, pe lângă încasarea preţului provenit din această vânzare şi
la încasarea diferenţei de la cumpărătorul de rea-credinţă, dintre preţul stipulat şi cel
efectiv obţinut, alături de daune-interese pentru acoperirea prejudiciului suferit, prin
acoperirea acestor proceduri de executare directă prin vânzarea forţată a bunului
nepreluat de cumpărător.

Dacă vânzarea are ca obiect bunuri fungibile care au un preţ la bursă, târg sau
stabilit de lege, iar vânzătorul este culpabil de neexecutarea contractului, cumpărătorul
are posibilitatea legală de a cumpăra prin intermediul unei persoane autorizate bunuri
de acelaşi gen, pe cheltuiala vânzătorului şi este îndreptăţit la rândul lui să pretindă
vânzătorului diferenţa dintre preţul convenit cu vânzătorul şi preţul achitat de el când
a cumpărat bunuri de acelaşi gen, la care se adaugă cheltuielile de achiziţionare
precum şi daune-interese dacă dovedeşte şi alte prejudicii generate de neexecutarea
obligaţiei de către vânzător.
ÎnÎnambele
ambelesituaţii
situaţiiarătate
arătatemai
maisus,
sus,fie
fiecăcăneexecutarea
neexecutareacontractului
contractului
este imputabilă vânzătorului, fie cumpărătorului, partea de
este imputabilă vânzătorului, fie cumpărătorului, partea de bună- bună-
credinţă
credinţăeste
esteobligată
obligatăsăsăînştiinţeze
înştiinţezededeîndată
îndatăcealaltă
cealaltăparte
partedespre
despre
executarea acestei obligaţii.
executarea acestei obligaţii.
Restituirea bunului mobil
În cazul contractului de vânzare în care părţile nu au decis un termen pentru

plata preţului, iar bunul a fost predat cumpărătorului care nu a plătit preţul, vânzătorul
poate ca în cel mult 15 zile de la data predării să declare rezoluţiunea contractului
fără punere în întârziere şi să ceară restituirea bunului predat, dacă bunul se află în
posesia cumpărătorului şi este în starea existentă la momentul predării.
Nerespectarea termenului de 15 zile atrage inadmisibilitatea cererii

Nerespectarea termenului de 15 zile atrage inadmisibilitatea cererii
vânzătorului de constatare a efectelor rezoluţiunii pentru neplata preţului faţă de
vânzătorului de constatare a efectelor rezoluţiunii pentru neplata preţului faţă de
ceilalţi creditori ai cumpărătorului.
ceilalţi creditori ai cumpărătorului.
În schimb, dacă vânzarea are ca obiect un bun imobil şi părţile nu au stabilit

altfel, neplata preţului în termenul cuvenit atrage punerea în întârziere a
cumpărătorului şi cumpărătorul este liberat de obligaţia de plată a preţului chiar dacă
îl va plăti ulterior împlinirii termenului de plată, cât timp nu a primit declaraţia de
rezoluţiune din partea vânzătorului.
Rezoluţiunea unei vânzări privitoare la un imobil îşi produce efectele faţă de
părţi în condiţiile stabilite de Codul civil în capitolul IV referitor la rectificarea

înscrierilor de carte funciară, aparţinând Titlului VII – “Cartea Funciară“, mai exact în
cadrul articolelor 909 şi 910 privitoare la procedura rectificării unor înscrieri
privitoare la bunul imobil în cartea funciară a acestuia.
Dreptul de preempţiune.
Concept.
Dreptul de preempţiune reprezintă un privilegiu fie legal, fie

convenţional, acordat titularului denumit preemptor, de a
cumpăra un bun cu prioritate faţă de altă persoană.
În ceea ce priveşte procedura instituirii preempţiunii, dacă dreptul este legal

legiuitorul lasă în seama părţilor modalitatea convenţională de instituire a lui, însă
reglementează consecinţele exercitării sau neexercitării acestuia, astel legiuitorul a
simţit nevoia să sacţioneze în mod expres titularul dreptului de preempţiune care a
respins o ofertă de vânzare, prin aceea că acesta nu-şi mai poate exercita acest drept
cu privire la contractul ce i-a fost propus.
În cazul vânzării de bunuri imobile, oferta se consideră respinsă dacă nu a fost
acceptată în cel mult 30 de zile de la momentul comunicării ei către preemptor, termen
ce a fost redus la cel mult 10 zile de legiuitor, în cazul vânzării de bunuri mobile.
Nimic nu împiedică însă părţile să stabilească un termen convenţional diferit de
cel instituit de legiuitor care să asigure o mai bună exercitare a ofertei de către
preemptor.
În cazul în care bunul ofertat de preemţiune legală sau convenţională se vinde
în termenul de exercitare a opţiunii de către preemptor către un terţ, pentru salvarea
vânzării legiuitorul a declarat că vânzarea se realizează în acest termen sub condiţia
suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.
Condiţiile exercitării dreptului de preempţiune.
Exercitarea dreptului de preempţiune va avea loc în urma unei notificări

trimise de vânzător sau de terţul cumpărător sub condiţie a bunului, notificare ce
cuprinde în mod imperativ numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului,
sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este
situat bunul.
Preemptorul îşi poate exercita dreptul de preempţiune din comunicarea către

vânzător a consimţământului său de cumpărare a bunului, însoţită de plata preţului în
contul vânzătorului sau consemnarea preţului la dispoziţia acestuia.
Dreptul de preempţiune se exercită în cazul vânzării de bunuri mobile în

termen de 10 zile de la data comunicării către preemptor, respectiv în termen de 30 de
zile în cazul vânzării de bunuri imobile.
Efectele dreptului de preemţiune.
Prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între

vânzător şi terţ se desfiinţează cu efect retroactiv, prin îndeplinirea condiţiei de
exercitare a preempţiunii, caz în care vânzătorul răspunde faţă de terţul de bună-
credinţă, cumpărător evins urmare exercitării preempţiunii.
Dacă vânzătorul şi terţul evins au achiesat prin contract unor clauze care aveau
ca scop împiedicarea exercitării dreptului de preempţiune, nu sunt apărate de efectele
exercitării de către preemptor a opţiunii de a cumpăra bunul, aceste clauze nefiindu-i
acestuia opozabile.
Dacă există o pluralitate de titulari ai dreptului de preempţiune şi dacă mai mult
de unul dintre aceştia şi-au exercitat dreptul de preempţiune, legiuitorul stabileşte
ordinea de preferinţă între aceştia, arătând că contractul se consideră încheiat:
 1. Cu titularul dreptului legal de preempţiune atunci când acesta se
află în concurs cu titularii convenţionali instituiţi prin contract potrivit
voinţei părţilor;
 2. De titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător faţă de
alţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;
 3. Cu titularul convenţional al dreptului de preempţiune care a fost
mai întâi înscris în cartea funciară a bunului imobil ce făcea obiectul
ofertei de preempţiune;
 4. Cu titularul dreptului convenţional de preemţiune având data certă
cea mai veche în cazul în care vânzarea priveşte un bun mobil.
Această ordine de preferinţă stabilită de lege este imperativă, aşa încât orice
clauză convenţională care aduce atingere acestei ordini de preferinţă, chiar agreată de
către părţi, este considerată nescrisă.
Dacă însă dreptul de preempţiune se referă la vânzarea mai multor bunuri, dacă
preempţiunea se exercită numai în privinţa unui bun cumpărat de terţi împreună cu
alte bunuri pentru un preţ global, vânzătorul va putea pretinde de la preemptor numai
o parte proporţională din acest preţ.
În cazul în care s-au vândut şi alte bunuri, unele supuse preempţiunii iar altele
nesupuse preempţiunii, bunuri între care există o legătură indisolubilă, neputând fi
despărţite, exercitarea viabilă a dreptului de preempţiune nu poate avea loc decât dacă
preemptorul consemnează vânzătorului preţul pentru toate bunurile vândute.

Trebuie reţinut că atunci când vânzătorul prins să citeze terţul în a

cumpăra bunurile preemptate, i-a dat acestuia eşalonări la termenele de plată a
preţului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.
Publicitatea dreptului de prempţiune.
Dreptul convenţional de preempţiune, spre deosebire de dreptul

legal de preempţiune, trebuie notat în cartea funciară pentru
opozabilitate faţă de terţi.
În această ipostază, în cazul vânzării sub condiţie suspensivă către un terţ,
acordul preemptorului pentru înscrierea respectivei vânzări în cartea funciară nu
trebuie, întrucât şi înscrierea vânzării se va face sub condiţia suspensivă a termenului
de 30 de zile de la comunicarea de înscriere în cartea funciară a vânzării, înăuntrul
căruia preemptorul este ţinut să notifice acceptul şi dovada consemnării dreptului.
În temeiul acestei notificări făcută cărţii funciare, vânzarea cu preemptorul se
constituie, preemptorul putând cere radierea din cartea funciară a dreptului constituit
terţului şi înscriera dreptului său de proprietate.
În lipsa acestei notificări în termen, dreptul de preempţiune stingându-se, se
justifică radierea din oficiu din cartea funciară a dreptului de preemţiune anterior
înscris.
Pe cale de excepţie, în cazul în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este
scos la vânzare cu autorizarea judecătorului silvic, dreptul de preemţiune se exercită în
condiţiile Codului de Procedură Civilă.
Caracterele dreptului de preemţiune:
Dreptul de preemţiune are carcater oneros sau gratuit după cum el urmăreşte
un inters patrimonial sau unul dezinteresat al vânzătorului, solemn, consensual, este
indivizibil, astfel încât preemptorul îl poate exercita fără posibilitatea de a-l diviza,
fracţiona, împărţi sau partaja şi totodată are caracter incesibil, astfel că acest beneficiu
acordat de vânzător potenţialului cumpărător nu poate fi cedat şi pe cale de consecinţă
apreciem că nici nu poate fi urmărit sau executat silit.
Stingerea dreptului convenţional de preemţiune.
Dreptul convenţional de preemţiune se constituie întotdeauna pe o

durată determinată, iar determinarea se face fie pe o durată de timp, fie pe
durata vieţii unei persoane, inclusiv pe durata vieţii preemptorului, devenind
astfel un drept viager, astfel că la împlinirea termenului sau la decesul
Dreptpreemptorului, dreptul se stinge.
civil. Contracte speciale. Page 58
Dacă însă dreptul de preemţiune a fost stipulat pentru un termen de o lungime

considerabilă, iar preemptorul decedează în acest interval, legiuitorul prevede că, în
lipsa de stipulaţie contrară, termenul de preemţiune se reduce la 5 ani de la data
constituirii.
Reguli speciale ale anumitor categorii de vânzări.
Vânzarea bunurilor imobile.
Aşa cum am arătat anterior, vânzarea presupune determinarea obiectului,

respectiv a bunului sau a dreptului transmis.
În ceea ce priveşte un bun imobil, determinarea lui presupune arătarea adresei,
precizarea numărului cadastral, indicarea suprafeţei, şi nu în ultimul rând, dacă vorbim
despre un teren, indicarea regimului juridic (intravilan sau extravilan) şi a categoriei
de folosinţă a acestuia.
Atunci când se vinde un imobil la un preţ total, fără indicarea
suprafeţei, niciuna dintre părţi nu poate cere rezoluţiunea sau
modificarea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mică sau mai mare
decât au crezut.
Fundamentul raţiunii legiuitorului poate fi explicat pe tărâmul
justificării consimţământului dat de părţile semnatare după inspecţia
realizată asupra întinderii imobilelor pe care le-au vizionat.
Dacă însă se vinde un imobil cu un preţ determinat pe unitate de măsură (ex. Pe
mp de teren), cumpărătorul suprafeţei dintr-un teren mai mare (suprafaţă a cărei
întindere şi determinare nu este individualizată), poate cere strămutarea proprietăţii
numai după măsurarea şi delimitarea suprafeţei vândute.
Mai mult, trebuie precizat că în materia vânzării-cumpărării de terenuri sunt
preferabile înscrierile de carte funciară care permit vânzarea numai a unui teren înscris
în cartea funciară şi care a primit identificator, fiind însă oricând permisă înstrăinarea
unei cote indivize, deci nedeterminate, din această suprafaţă intabulată a imobilului.
Pentru vânzarea unei parcele determinate, corespunzătoare procentului indiviz
de înstrăinare, trebuie realizată anterior sau cel mai târziu odată cu vânzarea o
documentaţie cadastrală de dezmembrare şi individualizare a bunului de transmis.

Dacă părţile convin vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi

a preţului pe unitate de măsură, iar suprafaţa reală măsurată şi găsită la faţa locului
este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere fie ca vânzătorul
să-i dea suprafaţa lipsă din cea convenită, dacă acest lucru este posibil, fie să obţină
rezoluţiunea contractului dacă din cauza acestei lipse imobilul nu mai poate fi folosit
în scopul în care a fost cumpărat, fie poate obţine reducerea corespunzătoare a
preţului.
În cazul în care se dovedeşte că suprafaţa este mai mare decât cea

stipulată de părţi în contract, reglementarea situaţiei juridice a părţilor, în lipsă de
stipulaţie contrară sau acord al părţilor, este dată de legiuitor prin raportare la un
procent de 20 % din suprafaţa convenită.
În cazul în care se înregistrează un excedent de peste 20% din suprafaţa

convenită, cumpărătorul va trebui să plătească diferenţa procentuală de preţ iar dacă
va fi în imposibilitate de a face acest lucru, va putea obţine rezoluţiunea contractului.
Dacă excedentul nu depăşeşte a 20-a parte din suprafaţa convenită,
cumpărătorul nu poate să obţină nici rezoluţiunea contractului, dar nici nu e dator să
plătească preţul excedentului.
Acţiunea vânzătorului pentru plata diferenţei de preţ (acţiune estimatorie) cât
şi acţiunea cumpărătorului pentru reducerea preţului sau pentru rezoluţiunea
contractului, trebuie să fie introduse, sub sancţiunea decăderii din acest drept, în
termen de un an de la data încheierii contractului, cu excepţia situaţiei în care părţile
au stabilit un termen pentru măsurarea imobilului, situaţie în care termenul de un an
curge de la acea dată.
Dacă printr-un contract s-au vândut două imobile la un preţ global, imobile
identificate inclusiv sub aspectul întinderii, dacă întinderea unuia dintre imobile este
mai mare iar a celuilalt mai mică, va opera compensarea celor două valori iar acţiunea
redhibitorie sau estimatorie, va putea fi cerută în condiţiile arătate mai sus.
În ceea ce priveşte rezoluţiunea acestui tip de vânzare, regulile pentru
rezoluţiune avute în vedere de instanţa de judecată vor fi cele din dreptul comun.
Terenurile forestiere.
În ceea ce priveşte terenurile forestiere aflate în proprietate privată, acestea se

pot vinde liber însă cu respectarea, sub sancţiunea nulităţii relative, a ordinii de
exercitare a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor.

În ceea priveşte vânzarea unei moşteniri, legiuitorul a simţit nevoia de a defini

conceptul arătând că prin moştenire se înţelege dreptul de a culege o moştenire
deschisă sau o cotă din această succesiune.
Dacă contractul de vânzare este un contract consensual, ca şi în cazul
imobilelor, vânzarea unei succesiuni are caracter solemn, trebuind a fi încheiată
indiferent de componenţa bunurilor care intră în masa succesorală, în formă
autentică.
Tot din perspectiva caracterelor contractului de vânzare a unei moşteniri,
trebuie arătat că această vânzare poate avea un caracter aleatoriu dacă vânzarea nu
specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile succesorale, vânzătorul aşadar,
arătând, în lipsă de stipulaţie contrară, numai asupra calităţii sale de erede de rand util
a moştenirii.
Aşadar, părţile au posibilitatea de a schimba acest caracter aleatoriu, fie
indicând bunurile masei succesorale, fie instituind în contract garanţia unor drepturi
succesorale şi a întinderii lor.
Obiectul vânzării unei astfel de moşteniri, aşa cum am arătat, poate privi atât
întreaga universalitate de bunuri deţinute de defunct, fie o anumită categorie de
bunuri succesorale, fie doar o anumită cotă-parte din moştenire purtăroare de altfel,
de drepturi şi obligaţii.
Obligaţiile vânzătorului
Dacă părţile nu au stabilit contrariul, odată cu încheierea contractului,

vânzătorul este obligat să remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules şi
toate plăţile primite pentru creanţele moştenirii până la momentul încheierii
contractului, dar şi contravaloarea bunurilor vândute până la acea dată din
succesiune, deci orice bun care a fost luat din succesiune şi urmează a fi înlocuit.
Obligaţiile cumpărătorului
Corelativ, tot în măsura în care părţile nu au negociat altfel, cumpărătorul este

ţinut să restituie vânzătorului sumele plătite pentru datoriile şi sarcinile moştenirii,
precum şi sumele pasiv al moştenirii în favoarea vânzătorului creditor, atunci când
vânzătorul este şi un creditor al succesiunii.
Răspunderea însă pentru datoriile moştenirii rămâne în sarcina vânzătorului,
astfel că moştenitorul, succesorul în drepturi al defunctului, va fi cel urmărit de
creditorii succesiunii.
ÎnÎnceea
ceeaceceprivesc
privescînscrisurile
înscrisurilesau
sauportretele
portretelededefamilie,
familie,scrisorile,
scrisorile,
jurnalele,
jurnalele, decoraţiile fără o valoare patrimonială semnificativă,dar
decoraţiile fără o valoare patrimonială semnificativă, dar
cu o încărcare
cu o încărcare
Drept civil. Contracte
emoţională, afectivă mare, se prezumă relativ că nu
speciale. emoţională, afectivă mare, se prezumă relativ că nuPage 61
auau fost
fostavute
avute înînvedere
vedere aafificuprinse
cuprinseînîncontract
contractlala momentul
momentul
încheierii contractului de vânzare a moştenirii.
încheierii contractului de vânzare a moştenirii.
Aşa cum am arătat, nimic nu împiedică părţile să cuprindă în mod expres

referiri în contract privitoare la transmiterea şi acestor bunuri sau valori, tablouri,
portrete, albume etc. din viaţa familiei vânzătorului.
Dacă însă bunurile depăşesc o valoare obişnuită şi au o anumită însemnătate
patrimonială, vânzătorul care nu şi le-a rezervat în mod expres dar şi le doreşte din
masa succesorală, datorează cumpărătorului preţul acestora calculat după valoarea
bunului la momentul vânzării.
Trebuie arătat că potrivit regulamentelor din domeniul locurilor de veci privind
drepturile de concesiune, acestea nu pot face obiectul prin lege vânzării unei moşteniri
cu excepţia unor lucrări funerare în caz de stipulaţie contrară.
În ceea ce privesc drepturile reale incluse în moştenirea vândută, legiuitorul a
specificat în mod expres că acestea nu pot fi transmise decât cu respectarea regulilor
de carte funciară, cumpărătorul putându-se prevala de calitatea sa de proprietar numai
după înscrierea în registrele publice de carte funciară cu drepturile reale dobândite.
Dacă înstrăinarea are loc cu titlu gratuit, ca liberalitate acordată de erede

dobânditorului, contractului îi sunt aplicate regulile de fond şi de formă ale
contractului de donaţie.
Vânzarea cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii.
O noutate a Noului Cod Civil o constituie reglementarea stipulaţiei

vânzătorului care în mod legitim îşi rezervă proprietatea bunului până la plata
integrală a preţului, stipulaţie valabilă chiar dacă bunul se află deja în posesia
cumpărătorului, dar care poate fi opusă terţilor ca o garanţie accelerată asupra
proprietăţii, numai după înscrierea în registrele de publicitate prevăzute de lege.
Rezerva dreptului de proprietate şi vânzarea unui drept cu rezerva dreptului
de proprietate, este asadar o altă nouă modificare legislativă aşteptată de mult de
practicieni, flexibilă realităţii şi nevoilor cotidiene, întrucât, nu de puţine ori,
cumpărătorul este în imposibilitatea executării pe deplin a obligaţiei contractuale, mai
cu seamă de plată a preţului, aspect care îi creează vânzătorului o serie de nelinişti
care nu pot fi pe de-a întregul acoperite de posibilităţile jurisdicţionale şi nu numai, de
executarea silită a obligaţiilor, inclusiv sub forma executării ipotecii legale pentru rest
de preţ, ce presupune vânzătorului de bună-credinţă costuri suplimentare, riscuri
jurisdicţionale şi nu în ultimul rând şi poate cel mai important, timp îndelungat în

satisfacerea interesului urmărit, astfel încât vânzarea cu rezervă a proprietăţii poate
apare ca forma cea mai înaltă a garanţiei executării obligaţiei de plată, câtaă vreme
cumpărătorul va dobândi dreptul de proprietate doar în momentul în care îşi va
executa pe deplin şi integral, in modalitatea convenită, obligaţiile de plată, dreptul de
proprietate transferându-i-se acestuia la momentul achitării ultimei rate din preţ, aşa
cum prevăd dispoziţiile art. 1750 Cod Civil.
Aşadar, în cazul în care părţile stabilesc ca plata preţului să se realizeze în rate,
cumpărătorul va dobândi dreptul de proprietate la data plăţii ultimei rate, astfel că
în toată această perioadă, vânzătorul continuă să rămână proprietar al bunului vândut,
purtând totodată riscul pieirii bunului până la momentul efectiv al predării lui.
Nimic nu împiedică însă părţile să convină ca proprietatea să se transmită ca şi
posesia, odată cu încheierea vânzării, iar plata preţului să fie garantat printr-o altă
modalitate de asigurare a garanţiei, cum ar fi ipoteca legală pentru rest de preţ.
În lipsa unei înţelegeri contrare, în cazul în care cumpărătorul întârzie plata
unei rate care nu depăşeşte o optime din preţ, nu îndreptăţeşte pe vânzător să solicite
instanţei rezoluţiunea contractului, fiind aşadar obligat să încaseze ratele ulterioare,
cât şi cea restantă, cumpărătorul păstrând beneficiul termenului pentru ratele
succesive.
În cazul în care intervine rezoluţiunea contractului pentru
neplata preţului, vânzătorul este ţinut să restituie sumele plătite
cu titlu de parte din preţ dar este îndreptăţit la obţinerea de
daune-interese pentru acoperirea prejudiciului dacă
demonstrează existenţa unui astfel de prejudiciu, dar şi la
încasarea unei compensaţii pentru lipsa de folosinţă a bunului
şi/sau folosirea bunului de către cumpărător.
Dacă părţile au convenit ca aceste sume de bani să rămână câştigate

vânzătorului, înţelegerea având natura juridică au unei clauze penale, va putea fi
cenzurată de către instanţa de judecată, sens în care instanţa va putea totuşi reduce
cuantumul clauzei penale convenite de către părţi.
Nu e lipsit de importanţă să subliniam că şi vânzătorului îi rămân anumite
riscuri de un pericol, gravitate restrânsă, în ipoteza în care şi posesia şi-a reţinut-o
asupra bunului, riscul pieirii acestuia rămânându-i în întregime. Pentru a stabili
momentul de la care acest drept se transmite, ar trebui explicată natura juridică a
ratelor şi a termenului de plată a acestora, pentru că în ipoteza în care se apreciază că
acestea reprezintă condiţii, îndeplinirea lor presupune respectarea condiţiei şi
dobândirea retroactivă a dreptului de proprietate, cu toate riscurile ce o impun, iar
daca vom califica natura ratei ca un termen conditional al dobandirii dreptului de
proprietate, această chestiune a retroactivităţii transmiterii de proprietate este
soluţionată, cumpărătorul dobândind proprietatea ex nunc, de la momentul plăţii
preţului (pentru detalii a se vedea pag. 1794 din lucrarea „Comentariu pe articole.
Noul Cod Civil”, Fl. A. Baias, Ch. Beck şi urm.)
În susţinerea celor arătate în prevederile art. 1757, care arată că în ipoteza
neplăţii ratelor, ca efect al rezoluţiunii, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului
sumele încasate, mai puţin suma convenită în principiu cu titlu de daune-interese
pentru folosirea bunului predat de către cumpărător.
Vânzarea cu opţiune de răscumpărare
O altă varietate de transmitere a unui drept asupra căruia merită să poposim

este vânzarea cu opţiune de răscumpărare, reglementată de prevederile art. 1758-
1762 Cod Civil, care definesc acest tip de vânzare a fi un act juridic afectat de condiţie
rezolutorie (definiţie legală deşi în doctrină există controverse cu privire la această
calificare-pentru discuţii a se vedea pag 1796, soluţia propusă fiind ca opţiunea de
răscumpărare sa fie privită ca un drept potestativ al vânzătorului de a opta pentru
răscumpărarea bunului, pentru că depinde exclusiv de voinţa acestuia, având totodată
efect retroactiv) prin care vânzătorul îşi rezervă într-un termen de maximum 5 ani,
dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis, de la cumpărător sub condiţia ca
proprietarul sub condiţie suspensivă să restituie proprietarului, sub condiţie
rezolutorie, întreg preţul primit de primul dar şi toate cheltuielile efectuate de secund
pentru perfectarea contractului de vânzare cu opţiune de răscumpărare, incluzând
aici cheltuielile legate de plata onorariului sau a formelor de publicitate, dar şi acelea
legate de transmiterea posesiei, de transportul bunului şi nu în ultimul rând, a
cheltuielilor necesare sau utile bunului şi scopului pentru care acesta a fost dobândit,
însă, ca limită, numai în măsura sporului de valoare (limitarea fiind făcută urmare
tradiţiei instituită prin Legea cametei de la 1931, pentru protejarea vânzătorului de
împrumuturi oneroase, cămătăreşti, care ar determina un exces la răscumpărare, grija
legiuitorului fiind elocventă pentru a evita incidenţa unor disproporţii incestuoase de
răscumpărare.
Modalitatea de exercitare a acestei opţiuni presupune îndeplinirea celor
arătate anterior (restituirea preţului plus a cheltuielilor în termenul de opţiune stipulat),
depăşirea acestui termen consolidând dreptul cumpărătorului în deplinătatea
caracterului său pur şi simplu neafectat de condiţie sau modalitate.
În ipoteza însă, în care vânzătorul îşi exercită această opţiune, legea îl obligă
să respecte locaţiunile încheiate de cumpărător, înaintea exercitării opţiunii, cu
condiţia ca acestea să fie supuse formalităţilor de publicitate şi să nu depăşească mai
mult de 3 ani din momentul exercitării.
De asemenea, legea reglementează că vânzătorul care intenţionează să
exercite acest drept trebuie sa facă opozabilă intenţia cumpărătorului, cât şi oricărui
dobânditor subsecvent al acestuia iar în termen de o lună de la data notificării,
vânzătorul trebuie să consemneze sumele datorate cumpărătorului sau succesorului
acestuia în drepturi, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a exercita opţiunea de
răscumpărare dar şi sub sancţiunea mult mai aspră decât aceasta de radiere a opţiunii

din CF şi transformarea notării dreptului sub condiţie, al cumpărătorului, într-o

intabulare pur si simplă în favoarea acestuia.
O situaţie specială e reglementată în art. 1761 Cod Civ. care ne arată că

pactul de opţiune de răscumpărare poate privi şi o cotă indiviză dintr-un drept,
adăugând o situaţie de decădere a vânzătorului care nu şi-a exercitat opţiunea în
procesul în care este parte, pentru opozabilitate şi chiar dacă bunul este atribuit
cumpărătorului.
Pentru a evita orice tentative de camătă, dispoziţiile art. 1762 subliniază că în
cazul în care diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare
depăşeşte nivelul dobânzii legale reprezentat de rata scontului B.N.R, preţul
răscumpărării va fi redus la preţul plătit pe vânzare cu titlu de sancţiune descurajantă a
unei conduite abuzive sau măcar lezionare.
Verificaţi-vă cunoştinţele răspunzând la următoarele întrebări:
1) Definiţi contractul de vânzare şi arătaţi caracterele juridice ale acestuia.

2) Capacităţi de a cumpăra sau a vinde în legislaţia română.
3) Obiectul vânzării.
4) Pactul de opţiune.
5) Prezentare comparativă cu promisiunea de vânzare.
6) Prezentaţi obligaţiile principale ale vânzătorului
7) Descrieţi conţinutul garanţiei pentru evicţiune.
8) Efectele garanţiei contra viciilor bunului vândut.
9) Garanţia pentru buna funcţionare. Condiţii pentru instituirea garanţiei.
10) Prezentare a obligaţiilor principale ale cumpărătorului.
11) Preţul vânzării-element tehnic al contractului de vânzare.
12) Dreptul de preempţiune şi contractele de vânzare.
13) Reguli speciale privind vânzarea bunului imobil.
14) Reguli speciale privind vânzarea unei moşteniri.
15) Rezerva proprietăţii şi vânzarea cu opţiune de răscumpărare-noutăţi în materie
civilă.
Întrebări tip grilă
1. Contractul de vânzare-cumpărare este:

a) întotdeauna un contract consensual;
b) în anumite cazuri un contract consensual;
c) un contract sinalagmatic.

2. Prin incapacitatea de a vinde si a cumpăra se înţelege că:

a) vânzarea între soţi este interzisă;
b) vânzarea între părinţi şi copii este interzisă;
c) executorii judecătoreşti nu pot cumpăra bunurile insolvabilului;
d) tutorii nu pot cumpăra bunurile minorului.
3. Promisiunea de vânzare:
a) este un precontract din care se naşte un drept de creanţă;
b) este numai unilaterală;
c) ca şi oferta de a contracta, este un act juridic unilateral.
4. Pactul de preferinţă este:

a) un act juridic unilateral
b) un contract unilateral;
c) o variantă a promisiunii unilaterale de vânzare.
5. Lucrul vândut trebuie:

a) să fie în circuitul civil;
b) să existe la momentul încheierii contractului;
c) să fie în posesia vânzătorului.
6. Preţul trebuie :
a) să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor;
b) sa fie fixat în bani,
c) sa fie determinat la un moment ulterior vânzarii prin hotărârea părţilor .
7. Ce reprezintă evicţiunea:
a) tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale;
b) pierderea proprietăţii bunului;
c) viciile bunului ascunse cu rea-credinţă de către vânzător.
8. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii este:

a) obligaţia vânzătorului să-l garanteze pe cumpărător de tulburarea de drept a
bunului vândut;
b) obligaţia vânzătorului de a-l garanta pe cumpărător şi în cazul celei mai uşoare
tulburări de fapt aduse bunului;
c) obligaţia vânzătorului de a-i acoperi cumpărătorului costurile de luare în
posesie a bunului.
9. Ce este dreptul de preemţiune:

a) este o variantă a promisiunii de vânzare;
b) este dreptul prioritar de cumpărare a unui bun mobil;
c) o variantă a pactului de preferinţă.

10. Când este purtător de dobânzi preţul imobilului:

a) dacă lucrul vândut este producător de fructe;
b) daca părţile au negociat contractual dobândă;
c) în caz de întârziere de plată a preţului.
11. Sancţiunea neplăţii preţului vânzării constă în :

a) executarea silită în natură a obligaţiei;
b) rezoluţiunea vânzării;
c) executarea vânzării silit prin echivalent.
MODEL DE CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE:
CONTRACT DE VÂNZARE
Între:
I. Părţile contractului
 ………………, cetăţean român, CNP ……….. şi ………., cetăţean român,
CNP …………, soţi, căsătoriţi sub regimul matrimonial al comunităţii
legale, ambii domiciliaţi ………….ambiiîn calitate de vânzători,
 ………….cetăţean român, CNP …………. şi…….., cetăţean român,CNP
…………., soţi, căsătoriţi sub regimul matrimonial al comunităţii legale,
ambii domiciliaţi …………, ambiiîn calitate de cumpărători,
II. Obiectul contractului
a intervenit prezenta vânzare în următoarele condiţii:
III. Obiectul vânzării
Subsemnaţii…………………şi……………vindem soţilor
…….şi………..dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.
……………..,compus din ………(…….) camere de locuit şi dependinţe:
…………,o suprafaţă utilă de……….. m.p., balcon=………… m.p., aşa cum
rezultă din actele de proprietate, cu următoarele dependinţe şi suprafeţe: ………….
şi o suprafaţă totală de ……….. m.p., conform documentaţiei cadastrale întocmită
de ………., vizată sub nr. ………../2012 de OCPI București prin inspector de

cadastru ………….., împreună cu cota parte indiviză de …………% din părţile şi

dependinţele comune ale imobilului bloc, care prin natura şi destinaţia lor sunt în
folosinţă comună, perpetuă şi forţată a tuturor coproprietarilor, cât şi dreptul de
folosinţă asupra cotei părţi indivize de ……….% din terenul aferent bunului imobil
reprezentând suprafaţa de …….m.p. atribuit în folosinţă pe durata existenţei
construcţiei.
Apartamentul este identificat cadastral cu nr. ……… şi este înscris în
Cartea Funciară nr. ……….. a localităţii Bucureşti, sector ………, în baza
încheierii nr. ……….. emisă de OCPI ……….., BCPI ………………...
IV.Declaraţii şi garanţii ale vânzătorilor
Subsemnaţii,……………….declarăm pe proprie răspundere, că am dobândit

dreptul de proprietate asupra apartamentului ce face obiectul prezentului înscris, cu
titlu de ………………………..
Subsemnaţii………………, declarăm pe proprie răspundere şi garantăm
cumpărătorilor următoarele:
- imobilul ce formează obiectul prezentului contract de vânzare este
proprietatea noastră, fiind dobândit în mod licit şi achitat integral
- nu am încheiat convenţii matrimoniale cu privire la regimul juridic al
bunului ce face obiectul prezentei vânzări;
- imobilul ce formează obiectul prezentului contract de vânzare nu are regimul
juridic de locuinţă de familie şi nu face obiectul vreunui patrimoniu de
afectaţiune;
- nu am vândut, donat, ipotecat, concesionat imobilul ce face obiectul
prezentului înscris şi nu am transmis în niciun fel şi în niciun mod, direct
şi/sau indirect, total şi/sau parţial dreptul de proprietate sau dezmembrăminte
ale acestuia prin nicio modalitate juridică;
- imobilul nu formează obiectul niciunui litigiu judecătoresc, arbitraj,
procedură administrativă sau sechestru, nu formează obiectul niciunei acţiuni
posesorii sau al vreunei cereri de restituire formulate în temeiul Legii nr.
10/2001 al căror rezultat ar putea afecta dreptul de proprietate asupra acestui
apartament;
- imobilul ce formează obiectul prezentului contract de vânzare nu se află pe
lista imobilelor expertizate tehnic şi încadrate în clasă de risc seismic;
- la data semnării prezentului contract, imobilul nu este inclus într-o zonă de
protecţie a unui sit arheologic şi nu este inclus pe lista monumentelor
istorice;
- nu avem informaţii privind existenţa unor conducte şi/sau adăposturi
antiatomice
Drept civil. sau alte adăposturi în subsolul imobilului;
Contracte speciale. Page 68
- nu sunt constituite drepturi reale în favoarea altor persoane aşa cum rezultă
din extrasul de carte funciară pentru autentificare nr. ………./………. emis
de ……………… şi garantăm pe cumpărători, contra evicţiunii şi a viciilor
imobilului conform prevederilor art. 1695 şi art. 1707 Cod Civil;
- sunt achitate la zi cheltuielile legate de întreţinerea şi exploatarea
apartamentului, aşa cum rezultă şi din Adeverinţa nr. …………. emisă de
Asociaţia de Proprietari, Bloc ……… ………., …………..;
- luând cunoştinţă de prevederile art. 43 alin. 3 din HG nr. 1007/2004
(Regulamentul de furnizare a energiei electrice la consumatori) noi,
vânzătorii, declarăm că nu există debite restante către societatea de furnizare
a energiei electrice, fiind achitată la zi ultima factură emisă de S.C. Enel
Energie Muntenia S.A., privind energia electrică, pentru imobilul ce face
obiectul prezentului înscris, fapt atestat şi prin chitanţa din data de ………..
emisă de ……………aferentă facturii nr. ………… emisă de Enel Energia
Muntenia SA ce a fost predată cumpărătorilor, astăzi, data autentificării
prezentului contract.
- Impozitele şi taxele aferente imobilului ce face obiectul prezentului înscris
sunt achitate la zi de vânzători, conform Certificatului de atestare fiscală nr.
…………. eliberat de ............... iar de la această dată ele trec în sarcina
cumpărătorilor, care suportă şi onorariul aferent autentificării prezentului
înscris, precum şi cheltuielile de intabulare în cartea funciară.
Noi, vânzătorii, ne declarăm în mod expres de acord si solicităm
intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorilor ……… şi ……….., în
cartea funciară a imobilului ce formează obiectul prezentului înscris şi
radierea dreptului de proprietate al subsemnaţilor vânzători din cartea
funciară.
V. Preţul şi modalitatea de plată a preţului
Noi, părţile contractante, am convenit că preţul total al vânzării este

de………. EUR (…………..) care se achită de cumpărători, vânzătorilor,
astfel:
- suma de …….. EUR (……….. euro), s-a achitat cu titlu de avans, în
numerar, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare aut. sub
nr. .......... de Notarul Public ………. din Bucureşti, această declaraţie a
subsemnaţilor vânzători, constituind chitanţă liberatorie privind încasarea
acestei sume de bani;
- suma de ………. EUR (……… euro), se va achita cel târziu în data de
……….. din contul cumpărătorilor ……..nr. ………….. deschis în monedă
Euro la ………….. în contul vânzătorilor………nr. ………….. deschis în
monedă Euro la ……….., ordinul de plată vizat de bancă făcând pe deplin
dovada plăţii.
Preţul neîncasat nu este purtător de dobânzi, astfel încât urmează să fie plătit
la valoarea lui nominală.
Vânzătorii declară că renunţă în mod expres la beneficiul înscrierii în Cartea
Funciară a ipotecii legale pentru restul de preţ datorat, prevăzut în favoarea sa de
dispoziţiile Codului Civil şi se obligă, totodată, a da cumpărătorilor, la solicitarea
acestora, o declaraţie autentică de încasare integrală a restului de preţ.
Plata sumei de bani se consideră valabil efectuată la data debitării contului
arătat mai sus, cu contravaloarea acesteia. Părţile convin şi acceptă că dovada plăţii
acestor sume se face cu ordinul de plată emis de cumpărători pentru suma şi contul
prevazut mai sus purtând ştampila băncii. Dacă ipoteca legală pentru preţul datorat
se va înscrie totuşi în cartea funciară, cumpărătorii se obligă să solicite de îndată
radierea acestei ipoteci pe baza declaraţiei de mai sus şi/sau a dovezii efectuării plăţii
preţului din contul lor şi încasării în contul vânzătorilor identificat mai sus, fie prin
extrasul de cont eliberat de bancă, fie prin ordinul de plată emis de cumpărători
pentru suma şi contul prevazut în precedent purtând ştampila băncii.
Pact comisoriu: În situaţia în care în preţul nu a intrat în contul vânzătorilor
indicat mai sus, la termenul, în cuantumul şi în condiţiile stipulate, dovada făcându-
se de către acesta cu înscrisuri emise de banca la care are contul deschis conform art.
1497 Cod Civil, părţile convin să considere că, cumpărătorii nu şi-au respectat
obligaţia de plată a preţului, fiind pus de drept în întârziere conform art. 1523 Cod
Civil, situaţie în care noi, părţile contractante, suntem de acord cu rezoluţiunea de
drept a prezentului contract de vânzare, fără alte formalităţi, conform 1554 Cod
Civil.
Noi, părţile contractante, declarăm că preţul nu este fictiv sau derizoriu în
înţelesul dispoziţiilor legale în materie, fiind stabilit în condiţiile actuale ale pieţei.
Noi, părţile contractante, declarăm că preţul este cel real şi am luat cunoştinţă
de dispoziţiile Codului civil, privind seriozitatea şi sinceritatea preţului declarat,
precum şi dispoziţiile art. 9 alin. 1 lit. A din Legea nr. 241/2005, privind prevenirea
şi combaterea evaziunii fiscale, care cuprind obligaţia de a declara preţul real al
vânzării şi ni s-au pus în vedere prevederile art. 1665 alin. 1 şi alin. 2 din Codul
Civil privind consecinţele nedeclarării preţului real, precum şi dispoziţiile Legii nr.
656/2002 cu modificările ulterioare, privind prevenirea şi sancţionarea spălării
banilor.

VI. Transmiterea dreptului de proprietate

Vânzătorii transmit către cumpărători dreptul de proprietate asupra imobilului
vândut, împreună cu toate accesoriile şi tot ceea ce este destinat folosinţei lui
perpetue, pur şi simple, fără ca dreptul să fie afectat de vreun termen, condiţie sau
modalitate.
Transmisiunea proprietăţii cu toate atributele sale şi predarea imobilului,
împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a
posesiei, pe care l-am eliberat de toate bunurile mobile ale subsemnaţilor
vânzători, se face astăzi data autentificării contractului.
VII. Declaraţiile cumpărătorilor
Noi, ……….. şi ………. cumpărăm de la soţii ……….. şi ………. dreptul de

proprietate asupra apartamentului nr. …………….., astfel cum a fost descris mai
sus, la preţul şi în condiţiile menţionate în prezentul contract, cu al cărui conţinut ne
declarăm de acord .
Noi, ………….şi…………,declarăm ca nu ne aflăm în niciunul dintre
cazurile prevăzute de lege care atrag incapacitatea de a cumpăra şi în nicio cauză
care ar putea atrage ulterior punerea noastră sub interdicţie.
VIII. Dispoziţii finale
Formalităţile de publicitate imobiliară a prezentului contract vor fi efectuate

de Notarul Public instrumentator, conform dispoziţiilor art. 80 alin. 3 din Legea nr.
36/1995 republicată, prevederilor Codului Civil Român în materie de forme de
publicitate şi în temeiul art. 35 din Legea nr. 7/1996 republicată și modificată.
Noi părţile contractuale am fost informaţi de către notarul public cu privire la
dispoziţiile Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, cu
modificările şi completările ulterioare, inclusiv cu privire la obligaţia proprietarului
de a pune la dispoziţia cumpărătorilor certificatul de performanţă energetică a
clădirii.
Subsemnaţii ………………..şi………………, în calitate de cumpărători,
consimţim să dobândim dreptul de proprietate asupra imobilului descris mai sus, pe
riscul nostru, asumându-ne orice răspundere cu privire la efectele produse prin
nedeţinerea informaţiilor cuprinse în conţinutul certificatului de performanţă
energetică a clădirii, declarând aşadar că nu am solicitat şi nu ne-au fost pus la
dispoziţie de către vânzători, certificatul de performanţă energetică a clădirii.

Documentele care au stat la baza redactării prezentului contract sunt

următoarele: actele de identitate şi actele de stare civilă, contractul de vânzare-
cumpărare aut. sub nr. ………….. de NP …………, din ………, contractul de ipotecă
aut. sub nr. ………… de NP ……….., din ………., încheierea nr. ………, emisă de
………….., încheierea nr. …………… emisă de …………….., extrasul de carte
funciară pentru autentificare nr. …………..emis de …………….,Adeverinţa nr.
………… emisă de Asociaţia de Proprietari, Bloc ………, ……….. nr. ……., Sector
…., Bucureşti, Certificatul de atestare fiscală nr. ……….. eliberat de Municipiului
Bucureşti Sector ………., Direcţia Venituri Buget Local Sector ………, promisiunea
bilaterală de vânzare-cumpărare aut. sub nr. ……… de Notarul Public ……… din
Bucureşti, chitanţa/factura emisă de S.C. Enel Energie Muntenia S.A. şi
documentaţia cadastrală.
Tehnoredactat conform voinţei exprese a părţilor, ........................
VÂNZĂTORI, CUMPĂRĂTORI,
………………….. …………………..
................................. ...............................

Contractul de Vanzare FINAL V

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Contractul de Vanzare FINAL V

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Conf. univ. dr.

Manuela Tăbăraş Contractul de vânzare

Recentele dispoziţii din materia Codului Civil al României intrat în vigoare la

II. Caracterele juridice ale contractului de vânzare.

Vânzarea este un contract sinalagmatic sau

Rezultă aşadar, că prestaţia unui contractant este cauza obligaţiei celuilalt

Această reciprocitate creează prezumţia relativă a unui echilibru al contractului,

În mod simetric, de asemenea, acest caracter justifică invocarea excepţiei de

Aşadar, ca aplicaţie practică, cumpărătorul va fi oricând îndreptăţit să suspende

În concluzie, sancţiunea încălcării acestui principiu al reciprocităţii şi

Vânzarea este un contract oneros întrucât

patrimonial/avantaj, cumpărătorul urmăreşte bunul

Vânzarea este un contract comutativ întrucât

În principiu, contractul de vânzare este un

Aşadar vânzarea se perfectează în principiu

Părţile pot totodată, prin acte prealabile înstrăinării, să stabilească cerinţe de

Drept civil. Contracte speciale. Page 3

E2: A doua excepţie de la principiul consensualismului contractului de vânzare

E3. Contractele încheiate prin mijloace electronice sunt supuse condiţiilor de

Ca regulă, vânzarea este un contract

De la această regulă, care este aplicată doar dacă

 aparţine în proprietate vânzătorului,

Aşadar, ca argument de text în favoarea acestui caracter translativ al contractului de

 dispoziţiile art. 1673 C. Civ. potrivit cu care : “Vânzătorul este obligat să

 dispoziţiile art. 1676 C. Civ.: “În materie de vânzare de imobile, strămutarea

- “ La vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la momentul

Nerealizarea acestui caracter translativ reprezintă o neexecutare culpabilă de

Doctrina este unanimă în a califica relativ la acest caracter translativ al vânzării

Drept civil. Contracte speciale. Page 5

III. Condiţii de fond ale contractului de vânzare

Pentru valabilitatea contractului de vânzare, trebuie îndeplinite clasicele

III.1. Capacitatea. Cine poate cumpăra sau vinde!?

Drept civil. Contracte speciale. Page 6

Sub justificarea interesului public, apărării prestigiului unor categorii

SANCŢIUNE: nulitatea absolută a vânzării!

Prin drept litigios trebuie să înţelegem un proces început şi neterminat cu

Cu nulitatea absolută este sancţionată ( deci

3.1.B-3. Regimul cetăţenilor străini

Cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine nu pot dobândi terenuri

In aceasta materie, trebuie să reţinem, ca element de principiu, acela că legea

SANCŢIUNE: nulitatea absolută a vânzării!

3.1.B-4. Persoanele insolvabile

3.1.B-5 Persoanele în curs de constituire

SANCŢIUNE: nulitatea absolută a vânzării!

Aşadar, vânzarea dar şi cumpărarea prin acte juridice de dispoziţie atât

 În ceea ce priveşte minorul cu capacitate restrânsă, respectiv minorul

Ca şi în cazul minorului lipsit de capacitate de exerciţiu, minorul cu vârstă între

 Persoanele în curs de constituire şi înregistrare/autorizare au o

SANCŢIUNEA prevăzută de legiuitor pentru nerespectarea cerinţelor

SANCŢIUNEA nerespectării dispoziţiilor legale referitoare la capacitatea de

 Nu pot vinde proprietarii bunului inalienabil

Drept civil. Contracte speciale. Page 10

E1: Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă

Consimţământul reprezintă manifestarea de voinţă a unei persoane în

SANCŢIUNEA prevăzută de legiuitor pentru nerespectarea cerinţelor legate de

Astfel, consimţământul trebuie să fie serios, liber şi exprimat în cunoştinţă de

Consimţământul este viciat când este dat:

Eroarea reprezintă falsa reprezentare a realităţii la momentul

a) Eroare asupra naturii sau obiectului contractului de vânzare

Drept civil. Contracte speciale. Page 11

c) Eroare asupra identităţii contractantului vânzării sau asupra unei calităţi a

a) Eroarea asupra unei norme juridice determinante pentru încheierea

Sancţiunea, aşadar, este nulitatea relativă.