Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Principii Din Buzu
Principii Din Buzu
Introducere:………………………………………………………………. 2
Capitolul I.Prncipiile de evaluare a terenurilor agricole………...…… 3
1.1.Principii de bază ale evaluării bunurilor imobile.................................3-4
1.2.Factorii de influiență asupra valorii terenurilor agricole......................4-7
Capitolul II.Metodologia evaluării terenurillor agricole.......................8
2.1.Metoda analizei comparative a vînzărilor............................................8-10
2.2.Metoda veniturilor................................................................................10-11
2.3.Metoda prețului normativ..................................................................12-13
Capitolul III.Analiza tranzacțiilor cu terenurile agricole in raionul Ocnița
pentru anii 2012-2015....................................................................................14-15
Concluzii…………………………………………………………………...16
Bibliografie………………………………………………………………...17
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
Introducere:
Tema tratată în lucrare este de actualitate întrucât proprietarii de terenuri sunt în continuă
schimbare, la fel ca şi terenurile. Astfel, terenuri care se găsesc în extravilan, după o perioadă de
timp sunt incluse în intravilan şi din terenuri agricole devin terenuri pentru construcţii. Desigur că
terenurile din interiorul localităţilor care sunt terenuri pentru construcţii au un alt preţ de vânzare,
comparativ cu un teren agricol situat, de obicei, în afara localităţii. Dar toate terenurile care se vând
sau se cumpără, sunt evaluate în funcţie de locul unde sunt amplasate, de calitatea solului, sau de
multe alte criterii care au fost analizate în teză. De aceea, evaluarea terenurilor este importantă, atât
sub aspect social cât şi juridic, în prezent neexistând o practică juridică unitară privind evaluarea
terenurilor.
Evaluarea terenurilor se efectuează conform unor principii, astfel:
- evaluarea terenurilor se face pentru un scop bine definit (nu orice evaluare poate servi
oricărui scop);
- evaluarea se bazează pe criterii economice, respectiv pe compararea rezultatelor obţinute;
- evaluarea terenurilor urmăreşte dezvoltarea durabilă, dar iau în considerare şi riscurile
privind degradarea terenului şi a mediului înconjurător;
- evaluarea se bazează pe constatări prezente şi estimări confirmate.
Semnificativ pentru evaluare este faptul că suprafaţa de teren inclusă într-o unitate de teren să
aibă aceleaşi caracteristici fizice, chimice şi biologice, respectiv să se încadreaze în una din cele
cinci clase de calitate. În cadrul aceleiaşi clase de calitate intervine categoria de folosinţă a
terenului şi cea mai bună folosinţă care o poate avea terenul. Amplasarea terenului în intravilan sau
extravilan diferenţiază în mod semnificativ valoarea terenului, destinaţia care urmează să o
primească terenul modifică valoarea terenului. Elementele care se impune a fi analizate şi procesate
înainte de estimarea valorii terenului cuprind: clima, relieful, apa, solul şi pretabilitatea.
Lucrarea data este împărțită în trei capiole.Primul capitol conține principiile de bază a
evaluării terenurilor agricole și factorii care influiențeaza valoarea de piață a terenurilor.Capitolul
doi caracterizează metodologia evaluării terenurilor agricole și anume: Metoda analizei
comparative a vînzărilor,metoda veniturilor și metoda prețului normativ.În final capitolul trei
caracterizează analiza tranzacțiilor cu tereurile agricole în raionul Ocnița pentru anii 2011-2015.
Scopurile lucrării date sînt :
- Cunoașterea și întelegerea pașilor efectuării uneii lucrari de an;
- Capacitatea de analiză şi prelucrare a informaţiilor selectate din literatura de specialitate
precum şi din contexte profesionale reale;
- Capacitatea de a culege, analiza şi interpreta datele;
- Recapitularea unor metode și aplicarea lor în practică;
- Formarea competențelor de lucru saiturile de specialitate;
- Prezentarea lucrarii de curs în programul Power Point.
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
Capitolul I.Prncipiile de evaluare a terenurilor agricole
1.1.Principii de bază ale evaluării bunurilor imobile
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societatilor comerciale cu capital
majoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza
calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuri
agricole pentru lucrarile de araturi si pentru strânsul recoltei.În scopul analizei corecte a conditiilor
mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile agricole sa se
preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informatiile date de Legea 16/1994
-Legea Arendarii. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al terenurilor agricole se
clasifica în functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru terenul arabil în 5 clase de
fertilitate:
Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura
mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau forte
slab înclinate.
Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie
sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomene de
degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate.
Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat
profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene de
degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.
Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic
afectate de fenomene de degradare.
Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta
arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.
Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iar
categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.
În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor
agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si grâu ca produs de
referinta. În Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole .
Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot
fi externi şi interni.
Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură
valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele grupuri:
1) factorii economici;
2) factorii juridici, administrativi şi politici;
3) factorii sociali;
4) factorii naturali şi de mediu.
1. Factorii Economici
Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi
negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se
raportă:
• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea
terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.);
• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa
drumurilor cu înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc.
Verif.
3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului
Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în
determinarea valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se
atribuie:
• prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau
careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.
Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de
construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele
amplasate în alte regiuni.
•compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;
• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele
populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi
divorţurilor;
• situaţia criminogenă;
• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.
Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este
sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se
referă:
• clima;
• seismicitatea;
• nivelul apelor subterane;
• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;
• construcţii pe rocile sedimentare;
• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de
producere a substanţelor chimice, staţii de purificare;
• alţi factori.
Figura 1.Oferte,ce determină criteriile de selectare a celei mai bune utilizări pentru
teren.
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
1.Utilitatea fizică a 2.Asigurarea legală:
terenului: Regulile zonării;
Terenul Servitute;
Marimea; este Norme de construcție;
Topografia; evaluat Cerințe economice;
Clima; ca fiind
Restricții
pentru
Potențialul Cererea pieții
amplasării
V=I/R
unde:
V-valoarea obiectului;
I-vinutul obținut;
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
R-rata capitalizării;
În acest caz este luată în considerație suma veniturilor iitoare,timpul cînd aceste venituri vor
fi obținute,perioada de realizare a veniturilor.
La aplicarea acestei metode pot apărea unele dificultăți,deoarece gospodăriile țărănești nu
duc o evidență strict a veniturilor și costurilor.Dar fiind acest fapt evaluatorul trebuie să cunoască
specificul activității agricole,să fie capabil să compare datele privind veniturile și cheltuielile
prezentate de fermierii individuali cu productivitatea,cheltuielile de producție pentru gospodăriile
vecine,indicii medii pentru regiunea dată,informația de pe piață.Intervalul de variație a sumei
cheltuielilor pentru cultivarea unor culture anumite este determinat de specificul tehnologiei
folosite în fiecare caz concret,de expemplu,cu sauu fără utilizarea îngrășămintelor,cantitatea de
pulverizări pentru a proteja culturile de dăunători și boli,uilizarea fertilizatorilor.
Utilizarea optim[ a terenurilor agricole se determină în baza comparației rezultatelor finale
cu costurile suportate de producători.În același timp se ține cont de necesitatea utilizării chibzuite a
factorilor naturali de producție,inclusiv a pămîntului,apei și altor elemente ale mediului
înconjurător.Astfel,pot fi asigurate rezultate pozitive ale activității economice agricole nu doar
pentru momentul curect,dar și pentru viitor.Determinarea utilizării optime a pămîntului se face în
scopul concilierii cerințelor societății la mo,mentul curent cu cele de viitor.
În calitate de îndrumător privind utilizarea pămîntului pot servi datele publicate de
Ministerul Agriculturii și Industriei Prelucrătoare.Teritoriul republicii este divizată în trei
zone,centrală,de nord și de sud,pentru fiecare zonă fiind prezentate datele despre
productivitate,prețurile de comercializare a producției,veniturile potențiale,costurile de
producție,beneficiul realizat,cota suprafețelor ocupate de culturi de un anumit tip.
Reeșind din particularitățile unor terenuri concrete,treptat se formează piața funciară locală
pentru prețul de piață se va plasa în limitele indicelui mediu,acceptabil pentru majorarea vînzărilor
și cumpărătorilor.Cu cît cererea va fi mai mare și oferta mai mică,cu atît prețurile de piață pentru
terenuri vor fi mai mari,și invers.Astfel de corelație are loc cînd ceilalți factori care participă la
formarea prețurilor sunt relativ contanți.
Plata de arendă-este suma primită sau plătită pentru deptul de a folosi pămîntul și corespunde
cu interesul proprietarului funciar legat de acest pămînt.Contractul de arendă se încheie pentru o
perioadă fixată de timp și o plată anuală constantă este fixată în favoarea proprietarului.În acest
caz,următorii factori și cantitatea pămîntului arendat:
Amplasarea,compoziția,calitatea și cantitatea pămîntului arendat;
Termenul de arendă,mărimea plății de arendă,distribuirea plăților de asigurarea și altor plăți
între arendaș și arendator;
Vt=∑[Ai (1+i)n]+R
unde,
Vt –valoarea terenului;
Ai-plata de arendă anuală;
i-rata capitalizării de piață;
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
a) Principiul substituirii.Principiul de bază a metodei comparațiilor vînzărilor este
principiul substituirii,conform căruia cumpărătorul rațional nu va plăti o sumă mai mare pentru o
proprietate,dacă există posibilitatea cumpărării unei proprietăți asemănătoare,cu aceeași utilitate.
Prin utilitate se subînțelege totalitatea caracteristicilor terenului,care determină
destinația,posibilitatea și modalitățile de utilizare,precum și mărimea venitului obținut în rezultatul
utilizării acestui teren.Utilitatea rezultă din totalitatea caracteristicilor terenului,precum și
caracteristicile tranzacției effectuate cu acest teren.
Principiul substituirii presupune:
Piața este deschisă și competitivă,în cadrul căreia acționează unn număr mare de vînzători și
cumpărători conform motivației,raționamentului economic și inytteresul propriu și fără a fi
infuiențați de factorii externi;
Proprietatea va fi cumpărată în condițiile tipice de finanțare ale piții date și va fi expusă pe
piață o perioadă de timp rațională,pentru a fi accesibilă pentru potențialii compărători și investitori.
b) Principiul cererii și ofertei.La baza metodei comparației vînzărilor se află și
principiul cererii și ofertei.Oferta reprezintă numărul terenurilor oferite,iar cererea-numărul
terenurilor solicitate pe piața locală la prețuri determinate.Mărimea cererii este invers proporțională
prețului terenurilor,adică cu cît este mai mare prețul,cu atît ete mai mică cerecea.Oferta este direct
proporțională prețului ternului:cu atit este mai mare prețul cu atît este mai mare oferta.Punctul de
echilibru dintre cerere și ofertă determină prețul obiectului.
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
2.3.Metoda prețului normativ
Preţul normativ al pămîntului la vînzarea-cumpărarea şi arendarea terenurilor.
Preţul normativ al pămîntului se stabileşte la vînzarea-cumpărarea terenurilor, la arendarea
lor, precum şi în alte cazuri ce ţin de activitatea economică.
În cazul încheierii contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor aferente necesare pentru
activitatea obiectivelor şi construcţiilor nefinalizate specificate la alin.(1) lit.a), contractul de
arendă a terenurilor respective, încheiat anterior cu autoritatea administraţiei publice locale, devine
nul din momentul intrării în vigoare a contractului de vînzare-cumpărare.
Pentru calcularea preţului normativ al pămîntului este necesar de a primi caracteristica lui
cadastrală, după caz:
a) de la organul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este situat terenul - pentru
vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate privată;
b) de la primăria municipiului, oraşului, satului (comunei) pe al cărei teritoriu este situat
terenul - pentru vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate public.
Tarifele pentru calcularea preţului normativ al pămîntului sînt indicate în anexă.
Preţul normativ al terenurilor cu destinaţie agricolă, al loturilor de pămînt de pe lîngă casă şi
al loturilor pomicole se calculează pornind de la tarifele specificate la poziţia I din anexă.
În cazul cînd nu au fost efectuate cercetări pedologice suplimentare, drept grad de fertilitate
a lotului de pămînt de pe lîngă casă (lotului pomicol) propus spre vînzare-cumpărare se consideră
gradul mediu de fertilitate din unitatea administrativ-teritorială (întovărăşirea pomicolă).
Preţul normativ la vînzarea-cumpărarea terenurilor destinate construcţiilor, inclusiv a
terenurilor aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, terenurilor aferente
obiectivelor private, precum şi a terenurilor aferente construcţiilor nefinalizate, se calculează
pornind de la tarifele specificate la poziţia a IV-a din anexă.
Plata anuală de arendă a terenurilor proprietate publică se stabileşte în funcţie de destinaţia
terenurilor arendate. Ea constituie nu mai puţin de 2% şi nu mai mult de 10% din preţul normativ al
pămîntului calculat pentru destinaţia respectivă.
Terenurile din fondul de rezervă folosite în scopuri agricole pînă la utilizarea lor conform
destinaţiei se dau în arendă în mod prioritar lucrătorilor şi pensionarilor din sfera socială, precum şi
familiilor social defavorizate. Pentru aceste categorii de persoane, plata de arendă a terenurilor
menţionate echivalează cu impozitul funciar pentru loturile de pămînt de pe lîngă casă stabilit
pentru anul respectiv.
În cazul arendării terenurilor prin licitaţie sau prin concurs, plata anuală de arendă se
stabileşte la licitaţie (concurs), şi constituie nu mai puţin de 2% din preţul normativ al terenului
arendat.
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
Pentru terenurile proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează,
obiectivelor private, precum şi construcţiilor nefinalizate, plata anuală de arendă se stabileşte în
procente, din preţul normativ calculat pentru terenurile aferente cu destinaţie respectivă, după cum
urmează: 2% - pentru municipiul Chişinău inclusiv localităţile care intră în componenţa acestuia;
1,5% - pentru municipiile Bălţi, Bender, Tiraspol; 1% - pentru celelalte municipii şi oraşele Anenii
Noi, Criuleni, Ialoveni, Străşeni; 0,5% - pentru celelalte oraşe; 0,2% - pentru sate (comune).
Plata pentru folosirea terenurilor proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau
întreprinderilor şi obiectivelor private .
În cazul în care proprietarii obiectivelor privatizate sau ai întreprinderilor şi obiectivelor
private nu au cumpărat sau nu au arendat terenuri aferente obiectivelor şi întreprinderilor
menţionate, de la aceştia, în modul şi termenele fixate în conformitate cu legislaţia, se va încasa
anual plata pentru folosirea terenului, stabilită în mod unilateral de consiliile locale, nu mai mică
decît plata anuală de arendă, calculată conform art.10 alin. (10), şi nu mai mare de 10% din preţul
normativ al pămîntului, calculat pentru destinaţia respectivă. Plata specificată va fi încasată, în
termenele fixate de consiliile locale, pentru perioada care urmează momentului adoptării de către
consiliul local a deciziei corespunzătoare pînă la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau
de arendă.
Plata stabilită doar pentru terenurile aferente necesare pentru activitatea obiectivelor şi
construcţiilor nefinalizate Celelalte terenuri aflate anterior în folosinţa proprietarilor obiectivelor şi
construcţiilor, la propunerea acestora, trec în fondul de rezervă al autorităţii publice respective care
nu este în drept să refuze preluarea lor.
TARIFE pentru calcularea prețului normativ al pămîntului (pentru o unitate grad-
hectar) în lei
I.Vînzarea-cumpărarea terenurilor cu destinație agricolă, loturilor de pămînt de pe lîngă casă
şi loturilor pomicole-621,05
II. Înstrăinarea forșată a terenurilor agricole, loturilor de pămînt de pe lîngă casă şi loturilor
pomicole-1242,08
III. Excluderea terenurilor din categoriile de terenuri cu destinație agricolă şi ale fondului
silvic, precum şi din circuitul agricol-19873,34
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
Capitolul III.Analiza tranzacțiilor cu terenurile agricole in raionul Ocnița
pentru anii 2011-2015
Piața imobiliară a raionului Ocnița este dezvoltată doar în direcția tranzacțiilor de vînzare-
cumpărare a terenurilor agricole care constituie 44%.Din motiv ca raionul dat este aplasat în partea
de nord a republicii.
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
Din diagrama de mai sus observăm ca numarul de tranzacții de vînzare-cumpărare a
terenurilor s-a majorat cosiderabil în anul 2014 semestrul II.
Urmărind diagrama de mai sus observ ca prețul maxim de vînzarea terenului constituie
201 000 euro pentru 200 ha,prețul minim pentru 15 ha este de 14 000 de euro.Efectuînd un
calcul am aflat prețul mediu de vînzare-cumpărare a terenurilor agricole din raionul Ocnița care
constituie 950 euro/hectar.
Concluzii
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
În această lucrare am scris despre principiile de evaluare a terenurilor agricole,
cererea și oferta la bunurile imobiliare, caracteristica tranzacțiilor de vînzare-cumpărare
,clasificările,tipurile și categoriile acestora, mi-am amintit de valoarea de piață și de metodele
de evaluare aplicate la estimarea valorii.
Acest compartiment prezintă interes deoarece m-am aprofundat în esența economiei,
aflînd mai mult despre piața imobiliară, trazacțiile care au loc pe piață și anume, trazacția de
vînzare-cumpărare,participanții în cadrul acestei tranzacții, toate acestea ajutîndu-mă în
studierea specialității alese, căci pentru un evaluator este obligatoriu să fie la curent cum are
loc dezvoltarea pieții imobiliare și unde aceastea este mai dezvoltată pentru a face niște
concluzii.Toate trebuie să dețină abilitatea de analiză a tuturor factorilor care determină
nivelul dezvoltării temei actuale și cunoașterea acesteia din cadrul piații bunurilor imobiliare
din Republica Moldova.
Fiind din partea de Nord a Moldovei și anume raionul Ocnița, am fost nevoită să
analizez piața imobiliară din acea regiune, ceea ce m-a ajutat să cunosc mai detaliat numărul
trazacțiilor care au loc și care bun imobil este cel mai căutat după destinația acestuia.În urma
studierii mai multor tabele am observat că piața imobiliară a raionului Ocnița, este dezvoltată,
pe primul loc plasîndu-se tranzacțiile de vînzare-cumpărare a bunurilor imobiliare cu
destinatie agricolă,însă tranzacția de vînzare-cumpărare a bunurilor imobiliare cu destinație
rezidențială este pe ultimul loc. Mijloacele de informare în masă oferă informații despre
bunurile imobiliare de pe piață, nivelul prețurilor, nivelul cererii și al ofertei!
În urma efectuării acestei lucrări m-am aprofundat în esența economiei ,aflînd mai
mult despre piața imobiliară și cercetind mai în detalii principiile ale evaluării terenurilor
agricole,factorii ce influiențează valoarea bunului imobil.
Conștientizez ca fiecare lucrare realizată individual mă ajută mult să-mi dezvolt
capacitățile în domeniul evaluării, să mă descurc să utilezez în momentul potrivit cunoștințele
acumulate pe parcursul anului în cadrul disciplinei de Teoria Evaluării în analizei pieții
imobiliare și a tranzacției de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile.
Bibliografie:
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data
Legea cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002
www.scrbd.com
www.date.gov.md
Verif. Moruz E.
Coala
Efect. Lisnic I. LC – 14 – 2552 - 2015
Mod Coala Semnat Data