Ministerul Educației al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Construcții, Geodezie şi Cadastru
Departamentul: Inginerie, Management și Evaluarea Imobilului

Raport privind practica tehnologică

Specialitatea: Evaluarea imobilului

Tema: Inspectarea bunurilor imobile și caracteristicile fizice ale elementelor

constructive

A efectuat: studentele gr. EI-1508

Luța Veronica
Grișca Mariana
Leu Ana
Elița Liubovi

A verificat: Dr. conf.univ Albu I.

Chişinău, 2017
 CUPRINS
INTRODUCERE.......................................................................................................................3
1. CONSTRUCȚII ȘI ELEMENTE ALE CONSTRUCȚIEI
1.1 Clasificarea construcțiilor.................................................................................4
1.2 Elemente componente ale construcțiilor..........................................................9
1.3 Sistemul de conducere şi asigurare a calităţii producţiei de construcţie.....13
2. ETAPELE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE ȘI FACTORI DE INFLUENȚĂ
2.1 Etapele evaluării bunurilor imobile................................................................19
2.2 Inspectarea și aprecierea stării tehnice ale construcțiilor............................28
2.3 Factorii ce influențează valoarea bunului imobil..........................................29
3. INSPECTAREA ȘI DESCRIEREA OBIECTELOR
3.1 Descrierea gimnaziului din sat. Revaca, mun. Chișinău...............................37
3.2 Descrierea a farmaciei, minimarket din or. Ialoveni....................................44
3.3 Descrierea construcției rezidențiale nefinisate, sect. Ciocana,
or. Chișinău.......................................................................................................58
3.4 Descrierea casei de cultură, sat. Rublenița, raionul Soroca.........................64
CONCLUZII...............................................................................................................................71
BIBLIOGRAFIE........................................................................................................................72
ANEXA 1. Planul construcției, magazin or. Ialoveni...........................................................73
ANEXA 2. Planul terenului unde este amplasat magazinul, or. Ialoveni...........................73
ANEXA 3. Plan construcție, farmacie, or.Ialoveni...............................................................74
ANEXA 4. Planul terenului pe care este amplasată farmacia, or.Ialoveni.........................74
ANEXA 5. Planul terenului amplasării școlii din sat. Revaca, mun Chișinău...................75
ANEXA 6. Planul construcției, școala din sat. Revaca, mun. Chișinău..............................75

2
 INTRODUCERE
În economie, pământul este privit ca unul dintre cei patru factori de producţie alături de muncă,
capital şi coordonare. Pământul reprezintă toate elementele naturale ale bogăţiei unei naţiuni.
Este de asemenea, o sursă majoră de bunăstare care, în termeni economici, este cuantificată
în bani sau în valoare de schimb. Valoarea terenului este un concept economic.
Cadastrul funciar este un sistem unitar, de sinestătător şi obligator pentru evidenţa tehnică,
economică şi juridică prin care se realizează stabilirea, înregistrarea, descrierea şi marcarea pe hărţi
şi planuri cadastrale ale tuturor terenurilor de pe teritoriul republicii indiferent de destinaţia şi tipul
lor de proprietate.
Actualitatea lucrării se demonstrează prin elaborarea acesteia conform ,,Legii cu privire la
activitatea de evaluare” care stabileşte cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor şi drepturilor
patrimoniale, al activităţii de evaluare profesională, al reglementării de stat şi obşteşti a acestei
activităţi, asigură crearea sistemului de evaluare independentă a bunurilor şi a drepturilor asupra lor
pentru protecţia intereselor legitime ale statului și ale altor subiecţi ai raporturilor de drept în domeniul
evaluării bunurilor şi drepturilor patrimoniale, precum şi pentru aplicarea adecvată a rezultatelor
evaluării.
Scopul lucrării este de a evidenţia importanţa respectării cerinţelor faţă de activitatea de
evaluare, respectarea normelor internaţionale şi naţionale de evaluare şi de a determina valoarea de
piaţa a bunului evaluat pentru al expune spre vînzare.
Lucrarea dată este structurată în 3 capitole:
Primul capitol „Construcții și elemente ale construcției.”, are menirea de a descrie și de a
clasifica costrucțiile după criterii și clase de importanță, precum și prezentarea structurii
construcțiilor. În al doilea capitol „Etapele evaluării și factorii de influență”, sunt descrise etapele pe
care un evaluator le efectuează precum și ce presupune inspectarea unui obiect imobil. Capitolul trei
„Inspectarea și descrierea obiectelor” relatează amplasarea, caracteristicile și specificul obiectelor
inspectate și ulterior constatarea degradărilor și deteriorărilor ale elementelor constructive.
Lucrarea dată este constituită din trei capitole, conține 73 figuri, 9 de tabele, surse
bibliografice, 7 anexe, fiind expusă pe un volum de 70 pagini.

3
 1. CONSTRUCȚII ȘI ELEMENTE ALE CONSTRUCȚIEI
1.1 Clasificarea construcțiilor
Principalele criterii de clasificare a constructiilor sunt dupa destinatia si importanta lor. În
continuare se vor prezenta ambele clasificări, exemplificandu-se de fiecare data, dupa caz, cele mai
reprezentative tipuri din fiecare categorie, clasa sau grupa.
În raport cu destinatia lor, constructiile se impart în doua mari categorii:
A. Cladiri;
B. Constructii ingineresti.
La randul lor, fiecare dintre aceste două categorii se împarte in mai multe clase si grupe. Aceasta
clasificare, traditionala arata diferitele tipuri de constructii care au anumite caracteristici comune prin
care se diferentiaza reciproc.
Aceste caracteristici se refera in special la destinatie sau domeniul de utilizare al viitoarei
constructii. Destinatia implica un anumit proces functional care se petrece in interiorul spatiului creat
si, intr-o zona limitata, in exteriorul acestui spatiu. Spunem ca viitoarea constructie este conceputa cu
sau pentru o anumita structura functionala a spatiului utilizat. Acelasi inteles transmitem cand
spunem ca o anumita constructie este conceputa cu un anumit spatiu functional. Individualitatea
fiecarei categorii sau clase este bine definita.
Aspectele particulare ale unei constructii apartinand unei categorii sau clase o
individualizeaza, transformand-o intr-un unicat, dar nu ii pot modifica caracteristicile principale care
o situeaza in acea clasa, neschimbandu-i astfel destinatia.
Conform schemei de clasificare prezentate in figura 1, constructiile se impart in categorii si
clase. In continuare sunt subliniate cateva caracteristici functionale proprii fiecarei categorii si clase.
A. Cladirile pot fi: civile (A1), industriale (A2) sau agrozootehnice (A3). La randul lor cladirile civile
pot fi: de locuit (A11) sau social-culturale (A12).

4
 Figura 1.1 Clasificarea constructiilor
(A1) Cladirile civile indeplinesc diferite procese functionale, cum sunt acelea de: locuire,
invatamant, cultura, sanatate, ocrotire sociala, sport, comert si altele similare. Datorita diversitatii
mari a acestor functiuni, categoria (A1) se imparte in doua clase. Criteriile de diferentiere sunt, printre
altele: numarul de oameni care utilizeaza spatiul creat, structura spatiului functional,
compartimentarile interioare care rezulta corespunzator functiunii sau destinatiei si altele.
(A1.1) Cladirile de locuit. O parte din cladirile categoriei (A1) sunt create pentru a
raspunde domeniului privat, familial raspunzand astfel functiunii de locuire. Aceasta functiune
conduce la procese functionale avand cateva note distinctive. Printre acestea se pot enumera:
- sunt bine individualizate;
- pot fi repetabile;
- necesita spatii functionale cu dimensiuni reduse sau medii;
- sunt utilizate de un numar relativ mic de oameni.
Se formeaza astfel unitati functionale de dimensiuni reduse sau medii. Pentru a crea aceste spatii
functionale, sunt necesare, mai intai, compartimentari interioare. Cladirile corespunzatoare, care
trebuie sa respecte aceste compartimentari, rezulta adecvat, si anume avand caracteristici structurale.
Acestea formeaza o clasa compacta, (A1.1), in cadrul categoriei constructiilor civile (A1),
denumita cladiri de locuit sau locuinte.

5
 (A1.2) Cladirile social-culturale. O alta parte din cladirile categoriei (A1), sunt create
pentru a indeplini o anumita functiune in domeniul social–cultural.Diversitatea sectoarelor acestui
domeniu este mare: invatamant, cult si cultura, sanatate, sport, comert si altele. Cu toate acestea, se
pot distinge unele trasaturi comune ale constructiilor care asigura baza materiala a acestor sectoare.
Astfel, prin natura proceselor lor functionale, aceste imobile sunt destinate sa adaposteasca un numar
relativ mare de oameni. Este cazul urmatoarelor cladiri:
- unitati de invatamant: scoli, universitati;
- ocrotire a sanatatii: spitale, sanatorii;
- cladiri de cult;
- sali de spectacol: teatre, cinematografe, filarmonici;
- sali de expozitii;
- sali de sport;
- supermagazine;
- depozite si altele.
Aceste cladiri necesita spatii mari sau foarte mari, in general necompartimentate sau cu anumite
compartimentari tipice, adecvate unor functiuni cu particularitati. Totodata necesita si alte spatii de
dimensiuni mai mici, pentru functiuni subordonate, care insa nu dau si nu afecteaza specificul acestor
constructii. In categoria cladirilor civile, (A1), aceste constructii formeaza clasa (A1.2),
denumita cladiri social-culturale.
(A2) Cladirile industriale se prezinta, la randul lor, intr-o mare diversitate de solutii
dupa tipul si natura proceselor industriale pe care le adapostesc. Gabaritele spatiilor functionale si
compartimentarile interioare sunt determinate de mai multi factori impusi de:
- destinatia constructiei, determinata de produsul sau produsele fabricate;
- tipul tehnologiei industriale folosite in acest scop;
- configuratia fluxurilor tehnologice specifice;
- configuratia circulatiilor interioare, atat pentru personal, cat si pentru transportul
materialelor si al produselor finite;
- instalatiile, echipamentele si utilajele folosite, ceea ce implica gabarite obligatorii,
solutii speciale si adecvate de fundare, rezemari, prinderi, strapungeri si alte masuri constructive
asigurarii functionarii.
Astfel de cladiri sunt halele, fabricile, atelierele, magaziile etc.
(A3) Cladirile agrozootehnice. Sectorul zootehnic necesita cladiri cu functionalitati
specifice, cum sunt cele destinate crescatoriilor de animale, grajdurile si adaposturile. Sectorul
agrovegetal necesita cladiri de tipul serelor, rasadnitelor, cramelor, fabricilor de prelucrari legume si

6
fructe, atelierelor de intretinere si reparatii etc. Din categoria cladirilor agrozootehnice mai fac parte:
silozurile, depozitele, remizele etc.
B. Constructiile ingineresti sunt considerate in mod traditional urmatoarele mari categorii:
(B1) Constructiile hidrotehnice si energetice.
(B2) Caile de comunicatii. In aceasta categorie includem drumuri, poduri, tuneluri, cai
ferate, piste etc.
(B3) Retelele si liniile de transport ale energiei electrice si ale fluidelor tehnologice.
(B4) Constructiile pentru alimentari cu apa si canalizari.
(B5) Constructii speciale: antene, cosuri de fum, turnuri de racire, rezervoare, etc.
Desi toate constructiile sunt obiecte materiale cu caracter imobil care se utilizeaza acolo unde
se construiesc, fiind legate de amplasamentul ales, in mod special cladirile se mai caracterizeaza
printr-o nota distinctiva, in raport cu constructiile ingineresti, aceea ca sunt constructii inchise si
compartimentate la interior corespunzator activitatilor pe care le adapostesc, fiind dotate cu instalatii
si echipamente. Aceasta compartimentare impusa de activitatile carora le este destinata cladirea
definesc functionalitatea acesteia.
Clasificarea constructiilor dupa importanta.
Incadrarea constructiilor in clase de importanta conduce la diferite niveluri de asigurare. In
functie de aceste niveluri de asigurare se aleg valorile actiunilor exceptionale sau valorile
exceptionale ale intensitatii actiunilor temporare, incluse in grupari speciale, conform „Actiuni in
constructii”. Totodata, incadrarea in clase de importanta poate fi adaptata diferit pentru anumite
subsisteme sau elemente ale unei constructii. In acest fel se pot introduce criterii diferite pentru unele
subsisteme sau elemente, dupa gradul necesar de asigurare rezultat din pericolul avarierii sau ruperii
acestora, colapsului partial etc.
Factorii de importanta. Factorii care determina, in general, incadrarea in clase de importanta
sunt, corespunzator STAS 10100/0-75, [4],urmatorii:
a. Consecinta depasirii starilor limita pentru viata si sanatatea oamenilor. (Prin stare
limita se intelege pierderea reversibila sau ireversibila a capacitatii unei constructii de a satisface
conditiile de exploatare legate de destinatia prevazuta sau aparitia unor pericole pentru viata sau
sanatatea oamenilor, pentru bunurile materiale sau a caror conservare depinde de constructia
respectiva);
b. Importanta economica a exploatarii continue a constructiei si consecintele, directe sau
indirecte, ale iesirii partiale sau totale, pe o perioada de timp mai lunga sau mai scurta, din exploatare;
c. Importanta pentru viata spirituala a colectivitatii a exploatarii continue a constructiei
si consecintele depasirii unor stari limita pentru valorile cultural-artistice;

7
 d. Durata prevazuta pentru exploatare.
Criteriile care determina, in mod operativ, îcadrarea in clase de importanta, in vederea
realizarii unul nivel de protectie antiseismica prevazut atat din punct de vedere tehnic, cat si economic
sunt, conform normativului P100-92 “Normativ pentru proiectarea antiseismica a constructiilor de
locuinte, social-culturale, agrozootehnice si industriale”[3],și ordinului M.L.P.A.T.
nr. 71/N/1996 “Completarea si modificarea capitolelor 11 si 12 din normativul P100-92”,
urmatoarele:
a. Seismicitatea naturala a zonei amplasamentului (valorile maxime ale acceleratiilor
terenului, compozitia de frecvente a miscarii seismice etc.).
b. Conditii locale (geologice, geotehnice, hidrogeologice) de amplasament.
c. Importanta constructiei.
d. Gradul de ocupare cu oameni al constructiei.
e. Tipul si caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei.
Clasele de importanta. Pe baza acestor criterii constructiile se clasifica in patru clase de importanta:
Clasa I Constructii de importanta vitala pentru
societate, a caror functionalitate in timpul
cutremurului si imediat dupa cutremur trebuie
sa se asigure integral.
CLASELE DE Clasa II Constructii de importanta deosebita la care se
IMPORTANTA A impune limitarea avariilor avandu-se in vedere
CONSTRUCTIILOR consecintele acestora.
conform P 100-92/96 Clasa III Constructii de importanta normala (constructii
care nu fac parte din clasele I si II).
Clasa IV Constructii de importanta redusa.

Figura 1.2. Clasele de importanta a constructiilor

Se pot mentiona urmatoarele exemple pentru fiecare clasa in parte, precizand totodata ca, in
functie de cazul concret al unei anumite constructii, depinzand de situatia respectiva data, anumite
subsisteme, elemente sau componente, precum si instalatiile si echipamentele respective, se pot
incadra in clase de importanta a restului sistemului cladire.
Clasa I Contine spitale, statii de salvare, statii de pompieri, cladiri pentru unitati
administrative centrale si judetene cu rol de decizie in organizarea masurilor de urgenta dupa

8
cutremure, cladiri pentru comunicatii de interes national si judetean, unitati de producere a energiei
electrice din sistemul national, cladiri care adapostesc muzee de importanta nationala.
Clasa II Contine celelalte cladiri din domeniul sanatatii, scoli, crese, gradinite, camine
pentru copii, handicapati, batrani, cladiri care adapostesc aglomeratii de persoane: sali de spectacole
artistice si sportive, biserici, centre comerciale importante, cladiri si instalatii industriale care prezinta
riscuri de incendii sau degajari de substante toxice, cladiri industriale care adapostesc echipamente
de mare valoare economica, depozite de produse de stricta necesitate pentru aprovizionarea
populatiei.
Clasa III Contine cladiri de locuit, hoteluri, camine cu alta destinatie decat cele din clasa
II, constructii industriale si agrozootehnice curente.
Clasa IV Contine constructii agrozootehnice de importanta redusa (rare), constructii de
locuit parter sau parter si etaj, constructii civile si industriale care adapostesc bunuri de mica valoare
si in care lucreaza personal restrans.
1.2 Elemente componente ale construcțiilor
Ținând seama de alcatuirea constructiva si rolul strtucturii, se evidentiaza doua parti
principale ale clădirilor: infrastructura și suprastructura.
Infrastructura cladirii, situata sub cota ±0,00, cuprinde fundatiile, elementele contructive ale
subsolului si planseul peste subsol, respectiv numai fundatiile in cazul cladirilor fara subsol.
Executata in buna parte sub nivelul terenului natural, infrastructura vine in contact direct cu terenul
asigurand incastrarea in teren si stabilitatea intregii constructii. Prin intermediul fundatiilor
infrastructura transmite terenului de fundare toate incarcarile care actioneaza asupra constructiei.
In cazul constructiilor situate pe terenuri in panta infrastructura se poate realiza sub forma de
trepte.
Suprastructura cladirii cuprinde toate componentele constructive (verticale si orizontale)
situate deasupra cotei ±0,00m, inclusiv acoperisul. Suprastructura se realizeaza din elemente care au
rolul de a crea spatiile necesare desfasurarii proceselor functionale sau tehnologice, spatiul construit
fiind delimitat in plan orizontal in incaperi de catre pereti si pe verticala in niveluri de catre plansee.
Peretii de pe conturul cladirii, prevazuti cu ferestre, sunt pereti exteriori (sau de inchidere). In
cazul existentei subsolurilor, primul planseu se numeste planseul de subsol, iar ultimul - planseul de
pod sau planseul terasa, in functie de modul de rezolvare constructiva a acoperisului. Plaseele
intermediare se numesc plasee curente.

9
 Numerotarea nivelurilor se face de jos in sus astfel: P + n in cazul cladirilor fara subsol,
respectiv S+P+n in cazul cladirilor cu subsol, notatiile S, P si n desemnand subsolul, parterul (primul
nivel) si numarul de etaje.
In cazul cladirilor pe terenuri in panta cota ±0,00m se poate fixa la nivelul unde se relizeaza
accesul principal in cladire sau cel mai jos nivel cu procese functionale specifice cladirii respective
(de exemplu camere de locuit), care se considera parterul cladirii.
Circulatia pe verticala (intre niveluri) se realizeaza prin intermediul scarilor. La cladirile civile
(de locuit, administrative etc.) cu peste patru etaje se prevad si lifturi, iar la cladirile industriale
prevederea lifturilor este determinata de procesele tehnologice, indiferent de numarul de niveluri.
La unele cladiri etajate se prevad la parter spatii mari care necesita inaltimi mai mari decat ale
nivelului curent (de exemplu holul). In multe situatii aceste spatii se dezvolta numai pe o anumita
portiune a parterului si atunci pe portiunea ramasa se prevede un etaj partial care se numeste mezanin
(notat cu M), primul etaj fiind nivelul situat peste parter si mezanin.
Acoperisul este elementul (sau subansamblul) realizat la partea superioara a cladirilor, fiind cu
pod sau de tip terasa.
In cazul constructiilor care nu adpostesc procese functionle sau tehnologice (poduri, rezervoare,
estacade etc.), partile principale sunt aceleasi: infrastructura (formata din fundatii) si suprastructura
(care este chiar constructia propriu-zisa).
Elementele componente ale cladirilor
Intreaga cladire, atat infrastructura cat si suprastructura, este formata din elemente de
constructie.
O parte din elemente alcatuiesc structura de reistenta a cladirii si se numescelemente de
rezistenta sau elemente structurale; o alta parte nu contribuie la realizarea structurii de rezistenta
(numite elemente nestructurale), rolul lor fiind hotarator in realizarea spatiilor corespunzatoare
(estetic si igienic) pentru desfasurarea proceselor functionale sau tehnologice. De asemenea, pentru
buna functionare a cladirilor sunt necesare instalatiile de apa, incalzire, electrice, ventilare,
climatizare etc., acestea fiind, de asemenea, elemente nestrcturale.
a) Elemente structurale formeaza, in ansamblu, structura de rezistenta a cladirii. Fiecare
element structural preia incarcarile ce-i revin, in functie de pozitia sa concreta in structura. Prin
imbinari se asigura legaturile dintre elementele structurale si conlucrarea acestora in cadrul structurii,
care sub actiunea incarcarilor ce revin intregii constructii se comporta ca o structura spatiala
complexa.

10
 Incarcarile verticale (sau gravitationale) sunt preluate de elementele structurale orizontale si
transmise elementelor verticale care, la randul lor, le transmit fundatiilor si acestea mai departe
terenului de fundare.
Incarcarile orizontale (produse de vant, seism sau datorate instalatiilor tehnologice) sunt
preluate initial in mod preponderent de plansee si apoi transmise elementelor structurale verticale,
urmand ca prin intermediul fundatiilor sa fie descarcate pe terenul de fundare.

• fundații
• grinzi
• placi
elemente • stâlpi
structurale • diafragme
• arce
• scari
• cabluri pentru acoperișuri
Figura 1.3 Componenta elementelor structurale
Fundatiile sunt elemente care preiau incarcarile de la elementele structurale verticale si le
transmit terenului de fundare.
Grinzile sunt elemente orizontale (uneori usor inclinate) de forma liniara (lungimea este mai
mare in comparatie cu dimensiunile sectiunii transversale), actionate de incarcari verticale, obisnuit
perpendiculare pe axa mediana a grinzii.
Placile sunt elemente orizontale (uneori usor inclinate) de forma plana (grosimea este mica in
comparatie cu celelalte doua dimensiuni), actionate de incarcari verticale de obicei perpendiculare pe
planul median al placii.
Stalpii sunt elemente liniare verticale (uneori inclinati) actionati de incarcari verticale
centrice sau excentrice.
Stalpii, placile si grinzile pot fi elemente indipendente insa, in mod obisnuit, acestea se imbina
intre ele si formeaza elemente structurale complexe. Astfel, stalpii si grinzile formeaza cadre (in acest
caz grinzile se numesc rigle), care pot fi etajate sau cu un singur nivel. Cadrele se dispun dupa ambele
directii si impreuna cu elementele de rezistenta ale planseelor formeaza structura de rezistenta a
cladirii, asanumita structura in cadre.

11
 Diafragmele reprezinta elemente plane verticale (uneori inclinate) actionate de incarcari
situate in planul lor median. Ansamblul diafragmelor unei cladiri, solidarizate cu elementele de
resistenta a cladirii formeaza structura cu diafragme.
Grinzile cu zabrele (numite si ferme) sunt elemente structurale alcatuite dinelemente
liniare (bare) prinse articulat in noduri caracterizate in general prin deschideri mai mari decat grinzile
obisnuite, fiind utilizate la structuri de acoperisuri.
Arcele sunt elemente curbe utilizate pentrui anumite constructii cu deschideri mari.
Cablurile sunt elemente liniare flexibile (nu preiau decat eforturi de intindere) utilizate
pentru realizarea acoperisurilor cu deschideri foarte mari (de ordinul zecilor de metri) sau a podurilor
suspendate.
Scarile sunt elemente structurale cu forme diferite in functie de forma in plan si rezolvarea
constructiva, cu o contributie mai putin importanta in ansamblul structurii de rezistenta, insa deosebit
de importante pentru asigurarea circulatiei si mai ales a evacuarii rapide si sigure a persoanelor in caz
de pericol (de exemplu incendiu).
b) Elementele nestructurale au rolul de a realiza confortul adecvat in spatiile construite, in
conformitate cu specificul proceselor functionale sau tehnologice. In functie de rolul functional,
elementele nestructurate pot fi: de compartimentare, închidere, izolare, etansare si finisaj, precum
si elementele de instalatii.

• de compartimentare
• de închidere
Elementele
• de izolare
nestructurale
• de etanșare și finisaj
• de instalații

Figura 1.4 Componența elementelor nestructurale

Elementele de compartimentare (sau pereti de compartimentare) au rolul de a delimita pe
orizontala spatiul construit in mod suplimentar fata de compartimentarea realizata prin pereti
structurali, respectiv compartimentarea in ansamblu in cazul cand elementele structurale verticale
sunt stalpi. Aceste elemente trebuie sa fie cat mai usoare deoarece greutatea lor proprie este preluata
de elementele de rezistrenta ale planseelor si apoi transmisa elementelor structurale verticale.

12
 Elemntele nestructurale de închidere (sau pereti cu rol exclusiv deinchidere) sunt destinati
delimitarii spatiului construit fata de mediul exterior. Aceste elemente trebuie sa fie cat mai usoare
deoarece greutatea lor proprie este preluata de rigle sau console scurte realizate pe conturul cladirilor.
Elementele de izolare si etansare asigura protectia cladirii impotriva transferului de caldura,
a transmiterii zgomotului, impotriva umiditatii (precipitatii atmosferice sau apa subterana din teren),
a patrunderii aerului rece etc.
Elementele de izolare si etansare se prevad in alcatuirea constructiva a anvelopiei cladirii si in
rosturi (spatiile libere ce raman la imbinari), fiind insa necesare si pentru elemente interioare (pereti
de compartimentare sau plansee) in special pentru izolarea impotriva zgomotelor (izolare fonica) sau
izolare trermica fata de incaperi mai reci.
Elementele de finisaj creeaza aspectul final al elementelor de constructii (structurale si
nestructurale) si a intrgii cladiri, avand un rol foarte important in realizarea esteticii interiorului si
exteriorului cladirii. Totodata, elemente de finisaj asigura intretinerea usoara si igienica a cladirilor.
Elementele de finisaj cele mai importante sunt: tencuielile, placajele,
pardoselile, zugravelile, vopsitoriile, lambriurile, tamplaria etc.
Elementele de instalatii sunt necesare pentru exploatarea normala a cladirilor. Sunt categorii
de instalatii necesare in toate tipurile de cladiri civile ( de exemplu pentru apa si incalzire), precum si
instalatii specifice folosite la cladiri mai importante (de ventilare si conditionare a aerului). La cladiri
industriale si agrozootehnice exista o mare diversitate de instalatii, in functie de natura si
complexitatea proceselor tehnologice.
In mod frecvent unele elemnte de constructie indeplinesc simultan mai multe roluri: de
rezistenta, izolare termica, etanseitate etc., cum este cazul peretilor exteriori sau planseelor. Acestea
au o alcatuire complexa, fiind formate din segmente distincte care asigura rezistenta, izolarea termica
sau fonica, etanseitatea etc.
1.3 Sistemul de conducere şi asigurare a calităţii producţiei de construcţie
Modernizarea construcţiilor în baza progresului tehnico-ştiinţific presupune necesitatea
asigurării calităţii înalte a producţiei de construcţie şi majorarea continuă a ei.
Calitatea producţiei de construcţie se numeşte combinarea proprietăţilor, care determină
gradul de finisare pentru utilizarea respectivă. Calitatea se formează la toate etapele de realizare a
producţiei. Calitatea se asigură printr-un sistem global, coerent şi complet pe tot parcursul realizării
construcţiilor, pornind de la concepţie, proiectare, executare, exploatare, reparare şi până la scoaterea
completă din funcţiune.
Evaluarea calităţii produselor de construcţie se poate face prin două grupe mari de metode:

13
metode deterministe, care constau în controlul fiecărui element în parte din întreaga producţie
(controlul total);
metode statistice (probabilistice), care se bazează pe controlul numai a unei părţi din produse. Ele
analizează nivelul de calitate şi propun măsurile de corectare a impreciziilor pe întregul flux
tehnologic.
Dirijarea calităţii este stabilirea, asigurarea şi susţinerea nivelului calităţii lucrărilor de
construcţie-montaj, care este realizata prin controlul sistematic şi influenţa asupra condiţiilor şi
factorilor hotărâtori la obţinerea producţiei calitative.
În procesul executării lucrărilor se efectuează :
 controlul de intrare (de primire) - verificarea corespunderii materialelor şi construcţiilor
primite cu norme corespunzătoare;
 controlul de laborator - încercări în laborator de şantier a materialelor şi construcţiilor cu
folosirea utilajului corespunzător;
 controlul geodezic - verificarea cu ajutorul instrumentelor geodezice corespunderea
dimensiunilor reale, poziţia elementelor şi construcţiilor clădirii cu cerinţele
documentaţiei tehnice;
 controlul departamental - sistemul de calitate, având direcţia de asigurare a nivelului
calităţii stabilit a lucrărilor de construcţie-montaj, care includ măsuri tehnice şi
organizaţionale.
Aceste măsuri sunt desfăşurate de organizaţii de construcţie, prin:
 controlul tehnic a beneficiarului şi prin controlul de autor a organizaţiilor de proiectare;
 controlul de stat - verificarea funcţionării organizaţiilor de construcţie, întreprinderilor
producătoare de materiale de construcţie şi industriei de construcţie cu scopul asigurării
nivelului stabilit a calităţii producţiei. Acest control este efectuat de departamente de stat
corespunzătoare.
Sistemul de conducere şi de asigurare a calităţii în construcţii comportă stabilirea următoarelor
elemente principale:
-date de intrare;
-elementele principale de conţinut;
-elementele metodologice ale dezvoltării şi aplicării sistemului;
-documentele tehnice.
În Republica Moldova calitatea construcțiilor este asigurată de norme legislative precum:

14
 Prin Hotărîrea Guvernului RM Nr. 361 din 25.06.1996, se aprobă Regulamentul cu privire la
verificarea proiectelor şi a execuţiei construcţiilor şi expertizarea tehnică a proiectelor şi
construcţiilor, [2], care stabileşte cadrul normativ general, obiectivele, conţinutul, organizarea,
precum şi modul de desfăşurare a activităţilor sus-enumerate. Legea Nr.721 din 02.02.1996, [1], se
stabileşte baza juridică, tehnico-economică şi organizatorică de activitate a persoanelor fizice şi
juridice în domeniul construcţiilor, obligaţiile şi răspunderea lor privind calitatea în construcţii.
Astfel, cadrul legislativ privind asigurarea calității în construcții, asigură controlul de stat prin
efectuarea unor procedee de verificare a corespondenței construcțiilor cu standardele, normele și
regulamentele de domeniu.
Prin Legea privind calitatea în construcţii se instituie sistemul calităţii în construcţii, care va
conduce la realizarea şi exploatarea construcţiilor de calitate corespunzătoare,în scopul protejării
vieţii oamenilor, a bunurilor acestora, a societăţii şi a mediului înconjurător.
(1) Sistemul calităţii în construcţii se aplică în mod diferenţiat, în funcţie de categoriile de
importanţă ale construcţiilor conform regulamentelor şi procedurilor de aplicare a fiecărei
componente a sistemului.
(2) Clasificarea în categorii de importanţă se face în funcţie de complexitate, destinaţie, mod
de utilizare, grad de risc sub aspectul siguranţei, grad de protecţie a mediului, precum şi
după considerente economice.
Pentru obţinerea unor construcţii de calitate corespunzătoare sînt obligatorii realizarea şi
menţinerea pe întreaga durată de existenţă a construcţiilor a următoarelor exigenţe esenţiale:
A - rezistenţă şi stabilitate;
B - siguranţă în exploatare;
C - siguranţă la foc;
D - igienă, sănătatea oamenilor, refacerea şi protecţia mediului înconjurător;
E - izolaţie termică, hidrofugă şi economie de energie;
F - protecţie împotriva zgomotului.
Sistemul calităţii în construcţii reprezintă ansamblul de structuri organizatorice, răspunderi,
regulamente, proceduri şi mijloace, care concură la realizarea calităţii construcţiilor în toate etapele
de concepere, proiectare, realizare, exploatare şi postutilizare a acestora şi este compus din:
a) documentele normative în construcţii;
b) certificarea produselor folosite în construcţii;
c) agrementele tehnice pentru produse,procedee şi echipamente noi în construcţii;
d) verificarea şi expertizarea proiectelor şi construcţiilor;
e) licenţierea societăţilor comerciale;

15
 f) atestarea specialiştilor cu activitate în construcţii;
g) conducerea şi asigurarea calităţii în construcţii;
h) autorizarea şi acreditarea laboratoarelor de analize şi încercări în construcţii;
i) asigurarea activităţii metrologice în construcţii;
j) recepţia construcţiilor;
k) urmărirea comportării în exploatare şi intervenţiile în timp la construcţii;
l) postutilizarea construcţiilor;
m) controlul de stat al calităţii în construcţii.
(a) Documentele normative în construcţii, elaborate de Organul naţional de dirijare în
construcţii, au ca obiect concepţia calculul, proiectarea, execuţia şi exploatarea construcţiilor. Prin
documentele normative se stabilesc, în principal, condiţiile minime de calitate cerute
construcţiilor, produselor şi procedeelor utilizate în construcţii, precum şi modul de determinare
şi verificare a acestora.
(b)certificarea produselor folosite în construcţii;
Produsele destinate lucrărilor de construcţii pot fi livrate şi utilizate, dacă au astfel de
caracteristici, încît să asigure nivelul de calitate corespunzător exigenţelor esenţiale prevăzute de
Legea Nr. 721 art.6
Certificarea produselor folosite în construcţii se efectuează prin grija producătorului sau a
furnizorului, în conformitate cu metodologia şi cu procedurile stabilite conform legislaţiei.
La lucrările de construcţii care trebuie să asigure nivelul de calitate corespunzător exigenţelor
esenţiale se interzice folosirea produselor fără certificarea acestora.
(c) agrementele tehnice pentru produse,procedee şi echipamente noi în construcţii;
La lucrările de construcţii care trebuie să asigure nivelul de calitate conform exigenţelor
esenţiale se vor folosi pro duse procedee şi echipamente tradiţionale, precum şi altele noi pentru
care există agremente tehnice corespunzătoare.
Agrementele tehnice pentru produse, procedee şi echipamente noi în construcţii stabilesc, în
condiţiile prezentei legi, aptitudinea de utilizare, condiţiile de fabricaţie, transport, depozitare, de
punere în operă şi de întreţinere a acestora.
(d) verificarea şi expertizarea proiectelor şi construcţiilor;
Lucrările de construcţii,precum şi de modernizare, modificare, transformare, consolidare şi de
reparaţii se execută numai pe bază de proiect elaborat de către persoane fizice sau juridice
licenţiate în acest domeniu şi verificat de către verificatorii de proiecte atestaţi din cadrul
instituţiilor autorizate în verificarea proiectelor. Elaborarea proiectelor se efectuează în modul
stabilit cu respectarea documentelor normative în vigoare, regimului arhitectural-urbanistic şi

16
regimului tehnic, indicate în certificatul de urbanism eliberat de autoritatea administraţiei publice
locale
Verificarea şi expertizarea proiectelor în privința respectării documentelor normative
referitoare la exigenţele esenţiale se efectuează de către verificatorii de proiecte atestaţi din cadrul
instituţiilor autorizate în verificarea proiectelor.
Se interzice aplicarea proiectelor şi detaliilor de execuţie neverificate în condiţiile alin. (2).
Verificarea calităţii execuţiei construcţiilor este obligatorie şi se efectuează de către investitori
prin responsabili tehnici atestaţi sau agenţi economici de consultanţă specializaţi.
Expertizele tehnice ale proiectelor și construcțiilor se efectuează numai de către experți tehnici
în construcții.
Activitatea de proiectare pentru toate categoriile de construcţii, pentru urbanism şi/sau
inginerie, reconstrucţii, restaurări şi de construcţii de clădiri şi/sau de construcţii inginereşti şi de
reţele tehnico-edilitare, reconstrucţiile, consolidările, restaurările se efectuează de către persoane
fizice sau juridice licenţiate în domeniul respectiv.
(e) licenţierea societăţilor comerciale
Conducerea şi asigurarea calităţii în construcţii constituie obligaţia tuturor factorilor care
participă la conceperea, proiectarea, execuţia şi exploatarea construcţiilor şi implică o strategie
adecvată şi măsuri specifice pentru garantarea calităţii acestora.
Agenţii economici care execută lucrări de proiectare şi construcţii sau produc materiale şi
articole pentru construcţii asigură nivelul de calitate corespunzător exigenţelor esenţiale,
dispunînd de o bază normativă şi de producţie, de un sistem propriu de dirijare şi asigurare a
calităţii, precum şi de specialişti atestaţi în proiectare şi executare a construcţiilor.
Agenţii economici cu activităţi în domeniul construcţiilor obţin licenţele respective în
conformitate cu legea. Pentru obţinerea licenţei, agenţii economici trebuie să dispună de baza de
producţie corespunzătoare genului de activitate practicat şi de un sistem intern de dirijare şi
asigurare a calităţii, conform actelor tehnico-normative şi regulilor în construcţii.
Autorizarea şi acreditarea laboratoarelor de analize şi încercări în construcţii se fac în
conformitate cu prevederile stabilite prin lege.
Asigurarea activităţii metrologice în construcţii se realizează conform prevederilor legislaţiei
privind etalonarea, verificarea şi menţinerea în stare de funcţionare a mijloacelor de măsurare şi
control utilizate în acest domeniu.

17
 (j) recepţia construcţiilor;
Recepţia construcţiilor constituie certificarea realizării acestora pe baza examinării lor
nemijlocite, în conformitate cu documentaţia de execuţie şi cu documentele cuprinse în cartea tehnică
a construcţiei.
Cartea tehnică a construcţiei cuprinde documentaţia de execuţie şi documente privitoare la
realizarea şi exploatarea acesteia. Ea se întocmeşte prin grija investitorului şi se predă
proprietarului construcţiei, care are obligaţia să o păstreze şi să o completeze la zi; prevederile
din cartea tehnică a construcţiei referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar şi
utilizator.
Recepţia construcţiilor se face de către investitor – proprietar, în prezenta proiectantului şi a
executantului şi/sau reprezentanţilor de specialitate, legal desemnaţi de aceştia.
(k) urmărirea comportării în exploatare şi intervenţiile în timp la construcţii
Urmărirea comportării în exploatare a construcţiilor se face pe toată durata de existenţă a
acestora şi cuprinde ansamblul de activităţi privind examinarea directă sau investigarea cu
mijloace de observare şi măsurare specifice, în scopul menţinerii cerinţelor esenţiale.
Intervenţiile la construcţiile existente se referă la lucrări de reconstruire, consolidare,
transformare, extindere, desfiinţare parţială, precum şi la lucrări de reparaţii, care se fac numai pe
baza unui proiect avizat de proiectantul iniţial al clădirii sau a unei expertize tehnice întocmite de
un expert tehnic atestat, şi se consemnează obligatoriu în cartea tehnică a construcţiei.
(m) controlul de stat al calităţii în construcţii.
Controlul de stat al calităţii în construcţii cuprinde inspecţii la investitori, la unităţile de
proiectare, de execuţie, de exploatare şi de postutilizare a construcţiilor, privind existenţa şi
respectarea sistemului calităţii în construcţii.
Controlul de stat al calităţii în construcţii se exercită de către Inspecţia de stat în construcţii,
lucrări publice, urbanism şi amenajarea teritoriului, care răspunde de executarea controlului
statului cu privire la aplicarea unitară a prevederilor legale în domeniul calităţii construcţiilor.

18
 2. ETAPELE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE ȘI FACTORI DE
INFLUENȚĂ
2.1 Etapele evaluării bunurilor imobile
Proprietatile imobiliare reprezinta cele mai importante elemente dintr-o activitate economica
ce contribuie la crearea valorii, odata ce sunt incluse in circuitul economic, indiferent de purtatorul
dreptului de proprietate sau dezmembramintelor acestuia; fie ca este vorba de organisme de stat,
persoane fizice sau juridice angrenate intr-o activitate economica al carei scop este crearea de
plusvaloare exprimata prin profit, la baza sta intotdeauna o proprietate imobiliara. Toate tipurile de
proprietati imobiliare trebuie conduse si organizate profesional de persoane specializate, pentru
sporirea valorii proprietatii. Estimarea adecvata a valorii proprietatilor imobiliare si analiza
competenta a tuturor aspectelor care tin de acestea sunt utilizate ca si suport al deciziilor privind
dispozitia si folosinta proprietatilor.
Într-un secol dominat de informatie ca cea mai importanta resursa de dezvoltare, stiinta
evaluarii este chemata sa ofere informatii cruciale exponentilor activitatii economice. Estimarile
realiste, precise, concura, printre altele, la stabilirea si stabilizarea creditelor si investitiilor care
promoveaza o dezvoltare a proprietatilor imobiliare in sensul impus de societate. Intrucat deciziile
privind utilizarea si dispozitia proprietatilor precum si drepturile legate de proprietati depind de
cunostinte ample si solide, evaluatorii aduc un aport substantial celor care iau asemenea decizii.
Stiinta evaluarii a devenit din ce in ce mai sofisticata pe masura dezvoltarii societatii in general
si a economiei in particular, pentru a raspunde, in cele din urma, unor nevoi de informatie (informare)
din ce in ce mai complexe. Dezvoltarea graduala a evaluarii a pornit de la practica, iar teoria stiintifica
a devenit curand necesara pentru a raspunde unor conjuncturi cat mai variate, cu principii si practici
care sa poata fi aplicate pana la nivel de individ, proprietate sau afacere particulara. Utilizand aceleasi
practici bazate pe rationamentul profesional al evaluatorilor si pe tehnicile moderne de culegere,
analiza si utilizare a informatiilor pertinente asupra valorii proprietatii si utilizarii ei, relevanta si
comparabilitatea valorii capata recunoastere. Increderea pe care o inspira evaluarea influenteaza
deciziile persoanelor care poseda, conduc, vand, cumpara, investesc sau imprumuta bani garantati cu
proprietati imobiliare.
Evaluarea este o analiza care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumita proprietate
imobiliara, exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza si evaluarea proprietatilor.
Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii si se compune
dintr-un ansamblu de metode, procedee si activitati coerente si ordonate finalizate cu un raport de

19
evaluare care sprijina valoarea estimata, prezentand descrierea specifica a proprietatii evaluate, data
(momentul) estimarii, rezervele si conditiile limitative aferente si concluziile desprinse din diversele
metodele utilizate.
Asociatia profesionala romaneasca ce are ca principal obiectiv evaluarea proprietatilor
imobiliare este Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR). Pe plan european,
dintre asociatiile similare se disting Grupul European al Asociatiilor de Evaluatori (TEGoVA) si
Comitetul Evaluatorilor de Proprietati din Europa Centrala si de Est. Organizatii internationale cu
obiective similare sunt Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si Institutul de
Evaluare din SUA.
Necesitatea evaluarii
Evaluarea este necesara oriunde o proprietate este tranzactionata prin vanzare-cumparare, cu
ocazia inchirierilor si in general oriunde apar situatii in care trebuie luata o decizie sau urmeaza sa se
actioneze sau sa se stabileasca o strategie pentru care este necesara o estimare a valorii. Printre
situatiile particulare in care este necesara evaluarea proprietatii se numara:
- transferul de proprietate sau de folosinta;
- impozitarea proprietatii;
- determinarea programului de utilizare a proprietatii;
- finantarea proprietatii;
- compensarea pentru pagube.
In cazul transferului de proprietate, evaluarea este necesara pentru asistarea potentialilor
cumparatori in deciziile lor de a oferi preturi de cumparare si a potentialilor vanzatori in determinarea
prețurilor de vanzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de proprietati imobiliare,
stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietatilor (sau a afacerilor care le utilizeaza),
determinarea conditiilor de plata pentru o anumita tranzactie sau determinarea cuantumului chiriei.
Finantarea proprietatii si creditul utilizeaza evaluarea pentru estimarea valorii garantiei oferite
pentru o propunere de credit cu ipoteca, asigurarea investitorului cu o baza solida pentru a cumpara
valori mobiliare asigurate de proprietate si/sau stabilirea unei baze pentru deciziile referitoare la
asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliara.
Evaluarea este necesara in cazul exproprierilor pentru estimarea valorii de piata a unei proprietati
ca un tot, inainte de expropriere, estimarea valorii de piata a ceea ce ramane dupa expropriere si
estimarea daunelor la o proprietate avariata.
Procesul de impozitare a proprietatii utilizeaza (sau ar trebui sa utilizeze) evaluarea pentru
estimarea valorii in cauza, separarii activelor depreciabile (constructii de activele nedepreciabile -

20
terenuri - si estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru mosteniri sau donatii, estimarea
valorii patrimoniului istoric sau cultural.
Alte situatii in care apare necesitatea evaluarii sunt:
- stabilirea esalonarii chiriei;
- stabilirea fezabilitatii unei constructii sau a unui program de renovare;
- asistarea firmelor care doresc sa cumpere locuinte pentru salariatii transferati;
- satisfacerea cerintelor asiguratului si asiguratorului;
- asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de actiuni sau reevaluarilor contabile;
- estimarea valorii de lichidare pentru o vanzare fortata sau licitatie;
- asistarea clientilor in probleme de investitii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele,
restrictiile si programarea in timp;
- acordarea consultantei comisiilor de urbanism, judecatorilor, planificatorilor referitor la
efectele probabile ale actiunilor propuse;
- arbitrarea partilor aflate in litigiu;
- determinarea tendintelor cererii si ofertei pe piata specifica;
- determinarea situatiei existente la un moment dat pe piata imobiliara.
Tipuri de valori atasate proprietatilor imobiliare
Proprietatea imobiliara sau interesul atastat uneia trebuie sa aiba 5 caracteristici pentru a avea
valoare pe piata imobiliara: utilitate, cerere efectiva, raritate relativa, transferabilitate si siguranta.
Utilitatea este abilitatea proprietatii de a satisface cerintele sau dorintele umane, cum sunt de
exemplu adapostul, spatiul privat sau castigul.
Cerinta efectiva este necesitatea sau dorinta subiectiva de a obtine serviciul sau satisfactia
generate de proprietate, pe baza puterii de cumparare sau a capacitatii financiare.
Raritatea relativa desemneaza cerinta ca oferta sa fie limitata fata de cerere.
Transferabilitatea semnifica faptul ca dreptul de proprietate pot trece de la o persoana (fizica sau
juridica) la alta cu o usurinta relativa.
Siguranta desemneaza calitatea unei proprietati de a fi amplasata intr-un mediu in care actioneaza
legea si ordinea, in asa fel incat investitorii in proprietati imobiliare sa nu riste pierderea dreptului de
proprietate in urma unor eventuale manifestari negative ale incertitudinilor politice sau legislative.
Principalele categorii de valoare care se pot atasa proprietatilor imobiliare sunt:
1. valoarea de piata;
2. valoarea de utilizare;
3. valoarea de investitie;
4. valoarea de asigurare;

21
 5. valoarea de impozitare;
6. costul de inlocuire net (CIN);
7. valoarea de casare;
8. valoarea de lichidare (in urma unei vanzari fortate);
9. valoarea speciala.
Principiile evaluarii proprietatilor imobiliare
Practica evaluarii a impus de-a lungul timpului cateva principii de baza care pornesc de la premisa
ca proprietatile imobiliare sunt bunuri fungibile, carora li se poate aplica teoria economica. Aceste
principii sunt:
a) cererea si oferta. Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este determinata de
interactiunea dintre cererea si oferta existente la data evaluarii.
b) schimbarea. Fortele cererii si ofertei sunt intr-o dinamica permanenta si creeaza in mod
constant un nou mediu economic, ducand astfel la fluctuatii ale pretului si valorii. Principiul
schimbarii presupune ca evaluatorul sa sesizeze cauzele si efectele fortelor cererii si ofertei
studiind tendintele si impactul lor asupra valorilor proprietatilor imobiliare. Acest principiu
obliga specificarea datei evaluarii;
c) concurenta. Preturile sunt sustinute si valorile sunt stabilite printr-o continua competitie si
interactiune intre cumparatori, vanzatori, antreprenori si alti participanti pe piata imobiliara;
d) substitutia. Un cumparator rational nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul de
achizitie a unei alte proprietati cu aceleasi caracteristici; aceasta inseamna ca trebuie sa existe
(sau creata) o alternativa cu o utilitate sau productivitate egala, tinand cont de factorul timp.
In evaluare se presupune ca un cumparator are urmatoarele alternative:
a. sa cumpere o proprietate existenta cu o utilitate egala cu cea in cauza, aceasta
insemnand ca evaluarea se poate aborda prin comparatie pe piata cu tranzactiile
anterioare pentru a estima valoarea de piata;
b. sa cumpere un teren si sa construiasca pentru a avea o proprietate cu o utilitate egala
cu cea in cauza, aceasta constituind baza pentru abordarea prin costuri a estimarii
valorii de piata;
c. sa cumpere o proprietate ce produce venituri in acelasi cuantum si cu aceleasi riscuri
cu proprieatea in cauza, aceasta fiind baza abordarii prin venituri in estimarea valorii
de piata.
e) proportii variabile. Proprietatea imobiliara atinge maximum de productivitate sau cea mai
buna utilizare cand factorii de productie (munca, natura, capitalul si/sau managementul)sunt
in echilibru relativ;

22
 f) contributia (productivitatea marginala). Valoarea oricarui factor de productie sau
componenta a proprietatii, depinde de cat de mult prezenta acestuia adauga plusvaloare la
valoarea globala a proprietatii. Acest principiu poate fi interpretat si prin estimarea pierderii
de valoare atunci cand un factor de productie (sau unul dintre componentele sale) lipseste.
Acest principiu permite efectuarea unor corectii in cazul comparatiei cu tranzactiile anterioare
si totodata asigura o baza pentru estimarea deprecierii cauzata de lipsuri (deficiente) sau de
plusuri ale proprietatii in abordarea prin costuri;
g) cea mai buna utilizare. In scopul evaluarii pe piata, proprietatea ar trebui evaluata in ipoteza
celei mai bune utilizari. Aceasta implica o utilizare legala, posibila si probabila a unei
proprietati imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea (este
cazul constructiilor nepotrivite celei mai bune utilizari a terenului si care constructii nu
reprezinta o valoare adecvata adaugata terenului);
h) conformitatea. O proprietate imobiliara atinge valoarea maxima atunci cand este amplasata
intr-un mediu coerent fizic, economic si social sau de utilizare a terenului compatibila si
armonioasa;
i) anticiparea. Valoarea de piata este egala cu valoarea actualizata a veniturilor sau
satisfactiilor viitoare generate de proprietate, asa cum sunt percepute de vanzatorii si
cumparatorii tipici.
Etapele procesului de evaluare
Procedurile sistematice izvorate din practica evaluarii sunt aplicate in toate cazurile, cu toate ca
diferitele caracteristici ale proprietatilor imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele uzuale in
procesul de evaluare sunt:
1. stabilirea obiectului evaluarii;
2. planificarea activitatilor necesare;
3. culegerea, ordonarea, analiza si interpretarea datelor si transformarea in estimare rezonabila
a valorii.
Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce
urmeaza a fi evaluat pana la transmiterea rezultatelor catre client. Fiecare proprietate imobiliara este
unica si pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singura proprietate. De regula,
misiunea de evaluare isi propune sa estimeze valoarea de piata si procesul de evaluare contine toate
etapele necesare. Totusi, procesul de evaluare asigura cadrul necesar pentru a putea fi estimate si alte
categorii de valoare. Numarul etapelor depinde de natura misiunii de evaluare si de informatiile care
sunt accesibile. In toate cazurile, procesul de evaluare indica traseul ce trebuie parcurs in realizarea

23
cercetarii pietei si analizei datelor, in aplicarea tehnicilor de evaluare si in integrarea rezultatelor
acestor tehnici analitice intr-o estimare a valorii solicitate.
1. Primul pas in procesul de evaluare, definirea obiectului, contine mai multe etape care trebuie
sa stabileasca limitele evaluarii, eliminarea oricarei ambiguitati referitoare la natura misiunii si
identificarea proprietatii imobiliare ce se evalueaza, atributele dreptului de proprietate implicate,
utilizarea evaluarii, definitia valorii solicitate de client, data si sfera evaluarii si alte conditii limitative.
2. A doua etapa contine analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor, activitati care
contin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de evaluator. Astfel, in primul segment de activitati
(A) trebuie identificate datele generale care includ informatii referitoare la fortele sociale,
economice, legislative si de mediu care afecteaza (sau pot afecta) valoarea proprietatii. Evaluatorul
trebuie sa analizeze interactiunea acestor patru forte care creeaza climatul economic in care valorile
proprietatilor se modifica sau nu la un moment dat si intr-un loc dat. Aceste informatii sunt esentiale
in evaluare din cel putin urmatoarele 3 motive:
1) asigura un fundament in care se plaseaza specificul proprietatilor imobiliare evaluate;
2) constituie informatii din care se pot extrage tendintele ce influenteaza valoarea terenului si
a corelarii cu valoarea constructiilor;
3) reprezinta o baza pentru aprecierea celei mai bune utilizari, explicarea rezultatelor si
estimarea valorii finale.
Al doilea segment de activitati (B) au ca scop culegerea datelor specifice care sa fie convertite
in informatii despre proprietatea imobiliara evaluata (subiect) si despre proprietatile imobiliare
comparabile, vandute sau inchiriate, precum si alte caracteristici relevante ale pietei imobiliare locale.
Datele specifice despre subiect sunt oferite prin descrierea terenului si a constructiilor, care ajuta
evaluatorul sa selecteze date specifice comparabile legate de vanzari, inchirieri sau alte caracteristici
ale pietei locale. In analiza datelor generale se urmaresc tendintele pe plan nationale, regional sau
local; in analiza datelor specifice se studiaza o serie de proprietati asemanatoare cu subiectul.
Al treilea segment de activitati (C) cuprinde analiza cererii si ofertei competitive care sprijina
evaluatorul in extragerea preturilor de vanzare specifice, conditiile de inchiriere, veniturile si
cheltuielile, indicele de recuperare a investitiei, costurile de constructie, durata de viata economica
estimata a constructiilor si gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite in calcule ce pot da o
indicatie referitoare la valoarea proprietatii imobiliare analizate. Datele referitoare la oferta
competitiva si la cerere sunt informatii necesare pentru a intelege pozitia competitiva a proprietatii
imobiliare pe o piata viitoare. Datele referitoare la oferta cuprind componentele proprietatilor
imobiliare competitive (atat existente cat si propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbtie a
pietei. Datele referitoare la cerere includ: populatia, veniturile, ocuparea fortei de munca si rezultatele

24
sondajelor privind utilizatorii potentiali. Gradul de ocupare si preturile oferite indica punctele tari sau
punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea
prezenta sau de perspectiva a proprietatii.
3. A treia etapa va incepe prin analiza celei mai bune utilizari. Cea mai buna utilizare se va
considera atat pentru teren, in ipoteza ca ar fi liber, cat si pentru proprietatea imobiliara existenta
(teren si constructiile de pe el), iar concluziile trebuie sa fie coerente. Pentru a fi luata in consideratie,
cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca 4 conditii: sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar
fezabila si maxim profitabila. Cea mai buna utilizare a terenului si a constructiilor se alege din mai
multe alternative.
Evaluarea terenului este realizata individual de cea a constructiilor aferente sau a proprietatii
in general, atunci cand valoarea acestuia este relevanta pentru proprietatea in cauza. Pentru estimarea
valorii acestuia pot fi aplicate 6 metode de evaluare, care vor fi prezentate ulterior. Cea mai fiabila
metoda de evaluare a terenurilor este considerata, totusi, ca fiind metoda comparatiei cu vanzarile
anterioare; astfel, vanzarile unor parcele de teren liber similare cu cea evaluata sunt analizate si
comparate in functie de proprietatile terenului de evaluat. Daca nu sunt suficiente date pentru
comparare sau daca corectiile se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul va utiliza si alte metode de
evaluare a terenului, dintre cele disponibile si aplicabile fiecarui caz particular in parte. Alegerea unei
metode sau a alteia pentru estimarea celei mai bune valori este in functie de rationamentul profesional
al evaluatorului.
În evaluarea proprietatilor imobiliare (dar si in evaluarea altor tipuri de proprietati) sunt
utilizate trei abordari clasice:
· abordarea prin cost;
· abordarea prin comparatia vanzarilor;
· abordarea prin capitalizarea veniturilor.
Evaluatorii estimeaza valoarea proprietatilor imobiliare cu ajutorul unor metode si proceduri
specifice care reflecta cele trei abordari distincte de analiza a datelor - cost, comparatia vanzarilor si
capitalizarea veniturilor. In toate estimarile valorii imobiliare se utilizeaza una sau mai multe metode,
iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluarii si de calitatea si cantitatea datelor
disponibile pentru analiza.
Desi toate cele trei abordari sunt aplicabile, totusi una sau mai multe metode pot avea o
semnificatie mai mare intr-un anumit caz. De exemplu, abordarea prin cost se poate dovedi
neadecvata in evaluarea proprietatilor imobiliare cu constructii vechi care au o depreciere ridicata,
cauzata de deteriorarea fizica si de neadecvarea functionala, care sunt dificil de estimat.

25
 Comparatia cu vanzarile anterioare nu poate fi aplicata cu succes pentru evaluarea
proprietatilor imobiliare foarte specializate (cum ar fi o biserica sau un cimitir) pentru ca nu exista
date comparabile. Abordarea prin capitalizarea venitului nu se poate utiliza in cazul cladirilor ocupate
de proprietar. Aceasta abordare poate sa nu fie adecvata pe piata proprietatilor comerciale sau
industriale in care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul. Oricare ar fi cazul sau
proprietatea de evaluat, profesionistii evaluatori trebuie sa aplice cel putin doua dintre cele 3 metode
de evaluare, urmarind abordari diferite, chiar daca sunt recunoscute si cazurile in care o singura
metoda poate fi considerata suficienta.
Abordarea prin cost este bazata pe ipoteza ca participantii pe piata fac legatura intre valoare
si cost. In aceasta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin adaugarea valoarii
terenului la valoarea costului de constructie pentru reproducerea sau inlocuirea constructiilor
existente si apoi scazand deprecierea (deteriorarea fizica si neadecvarea functionala) aparuta din
diferite cauze. Se include in valoarea estimata profitul normal ce il obtine antreprenorul. Aceasta
abordare este deosebit de utila in evaluarea unor constructii noi sau aproape noi si pentru acele
proprietati care nu se vand frecvent pe piata. Rezultatele acestei abordari pot fi folosite pentru
comparatii cu rezultatele altor metode ce se pot aplica.
Abordarea prin comparatia vanzarilor anterioare este utila cand exista un numar de
proprietati similare care au fost vandute recent. Utilizand aceasta metoda, un evaluator poate ajunge
la o valoare, comparand proprietatea pe care o evalueaza (proprietatea subiect) cu alte proprietati
similare, numite tranzactii comparabile. Preturile de vanzare ale proprietatilor ce sunt considerate ca
fiind cele mai comparabile, au tendinta de a indica un interval in care se va situa si valoarea
proprietatii subiect.
Elementele de comparatie pentru estimarea similaritatii proprietatilor imobiliare pot fi:
o drepturile de proprietate transmise;
o conditiile de finantare;
o conditiile de vanzare;
o conditiile pietei;
o localizarea;
o caracteristicile fizice;
o caracteristicile economice;
o utilizarea proprietatii;
o componentele non-imobiliare ale valorii.
Ulterior efectuarii comparatiilor se aplica corectii asupra pretului de vanzare, tinand cont de
intervalul de timp dintre data tranzactiei si data evaluarii.

26
 Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmareste estimarea valorii
actualizate a beneficiilor viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare. Ca si in cazul
abordarii prin comparatia vanzarilor, abordarea prin venit necesita un studiu de piata. Cercetarea si
analiza datelor se efectueaza pe baza raportului dintre cerere si oferta, care ofera informatii despre
tendintele si previziunile pietei. Nivelul de fructificare a capitalului investit atrage investitia de capital
in functie de riscul aferent afacerilor imobiliare. In plus, nivelul fructificarii asteptat de investitori
fluctueaza in functie de schimbarile de pe pietele monetare si de fructificarile oferite de alte domenii
de investitii alternative. Evaluatorul trebuie sa fie la curent cu schimbarile de pe piata monetara si de
capital, in cazul investitiilor comparabile.
Datele specifice pe care evaluatorul le analizeaza in aceasta abordare sunt: venitul brut anual
previzionat, obtinut din exploatarea proprietatii imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului
de ocupare si a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul si durata
fluxurilor de venituri si valoarea previzionata de vanzare a proprietatii dupa o anumita perioada de
timp specificata. Dupa ce se estimeaza veniturile si cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu
o rata de capitalizare sau este actualizat cu o rata de actualizare. Ratele de capitalizare sau de
actualizare utilizate sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile si asteptate pentru proprietati
imobiliare similare.
Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare in care evaluatorul analizeaza
concluziile alternative si selecteaza in final o valoare. De multe ori este necesara o trecere in revista
a intregului proces de evaluare. In aceasta etapa, evaluatorul se bazeaza pe experienta, expertiza,
logica si rationamentul profesional, pentru a explica, reconcilia si rezolva diferentele intre rezultatele
obtinute prin aplicarea unor metode de evaluare diferite. Evaluatorul trebuie sa judece/aprecieze
insemnatatea relativa, aplicabilitatea si fundamentarea fiecarui rezultat si se va baza mai mult pe cel
mai adecvat rezultat al scopului evaluarii. Concluzia se fundamenteaza pe adecvarea, precizia si
cantitatea tuturor faptelor si evidentelor colectate in procesul de evaluare.
Orice evaluare profesionala are ca si finalitate raportul de evaluare. Forma, dimensiunile si
continutul raportului de evaluare difera in functie de cerintele clientului, de tipul proprietatii
imobiliare si de natura misiunii de evaluare. Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania a
elaborat un standard profesional care recomanda continutul raportului de evaluare, cu scopul
protectiei clientului si asigurarii unui nivel profesional adecvat al raportului. In calitate de document
scris, raportul de evaluare asigura evaluatorului oportunitatea de a fundamenta si explica opiniile si
concluziile sale si de a demonstra soliditatea valorii estimate. Continutul raportului este de fapt si o
trecere in revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele, informatiile si faptele colectate
in cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluziile sale. Raportul reflecta intelegerea de

27
catre evaluator a principiilor economice si de evaluare, abilitatea de a interpreta datele relevante si
logica in selectarea tehnicilor si procedurilor adecvate, precum si modul de aplicare a lor pentru a
deduce estimarea finala a valorii. Cel mai bun raport de evaluare este acela care da posibilitate
beneficiarului sa inteleaga problema si datele faptice si sa urmareasca logica evaluatorului pana la
concluzia finala.

2.2. Inspectarea și aprecierea stării tehnice ale construcțiilor

Procesul de evaluare solicită evaluatorului utilizarea unor date sistematizate şi veridice
obţinute din diferite surse demne de încredere.
La etapa iniţială de desfăşurare a lucrărilor de evaluare, evaluatorul trebuie să studieze
minuţios toată documentaţia tehnică a obiectului evaluării, să determine parametrii de bază care
caracterizează obiectul la data evaluării şi să inspecteze obiectul evaluării. Inspectarea obiectului
evaluării trebuie să fie adecvată scopului evaluării. Evaluatorul urmează să stabilească din timp
limitele inspectării şi să le menţioneze ulterior în raportul de evaluare.
In practică există o distincţie clară între inspectarea bunului imobiliar şi expertiza tehnică a
clădirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiţie obligatorie a evaluării,
expertiza tehnică este efectuată destul de rar şi doar în cazurile când evaluatorul nu este în stare să
estimeze de sine stătător starea tehnică a construcţiei sau a unor elemente constructive.
Expertiza tehnică este efectuată de specialişti calificaţi care dispun de autorizaţiile
corespunzătoare. Ea presupune analiza detaliată a stării clădirii în general şi elementelor constructive,
structurii, materialelor de construcţie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunoştinţele
evaluatorului pot să se limiteze doar la cunoştinţe generale privind expertiza construcţiei, la metodele
de analiză a stării construcţiilor şi la interpretarea corectă a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la
rândul său, poartă un caracter mult mai general şi superficial şi reprezintă vizitarea şi examinarea
bunului imobiliar în scopul obţinerii informaţiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale
privind valoarea proprietăţii imobiliare, necesitatea efectuării unor lucrări necesare pentru a aduce
bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţei sau privind alte aspecte.
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar să se desfăşoare cu participarea
reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru întreţinerea bunului imobiliar. In procesul de
inspectare este necesar să fie remarcate toate deficienţele în construcţii şi se recomandă să fie
fotografiat întregului obiect, precum şi deficienţele remarcate, cum ar fi: crăpăturile pereţilor,
deficienţele finisajului, pereţii umezi, etc. Unul din scopurile inspectării este şi verificarea
corespunderii obiectelor indicate în documentaţia tehnică şi cea de evidenţă cu situaţia reală de pe
teren.

28
 Este important să fie comparată denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului
Bunurilor Imobile şi conform actelor evidenţei contabile (în cazul bunurilor imobiliare utilizate în
activitatea economică). De regulă, pentru bunurile imobiliare cu destinaţie industrială datele din
Registrul Bunurilor Imobile şi datele evidenţei contabile nu corespund. O astfel de analiză a
corespunderii înscrierilor oficiale şi a stării lucrurilor în realitate, va permite evitarea majorării sau
diminuării neîntemeiate a valorii proprietăţii imobiliare.
Este important să fie fixată data inspectării obiectul evaluării, deoarece conform practicii
generale data evaluării, indicată în raport, este considerată data ultimei inspectări a bunului imobiliar.
Descrierea obiectului evaluării în standardele practicii profesionale nu sunt specificate
cerinţele pentru descrierea bunului imobiliar în raportul de evaluare. Totodată pe piaţa imobiliară s-a
stabilit deja o practică în cât priveşte prezentarea avantajelor şi dezavantajelor bunului imobiliar în
raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie să se conducă evaluatorul sunt: • datele
prezentate trebuie să fie clare şi neechivoce; • datele trebuie să fie corecte şi confirmate de sursele
originale de informaţie. în Republica Moldova, de asemenea, nu există nici un document care ar
stabili standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. în opinia noastră descrierea bunului imobiliar
prezentată în tabelul 8.1 ar permite o înţelegere adecvată a factorilor ce determină valoarea de piaţă a
obiectului evaluării şi a valorii estimate.
În procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie să atragă o atenţie deosebită
veridicităţii informaţiei. în multe cazuri, informaţia necesară pentru evaluare este pusă la dispoziţia
evaluatorului de către client sau de reprezentanţii acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza
informaţia obţinută în urma inspectării bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate în
vederea determinării acurateţii şi deplinătăţii lor. în fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie să
determine în ce măsură o informaţie sau alta este demnă de încredere şi în ce măsură ea poate fi
utilizată în procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea informaţiei şi sursa de unde a
fost obţinută trebuie să fie inclusă în raportul de evaluare. în cazul evaluării proprietăţilor imobiliare
mari (complex patrimonial, bunuri imobiliare evaluate în baza potenţialului comercial) evaluatorul
poate solicita opinia auditorului privind informaţia şi ipotezele aplicate în procesul de evaluare.
2.3 Factorii ce influențează valoarea bunului imobil
Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot fi externi şi
interni. Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură valoarea tuturor
tipurilor de bunuri imobiliare.

29
 Factori de influență
factorii economici;

factorii juridici, administrativi şi politici;

factorii sociali;

factorii naturali şi de mediu.

1. Factorii Economici
Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a localităţii. Din
grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi oferta proprietăţilor imobiliare.
Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală:
• gradul de ocupare a populaţiei;
Conform Biroului Național de Statistică, se atestă următoarele date privind rata șomajului în
Republica Moldova.
Tabelul 2.1 Rata somajului total în Republica Moldova pe sexe, 2014-2016

2014 2015 2016

Media anuala Media anuala Media anuala
Barbati
Total pe republica 4,6 6,2 5,5
Femei
Total pe republica 3,1 3,6 2,9
Sursa: statistica.md
Gradul de ocupare a populației este reflectat de rata șomajului, conform tabelului 2.1 se
observă descreșterea ratei care arată că populația tinde spre a se angaja la servicii.
• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;
Conform Biroului Național de Statistică, se atestă următoarele date despre numărul salariaților
pe activități care au primit salariu și marimea medie a salrilor pe republică.
Tabelul 2.2 Numărul mediu al salariatilor pe activități economice,2008-2010

Numarul mediu al salariatilor care au primit salarii

2008 2009 2010
Activitati economice - total

30
 Numarul mediu al salariatilor care au primit salarii
2008 2009 2010
Total pe economie 568 644 536 192 528 358
Sursa: statistica.md
• solvabilitatea populaţiei;
Conform Biroului Național de Statistică, se atestă următoarele date despre numărul
salariaților.
Tabelul 2.3 Numarul salariatilor la 31 decembrie pe sexe, în profil teritorial, 2013-2015

2013 2014 2015

Femei Barbati Femei Barbati Femei Barbati

Total pe republica 389 492 340 200 383 131 340 419 382 392 334 679
Sursa: statistica.md
Conform tabelului 2.3 se observă o tendință de descreștere a numărului total pe republică a
salariaților în comparație cu anii precedenți. Astfel, în anul 2015 numărul de femei angajate în cîmpul
muncii a constituit 382 392 adică cu 739 de femei mai puțin în comparație cu anul 2014.
• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);
• modificările în preferinţele populaţiei;
• nivelul inflaţiei;
Conform Băncii Naționale a Moldovei, în trimestrul I 2017, rata anuală a inflației a constituit
4.3 la sută, fiind cu 1.8 puncte procentuale superioară celei din trimestrul precedent. În luna martie
2017, inflația s-a majorat până la valoarea de 5.1 la sută. Ca rezultat, aceasta a reintrat în intervalul
țintei inflației stipulat în Strategia politicii monetare pe termen mediu. Majorarea ratei anuale a
inflației în perioada de referință s-a datorat, preponderent, majorării tarifelor la serviciile medicale,
ajustării accizelor la unele categorii de produse, unor presiuni din partea cererii agregate, majorării
prețurilor la produsele petroliere, precum și efectului unei perioade de bază reduse din anul 2016.
Începutul unei traiectorii ascendente, dar mai puțin pronunțate, s-a atestat și pentru rata anuală
a inflației de bază, care s-a majorat până la 4.6 la sută în luna martie 2017. Rata anuală a prețurilor la
produsele alimentare s-a majorat de la 2.8 la sută în luna decembrie 2016 la 5.0 la sută în luna martie
2017. Prețurile la combustibili au accelerat de la 1.6 la sută în decembrie la 12.5 la sută în luna martie
2017. La sfârșitul trimestrului I 2017, prețurile reglementate au fost cu 3.6 la sută superioare celor
din perioada similară a anului precedent.

31
 Valoarea efectivă a inflației anuale din trimestrul I 2017 este superioară celei anticipate în
cadrul rundei de prognoză aferente Raportului asupra inflației nr. 1, 2017, în cea mai mare parte, ca
urmare a majorării neanticipate a tarifelor la serviciile medicale. Fluctuațiile ratei de inflație se pot
observa în figura 1.2.2 Ritmul anual al inflației.

Figura 2.1 Ritmul anual al inflației în Republica Moldova, aprilie 2017

• disponibilitatea mijloacelor creditare;
Conform ativităților statistice ale Băncii Naționale a Moldovei, se atestă că rata medie la
creditele noi acordate în moneda națională în luna martie 2017 s-a diminuat cu 0.71 puncte
procentuale față de nivelul înregistrat în luna decembrie 2016, constituind 11.03 la sută anual.
Respectiv, rata medie la depozitele noi atrase în lei s-a diminuat cu 0.67 puncte procentuale până la
un nivel de 6.12 la sută anual. Conduita politicii monetare continuă să se profileze în funcție de
riscurile și incertitudinile asociate evoluțiilor din mediul extern și cel intern. Riscurile externe de
natură inflaționistă provin din majorarea prețurilor internaționale la produsele alimentare, alături de
volatilitatea prețurilor la petrol și la gazele naturale.
Potențialele riscuri și incertitudini interne la adresa inflației decurg din persistența
lichidităților excesive în sectorul bancar, precum și impactul modificărilor de accize aferente politicii
fiscale, deficitului fiscal și, respectiv, al recoltei din anul 2017. Totodată, amânarea ajustărilor de
tarife la serviciile reglementate și reincluderea prețului la gazul lichefiat în cadrul metodologiei de
formare și aplicare a prețurilor la produsele petroliere, adoptate în semestrul I 2016, generează
presiuni dezinflaționiste.
• mărimea ratei dobânzii;
Bănca Națională a Moldovei, prezintă datele privind ratele de creditare și depozit în Figura
2.6 Ratele de creditare. Astfel, rata de bază actuală constituie 9,00% , rata la depozitare overnight
este egală cu 6,00% și respectiv rata creditelor overnight constituie 12,00%.
32
 Figura 2.2 Ratele de creditare în Republica Moldova, aprilie 2017
• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;
• şi altele.
Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O condiţie obligatorie pentru
asigurarea creşterii cererii este extinderea posibili-tăţilor economice ale potenţialilor cumpărători,
majorarea veniturilor popu-laţiei. Ca urmare a creşterii cererii, vor creşte plăţile de arendă şi preţurile
de vânzare a proprietăţilor imobiliare. Majorarea arenzii şi preţurilor pe toate segmentele pieţei
imobiliare este determinată şi de procesele inflaţioniste. Este important să fie studiată cererea pe
termen scurt, deoarece cererea pe piaţa imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia
preţurilor pentru proprietăţile imobiliare şi influenţează, astfel, situaţia pe piaţa imobiliară. Spre
deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică.
Fluctuaţiile de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această
caracteristică a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenţată de:
• stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare pe un
anumit segment al pieţei imobiliare;
• volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:
- cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi executarea
lucrărilor de construcţii-montaj; - impozitul pe bunurile imobiliare;
- cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare;
- cheltuieli pentru menţinerea bunurilor imobiliare şi plata serviciilor comunale;
- modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventuală
asupra costurilor de construcţie;
- corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare.
2. Factorii juridici, administrativi şi politici
Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi negativă
asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se raportă:
• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea terenurilor
(acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.);

33
 • condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa drumurilor cu înveliş
durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc.
3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului
In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în determinarea
valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie:
• prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau careva regiuni ale
ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase. Valoarea proprietăţilor imobiliare
sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de construcţie şi valorificare a terenului sunt similare
cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni.
• compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;
Conform Biroului Național de Statistică, se atestă următoarele date privind populația stabile
în Republica Moldova în funcție de grupe de vîrstă.

Tabelul 2.4 Populația stabilă a Republicii Moldova pe grupe de vîrstă, 2014-2016

Urban Rural

Barbati Femei Barbati Femei

2014

Sub virsta apta de munca (0-15 ani) 114 401 106 026 199 719 189 866

Virsta apta de munca (16-56/61ani) 517 096 516 840 696 129 619 105

Peste virsta apta de munca (57/62+ ani) 75 027 173 606 109 134 240 685

2015

Sub virsta apta de munca (0-15 ani) 114 462 106 026 198 206 188 340

Virsta apta de munca (16-56/61ani) 514 649 512 534 692 052 612 738

Peste virsta apta de munca (57/62+ ani) 78 924 180 670 111 951 244 607

2016

Sub virsta apta de munca (0-15 ani) 114 437 105 940 197 628 187 642

Virsta apta de munca (16-56/61ani) 512 131 507 679 688 260 605 857

Peste virsta apta de munca (57/62+ ani) 82 611 188 253 114 018 248 600
Sursa: statistica.md
• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele populaţiei cu
diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi divorţurilor;
• situaţia criminogenă;
• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.
4. Factorii naturali şi de mediu
Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este sensibilă la
impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se referă:
34
 • clima;
• seismicitatea;
• nivelul apelor subterane;
• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;
• construcţii pe rocile sedimentare;
• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a
substanţelor chimice, staţii de purificare;
• alţi factori.
Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar şi sunt
determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri
imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare asupra valorii sunt diferiţi.
Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea oricărui bun
imobiliar este amplasarea. In sensul larg al cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului
imobiliar într-un anumit oraş sau regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente
distinctive: valoarea urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc.
Amplasarea, în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităţilor situării
locale, la care se referă:
• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;
• distanţa faţă de centrul localităţii;
• amplasarea în cartier;
• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;
• etajul amplasării încăperii izolate, etc.
Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de caracteristicile
ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este important să fie determinate
particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic, amplasat separat, cât şi ale elementelor de
structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcţii
încorporate sau anexate, precum şi caracteristicile terenului. în continuare vom examina mai detaliat
atributele care influenţează cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare.
Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni: suprafaţa
terenului, topografia, forma terenului, prezenţa reţelelor inginereşti (electrice, apă, canalizare, gaze);
accesul la teren (drumuri cu înveliş durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundaţie,
nivelul apelor subterane, mediul înconjurător.
Valoarea clădirilor şi construcţiilor, în dependenţă de modul lor de utilizare, este sensibilă la
impactul următorilor factori interni: suprafaţa construcţiei - totală (m ) şi locativă (m~); vârsta

35
construcţiei, orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest); numărul nivelurilor; gradul de durabilitate;
caracteristica elementelor constructive de bază (tipul, materialul de construcţie, starea): fundamentul,
pereţii, planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea
construcţiei, arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie
termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă a spaţiilor. Un factor important
este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării: locativă, comercială, industrială sau
specializată. In dependenţă de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor anumiţi
factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificaţi şi analizaţi toţi factorii de
influenţă asupra valorii.
Cu toate acestea, ţinem să menţionăm că nu toţi factorii influenţează într-un mod semnificativ
valoarea proprietăţii imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena cheltuieli substanţiale de timp şi
mijloace financiare. Evaluatorii cu experienţă cunosc factorii ce afectează în mare măsură valoarea
anumitor bunuri imobiliare şi mobilizează toate resursele disponibile pentru colectarea lor.

36
 3. INSPECTAREA ȘI DESCRIEREA OBIECTELOR
3.1 Descrierea gimnaziului din sat. Revaca, mun. Chișinău
Obiectul inspectat este amplasat în satul Revaca, mun. Chișinău pe strada Ștefan cel Mare, 17,
este un gimnaziu care instruiește aproximativ 130 de copii cu o suprafță de 205,7 mp. Pe teritoriul
școlii se află un teren de fotbal, o cazanjerie, debara. Este amplasat în centrul satului, cu ieșire directă
la transport public (autobuzul 44), drum asfaltat, în apropiere se află magazin alimetar și policlinica.
Aceasta fiind reparată recent (2010), fiind înlocuite acoperișul și finisajele exterioare și
interioare, în prezent se planifică reconstrucția acesteia, unde se va construi o gradiniță pentru copii
și sală de sport.

.
Figura 3.1 Amplasarea gimnaziului din sat. Revaca, mun. Chișinău

Figura 3.2 Gimnaziul din sat.Revaca, mun. Chișinău

37
 Caracteristica obiectului este reprezentată în tabelul 3.1
Tabelul 3.1 Caracteristici tehnici ale obiectului
Elementele descrierii Semnificaţia
1 2
Referinţe
Destinaţia proprietăţii imobiliare Specială
Modul de utilizare curentă Școală
Amplasarea Mun. Chișinău, sat. Revaca, str. Ștefan cel
Mare, 17
Descriere juridică
Natura drepturilor evaluate
Existenţa contractelor de arendă – subarendă -
Obligaţiuni financiare legate de proprietateaimobiliară -
Cerinţe legale
Planul general de dezvoltare a localităţii În curs de dezvoltare
Factorii de mediu
Prezenţa unor materiale sau a tehnicii periculăase sau
Nu au fost depistate
dăunătoare
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal şi contrara normelor şi
Nu au fost depistate
standardelor existente în construcţii
Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în Nu au fost depistate
apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi
privit de participanţii la piaţa imobiliară ca dăunător pentru
sănătate
Terenul
Suprafaţa terenului, ha 1.06100
Forma lotului de teren Neregulată
Topografia Pantă - 2 grade
Starea lotului de teren Lot de teren cu construcţie
Accesul la teren Ieşire directă la transport public
Drum asfaltat
Reţele de utilităţi Electricitate
Apeduct
Clădiri şi construcţii
Anul construcţiei 1950
Numărul etajelor 1
Suprafaţa totală, m.p 205,7
Volumul clădirii, m.cub 761,09
Starea tehnică a clădirii Satisfăcătoare
Grupa de capitalizare 1
Fundaţie Piatră naturală
Pereţi portanţi şi Coteleț, piatră naturală
pereţi despărţitori
Planşeu Beton
Descrierea elementelor construcţiei
Pardoseală Beton, lemn
Acoperiş Țiglă metalică
Uşi, ferestre Lemn dublu, termopan
Alte elemente Trotuar, cazanjerie
Sursa: elaborate de autor

38
 Caracterizarea elementelor constructive
Fundații
Fundațiile cădirii sunt fundații continui, executate din piatră naturală și beton, acestea atestă
rezistențe la încărcături, însă în timp cedează din acestea, cauzînd tasări terenului din cauza greutății
proprii mari. În urma inspecției se observ tasări și fisuri pe lungimea soclului, care urcă pe pereții
clădirii.

Figura 3.3 Fundațiile construcției gimnaziului, sat. Revaca

Pereți
În urma inspectării s-au constatat următoarele: pereții sunt executați din cotileț și piatră
naturală, cu dimensiunea de 500x3700, aceștia sunt în stare satisfăcătoare și deteriorări vizibile se
atestă fisuri si patrunderea mucegaiului în compoziția pereților, finisajele au fisuri. Din cauza izolării
hidrofuge incorecte apa patrunde în compoziția elementelor și izolarea termică greșită în urma căreia
se formează diferențe de temperature mari care ulterior cauzează condensarea vaporilor de aer astfel
ridicînd nivelul de umiditate a încaperii cauzează prejudicii materialelor și însăși a elementelor
structurale.

Figura 3.4 Pereții gimnaziului din sat.Revaca

39
 Planșeu
Planșeul peste etaj este executat din beton monolit cu straturi izolatoare, înălțimea stratului de
beton este 120 mm, deteriorările planșeelor afectează starea pereților, care sunt expuși la apariția
mucegaiului. Aceasta datorîndu-se izolației proaste a planșeelor și pătrunderea apei în particulele
betonului unde ulterior din cauza procesului de îngheț-dezgheț rupe legăturile formate și permite apei
să pătrundă mai adînc în înteriorul planșeului, care mai apoi cauzează și degradări în cadrul pereților.

Figura 3.5 Plașeul gimnaziului din sat. Revaca

Acoperiș
Acoperișul este de tip șarpantă, învelitoarea este executată din țiglă metalică. Țigla
propriu zisă este în stare bună, fiind recent înlocuită. Labriul și ulucul clădirii sînt intr-o stare mai
proastă, fiind expuse la condițiile mediului sunt predispose la putrezire și deteriorări exterioare.

40
 Figura 3.6 Acoperișul gimnaziului din sat. Revaca
Pardosea
Pardoselele sunt lemnoase în sălile de predare și din beton cu finisare de teracotă. În pardosea
sunt executate găuri pentru ventilație. Din cauza tasării terenului de fundație se observă lăsarea
padoselei de lemn, intervalul de la nivelul nrmal al padoselei este de circa 2 cm. Tasarea fundațiilor
poate fi cauzată de supraîncărcăturile, provenite din reconstrucția clădirii și neconsiderarea greutăților
medii pe care le-ar putea prelua fundațiile.

Figura 3.7 Pardoseaua gimnaziului din sat. Revaca

Goluri uși și ferestre
În cadrul clădirii se numără 37 de goluri dintre care 22 de ferestre cu dimensiuni 1200x1500
și 15 uși cu dimensiuni de 900x2000, ușa principală are dimensiunile de 1400x2000. Golurile ușilor
41
sunt din lemn, în interior și ușa principală este dublă, din metal și lemn. Ferestrele de lemn au fost
înlocuite cu ferestre de PVC, care asigura o izolare fonică și termică mai bună. Ușile de interior

Figura 3.8 Golurile gimnaziului din sat. Revaca

Tabelul 3.2 Concluzii privind starea tehnică a obiectului

42
 Descrierea elementului
Se atestă fisurarea pereților și
crăpături, ca rezultat a scăderii
rezistenței zidăriei
Pătrunderea apei în compoziția
planșeului ca rezultat a izolației
hidrofuge proastă
Degradări ale ulucurilor si lambriului
acoperișului
Cufundarea pardoselei și apariția
mucegaiului
Fisuri și crăpături în golurile ușilor
Sursa: elaborate de autor în baza inspectării
Recomandări
Eliminarea stratului de finisaj și executarea
tencuielii. Este necesar consultarea unui
specialist
Executarea unui noi izolații hidrofuge
conform cerințelor.
Eliminarea materialelor vechi și înlocuirea
cestora cu materiale noi.
Înlăturarea pardoselei vechi și executarea
unui strat isolator după care executarea
pardoselei noi.
Înlocuirea ușilor și executarea unei carcase de
rezistență.

Figura 3.9 Echipa de inspectare

3.2 Descrierea a farmaciei, minimarket din or. Ialoveni

Obiectul inspectat este amplasat în or. Ialoveni str. Alexandru cel Bun 7/1. Obiectul
reprezintă o farmacie. Obiectul este construit în anul 1997. Suprafața farmaciei are 164.1 mp.
Obiectul a fost inregistrat în oficiul cadastral teritorial Ialoveni în anul 2007.

Farmacia data este amplasată la rascrucere vizavi de policlinaca raionala.

43
 Figura 3.10 Amplasarea farmaciei din or.Ialoveni

Figura 3.11 Farmacia din or.Ialoveni

Caracteristica obiectului este reprezentată în tabelul 3.3

Tabelul 3.3 Caracteristici tehnici ale obiectului

Elementele descrierii Semnificaţia
1 2
Referinţe
Destinaţia proprietăţii imobiliare Farmacia

Amplasarea or. Ialoveni str. Alexandru cel Bun 7/1

Descriere juridică
Natura drepturilor evaluate
Existenţa contractelor de arendă – subarendă -
Obligaţiuni financiare legate de proprietateaimobiliară -
Cerinţe legale
Planul general de dezvoltare a localităţii În curs de dezvoltare
Factorii de mediu
Prezenţa unor materiale sau a tehnicii periculăase sau
Nu au fost depistate
dăunătoare
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal şi contrara normelor şi
Nu au fost depistate
standardelor existente în construcţii

44
Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în Nu au fost depistate
apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi
privit de participanţii la piaţa imobiliară ca dăunător pentru
sănătate
Terenul
Suprafaţa terenului, ha 0.0258
Forma lotului de teren dreptungiulară
Topografia Pantă - 2 grade
Starea lotului de teren Lot de teren cu construcţie
Accesul la teren Ieşire directă la transport public
Drum asfaltat
Reţele de utilităţi Electricitata
Clădiri şi construcţii
Anul construcţiei 1997
Numărul etajelor 2
Suprafaţa totală, m.p 238.2
Volumul clădirii, m.cub 682
Starea tehnică a clădirii bună
Grupa de capitalizare 1
Fundaţie Piatră naturală
Pereţi exteriori şi Piatră albă
pereţi despărţitori
Planşeu Beton
Descrierea elementelor construcţiei Pardoseală Beton, lemn
Acoperiş de tip Invelitoare betuminoasa
terasă
Uşi, ferestre termopan
Alte elemente Trotuar
Sursa: elaborate de autor
Caracterizarea elementelor constructive
Pereți
În urma inspectării s-au constatat următoarele: pereții sunt executați din piatră albă cu
dimensiunea de 500x3700, aceștia sunt în stare bună și deteriorări vizibile nu se observ. Deaceea că
constructia a fost reparata cu 2-3 ani în urmă starea pereților este in starea bună si nu sint deteriorări.
Pereții sunt tencuiți cu mortar pe bază de ipsos și vopsiți cu vopsea.

Figura 3.12 Pereții farmaciei din or.Ialoveni

45
 Planșeu
Planșeul peste etaj este executat din beton monolit cu tavane suspendate nr. lor 129buc.,
deteriorările planșeelor afectează starea pereților, care sunt in starea buna, nu sunt deteriorări și fisuri
vizibile. Izolarea hidrofuge este bine facuta deaceea apa nu pătrunde în compoziția elementelor ca și
izolarea tehnica tot e facută destul de bine pentru ca nu se observă condensarea vaporilor de aier.

Figura 3.13 Planșeul farmaciei din or.Ialoveni

Acoperiș
Acoperișul este de tip terasă, este executat din învelitoare bituminoasă. Acoperișul dat este ca
și toată cladirea în stare bună. Acoperişul respecte cerinţele de termoizolaţie conform standardul C
107 / 2005. Are o rezistenţă optimă la tensiune dinamică, acţiuni mecanice şi impact pe întreaga
durată de viaţă. Acestea împiedică pătrunderea apei şi a umidităţii prin structura acoperişului.

46
 Figura 3.14 Acoperișul farmaciei din or.Ialoveni

Pardosea
Pardoselele sunt executate din beton cu finisare de teracotă. Teracota are dimensiuni 20x20cm
in farmacia cu suprafata 164.1 mp sunt amplasate 4103 buc. de teracotă.

Figura 3.15 Pardoseaua farmaciei din or.Ialoveni

47
 Goluri uși și ferestre
Golurile ușilor sunt din plastic, ușa este din metal și plastic. Ferestrele de lemn au fost înlocuite
cu ferestre termopan, care asigura o izolare fonică și termică mai bună. În cadrul clădirii se numără
10 goluri dintre care 8 ferestre cu dimensiuni 1200x1500 și 800x1500 și 1 ușă cu dimensiunea de
800x2000, ușa principală are dimensiunile de 1400x2000.

Figura 3.16 Golurile farmaciei din or.Ialoveni

Figura 3.17 Echipa de inspectare

48
 Descrierea minimarket din or.Ialoveni

Obiectul inspectat este amplasat în or. Ialoveni str. Alexandru cel Bun 15/1. Constructia data
reprezinta un magazin de produse alimentare. Magazinul inspectat are suprafața de 86,3 mp.
Obiectul este amplasat la rascrucere, vis-a-vis de magazin este banca, grădinița si stația pentru
transport public.

Figura 3.18 Amplasarea magazinului din or.Ialoveni

Figura 3.19 Magazin din or.Ialoveni

49
 Caracteristica obiectului este reprezentată în tabelul 1.
Tabelul 3.4 Caracteristici tehnici ale obiectului
Elementele descrierii Semnificaţia
1 2
Referinţe
Destinaţia proprietăţii imobiliare Magazin

Amplasarea or. Ialoveni str. Alexandru cel Bun 15/1

Descriere juridică
Natura drepturilor evaluate
Existenţa contractelor de arendă – subarendă -
Obligaţiuni financiare legate de proprietateaimobiliară -
Cerinţe legale
Planul general de dezvoltare a localităţii În curs de dezvoltare
Factorii de mediu
Prezenţa unor materiale sau a tehnicii periculăase sau
Nu au fost depistate
dăunătoare
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal şi contrara normelor şi
Nu au fost depistate
standardelor existente în construcţii
Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în Nu au fost depistate
apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi
privit de participanţii la piaţa imobiliară ca dăunător pentru
sănătate
Terenul
Suprafaţa terenului, ha 0.0304
Forma lotului de teren Neregulată
Topografia Pantă - 2 grade
Starea lotului de teren Lot de teren cu construcţie
Accesul la teren Ieşire directă la transport public
Drum asfaltat
Reţele de utilităţi Electricitata
Clădiri şi construcţii
Anul construcţiei 1994
Numărul etajelor 1
Suprafaţa totală, m.p 147.6
Volumul clădirii, m.cub 424
Starea tehnică a clădirii bună
Grupa de capitalizare 2
Fundaţie Piatră naturală
Pereţi exteriori şi Piatră albă
pereţi despărţitori
Planşeu lemn
Descrierea elementelor construcţiei
Pardoseală Beton
Acoperiş Țiglă metalică
Uşi, ferestre termopan
Alte elemente Trotuar
Sursa: elaborate de autor

50
 Caracterizarea elementelor constructive
Pereți
În urma inspectării s-au constatat următoarele: pereții sunt executați din piatră albă, aceștia
sunt în stare bună și deteriorări vizibile nu se observ.

Figura 3.20 Pereții magazinului din or.Ialoveni

Planșeu
Planșeul peste etaj este executat din beton, finisat cu tavan fals, suspedat, casetat cu
dimensiunile casetelor de 60x60, panouri din aluminiu. Tavanul se află intr-o stare satisfăcătoare, cu
denivelarea tavanului.

Figura 3.21 Planșeul magazinului din or.Ialoveni

51
 Acoperiș
Acoperișul este de tip terasă, învelitoarea este executată din țiglă metalică. Acoperișul se află
în stare bună, deteriorări vizibile nu se observ precum și diminurea proprietăților de izolare hidrofugă.

Figura 3.22 Acoperișul magazinului din or.Ialoveni

Pardosea
Pardoselele sunt din beton cu finisare de teracotă. Teracota are dimensiunile 30x30, aflată în
stare satisfăcătoare, se observă plăci cu cioburi, pe toată suprafața încăperii se numără 35 de bucăți
defectate, acestea apar din cauza supraîncărcării, șocurilor mecanice și durata de exploatare a
acestora se reduce.

52
 Figura 3.23 Pardoseaua magazinului din or.Ialoveni

Goluri uși și ferestre

Construcția numără 7 goluri dintre care 5 uși și 2 ferestre. Golurile ușilor sunt din PVC, ușa
este la fel din PVC. Ferestrele termopan, care asigura o izolare fonică și termică mai bună. Ușile și
ferestrele sunt în stare bună, fără defecte vizibile.

Figura 3.24 Golurile magazinului din or.Ialoveni

Figura 3.25 Echipa de inspectare

53
 3.3 Descrierea construcției rezidențiale nefinisate, sect. Ciocana, or.
Chișinău
Construcția nefinisată supusă analizei tehnice se află pe strada Gh.Ghimpu în sectorul Ciocana
al or. Chișinău. Din motive necunoscute, construcția nu a suportat ultimile finisări, fiind constituită
din toate elementele constructive cu excepția finisajului. Construcția cu destinație socială și mai exact
grădiniță, cu 2 etaje, demisol și acoperiș a fost construită aproximativ 30 de ani în urmă și suportă
degradări ale elementelor constructive din cauza mediului extern la care sunt direct supuse, astfel
fiind vizibilă coroziunea.

Figura 3.26 Amplasarea construcției nefinisate în sec.Ciocana, or. Chișinău

Fundație
Fundația construcției cu destinație socială este continuă și a fost supusă nemijlocit
deteriorărilor. Din cauza nefinisării construcției și nerespectării cerințelor de îngrijire, betonul de la
fundație a fost direct supus temeraturilor de la mediul extern, de asemenea și umedității, ploilor,
cutremurilor, spălării de apele freatice și altor factori naturali ce au majorat deterioarea acestuia și a
scăzut capacitatea de a prelua sarcinile celorlalte elemente constructive.

Figura 3.27 Fundația construcției nefinisate din sec.Ciocana

54
 Scările
Casa scării închide spațiul scării și scările de intrare a construcției sunt formate din 7 trepte
cu înalțimea de 15cm și lungimea de 30cm. Celelalte scări ce asigură legătura dintre nivele sunt
alcătuite din 9 trepte fiecare cu aceasi lungime si înălțime. Scările sunt din beton ce au fost supuse
deteriorării și coroziei acestuia. Umeditatea, cutremurile și alți factori naturali au micșorat calitatea
scărilor, acestea devenind nesigure. Clădirea a fost dotată și cu scări de incendiu, executate din metal
care la momentul prezet au ruginit.

Figura 3.28 Casa scării construcției nefinisate din sec. Ciocana

55
 Pereți
În urma inspectării tehnice, se observă că construcția este formată din elemente prefabricate
cu finisaj din piatră, pereții portanți fiind din beton prefabricat ce conțin polistiren pentru izolația
termică. Din cauza expunerii directe la mediul extern și contactul direct al elementelor cu factprii
naturali (apa de ploaie, umeditatea, etc) se vede clar procesul de putrezire al pereților. Din cauza
ciclului de îngheț-dezgheț au aparut fisuri ce duc la deterioarări grave a acestora. Pereții despărțitori
au fost efectuați din cărămidă, din cauza că nu au fost finisați cu izolație de polistiren aceștia au
devenit autoportanți și au fisurări din cauza exploatării incorecte. Toți pereții clădirii sunt deteriorați
si expuși coroziei.

Figura 3.29 Pereții construcției nefinisate din sec. Ciocana

56
 Coloane
Construcția conține coloane cu dimensiunile 400x400, ce sunt elemente prefabricate ce conțin
armatură. Sunt vizibile degradările grave din cauza mediului extern la care sunt supuse (ploi, vânt,
etc.), ce slăbesc capacitatea acestora de a transmite sarcini.

Figura 3.30 Coloanele construcției nefinisate din sec. Ciocana

Planșeu
Planseele construcției sunt prefabricate, gradul de uzură al acestora fiind foarte înalt din
cauza factorilor naturali și umani. Factorii de îngheț-dezgheț, greutatea apei din cauza ploilor sau
zăpezii au dus la patrunderea acesteia în structura betonului și a avut loc procesul de corozie,
apariția fisurilor și în unele locuri chiar de surpare, fiind vizibile goluri în planșeu. Golurile în
planșeu sunt semne ce demonstrează că nivelurile clădirii nu sunt sigure și pot duce necontenit la
accidente. 60% din nr total al planșeelor existente suportă deteriorări grave.

Figura 3.31 Planșeul construcției nefinisate din sec. Ciocana

57
 Acoperiș

Acoperișul construcției este de tip terasă. Din cauza mediului exterior agresiv și neefectuarea
lucrărilor necesare de întreținere, planșeul de la acoperiș a fost supus procesului de corozie, astfel
ducând la apariția golurilor, de asemenea din cauza lipsei de întreținere a apărut creșterea vegetației.
Acoperișul a fost efectuat după standarte și conține învelitoare bituminoasă, care în timp s-a deteriorat
și lipsește pe alocuri. Sunt prezente coșurile de fum și ieșirile la acoperiș prin casa scării, dar și acestea
nu mai corespund cerințelor necesare. Acoperișul este grav avariat.

Figura 3.32 Acoperișul construcției nefinisate din sec. Ciocana

58
 Tabelul 3.5 Concluzii privind starea tehnică a obiectului

Descrierea elementului Recomandări

Pereții sunt fisurați și este vizibil
procesul de putrezire din cauza
umedității înalte.
Planșee grav deterioarate cu goluri
din cauza pătrunderii apei în structura
acestora
Degradări a planșeului de la acoperiș
și a învelitorii bituminoase
Scări avariate și nesigure din cauza
coroziei betonului
Fisuri și crăpături în golurile ușilor
Coloane degradate și nesigure
Exercitarea diminuării fisurilor si finisarea
dupa cerințele necesare a acestora.
Executarea unui noi planșee pentru
diminuarea riscului prăbușii acestora.
Schimbarea învelitorii bituminoase
Repararea scărilor și dotarea cu balustrade
pentru asigurare.
Umplerea crapaturilor și dotarea cu uși și
geamuri

Sursa: elaborate de autor

Figura 3.33 Echipa de inspectare

3.3 Descrierea casei de cultură, sat. Rublenița, raionul Soroca

Căminul cultural supus practicii tehnologice este amplasat în r-nul Soroca, com.Rublenița
str.Plopilor 8. Căminul este dotat cu o sală de festivități destul de încăpătoare, care permite
desfășurarea a mai multor activități în folosul comunității, pe lîngă aceasta există o scenă și o sală
mai mică, în care este instalată o masă de biliard și una de tenis, favorizînd la o bună petrecere de
timp pentru tineret. Toate încăperile, inclusiv și aspectul exterior au fost recent reparate. Clădirea a

59
fost reabilitată după construire acum 2 ani în urmă. S-a efectuat schimbarea acoperișului, zugrăvirea
exterioară și interioară, schimbarea ușilor și ferestrelor, amplasarea unui vestiar, dotarea cu instalație
de încălzire. Clădirea este amplasată în centrul satului cu ieșire directă la transport public. Amplasarea
este pe drumul cu importanță națională (R7). Drumul se află într-o stare foarte bună, conform
standardelor europene. În apropierea bunului imobil se află un azil pentru bătrîni, o biserică aflată în
proces de construcție, frizerie și case de locuit. Curtea căminului cultural este destul de încăpătoare,
ceea ce permite parcarea a 30 de vehicule.

Figura 3.34 Amplasarea căminului cultural din sat. Rublenița, r-nul Soroca

Figura 3.35 Căminul cultural, sat.Rublenița

Fundația:
Fundația este partea de construcție care asigură transmiterea încărcărilor la teren Infrastructura
este alcătuită din fundație continuă, partea din față este accentuată cu emitarea cărămizii decorative.
La executarea fundației, se observă că terenul este în pantă (grade), astfel fundația părții din față este
ridicată. În urma inspectării tehnice a fost depistată o fisură în partea stîngă al clădirii, este mică, însă

60
cred că trebuie de atras atenția la ea. Una din cauze ar fi nearmarea corespunzătoare a fundațiilor,
astfel pot fisura. Daca fundatiile fisureaza, atunci fisureaza si peretii din caramida, în plus apar eforturi
mărite si în stalpi, grinzi sau centuri. O astfel de fisura se poate observa în interiorul clădirii, pe perete
vertical de sus pînă jos, asta ar fi o consecință.

Figura 3.36 Fundația căminului cultural, sat.Rublenița

Planșee și coloane
Planșeele sunt executate din beton armat monolit. Planșeele se află într-o stare tehnică destul
de bună, datorită hidroizolării, care a creat condiții normale pentru funcționarea lor. Planșeele de sus
sunt acoperite cu lambriuri din plastic alb. Coloanele aflate mai jos (figura 3.37), au rolul de a prelua
încărcările elementelor aflate mai sus și de a le transmite fundației, dimensiunile coloanelor sunt
400x400 mm, distanța dintre ele este de 3 m.

Figura 3.37 Planșeul și coloanele căminului cultural, sat.Rublenița

61
 Pereții
Clădirea are structură din schelet portant, pereți exteriori și pereți despărțitori. Pereții din
exterior sunt executați din zidărie de cotileț și tencuiți cu amestec de mortar cu ciment plus vopsea.
În interior pereții sunt tencuiți cu mortar pe bază de ipsos peste care este adaugat un strat de
vopsea,ceea ce redă un aspect plăcut fonului. În urma inspectării tehnice, am depistat fisuri verticale
pe suprafața peretelui în interiorul clădirii, în 2 cazuri apar pe toată înălțimea peretelui. O cauză ar
putea fi vechimea peretelui, sau este posibil ca fundatia cladirii sa nu fi fost proiectata pentru tipul de
sol pe care se afla, astfel că sub greutatea zidurilor începe să se lase. Și dacă se lasă fundația automat
că se formează o tensiune pe tencuială. Am mai observat mici fisuri la geamuri, asta ar datorata din
faptul contracțiilor la uscare ale gletului sau tencuielilor sau atunci cînd a tencuit sa nu fi pus doza
potrivită de mortar, sau o altă cauză, poate atunci cand a fost gletuit a fost omisă punerea plasei din
fibră de sticlă. Într-o încăpere am observat existența mucegaiului, ea se datorează umezelii,
condensului de aer, ventilarea sau încălzirea insuficienă. Termopanele nu anulează riscul de apariţie
a condensului şi mucegaiului, ba dimpotrivă: acest sistem de uşi şi ferestre reduce la maximum
infiltraţiile de aer rece de afară, deci nu mai permite schimbul natural al aerului din încăperi.

Figura 3.38 Pereții căminului cultural, sat.Rublenița

62
 Pardosea
Pardoseaua din interior este alcatuită dintr-un strat de beton acoperit cu gresie. În urma
inspectării tehnice nu au fost depistate degradari majore, poate pe alocuri unele fisurari. Astfel, putem
spune că pardoseaua este într-o stare satisfăcătoare.

Figura 3.39 Pardoseaua căminului cultural, sat.Rublenița

Golurile (ferestre, uși)
Ferestrele pe care le alegem pentru un bun imobil ne aduc lumină, căldură și frumusețe. Ele
sunt golurile care dau posibilitatea unei iluminări naturale al spațiului din interior, la fel și pentru
aerisirea încăperilor, căminul cultural are 11 ferestre,cu dimensiunile 1000x1500, 2 din lemn se află
în interiorul clădirii, între încăperi, cele rămase sunt din termopan și desparte spațiul interior de cel
exterior. Ușile sunt golurile care permit circulația între încăperi, dar și ieșirea și intrarea în edificiu.
Ușile trebuie să arate bine vizual şi să se încadreze în imaginea de ansamblu a bunului. Dar la fel de
important ca şi design-ul este confortul: aceasta trebuie să funcţioneze în mod sigur pentru o protecţie
împotriva intemperiilor şi de a oferi în mod durabil o securitate maximă. În cazul dat ele sunt din
termopan, metal și lemn. Construcția are ușa de intrare/ieșire, 5 uși între încăperi din lemn și 2 uși de
ieșire în caz de incendiu din metal. În imagini sunt reprezentate ușile de evacuare, ușa de la ieșire, o
fereastră din exterior și ușă din interior.

63
 Figura 3.40 Golurile căminului cultural, sat.Rublenița

Acoperiș
În acest caz este alcătuit din șarpantă, învelitoare și elemente auxiliare (jgheaburi, burlane de
scurgere etc). Învelitoarea reprezintă elementul de protecție al acoperișului la partea superioară și
poate fi din materiale ceramice, carton bitumat, plăci de azbociment sau materiale plastic,în cazul dat
învelitoarea este executată din țiglă metalică. Pe învelitoare sunt instalații reținători de zăpadă, care
ajută la evitarea căderii zăpezii și, foarte important, ajută la izolarea termică, știut fiind faptul că
zăpada este un bun izolator natural. Prin menținerea ei pe un acoperiș bine montat sau renovat si care
nu permite infiltrații de apă, se va pierde mult mai puțina căldură prin acoperis. Pe tot perimetrul
clădirii sunt instalate burlane de scurgere. Observăm că în a 2-a poză (figura 3.36) este o ușă, care
asigură intrarea în acoperișul clădirii. Astfel inspectînd acoperișul, am observat că starea lui tehnică
este satisfăcătoare și la moment nu necesită anumite schimbări.

64
 Figura 3.41 Acoperișul căminului cultural, sat.Rublenița
Tabelul 3.6 Concluzii privind starea tehnică a obiectului

Descrierea elementului Recomandări

Se observă fisurarea pereților și
crăpături, un rezultat a scăderii
rezistenței zidăriei. Se mai observă
mucegai, cauză a condensului de aer.
Fisuri ușoare ale fundațiilor din
cauza nerespectării unor cerințe
Degradări ale acoperișului nu sunt
depistate.
Este necesară consultarea unui expert tehnic
sau unui inginer constructor. Pentru mucegai:
Aerisire a camerelor in perioadele in care
diferenta de temperatura dintre exterior si
interior este foarte mare.Prevenirea electro-
osmotica.
Consultarea unui expert tehnic. Sau injectarea
fisurilor si ancorari in structuri de beton, beton
armat, zidarie.
Nu sunt necesare recomadari.

Degradari ale pardoselei nu sunt

depistate. Nu sunt necesare recomadari.

Fisuri usoare în golurile geamurilor. Necesita exploatare corecta si ingrijire.

Sursa: elaborate de autor

Figura 3.42 Echipa de inspectare

65
 CONCLUZII
În această lucrare am avut ca scop principal prezentarea temei „Inspectarea obiectelor
imobilare și caracteristicile elementelor constructive”. Am urmărit obiectivele: formularea și
aprecierea corectă a scopurilor, analiza, cercetarea și selectarea surselor de informație, argumentarea
deciziilor și elucidarea scopurilor puse.
Pe parcursul lucrării am urmărit îndeplinirea și succedarea scopurilor și însărcinărilor. În rimul
capitol „Construcții și elemente ale construcției.”, am descris și am clasificat costrucțiile după criterii
și clase de importanță, precum și prezentarea structurii construcțiilor. În al doilea capitol „Etapele
evaluării și factorii de influență”, am descris etapele pe care un evaluator le efectuează precum și ce
presupune inspectarea unui obiect imobil. Capitolul trei „Inspectarea și descrierea obiectelor”
relatează amplasarea, caracteristicile și specificul obiectelor inspectate și ulterior constatarea
degradărilor și deteriorărilor ale elementelor constructive.
Expertiza tehnică este efectuată de specialişti calificaţi care dispun de autorizaţiile
corespunzătoare. Ea presupune analiza detaliată a stării clădirii în general şi elementelor constructive,
structurii, materialelor de construcţie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunoştinţele
evaluatorului pot să se limiteze doar la cunoştinţe generale privind expertiza construcţiei, la metodele
de analiză a stării construcţiilor şi la interpretarea corectă a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la
rândul său, poartă un caracter mult mai general şi superficial şi reprezintă vizitarea şi examinarea
bunului imobiliar în scopul obţinerii informaţiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale
privind valoarea proprietăţii imobiliare, necesitatea efectuării unor lucrări necesare pentru a aduce
bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţei sau privind alte aspecte.

66
 BIBLIOGRAFIE
1. Legea Nr.721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcţii
2. Hotărîrea Guvernului RM Nr. 361 din 25.06.1996, se aprobă Regulamentul cu privire la
verificarea proiectelor şi a execuţiei construcţiilor şi expertizarea tehnică a proiectelor şi
construcţiilor
3. Normativul P100-92 “Normativ pentru proiectarea antiseismica a constructiilor de locuinte,
social-culturale, agrozootehnice si industriale”
4. STAS 10100-0-75 Principii Verificare Siguranta
5. Buzu O.,Matcov A., „Evaluarea bunurilor imobile”:teorie şi practică.
Chişinău.Epigaf,2003
6. http://www.scritub.com/economie/business/EVALUAREA-PROPRIETATILOR-
IMOBI14889.php
7. http://www.revistaconstructiilor.eu/index.php/2011/03/11/deprecierea-constructiilor-
consideratii-generale/
8. http://www.revistaconstructiilor.eu/index.php/2008/02/28/sistemul-calitatii-in-constructii-
consultanta-juridica/
9. http://arfc.gov.md

67
ANEXA 1. Planul construcției, magazin or. Ialoveni

ANEXA 2. Planul terenului unde este amplasat magazinul, or. Ialoveni

68
ANEXA 3. Plan construcție, farmacie, or.Ialoveni

ANEXA 4. Planul terenului pe care este amplasată farmacia, or.Ialoveni

69
ANEXA 5. Planul terenului amplasării școlii din sat. Revaca, mun Chișinău

ANEXA 6. Planul construcției, școala din sat. Revaca, mun. Chișinău

70