EVALUAREA UNEI PLANTAŢII DE

VIŢĂ DE VIE
Adrian VASCU, MAA

Craiova
6 octombrie 2007

Craiova, 6 octombrie 2007

Prezentarea……….prezentării

z Introducere
z Caracteristici ale culturii de
viţă de vie
z Aspecte privind piaţa viţei de
vie
z Aspecte privind piaţa vinului
z Particularităţile evaluării
z Dificultăţi în evaluare
z Scopuri ale evaluării
z Abordări ale evaluării
z Studiu de caz

Craiova, 6 octombrie 2007

Caracteristici ale culturii viţei de vie

z Cultură perenă
z Durata de viaţă medie a unei plantaţii 25-30
ani (39-46)
z Dezvoltarea unei plantaţii de viţă de vie 3-4
ani
z Producţia de struguri între 8000-15.000
kg/ha (influenţează calitatea vinului)
z Rentabilitate redusă a activităţii în
comparaţie cu sumele investite (subvenţii)
z Sunt cel mai frecvent deţinute de către
producători de vin
Craiova, 6 octombrie 2007
Aspecte privind piaţa viţei de vie

z Cultura viţei de vie poate fi practicată în

România pe aproape întreg teritoriul cu
excepţia: Braşov, Covasna, Harghita şi
Suceava
z Principalele regiuni geografico-istorice:
Moldova, Muntenia şi Oltenia, Zona de Vest,
Transilvania şi Dobrogea
z În ţară există 37 podgorii din care fac parte
123 de centre viticole
Craiova, 6 octombrie 2007
Craiova, 6 octombrie 2007
Aspecte privind piaţa viţei de vie (2)

z Potenţialul de producţie vitivinicolă cuprinde

240.000 ha repartizate astfel:
– Suprafaţa viticolă înreg în registru 189.338 ha
– Suprafaţa ocupată cu parcele <100 mp 8.648,9
ha
– Drepturi de replantare 30.000 ha
– Drepturi de plantare suplimentare 2.830,5 ha
– Rezerva naţională (suprafaţa defrişată) 9.182,6
ha

Craiova, 6 octombrie 2007

Aspecte privind piaţa vinului
Orizont 2014

z Creşterea producţiei de vin de la 5,3 mil. hl la

8 mil. hl
z Creşterea consumului pe cap de locuitor de
la 22,3 l la 37 l;
z Direcţiile de producţie a vinului (% în
suprafaţa viticolă)
– Soiuri ptr vinuri albe de la 70%- 51%
– Soiuri ptr vinuri roşii de la 23%- 40%
– Soiuri ptr vinuri aromate de la 7% - 9%

Craiova, 6 octombrie 2007

Particularităţile evaluării

z Viţa de vie (ca şi plantaţiile) proprietăţi

specializate – situaţii unice pentru evaluare
z Evaluarea impune cunoştinţe specifice
(diversitate plantaţii, tehnologie, producţie)
z Identificarea stadiilor de evoluţie: în
dezvoltare, maturitate sau declin
z Plantaţiile trebuie să reprezinte CMBU a
terenului îmbunătăţit

Craiova, 6 octombrie 2007

Particularităţile evaluării (2)

Valoarea maximă a unei plantaţii permanente este

realizată şi susţinută când:
– solul este potrivit pentru soiurile şi varietăţile
cultivate
– condiţiile locale, respectiv condiţiile climaterice şi
disponibilitatea şi calitatea apei sunt potrivite
pentru aceste culturi
– pieţele pentru aceste recolte sunt stabilizate şi
accesibile
– plantaţiei permanente îi sunt asigurate toate
dotările şi lucrările de întreţinere necesare
(managementul plantaţiei).
Craiova, 6 octombrie 2007
Particularităţile evaluării (3)

z Solul – calitatea solului, o condiţie necesară

dar nu suficientă
z Apa necesară recoltei, dacă este
asigurată:suficienţa, calitatea, sursele,
termenii legali de utilizare şi costurile
aferente irigării. Probleme potenţiale:
– Schimbările climaterice
– Limitarea furnizorilor(surselor) de apă în condiţiile
creşterii cererii de apă pentru agricultură
– Reducerea calităţii apelor din subsol
– Creşterea costurilor cu apa
Craiova, 6 octombrie 2007
Dificultăţi în evaluare

z Lipsa informaţiilor de piaţă privind preţurile

de tranzacţionare ale proprietăţilor
comparabile
z Lipsa informaţiilor privind principalele
caracteristici ale plantaţiilor tranzacţionate
(vârsta, stare fizică, mod de întreţinere,
producţie, etc)
z Acces dificil la informaţii legate de costuri
(costuri cu munca vie, impozite şi taxe,
lucrări de întreţinere etc) Craiova, 6 octombrie 2007
Abordări ale evaluării

z Abordarea prin cost

– Estimarea costului de reproducţie – perioada de
timp necesara înfiinţării plantaţiei
z Abordarea pe bază de venit
– Metoda fluxurilor financiare actualizate – se vor
avea în vedere riscurile corespunzătoare
(intemperii, incendii, surpare terenuri etc)
z Abordarea prin comparaţii
– Se vor avea în vedere ca principale elemente de
comparaţie: vârsta plantaţiei, starea fizică, durata
de viaţă rămasă
Craiova, 6 octombrie 2007
STUDIU DE CAZ

z Obiectul evaluării – Plantaţie de viţă de vie 50 ha

z Localizare – Ceptura, judeţul Prahova
z Stadiu de evoluţie – în ultima parte a perioadei de
maturitate
z Vârsta – 22 ani
z Durata de viaţă rămasă – 7 ani
z Producţia medie – 10.000 kg la hectar
z Scopul evaluarii – estimarea valorii de investiţie pentru
cumpărător
z Soiuri – Pinot Noir, Fetească Neagră, Fetească Regală
z Proprietar - persoană fizică
Craiova, 6 octombrie 2007
Informaţii de piaţă
z Valoare de piaţă teren liber agricol (aceeaşi
CMBU), în aceeaşi zonă, 3.000 EURO/ha
z Valoare de piaţă teren cu plantaţie pe rod
cuprinsă între 7.000 – 9.000 euro/ha.
z Costul de înfiinţare al unei plantaţii 20.000
EURO/ha pentru întreaga perioadă
z Producţia medie la hectar 9.000 – 12.000
kg/hectar
z Preţul mediu de vânzare/kg struguri 1,5-1,8
lei/kg Craiova, 6 octombrie 2007
Abordarea prin cost
Suprafaţă plantaţie 50 ha
Cost de reproducţie unitar (echivalent) 20,000 Euro/ha
(Plante, sistem de susţinere, salarii, combustibili, apă etc)
Cost de inlocuire total 1,000,000 Euro

Durata de viaţă economică rămasă 7 ani

Durata de viaţă consumată 22 ani
Grad de depreciere fizică 76%

CIN plantaţie 241,379 Euro

Valoare de piaţă teren liber (CMBU) 150,000 Euro

Valoare de piaţă plantaţie abordare prin CIN (rotund) 391,400 Euro
Craiova, 6 octombrie 2007
Abordarea pe bază de venit (1)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Producţie (kg la 10000 10000 10000 10000 9000 8000 6500

ha)

10 10 10 10 9 8 6.5
Producţie (to/ha)
Producţie totală 500 500 500 500 450 400 325
(to)
Preţ de vânzare
563 563
(euro/to) 563 563 563 563 563
Venituri totale
(mii euro) 281 281 281 281 253 225 183

Craiova, 6 octombrie 2007

Abordarea pe baza de venit (2)
Cheltuieli totale (mii euro)
225 225 225 239 228 214 179
Ch cu materialele (pesticide,
combustibil) 35 35 35 37 35 33 28

Cheltuieli salariale 104 104 104 111 106 99 83

Contributii salariale 26 26 26 27 26 24 21

Amortizare utilaje si plantaţie 33 33 33 35 34 32 26

Alte cheltuieli 27 27 27 29 27 26 22

Profit brut (mii euro) 56 56 56 42 25 11 4

Craiova, 6 octombrie 2007

Abordarea pe bază de venit (3)

Flux exploatare
56 56 56 42 25 11 4

Flux investiţii 0 0 0 0 0 0 0

Flux total
56 56 56 42 25 11 4
Rata de
17% 0.97 0.73 0.62 0.53 0.46 0.39 0.33
actualizare

Flux actualizat 55 41 35 23 12 4 1

Valoare
613
reziduală
Valoare pe
375 k EURO
bază de venit

Craiova, 6 octombrie 2007

Abordarea prin comparaţii
Proprietate de evaluat/ De evaluat Comparabila Comparabila Comparabila
comparabile 1 2 3
Preţ de tranzacţionare ? 7,000 8,500 9,000
Suprafaţă (ha) 50 55 18 12
Drept de proprietate integral integral integral integral
Data tranzacţiei Feb-07 Apr-07 May-07
Localizare Ceptura,
similara similara similara
Prahova
Vârsta 22 23 20 20
Stare fizică buna buna buna superioara
Condiţii de exploatare normale normale inferioare normale
Soiuri Feteasca, Pinot
similare similare similare
Noir
Sistem de irigaţii nu nu nu nu
inferior superior superior

Craiova, 6 octombrie 2007

Sinteza evaluarii

z Abordarea prin cost 391,4 mii EURO,

respectiv 7.828 euro/ha
z Abordarea pe bază de venit 375 mii EURO
respectiv 7.500 euro/ha
z Abordarea prin comparaţii – rezultă
intervalul: 7.000 – 8.500 de euro/ha
Care este opinia evaluatorului?
7.500 euro/ha

Craiova, 6 octombrie 2007

Surse de informatii

z Vânzători şi cumpărători;
z www.Anunturi-Agricultura.ro, www.imobiliare.net ,
www.anunturigratuite.com, www.anuntul.ro,
www.imobiliare.ro;
z Principalii producători de vin;
z Legea arendării 16/1994 modificată;
z Legea viei şi vinului 244/2002 modificată;
z Valuation of Rural Property, Appraisal Institute.

Craiova, 6 octombrie 2007

Vă mulţumesc!!!!!....

Craiova, 6 octombrie 2007