Tema 1.Generalizari privind caracteristica imobilului comercial.

1.1 Definirea şi componenţa bunurilor imobile comerciale

1.2 Clasificarea imobilelor comerciale
1.3 Tipizarea bunurilor imobile comerciale şi industriale după calitate
1.3.1 Clasificarea oficiilor şi a centrelor comerciale
1.3.2 Clasificarea centrelor comerciale
1.3.3 Clasificarea hotelurilor

1.1 Definirea şi componenţa bunurilor imobile comerciale

Conform Codului Civil al Republicii Moldova nr. 1107 din 06.06.2002, art 288 (2), la categoria
de bunuri imobile se raportă terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate,
plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pămînt,
precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică
bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor.
În Legea cadastrului bunurilor imobile Nr.1543-XIII din 25.02.98 art.4, alin. 3. se spune că la
bunurile imobiliare se raportă: terenurile, clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt,
apartamentele şi alte încăperi izolate.
O alta definiţie a proprietății imobiliare este dată de Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS)
2011, proprietate imobiliară – terenul şi toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia,
de exemplu copaci şi minerale, elementele care au fost ataşate terenului, cum ar fi clădirile şi
construcţiile de pe amplasament şi toate elementele permanent ataşate clădirilor, de exemplu
echipamentele mecanice şi electrice care asigură funcţionarea unei clădiri, aflate atât în subsol,
cât şi deasupra solului.

Totodată Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) 2011 conține noțiunea de proprietate

generatoare de afaceri – orice tip de proprietate imobiliară desemnată pentru un anumit tip de
afacere, în care valoarea proprietăţii reflectă potenţialul comercial pentru acea afacere.

Bunurile imobile cu destinaţie comercială conform Standardele de Evaluare ANEVAR 2014,

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE – 630, Evaluarea bunurilor imobile, sunt numite
,,proprietăţi generatoare de afaceri’’, și reprezintă proprietăţi individuale, precum hoteluri, staţii
de benzină, restaurante, baruri, cluburi de noapte, cazinouri, cinematografe, teatre, spitale
ş.a.m.d., care, în mod uzual, se tranzacţionează pe piaţă ca entităţi în funcţiune. Aceste
proprietăţi includ nu numai teren şi construcții, ci şi alte active corporale (mobilier, instalaţii şi
echipamente), ca şi o componentă a afacerii şi active necorporale, incluzând fondul comercial
transferabil.

Aşadar, bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit, și sunt
folosite pentru a genera venit. Sunt, însă, şi bunuri imobile care constituie doar o parte a unui
careva proces de obţinere a venitului şi acestea sunt, de obicei, bunurile imobile antrenate în
producere, fiind catalogate drept bunuri imobile industriale..
Imobilul comercial este permanent abordat prin prizma veniturilor pe care le generează, fie din
explotarea comercială, fie din darea în arendă. Astfel arenda bunurilor imobile cu destinaţie
comercială, devine o formă predominantă pe piaţa imobilului comercial.
Faţă de alte categorii de bunuri imobile, imobilul comercial are specificul său care este explicat
însăşi prin sensul cuvîntului ,,comercial’’, adică este un bun ce participă în activitatea
economică.
Imobilul comercial are mai multe aspecte economice care i se pot atribui reeşind din specificul
lui:
 Este un activ material care poate fi tranzacţionat;
 Este o sursă de venit;
 Este un bun economic care poate fi divizat;
 Este un bun la care valoarea poate fi calculată în dependenţă de profitul obţinut.

Conform acestor aspecte economice enumerate mai sus care reies din specificul bunului
imobil comercial, se ajunge la concluzia, ca bunul imobil cu destinaţie comercială poate fi
vizualizat în cîteva forme :
I. bunul imobil comercial ca bun economic – are la bază satisfacerea diferitor tipuri de
necesităţi. Una din aceste necesităţi sunt cele materiale fără de care existenţa oricărui individ este
de neconceput. Satisfacerea acestui tip de necesităţi poate fi realizată prin utilizarea diferitor
bunuri. Această utilitate fiind odată satisfăcută duce spre satisfacţia altor necesităţi.
Caracteristicile economice de bază ale bunului imobil comercial ca bun economic este ca bunul
imobil poate fi tranzacţionat şi exploatat pentru a obţine beneficiu şi a doua caracteristică este că
orice bun imobil este considerat un activ material.
II. bunul imobil comercial ca marfă - la acestă formă se refera caracterul speculativ legat
de bunul imobil, caracterul speculativ se explică din dorinta de a procura bunul imobil la preţ
mai mic în anumite conditii de piata şi de a le vinde mai scump într-o altă situaţie creată pe piaţa
imobiliară. Analiza acestei forme specifice poate fi începută prin examinarea caracterului dublu:
a) prin procurarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil comercial;
b) prin procurarea serviciilor.
Prin urmare în conceptul de bun imobil comercial ca marfă există două forme de manifestare:
1) marfă – obiectul imobilului (proprietatea)
2) marfă – serviciu (arendă)
III.bunul imobil comercial ca sursă de venit - acest concept devine din ce în ce mai
popular deoarece bunurile imobile comerciale îmbracă cel mai bine acesată formă, adică
generează venit de-a lungul perioadei de exploatare a lor. Însă există o diferenţă între venit
obţinut de la imobil prin darea lui în arendă şi venitul obţinut în urma implicării bunului imobil
comercial în diferite activități economice. În primul caz, imobilul este unica sursă de venit, iar în
al doilea este una din mulţimea surselor de venit şi este una din cele principale. [30]
Deoarece aspectul financiar în cazul bunului imobil comercial ca sursa de venit este esential,
direcţia dată implică şi utilizarea tehnicilor moderne de analiză economico-financiară a
proiectelor investitionale, inclusiv aplicarea expertizelor audit.
Bunurile imobile comerciale în Republica Moldova au apărut odată cu iniţierea procesului de
privatizare, în urma căruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privată, fapt ce
presupunea transmiterea deplină a dreptului de proprietate (prin vânzare - cumpărare, donaţie sau
schimb) sau transmiterea parţială a dreptului de proprietate (arenda terenurilor, locaţiunea), astfel
fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Prin urmare, însăşi noţiunea de
„proprietate imobilă comercială” a apărut recent în Republica Moldova, chiar dacă spre sfârşitul
secolului XIX- începutul secolului XX existau deja clădiri care generau venit şi care s-ar fi putut
încadra lesne în această categorie de proprietăţi.
Segmentul imobilului comercial pe piaţă este cu mult mai îngust decât cel locativ şi corespunzător
numărul tranzacţiilor cu imobile comerciale este mai mic, însă din punct de vedere a atractivităţii
investiţionale imobilul comercial are întîietate.
Comerţul, ca sector al vieţii economice, este mai puţin suspus influenţei negative a factorilor
economici şi politici în comparaţie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui
fapt este creşterea continuă a cererii pentru spaţiile comerciale şi de depozitare. Astfel, dacă în anul
2002 în cadastrul bunurilor imobile erau înregistrate doar 50 mii de proprietăţi imobiliare
comerciale şi industriale din numărul total de aproximativ 4,0 mln., atunci în prezent sunt
înregistrate în jur de 115 mii bunuri imobile comerciale dintr-un număr total de aproximativ 5,5
mln. (vezi diagrama). Este destul de greu de monitorizat componenţa bunurilor imobile comerciale
şi industriale în aspect cantitativ, aşa cum asemenea informaţii sunt făcute publice foarte rar.

Numărul total de bunuri imobile

(mii)
Bunuri imobile cu
destinaţie tocativa
115
1395
Bunuri imobile cu
destinaţie comercială şi
industrială
5500
Bunuri imobile cu
3930 destinaţie agricolă

Alte bunuri imobile

60

Analizînd numărul înregistrărilor primare în registrul bunurilor imobile, după tipul bunului imobil,
ponderea cea mai mare o deţine categoria „apartamente” – 27,0 % (16283 înregistrări). Bunurilor
imobile comerciale le revin 3459 înregistrări sau 5,7 % din totalul înregistrărilor pe anul 2015.
Numărul înregistrărilor primare în registrul bunurilor imobile, 2015
Analizînd numărul înregistrărilor totale în registrul bunurilor imobile, după tipul bunului imobil,
ponderea cea mai mare o deţine categoria „terenuri agricole” – 61% (268 mii înregistrări).
Bunurilor imobile comerciale le revin 12,2 % din totalul înregistrărilor pe anul 2015.
Numărul înregistrărilor totale în registrul bunurilor imobile, 2015

Structura tranzacţiilor de vânzare-cumpărare, după tipul bunurilor imobile, în total pe anul 2015
este prezentat în urmatoarea diagramă. Ponderea clădirilor comerciale în cadrul tranzacțiilor de
vânzare-cumpărare constituie 2%.
Structura tranzacţiilor de vânzare-cumpărare, după tipul bunurilor imobile, în total anul
2015
Structura tranzacţiilor de vânzare-cumpărare, după tipul bunurilor imobile, pe mun. Chișlinău,
anul 2015 este prezentat în urmatoarea diagramă. Ponderea clădirilor comerciale în cadrul
tranzacțiilor de vânzare-cumpărare constituie 6%.

Structura tranzacţiilor de vânzare-cumpărare, după tipul bunurilor imobile, pe mun.

Chișlinău, anul 2015

În decursul ultimilor ani au avut loc un şir de modificări importante în legislaţie, fapt ce a
influenţat pozitiv asupra dezvoltării activităţilor economice. A crescut treptat cererea pentru
spaţiile comerciale, de depozitare şi cu destinaţie de oficiu, fapt pentru care au fost modernizate
majoritatea blocurilor administrative şi alte spaţii şi încăperi care să poată face faţă cererii în
continuă creştere. Edificiile în care au fost amenjate oficii ofereau spaţii nu prea mari, având un
grad de ocupare foarte înalt. La capitolul confort şi comodităţi aceste oficii erau slab dezvoltate. În
ceea ce priveşte spaţiile comerciale, acestea au fost amenajate mai întîi în cadrul fostelor magazine
construite în perioada sovietică, iar mai apoi, odată cu dezvoltarea comerţului, au fost construite un
şir de încăperi comerciale după standardele şi tehnologiile moderne. Astfel în componenţa
bunurilor imobile comerciale au fost incluse şi spaţii noi. Odată cu dezvolatrea activităţii
comerciale au crescut şi exigenţele faţă de spaţiile comerciale, astfel fiind incluse un şir de servicii
aferente tranzacţiilor de vânzare - cumpărare cum ar fi, de exemplu, amenajarea centrelor de
agrement în cadrul centrelor comerciale, instalarea caselor de schimb valutar sau chiar filiale ale
băncilor comerciale. Încă un segment important îl constituie suprafeţele de depozitare aferente
centrelor comeciale. Majoritatea lor au fost construite recent şi repezintă construcţii uşoare de tip
sandwich pe schelet metalic. După suprafaţă, înălţime şi calitatea materialelor de costrucţii aceste
depozite sunt pe măsura exigenţelor faţă de clasele cele mai înalte stabilite pe piaţă. În prezent
piaţa imobiliară din mun. Chişinău şi segmentul de închiriere al acesteia oferă diferite categorii de
bunuri imobile comerciale.
Republica Moldova este o ţară în care businessul este în plină ascensiune şi acest lucru determină
creşterea continuă a cererii pentru spaţiile comerciale şi complexelor multifuncţionale. Factorul
principal de influenţă asupra valorii de piaţă şi valorii chiriei a obiectelor sus menţionate îl constituie
amplasamentul. Experienţa marilor oraşe europene şi din întreaga lume arată că cel mai reuşit
amplasament pentru centrele comerciale ar fi intersecţia marilor automagistrale sau staţiile arterelor
principale de transport, astfel încât să fie asigurat un flux continuu de potenţiali clienţi. În cazul
spaţiilor comerciale de realizare a mărfurilor în proporţii mari cel mai bun amplasament este în afara
oraşului, dar în preajma unei artere importante de transport. Un asemenea amplasament facilitează
accesul la obiect a unităţilor mari de transport şi asigură un număr impunător de clientelă. În ceea ce
 priveşte Republica Moldova, la acest capitol pot fi specificate un număr mare de baze comerciale din
străzile Munceşti şi Calea Basarabiei, dar cel mai impunător spaţiu comercial recent deschis este
complexul METRO.

Un alt factor important abordat în cadrul startegiei de dezvoltare a reţelei de magazine şi centre
comerciale îl constituie structura populaţiei şi nivelul de concentrare a acesteia în diferite sectoare ale
oraşului. În dependenţă de factorul uman ca potenţial client vor fi determinate numărul locurilor pentru
parcare, suprafeţele centrelor de distracţie din cadrul centrului comercial.
Elemnetele de succes ale unei afaceri:
 alegerea corectă a amplasamentului;
 analiza aspectelor funcţionale ale afacerii în dependenţă de necesităţile potenţialului client;
 prognozarea etapelor de dezvoltare şi amenajare a teritoriului aferent obiectului investiţiei;
 elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor (chiriaşilor) astefel încât să fie asigurat cel mai
înalt nivel de ocupare a spaţiilor şi contracte de locaţiune de lundă durată;
 instituirea unui sistem de administrare în vederea asigurării calităţii managementului imobiliar.
În cazul închirierii spaţiilor comerciale pentru chiriaşi sunt foarte importante condiţiile de deservire pe
care le oferă proprietarul cum ar fi lucrările de menaj, serviciile specialistului electrician sau în
telecomunicaţii, serviciul de pază ş.a.
Analiza calitativă a bunurilor imobile comerciale pe pieţile externe permite evidenţierea diferenţelor
dintre acestea şi imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul că situţia economică diferă
foarte mult de la o regiune a ţării la alta. Corepunzător se dezvoltă şi activitatea comercială şi dacă e să
vorbim despre o piaţă a imobilului comercial, atunci aceasată piaţă s-a format în mun. Chişinău. În
acest context analiza pieţei imobilului comercial poate fi efectuată pe diferite sectoare sau zone
comerciale ale oraşului. La etapa actuală în mun. Chişinău sunt câteva complexe comerciale cu
caracter multifuncţional care asigură deservirea clienţilor la un nivel foarte înalt cum ar fi Centrul
Comercial Sun City, Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo,
Centrul Grand Hall şi Babby Hall. Aceste complexe prezintă atât spaţii comerciale mari, cât şi diverse
centre pentru odihnă şi distracţii. Un sondaj de opinie realizat arată că majoritatea clienţilor centrelor
comerciale din mun. Chişinău sunt mulţumiţi de calitatea produselor şi serviciilor oferite, de atitudinea
personalului, dar se arată nemulţumiţi de insufucienţa de locuri pentru parcarea automobilelor. Această
problemă persistă în tot oraşul din cauza amenajării urbane dense.

1.2 Clasificarea imobilelor comerciale

Trebuie remarcat faptul, că este aproape imposibil de identificat numărul bunurilor imobile
comerciale pe categorii, aşa cum sistemul de înregistrare a bunurilor imobile este puţin
transparent şi încă nu prevede clasificarea minuţioasă a acestor bunuri. Un prim pas în
soluţionarea acestei probleme îl constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale efectuată de
către Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, clasificare efectuată în scopul evaluării masive
conform destinaţiei funcţionale. Este prima clasificare de acest gen delimitând bunurile imobile
nu doar pe categorii, dar şi pe subcategorii (tab.1.1).
Tabelul 1.1 Clasificarea bunurilor imobile comerciale pentru evaluarea masivă

Denumirea grupei Componenţa

1) -supermarket;
2) 1) Magazine -magazin de produse alimentare;
-magazin de produse nealimentare;
-farmacie;
-piaţă acoperită;
-centru comercial.

3) -cantină;

4) 2) Alimentaţie publică -restaurant;

-bufet;
-dugheană;
-cafenea;
-culinărie.

5) -cizmărie;

3) Prestări de servicii -frizerie;

-baie;
-saună;
-club internet;
-servicii de închiriere;
-servicii de reparaţie;
-servicii medicale şi veterinare;
-parcaj.

-hotel;
4) Hoteluri
-motel;
-casă de odihnă;
-han;
-sanatoriu.

-oficiu bancar;
5) Oficii şi finanţe
-companie de asigurări;
-oficii;
-schimb valutar;
-clădire administrativă (a întreprinderii de producere);
 -oficiu poştal;
-oficiul companiei de telecomunicaţii;
-oficiul notarului, avocatului.

6) Centre de distracţie -sală de jocuri;

şi recreaţie -cazinou;
-parc de distracţie;
-centru de distracţie.

Clasificarea bunurilor imobile comerciale e din ce în ce mai necesară avînd în vedere faptul că
piaţa imobilul comercial e într-o continuă ascensiune, la nivel internaţional imobilul comercial
este divizat în două mari categorii, anume: spaţiu comercial (retail) şi spaţiu de birouri (office),
potrivit enciclopediei libere Wikipedia şi publicaţiei americane Forbes, din categoria bunurilor
imobile comerciale face parte şi imobilul industrial (industrial property).
1.3 Tipizarea bunurilor imobile comerciale şi industriale după calitate

Pentru efectuarea unei analize multilaterale a segmentului imobilului comercial, inclusiv

rezolvarea diferitor probleme care apar în urma tranzacţiilor de pe această piaţă, bunurile imobile
comerciale necesită o tipizare. Astfel încît, este absolut necesar ca totalitatea obiectelor
comerciale să se împartă în categorii (tipuri, clase) în conformitate cu anumite criterii, cum ar fi:
calitatea, mărimea, amplasament sau alte însuşiri (de exemplu, pentru clădirile noi - gradul de
finisare la momentul vânzării) etc.
Scopul tipizării imobilelor este de a selecta grupuri de obiecte similare atît după anumiţi
parametri (caracteristici fizice, mărime, amplasament), cît şi după preţ (avînd o diferenţa de preţ
cît mai mică atît pentru chirie, cît şi pentru preţul de achiziţie). Este lesne de înţeles că diferenţa
de preţ a bunurilor imobile comerciale din interiorul unei grupe va fi influenţat de numărul de
grupe create, însă pentru elaborarea unei tipizări detailate este nevoie de o analiză complexă a
pieţei imobiliare, de obicei este o provocare dificilă care necesită o abordare minuţioasă şi
creativă. Avînd în vedere, că calitatea bunurilor imobile reprezintă un indicator primordial al
vieţei economice şi sociale ale unui stat, tipizarea bunurilor după indicii calitativi reprezintă
principalul criteriu după care se ghidează analiştii imobiliari în standardizarea bunurilor imobile
comerciale.
În Republica Moldova indicii calitativi ai bunurilor imobile diferă de la o sursă la alta şi până în
prezent nu a fost stabilit încă un model de analiză calitativă. Calitatea bunurilor imobile din
punct de vedere constructiv este prevăzută în Legea calităţii în construcţii, conform căreia se
stabilesc exigenţele constructive şi sistemul calităţii clădirilor şi edificiilor. Aşadar, pentru
obţinerea unor construcţii de calitate corespunzătoare sânt obligatorii realizarea şi menţinerea pe
întreaga durată de existenţă a construcţiilor a următoarelor exigenţe esenţiale:
 rezistenţă şi stabilitate;
 siguranţă în exploatare;
 siguranţă la foc;
 igienă, sănătatea oamenilor, refacerea şi protecţia mediului înconjurător;
 izolaţie termică, hidrofugă şi economie de energie;
 protecţie împotriva zgomotului.
Sistemul calităţii în construcţii reprezintă ansamblul de structuri organizatorice, răspunderi,
regulamente, proceduri şi mijloace, care concură la realizarea calităţii construcţiilor în toate
etapele de concepere, proiectare, realizare, exploatare şi postutilizare a acestora. Documentele
normative în construcţii, au ca obiect concepţia, calculul, proiectarea, execuţia şi exploatarea
construcţiilor. Prin documentele normative se stabilesc, în principal, condiţiile minime de calitate
cerute construcţiilor, produselor şi procedeelor utilizate în construcţii, precum şi modul de
determinare şi verificare a acestor. La lucrările de construcţii care trebuie să asigure nivelul de
calitate conform exigenţelor esenţiale se vor folosi produse, procedee şi echipamente tradiţionale,
precum şi altele noi pentru care există agremente tehnice corespunzătoare. Lucrările de
construcţii, precum şi de modernizare, modificare, transformare, consolidare şi de reparaţii se
execută numai pe bază de proiect elaborat de către persoane fizice sau juridice autorizate în acest
domeniu şi verificat de specialişti verificatori de proiecte atestaţi. Elaborarea proiectelor se
efectuează în modul stabilit cu respectarea documentelor normative în vigoare, regimului
arhitectural-urbanistic şi regimului tehnic, indicate în certificatul de urbanism eliberat de
autoritatea administraţiei publice locale. Verificarea proiectelor, în ceea ce priveşte respectarea
documentelor normative referitoare la exigenţele esenţiale, se face numai de către specialişti
verificatori de proiecte atestaţi, alţii decît specialiştii elaboratori ai proiectelor. Verificarea calităţii
execuţiei construcţiilor este obligatorie şi se efectuează de către investitori prin responsabili
tehnici atestaţi sau agenţi economici de consultanţă specializaţi. Expertizele tehnice ale proiectelor
şi construcţiilor se efectuează numai de experţi tehnici atestaţi. Proiectele de interes naţional, de
importanţă deosebită, de mare risc şi alte proiecte vor fi supuse expertizării generale la nivel de
studiu de fezabilitate.

Intervenţiile la construcţiile existente se referă la lucrări de reconstruire, consolidare, transformare,

extindere, desfiinţare parţială, precum şi la lucrări de reparaţii care se fac numai pe baza unui
proiect special, elaborat în modul stabilit şi avizat de proiectantul iniţial al construcţiei, sau a unei
expertize tehnice întocmite de un expert tehnic atestat şi se consemnează obligatoriu în cartea
tehnică a construcţiei. Postutilizarea construcţiilor cuprinde activităţile de dezafectare, demontare
şi demolare a construcţiilor, de recondiţionare şi de refolosire a elementelor şi produselor
recuperabile, precum şi de reciclare a deşeurilor nefolosibile, cu asigurarea protecţiei mediului
înconjurător.

Toate aceste elemente ale sistemului calităţii sunt valabile pentru etapele de proiectare, construcţie
şi dare în exploatare ale obiectelor. Pe piaţa imobiliară, în special pe piaţa închirierilor predomină
alte aspecte calitative ale bunurilor imobile, punându-se accent pe comoditatea exploatării bunului,
diferite utilităţi aferente obiectului. Pe piaţa chiriei din Republica Moldova bunurile imobile
comerciale sunt clasificate şi expuse haotic, fapt care a determinat studiul situaţiei de pe pieţile
imobiliare ale ţărilor cu experienţă în domeniul afacerilor imobiliare. Astfel, pe piaţa
internaţională pedomină următoarele clase de bunuri imobile ce sunt supuse analizei calitative:

 birourile;
 centrele comerciale;
 hotelurile.

Bunurilor imobile comerciale enumerate mai sus, le sunt atribuite clase, fiecare clasă
întrunind un şir de caracteristici constructive şi exploataţionale. Specific acestei clasificări este
faptul că diferenţa dintre clase este determinată de una sau două diferenţe nesemnificative ale
obiectelor. O clasă poate avea două sau trei componente în în funcţie de trăsăturile comune pe care
le au unele obiecte şi nu pot fi catalogate la aceeaşi clasă. Calitatea bunurilor imobile comerciale,
în special a oficiilor, este axată în primul rând pe confort şi toate derivatele acestuia. Valoarea
chiriei unor asemenea bunuri este mai mare în comparaţie cu alte obiecte expuse pe piaţă, dar nu
este pe măsura investiţiilor în asemenea imobile. La momentul actual nu este eficientă construcţia
imobilelor comerciale exclusiv pentru darea acestora în chirie. Pentru închiriere servesc încăperile
rămase libere dintr-o activitate sau alta.

1.3.1 Clasificarea oficiilor şi a centrelor comerciale

Republica Moldova nu a adoptat încă un sistem de clasificare a imobilelor de birouri, nu are o
standardizare unanim recunoscută, iar raportările se fac, de cele mai multe ori, fie la standardele
internaţionale, fie la normele din Federaţia Rusă.
La nivel internaţional există mai multe standarde de clasificare ale birourilor, cel mai cunoscut şi
utilizat în întreaga lume este sistemul american de cotare BOMA (Building Owners and Managers
Associations). Fără a fi obligatorii, aceste standarde BOMA dau posibilitatea clienţilor, dar şi
competitorilor dezvoltatori să măsoare şi să facă aprecieri, putînd încadra clădirile mari de birouri
în diverse clase: A, B sau C în funcţie de anumite caracteristici, principalele fiind: locaţie, design,
instalaţii şi echipamente.
Spaţiul de birou de clasa A, descrie spaţiul de birouri de cea mai înaltă calitate, existent pe piaţa
locală. Clasele B si C nu au criterii proprii de clasificare, cotarea în aceste două clase făcîndu-se
întotdeauna prin raportare la imobilele considerate de clasa A. În cazul în care nici o clădire de
birouri din oraş nu îndeplineşte în totalitate criteriile clasei A, se recomanda ca imobilul/imobilele
care se apropie cel mai mult de criteriile clasei A sa fie considerat/considerate ca făcînd parte din
ea, iar celelalte sa fie cotate corespunzator în clasele B sau C.
Astfel, o clădire de clasa A, după coatarea BOMA, trebuie să îndeplinească următoarele criterii:
 Amplasare centrala (ultracentrală) sau într-un district de afaceri, vizibilitate bună,
accesibilitate auto fluidă;
 suprafaţa totală de cel puţin 10 000 mp si suprafaţa închiriabilă/nivel cel puţin 1 000 mp;
 raportul procentual dintre suprafaţa utilă şi cea construită cel puţin 85%;
 cel puţin 1 loc de parcare la 70-150 mp închiriabili (în funcţie de locaţie, centrală sau nu);
 finisaje moderne, de clasă, durabile;
 lifturi cu perioada de aşteptare sub 30 secunde;
 flexibilitate în compartimentare;
 cablare telefon, date, conexiune internet;
 Building Management System (BMS), adică sistem de administrare automatizată a
clădirii (soft care controlează, monitorizează şi comandă încălzirea, aerul condiţionat,
ventilaţia, iluminarea şi securitatea);
 înaltimea pe nivel pîna la tavanul fals minim 2,75m;
 servicii de pază şi supraveghere a clădirii, întreţinere şi curaţenie, cafetărie-restaurant.
Acest gen de clădiri concurează pentru atragerea celor mai valoroşi clienţi, avînd chirii mai mari
decat media pieţei.
Clasa B cuprinde :
 spaţiile care îndeplinesc toate criteriile de la clasa A, mai puţin două dintre ele (cel mai
adesea este vorba despre parcarea în spaţiu acoperit, celelalte utilităţi fiind, în general,
mai uşor de asigurat)
Clădirile din aceasta clasă concurează pentru masa majoritară a chiriaşilor, avînd chirii situate în
media pieţei. Finisajele si serviciile oferite se încadrează într-o zona medie spre bună, în general
putînd fi catalogate a fi la «nivelul pietei », conform specialiştilor companiei de consultanţă
Colliers International clădirile de birouri clasa B sunt considerate "cele nou construite de talie
mica (pîna în 2000-3000 mp construiţi), extrem de dorite de companiile care doresc sa aiba
propriul sediu (sole building), fara sa mai împartă spaţiul util şi cu alţi chiriaşi, şi de a căror
existenţă nu o sa ne îndoim nici o clipă"
 Clasa C include:
 spaţiile ce nu îndeplinesc mai mult de două criterii din cele de la clasa A.
În general aceste clădiri se adresează clienţilor pentru care imaginea are un rol minim în
desfăşurarea activităţii. Clădirile respective au strict un rol funcţional, fără a furniza avantaje
excepţionale legate de locaţie sau finisaje. În plus, chiriile percepute se încadreaza într-o zona
situată sub media întalnită pe piaţă.

Acelaşi tip de clasificare a fost realizat şi de Institutul Internaţional pentru Spaţii Urbane
(Urban Land Institute) în Ghidul Dezvoltatorului Imobiliar, cu unele specificaţii şi deosebiri,
conform ULI:

„Clădirile de Tip A se definesc ca locaţie excelentă şi infrastructură de acces ideală,

locatari de calitate recunoscută şi cu management propriu clasificat. Materialele folosite la
construcţie sunt de înaltă calitate şi performanţă, iar chiria este conformă celorlalte utilităţi
similare în clădiri nou construite. Dacă se păstrează clasificarea pentru o clădire care nu este nouă,
nivelul chiriei se menţine prin argumentul nivelului social de top.”

“Clădirile de Tip B au o locaţie bună, sunt administrate profesional, iar construcţia este
la nivelul celor din prima categorie; nu sunt permise deteriorări ale construcţiei sau lipsuri
majore în planul utilităţilor”

“Clădirile de Tip C sunt, de regulă, vechi de 15-25 de ani şi îşi meţin rangul prin efort
îndreptat clar spre modernizare şi întreţinere ”.

Alte standarde cunoscute pe plan internaţional sunt cele emise de către British
Council for Offices (BCO) şi Atlanta Office Space. Există clasificări diverse elaborate şi de
către marile companii din domeniul imobiliar precum CBRE Eurisko, Collins International, Styles
& Riabokobylko.
Trebuie de menţionat faptul că pe aceeaşi piaţă concomitent pot să existe mai multe
standarde de clasificare, de exemplu în Federaţia Rusă, au fost emise şi adoptate două:
„Standardul de clasificare a clădirilor de birouri” şi “Clasificarea economică a clădirilor de
birouri”, primul realizat în colaborarea a 4 mari companii imobiliare internaţionale: Colliers
International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons & CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobzlko,
prezentat în cadrul forumului de cercetări din Moscova (MIF), şi al doilea standard elaborat de
compania ABN Realty.
„Standardul de clasificare a clădirilor de birouri”(MIF) presupunea delimitarea clădirilor de
oficii în patru clase cu anumite caracteristici (tab.1.2.)
Tabel 1.2. Standardul de clasificare a clădirilor de birouri

Tipul Descrierea

Caracteristica

Amplasament Central sau ultracentral ( centru oraşului sau la intersecţii mari cu

flux continuu de populaţie)
Clasa A
Vîrsta efectivă a Construcţie nouă
clădirii
 Tipul planificării Optimal

Soluţiii Tavan suspendat, înălţimea exterioară a etajului nu mai mică

arhitectural- de 3,6 m, reţeaua de coloane cât mai eficientă, dar distanţa
constructive dintre coloane nu trebuie să depăşească 6 m

Infrastructură şi Microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, reţea

service termoficare şi aer condiţionat; sistem de alementare continuă cu energ
electrică; sisteme moderne de securitate; sistem de administrare
clădirii.

Parcare Subterană cu mai multe căi de acces

Administrarea Sistem de administrare a clădirii

blocului

Clasa B Amplasament Centru, acces direct

Vîrsta efectivă a Clădire recent contruită sau complet reconstruită sau cu o vârstă de
clădirii 8- 10 ani

Tipul planificării Planificare modernă

Parcare Locuri pentru parcare şi acces direct la acestea; parcare cu locuri

suficiente proporţional suprafelţelor închiriate

Administrarea Sistem de administrare a a blocului

blocului

Clasa C Amplasament Intrare din strada prinicpală

Vîrsta efectivă a Clădiri de birouri invechite, clădiri reconstruite în alte scopuri.

clădirii

Soluţiii arhitecturale Reparaţie cosmetică, realizarea finisajului interior la solicitarea

şi de design locatarului, etc.

Infrastructură şi Lipsa infrastructurii pentru afaceri şi servicii de agrement

service

Parcare Locuri de parcare insuficiente

Administrarea administrarea de către locator (proprietar)

blocului

Clasa D Amplasament La etaj: suprafeţe nu prea mari în incinta blocurilor locative

Soluţii arhitectural- Înalţimea încăperilor 2,40- 2,65;

constructive
necesită reparaţiea încăperilor;

Infrastructură şi
service
 Parcare
-

Administrarea lipseşte sistemul de administare

blocului

Amplasament amplasament la etaj: suprafeţe nu prea mari în incinta blocurilor

locative, - administrative de deservire

Pentru majoritatea ţărilor din CSI, inclusiv Federaţia Rusă, această standardizare a spaţiilor de
birou este una prea generală. Conform unui studiu realizat de către Sternic Ghenadii M.,
cunoscut drept unul din cei mai mari analişti imobiliari ai Federaţiei Ruse, o mare din spaţiile de
birouri din Rusia nu se încadrează în categoriile standardelor internaţionale (A, B, C) şi nici
măcar în clasa D. Ulterior, în cadrul unui forum cele 4 mari companii propun şi adoptă un nou
standard de clasificare a clădirilor de birouri, deosebirea semnificativă constă în faptul că clasa
B, se împarte în două subclase „B+’’ şi respectiv „B-’’, concomitent există şi alte clasificări mult
mai detailate, spre exemplu Astera Group, una din companiile imobiliare lider pe piaţa Rusiei şi
Ucrainei, propune clasificarea spaţiilor pentru birouri în 6 categorii, respectiv: “A+’’, “A”, “A-
”, “B+”, “B” şi “C”.
În România nu există în momentul de faţă un standard de evaluare a clădirilor de birouri şi nici o
clasificare a acestora unanim acceptată, fiecare companie folosind metode şi clasificări proprii,
ceea ce face dificil, dacă nu chiar imposibil un calcul exact şi o analiză comparativă a spaţiilor
gestionate. Pîna la realizarea unui sistem pentru evaluarea si clasificarea spaţiilor de birouri, se
utilizează sistemul american de cotare BOMA. Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor din România
(ANEVAR) şi-a propus să realizeze în următoarea perioadă o clasificare generală a spaţiilor
pentru birouri. Segmentul spaţiilor de birouri se împarte în:
 Imobile de birouri de clasă A, B, C;
 Vile office;
 Imobile istorice cu prestanţă.
Clasificarea spaţiilor pentru birouri este destul de importantă atît pentru client pentru că poate obţine
preţul corect la închirierea unui spaţiu de birouri, cît şi pentru partenerii din piaţă, agenţiile imobiliare
care trebuie sa cunoască şi să aplice acest standard tocmai pentru a putea oferi competenţa şi
profesionalism, doua instrumente esenţiale în combaterea efectelor crizei economice şi financiare.

1.3.2 Clasificarea centrelor comerciale

Centrul comercial reprezintă un ansamblu constituit din magazine de comercializare cu
amănuntul şi firme de prestări servicii, toate acestea fiind concepute, realizate şi gestionate ca o
unitate aparţinând unei singure firme. O altă definiţie dată centrului comercial, conform Urban
Land Institute: „un grup de unităţi comerciale care sunt concepute, construite şi exploatate ca o
entitate, care dispune de o suprafaţă de parcare proprie, în raport direct cu suprafaţa construită;
localizarea, suprafaţa de vânzare şi alegerea magazinelor sunt în relaţie directă cu zona comercială
pe care centrul o deserveşte”.
Principalul criteriu folosit în clasificarea centrelor comerciale este puterea de atracţie a
acestora, care se măsoară în mărimea suprafeţei de comercializare şi a zonei de atracţie
comercială. În plan mondial există şi se utilizează mai multe standarde de clasificare a centrelor
comerciale. Astfel că, în Statele Unite ale Americii cel mai frecvent se aplică clasificarea elaborată
de Urban Land Institute (URL), iar în Europa clasificarea întocmită de Consiliul Internaţional al
Centrelor Comerciale (International Council of Shopping Centres -ICSC). Conform ICSC
centrele comerciale se împart în 8 tipuri, potrivit (tab. 1.3.).
Tabelul 1.3 Clasificarea centrelor comerciale conform ICSC

Tipul centrului Caracterul Suprafaţă Magazi Tip de magazin Raza

comercial mărfurilor utilă ne ancoră deservită
totală ancoră
(km)*
2
(m )

1. Centru comercial Mărfuri de uz 40 000- 2 sau Hypermarket, 8-25

regional (Region general, mai supermarket,
Center/Mall articole de 80 000 multe magazin de
Region) îmbrăcăminte discount, cash-and-
carry,
vestimentaţie.

2.Centru comercial Similar cu peste 3 sau Hypermarket, 8-40

super-regional centrele mai supermarket,
(Superregional regionale, dar 80 000 multe magazin de
Center) avînd o discount, cash-and-
varietate şi o carry,
selecţie mai vestimentaţie.
mare

3. Centru comercial Mărfuri de 3 000- 1 sau Supermarket 5

de cartier primă mai
(Neighborhood necesitate 15 000 multe
Center)

4.Centru comercial Mărfuri de 10 000- 2 sau magazin tip

de localitate primă mai discount,
(Community necesitate, 35 000 multe supermarket,
Center) mărfuri de uz farmacie,
general bricolaj/home
improvement, mari
magazine de
discount
specializate

5.Centru comercial Mărfuri de 8 000- - Nu sunt ancorate în

de lux lux, mod tradiţional
(Fashion/Specialty vestimentaţie 25 000
Center) lux

6. Centru comercial Mărfuri de 25 000- 3 şi mai cash-and-carry,

dominant (Power necesitate multe hypermarket,
Center) generală 60 000 supermarket,
oferite de magazine de
magazine discount
ancoră, în
 defavoarea
chirişilor mici

7. Centru comercial Mărfuri pentru 8 000- - Restaurante,

tematic sau de turism, retail, chiriaşi din
festivităţi servicii 25 000 domeniul
(Theme/Festival entertainment
Center)

8. Centru comercial Mărfuri de 5 000- - -

de desfacere(Outlet necesitate
Center) generală direct 40 000
de la
producători

După clasificărea întocmită de Urban Land Institute, standard utilizat inclusiv şi în Federaţia
Rusă, centrele comerciale pot fi grupate în două mari categorii: suprafeţe comerciale generale şi
suprafeţe comerciale specializate (tab.1.4).
Tabel 1.4 Clasificarea centrelor comerciale generale conform Urban Land Institute

Tipul centrului Caracterul Suprafaţă Tip de magazin Fluxul anual al

mărfurilor utilă ancoră vizitatorilor,
comercial totală,
persoane
2
m

1.Centru
comercial la
nivel de Mărfuri şi servicii Pînă la Minimarket Pînă la
microraion de primă necesitate
3 000 10 000
(Convenience
center)

2.Centru Supermarket,
comercial de
cartier Mărfuri şi servicii 3 000- Mini”ancore”: 30 000-
de uz general
(Neighborhood 10 000 Farmacie, magazin 40 000
center) pentru uz casnic

3.Centru
comercial la
nivel de 9 000-
localitate Spectrul larg de 20 000 Supermarket;
(Community mărfuri şi servicii
cu preţuri variate magazin universal
center)

4.Centrul
comercial la
nivel (Super -
community
center)

5.Centru Gamă largă de 23 000- 4 magazine ancora

comercial mărfuri după o 30 000
Dominant anumită categorie (anchor store) cu o
(Power center) cu preţuri suprafaţă minim 1
reduse(discount) 900 m2 fiecare

6.Centru Asortiment larg de 1-2 magazine Peste

comercial produse din mai universale fiecare cu
Regional multe sectoare: o suprafaţă minimă 150 000
(Regional îmbrăcăminte, de
center) mobilă,
echipamente 4 500 m2
casnice, diverse
servicii inclusiv 23 000-
odihnă şi distracţii
85 000

7. Centru Gamă largă de 3 şi mai multe Peste

comercial produse din mai magazine universale
super regional multe sectoare: cu o suprafaţă 300 000
(Super regional îmbrăcăminte, minimă a fiecărui
50 000-
center) mobilă, mărfuri de minim de
uz casnic, diverse 150 000
servicii inclusiv 7 000 m2
odihnă şi distracţii

Centrele comerciale specializate, de cele mai multe ori, se împart în funcţie de următoarele teme:

 Divertisment/Agrement (Entertainment);
 Reduceri (Off-price);
 Mărfuri pentru casă (Home improvement);
 Strip-Centru (Strip Center);
 Istoric (Historic);
 Megamall (Megamall);
 Stil de viaţă (Lifesty
 Clasificarea spaţiilor
comerciale

După suprafaţă După tipul După

şi servicii obiectului amplasare
acordate

Centre comerciale în
Hipermarketuri Construcţii încorporate sectoarele prestigioase
Construcţii
(suprafaţa de în blocuri cu multe etaje cu flux continuu de
5000 m.p. şi mai separate
populaţie
mult) cu spaţii de Supermarket
agrement Complex încorporat în Magazine specializate
amenajate comercial blocuri cu multe amplasate câte unul în
etaje
Complexe comer- fiecare sector
ciale dotate cu administrativ
parcări,restaurant, Centru
Minimarket
cafenele, bazin ş.a comercial amplasat la Magazine cu profil
parterul alimentar în curţile
Baze comerciale cu blocurilor
blocurilor locative
suprafaţa de 6000 Baze de locative
m.p. şi mai mult: Buticuri provi-
construcţii uşaore comerţ
zorii la parterul Magazine cu profil
de tip sandwich cu blocurilor admi-
locuri pentru par- alimentar amplasate în
Magazine nistrative
care insuficiente staţiile transportului
cu profil public
alimentar Încăperi
comerciale
Magazine cu su- anexate la
prafaţa până la blocurile
Chioşcuri
300m.p. destinate locative
exclusiv comer-
ţului.

Farmacii
 1.3.3 Clasificarea hotelurilor
Hotelul este structura de primire amenajată în clădiri sau corpuri de clădiri, care pune la dispoziţia
turiştilor camere, garsoniere sau apartamente dotate corespunzător, asigură prestări de servicii
specifice şi dispune de recepţii şi de spaţii de alimentaţie publică în incintă. O altă definire mult
mai simplă este dată hotelului de Alianţa Internaţională de Turism care a stabilit că hotelul este
,,un stabiliment în care, cu condiţia plăţii, voiajorii pot să se cazeze, precum şi să se hrănească şi
să se distreze''.
Nu exista o clasificare internaţionala a bazelor hoteliere, în fiecare ţară clasificarea este dată fie de
Ministerul Turismului (spre exemplu în România, Malaezia), Guvern (Ungaria, Egipt, Liban,
Turcia) sau alte organisme acreditate, prin urmare nu se poate vorbi de o standardizare în acest
domeniu, în condiţiile în care peste 100 de metode diferite sunt folosite pentru clasificarea
hotelurilor pe plan mondial. Acestea folosesc trei criterii interdependente pentru a cataloga o
proprietate:
– tipul de clientelă;
– preţul;
– serviciile oferite.
Tipul de clientelă determină serviciile oferite de hotel, iar într-o bună măsură costul camerelor
(tarifele de cazare) determină segmentul de piaţă şi tipul de clientelă. Multe ţări au un sistem de
clasificare bazat pe norme guvernamentale şi prin intermediul unor inspecţii repetate se verifică
dacă standardele hotelului sunt menţinute. Aceste norme variază de la o ţară la alta. Ceea ce într-
o ţară este considerat hotel de lux, într-o altă ţară este comparat cu un hotel de categoria I sau a
II-a.
Organizaţia Mondială a Turismului a încercat să rezolve confuzia prin dezvoltarea şi promovarea
unui sistem uniform de clasificare, recunoscut pe plan internaţional şi adoptat de circa 50 de ţări.
Sistemul WTO (World Tourism Organisation) recomandă clasificarea hotelurilor în funcţie de
cinci categorii:
1) lux,
2) categoria I,
3) categoria II,
4) categoria III,
5) categoria IV
Totuşi, alte organizaţii mondiale folosesc standarde diferite. De exemplu, Asociaţia Mondială a
Agenţiilor de Turism (Voiaj) foloseşte patru categorii:
1) lux,
2) categoria I,
3) categoria standard ,
4) categoria economic
În Statele Unite este folosit, de asemenea, pe scară largă, pe lîngă sistemul WTO şi un alt sistem
de acordare a calificativelor, utilizat de Agenţia de Rating AAA care acordă calificative
hotelurilor din Statele Unite, Canada, Mexic şi Caraibe. Conform acestui sistem, hotelurile se
împart în 5 categorii:

1) hoteluri de 5 diamante;
2) hoteluri de 4 diamante;
3) hoteluri de 3 diamante;
4) hoteluri de 2 diamante;
 5) hoteluri de 1 diamante.

În prezent există circa 32.000 hoteluri cărora AAA le-a atribuit calificative. Chiar dacă
hotelurilor nu li se cere o taxă pentru acordarea unui calificativ, acestea trebuie să depună o
cerere pentru a fi incluse în programul AAA Approved. În plus, trebuie să îndeplinească 27 de
condiţii de bază în materie de confort, curăţenie şi securitate. Hotelurile cărora AAA nu le-a
atribuit niciun calificativ sunt inscripţionate cu simbolul FYI în locul unui diamant. Acest lucru
înseamnă că acestea nu au întrunit încă criteriile impuse de AAA.

Sub patronajul organizaţia HOTREC (Hotels, Restaurants & Cafés in Europe ) care întruneşte 39
de asociaţii din 24 de ţări europene s-a creat Uniunea Hotelstars (Union Hotelstar). În data de 14
septembrie 2009 Uniunea Hotelstar în cadrul conferinţei desfăşurate în or. Praga a adoptat un
sistem nou de clasificare a hotelurilor. Din ianuarie 2010 sistemul este oficial implementat în
Austria, Cehia, Germania, Suedia, urmînd ca acesta să fie implementat şi în Ungaria, precum şi în
Elveţia şi Danemarca. Categorii de clasificări:

1) Turist (tourist);
2) S Superior Turist (Superior tourist);
3) Standard (Standard);
4) S Superior Standard (Superior standard);
5) Confort (Comfort);
6) S Confort Superior (Superior Comfort);
7) Prima Clasă (First Class);
8) S Prima Clasă Superioară (Superior First Class);
9) Lux (Luxury);
10) S Lux Superior (Superior Luxury)

În celelalte ţări categoria de clasificare este mai generală, respectiv categoria de clasificare e
reprezentă de simbolul „stea”. Categoriile de clasificare a hotelurilor sînt:

1) hoteluri de 5 stele;
2) hoteluri de 4 stele;
3) hoteluri de 3 stele;
4) hoteluri de 2 stele;
5) hoteluri de 1stea.

Celebrele stele din hoteluri sunt, probabil, cea mai cunoscută metodă de clasificare, sunt o
noţiune universal cunoscută. Sunt ţări în care „steaua” este înlocuită de alte simboluri. Astfel,
pînă nudemult clasificarea hotelurilor în Grecia nu era exprimată în stele, ci în litere, respectiv:
A, B, C, D sau E. În Suedia simbolul de „stea” era înlocuit cu cel al „cheii”, mai nou aceasta
utilizează sistemul uniunii Hotelstars, în Marea Britanie simbolul „stea”este substituit cu
„coroana” şi în hotelurile din Goa (cel mai bogat stat Indian) „puncte”.

Stelele sunt acordate hotelurilor pentru a arăta nivelul serviciilor, fiind un indiciu pentru clienţii
care vor sa facă o rezervare la un hotel sau la altul. Chiar dacă un astfel de element este foarte util
în cazul opţiunii pentru o anumită categorie de hoteluri, nu există un sistem standardizat de
acordare a stelelor la nivel mondial, fiind diferenţe mari de la o zonă geografică la alta. De
exemplu, dacă în Europa este practicat un sistem de una până la cinci stele, în Statele Unite poate
fi acordată o jumătate de stea în plus peste nivelul de cinci stele sau De exemplu, in Franţa
unităţile de o stea, sunt considerate destul de rudimentare, dar destul de confortabile, pe cînd în
SUA ele sunt privite ca inacceptabile.
Stelele sunt acordate în Europa fie de agenţiile guvernamentale locale, fie de organizaţii
independente, existând diferenţe foarte mari în ceea ce priveşte reglementările de la ţară la ţară,
sau chiar între hotelurile din acelaşi oraş. Cu alte cuvinte, nu există un sistem unitar de stabilire a
nivelului calitativ în ceea ce priveşte serviciile oferite de un hotel sau altul.
Evaluarea fiecărui hotel ia în calcul o serie de detalii, de multe ori fără relevanţă pentru clienţi,
precum, de exemplu, nivelul taxelor pe care un anumit hotel le plăteşte în fiecare an.
În mod similar, în Statele Unite stelele sunt acordate de câteva asociaţii. Organizaţiile Naţionale
de Turism şi cele ale Ghidurilor de Turism se ocupă de acordarea stelelor, însă fiecare foloseşte
propriul set de criterii pentru stabilirea rating-ului. În plus, marile portaluri de internet specializate
în turism sau cele de rezervări de bilete se ocupă adesea şi de acordarea de stele pentru hoteluri.
Acestea din urmă furnizează de cele mai multe ori clientului explicaţii detaliate cu privire la
motivele pentru care a fost acordat un calificativ sau altul. Ca urmare a multitudinii de organizaţii
şi a diferenţelor în ceea ce priveşte criteriile fiecăreia, un anumit hotel poate primi calificative
diferite, aşa încât se impune cu necesitate standardizarea procesului de stabilire a numărului de
stele.
Chiar şi în aceste condiţii în care acordarea unui calificativ poate părea arbitrară, acest lucru tot
poate fi benefic pentru client care poate primi astfel o multitudine de informaţii cu privire la
hotelul de care este interesat. De exemplu, un hotel de cinci sau de patru stele va fi în orice
condiţii mult mai luxos decât unul de una sau două stele. Mai mult, există o serie de referinţe clare
cu privire la fiecare dintre nivelurile acordate în cazul hotelurilor.
Trebuie specificat faptul că pe piaţa hotelieră din Republica Moldova predomină şi alte tipuri de
hoteluri care prestează servicii de calitate, dar sunt foarte diferite ca suprafaţă, amenajare,
amplasare, ş.a., astfel încât nu se încadrează în standardele internaţionale de calitate şi sunt puţin
cunoscute pe piaţa serviciilor. Aceste hoteluri au un cerc destul de restrâns, dar permanent de
clienţi. Caracterul specific al acestor hoteluri determină variaţii considerabile ale plăţii chiriei,
însă acest fapt nu orientează nici într-un caz cererea în direcţia descreşterii.
Lista actelor conform cărora se face clasificarea hotelurilor se numără Hotarîrea Guvernului
Republicii Moldova nr. 643 din 27 mai 2003, anexa numărul 2 a căruia sunt specificate criteriile
minime obligatorii pentru clasificarea pe stele a hotelurilor, inclusiv criterii suplimentare
(facultative) de evaluare la anexa 1-A. Conform aceleeaşi hotărîri, în Republica Moldova
categoriile de clasificare a hotelurilor sînt: 5, 4, 3, 2, 1 stele. Mai jos, se prezintă unele
caracteristici a hotelurilor, în dependenţa categoriei de clasificare:

 Hotelurile de 5 stele

Hotel de lux care oferă cele mai diverse şi cele mai de calitate servicii. Acestea pun un accent
deosebit pe eleganţă şi stil, camerele dispunând de covoare şi de lenjerie de calitate superioară,
de televizoare LCD şi de videorecorder. Serviciul de cameră este disponibil non-stop. Există, de
asemenea, mai multe restaurante cu un meniu variat şi extins, centru de fitness, valet parking, şi
sevicii de rezervări şi consiliere la recepţia hotelului.

 Hotelurile de 4 stele

Acestea sunt, de asemenea, hoteluri mari cu servicii de vârf. De regulă, pe lângă un hotel de
patru stele există altele de acelaşi rang, precum şi complexuri de restaurante, galerii comerciale
şi centre de distracţie. Cu servicii peste medie, cu camere bine dotate şi organizate, hotelurile de
patru stele dispun de restaurante, room-service, valet-parking, centru de fitness şi servicii de
rezervări în recepţie.
  Hotelurile de 3 stele

Situate adesea lângă un coridor principal de transport, lângă un centru de afaceri sau într-o zonă
comercială, hotelurile de 3 stele oferă camere bine organizate şi spaţioase prevăzute cu holuri
unde adesea se află un dulap în care se află câteva lucruri de strictă necesitate. Restaurantele din
hotelurile din această categorie, deşi de dimensiuni mai reduse şi cu decoraţii şi dotări mai
modeste, oferă micul dejun, prânzul şi cina in intervale orare bine stabilite. Valetul, room-
service-ul, un mic centru de fitness şi o mică piscină pot fi, de asemenea, prezente într-un astfel
de hotel.

 Hotelurile de 2 stele

Acestea fac parte, de regulă, dintr-un lanţ de hoteluri care asigură o calitate semnificativă a
serviciilor, chiar dacă nivelul acestora este unul redus. În acest caz, camerele de dimensiuni mici
sau medii dispun de telefon şi de televizor. Chiar dacă nu se pot bucura de comoditatea room-
service-ului, clienţii acestui hotel pot lua masa la micul restaurant care există de cele mai multe
ori în incinta hotelului.

 Hotelurile de o stea

În cazul acestor hoteluri, clienţii se pot aştepta în cele mai multe cazuri la un hotel de dimnsiuni
reduse condus şi operat de proprietar. Atmosfera este “mai personala” iar dotările nu depăşesc
nivelul de bază. Restaurantul sau staţiile pentru transportul în comun pot fi amplasate la o
oarecare distanţă, care nu trebuie, să necesite, totuşi, parcurgerea acesteia altfel decât cu pasul.

Conform articolului 18 a Legii cu privire la oraganizarea şi desfăşurarea activităţii turistice în

Republica Moldova nr. 352-XVI din 24.11.2006 , tipurile structurilor de primire turistică care pot
funcţiona în Republica Moldova sînt stabilite prin Normele metodologice şi criteriile de clasificare
a structurilor de primire turistică cu funcţii de cazare şi de servire a mesei, elaborate de Agenţia
Turismului şi aprobate de Guvern. Toate structurile de primire turistică sînt obligate să obţină de
la Agenţia Turismului actul de clasificare. În cazul nerespectării criteriilor de clasificare,
Ministerul Culturii şi Turismului are dreptul, în temeiul actului de verificare, să declasifice
structurile de primire turistică, să suspende acţiunea actului de clasificare sau să-l anuleze.

Clasificarea constituie o formă codificată de prezentare sintetică a nivelului de confort şi a ofertei

de servicii. Obiectivele adoptării unui sistem oficial de clasificare sunt:
 informarea clientului,
 posibilitatea diferenţierii hotelurilor pentru aplicarea unor politici diferenţiate,
 posibilitatea exercitării unei presiuni fiscale sporite asupra produselor (hotelurilor)
de lux, ca un caz particular al obiectivului precedent,
 posibilitatea reglării sistemului de tarife,
 „educaţia" hotelierilor, în sensul orientării direcţiei de modernizare a hotelurilor,
 înlesnirea comunicării, a încheierii contractelor şi a urmăririi respectării prevederilor
acestora de către agenţiile turoperatoare.
Fiecare din ţările lumii, însă, datorită tradiţiilor culturale, naţionale şi de altă natură, folosesc
sisteme de clasificare particulare, ceea ce împiedică aplicarea unui sistem unic de clasificare la
nivel mondial.