Dare de seamă

Tema: Spațiile comerciale.

Teoria valorii bazate pe

utilitate.
A EFECTUAT: BECCIV
MARINA
  STUDIEREA ȘI CLASIFICAREA
BUNURILOR IMOBILE.
 STAREA PIEȚII ȘI TENDINȚELE EI.
 FACTORII CARE INFLUENȚEAZĂ
ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBIL
COMERCIAL. DATE STATISTICE A
VALORII BUNURILOR IMOBILE
COMERCIALE DIN MUNICIPUIL
Cuprins: CHIȘINĂU.
 BAZE DE DATE
 TEORIA VALORII BAZATE PE
UTILITATE
 CONCLUZIE
 SURSE INFORMAȚIONALE
 Studierea și clasificarea bunurilor
imobile

Bunurile imobile comerciale în Republica Moldova au apărut odată cu inițierea procesului de privatizare în urma căruia s-a instituit un nou regim de proprietate,
cea privată, fapt ce presupunea transmiterea deplină a dreptului de proprietate (prin vânzare-cumpărare, donație sau schimb ) sau transmiterea parțială a
dreptului de proprietate (arenda terenului, locațiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Prin urmare, însăși noțiunea de ,,
proprietatea imobilă comercială’’ a apărut recent în Republica Moldova, chiar dacă spre sfîrșitul secolului XIX- începutul secolului XX existau deja clădiri care
generau venit și care s-ar fi putut încadra lesne în această categorie de proprietăți.

În prezent , piața imobilului comercial este una din cele mai profitabile din sectorul imobiliar a Republicii Moldova, și deși aceasta este cu mult mai îngustă
decît cea rezidențială și corespunzător numărul tranzacțiilor cu imobile comerciale este mai mic, din punct de vedere a atractivității investiționale imobilul
comercial are întietate. Spre deosebire de piața imobiliară rezidențială, în care clientul în cele mai dese cazuri este o persoană fizică, clienții de pe piața
proprietăților comerciale sunt de obicei, fie persoane juridice, fie companii sau organizații. Vînzătorii și arendașii de pe piața imobilului comercial sunt, în mare
parte companiile de construcții. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le generează: fie din exploatarea comercială propriu-
zisă, fie din darea acestora în arendă. Astfel arenda sau locația bunurilor imobile comerciale devine o formă a tranzacției predominantă pe piața bunurilor
imobile.
 Studierea și clasificarea bunurilor imobile

Așadar, bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit,
sunt folosite pentru a genera venit. Sunt, însă, și bunuri imobile care constituie doar o
parte a unui careva proces de obținere a venitului și acestea sunt, de obicei, bunurile
imobile antrenate în producere, fiind catalogate drept bunuri imobile industriale. Față de
alte categorii de bunuri imobile, bunl imobil comercial are specificul său, care este exact
explicat însași prin sensul cuvintului ‚,a comercializa’’ că bunul imobil reprezintă un bun
ce participă în activitatea economică. Bunul imobil are mai multe caractere economice
care i se pot atribui acestui segment al pieții imobiliare din care face parte bunul imobil
comercial:

 Este un activ material care poate fi tranzacționat;

 Este un bun imobil care poate fi o sursă de venit;
 Este analizat ca bun economic care poate fi divizat;
 Este un bun imobil la care valoarea poate fi calculate în dependență de profitul obținut
 Studierea și clasificarea bunurilor
imobile

Pînă în present, în Republica Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobile

comerciale Oficiile Cadastrale Teritoriale grupează imobilile în funcție de complexitatea acestora
astfel delimitînd 3 categorii.

Trebuie de remarcat faptul că este aproape imposibil de identificat numărul bunurilor comerciale
pe categorii, așa cum sistemul de înregistrare a bunurilor imobile este puțin transparent și încă nu
prevede clasificarea bunurilor imobile comerciale efectuate de către Agenția de Stat Funciare și
Cadastru a elaborate o clasificare a imobililor comerciale în scopul evaluării masive conform
destinației funcționale. Este prima clasificare de acest gen delimitînd bunurile imobile nu doar pe
categorii dar si pe subcategorii.
 Alimentație Prestări de Oficii și
Magazine Hoteluri
publică servicii finanțe

supermark cizmărie;
et; cantină; hotel;; sală de
oficiu jocuri;
frizerie;
magazin de bancar;
produse
restaura
alimentare; nt; baie;;
motel;
magazin de saună; cazinou;
produse bufet; compani
nealimentare
club internet;
casă de e de
odihnă;; asigurăr
dughean parc de
farmacie; servicii de i;
ă; închiriere; distracţi
servicii de han;; e;
piaţă reparaţie;;
acoperită;; cafenea;
servicii
servicii medicale
şi
medicale
oficii centru de
şi veterinare;
veterinare;
centru sanatori distracţie
culinărie u .
comercial parcaj.
 Starea pieții și tendințele ei

Piaţa bunurilor imobile comerciale din Republica Moldova, rămîne a fi în continuare în

stagnare. Tendinţele principale de reducere a preţurilor de ofertă, prelungire a perioadei de
expoziţie şi oferirea reducerilor semnificative cumpărătorilor reali rămîn a fi pronunţate.
Astfel, analiza succesivă a ofertelor permite confirmarea faptului că numărul obiectelor
scumpe expuse spre expoziţie este din ce în ce mai mic, iar diferenţa de preţ dintre
obiectele în stare bună şi cu o amplasare favorabilă faţă de obiecte în stare
nesatisfăcătoare devine din ce în ce mai mică. Drept urmare a analizei ofertelor poate fi
constatată şi o scădere generală a numărului acestora. Multe dintre obiectele expuse la
moment se vînd deja de 6-12 luni. Respectivul fapt, serveşte temei pentru concluziile
despre lipsa pieţii imobiliare în unele regiuni, lipsa cumpărătorilor chiar şi în condiţiile de
reducere succesivă a preţurilor.
 Starea pieții și tendințele ei

Un alt important specific al ofertelor este sporirea numărului de obiecte expuse spre vînzare de
către bănci. Aceste bunuri imobile de obicei se vînd prin licitaţii şi preţurile iniţiale sunt valorile
estimate pentru gaj. Reieşind din dinamica pieţii imobiliare şi data la care a fost luat creditul,
respectiva valoare se poate semnificativ deosebi de preţurile actuale de ofertă pentru bunurile
imobile similare. Ca urmare a analizei ofertelor poate fi constatat faptul că o semnificativă parte
din oferte constituie cele ale magazinelor alimentare, obiecte cu suprafeţe de 50-80 m.p., care
funcţionează, fiind amplasate preponderent în localităţile rurale. Nu sunt numeroase oferte pentru
oficii, în multe oraşe-centre raionale ele lipsesc. O altă categorie de oferte este cea a hotelelor, deşi
nefiind una numeroasă, prezenţa acesteia confirmă existenţa ramurii turismului şi investiţiile
realizate în aceasta. Obiectele scumpe amplasate în centrul oraşelor se întîlnesc rar, dar preţurile
de ofertă ale acestora sunt foarte mari comparativ cu media din raion.
 Starea pieții și tendințele ei

În rezultatul analizei a 179 de anunţuri pentru bunuri imobile

comerciale din republică (cu excepţia mun. Chişinău) au fost
obţinute următoarele rezultate.
Pentru categoria de obiecte ce au o amplasare reuşită, în stare
bună sau foarte bună din centrele raionale preţul mediu de
ofertă este de 717 euro/m.p. Preţul mediu de ofertă pentru
bunuri imobile comerciale, fără a include în calcul ofertele
obiectelor din raioanele şi municipiile specificate în figura 1 şi a
celor cu o amplasare favorabilă, este de 213 euro /m.p.
Datele statistice despre situaţia economică nu sunt însă
deloc îmbucurătoate, deoarece valorile indicatorilor nu creează
premize pentru ulterioara dezvoltare economică şi respectiv
schimbare pe piaţa imobiliară.

Figura 1. Preţul mediu de ofertă pentru bunuri imobile

comerciale, euro/m.p.
Figura 1. Preţul mediu de ofertă pentru bunuri imobile comerciale, euro/m.p.
 Factorii care influențează asupra valorii bunului imobil comercial.
Date statistice a valorii bunurilor imobile comerciale din municipuil
Chișinău.

Factorul principal de influență asupra valorii de piața și

valorii chiriei a bunrilor immobile comerciale îl constituie
amplasamentul. Experiența marilor orașe europene și din
întreaga lume arată ca cel mai reusit amplasament pentru
centrele comerciale ar fi intersecția marilor automagistrale
sau stațiile arterelor principale de transport, astfel încât să fie
asigurat un flux continuu de potențiali clienți. În cazul spațiilor
comerciale de realizare a mărfurilor în proportii mari cel mai
bun amplasament este în afara orașului, dar în preajma unei
artere importante de transport. Un asemenea amplasament
facilitează accesul la obiect a unitaților mari de transport și
asigură un numar impunător de clientela. În ceea ce privește
Republica Moldova, la acest capitol pot fi specificate un număr
mare de baze comerciale din străzile Muncesti și Calea
Basarabiei, dar cel mai impunator spațiu comercial recent
deschis este complexul METRO și Shopping Molldova
 Factorii care influențează asupra valorii bunului imobil comercial.
Date statistice a valorii bunurilor imobile comerciale din municipuil
Chișinău.

Un alt factor important abordat în cadrul strategiei de dezvoltare a rețelei de magazine și centre
comerciale îl constituie structura populației și nivelul de concentrare a acesteia în diferite
sectoare ale orașului. În dependență de factorul uman ca potential client vor fi determinate
numărul locurilor pentru parcare, suprafețele centrelor de distracție din cadrul centrului
comercial. Elemnetele de succes ale unei afaceri:
 alegerea corectă a amplasamentului;
 analiza aspectelor funcționale ale afacerii în dependență de necesitățile potențialului client;
 prognozarea etapelor de dezvoltare și amenajare a teritoriului aferent obiectului investiției;
 elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor( chiriașilor) astefel încat să fie asigurat cel mai
înalt nivel de ocupare a spatiilor și contracte de locațiune de lungă durată;
 instituirea unui sistem de administrare in vederea asigurarii calitătii managementului
imobiliar.
In cazul inchirierii spatiilor comerciale pentru chiriasi sunt foarte importante conditiile de
deservire pe care le ofera proprietarul cum ar fi lucrarile de menaj, serviciile specialistului
electrician sau in telecomunicatii, serviciul de paza s.a.
 Factorii care influențează asupra valorii bunului imobil comercial.
Date statistice a valorii bunurilor imobile comerciale din municipuil
Chișinău.

Situatia din diversele segmente ale imobilului comercial a fost diversa

pe parcursul perioadei anilor 2009-2017. Cea mai mare activitate s-a
inregistrat in segmentul imobilului comercial destinat vanzarilor. Sunt
solicitate atat incaperi mici universale, potrivite pentru diferite activitati,
cat si spatii mari. In magazinele situate pe strazile principale, cum ar fi b-
dul Dacia, Moscova, costul unui metru patrat variaza de la 1000€ pana la
1500€. In centre comerciale mari costul spatiului comercial constituie 982-
2500€ pe m.p., in functie de etaj si loc de amplasare. Exceptie constituie
b-dul Stefan cel Mare, aici costul unui metru patrat este de
1000-2500 €. Foarte activ este segmentul incaperilor universale mici, in
interiorul cartierelor rezidentiale. Acestea sunt procurate pentru magazine
alimentare mici, frizerii si incaperi pentru alimentare publica. Chiar si pe
timp de criza acestea se afla la mare cautare. Costul spatiilor comerciale
de pe strazile periferice constituie, 700€ -1000€.
 Baza de date

În urma efectuării acestei baze de date am constat că, în dependența de amplasare,

suprafață și serviciile pe care le oferă, prețul pentru bunurile imobile comerciale, variază. Așa
dar, cel mai înalt preț pentru 1m.p. am obținut în sectorul Rîșcani de aproximativ 1243€, iar ce
mai scăzut în sectorul Telecentru de 351€.

Fig 2. Prețul de vînzare pentru 1 m.p. a bunurilor comerciale în diferite sectoare a mun. Chișinău
 Teoria valorii bazate pe utilitate

Potrivit teoriei subiective, valoarea bunurilor marfa nu este in functie de munca incorporata in
ele sau necesara producerii lor si nici de alti factori obiectivi,ci ia depinde de doi factori
fundamentali: raritatea si dezirabilitatea acestora. Pentru ca bunului respectiv sa i se confere
o valoare este necesar sa fie dorit de subiectul economic. Cu cat dorinta de-al obtine, de a
dispune de el va fi mai mare, mai intensa, cu atat va fi mai mare valoarea conferita de subiectul
economic bunului respectiv.
Dezirabilitatea este functie, adica depinde de utilitatea bunului in cauza. Intre dezirabilitate
si utilitatea conferita unui bun exisa o stransa interdependenta. Cu cat utilitatea este mai mare,
cu atat va fi mai mare, mai intensa, si dorinta de a dispune de bunul respectiv, deci si sacrificiul
pe care subiectul economic este dispus sa-l faca pentru a dispune de el. Raritatea cat si
dezaribilitatea isi afla reflectare in utilitatea atribuita bunurilor, iar dimensiunea acestora in
marimea utilitatii atribuite. Autorii teoriei valorii subiective considera ca factorul determinant,
care confera valoarea unui bun este utilitatea lui pentru subiectul economic.
 Teoria valorii bazate pe utilitate

Teoria valorii-utilitate pune in evidenta rolul esential al utilitatii unui bun, marfa in determinarea valorii sale, ea confera utilitatii nu numai
calitatea de premise de conditie prealabila a valorii, ci calitatea de factor creator de valuare, ea fixeaza legatura organica intre utilitatea
unui bun, marfa si valoarea sa respectiv intre marimea utilitatii si marimea valorii.Valoarea bunului marfa potrivit teoriei valorii utilitate,
nu exista ca un atribut al marfii in sine, ci numai in legatura organica dintre bunul marfii si satisfacere nevoilor subiectului economic.
În urma analizarii realizate asupra temei :marfa,utilitatea si valoarea am concluzionat urmatoarele:
-bunurile sunt rare deoarece dorintele oamenilor depasesc posibitatile de productie ale societatii.Bunurile economice sunt rare,nu
gratuite iar societatea trebuie sa aleaga acele bunuri care pot fi produse cu resursele limtate de care dispune.
-consumatorii sunt cei care hotarasc valoarea bunului,valoarea acelui bun esta data de satisfacerea resimtita de consummator.
-cu cat o marfa exista in cantitati mai mari si este disponibila consumatorului,cu cat acesta are acces la ia mai usor si fara un efort,acelei
marfi ii scade din valoare.-orice bun-arfa are doua laturi:valoarea de intrebuimtare si valoarea de schimb;
-valoare de schimb reprezinta raportul cantitativ in care marfa respectiva se schimba cu alta marfa;
-teoria subiectiva a valorii considera munca ca si avand un rol foarte important in obtinerea bunului si ca un alt spect caracteristic acestei
teorii,excluderea consumatorului ;
-teoria obiectiva a valorii considera munca ca si lucru comun tuturor marfurilor si permite comparare si masurarea valorii acestora si pe
baza careia se realizeaza schimbul.
 Teoria valorii bazate pe utilitate

Luand in considerare caracteristica dominanta avuta in vedere in definirea utilitatii, vom putea vorbi despre:
• utilitate fizica, data bunurilor de caracteristicile sale fizico-chimice care contribuie la acoperirea nevoii;
• utilitate spatiala, conferita bunurilor de insusirea lor de a se afla in locul in care se manifesta nevoia sau acolo unde pot fi consumate;
• utilitate temporala, asigurata de insusirea bunurilor de a putea fi utilizate in momentul sau perioada in care acest lucru se impune .
In functie de modul in care s-ar preta la cuantificari, utilitatea poate fi cardinala sau ordinala.
Prin utilitate cardinala se intelege utilitatea care s-ar preta la masurari si exprimari cifrice ale rezultatelor, fiind cel mai frecvent intalnita in stiintele economice.
Chiar in conditiile in care utilitatea nu poate fi masurata cu precizie, orice consumator este in masura, atunci cand trebuie sa compare intre ele doua bunuri, sa
afirme ca utilitatea unuia este mai mare, egala sau mai mica decat a celuilalt. Cu alte cuvinte, utilitatile bunurilor pot fi ordonate crescator sau descrescator, una
si aceeasi persoana putandu-si astfel ordona preferintele in functie de acestea. Va putea fi stabilita astfel o ierarhie a preferintelor unui consumator.
Utilitatea totala (U) este expresia satisfactiei totale pe care consumatorul (individual) o simte in urma consumarii unei anumite cantitati dintr-un bun dat sau
din mai multa bunuri.
Daca este vorba de utilitatea totala a unui bun oarecare X, aceasta va fi exprimata de relatia:
Ux = f(x)
in care: Ux –utilitatea totala a marfii X; x – cantitatea consumata din marfa X.
Prin urmare, utilitatea totala a unei marfi este o functie de cantitatea consumata din acea marfa.
Teoria valorii bazate pe utilitate

Utilitatea marginala (U`sau Um) este un concept introdus in teoria

economica de renumita Scoala de la Viena cunoscuta ca Scoala a Utilitatii
Marginale, ale carei baze au fost puse de Carl Menger (1840 – 1921), ea
marcand aparitia neoclasicismului in economie( reprezentat si de Stanley
Jevons, Leon Walras, Eugen Böhm – Bawerk, Alfred Marshall s.a.).
Urmarindu-se evolutia utilitatii totale a unei marfi X se poate constata ca,
pe masura majorariii consumului cu cate o unitate, aceasta creste, dar din ce
in ce mai lent, la un moment dat cresterea devenind nula, iar apoi
transformandu-se in descrestere. Dintr-o astfel de evolutie poate fi desprinsa
semnificatia utilitatii marginale.
Prin urmare, prin utilitate marginala a unui bun se intelege sporul de
utilitate dobandit in urma suplimentarii consumului din acesta cu o singura
unitate. Cu alte cuvinte, ea ne arata cu cate unitati creste sau scade utilitatea
totala atunci cand consumul din marfa considerata sporeste sau se diminueaza
cu o unitate.
 Teoria valorii bazate pe utilitate

Din aceasta definitie rezulta si formula sa de calcul:

Um= ∆U / ∆x
in care:
∆U = U1 – U0 – sporul de utilitate totala determinat de cresterea consumului din marfa X cu ∆x unitati;
Așa dar, simultan cu sporirea consumului, utilitatea marginala scade, uneori inregistrand si valori negative (daca suprasaturarea
provoaca neplacere sau desutilitate). Acest lucru este rezultatul unei legi cunoscute sub denumirea de lege a utilitatii marginale
descrescande sau de legea lui Gossen (dupa numele psihologului german Heinrich Gossen, care a semnalat-o, in 1843, pentru prima
data).

Fig.3 Evolutia utilitatii marginale a unei marfi X

Teoria valorii bazate pe utilitate

Legea utilitati marginale descrescînde(prima lege a lui Gossen),

formulata pentru prima data de catre H.H.Gossen in 1854, arata ca atunci
"când cantitatea consumata dintr-un produs(bun economic)creste, utilitatea
marginala (adica suplimentarea adaugata de ultima utilitate),tinde sa se
diminueze".Cand nevoia dintr-un bun este mai intebsa consumatorul acorda
o importanta mai mare unitatilor consumte.Astfel,prima unitateconsumata
devine cea mai utila iar ultima corespunde saturatiei si capata utilitate
marginala zero.
Prin urmare, echilibrul consumatorului se realizeaza la nivelui egalitatii
raportului dintre utilitatea marginala si preț pentru fiecare bun consumat,
când venitul pentru consum este cheltuit in totalitate sau ramane insuficient
pentru achizitionarea unei untati suplimentare dintr-un bun.
Teoria valorii bazate pe utilitate

Utilitatea medie
Utilitatea medie (u) s-ar putea defini ca fiind utilitatea care revene, in
medie, pe fiecare unitate de marfa (de un anumit gen X) consumata, fiind
expresia raportului dintre utilitatea totala si cantitatea consumata din acea
marfa:
u=U/x

Rolul ei in analizele economice este similar cu cel al oricaror alte marimi

medii utilizate pe larg atat in teorie cat si in practica.
 Teoria valorii bazate pe utilitate

Utilitatea Economică
Utilitatea economica reprezinta satisfactia sau placerea pe care o genereaza consumatorului utilizarea de bunuri
sau servicii si exprima capacitatea reala sau presupusa a unui bun de a satisface o anumita nevoie.Utilitatea poate fi
exprimata ca un numar care reprezinta nivelul satisfactiei primite prin consumul unui anumit bun. Intre bunuri cu
utilitati diferite,consumatorul il prfera pe cel cu utilitate superioara,iar fata de marfurile cu aceleasi
utilitati,consumatorul este indiferent. In functie de cantitatea de bunuri consumate la care se refera utilitatea poate fi:
-utilitate individuala,care exprima satisfactia generata consumatorului de fiecare unutate consumata dintr-un bun;
-utilitate totala,care exprima satisfactia totala generat de consumator ca urmare a consumului sau utilizarii unei
cantitati totale dintr-un bun;
-utilitatea marginala,care exprima utilitatea aditionala,obtinuta prin consumul unei unitati supilimentare de
marfa,cand cantitatile celorlalte marfuri sunt neschimbate;Unitatea marginala zero este limitata pana la care un bun
este util,adica limita saturatiei.
Cînd consumul creste cu o unitate,utilitatea marginala se determina prin diferenta dintre utilitatea totala conferita de
masa totala de bunuri dupa suplimentarea consumului si utlitatea totala data de cantitatea de marfuri existenta
suplimentarii consumului.
 Concluzie

În această practică didactică, care a avut loc în perioada 13.02- 29.05.2017, am avut drept scop următoarele sarcini:
 Studiul informațiilor referitore la specialitatea Evaluarea imobilului
 Studierea și segmentarea pieții imobiliare.
 Analiza unui segment de piață:
 evidențierea factorilor ce influențează valoarea imobilului pe segmental analizat
 crearea unei baze de date cu character static și dinamic al informației incluse
 analiza bazei de date
 formularea concluziilor
 Culegerea corectă a informațiilor necesare pentru evaluare
 Clasificarea pieții imobiliare conform diferitor criterii
 Analiza pieții imobiliare pe segmente distince
 Expunera corectă a ideilor, informației studiate
 Întocmirea corectă a dăriide seamă, referatului
 Folosirea tehniciimoderne pentru elaborarea unei lucrări
 Expunerea corectă a rezultatelor căpătate
Astfel, în urma efectuarii acestei lucrări practice am insușit mai aprofundat specialitatea unui evaluator imobiliar, care a început odată
cu studierea segmentelor pieții imobiliare. Drept exemplu, este piața bunurilor comerciale, pe care am examinato după anumite criterii.
În fine, cunoștințele obținute m-au ajutat să aleg informația corect și să întocmesc o dare de seamă conform cerințelor cerute.