Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Bazele Activit Economice Intreprinderii Piata Imobiliara DS PDF
Bazele Activit Economice Intreprinderii Piata Imobiliara DS PDF
Biblioteca UTM
Reason: I attest to the
accuracy and integrity of
this document
CHIŞINĂU
U.T.M.
2007
Prezentul îndrumar metodic este destinat studenţilor U.T.M. la
specialitatea „Evaluarea imobilului” la ambele forme de învăţămînt
– de zi şi cu frecvenţa redusă, urmărind scopul de a asigura
însuşirea materialului prevăzut de programa de învăţămînt.
© U.T.M.,2007
2
1. Scopurile de elaborare
4
Capitolul V. Activitatea de marketing la întreprindere
5.1. Politica preţurilor întreprinderii
5.2.Strategia de promovare a serviciilor prestate de
întreprindere pe piaţa imobiliară
5.3.Analiza punctelor forte şi slabe ale activităţii
întreprinderii
Concluzii şi recomandări
Bibliografia
Conţinutul lucrării de an
Conţinutul lucrării trebuie să reflecte temele cele mai
importante ale disciplinei „Economia imobiliară”, să orienteze
studenţii la dirijarea eficientă ale resurselor întreprinderii, la
dezvoltarea potenţialului economic şi de producere, la aplicarea
soluţiilor investiţionale progresiste.
Fiecare student elaborează lucrarea de an conform sarcinii
individuale. Scopul lucrării constă în calcularea şi analiza indicelor
tehnico-economici ai întreprinderii, în selectarea celei mai optimale
variante a proiectului de investiţii. Întreprinderea analizată îşi
desfăşoară activitatea sa în următoarele direcţii:
Expertiza tehnică a clădirilor şi edificiilor;
Prestarea serviciilor de evaluare;
Organizarea licitaţiilor de vînzare a bunurilor imobile
sechestrate;
Activitatea de intermediere în tranzacţii de vînzare-
cumpărare a bunurilor imobile;
Creditarea ipotecară a tranzacţiilor cu bunurile
imobile;
Analiza pieţii bunurilor imobile şi comercializarea
informaţiei;
Activitatea de investiţii;
Activitatea financiară.
Informaţia despre volumul lucrărilor după direcţii de
activitate ale întreprinderii este prezentată în sarcina pentru
elaborarea lucrării de an. În funcţie de volumul total al lucrărilor
5
se elaborează schema de încadrare a lucrătorilor întreprinderii, se
determină numărul de lucrători în fiecare secţie şi direcţie a
întreprinderii, se calculează numărul total al lucrătorilor
întreprinderii şi fondul anual de remunerare a muncii.
Volumul serviciilor anuale prestate de către întreprindere
serveşte drept bază pentru calcularea sumei cheltuielilor de
materiale pentru desfăşurarea volumului anual al lucrărilor, pentru
calcularea mărimii anuale ale mijloacelor circulante.
După determinarea tuturor resurselor necesare pentru
efectuarea volumului planificat al lucrărilor, studentul calculează
cheltuielile totale ale întreprinderii şi determină mărimea
beneficiului.
De asemenea, luând în consideraţie şi tendinţele moderne pe
piaţa imobiliară, în lucrarea de an se efectuează şi analiza a două
variante ale proiectului de construcţie şi de exploatare a unui bun
imobil. Pentru determinarea eficienţei economice ale variantelor
analizate studentul aplică metodele moderne de evaluare a
proiectelor investiţionale şi elaborează recomandări concrete
referitoare la implementarea proiectelor date.
6
Toate formulele, tabelele, schemele trebuie să fie numerotate
în continuu de la începutul lucrării şi să conţină trimiteri în text.
Formulele se scriu la mijloc, din rînd nou. Toate formulele se
numerotează în ordine crescătoare pe partea dreaptă între
paranteze rotunde. Exemplu:
VP
Rmf
MF
(14)
Tabelul 1
Calculul uzurii mijloacelor fixe prin metoda casării liniare
Valoarea de Uzura anuală, Uzura Valoarea de
Anii intrare, (20 %) mii acumulată, bilanţ,
mii lei lei mii lei mii lei
0 50 000 - - 50 000
1 50 000 10 000 10 000 40 000
2 50 000 10 000 20 000 30 000
7
4. Indicaţii referitor la executarea lucrării de an
8
Pînă la efectuarea calculelor date studentul determină fondul
anual de remunerare a muncii pentru fiecare secţie şi pe
întreprindere în general. Pentru determinarea salariului pentru
fiecare din colaboratorii ai întreprinderii studentul trebuie să ia în
consideraţie cerinţele legislaţiei Republicii Moldova, datele
statistice despre salariu mediu a lucrătorilor în Moldova.
De asemenea, este necesar de menţionat, că întreprinderea
prestează servicii relativ noi pe piaţa imobiliară, faptul care
presupune o atenţie deosebită faţă de nivelul de calificare a
specialiştilor. Afirmaţia dată înseamnă că salariul mediu a unui
lucrător la întreprinderea analizată trebuie să fie mai mare decît
salariul mediu lunar a unui lucrător din sectorul public, şi mai mare
decît salariul mediu pe Moldova.
În scopul economisirii fondului de remunerare a muncii a
lucrătorilor întreprinderii şi pentru reducerea numărului de
lucrători, poate fi prevăzută combinarea funcţiilor specialiştilor din
întreprindere. De exemplu, vice directorul al întreprinderii în
acelaşi timp poate se fie şi conducătorul al unei din secţii ale
întreprinderii.
Personalul administrativ
Director, vice director, contabil, secretar, curier,
conducător al maşinei auto, direticătoare, personal de
deservire, etc..
Personalul operaţional
Experţii tehnici, arhitect, inginer-constructor;
Evaluatori (şeful secţiei, evaluator categoria 1, evaluator
categoria 2, evaluator stagiar);
Specialişti în organizarea licitaţiilor;
Secţia serviciilor de intermediere (şeful secţiei, agenţi
imobiliari (rieltori), jurişti);
9
Secţia de analiză a pieţei (secţia marketing) – şeful secţiei,
inginer-analist, marketolog);
Secţia de creditare şi de investiţii (şeful secţiei, economist
(expertiza proiectelor de investiţii), economişti, finansişti).
Dacă în volumul lucrărilor efectuate de întreprindere nu sunt
indicate încasări pe una sau cîteva din direcţiile de activitate a
întreprinderii, studentul decide despre reducerea completă sau
parţială a secţiei respective. În ultimul caz trebuie de luat în
consideraţie că salariul lucrătorilor din secţia respectivă va fi
format din contul alocărilor din fondurile de salarizare ale altor
secţii ale întreprinderii.
10
posibilitatea de a stimula lucrătorii material, de ai cointeresa în
ridicarea nivelului de calificare, de a menţine locul de muncă la
întreprindere pe o perioadă mai îndelungată. În dependenţă de
fondul de salarizare, ce-i revine secţiei, diferenţa dintre salariul
minim şi maxim al lucrătorilor poate fi de 250-500 lei.
După efectuarea calculelor prealabile a numărului total al
lucrătorilor ai întreprinderii şi fondului de remunerare a muncii
acestora, studenţii elaborează structura organizatorică a
întreprinderii şi schema de încadrare a lucrătorilor întreprinderii
(Tabelul 1) :
Tabelul 1
Schema de încadrare a lucrătorilor întreprinderii «INDEX» pe anul
2007
Nr Salariu
Salariul
. Secţia, l lunar Salariul lunar Fondul anual de
planificat,
d/ funcţia minim maxim, lei salarizare, lei
lei
o , lei
1 2 3 4 5 6
Personalul administrativ
1 Director
Vice
2
director
3 Contabil
4 Secretar
Conducă
torul
5
maşinei
auto
Personal
ul de
6
deservir
e
TOTAL
Personalul operaţional
Secţie
de
experti
za
tehnic
ă
11
Şeful
secţiei,
expert în
7 domeniul
materialelor
de
construcţie
8 Arhitect
Expert al
elementelor
9
de
construcţii
Secţia de
evaluare
Şeful
10
secţiei
Evaluator
11 categoria
1
Evaluator
12 categoria
2
Evaluator
13
stagiar
...
...
...
...
Total pe
întreprin
dere:
12
sociale se efectuează de către toate întreprinderile şi instituţiile
Republicii Moldova în mărimea 25 % din fondul anual de
remunerare a muncii. Cheltuielile pentru formarea fondului
asigurărilor sociale se consideră ca partea componentă a costului
producţiei sau serviciilor prestate.
Alocările în fondul de asigurare medicală constituie 2,5 %
din fondul anual de remunerare a muncii şi de asemenea sunt
obligatorii pentru toate întreprinderile şi instituţiile.
14
cheltuielilor de materiale pentru efectuarea activităţii de producere
şi de gospodărire în funcţie de volumul serviciilor prestate.
15
La încheierea capitolului dat studentul trebuie să facă
concluzii privind sine costul serviciilor prestate de către
întreprindere, să determine structura cheltuielilor întreprinderii şi să
elaboreze propuneri referitor la optimizarea structurii cheltuielilor
întreprinderii.
16
beneficiului, de creare a fondurilor de acumulare şi de remunerare a
muncii.
În prezent nu există cerinţe unice faţă de repartizarea
beneficiului. În linii mari, repartizarea beneficiului depinde de
prevederile legislaţiei în vigoare şi de strategia de dezvoltare a
întreprinderii concrete pe piaţa imobiliară.
Dacă întreprinderea are scopul să cuprindă o parte de bază a
pieţii şi să învingă concurenţii – beneficiul întreprinderii va fi
utilizat pentru dezvoltarea bazei de producere, pentru crearea
filialelor întreprinderii, pentru majorarea cheltuielilor pentru
scopuri de producere.
O variană alternativă de dezvoltare a întreprinderii constă în
menţinerea căii alese pe piaţa imobiliară pe baza dezvoltării
nivelului calitativ al serviciilor prestate. În cazul dat beneficiul
va fi îndreptat la stimularea materială a lucrătorilor, la ridicarea
nivelului de calificare a personalului, la instruirea lucrătorilor în
instituţiile de învăţămînt prestigioase, la participarea la
conferinţe internaţionale etc.
Totodată, indiferent de strategia de dezvoltare a
întreprinderii există şi unele alocări din beneficiu, care se fac în
mod obligatoriu. În categoria dată a alocărilor de prima importanţă
se referă:
Impozitul pe venit (15 % din beneficiul de bilanţ);
Achitarea dobînzei pentru credit ( dacă este cazul);
Achitarea plăţii de arendă (dacă întreprinderea
închiriază fonduri fixe)
Alocările pentru organizaţia superioară (dacă
întreprinderea este o parte componentă a unei corporaţii,
concern, holding etc).
După efectuarea alocărilor din beneficiul de bilanţ
menţionate mai sus, se formează beneficiul calculat. Mărimea lui
poate fi majorată sau diminuată din contul beneficiului (sau
pierderilor), ce apar în sfera din afară de sfera de realizare. De
regulă, aceste beneficii sau pierderi nu se planifică ci apar în
17
procesul de producere. Acestea pot fi diferite sancţiuni economice
pentru încălcare de către întreprindere a relaţiilor contractuale
(amenda, penalitate).
Din beneficiul calculat se efectuează alocări în fondul de
rezervă a întreprinderii în mărime 5-7% din beneficiul calculat
anual. Mijloacele fondului de rezervă sunt necesare pentru
asigurarea lucrului ritmic al întreprinderii în perioade de timp cînd
apar sumele mari ale datoriilor debitoare. De regulă, mijloacele
fondului dat se utilizează pentru achitarea salariului lucrătorilor
întreprinderii.
După formarea fondului de rezervă şi corectarea sumei
beneficiului calculat ţinînd cont de beneficii sau pierderi ce se
creează în afară de sfera de realizare, se formează beneficiul restant
(sau beneficiul autogestionar). Acest beneficiul rămîne la
întreprindere şi se utilizează la discreţia conducerii sau colectivului
de muncă.
Beneficiul autogestionar se împarte în două direcţii –
formarea fondului de acumulare şi formarea fondului de consum.
Fondul de acumulare se formează pentru dezvoltarea bazei de
producere a întreprinderii, pentru procurarea, lărgirea,
modernizarea, reutilarea tehnică a fondurilor fixe existente. Fondul
de consum se utilizează pentru premierea lucrătorilor, pentru plăţile
suplimentare la salariul etc. Divizarea beneficiului restant în aceste
două direcţii depinde de situaţia concretă care s-a creat la
întreprindere, de strategie de marketing şi nu se normează.
În subcapitolul dat este necesar de făcut diferite alocări din
beneficiu, de elaborat schema de repartizare a beneficiului şi de
făcut comentariile necesare.
18
soluţie de sistematizare spaţială îmbunătăţită. Studentul trebuie să
răspundă la următoarele întrebări:
20
La indicii particulari se referă:
Produsul pe un lucrător în fiecare secţie a
întreprinderii
Salariul mediu pentru un lucrător din fiecare secţie
Randamentul fondurilor fixe
Capacitatea fondurilor fixe
Durata medie a unei rotaţii a mijloacelor circulante;
numărul de rotaţii a mijloacelor circulante timp de un an
Beneficiul calculat
Beneficiul autogestionar
Fondul de consum
Fondul de acumulare
Rentabilitatea fondurilor fixe
Rentabilitatea fondurilor fixe active
22
imobiliare. Volumul încheierii trebuie să fie nu mai mic de două
pagini.
23
Anexa 1
Sarcina pentru îndeplinirea lucrării de an
indici varianta
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Durata
construcţiei, 4 4 4 4 3 3 3 3 4 4
ani
Repartizarea
investiţiilor,
mii lei
Proiect A
anii 1 3000 1000 2000 1000 3000 2000 3000 3000 2000 3500
2 2000 2000 3000 2000 4000 4000 4000 3000 4000 4000
3 3500 3000 4000 3000 5000 5000 3000 3000 5000 5500
4 3500 5000 1000 3000 2000 1000
Proiect B
anii 1 3000 2500 2500 1500 4000 3000 2000 2000 2500 3000
2 3000 3000 2500 2000 4000 4000 3500 3000 3500 4500
3 3000 3500 2500 2500 4000 4000 4500 4000 4500 3000
4 3000 2000 2500 3000 2500 3500
Costul
construcţii- 12000 11000 10000 9000 12000 11000 10000 90000 13000 14000
lor, mii lei
24
Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Numărul de
apartamente 50 50 40 45 55 48 43 44 60 70
în bloc
Preţul de
vînzare a 1 695 760 765 880 810 715 750 825 770 665
apartament,
mii lei
Plata lunară
de arendă a 1 2,56 2,35 2,35 2,25 2,45 2,40 2,30 2,15 2,10 2,00
apart.m.l.
Rata de ac-
ualizare, % 25,5 27 29 27 26 23 28 29 28 25
Cheltuieli
operaţionale
lunare pent-
ru menţine- 0,23 0,25 0,30 0,27 0,54 0,43 0,29 0,34 0,32 0,33
rea blocului
pentru apt.
care încă nu
sunt vîndute
mii lei
25
Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Încasările
(cota parte a
salariului),
m.l.(%):
-expertiza 35 80 70 90 - - - - 100 65
tehnică (50%) (52%) (48%) (60%) (45%) (60
-evaluare 180 100 160 170 165 170 165 125 230 %)
270
(30%) (40%) (35%) (45%) (35%) (50%) (40%) (35%) (45%)
(50
-organizarea 80 - - - 105 90 165 - 155 %)
licitaţiilor (25%) (45%) (35%) (50%) (45%) 145
(55
-servicii de 220 240 250 230 280 - 245 260 - %)
rieltor (30%) (35%) (38%) (40%) (34%) (42%) (38%)
-
-creditare - - - 220 - 300 410 - 280
ipotecară (15%) (18%) (21%) (18%)
-consulting 40,0 54,8 62,0 - 33,0 68,8 51,0 46,0 72,5 310
(50%) (45%) (46%) (56%) (60%) (55%) (48%) (35%) (14
%)
-
26
Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Plata pentru
credit, % 24 22 20 22 22 23 20 22 20 21
Suma credi-
tului, mii lei 3000 4000 5000 6000 3500 4500 5000 4800 5500 6500
Salariul per-
sonalului
administrativ
% din suma
încasărilor 10% 14,5% 15% 9,5% 16,6% 16,5% 14,5% 14,0% 13,5 14,6
% %
Mijloacele
circulante, %
din încasări 19,5 21,0 18,6 18,0 17,5 16,8 16,1 17,9 19,0 19,8
Cheltuielile
materiale, %
din suma
încasărilor 12,2 13,8 13,4 12,5 11,5 12,0 15,7 10,0 16,8 16,0
27
Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Valoarea
fondurilor Aren-
fixe, mii lei: Arenda Arenda Arenda da
-oficiu 450 400 550 500 450 480 500 480 460 450
$/lună. $/lună $/lună $/lună
-tehnica 75 80 85 90 65 67 69 75 77 79
de calcul
arenda arenda arenda arenda
transport 1000 1150 1600 1500 38, 34,4 24,5 24,8 26,8 14,9
lei/ lei/ lei/ lei/ 2
lună lună. lună lună
mobilă
Alte
cheltuieli
directe (%
din suma 3,0 1,5 1,9 1,8 2,3 2,6 2,5 2,2 1,7 1,4
cheltuieli
directe)
28
Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alte cheltu-
ieli indirecte
(% din suma
cheltuielilor 5,0 4,8 4,9 4,5 4,6 4,7 3,9 3,9 4,0 4,4
directe)
Beneficiul
financiar, mii
lei 21,9 20,8 20,8 21,6 16,9 17,8 17,5 16,9 34,9 48,5
Beneficiul
investiţional,
mii lei 45,9 82,9 34,8 23,9 35,4 67,3 67,4 99,0 45,9 44,4
29
Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Durata
construcţiei, 4 4 4 4 3 3 3 3 4 4
ani
Costul
construcţii- 14000 9000 8000 9500 12000 8500 10000 7900 10500 12400
lor, mii lei
30
Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Repartizarea
investiţiilor,
mii lei
Proiect A
anii 1 2000 1000 2600 1000 3000 2000 2400 3000 2000 3500
2 3000 2000 2000 2500 4000 3700 3600 2300 4000 4200
3 4500 3000 2400 3000 5000 2800 4000 2600 3500 2500
4 4500 3000 1000 3000 1000 2200
Proiect B
anii 1 3000 2500 2000 1500 4000 3000 2000 2200 2500 3300
2 3500 3000 2000 2000 4000 3100 3500 3300 2000 2900
3 4000 2500 2000 2500 4000 2400 4500 2400 3500 3200
4 3500 1000 2000 3500 2500 3000
Numărul de
apartamente 70 50 56 54 64 55 62 46 65 70
în bloc
Preţul de
vînzare a 1 720 690 790 695 810 800 790 880 785 765
apartament,
mii lei
31
Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Plata lunară
de arendă a 1 2,00 2,15 2,65 2,70 2,85 2,90 3, 10 3,15 2,20 3,
apart.m.l. 25
Rata de ac-
ualizare, % 18 20 19 20 12 14 16 17 17 16
Cheltuieli
operaţionale
lunare pent-
ru menţine- 0,20 0,19 0,21 0,22 0,23 0,20 0,24 0,23 0,22 0,
rea blocului 25
pentru apt.
care încă nu
sunt vîndute
mii lei
Suma credi-
tului, mii lei 6000 5000 7000 6000 4500 5000 4300 3800 5500 65
00
Plata pentru
credit, % din
suma credit. 22 26 23 24 25 22 20 23 20 21
32
Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Încasările
(cota parte a
salariului),
m.l.(%):
-expertiza 135 160 170 90 - - - - 100 165
tehnică (50%) (52%) (48%) (60%) (45%) (60%)
33
Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Salariul per-
sonalului
administrativ
% din suma
încasărilor 14% 14,5% 12% 12,5% 16% 16,5% 14,5% 14,0% 13,5 14,6
% %
Mijloacele
circulante, %
din încasări 19,5 21,0 18,6 18,0 17,5 16,8 16,1 17,9 19,0 19,8
Cheltuielile
materiale, %
din suma 12,2 13,8 13,4 12,5 11,5 12,0 15,7 10,0 16,8 16,0
încasărilor
Alte cheltuieli
directe (% din
suma
cheltuieli 3,0 1,5 1,9 1,8 2,3 2,6 2,5 2,2 1,7 1,4
directe)
34
Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Valoarea
fondurilor
fixe, mii lei: Aren-da Aren- Aren-da Aren
-oficiu 450 400 550 500 450 480 500 da 480 460 $/ -da
$/lună $/lună lună 450
$/
-tehnica lună
de calcul 75 80 85 90 65 67 69 75 77
79
transport aren- aren- aren- aren- 38,2 34,4 24,5 24,8 26,8
da da da da 14,9
1500 1550 1620 1670
lei/ lei/ lei / lei /
lună lună lună lună
mobilă
Alte cheltu-
ieli indirecte
(% din suma
cheltuielilor
directe)
35
Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Beneficiul
financiar, mii
lei
21,9 20,8 20,8 21,6 16,9 17,8 17,5 16,9 14,9 18,5
Beneficiul
investiţional,
mii lei 245,9 312,9 344,8 293,9 335,4 267,3 267,4 439,0 445,9 344,4
36
Bazele activităţii economice ale întreprinderii pe
piaţa imobiliară
Îndrumar metodic
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Bun de tipar 16.10.07. Formatul hârtiei 60x84 1/16.
Hârtie ofset. Tipar Riso. Tirajul 50 ex.
Coli de tipar 2,5 Comanda nr.137
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
U.T.M., 2004, Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 168.
Secţia Redactare şi Editare a U.T.M.
2068,Chişinău, str. Studenţilor, 9/9.
UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI
CHIŞINĂU
2007
26