CONTRACTUL DE ARENDARE

1. Introducere
Considerând arenda o varietate a contractului de locaţiune de lucruri, noul Cod
civil o reglementează sub toate aspectele care o particularizează, în raport de celelalte
varietăţi de locaţiune. Acolo unde reglementarea particulară nu este suficientă, se vor
aplica în completare normele dreptului comun în materia locaţiunii.

2. Conţinut
2.1. Noţiune, reglementare, caractere juridice
2.1.1. Noţiune
Asemeni Codului civil de la 1864, nici noul Cod civil nu defineşte în mod expres
contractul de arendare. Având în vedere particularităţile din reglementarea noului Cod
civil putem defini contractul de arendare ca fiind acel contract prin care o parte, numită
arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, exploatarea unor bunuri agricole, pe
o durată determinată, în schimbul unui preţ, numit arendă1.
2.1.2. Reglementare
Contractul de arendare este reglementat în noul Cod civil2, Cartea a V- a “Despre
obligaţii”, Titlul IX “Diferite contracte speciale”, Capitolul V “Contractul de locaţiune”,
Secţiunea a 3-a “Reguli particulare în materia arendării”, art. 1836 - 1850.
2.1.3. Caractere juridice
Contractul de arendare prezintă următoarele caractere juridice:
- este un contract sinalagmatic, întrucât dă naştere la obligaţii reciproce
între părţi, arendatorul se obligă să transmită folosinţa bunurilor agricole pentru o durată
determinată, iar arendaşul se obligă să plătească arenda;
- este un contract esenţialmente cu titlu oneros, întrucât ambele părţi
urmăresc un interes patrimonial propriu. Dacă transmiterea folosinţei are loc cu titlu
gratuit, contractul este nul ca arendare însă poate fi calificat valabil ca împrumut de
folosinţă3;
- este un contract comutativ, părţile cunoscând din momentul încheierii
contractului, existenţa şi întinderea prestaţiilor la care se obligă. Chiar dacă recoltele
obţinute depind de factori naturali, existând unele riscuri de pierdere, contractul de
arendare nu este un contract aleatoriu, întrucât obligaţiile părţilor sunt determinate încă
de la încheierea contractului4;

1
Cu privire la alte definiţii ale contractului, a se vedea Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte
speciale, Editura ACTAMI, Bucureşti, 1998, p. 234; Stanciu D. Carpenaru, Liviu Stanciulescu, Vasile
Nemes, Contracte civile şi comerciale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2009, p.152; Eugeniu Safta-Romano,
Contracte civile, Editura Graphix, Iaşi, 1995, p. 136.
2
Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 511 din
24 iulie 2009, modificată prin Legea nr. 71/2011, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr.
409 din 10 iunie 2011, republicată, Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011, în
vigoare de la 1 octombrie 2011, denumit în această lucrare noul Cod civil, spre a-l diferenţia de vechiul
Cod civil.
3
Francisc Deak, op.cit., p. 235.
4
L. Lefterache, C.M. Crăciunescu, Legea arendării nr. 16/1994, Comentată și adnotată, Editura All Beck,
Bucureşti, 2000, p. 14.
 - este un contract solemn. Reglementând condiţiile de formă, art. 1838 din
noul Cod civil prevede în mod expres caracterul solemn al contractului de arendare.
Astfel, conform art. 1838 alin. (1): „Contractul de arendare trebuie încheiat în formă
scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Se observă că, spre deosebire de contractul de
locaţiune care este un contract consensual, contractul de arendare este un contract
solemn, forma scrisă a acestuia fiind cerută ad validitatem sub sancţiunea nulităţii
absolute. Art. 1838 din noul Cod civil, instituie în sarcina arendaşului obligaţia de a
depune un exemplar al contractului de arendă la consiliul local sau consiliile locale în
raza teritorială a căruia sau cărora se afla bunul, nerespectarea acestei obligaţii atrăgând
aplicarea de către instanţă a unei amenzi civile, pentru fiecare zi de întârziere [art. 1838
alin. (2)]. Înregistrarea contractului de arendare corespunde unei alte cerinţe de formă,
derogatorie şi ea de la principiul consensualismului, care este forma cerută pentru
opozabilitatea faţă de terţi. Conform art. 1838 alin. (5) din noul Cod civil, toate
cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare
revin arendaşului.;
- este un contract cu executare succesivă întrucât obligaţiile părţilor se
execută în timp, pe durata arendării. Conform legii, părţile sunt libere să stabilească
durata arendării, fără limite legale iar în situaţia în care această durată nu a fost
determinată, contractul se considera încheiat pe perioada necesară arendaşului, de regulă
un an agricol (art. 1837);
- este un contract netranslativ de proprietate, deoarece prin încheierea lui se
transferă numai dreptul de folosinţă asupra unor bunuri agricole pentru o durată
determinată. Asemeni locatarului, arendaşul este un simplu detentor precar, iar nu un
posesor;
- este un contract intuitu personae, în ceea ce priveşte persoana arendaşului.
Dat fiind acest caracter al contractului de arendare legea interzice în mod expres
subarendarea totală sau parţială, nerespectarea interdicţiei fiind sancţionată cu nulitatea
absolută [art. 1847 alin. (2)]. Consecinţa caracterului intuitu personae a contractului de
arendare este aceea ca decesul arendaşului persoană fizică sau dizolvarea persoanei
juridice are ca efect încetarea contractului de arendare;
- contractele de arendare, încheiate cu respectarea formei autentice cerute
sub sancţiunea nulităţii absolute precum şi cele înregistrate la consiliul local constituie
titlu executoriu pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite de părţi la
încheierea contractului (art. 1845). Este o prevedere cu caracter de noutate în raport de
reglementările anterioare ce uşurează executarea silită în cazul neplăţii arendei.

3. Părţile şi obiectul contractului de arendare

3.1. Părţile contractante
Părţile contractului de arendare sunt arendatorul şi arendaşul (persoane fizice sau
juridice). Poate fi arendator proprietarul, uzufructuarul sau orice alt deţinător legal de
bunuri agricole, precum superficiarul5. Dacă uzufructuarul poate fi arendator, titularul
dreptului de uz nu poate avea aceasta calitate, dat fiind caracterul strict personal al acestui
drept6.

5
Gheorghe Beleiu, Contractul de arendare(II), în revista Dreptul nr. 6/1995, p. 25.
6
Pentru noţiunea şi caracterele dreptului de uz, a se vedea, Bujorel Florea, Drept civil. Drepturile reale
principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2000, p. 205.
 Arendaşul nu poate fi arendator căci dispoziţiile art. 1847 din noul Cod civil
interzic, sub sancţiunea nulităţii absolute, subarendarea bunurilor agricole arendate, fiind
interzise, totodată şi oficiile de arendaşi7.
Legea permite însă cesiunea arendării. În acest sens, conform art. 1846 din noul
Cod civil, arendaşul poate ceda contractul de arendare unor categorii de persoane
determinate de legiuitor, şi anume şotului care participa efectiv la exploatarea bunului
care face obiectul contractului, şi descendenţilor care au împlinit vârsta majoratului, dar
numai cu acordul scris al arendatorului.
În ceea ce priveşte capacitatea părţilor, raportat la dispoziţiile art. 1784 din noul
Cod civil, pentru încheierea unui contract de arendare pe o perioada mai mare de 5 ani,
întrucât se încheie un act de dispoziţie, atât arendatorul cât şi arendaşul trebuie să aibă
capacitate deplină de exerciţiu. Persoanele care, potrivit legii, nu pot încheia decât acte de
administrare, vor putea astfel încheia doar contracte de arendare a căror durată nu va
depăşi 5 ani [art. 1784 alin. (3)].
3.2. Obiectul contractului de arendare
Fiind un contract sinalagmatic, contractul de arendare are un obiect dublu:
bunurile agricole arendate şi preţul (arenda).
Bunurile ce pot fi arendate sunt menţionate de legiuitor în cuprinsul art. 1836 din
noul Cod civil. În sinteză, pot constitui obiect al contractului de arendare terenurile cu
destinaţie agricolă precum şi bunurile destinate exploatării agricole. Este vorba de bunuri
mobile sau imobile destinate exploatării agricole. Această reglementare determină
particularitatea contractului de arendare evitându-se confuzia cu bunurile ce fac obiectul
altor contracte de locaţiune.
Bunurile ce fac obiectul contractului de arendare trebuie să îndeplinească
următoarele condiţii:
- să existe în momentul încheierii contractului;
- să fie determinate individual sau generic;
- să fie licite şi posibile;
- să fie în proprietatea arendatorului sau în posesia uzufructuarului sau
deţinătorului legal;
- să fie în circuitul civil, conform art. 1229 din noul Cod civil8.
În schimbul folosinţei bunurilor agricole arendaşul plăteşte un preţ numit arendă.
Conform legii arenda poate fi stabilită fie în bani fie în fructe9. Părţile sunt libere să
stabilească modalităţile de plată a arendei precum şi elementele de determinare a mărimii
acesteia. Cât priveşte plata arendei, aceasta se face la termenele şi locul stabilite în
contract, ţinându-se cont de felul produselor şi specificul obţinerii lor. Dacă părţile nu
dispun în contract asupra locului plăţii, se aplică dreptul comun (art.1494).
Având în vedere natura juridică a contractului de arendare şi scopul urmărit de
părţi, arenda trebuie să fie reală10 și serioasă, în sensul de a nu fi disproporţionată în
raport cu obiectul contractului şi cu obligaţiile asumate de către părţi11.

7
Nu se permite intermedierea în materie de arendare.
8
L. Lefterache, C.M. Crăciunescu, op.cit., p. 5-6.
9
Vechiul Cod civil reglementă cele două modalităţi de plată a arendei, în natură şi în bani, la care Legea nr.
16/1994 a mai adăugat una: arenda în natură şi în bani.
10
Este vorba despre preţul sincer.
11
În sistemul Legii arendării nr. 16/1994, stabilirea cuantumului arendei pentru fiecare categorie de
folosinţă a terenului se putea face în funcţie de : suprafaţă, potenţialul de producţie, structura parcelară,
 4. Efectele contractului de arendare
4.1. Obligaţiile arendatorului
Regulile particulare prevăzute de noul Cod civil în materia contractului de
arendare nu vizează obligaţiile arendatorului în privinţa cărora vom face apel la regulile
cu caracter general prevăzute de art. 1786 în materie de locaţiune. În consecinţă,
arendatorul are următoarele obligaţii:
a) obligaţia de predare a bunurilor arendate;
b) obligaţia de garanţie contra evicţiunii totale sau parţiale provenind din
propria faptă sau de la terţi şi pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate;
c) obligaţia respectării dreptului de preempţiune al arendaşului.
d) una din principalele obligaţii ale arendatorului este aceea de a preda bunurile
arendate la termenul şi locul convenit de părţi în contract. Arendatorul trebuie să predea
bunurile agricole conform contractului, în starea corespunzătoare exploatării agricole.
După predare, arendatorul are obligaţia de a menţine bunurile arendate în stare
corespunzătoare de folosinţă pe toata durata contractului. În acest sens, el este obligat să
efectueze reparaţiile capitale pentru menţinerea stării de folosinţă corespunzătoare, pe
toată perioada derulării contractului, ţinând cont de natura bunului sau de cea conferită
prin voinţa părţilor.
e) în sarcina arendatorului se află şi obligaţia de garanţie care vizează folosinţa
liniştită şi utilă a bunului dat în arendă12.
f) în materia arendării, noul Cod civil recunoaşte în mod expres şi echivoc
arendaşului un drept de preempţiune. Astfel, art. 1849 stabileşte că: „Arendaşul are drept
de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1730-
1739”. Din acest text rezultă că, pe de o parte, legea instituie un drept de preempţiune în
favoarea arendaşului, iar pe de altă parte, sub aspect procedural, pentru utilizarea efectivă
a dreptului astfel creat, trimite la normele privind exercitarea dreptului de preempţiune în
materia vânzării, care sunt aplicabile în mod corespunzător. Prin urmare, arendaşul
beneficiază astfel de un drept de preempţiune la vânzarea bunurilor agricole ce fac
obiectul contractului de arendare13. De aceea, reţinem şi obligaţia arendatorului de a
respecta dreptul de preempţiune al arendaşului ca o obligaţie corelativă dreptului real
instituit de lege în favoarea acestuia.
4.2. Obligaţiile arendaşului
Coroborând regulile particulare din materia arendării cu prevederile generale din
materia contractului de locaţiune, reţinem următoarele obligaţii ce cad în sarcina
arendaşului:

relieful şi gradul de accesibilitate a mecanizării, posibilităţile de acces, distanţa faţă de locurile de

depozitare, industrializare sau comercializare, starea clădirilor, amenajările de îmbunătăţiri funciare sau alte
dotări (art. 14).
12
Legea nr. 16/1994 se referea exclusiv la garanţia împotriva evicţiunii (art. 8), normele sale fiind
completate cu dispoziţiile din dreptul comun privind obligaţia de garanţie contra viciilor ascunse ale
lucrului.
13
Şi Legea arendării nr. 16/1994 instituia un drept de preempţiune al arendaşului în cazul vânzării
terenurilor agricole extravilane pe care acesta le primise în arendă. În acest sens, a se vedea, Adina Foltiş,
Dreptul de preempţiune, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 184-187.
 a) obligaţia de plată a arendei. Cea mai importantă obligaţie a arendaşului este
aceea de a plăti arenda la termenele, locul şi în modalităţile stabilite prin contract. Arenda
se plăteşte în bani sau în produse.
Atunci când plata se face în fructe, ţinând cont de faptul că acestea sunt mărfuri
perisabile, legea stabileşte că arendaşul trebuie să facă plata, la data culegerii, iar
arendatorul trebuie să facă recepţia fructelor culese de la data notificării de către arendaş
(art. 1844).
Dacă părţile nu au stabilit în contract locul plăţii, se vor aplica regulile din
dreptul comun14.
b) obligaţia de a lua în primire bunurile arendate. De regulă, bunurile sunt
predate arendaşului şi luate în primire de acesta pe baza unui inventar care să ateste starea
în care acestea se afla la momentul încheierii contractului. În absenţa inventarului, se
prezumă că bunurile au fost primite în bună stare. Este vorba de o prezumţie relativă
(iuris tantum) care poate fi combătută prin proba contrarie15.
c) obligaţia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar şi potrivit
destinaţiei lor. Arendaşul este obligat să folosească bunurile arendate cu grija şi
priceperea pe care le-ar fi depus însuşi proprietarul acestora, urmărind menţinerea
potenţialului productiv şi efectuarea lucrărilor necesare în acest scop. În acest sens,
arendaşul va răspunde pentru culpa levis in abstracto, după tipul omului prudent şi
vigilent16.
Cu toate că noul Cod civil nu cuprinde o dispoziţie expresă pentru arendaş
privind obligaţia de a nu schimba categoria de folosinţă a terenului, aceasta rezultă în
mod implicit din dispoz. art. 1839, conform cărora, arendaşul poate schimba categoria de
folosinţă a terenului arendat numai cu acordul prealabil şi scris al proprietarului.
d) obligaţia asigurării bunurilor arendate. O regăsim înscrisă în dispoz. art. 1840
din noul Cod civil conform cărora, arendaşul are obligaţia de a încheia contract de
asigurare pentru bunurile ce formează obiectul contractului de arendare. În lipsa
asigurării arendaşul va răspunde faţă de arendator pentru prejudiciul astfel cauzat.
e) obligaţia de a apăra bunul arendat împotriva uzurpărilor, în condiţiile
dreptului comun (contractul de locaţiune). Asemeni oricărui locatar, arendaşul va trebui
să înştiinţeze pe locator în caz ca bunul este uzurpat de un terţ. În caz contrar el va fi
răspunzător pentru daunele suferite de arendator.
f) obligaţia de restituire. La încetarea contractului, indiferent de cauza acesteia,
arendaşul este obligat să restituie bunurile arendate în starea în care le-a primit, conform
inventarului făcut la predare. În caz de refuz, arendatorul poate cere restituirea bunurilor
fie prin promovarea unei acţiuni în revendicare (care poate fi folosită numai dacă
arendatorul este şi proprietarul bunurilor arendate), fie prin promovarea unei acţiuni
personale ex contractu. Cum arătam deja, prin dispoz. art. 1847 alin. (2), noul Cod civil
interzice subarendarea şi, în principiu, arendaşul nu poate cesiona contractul. Ca excepţie,
numai cu acordul scris al arendatorului, arendaşul poate ceda contractul de arendare unor
categorii de persoane determinate de legiuitor, precum soţul care participă efectiv la

14
Conform dispoz. art. 1494 din noul Cod civil.
15
Francis Deak, op.cit., p.247.
16
In reglementarea anterioară, în cazul nerespectării acestor obligaţii de către arendaş, arendatorul avea
dreptul de a cere repunerea bunurilor arendate în situaţia anterioară sau rezilierea contractului cu daune-
interese (art. 24 alin. (2) din Legea nr. 16/1994 si art. 1455 alin. (1) din Codul civil.
exploatarea bunului, obiect al contractului, şi descendenţii care au împlinit vârsta
majoratului (art. 1846).
g) obligaţia de plată a cheltuielilor. Este prevăzută în alineatul ultim al art. 1838
din noul Cod civil, conform cărora, toate cheltuielile ocazionate de încheierea,
înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare, sunt în sarcina arendaşului.

5. Încetarea contractului de arendare

Pe lângă cauzele generale de încetare a locaţiunii aplicabile şi în materia
contractului de arendare, articolul 1850 din noul Cod civil prevede o serie de situaţii
speciale de încetare a contractului de arendare precum: decesul, incapacitatea sau
falimentul arendaşului. Aceste dispoziţii consacră caracterul intuitu personae al
contractului de arendare spre deosebire de locaţiune, care nu prezintă această
caracteristică.

Şi în cazul contractului de arendare, expirarea termenului atrage încetarea

contractului. Cu referire speciala la contractul de arendare, dispoz. art. 1848 din noul Cod
civil prevăd ca în cazul în care nici una dintre părţile contractante nu i-a comunicat
celeilalte, în scris, în termenele stipulate de lege, refuzul de a mai continua raporturile
contractuale, contractul de arendare se reînnoieşte de drept.
 5. Riscul în materia contractului de arendare
Părţile contractante au posibilitatea de a insera în contractul de arendare unele
clauze referitoare la suportarea riscului. În lipsa acestora sau în cazul insuficienţei lor,
problema suportării riscului se va rezolva după regulile consacrate în dispoziţiile noului
Cod civil. În acest sens, reţinem următoarele situaţii:
- riscul pieirii fortuite, în tot sau în parte, a bunurilor agricole arendate, este
suportat de arendator, în calitatea sa de proprietar, potrivit regulii res perit domino (art.
558). În astfel de situaţie, arendaşul va trebui să facă dovada că pieirea s-a produs fără
culpa sa (dintr-o cauza străina, precum forţa majoră sau cazul fortuit). Dacă arendatorul
nu este şi proprietarul bunurilor (ex. uzufructuarul), riscul pieirii bunului va fi suportat de
acesta, „...corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra lucrului”17. În situaţia în care a
fost pus în întârziere, chiar dacă pieirea bunului a fost fortuită, riscul va fi suportat de
arendaş deoarece este debitor al obligaţiei de restituire a bunurilor arendate18;
- pentru situaţia în care arenda s-a stabilit în bani, iar pe durata arendării are
loc pieirea fortuită a întregii recolte sau a cel puţin jumătate din aceasta, arendaşul poate
să ceară reducerea proporţională a arendei stabilite prin contract [art. 1841 alin. (1)]. In
situaţia în care contractul de arendare s-a încheiat pe mai mulţi ani, reducerea arendei se
va putea face la încetarea contractului, printr-o compensare luându-se în calcul recolta
strânsă în perioada derulării contractului [art. 1841 alin. (2)]. Prin excepţie, arendaşul nu
poate obţine reducerea proporţională a rentei daca pieirea fortuită a recoltei s-a produs
după ce aceasta a fost culeasă şi nici în situaţia în care acesta a cunoscut paguba la
momentul încheierii contractului de arendare (art. 1842);
- pentru situaţia în care arenda a fost stabilită sub forma unei cote-părţi din
fructe (arenda procentuală) pierderea fortuită a recoltei se suportă proporţional de ambele
părţi, conform dispoz. art. 1843 alin. (1) din noul Cod civil. Lucrurile stau diferit în cazul
în care fructele pier după ce au fost culese, când riscul este suportat de partea care a
întârziat cu predarea lor [art. 1843 alin. (2)].

17
Francisc Deak, op.cit., p.243.
18
Punerea în întârziere strămută riscul pe capul debitorului [art. 1047 alin. (2) Codul civil de la 1864].
Conform art. 1844 din Noul Cod civil, atunci când arenda se plăteşte în fructe, arendaşul este de drept în
întârziere pentru predarea lor la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de
la data la care a fost notificat în scris de către arendaş.