EVALUARE – DEFINIȚIE ȘI PRINCIPII DE ETICĂ PROFESIONALĂ

1.1.1. Definiție

Conform definiției din Ordonanța nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor,
prin evaluare se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris denumit raport de
evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională,
de un evaluator autorizat.
Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de proprietate, la o
anumită dată și concretizat într-un raport de evaluare. Evaluarea implică o estimare și nu un calcul exact
printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune raționamentul profesional al
evaluatorului.

1.1.2. Principii de etică profesională

CODUL DE ETICĂ AL PROFESIEI DE EVALUATOR AUTORIZAT

Dispoziții generale
a. Profesionistul evaluator autorizat trebuie să respecte pe lângă prevederile legale în materie și
principiile și reglementările din prezentul cod de etică.
b. Obiectivul Codului de etică constă în consolidarea încrederii publice în procesul de evaluare prin
crearea unui cadru pentru exprimarea de opinii de evaluare credibile de către evaluatorii autorizați cu
pregătire adecvată și care își desfășoară activitatea în mod etic.
c. Scopul Codului de etică constă în promovarea principiilor și conduitei etice pentru profesia de
evaluator autorizat.
d. Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat stabilesc cadrul de conduită pe
care trebuie să îl respecte evaluatorul autorizat atunci când oferă un serviciu de evaluare.
e. Utilizatorii informațiilor și rapoartelor de evaluare cu privire la estimarea valorii bunurilor, au
nevoie de încredere că evaluările au fost efectuate de către persoane autorizate, competente și care respectă
un cod de principii fundamentale în exercitarea profesiei lor.
 Principii de etică fundamentale
Integritate: să fie direct și onest în relațiile profesionale și de afaceri.
Obiectivitate, independență, imparțialitate: să evite conflicte de interes, influențe sau preferințe
care să îi afecteze judecata profesională.
Confidențialitate: să respecte confidențialitatea informațiilor obținute ca urmare a relațiilor
profesionale și să nu divulge astfel de informații terților, fără a avea autoritate specifică (dacă nu există
dreptul legal sau profesional sau datoria legală sau profesională de a divulga), să nu folosească informațiile
în avantajul personal sau al unor terțe părți.
Competență profesională: să mențină cunoștințele și abilitățile profesionale necesare pentru a oferi
clienților sau angajatorului servicii competente bazate pe practicile, legislația și tehnicile actuale; să își
desfășoare activitatea în mod serios și în concordanță cu standardele profesionale de evaluare obligatorii
pentru membrii Asociației.
Comportament profesional: să respecte legile și reglementările în domeniul evaluării de bunuri și să
evite orice fel de acțiuni care ar putea discredita profesia.

STANDARDELE DE EVALUARE

Standardele profesionale au rolul de a detalia principiile și definițiile care stau la baza unei clare
desfășurări clare a activității derulate.
Standardele specifice în cazul evaluării sunt standardele de evaluare.
Printre rolurile standardelor de evaluare putem enumera:
- clarificarea aspectelor pentru a crea o perspectivă similară asupra rezultatului final, indiferent
de persoanele implicate în procesul de evaluare;
- exprimarea comprehensivă a evaluărilor pentru toți participanții din cadrul procesului de
evaluare;
- stabilirea exactă a aspectelor ce trebuie atinse în cadrul rapoartelor de evaluare s.a.m.d.

REGLEMENTĂRI JURIDICE

În anul 2011, apare Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării
bunurilor, aprobată prin Legea 99/2013 (denumită în continuare O.G. nr. 24/2011), cu modificările și
completările ulterioare care reglementează activitatea de evaluare și profesia de evaluator autorizat și care
delimitează cadrul în care se desfășoară activitatea de evaluare a bunurilor. În cadrul O.G. nr. 24/2011 sunt
cuprinse aspecte ca:
 Dispoziții generale – reglementarea activității de evaluare, referiri la evaluatorul autorizat, la
raportul de evaluare, înființarea ANEVAR, tipuri de activități desfășurate de către evaluatorii autorizați.
 Organizarea și funcționarea Asociației – Activitatea Asociației, sediul acesteia, modalități
de finanțare, atribuții ale Asociației, Organe și Comisii care activează în cadrul Asociației și rolul acestora.
 Organizarea și exercitarea profesiei de evaluator autorizat – dobândirea calității de
membru, drepturi și obligații, categorii de membri în cadrul Asociației, echivalări ale calității de evaluator
autorizat în cadrul Spațiului Economic European, compatibilitatea activității de evaluare cu alte activități
din ramura economică.
 Dispoziții tranzitorii și finale – prevederile obligatorii cuprinse în cadrul actului normativ.
Concluzionând, principalele acte normative care guvernează activitatea de evaluare sunt:
• O.G. nr. 24/2011 aprobată prin Legea nr. 99/2013;
• H.G. nr. 353/2012 care reprezintă regulamentul de organizare și funcționare ANEVAR;
• Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat.

CLASIFICAREA BUNURILOR

Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial.
Din punct de vedere al evaluării, bunurile se clasifică în patru categorii:
1. bunuri imobile (proprietăți imobiliare);
2. bunuri mobile;
3. întreprinderi, fond de comerț și alte active necorporale;
4. acțiuni și alte instrumente financiare.

Bunuri mobile
Conform noului Cod civil, art. 539: Bunurile pe care legea nu le consideră imobile sunt bunuri mobile.
Sunt bunuri mobile și undele electromagnetice sau asimilate acestora, precum și energia de orice fel
produse, captate și transmise în condițiile legii, de orice persoană și puse în serviciul sau, indiferent de
natura mobiliară sau imobiliară a sursei acestora.
Astfel, conform acestei definiții sfera bunurilor mobile include:
- mașini, echipamente, instalații (MEI);
- stocuri;
- colecții (de artă, bijuterii, timbre etc.);
‐ licențe, brevete de invenții și alte active necorporale separate și tranzacționabile în mod
individual.
Un alt aspect important este reprezentat de înțelegerea diferenței între conceptele de proprietate
imobiliară și de bun mobil neintegrat în construcție sau accesoriu comercial.
 bunurile mobile neintegrate în structura construcției includ elementele mobile din dotarea
proprietății imobiliare, elemente care nu sunt permanent fixate sau care nu sunt parte integrantă din
proprietatea imobiliară. Exemple: mobilierul, echipamentele de tehnică de calcul și rafturile pentru
depozitare libere etc.
 accesoriile comerciale (denumite uneori și dotări anexe) sunt elemente deținute și atașate de
către un chiriaș unui spațiu închiriat sau unei clădiri închiriate și utilizat(ă) de acesta pentru a conduce o
afacere; ele constituie bunuri mobile, indiferent de modul cum sunt „fixate” de proprietatea imobiliară.
Exemple: pompele de la stațiile de carburanți și cisternele, casele de marcat dintr-un magazin etc.
TIPURI DE DREPTURI ASUPRA BUNURILOR
Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului său să stăpânească bunul, să-l
folosească, să-i culeagă foloasele materiale și să dispună de el în mod exclusiv și perpetuu, cu respectarea
dispozițiilor legale.
Drepturile subiective civile se împart, în funcție de natura conținutului lor, în drepturi personale
patrimoniale și nepatrimoniale. Drepturile patrimoniale au un conținut economic care poate fi exprimat în
bani, în timp ce drepturile nepatrimoniale au un conținut care nu poate fi exprimat în bani.
Drepturile patrimoniale sunt de două tipuri:
1. drepturi reale;
2. drepturi de creanță.
Dreptul real reprezintă dreptul patrimonial în temeiul căruia titularul său își poate exercita atributele
asupra unui bun, în mod direct, fără concursul altei persoane.
Dreptul de creanță este dreptul patrimonial în temeiul căruia subiectul activ, denumit creditor, poate
pretinde subiectului pasiv, denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă o anumită prestație la care acesta
din urmă ar fi fost îndreptățit în absența angajamentului său juridic.
Drepturile reale sunt dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitație, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință,
drepturile reale de garanție, alte drepturi cărora legea le recunoaște acest caracter.
Principalul criteriu de clasificare a drepturilor reale este cel al existenței de sine stătătoare. În funcție
de acest criteriu, drepturile reale se împart în:
1. drepturi reale principale;
2. drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale au o existență de sine stătătoare, soarta lor nedepinzând de niciun alt drept.
Acestea sunt dreptul de proprietate, cu cele două forme ale sale (dreptul de proprietate privată și dreptul de
proprietate publică), dezmembrămintele dreptului de proprietate privată, și drepturile care se constituie pe
temeiul dreptului de proprietate publică.
Drepturile reale accesorii nu au o existență de sine stătătoare, ele fiind afectate garantării unor drepturi
de creanță, astfel încât existența lor depinde de cea a drepturilor garantate.
- Privilegiul - o preferință acordată de lege unui creditor în considerarea creanței sale
- Ipoteca - este un drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile ale debitorului, care sunt
afectate garantării executării unei obligații
- Gajul – contractul prin care debitorul, în scopul garantării executării obligației asumate față de
creditorul său, remite ori lasă în păstrare acestuia anumite bunuri mobile corporale sau titluri negociabile
emise în formă materializată.

Atributele dreptului de proprietate

- dispoziția;
- posesia;
- folosința.

Prezumția de titlu de proprietate – specific bunurilor mobile

Conform noului Cod civil, art. 935, oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este
prezumat că are un titlu de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului.
 SCOPURI ALE EVALUĂRII
Scopul unei evaluări reprezintă motivul pentru care a fost solicitată și efectuată evaluarea, cu alte
cuvinte, emiterea unei concluzii asupra unui tip al valorii unui drept aferent bunului.
Trebuie prezentat în mod clar scopul pentru care este efectuată evaluarea. De exemplu, evaluarea poate
fi cerută pentru garantarea unui împrumut cu proprietatea evaluată, pentru a oferi asistență la vânzarea-
cumpărarea unei proprietăți etc.
Unui evaluator i se poate solicita să estimeze suma care ar putea fi obținută din vânzarea unei
proprietăți. Aceasta este o evaluare pentru vânzare.
Un client poate solicita o evaluare atunci când dorește să cumpere o proprietate. O evaluare pentru
cumpărare ar trebui să fie asemănătoare uneia pentru vânzare, însă evaluatorul va ține cont și de intenția de
utilizare a cumpărătorului (în scop personal – deținere/desfășurarea activității – sau pentru obținerea unor
venituri din deținerea acesteia).
Evaluările întocmite în procesul de creditare sunt numite evaluări pentru garantarea împrumutului.
Legea contabilității din România și Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) prevăd
obligativitatea reevaluării activelor fixe corporale deținute de societate, în scopul determinării valorii juste
a acestora la data bilanțului - raportarea financiară (înregistrarea valorii juste în evidențele contabile).
Scopul unei evaluări va determina tipul valorii estimate. Este important ca evaluarea să nu fie
utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

NOȚIUNILE DE „PREȚ”, „COST”, „VALOARE”

Prețul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ.
Odată ce părțile implicate s-au hotărât asupra lui, acesta devine preț de vânzare sau de tranzacționare,
adică un fapt împlinit.
Costul este suma de bani necesară pentru a achiziționa sau a produce activul.
În cele mai multe cazuri termenul de „cost” este utilizat în legătură cu producția și nu cu schimbul.
După ce activul a fost achiziționat sau creat, costul lui devine o cifră exactă, un fapt cert (cost istoric).
Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:
- fie asupra celui mai probabil preț care trebuie achitat pentru un activ, în cadrul unui schimb;
- fie asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ.

FACTORI CARE CREEAZĂ VALOAREA

 Utilitatea – capacitatea unui produs de a satisface o nevoie, o dorință sau de a suplini o
lipsă.
Veniturile aferente unui bun mobil rezultă din drepturile de proprietate. Restricționarea unor drepturi
poate reduce fluxul de numerar și, deci, poate micșora valoarea bunului. Reglementările de mediu și alte
limitări pot majora sau diminua valoarea unui bun.
 Raritatea – exprimă raportul dintre cererea și oferta actuală sau anticipată pentru o anumită
categorie de bunuri.
În general, dacă cererea este constantă, raritatea unui bun îl face mai valoros.
 Dorința – reprezintă voința cumpărătorului de a deține un bun care să satisfacă o nevoie
umană.
  Puterea de cumpărare – capacitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a lua
parte la activitatea de pe piață, adică de a achiziționa bunuri și servicii cu numerar sau cu echivalent de
numerar.

Cererea și oferta
Cererea pentru un bun sau serviciu este creată de utilitate și este afectată de raritate. Cererea mai este
influențată și de dorință și de forțele care creează și stimulează dorința. Deși atracția oamenilor pentru
diferite lucruri ar putea fi nelimitată, dorința este restricționată de puterea efectivă de cumpărare. De
exemplu, imposibilitatea de a cumpăra bunuri scumpe va afecta cererea pentru astfel de bunuri.
Oferta unui bun sau serviciu este influențată de utilitate și limitată de raritate, iar dorința afectează
disponibilitatea.

TIPURI ALE VALORII

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Acesta
descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacției
ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe piață. Tipul adecvat al valorii
va fi diferit în funcție de scopul evaluării.
Tipul valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:
(a) abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii - se referă la estimarea celui
mai probabil preț care s-ar obține într-un schimb ipotetic pe o piață liberă și concurențială. În această
categorie se încadrează valoarea de piață
(b) tipul activului care este evaluat - implică estimarea beneficiilor pe care o persoană sau o entitate le
va obține din deținerea unui activ. În această categorie se încadrează valoarea de investiție și valoarea
specială
(c) starea efectivă sau ipotetică a unui activ, la momentul evaluării - se referă la estimarea prețului care
ar fi convenit, în mod rezonabil, între două părți specifice, pentru schimbul unui activ. În această categorie
se încadrează valoarea justă
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situații
specifice - se referă la vânzarea unui activ sau a unui grup de active în cadrul procesului de lichidare. În
această categorie se încadrează valoarea de lichidare.
1. Valoarea de piață
Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la
data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după
un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără
constrângere.
Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde
participanții acționează în mod liber.
Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este
utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.
2. Valoarea de investiție
 Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar
potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de exploatare.
3. Valoarea echitabilă
Valoarea echitabilă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți
identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți.
4. Chiria de piata
Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi
închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate,
într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință
de cauză, prudent și fără constrângere.
5. Valoarea specială
Valoarea specială este o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare
numai pentru un cumpărător special.
Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială,
datorită avantajelor rezultate din deținerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care nu ar fi
disponibile altor cumpărători de pe piață.
6. Valoarea sinergiei
Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau a mai
multor active ori drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai mare decât suma
valorilor individuale. Dacă sinergiile se obțin numai de către un anumit cumpărător, atunci aceasta este un
exemplu de valoare specială.
7. Valoarea de lichidare
Valoarea de lichidare reprezintă suma care s-ar realiza prin vânzarea unui activ sau grup de active în
mod individual (element cu element). Valoarea de lichidare se poate determina în două premise de evaluare
diferite:
(a) vânzarea ordonată - descrie valoarea care s-ar putea realiza prin vânzarea unui grup de active, în
cadrul procesului de lichidare, având la dispoziție o perioadă de timp rezonabilă pentru a găsi un cumpărător
(sau cumpărători), vânzare unde vânzătorul este constrâns să vândă activele în starea și în locul în care se
află acestea.,
(b) vânzarea forțată - un vânzător este constrâns să vândă și, în consecință, nu are la dispoziție o
perioadă de marketing adecvată și cumpărătorii ar putea să nu realizeze analizele proprii necesare.

Tipuri ale valorii din Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS/IAS)

 Valoarea amortizabilă – Costul unui activ sau o altă valoare care înlocuiește costul (in
situațiile financiare) minus valoarea reziduală a activului.
 Valoarea contabilă – valoarea la care un activ este recunoscut în situația poziției financiare.
 Valoarea justă – valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau
plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții pe piață, la data evaluării.
 Valoarea justă minus costurile de vânzare – valoarea care poate fi obținută din vânzarea
unui activ sau a unei entități generatoare de numerar, în cadrul unei tranzacții desfășurate în condiții
obiective, între părți interesate și aflate în cunoștință de cauză, minus costurile asociate cedării.
 Valoarea recuperabilă – cea mai mare valoare dintre valoarea sa justă minus costurile
generate de vânzare și valoarea sa de utilizare.
 Valoarea reziduală – valoarea estimată pe care ar obține-o în prezent o entitate din cedarea
unui activ, după deducerea costurilor estimate asociate cedării, dacă activul ar avea deja vechimea și starea
prevăzute pentru sfârșitul duratei sale de viață utilă.
 Valoarea de utilizare – valoarea actualizată a fluxurilor de trezorerie viitoare, preconizate să
se obțină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar.

PREMISELE VALORII

O premisă a valorii sau utilizarea presupusă descrie condițiile în care este utilizat un activ sau o datorie.
Standardul general SEV 104 Tipuri ale valorii precizează că printre cele mai uzuale premise ale valorii,
valabile pentru toate categoriile de bunuri, se numără:
(a) cea mai bună utilizare,
(b) utilizarea curentă/existentă,
(c) vânzarea ordonată și
(d) vânzarea forțată.
Premiselor menționate anterior li se pot adăuga unele premise specifice bunurilor mobile:
e) vânzarea și reamplasarea bunului pentru o utilizare similară sau alternativă;
f) recuperarea/reciclarea.

IPOTEZE ALE VALORII

Se folosesc pentru a clarifica fie starea activului în cadrul schimbului ipotetic, fie situațiile în care se
presupune că activul se schimbă.
Exemple de ipoteze uzuale, fără a se limita numai la acestea, sunt:
 ipoteza că o proprietate utilizată de proprietar este considerată ca fiind liberă pentru vânzare
în cazul transferului ipotetic;
 ipoteza că un activ evaluat individual este transferat împreună cu alte active complementare;
 ipoteza că activele folosite într-o întreprindere sunt transferate separat de întreprindere, fie în
mod individual, fie ca un grup.
Când se stabilește o ipoteză prin care se presupun situații care diferă de cele existente la data evaluării,
ipoteza respectivă devine o ipoteză specială (a se vedea SEV 101 Termenii de referință ai evaluării).
Ipotezele și ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile și să fie relevante în raport cu scopul
pentru care este solicitată evaluarea.
 PRINCIPIILE EVALUĂRII

Anticiparea. Valoarea de piață este dată de valoarea actualizată a beneficiilor sau satisfacțiilor viitoare
generate de bun, așa cum sunt acestea percepute de vânzătorii și cumpărătorii tipici de pe piață.
Schimbarea. Principiul schimbării cere ca evaluatorul să sesizeze cauzele și efectele forțelor cererii
și ofertei, studiind tendințele și impactul lor.
Cererea și oferta. Valoarea de piață a unui bun mobil este determinată de interacțiunea dintre cererea
și oferta existente la data evaluării. Dacă numărul bunurilor cu o anumită utilizare creste în comparație cu
cererea pentru acestea, prețul va scădea. In caz contrar, dacă numărul acestora scade și oferta nu mai acoperă
cererea, prețul va crește.
Substituția. Un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru un bun decât costul de achiziție al
unui bun cu aceeași utilitate.
Echilibrul. Acest principiu spune că valoarea bunurilor este creată și susținută când elementele
contrastante, opuse sau interactive, sunt într-o stare de echilibru.
Când prin interacțiunea dintre cerere și ofertă, se determină pentru un bun oarecare, atât prețul, cât și
cantitatea cerută și oferită, atunci piața bunului respectiv se găsește în echilibru. Cantitatea și prețul la care
piața unui bun se echilibrează se numesc cantitate de echilibru și preț de echilibru.
Factorii externi. Factorii externi (manifestați pe piața specifică bunului subiect, la momentul
evaluării) pot fi cauza pentru care bunurile noi pot să aibă un aport valoric mai mare sau mai mic decât
costurile lor de construire. Acești factori includ costul majorat al materiilor prime, forței de muncă sau
utilităților (fără creșterea corespunzătoare a prețului produsului); cererea scăzută înregistrată pentru
produsul respectiv; concurența sporită; legislația de mediu și altele; sau factori asemănători.

Procesul de evaluare

Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică pe care un evaluator o urmează

pentru a formula o concluzie bine documentată, credibilă, privind valoarea unui bun.

ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

Există 7 etape în cadrul procesului de evaluare:

1. Definirea misiunii de evaluare
2. Stabilirea termenilor de referință ai evaluării
3. Colectarea datelor. Identificarea și descrierea bunurilor mobile
4. Analiza datelor (analiza pieței și analiza premiselor evaluării - unde este cazul)
5. Aplicarea abordărilor în evaluare
6. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii
7. Raportarea evaluării (raportul de evaluare).
 Tabelul 2.1. Procesul de evaluare
ETAPA 1 - Definirea misiunii de evaluare

ETAPA 2 - Stabilirea termenilor de referinţă ai evaluării

ETAPA 3 - Colectarea datelor. Identificarea şi descrierea

bunurilor mobile
Date privind bunul mobil Date privind bunuri
Date privind aria pieței
subiect comparabile

ETAPA 4 - Analiza datelor

Analiza pieţei Analiza premiselor valorii

ETAPA 5 - Aplicarea abordărilor în evaluare

Abordarea prin piaţă Abordarea prin venit Abordarea prin cost

ETAPA 6 - Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii

ETAPA 7 - Raportarea evaluării

DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

Definirea misiunii de evaluare constă în stabilirea informațiilor pe care clientul dorește
să le obțină de la evaluator în legătură cu bunul evaluat, precum și a informațiilor de care
evaluatorul are nevoie pentru a putea defini contextul evaluării.
În această etapă, evaluatorul trebuie să identifice atât bunul mobil subiect, cât și
drepturile de proprietate aferente acestuia, clientul evaluării și utilizatorii desemnați, scopul
evaluării, tipul valorii solicitate, data evaluării, premisele valorii sau ipotezele și ipotezele
speciale care pot influența valoarea. Aceste informații sunt preluate de către evaluator de la
client și/sau de la utilizatorii desemnați și sunt menționate în scris în documentul contractual.
STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
La începutul evaluării, dar și pe parcursul acesteia, evaluatorul trebuie să clarifice
termenii de referință ai evaluării, care vor fi agreați cu clientul evaluării și care vor fi incluși
atât în documentul contractual, cât și în raportul de evaluare final.
Termenii de referință ai evaluării pot fi modificați pe parcursul elaborării raportului de
evaluare, prin acordul scris al evaluatorului și clientului, cu condiția ca orice modificare să fie
agreată de către părți înainte de emiterea raportului de evaluare final.
 De regulă, termenii de referință se stabilesc pentru fiecare misiune de evaluare în parte.
Termenii de referință ai evaluării trebuie să fie detaliați suficient pentru a fundamenta
credibilitatea concluziilor asociate cu utilizarea desemnată a evaluării.
Conform SEV 101, termenii de referință ai evaluării sunt: identificarea și competența
evaluatorului, identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați, scopul evaluării,
identificarea activului ( bunul mobil subiect) sau a datoriei supuse evaluării, tipul valorii, data
evaluării, documentarea necesară pentru elaborarea evaluării, natura și sursa informațiilor pe
care se va baza evaluarea, ipoteze și ipoteze speciale, restricții de utilizare, difuzare sau
publicare, declararea conformității evaluării cu SEV și descrierea raportului.
Termeni de
Comentarii
referință
a. Identificarea Se face printr-o declarație care:
evaluatorului și  prezintă identitatea evaluatorului autorizat, care poate fi persoană
a competenței fizică sau juridică;
acestuia  clarifică dacă evaluatorul acționează în calitate de evaluator extern
sau de evaluator intern. În ambele cazuri se va sublinia calitatea de
evaluator independent;
 specifică faptul că evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă și
imparțială;
 prezintă existența sau inexistența unui conflict de interese pentru
evaluator;
 prezintă competența evaluatorului în efectuarea evaluării, precum și
numele și competența altor specialiști la care apelează pentru unele
analize care excedează competența evaluatorului. Se pot specifica
specializările deținute și, în anumite cazuri, experiența în proiecte
similare.
b. Identificarea Clientul este persoana pentru care se realizează evaluarea.
clientului și a Utilizatorul desemnat este acea persoană sau entitate care va utiliza
altor utilizatori evaluarea pentru un anumit scop. Clientul poate furniza evaluatorului
desemnați informații despre alți potențiali utilizatori desemnați ai evaluării dar, în
cele din urmă, evaluatorul este cel care va identifica și specifica în raport
utilizatorii desemnați, în funcție de scopul evaluării.
Utilizatorul desemnat trebuie să fie identificat prin nume, conform
termenilor agreați cu clientul.
Cei care primesc sau ar putea primi o copie a raportului de evaluare nu
sunt în mod necesar utilizatorii desemnați ai acestuia. Responsabilitatea
evaluatorului este doar față de utilizatorul desemnat identificat în raport.
Există cazuri în care persoane fizice sau juridice diferite de utilizatorii
desemnați pot avea acces la raportul de evaluare. Atunci când este
posibil, aceste persoane trebuie să fie identificate prin nume, conform
termenilor agreați cu clientul. Totuși, dacă identificarea prin nume nu
este adecvată, evaluatorul poate identifica o astfel de persoană prin
precizarea tipului acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanții
juridici ai clientului, autorități fiscale etc.).
Orice restricție privind persoanele care se pot baza pe evaluare trebuie
convenită și consemnată în scris.
c. Scopul Scopul evaluării se referă la modul în care clientul și utilizatorii
evaluării desemnați identificați deja vor folosi informațiile conținute în raportul de
evaluare.
(utilizarea Câteva exemple de utilizări desemnate ale unei evaluări sunt: garantarea
desemnată) unui împrumut cu bunul evaluat, pentru a oferi asistență la vânzarea-
cumpărarea unui bun, pentru raportare financiară, insolvența,
compensarea în caz de despăgubire, asigurare etc.
În funcție de scopul evaluării, evaluatorul va stabili tipul valorii ce se va
estima. De asemenea, scopul evaluării va ajuta evaluatorul să identifice
care este nivelul adecvat de detaliere al raportului de evaluare.
Se va avea în vedere ca evaluarea să nu fie utilizată în afara
contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.
d. Identificarea Bunul mobil subiect este elementul central al misiunii de evaluare, iar
bunului mobil înțelegerea naturii bunului mobil este o condiție prealabilă pentru
subiect analizele care urmează.
 Uzual, identificarea bunului se face prin marca de fabrică
(producătorul), codul modelului și numărul de serie dar, uneori, unele
din datele de identificare menționate anterior nu pot fi găsite sau sunt
indescifrabile. Pot fi folosite și alte metode de identificare a bunurilor
(cum ar fi identificarea în baza numărului de inventar atribuit de către
deținător și care se regăsește marcat în mod permanent pe bunul
respectiv sau identificarea autovehiculelor în baza numărului de
înmatriculare).
 Este necesară identificarea măsurii în care bunul/activul este atașat la
alte active (de exemplu, instalații încorporate în construcții sau
structuri și care nu pot fi mutate fără a fi afectate substanțial
construcția, structura sau instalația) sau este integrat(ă) cu acestea (de
exemplu, într-o linie de producție). În aceste cazuri trebuie să se
precizeze în mod clar ce se include sau ce se exclude din evaluare.
Este necesară identificarea oricăror accesorii sau active necorporale de
natură tehnologică (cum ar fi programe informatice de proces,
documentații tehnice, documente de producție și brevete de invenție,
drepturi de proprietate intelectuală legate indisolubil de modele sau
matrițe etc.) care sunt incluse în evaluare.
e. Tipul valorii În majoritatea evaluărilor, valoarea definită este valoarea de piață, însă
pot fi solicitate, de exemplu, și alte tipuri de valori: valoarea de investiție,
valoarea echitabilă, valoarea specială sau valoarea sinergiei, valoarea de
lichidare.
O premisă a valorii sau utilizarea presupusă descrie condițiile în care este
utilizat un activ sau o datorie. Standardul general SEV 104 Tipuri ale
valorii precizează faptul că printre cele mai uzuale premise ale valorii,
valabile pentru toate categoriile de bunuri, se numără:
(a) cea mai bună utilizare,
(b) utilizarea curentă/existentă,
(c) vânzarea ordonată și
(d) vânzarea forțată.
f. Data evaluării Aceasta reprezintă data la care este valabilă concluzia privind valoarea
estimată. Data evaluării nu trebuie confundată cu data raportului de
evaluare.
Data evaluării poate fi:
- o dată curentă, apropiată de data raportului de evaluare. Aceasta poate
coincide cu data inspecției sau poate fi ulterioară acesteia, cu condiția
ca în perioada scursă de la data inspecției să nu fi intervenit modificări
ale condițiilor de piață sau a caracteristicilor fizice;
 - o dată anterioară (în cazul unui raport de evaluare retrospectiv). De
obicei, o astfel de situație este specifică evaluărilor pentru impozitare,
raportare financiară sau celor solicitate de către justiție.
Data evaluării nu poate fi ulterioară datei raportului.
g. Documentarea Se vor face precizări cu privire la:
necesară pentru - informațiile care au stat la baza verificării dreptului de proprietate
efectuarea asupra bunului evaluat și a oricăror drepturi asociate relevante;
evaluării - amploarea inspecției realizate;
- responsabilitatea pentru informațiile primite de la client și/sau de la
terțe părți;
- orice informație solicitată de către evaluator dar indisponibilă la data
raportului de evaluare;
- autorizațiile sau restricțiile legale referitoare la utilizarea bunului;
- faptul că documentarea realizată pentru efectuarea evaluării a fost
suficientă/insuficientă pentru a emite o opinie total justificabilă
asupra valorii.
h. Natura și Trebuie convenite și consemnate în scris natura și sursa oricăror
sursa informații relevante pe care se va baza evaluarea, precum și
informațiilor pe documentarea necesară pentru orice verificări care vor fi întreprinse pe
care se bazează durata evaluării.
evaluarea
i. Ipoteze și Deseori este necesar ca, pe lângă precizarea tipului valorii, să fie
ipoteze speciale specificate toate ipotezele și orice ipoteze speciale care urmează să fie
luate în considerare pe durata realizării evaluării și raportării evaluării.
Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, în mod rezonabil, în
contextul evaluării, fără a fi în mod specific documentate sau verificate.
O ipoteză specială este o ipoteză care presupune fie date care diferă de
datele reale existente la data evaluării, fie date care nu ar fi presupuse de
către un participant tipic de pe piață într-o tranzacție, la data evaluării.
Ipotezele și ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile și să fie relevante
în funcție cu scopul pentru care este cerută evaluarea și cu situațiile
particulare ale unei evaluări.
j. Restricții de În cazul în care este necesar sau de dorit să se restricționeze utilizarea
utilizare, evaluării sau a celor care pot să se bazeze pe aceasta, și acest lucru va fi
difuzare sau precizat în termenii de referință ai evaluării.
publicare Evaluatorul va preciza că este necesar acordul său prealabil, în scris, în
cazul în care se dorește publicarea integrală sau parțială a raportului de
evaluare.
De asemenea, se va preciza că raportul de evaluare se adresează doar
clientului și altor utilizatori desemnați specificați în raport și că nu își
asumă răspunderea față de alte persoane.
k. Declararea Deși se cere declararea conformității evaluării cu Standardele de
conformității evaluare a bunurilor, ar putea exista situația în care scopul evaluării cere
evaluării cu o deviere de la acestea.
standardele de Orice deviere de la standarde trebuie să fie identificată în raport și oferită
evaluare
totodată o justificare a acesteia.
aplicabile în
România sau
explicarea cauzei
neconformității
l. Descrierea Conform SEV 103 Raportare, formatul raportului, precum și orice
raportului excludere de la cerințele acestui standard trebuie să fie convenite în
prealabil și consemnate în termenii de referință ai evaluării.
COLECTAREA DATELOR ȘI DESCRIEREA BUNURILOR MOBILE

Cantitatea și tipul datelor culese sunt impuse de abordările pe care se bazează concluzia
asupra valorii, precum și de premisele valorii și de ipotezele specifice ale evaluării. Toate datele
culese trebuie să aibă sens și să fie relevante. Raportul de evaluare trebuie să includă referințe
la sursele de informații utilizate de către evaluator.
Datele necesare pentru a efectua evaluarea și a formula concluziile asupra valorii se
referă la:
 date privind bunul mobil subiect;
 date privind aria pieței;
 date privind bunuri comparabile.
Datele privind bunul mobil subiect pot fi obținute prin două procedee de identificare:
a) Macroidentificarea - procedeul prin care se obțin date despre procesul de producție
în care se integrează bunul evaluat.
Aceste date sunt cele despre produsele executate (inclusiv cele derivate), localizarea
bunului mobil subiect în fluxul tehnologic, numărul de operatori, echipamente de control al
poluării etc. Aceste date sunt utile pentru înțelegerea rolului tehnologic și a modului de
funcționare a bunului de către evaluator.
În cadrul abordărilor, datele sunt utile mai ales în evaluarea bunului în combinație cu alte
active, ca grup. Datele reprezintă o bază de pornire pentru estimarea deprecierii fizice,
funcționale sau economice.
în cadrul macroidentificării pot fi abordate și aspecte care țin de piața specifică a bunului
mobil evaluat.
b) Microidentificarea - procedeul prin care se obțin date despre bunul mobil subiect
evaluat, focalizate pe identificarea caracteristicilor specifice fiecărei bun.
Principalele caracteristici, fără a se limita doar la acestea, includ:
 informații despre fabricant, model, tipul constructiv, capacitatea sau caracteristica
funcțională principală;
 alte caracteristici tehnico – funcționale;
 vârsta (vechimea), durata de viață fizică;
 starea activului, inclusiv istoricul privind întreținerea sa;
 costuri directe și indirecte de instalare ─ dacă bunul este evaluat pe amplasament;
 costul de demontare și mutare – dacă bunul nu este evaluat pe amplasament;
 alte informații considerate a fi relevante pentru participanții pe piață.
Date privind aria pieței
Date despre piața specifică sunt colectate, de obicei, la nivel regional/național dar, în
funcție de tipul bunului evaluat, datele pot fi colectate și la nivel internațional. Aceste date
surprind aspecte din domeniile social, tehnologic, economic, administrativ sau de mediu care
pot influența valoarea bunului mobil evaluat și reprezintă o bază pentru analiza pieței specifice,
identificarea unor forme ale deprecierii, explicarea rezultatelor și concluzia finală asupra
valorii;
Date despre alte bunuri, comparabile cu bunul evaluat
Datele colectate pot include, fără a se limita la acestea, informații despre bunuri
comparabile vândute sau închiriate sau oferite spre vânzare sau închiriere, informații privind
prețurile bunurilor echivalente noi, deprecieri, venituri, cheltuieli, rate de capitalizare și de
actualizare.
 De regulă, evaluarea bunurilor implică inspectarea acestora. Inspecția bunurilor se
efectuează, de cele mai multe ori, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către
acesta. Identificarea bunurilor se face pe baza informațiilor furnizate de către client,
responsabilitatea asupra informațiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea activelor
revenind clientului.

ANALIZA DATELOR

Cuprinde două tipuri de analize importante: analiza pieței și analiza premiselor valorii.

Analiza pieței
În efectuarea analizei de piață, evaluatorul trebuie să parcurgă cel puțin următoarele
etape:
 să identifice subgrupa căreia îi aparțin bunurile evaluate și să evidențieze
caracteristicile specifice subgrupei;
 să delimiteze aria pieței specifice subgrupei, raționamentul folosit trebuind să fie
prezentat în raport;
 să analizeze cererea, oferta și tipul de piață la data evaluării;
 să analizeze, acolo unde este cazul, efectul schimbărilor care vor afecta relația dintre
cerere și ofertă, precum și oferta competitivă viitoare respectiv cererea probabilă
viitoare.
Analiza de piață va trebui să conțină informații suport pentru datele care vor fi utilizate
la aplicarea abordărilor evaluării care fără a se limita la acestea, pot fi: prețurile bunurilor
echivalente moderne („de nou”), prețurile bunurilor comparabile folosite sau recondiționate pe
diferite piețe, prețul materialelor recuperabile, tarifele de prestări servicii sau închiriere către
terți, rata de capitalizare.

Analiza premiselor valorii

O premisă a valorii sau utilizarea presupusă descrie condițiile în care este utilizat un activ
sau o datorie. Tipuri diferite ale valorii pot impune o anumită premisă a valorii sau pot permite
luarea în considerare a mai multor premise ale valorii. Standardul general SEV 104 Tipuri ale
valorii precizează că printre cele mai uzuale premise ale valorii, valabile pentru toate
categoriile de bunuri, se numără:
(a) cea mai bună utilizare,
(b) utilizarea curentă/existentă,
(c) vânzarea ordonată și
(d) vânzarea forțată.
Premiselor de mai sus li se pot adăuga unele premise specifice bunurilor mobile:
e) vânzarea și reamplasarea bunului pentru o utilizare similară sau alternativă;
f) recuperarea.
Analiza celei mai bune utilizări (acolo unde este cazul)
Cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca fiind utilizarea probabilă în mod
rezonabil și justificată adecvat, a unui bun, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de
vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a
bunului.
 Pentru a fi luată în considerare, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească patru
condiții, respectiv să fie:
- permisibilă legal;
- posibilă fizic;
- fezabilă financiar;
- maxim profitabilă (utilizarea care conduce la cea mai mare valoare a bunului).
Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente sau poate fi o altă utilizare.
Bunurile mobile sunt fabricate pentru un anume scop, fapt care face ca utilizările alternative să
fie identificate extrem de rar.
În cazul bunurilor mobile, analiza celei mai bune utilizări nu este obligatorie.

Utilizarea curentă/existentă
Utilizarea curentă/existentă reprezintă felul în care este utilizat(ă) în prezent un activ, o
datorie sau un grup de active și/sau de datorii. Utilizarea curentă poate să fie totodată cea mai
bună utilizare, deși nu este obligatoriu.
Vânzarea ordonată
Vânzarea ordonată descrie valoarea care s-ar putea realiza prin vânzarea unui grup de
active, în cadrul procesului de lichidare, având la dispoziție o perioadă de timp rezonabilă
pentru a găsi un cumpărător (sau cumpărători), vânzare unde vânzătorul este constrâns să vândă
activele în starea și în locul în care se află acestea.
Vânzarea forțată
Termenul „vânzare forțată” se utilizează deseori în situațiile când un vânzător este
constrâns să vândă și, în consecință, nu are la dispoziție o perioadă de marketing adecvată și
cumpărătorii ar putea să nu realizeze analizele proprii necesare.
Prețul obtenabil într-o vânzare forțată nu poate fi estimat în mod realist, cu excepția
cazului când se cunosc natura și motivul constrângerilor asupra vânzătorului.

Reamplasarea bunului după vânzare

Reamplasarea după vânzare pentru o utilizare asemănătoare sau alternativă presupune,

în cazul unui bun mobil instalat, cheltuieli de scoatere de pe amplasament, de dezasamblare,
transport și de posibilă reinstalare ulterioară. Aceste cheltuieli pot fi uneori semnificative și
trebuie stabilită împreună cu clientul, modalitatea în care acestea se vor reflecta în evaluare
(premisa valorii).

Recuperarea/reciclarea
La finalul duratei de viață fizică, un bun mobil poate fi deseori reciclat. Vânzarea bunului
s-ar face în acest caz pentru piese sau pentru conținutul lui material (fier, cupru, aluminiu, etc.)
și nu pentru o utilizare productivă.
 APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE

După colectarea și analiza datelor necesare, pentru exprimarea unei concluzii asupra
valorii unui bun mobil, evaluatorul aplica metode de evaluare specifice, care sunt incluse în
cele trei abordări în evaluare:
1. abordarea prin piață (cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația
vânzărilor);
2. abordarea prin venit;
3. abordarea prin cost.

Abordarea prin piață

Este este o abordare în evaluare care oferă o indicație asupra valorii prin compararea
activului subiect cu active identice sau similare, al căror preț este cunoscut.
Este relevantă în cazul în care există informații de piață suficiente care pot fi verificate;
în lipsa acestor informații aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată.
Abordarea prin piață nu se poate aplica pentru evaluarea bunurilor unicat (specializate).
Evaluatorul trebuie să folosească surse credibile privind comparabilele, cărora li se
verifică acuratețea.
Întrucât tranzacțiile cu active identice sunt de obicei rare, se pot utiliza tranzacțiile sau
ofertele de vânzare ale unor bunuri similare.
Tehnicile de comparație uzuale folosite în cadrul abordării prin piață sunt:
 tehnica identificării (potrivirii) directe;
 tehnica asimilării;
 tehnica procentajului din cost.
În cadrul tehnicii asimilării, prețurile comparabilelor sunt ajustate pentru a reflecta
diferențele dintre fiecare bun mobil comparabil și bunul mobil subiect.
Elementele de comparație recomandate includ, fără a se limita la acestea:
 vârsta cronologică și vârsta efectivă,
 starea tehnică,
 capacitatea,
 caracteristici (accesorii) altele decât capacitatea,
 localizarea,
 producătorul,
 motivația părților,
 condițiile de finanțare,
 calitatea,
 cantitatea,
 data vânzării,
 tipul de vânzare.
Toate ajustările efectuate asupra prețurilor bunurilor mobile comparabile trebuie
argumentate în raportul de evaluare. Valoarea finală este indicată de comparabila care este cea
mai apropiată de bunul mobil subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici
ajustări.
 Abordarea prin venit
În abordarea prin venit valoarea bunului mobil se estimează prin convertirea în valoare a
unei forme de venit generată de bunul respectiv.
Abordarea prin venit include două metode de evaluare:
 metoda capitalizării venitului - se poate aplica numai dacă se poate estima fluxul de
numerar anual viitor, de natura unei anuități fixe pe durata de viață utilă rămasă a bunului. În
situația în care se preconizează că fluxul de numerar anual viitor va fi fluctuant este adecvată
aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat (DCF).;
 metoda fluxului de numerar actualizat (analiza DCF) - se pot evalua instalațiile
complexe, formate deseori dintr-o combinație de active corporale și necorporale, care
reprezintă componentele de bază ale unei întreprinderi (de exemplu, o linie de îmbuteliat
lichide).

Abordarea prin cost

În cadrul abordării prin cost, evaluatorul estimează mai întâi costul de înlocuire al
bunului evaluat, din care face deduceri pentru pierderea de valoare cauzată de toate formele
deprecierii (deprecierea fizică, deprecierea funcțională și deprecierea externă).
Aceasta se realizează prin calcularea costului de înlocuire net al activului. Costul de
înlocuire este costul de obținere a unui activ înlocuitor cu o utilitate echivalentă; costul poate
fi fie al unui echivalent modern cu aceeași funcționalitate, fie costul de obținere a unei replici
identice cu activul subiect.
Evaluatorul trebuie să facă distincția între cele două tipuri de cost de nou − costul de
înlocuire și, respectiv, costul de reconstruire (de reproducere) – și să utilizeze unul dintre
aceste tipuri, în mod consecvent, pe întreaga durată a analizei.
În evaluarea bunurilor mobile, tipul costului curent adecvat pentru formularea unei
indicații asupra valorii acesteia este costul de înlocuire.
În abordarea prin cost cele mai uzuale metode de estimare a costului curent sunt:
 metoda devizului;
 indexarea;
 metoda cost - capacitate.
Se recomandă ca metoda indexării să fie folosită numai atunci când nu pot fi utilizate alte
metode mai precise.
Estimarea deprecierii fizice se face îmbinând constatările făcute cu ocazia inspecției cu
informațiile furnizate de personalul întreprinderii și cu datele și analizele anterioare pentru
bunuri mobile similare.
Când cele trei tipuri ale deprecierii nu pot fi separate și cuantificate în mod individual,
pot fi folosite și forme agregate (cum ar fi deprecierea totală sau deprecierea funcțională
cumulată cu cea economică).
1. Diferența dintre deprecierea recuperabilă și cea nerecuperabilă.
 Depreciere recuperabilă - orice formă de depreciere care se poate remedia convenabil din
punct de vedere economic
 Depreciere nerecuperabilă - depreciere care nu poate fi remediată convenabil din punct de
vedere economic, deoarece creșterile în utilitate și valoare rezultate sunt mai mici decât
cheltuielile pentru remediere.
2. Diferența între conceptele de durată de viață fizică, utilă și economică.
Dacă durata de viață fizică este legată în mod direct de efectele deprecierii fizice asupra
bunului mobil, durata de viață utilă reflectă utilitatea preconizată a activului pentru entitatea
deținătoare.
Durata de viață utilă se înregistrează de entitate la punerea în funcțiune a activului,
avându-se în vedere factori fizici, funcționali sau economici.
Durata de viață utilă a MEI ar trebui să provină din analiza unor active similare
subiectului despre care se cunosc date concrete privind perioada și condițiile de utilizare.

ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor este acea etapă a procesului de evaluare în care evaluatorul

analizează rezultatele obținute în urma aplicării abordărilor în evaluare și selectează în final,
o singură valoare (cazul cel mai frecvent) sau un interval de valori.
Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea și calitatea datelor
colectate în procesul de evaluare.

RAPORTAREA EVALUĂRII

Forma, dimensiunea și conținutul raportului de evaluare pot depinde de cerințele

clientului, de tipul bunului mobil evaluat și de natura evaluării.
Conținutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103. La aspectele
solicitate de SEV 103 se adaugă următoarele precizări:
 Identificarea bunului mobil subiect al evaluării va include:
a. Identificarea bunului
Orice diferențe între situația scriptică și situația faptică a MEI subiect trebuie să
fie clar evidențiate în raport.
b. Dreptul de proprietate supus evaluării;
c. Caracteristici fizice, legale și economice;
d. Orice restricție a dreptului de proprietate, cunoscută sau evidentă (grevare de
sarcini, contracte de închiriere, acorduri, contracte, sentințe, garanții sau alte
elemente de natură similară).
 Premisele valorii
Tipuri diferite ale valorii pot impune o anumită premisă a valorii sau pot permite
luarea în considerare a mai multor premise ale valorii.
Ipotezele și ipotezele speciale trebuie grupate și prezentate într-o secțiune distinctă a
raportului de evaluare.
 Rezultatul evaluării
 Rezultatul evaluării poate fi o singură valoare, de obicei rotunjită, sau un interval
de valori, în cazul în care există factori de risc cu influență semnificativă asupra
valorii.
 Raportul de evaluare va include un comentariu privind efectul asupra valorii
estimate a oricăror active corporale sau necorporale excluse din evaluare.
 Clasificarea MEI
Documente necesare în evaluare
Drepturi de proprietate

CLASIFICAREA MAȘINILOR, ECHIPAMENTELOR ȘI INSTALAȚIILOR

Pentru activitatea de evaluare, sfera bunurilor mobile include:
- mașini, echipamente și instalații (MEI);
- stocuri (materii prime, materiale, combustibili, componente, produse în curs de
execuție, produse finite etc.);
- colecții (de artă, bijuterii, timbre etc.).
 Imobilizări corporale
În IAS 16, Imobilizări corporale, sunt redate următoarele clase de imobilizări corporale,
de natura mașinilor, echipamentelor și instalațiilor:
- mașini și echipamente;
- nave;
- aeronave;
- automobile;
- mobilier, instalații, piese de schimb și asamblare;
- echipament de birotică.
 Mașini, echipamente și instalații
Sunt definite în Glosarul 2018, astfel:
,,O categorie de active corporale care:
(a)sunt deținute în vederea utilizării pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau
prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi folosite în scopuri
administrative; și
(b)se preconizează a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade de timp”.
În GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mașinilor, echipamentelor,
instalațiilor și stocurilor se menționează:
„Categoriile uzuale de mașini, echipamente și instalații sunt:
- utilajele de producție;
- mijloacele de transport;
- echipamentele de manipulare;
- echipamentele auxiliare;
- echipamentele de laborator și de încercări;
- mobilierul de birou, accesoriile și birotica;
- echipamentele de calcul;
- uneltele, dispozitivele, instrumentele de măsură și control;
- instalațiile sau unitățile de procesare.”
• Instalații
Active care sunt combinate indisolubil cu alte active corporale și care pot include
construcții specializate nepermanente, mașini și echipamente.
• Mașina (mașină individuală sau un grup de mașini)
 Este un activ utilizat pentru un proces specific în activitatea de exploatare a entității.
• Echipamente
Alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcționarea întreprinderii sau entității.

Clasificarea MEI în scopul evaluării

Pentru a face analiza și a servi scopurilor evaluării, evaluatorii apelează la clasificări pe

grupe și mai apoi, a grupelor în diverse clase.

Clasificarea legală din România

Conform HG nr. 2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea și duratele
normale de funcționare a mijloacelor fixe, mijloacele fixe de natura mașinilor, echipamentelor
și instalațiilor se regăsesc în următoarele grupe și subgrupe:
Grupa 2 Instalații tehnice, mijloace de transport, animale
2.1 Echipamente tehnologice (mașini, utilaje și instalații de lucru)
2.2 Aparate și instalații de măsurare, control și reglare
2.3 Mijloace de transport
2.4 Animale
2.5 Alte instalații tehnice, mijloace de transport, animale neregăsite în cadrul grupei 2
Grupa 3 Mobilier, aparatură birotică, sisteme de protecție a valorilor umane și
materiale și alte active corporale
3.1 Mobilier
3.2 Aparatură birotică
3.3 Sisteme de protecție a valorilor umane și materiale
3.4 Alte active corporale neregăsite în cele specificate în grupa 3

Utilaje și instalațiile de producție

Utilajele și instalațiile de producție pot fi în general mașini separate, linii de producție
ori sisteme. Această clasificare include și cablaje specifice, conducte, racorduri și fundații.

Echipament auxiliar
Dotarea care menține sau mărește abilitatea și capacitatea utilajului de producție
reprezintă echipamentul auxiliar.

Centrele de control, comandă și distribuție – CCD

 În afara cazului când întreprinderea are substații electrice principale, CCD este
adesea cel mai vast centru de distribuție a energiei electrice în întreprindere.

Rețeaua electrică
Rețeaua electrică a fabricii conectează echipamentul acesteia la CCD.
Echipamentul este interconectat prin cabluri, comenzi și întrerupătoare.
 Rețele tehnologice
Multe procese de producție necesită aer comprimat, apă, abur, gaze sau fluide pentru
prelucrarea la cald sau la rece.
Rețelele includ valvele, fitingurile, pompele și comenzile de proces, printre altele.

Fundații și suporturi de structură

Unele mașini masive presupun niște cuve speciale sau fundații solide .
Mașinile instalate au nevoie de oțel de structură, pasarele, elinde sau platforme.

Echipamente de manipulare și depozitare

moto-stivuitoare, încărcătoare, transportoare, macarale, trolii, stivuitoare, sisteme
programabile de stocare și alte mijloace asemănătoare.
Aici sunt incluse mașini de remorcat și ridicat, tractoare, macarale și altele care nu sunt
folosite pentru deplasatul pe șosele.

Echipamentul general (obiecte de inventar)

Echipamentul general al întreprinderii include elementele cu costuri mai mici, necesare
funcționării întreprinderii, cum ar fi mobilierul și subansamblele întreprinderii (cele localizate
în partea de producție mai mult decât în birouri), bănci, rafturi, dulapuri, schele, cărucioare
manuale, aparate de temporizare, elinde, extinctoare și alte active asemănătoare.

Mijloace de transport
 vehiculele întreprinderii includ vagonete, macarale, tractoare și alte echipamente
mobile care nu sunt autorizate să circule pe drumurile publice;
 autovehiculele înmatriculate includ automobile, autocamioane, tractoare, trailere,
remorci și alte vehicule care sunt autorizate să circule pe drumurile publice.

Echipamentul de laborator și de încercări

Echipamentul de laborator și de încercări include articole necesare funcționării unui
laborator sau stand de încercări.
Echipamentul tipic ar trebui să includă microscoape, mese, compartimente sterile, hote,
sisteme de ventilație, spectrografe, cuptoare, aparate de distilare, recipiente și alte active
asemănătoare.

Mobilier, accesorii și birotică

Această grupă include birouri, mese, scaune, comode, dulapuri cu sertare, paravane,
calculatoare, mașini de copiat, aparate fax, case de marcat, mașini de scris și active
asemănătoare.

Tehnica de calcul
Această grupă include diferite calculatoare (de mare capacitate, personale, de rețea),
monitoare, imprimante, plottere, modem-uri, aparate de scanare și mijloace asemănătoare, dacă
acestea nu sunt cuprinse în „mobilierul de birou, accesorii și birotică”.

Unelte și scule
Este împărțită în două subgrupe:
  Uneltele permanente includ uneltele electrice portabile și cu aer comprimat, nicovale,
menghine, contoare, mandrine și articole asemănătoare.
 Uneltele perisabile includ articole care sunt consumate într-o perioadă relativ scurtă,
cum ar fi: burghie, dălți, sonde, robinete și alte bunuri.

Unelte și scule speciale (SDV-uri)

Această grupă este numită uneori și „scule, dispozitive și verificatoare”.
Include echipamente utilizate în legătură cu utilajele de producție și de construire, pentru
operațiuni specifice sau de aplicații (matrițe, șabloane, accesorii, calibre de formă etc.)

Mașini și echipamente în curs de execuție

Echipamentele în curs de execuție includ proiecte aflate în fabricație, care nu au fost
finalizate.

Clase speciale
Anumite activități industriale impun clase suplimentare, cum ar fi: aparate de zbor
(avioane), sticle și cutii (industria băuturilor), ecrane (imprimare), miez și mulaje (turnătorii),
precum și tăvi și tigăi (panificație).
Stocuri
Stocurile sunt evaluate atunci când este necesară alocarea prețului de achiziție. În
industria prelucrătoare, stocurile pot să includă în general materii prime, producția în curs,
produse finite și stocuri inactive.

DOCUMENTE NECESARE ÎN PROCESUL DE EVALUARE

Principalele tipuri de documente necesare pentru evaluarea MEI sunt:

a. documente care atestă dreptul de proprietate asupra MEI;
b. documente din care rezultă elemente de identificare unică;
c. documente care atestă îndeplinirea condițiilor legale de funcționare;
d. documente/documentație tehnico – economică;
e. documente care conțin informații cu privire la regimul și condițiile de exploatare;
f. documente specifice.

a. Documente care atestă dreptul de proprietate asupra MEI

Dintre documentele prin care se constituie cel mai frecvent dreptul de proprietate,
amintim:
 contract de vânzare cumpărare și/sau factura;
 contract de donație;
 contractul de rentă viageră;
 contractul de întreținere;
 contractul de dare în plată;
 documente tehnico-economice privind efectuarea investiției și proces verbal de
recepție și punere în funcțiune.
 Înscrierea și publicitatea unor eventuale sarcini ce grevează dreptul de proprietate asupra
bunului mobil se face în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare care poate fi consultată
gratuit, informațiile fiind publice.

b. Documente din care rezultă elemente de identificare unică

Fiecare bun mobil din categoria MEI trebuie identificat individual prin elemente de
identificare unice; cele mai răspândite elemente de identificare unice sunt:
 serie echipament/utilaj/instalație;
 număr de identificare;
 număr de inventar;
 număr de înmatriculare.
Documentele din care aceste elemente pot rezulta sunt (fără a fi o prezentare exhaustivă):
 factura/contract de intrare în proprietate în care aceste elemente sau unele dintre
acestea sunt specificate;
 cartea de identitate/certificat de înmatriculare;
 fișa mijlocului fix și/sau balanța mijloacelor fixe.

c. Documente care atestă îndeplinirea condițiilor legale de funcționare

autorizații/avize/omologări din partea instituțiilor statului care se ocupă de reglementarea
și urmărirea îndeplinirii cerințelor legale din sectorul de utilizare al MEI. Se au în vedere acele
categorii de MEI care induc în folosința și exploatarea lor riscuri de accidentare: mijloace de
transport auto, echipamente și mașini de ridicat, echipamente și instalații sub presiune, nave,
aeronave, locomotive, vagoane, barje etc.
Pentru anumite scopuri ale evaluării (de exemplu, garantare împrumut) lipsa acestor
avize/ autorizații sau expirarea acestora duce în majoritatea cazurilor la neacceptarea acestora
ca și colateral pentru împrumutul solicitat.

d. Documente/documentație tehnico-economică
Aceste documente trebuie să ofere informații privitoare la caracteristicile tehnico-
economice ale bunului, caracteristici de încadrare în cerințele de mediu: capacitate, model,
gabarit, intervale de urmărire/revizii ale MEI sau părți ale acesteia etc.
Proiectele și memoriile tehnice, proiectele de execuție, rapoarte de expertiză tehnică,
planuri, buletine de diagnoză sunt exemple de documente/ documentații ce pot furniza
informațiile tehnico-economice ce caracterizează și descriu MEI evaluat.

e. Documente care conțin informații cu privire la regimul și condițiile de exploatare

Cunoașterea și obținerea de informații privitoare la exploatarea MEI, la incidentele
apărute și rezolvarea acestora, la defecțiunile și calitatea reparațiilor efectuate, la lucrările de
întreținere și mentenanță specificate în documentele tehnice și de exploatare, precum și la
modul lor de efectuare (sau nu) sunt importante pentru evaluator în estimarea stării tehnice a
MEI.
 Programele de întreținere și reparații, dacă sunt întocmite de către unitatea deținătoare a
MEI și sunt actualizate constant pe perioada de deținere și exploatare, reprezintă o sursă bună
de informații pentru starea tehnică a acestora.

f. Documente specifice
Exemple de documente ce pot fi solicitate clientului:

1. Documente necesare pentru evaluare autoturisme, automobile, autoutilitare

 Act de proprietate (factura, contract);
 Carte de identitate autovehicul;
 Certificat de înmatriculare cu ITP valabil;
 Carnetul de service al autovehiculului;
 Buletinul de diagnoză emis de o unitate service autorizată – după caz;
 Deviz de reparații emis de o unitate service autorizată – după caz.

2. Documente necesare pentru evaluare mașini, echipamente, instalații

 Act de proprietate (factura, contract);
 Documentație tehnică a utilajului/bunului mobil (proiect tehnic, planuri, detalii
tehnice, memoriu tehnico-economic);
 Autorizații/avize de funcționare emise de instituțiile abilitate prin lege;
 Carnetul de service al utilajului - dacă există;
 Devize de reparații - după caz;
 Eventuale rapoarte de expertiză tehnică întocmite.

Identificarea și inspecția MEI

Analiza caracteristicilor principale și a stării tehnice
IDENTIFICAREA MAȘINILOR, ECHIPAMENTELOR ȘI INSTALAȚIILOR
Macroidentificarea
 date despre produsele/serviciile livrate, cum ar fi:
• denumirea și descrierea produselor/serviciilor, atât cel(e) principal(e), cât și
secundar(e)/ derivat(e), inclusiv cele livrate în stadiu semifabricat;
• aprovizionarea cu materii prime și materiale (furnizori, cantități, calitate etc.);
• capacitatea proiectată, estimată și realizabilă curent;
• eficiența exploatării (randament sau pierderi și motivele lor);
• calitatea și competitivitatea produselor/serviciilor;
• desfacerea produselor/serviciilor.
  piața de desfacere a produsului/serviciului principal și secundar, cu referire la
eventuale schimbări în contextul economic curent, precum și tendințele manifestate.
 dependența în funcționare de echipamentele situate în amonte și/sau în aval;
 legătura cu alte bunuri;
 dependența de bunuri complementare;
 condiții speciale de funcționare și utilitățile necesare funcționării;
 posibilitatea de conversie la alt flux.
 date de exploatare pe ultimii 3-5 ani:
• cheltuieli de întreținere și reparații;
• consumuri de energie și combustibil;
• program de lucru și/sau de exploatare sezonieră;
• personal de exploatare (număr operatori, specializare);
• programul de întreținere și reparații;
• standarde de securitate a muncii și de mediu;
• echipamente de control al poluării;
• utilități;
• alte elemente.
Microidentificarea
 Marca de fabrică sau producătorul
 Codul modelului – reprezintă codul de catalog al producătorului; este un element de
identificare care poate fi corelat cu:
• dimensiunea relevantă
• capacitatea;
 Seria – seria mai poate include, direct sau indirect, anul fabricației, capacitatea,
dimensiunea etc.
 Numărul matricol –la autovehicule- numărul de înmatriculare
 Dimensiunile de gabarit
 Vechimea și starea.
Atunci când scopul evaluării și termenii de referință permit, microidentificarea poate avea în
vedere și grupurile de bunuri mobile care funcționează ca un tot unitar (de exemplu, liniile de
producție).
 Tehnici limitate de identificare
Aceste tehnici pot fi utilizate în cazul evaluării unui număr mare de MEI și a altor active
fungibile, fără a le inspecta pe fiecare în parte. Tehnicile limitate de identificare au un grad de
credibilitate mai scăzut.
Eșantionare
Este o tehnică care poate fi folosită în cazul misiunilor de evaluare a unui număr (foarte)
mare de MEI, fără a le inspecta decât parțial. Din întreaga listă de bunuri de evaluat,
evaluatorul va selecta un număr rezonabil de bunuri constituind astfel eșantioanele. Aceasta
se poate face pe baza mai multor metode:
 eșantioane probabilistice – bunurile evaluate au o probabilitate cunoscută de a fi
selectate în eșantion
• selecția aleatorie simplă
• selecția sistematică
• selecția multistadială
• selecția aleatorie stratificată
• selecția arbitrară
• selecția rațională
• selecția în lanț
• selecția pe cote
Analiza tip „desktop” (de birou)
Analiza desktop identifică și evaluează MEI fără să le inspecteze sau să le clasifice, bazându-
se pe documente și pe alte informații furnizate de client sau de alte persoane.

IDENTIFICAREA ȘI SELECTAREA CARACTERISTICILOR TEHNICE

RELEVANTE
Caracteristicile tehnice nu trebuie confundate și nici amestecate cu datele de identificare,
chiar dacă unele dintre acestea din urmă au la bază mărimi tehnice.

Date și informații necesare pentru stabilirea stării tehnice

Utilizarea unui bun la intensitatea pentru care a fost construit, precum și
întreținerea/repararea acestuia după un program optim, reprezintă situația ideală față de care
orice abatere duce la cheltuieli de capital și/sau de întreținere suplimentare și o depreciere
mai accelerată a bunului decât cea normală.
Evaluatorul va aprecia, deci, starea tehnică a bunului evaluat, comparând situația în care el se
află la data evaluării cu cea ideală pe care o avea pe când era nou. Este un proces de
comparație în care sunt corelate informațiile primite de la proprietar/utilizator cu cele
colectate la inspecție.
Primele informații sunt cele colectate vizual și auditiv la inspecție; atunci se constată dacă
bunul prezintă deficiențe vizibile de natura defectelor sau/și reparațiilor improvizate. Cea mai
mare parte a acestor deficiențe reprezintă deprecieri fizice recuperabile.
Tot la inspecție, evaluatorul are prilejul de a afla de la proprietar/utilizator și despre alte
deficiențe, nevizibile sau greu vizibile, proba de funcționare putând evidenția unele dintre ele
sau efecte ale acestora. Deficiențele respective pot fi încadrate în categoria deprecierilor
fizice nerecuperabile.

INSPECȚIA MEI

Inspecția bunurilor evaluate se face în scopul culegerii și înregistrării datelor despre ele.
Documente și informații necesare
 Documente de origine/proveniență:
 proiect de execuție, documentație tehnică, parametrii funcționali;
 contract de achiziție:
 factură achiziție și documente de plată;
 declarație vamală (la import).
 Avize de exploatare și acte de revizie:
 avize de la autorități tehnice corespunzătoare (ISCIR, Metrologie, RAR, Autoritatea
Feroviară, Navală, Aeriană etc.);
 autorizații de funcționare (de mediu, PSI etc.).
 Documente justificative a stării tehnice trecute și curente:
 incidente de pe parcursul exploatării (accidente, avarii etc.);
 mentenanță, reparații și întreținere (RT, RG, RK și asimilate);
 ore funcționare, km parcurși etc.;
 regim de funcționare, calitatea operatorului uman, a consumabilelor;
 modificări și înlocuiri de piese componente (calitate, inter-schimbabilitate);
 expertize tehnice efectuate de persoane autorizate.
 Calitatea produselor/serviciilor obținute:
 pe MEI identice;
 pe MEI similare;
  aspecte comparative legate de flux, în general, și de MEI evaluată, în special.
 Cantitatea de rebuturi înregistrată
 Informații valorice conexe:
 taxe, impozite;
 prime plătite pentru polițe de asigurare.
Chestionare de informații
 reprezintă calea de a comunica clientului/proprietarului despre documentele și datele
necesare în procesul de evaluare, și care vor trebui furnizate de către acesta,
corectitudinea lor fiind responsabilitatea sa;
 vor sta la baza redactării capitolului Macroidentificare din raport, prin urmare vor
trebui să itereze toate elementele necesare acestui proces.
Formulare de inspecție
Forma și conținutul acestor formulare pot diferi funcție de cerințe specifice, însă ar fi
recomandat să cuprindă și o notă de constatare bilaterală care, pe lângă data inspecției,
numele și semnăturile evaluatorului și reprezentantului ce l-a însoțit, să confirme faptul că s-a
realizat inspecția și au fost consemnate date întocmai cu realitatea.
Programarea inspecției
Înainte de a ajunge la fața locului, trebuie stabilită o întâlnire cu persoana de contact (clientul,
proprietarul, ori o terță persoană desemnată de aceștia).
Inspecția propriu-zisă
Etape:
1. Întrebați despre normele și echipamentul de protecția muncii aplicabile vizitatorilor,
solicitați și parcurgeți un minim instructaj, adaptați-vă echipamentul, dacă este
necesar; consemnați în formularul de inspecție despre aceste aspecte
2. Realizați mai întâi un tur general urmând pe cât posibil, așa cum am arătat, fluxul
tehnologic
3. Localizați fiecare echipament sau grup de echipamente care vor fi evaluate
4. Identificați și analizați amplasamentul fiecărui utilaj de evaluat:
 localizarea în fluxul tehnologic, relația cu echipamentele din amonte și aval
 poziția în clădire, ansamblu sau teren
 modul de așezare/fixare, fundații necesare, relația acestora cu elementele
structurale ale clădirii
 rețelele de utilități (inclusiv uzinale) necesare/existente (energie electrică,
apă/canalizare, gaze, aer comprimat, fluide tehnologice și/sau de materii
prime/materiale etc.)
  relația cu mijloacele de transport uzinal (linii transportoare, roboți, benzi
rulante, macarale/poduri/lifturi etc.)
5. Vizualizați utilajul din mai multe unghiuri; dacă este posibil, realizați un tur complet
în jurul lui.
6. Depistați sau cereți să vi se arate elementele de identificare (număr matricol/de
inventar, placa de timbru cu seria etc.)
7. Confruntați elementele de identificare cu cele din documentele disponibile; dacă e
cazul, semnalați inadvertențele, solicitați explicații
8. Constatați (ne)funcționarea și eventualele particularități
9. Depistați componentele vizibile cu uzură avansată, deteriorate/defecte și/sau
reparațiile improvizate
10. Cereți orice informații suplimentare pe care le considerați necesare

Analiza pieței bunurilor mobile 5

ASPECTE GENERALE

Piața
Clasificarea piețelor
O piață este mediul în care se tranzacționează bunurile și serviciile, între cumpărători și
vânzători, prin mecanismul prețurilor.
Folosind drept criteriu aria geografică sau perimetrul în cadrul căruia interacționează
cererea cu oferta, apare o primă și importantă divizare a pieței, respectiv: națională sau
internațională.
Piața națională are în vedere totalitatea relațiilor de vânzare-cumpărare ce au loc în
interiorul unei anumite țări. În cadrul pieței interne sau naționale pot exista o serie de piețe
locale, cu caracteristici specifice în ceea ce privește amploarea, structura sau sezonalitatea.
Piața internațională este alcătuită, la rândul său, din totalitatea piețelor naționale și are
în vedere relațiile comerciale de mărfuri și servicii între țări. Având în vedere reglementările
legale și fiscale, o subpiață importantă a pieței internaționale este piața europeană.
Folosind drept criteriu natura consumului, piața se divide în două mari subpiețe:
- piața bunurilor industriale și de echipament, care are în vedere produsele destinate
satisfacerii consumului productiv. În funcție de posibilitatea de utilizare a bunurilor
industriale, piața se subdivide în piața bunurilor universale, specializate și ultraspecializate;
- piața bunurilor de consum individual se referă la produsele destinate populației.
Folosind drept criteriu starea bunurilor tranzacționate, piața se divide în:
- piața bunurilor noi;
- piața bunurilor second-hand (folosite);
 - piața bunurilor recondiționate;
- piața materialelor refolosibile.
Sub aspectul intensității cu care se desfășoară actele de vânzare-cumpărare, se întâlnesc
noțiunile de piață dispersată (în cazul comerțului cu amănuntul) și piață concentrată (în cazul
burselor de valori sau de mărfuri).
Interacțiunea dintre piețe
Raporturile pieței bunului cu piața globală: piața globală este formată din toate
subpiețele bunului respectiv.
Raporturile pieței bunului cu piețele celorlalte produse. Aceste raporturi pot fi de
asociere (când modificările uneia atrag după sine modificări în aceeași direcție ale celeilalte),
de substituire (sau de concurență - când își dispută aceeași consumatori, vizând satisfacerea
acelorași nevoi de consum) sau de indiferență (când modificarea pieței unui bun nu influențează
piața altui bun).
Raporturile cu piețele aceluiași produs din țări diferite- la o anumită dată, prețul unui
bun dintr-o țară poate fi mai mare decât cel care ar putea fi obținut pentru un bun identic în altă
țară.
Activitatea pieței
Nivelul de activitate pe orice piață va fluctua. Nivelurile de activitate pot fi exprimate
numai în termeni relativi, de exemplu, piața este mai activă sau mai puțin activă față de cum a
fost aceasta la o dată anterioară. Nu există o linie de demarcație clar definită între o piață activă
și o piață inactivă.
Când cererea este mai mare decât oferta, se așteaptă ca prețurile să crească, tinzând astfel
să atragă intrarea pe piață a mai multor vânzători și, deci, o creștere a activității pieței.
Contrariul este cazul când cererea este mică decât oferta și prețurile scad.

Participanții de pe piață

Reprezintă ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entități care sunt implicate în
tranzacțiile curente sau care intenționează să intre într-o tranzacție cu un anumit tip de activ.
Principalele categorii de participanți pe piața bunurilor mobile sunt vânzătorii și
cumpărătorii.
Vânzătorii sunt, în cea mai mare parte, producătorii bunurilor sau proprietarii - utilizatori
ai acestora. Cea mai mare parte a întreprinderilor producătoare nu-și vând produsele direct
consumatorilor, ci apelează la o serie de intermediari pentru distribuția acestora (mijlocitori,
angrosiști, detailiști, centrale de cumpărători, comercianți cu amănuntul etc.). Aceștia formează
categoria distribuitorilor.
Cumpărătorii sunt reprezentați de:
- consumatorii sau utilizatorii finali. Aceștia pot fi actuali sau potențiali. Respectivii
utilizatori pot fi: indivizi, familii, întreprinderi, unități administrative de stat etc.
- publicul distinct de cel al consumatorilor sau al utilizatorilor finali, în măsura în care
exercită o anumită influență asupra alegerii produselor (părinții care aleg pentru copii,
cumpărătorii specializați care acționează pentru întreprinderi).
Alături de aceste categorii principale, pe piața bunurilor mobile activează și alte
categorii de participanți, cum ar fi: locatorii/finanțatorii și locatarii/utilizatorii, creditorii,
consultanții etc.

Etapele analizei de piață

Analiza pieței reprezintă procesul de identificare și studiere a pieței unei anumit tip de
bun.
Analiza pieței are permanent în atenție cei patru factori interdependenți care creează și
susțin valoarea bunurilor, respectiv utilitatea, raritatea, dorința și puterea efectivă de
cumpărare.
În efectuarea analizei de piață, evaluatorul trebuie să parcurgă cel puțin următoarele
etape:
(1) să identifice subgrupa căreia îi aparțin bunurile mobile evaluate și să evidențieze
caracteristicile specifice subgrupei;
(2) să delimiteze aria pieței specifice subgrupei, raționamentul folosit trebuind să fie
prezentat în raport;
(3) să analizeze cererea, oferta și tipul de piață la data evaluării;
(4) să analizeze, acolo unde este cazul, efectul schimbărilor care vor afecta relația dintre
cerere și ofertă, precum și oferta competitivă viitoare respectiv cererea probabilă viitoare.
Încadrarea bunului într-o subgrupă și evidențierea caracteristicilor specifice
subgrupei
Evaluatorul identifică principalele caracteristici ale bunului subiect care determină
capacitatea sa productivă și utilizările potențiale ale bunului.
Delimitarea pieței specifice subgrupei
Pentru a delimita/identifica o piață specifică, evaluatorul examinează următorii factori:
1. tipul bunului - industria în care se utilizează;
2. subdomeniul;
3. marca și producătorul;
4. caracteristicile bunului, cum ar fi:
a. capacitate, dotări;
b. funcționalitatea - starea tehnică, generația tehnologică, vechimea.
5. aria pieței din punct de vedere geografic.
6. bunuri substitut disponibile, adică bunuri cu o atractivitate similară, ce concurează cu
bunul subiect în aria de piață (disponibilitate curentă și viitoare). Bunurile substitut își dispută
aceeași consumatori, vizând satisfacerea acelorași nevoi de consum.
7. bunuri complementare, adică bunuri cu funcțiuni complementare celei analizate.
(Un bun complementar este un bun care trebuie consumat împreună cu un alt bun. Un exemplu
de bunuri complementare – utilajul împreună cu programul informatic).
8. modul adecvat de comercializare pe piața specifică (anunțuri de vânzare pe site-uri
specializate, licitație, vânzare către intermediari specializați etc.).
În concluzie, piața specifică cuprinde analiza atât a caracteristicilor bunului subiect, cât
și a bunurilor competitive și complementare bunului subiect.
 Analiza cererii
Cererea reprezintă numărul de proprietăți/active de același tip pentru care se manifestă
dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preturi, pe o anumită piață, într-un anumit
interval de timp.
Mărimea cererii determină atractivitatea unei proprietăți.
Un bun mobil poate fi constituit din:
- componente corporale –pot fi descrise de caracteristici precum dimensiunea,
capacitatea, masa, volumul, puterea instalată etc.
- componente necorporale –numele și marca, protecția legală prin brevet, licența de
fabricație sau comercializare, licențe pentru programe pentru calculator, orice alt serviciu
acordat pentru produs (service-ul, termenul de garanție etc).
Informațiile concrete despre cerere se pot evidenția din sursele de piață (presa de
publicitate, dealeri, magazine specializate, studii de piață etc).
Cererea de produse se formează și se modifică în volume și structură, sub influența a diferiți
factori: economici, demografici, sociali, naturali etc.
Factorii economici: oferta de produse, veniturile, prețurile, rata dobânzilor, sistemul de
taxe și impozite.
Factorii demografici. constituie „materia primă de bază" din care sunt alcătuite piețele,
întrucât, la urma urmei, cererea pentru orice produs sau serviciu depinde de cererea totală a
consumatorilor individuali cu toate implicațiile asupra piețelor specifice.
Factorii sociali: gradul de urbanizare, tradiții și obiceiuri de consum, moda, starea de
sănătate a populației.
Factorii naturali și climaterici influențează cererea de produse pe două căi: prin formele
de relief și de climă specifice din fiecare zonă, si prin fenomenele naturale.

Analiza ofertei
Oferta reprezintă numărul de active de același tip care sunt disponibile pentru vânzare
sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.
În funcție de starea bunurilor, oferta de mașini, echipamente și instalații se manifestă,
după caz, pe trei segmente diferite:
a. Oferta de „bunuri noi”, făcută de producători, având următoarele particularități:
- ofertele pot include, în afara bunurilor propriu-zise, și servicii aferente vânzării
(cheltuieli de montaj, punere în funcțiune, consultanță tehnică pe perioada de
achiziție și de garanție, instruirea operatorilor, garanție și piese de schimb etc.);
- prețul poate fi foarte ridicat, impunând cumpărătorilor apelarea la diverse sisteme
de finanțare (rate, credit bancar, leasing);
- bunurile noi pot fi adaptate cerințelor clientului (personalizate la comandă);
- oferta de bunuri noi poate fi influențată și de următorii factori: reducerea costurilor
de producție (determină sporirea ofertei), numărul de firme producătoare (oferta
sporește pe măsura intrării unor noi producători în ramură și invers), taxele și
impozitele (creșterea lor poate avea ca efect reducerea ofertei, iar acordarea de
 subvenții producătorilor conduce la potențarea ofertei).
b. Oferta de bunuri „second-hand” (folosite), făcută de deținătorii de bunuri în
reorientare, restrângere a activității, lichidare sau retehnologizare. Aceste oferte au
următoarele particularități:
- bunurile sunt, în general, puternic depreciate fizic, învechite (depreciate
funcțional) și nu au fost supuse reviziilor/reparațiilor capitale;
- nu se oferă garanție sau piese de schimb;
- de multe ori achiziționarea se face fără probă de funcționare;
- prețurile sunt deseori foarte avantajoase pentru cumpărători, uneori derizorii (mai
ales în tranzacțiile de tipul „vânzărilor forțate”);
c. Oferta de bunuri recondiționate, făcută de intermediari specializați sau chiar de
producători, care preiau bunuri „second-hand” la prețuri avantajoase, le
recondiționează și le revând pe piață ca produse care corespund unor parametrii
funcționali definiți. Particularitățile acestui tip de ofertă sunt:
- bunurile sunt depreciate substanțial dar sunt supuse unor revizii și reparații
curente; când este cazul, se efectuează reparații capitale;
- prețurile pot include și contravaloarea unor servicii adiționale (montaj, punere în
funcțiune, consultanță etc.);
- se oferă termene de garanție, dar mai limitate față de bunurile noi;
- prețurile sunt semnificativ mai mici față de bunurile noi, dar mai mari decât al
celor „second-hand”.

ANALIZA PIEȚEI, SURSĂ A DATELOR DE INTRARE ÎN APLICAREA

ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE

Abordarea prin piață

Este clară legătura directă între analiza pieței și abordarea prin piață. La fel ca și celelalte
două abordări, abordarea prin piață se bazează pe analiza pieței. Pe de altă parte, o analiză de
piață inexistentă sau fără informații suficiente nu poate fi invocată în neaplicarea abordării prin
piață, decât dacă se dovedește că evaluatorul a efectuat o amplă și atentă analiză din care să
rezulte că nu au existat informații relevante.

Abordarea prin venit

• urmărirea pieței specifice este obligatorie pentru identificarea chiriilor unitare sau a
modului de închiriere a bunurilor (cu sau fără operator și dotări suplimentare, pe amplasament
sau în afara acestuia etc.);
• deși pare o etapă simplă, identificarea unei chirii de piață pentru bunul subiect este o
etapă delicată, întrucât diferite aspecte contractuale regăsite în contractele de închiriere pot
afecta, uneori semnificativ, chiriile identificate;
• modul de elaborare a ratelor de capitalizare/actualizare trebuie corelat cu tipul de
venit/flux pe care-l transformă în valoare.
 Abordarea prin cost
Abordarea prin cost este și ea bazată pe piață. În abordarea prin cost se estimează costul
de realizare al unui bun identic sau substitut. În abordarea prin cost, din costul de nou al bunului
se scad anumite alocări pentru diferite forme de depreciere (fizică, funcțională sau externă).

SURSE DE INFORMAȚII, VERIFICAREA INFORMAȚIILOR, CULEGEREA

DATELOR

Importanța datelor și informațiilor în evaluare

Procesul de identificare și studiere a pieței unui anumit bun este realizat în evaluare prin
etapa de bază denumită analiza pieței.
Poziția competitivă a unui bun pe piața specifică determină în mare măsură valoarea de
piață a acestuia. Astfel, ca prima etapă în analiza pieței este necesară cunoașterea
caracteristicilor bunurilor evaluate.
În concluzie, în evaluare se pune un accent deosebit pe verificarea informațiilor
colectate, prelucrarea, analiza și diseminarea acestora, în scopul documentării adecvate a
evaluatorului.

Surse uzuale de informații

Cele mai uzuale surse de informații pentru evaluarea bunurilor mobile sunt:
- oferte ale producătorilor, firmelor de transport, reparații și întreținere,
- comercianți de imobilizări corporale mobile uzate sau alți vânzători,
- cumpărători de imobilizări corporale mobile noi și uzate,
- utilizatori de bunuri mobile
- baze de date pe Internet,
- baze de date de vânzări la licitații,
- cataloagele cu imobilizările corporale mobile ale clientului,
- anunțuri publicate (specialitate),
- instituții bursiere,
- institute de proiectare,
- instituții de control și avizare în domenii specifice,
- instituții de credit (bănci, societăți de leasing),
- bazele de date ale unor firme de specialitate,
- baza de date proprie (bunuri „noi”, „uzate”, „recondiționate”),
- statistică , prognoze în domeniu,
- asociații profesionale și evaluatori locali,
- alte surse (credibile, verificabile).

Noțiuni generale privind culegerea datelor și informațiilor

Astfel, procesul simplificat de obținere a unor informații relevante despre un subiect are
la bază patru etape principale:
1. Planificarea – Presupune determinarea datelor și informațiilor necesare și, implicit,
presupune înțelegerea subiectului analizat și a principalelor caracteristici ale acestuia
2. Colectarea –presupune culegerea informațiilor din diverse surse de informații și
validarea acestora ori de câte ori este posibil prin verificări încrucișate.
3. Analiza –are la bază procese de gândire verticală sau laterală, bazate pe inducție,
deducție sau analogie. Procesul de analiză are ca scop validarea veridicității informațiilor
colectate, prelucrarea și evaluarea acestora prin prisma relevanței față de subiectul analizat
4. Diseminarea – Presupune finalizarea procesului de obținere a informațiilor relevante
și are la bază sinteza etapelor anterioare, prin raportarea într-un format clar și concis a
informațiilor relevante identificate.