CARTEA IV.

CICLUL DE VIAŢĂ AL PROIECTULUI INVESTIŢIONAL ÎN

CONSTRUCŢIIONSTRUCŢIA ÎN CADRUL UNUI PROIECT INVESTIŢIONAL

Titlul I. Dispoziții generale

Capitolul I. Dispoziţii referitoare la construcţia ca mijloc fix

Secţiunea I – Durata de existenţă a construcţiei

Secţiunea II – Amortizarea contabilă
Secţiunea III – Construcţia ca obiect al unui proiect investiţioanal
Secţiunea IV – Post-utilizare

CONSTRUCŢIA CA BUN

Titlul IICapitolul II. CICLUL DE VIAŢĂ AL PROIECTULUI INVESTIŢIONAL ÎN

CONSTRUCŢIICiclul de viaţă al proiectului investiţional în construcţii

Articol nr.
(1) generalităţi, de genul ciclu în cascadă, fiecare stadiu este planificarea pentru următorul
(2) Cum trebuie înţeles, ca un ciclu în cascadă, (etc.) având elementele specifice unui proiect –
început, sfârşit, buget de timp şi de cost şi activităţi în paralel de management (monitorizare şi
control) având etapele caracteristice oricărui proiect: iniţiere, planificare, execuţie şi utilizare, care în
construcţii capăţă denumirile specifice definirea temei, proiectare, execuţia construcţiei şi exploatare.
(3) La proiecte de mică amploare şi importanţă (cel mult o locuinţă unifamilială) o astfel de etapizare
ar putea fi suficientă, însă la proiecte mai importante şi de dimensiuni mai mari, care au o derulare în
timp mai mare şi pentru o planificare riguroasă a fiecărei etape în etapa anterioară este necesară o
detaliere mai detaliată.
Secţiunea I – Stadiile ciclului de viaţă al proiectului investiţional
Articol nr.
(1) În etapa de iniţiere a proiectului se disting două stadii ale proiectului investiţional
- Stadiul 0 – Definirea strategică;
- Stadiul 1 – Definirea temei de proiectare.
(2) În etapa de planificare a proiectului se disting trei stadii ale proiectului investiţional
- Stadiul 2 – Definirea Conceptului proiectului;
- Stadiul 3 – Definirea Soluţiilor de principiu ale proiectului;
- Stadiul 4 – Detalierea tehnică a proiectului.
(3) Etapa de execuţie a construcţiei se confundă cu:
- Stadiul 5 – Realizarea construcţiei ce face obiectul proiectului investiţional.
(4) În etapa de utilizare a construcţiei se disting două stadii ale proiectului investiţional
- Stadiul 6 – Recepţia lucrărilor de construcţii şi darea în folosinţă;
- Stadiul 7 – Exploatarea construcţiei după recepţia finală.
Secţiunea II – Schimburi de informaţii
Articol nr.
(1) În înţelesul acestei legi prin schimb de informaţii este definit procesul prin care, la fiecare final de
stadiu, proiectul produce, de regulă, un set de informaţii pe care participanţii la proces le schimbă cu
alte informaţii fie din exterior fis în interiorul proiectului, după cum urmează:
a. schimb de informaţii intern – documentaţii, piese scrise şi/sau desenate, containere de
informaţii BIM, rapoarte, ş.a.m.d. - pe care participanţii la derularea proceselor de proiectare
sau execuţie ce fac parte din proiect, inclusiv clientul, se schimbă între ei în vederea
coordonării, verificării sau aprobării.
b. schimb de informaţii extern – documentaţii, piese scrise şi/sau desenate, elemente de calcul,
formulare standard, modelul BIM federat, cartea construcţiei, ş.a.m.d – pe care în numele
clientului, proiectantul şi / sau antreprenorul le furnizează autorităţilor competente sau
factorilor interesaţi având atribuţii de verificare, control şi/sau avizare în vederea obţinerii unor
documente, avize, acorduri sau procese verbale ce marchează încheierea unor obligaţii legale.
(2) Conţinutul schimburilor de informaţii externe (livrabilele ce fac obiectul acestui schimb din partea
proiectului către exterior) este precizat în prezenta lege atât pentru informaţiile furnizate de client cât
şi pentru informaţiile pe care acesta le primeşte din partea autorităţilor sau altor factori interesaţi în
cadrul obligaţiilor legale stabilite prin această lege. Ele sunt precizate în anexe la această lege şi sunt
precizate la fiecare stadiu al proiectului investiţional în parte.
Secţiunea III – Procese specifice derulate pe parcursul ciclului de viaţă
Articol nr.
(1) În cuprinsul prezentei legi sunt precizate şi definite condiţiile în care trebuie derulate toate
procesele necesare derulării şi gestionării activităţilor de proiectare şi execuţie a lucrărilor de
construcţii şi instalaţii aferente în fiecare Stadiu al unui proiect investiţional în construcţii, astfel încât
să fie satisfăcute toate rigorile privind calitatea în construcţii şi împlinite în condiţii optime scopul şi
rezultatele proiectului.
(2) Aceste activităţi desfăşurate concomitent cu derularea ciclului de viaţă al proiectului investiţional în
construcţii se împart în următoarele categorii:
a. managementul conţinutului proiectului;
b. estimarea bugetului şi a derulării în timp a diverselor activităţi;
c. achiziţiile serviciilor de proiectare şi execuţie şi a altor servicii complementare şi definirea
rolurilor şi responsabilităţilor contractuale în cadrul proiectului investiţional;
d. roluri şi responsabilităţi ale autorităţilor competente şi a factorilor interesaţi cu atribuţii de
verificare, control şi avizare;
e. activităţile de gestionare (monitorizare şi control) internă a proiectului;
e. elaborarea şi actualizarea diverselor strategii care definesc traseul proiectului;
f. procesele legate de autorizarea construcţiei şi de autorizarea funcţionării în exploatare.

Capitolul Titlul II. Dispoziții generaleStadiile ciclului de viaţă al proiectului investiţional în

construcţii

Articol nr.

(1) În funcţie de

specificul proiectului investiţional (importanţă, dimensiuni, valoare) Stadiile definite la Art. precedent
pot fi, la nevoie cumulate în sensul etapizării simplificate de la Art. ...
(2) În funcţie de forma de achiziţie aleasă în cadrul strategiei de achiziţii Stadiile ce cuprind activităţile
de proiectare pot fi cumulate în sensul în care Stadiile se suprapun.
 Capitolul II. Stadiul 0 – Definirea strategică

Secţiunea I – Managementul conţinutului

Secţiunea II – Estimarea costurilor şi graficul de eşalonare în timp

Secţiunea III – Achiziţii derulate în Stadiul 0

Secţiunea IV – Activităţi specifice: Roluri şi responsabilităţi

Secţiunea V – Monitorizare şi control

Secţiunea VI – Strategii
Secţiunea VII – Autorizare

Secţiunea VIII – Schimuri de informaţii interne

Secţiunea VIII – Schimuri de informaţii externe

Capitolul II. Stadiul 1 – Definirea temei de proiect

Aceeaşi structură pe secţiuni ca Stadiul 0

Capitolul III. Stadiul 2 – Definirea Conceptului proiectului

Aceeaşi structură pe secţiuni ca Stadiul 0

Capitolul IV. Stadiul 3 – Definirea soluţiilor de principiu ale proiectului

Aceeaşi structură pe secţiuni ca Stadiul 0

Capitolul V. Stadiul 4 – Detalierea tehnică a proiectului

Aceeaşi structură pe secţiuni ca Stadiul 0

Capitolul VI. Stadiul 5 – Realizarea Construcţiei

Aceeaşi structură pe secţiuni ca Stadiul 0

Capitolul VII. Stadiul 6 – Recepţia lucrărilor de construcţii

Aceeaşi structură pe secţiuni ca Stadiul 0

Capitolul I. Stadiul 0 – Exploaterea construcţiei

Aceeaşi structură pe secţiuni ca Stadiul 0

 ile proiectului investiDispoziții generale

CARTEA IV. STADIILE CICLULUI DE VIAȚĂ AL INVESTIȚIEI ÎN CONSTRUCȚII

Dispoziții generale
(1) În sensul prezentei legi, termenul investiție în construcții desemnează ansamblul proceselor
desfășurate și totalitatea cheltuielilor necesare satisfacerii unei nevoi prin construire.

(2) Ciclul de viață presupune dezvoltarea pe parcursul stadiilor ciclului de viață, reunite în patru etape
majore/principale care acoperă definirea, proiectarea, realizarea, și utilizarea investiției..
 (3) După o perioadă de timp determinată, la finalizarea duratei de viață a construcției se va realiza
evaluarea acesteia și luarea măsurilor necesare, fie pentru prelungirea duratei de viață, fie pentru
începerea unui nou ciclu investițional.

(4) Un nou ciclu investițional poate fi început oricând în perioada de viață a construcției, înainte de
finalizarea acesteia, dacă acest lucru se dovedește necesar.

Titlul I. Definirea strategică (Etapa 0)

Capitolul I. Identificarea nevoii

Identificarea nevoii de construire

(1) Definirea strategică reprezintă etapa 0 în cadrul ciclului de viață al investiției și este determinată
de identificarea nevoii sau oportunității de construire.

(2) Necesitatea poate fi de rezolvare a unei probleme tehnice, sociale, culturale, de mediu saude
creștere a performanței unei construcții.

(3) Oportunitatea poate fi de afaceri sau de răspuns la o creștere a cererii de piață, la o creștere a
nevoii - sociale, educaționale, culturale, de sănătate, de agrement, economice, de comunicație și de
comunicare.

(4) În funcție de complexitatea nevoii de construire, în cadrul acestei etape poate fi necesară
angrenarea unui consultant de specialitate.

(5) Proprietarul / dezvoltatorul investiției își asumă în integralitate derularea acestei etape.

Capitolul II. Nota de fundamentare

Nota de fundamentare
(1) Nota de fundamentare este documentul prin intermediul căruia, se stabilesc în mod exhaustiv
limitele nevoii de construire și se formulează intenția investițională.

(2) Intenția investițională se formulează, ulterior efectuării unui test de proporționalitate. (3) Prin
intermediul notei de fundamentare, se asigură alinierea investiției cu obiectivele de dezvoltare
durabilă, aprobate prin acte normative speciale.

(4) Alinierea investiției la obiectivele de dezvoltare durabilă este obligatorie.

Documentarea inițială
(1) Documentarea inițială este procesul de colectare a informațiilor cu privire la nevoi de construire
similare.

(2) În cadrul procesului de documentare inițială, se procedează la realizarea unui studiu documentar,
care va cuprinde analiza unui număr de minim 3 investiții cu un grad maxim de similaritate sau a unui
număr de minim 6 investiții, dacă similaritatea este redusă.
(3) În vederea obținerii unei relevanțe contextuale cât mai mari, exemplele investiționale analizate se
vor alege concentric dinspre cele mai apropiate înspre cele mai îndepărtate, din punct de vedere
spațial și temporal.

(4) Pentru fiecare exemplu, în parte, se vor evidenția caracteristicele și asigura alinierea acestora cu
obiectivele pentru dezvoltare durabilă. în cazul în care este posibil, vor fi indicate și valorile metrice.

(5) Documentarea inițială este etapa în care promotorul investiției în construcții:

identifică și definește necesitatea și oportunitatea investiției;

analizează cerințele;

fixează obiectivele;

definește atributele;

propune opțiuni și amplasamente, face o analiză critică a acestora din punct de vedere urbanistic si al
facilitaților oferite (utilități și accesibilitate);

identifica beneficiile așteptate;

previzionează impactul negativ sau riscul economic ce pot decurge din lipsa de acțiune;

estimează o anvelopa financiară pe baza experienței în domeniu și bazei de date la nivel național

identifică caracteristicile echipei de proiect;

(6) În cazul investițiilor publice, conținutul literelor a) – i) de mai sus se materializează la nivelul notei
de fundamentare a investiției.(7) În cazul investiției private, conținutul literelor a) – i) de mai sus se
materializează la nivelul planului de afaceri.

Capitolul III. Tema strategică

Tema strategică
(1) Tema strategică este documentul prin intermediul căruia se definesc setul de cerințe funcționale,
limitele nevoii preluate din cadrul notei de fundamentare, astfel cum au fost revizuite cu concluziile
documentării inițiale, și alternativele de construire a unor construcții noi de sau intervenții laclădiri
existente.

(2) Prin intermediul temei strategice se identifică cerințele investiției care au potențialul de a acoperi
proporțional nevoia identificată.

(3) Prin intermediul temei strategice, se detaliază indicațiile notei de fundamentare, revizuite conform
concluziilor, se formulează setul de cerințe funcționale păstrând proporționalitatea răspunsului la
nevoie, se indică soluțiile anterioare, precum și idei de reutilizare a unor construcții sau reciclare a
componentelor acestora.

(4) Tema strategică va indica principalele strategii vizate.

(6) În situația în care, aceasta a fost realizată de către un consultant de specialitate, după
definitivare, tema strategică este însușită de client.
 Conținutul temei strategice
(1) Tema strategică este un document scris, cuprinzând anexe grafice și tabelare, dacă este cazul.

(2) Tema strategică cuprinde parțial componentele temei de proiectare, după cum urmează:

descrierea succintă a obiectivului de investiții propus din punct de vedere tehnic și funcțional:

destinație și funcțiuni;

caracteristici, parametri și date tehnice specifice, preconizate;

nivelul de echipare, de finisare și de dotare, exigențe tehnice ale construcției în conformitate cu

cerințele funcționale stabilite prin reglementări tehnice, de patrimoniu și de mediu în vigoare;

număr estimat de utilizatori;

durata minimă de funcționare, apreciată corespunzător destinației/funcțiunilor propuse;

nevoi/solicitări funcționale specifice;

corelarea soluțiilor tehnice cu condiționările urbanistice, de protecție a mediului și a patrimoniului.

cadrul legislativ aplicabil și impunerile ce rezultă din aplicarea acestuia.

Capitolul IV. Bugetul țintă

Stabilireabugetului țintă
(1) Stabilirea bugetului-țintă va ține cont de valori de investiție identificate prin intermediul
documentării inițiale, amploarea definită de tema strategică și accesibilitatea sursele de finanțare.

(2) În vederea stabilirii bugetului-țintă, se va realiza schema de estimare a bugetului țintă, se vor
identifica toate activitățile necesare implementării investiției și costurile adiacente și se vor identifica
modelele de achiziții posibile.

Schema de estimare a bugetului țintă

(1) Întocmirea bugetul-țintă rularea schemei de estimare rezultă din convergența:

temei strategice, cu definiri ale setului de cerințe și estimări de gabarit;

costurilor de referință deduse din ponderarea costurilor de investiție analizate;

obiectivele strategice suplimentare;

modului de raportare la condiții preexistente, respectiv lucrări de intervenții la construcție existenta –

reabilitare, refuncționalizare, , reciclare de componente;

modelelor de achiziție vizate, în funcție de prevalența caracteristicilor urmărite: cost, timp, calitate,
responsabilitate, tipul și amploarea intervenției.
 (2) Bugetul-țintă se raportează și la posibilitățile de finanțare accesibile

(3) Schema de estimare se include în mod obligatoriu în determinarea valorii bugetare-țintă.

(4) Factorii de indexare, și marjele de toleranță între stadiile de dezvoltare a proiectului, astfel cum
sunt scenariile strategice adiționale, reutilizarea construcțiilor sau componentelor existente vor fi
explicitați exhaustiv pentru a permite reevaluarea lor.

(5) Modelele de achiziție alese vor fi justificate prin prisma prevalenței caracteristicilor urmărite.

(6)

Titlul II. Dezvoltarea temei de proiectare (etapa 1)

Dispoziții generale
(1) Dezvoltarea temei de proiectare reprezintă etapa 1 în cadrul ciclului de viață al investiției,
constând în definirea propriu-zisă a condițiilor de concepere a investiției, inclusiv prin localizarea
efectivă a investiției.

(2) Consultanți specializați și atestați în domeniul proiectării construcțiilor dețin responsabilitatea

principală privind conținutul profesional al acestei etape.

(3) Titularul/ dezvoltatorul investiției validează și aprobă rezultatele obținute de către specialistul
atestat menționat în cadrul alin. (2) și își însușește tema de proiectare pentru avansarea în etapele
următoare.

Capitolul I. Identificarea amplasamentelor

Identificarea amplasamentelor
(1) În vederea identificării amplasamentelor posibile, se vor propune de către specialistul atestat, mai
multe opțiuni privind amplasamente alternative, luând în considerare tema strategică și bugetul-țintă
precum și limitele spațiale relevante.

(2) Opțiunile de amplasamente alternative vor include preferențial reutilizarea adaptivă a fondului
construit disponibil.

(3) În vederea identificării zonelor optime de amplasare a investiției, specialistul atestat analizează
contextul reglementărilor urbanistice incidente în teritoriul desemnat și identifică obiecte de fond
construit cu potențial de conversie, pe care le include în paleta de opțiuni.

(4) În cadrul procesului de identificare a amplasamentelor posibile se va opta cu precădere pentru

reutilizarea fondului construit existent, urmărind în primul rând, modernizarea și reconversia
funcțională, și doar în ultimă instanță demolarea și reconstruirea.

(5) Pentru fiecare opțiune se analizează contextul urbanistic, tehnic și legislativ, pornind de la tema
strategică și bugetul-țintă și considerând caracteristicile fiecărui amplasament.
 Setul de fișe de amplasament
(1) Setul de fișe de amplasament este documentul rezultat ca urmare a procesului de identificare a
amplasamentelor posibile.

(2) Setul de fișe de amplasament are următoarele componente:

informații privind regimul juridic, economic și tehnic al terenului și/sau al construcției existente,
documentație cadastrală;

particularități ale amplasamentului/amplasamentelor propus/propuse pentru realizarea obiectivului de

investiții, după caz:

descrierea succintă a amplasamentului/amplasamentelor propus/propuse (localizare, suprafața

terenului, dimensiuni în plan);

relațiile cu zone învecinate, accesuri existente și/sau căi de acces posibile;

surse de poluare existente în zonă;

particularități de relief, studii de teren cu evidențierea elementelor topo-cadastrale și avizul geotehnic

preliminar;

nivel de echipare tehnico-edilitară al zonei și posibilități de asigurare a utilităților;

existența unor eventuale rețele edilitare în amplasament care ar necesita relocare/protejare, în

măsura în care pot fi identificate;

posibile obligații de servitute;

condiționări constructive determinate de starea tehnică și de sistemul constructiv al unor construcții

existente în amplasament, asupra cărora se vor face lucrări de intervenții, după caz;

reglementări urbanistice aplicabile zonei conform documentațiilor de urbanism aprobate - plan

urbanistic general/plan urbanistic zonal și regulamentul local de urbanism aferent;

existența de monumente istorice/de arhitectură sau situri arheologice pe amplasament sau în zona
imediat învecinată; existența condiționărilor specifice în cazul existenței unor zone protejate sau de
protecție;

studiul geotehnic preliminar pentru amplasament efectuat prin forare și testare de laborator, nu numai
pe baza informațiilor din zonă.

(3) Pentru fiecare amplasament se evidențiază elementele generatoare de costuri.

(4) Geometria imobilelor luate în considerare, incluzând eventuale construcții, trebuie înregistrată în
proces în mod standardizat,constituind baza în proiectarea ulterioară și legătura cu reglementările
urbanistice în vigoare prin corespondența cu sistemul GIS.

Capitolul II. Stabilirea echipei de proiect

 Componența echipei de proiect
Echipa de proiect va include managerul de proiect, consultanți, experți și antreprenorul.

Caietul de sarcini pentru proiectare

Caietul de sarcini pentru proiectare este documentul prin intermediul căruia de realizează:

definirea actorilor ce vor fi implicați;

stabilirea cerințelor pentru fiecare rol;

moduri de relaționare și distribuția responsabilităților în contextul modelelor de achiziție alese;

planificarea desfășurării investiției.

Capitolul III. Bugetul estimat

Bugetul estimat
(1) Pentru fiecare scenariu din cadrul studiului de fezabilitate se estimează un buget.

(2) Bugetul estimat pentru fiecare scenariu, cuprinde estimarea costurilor pe capitole de investiție:

teren;

amenajare teren si racorduri edilitare, inclusiv șantier;

proiectare și studii conexe;

construcție - elemente constructive, inclusiv șantier;

construcție - echipare tehnica, inclusiv șantier;

amenajări exterioare, inclusiv șantier;

dotare și obiecte de artă;

costuri conexe investiției, inclusiv taxe de autorizare și avizare.

Capitolul IV. Strategii

Elaborarea strategiilor
(1) Pentru fiecare cerință fundamentală de calitate în construcții, se elaborează o strategie.

(2) Suplimentar, este necesară elaborarea unei strategii pentru decizia privind următoarele elemente:
planificarea investiției, gestiunea riscurilor și asigurărilor, utilizarea BIM.

(3) La elaborarea strategiilor se va ține de cont de necesitatea corelării acestora cu bugetul estimat.
 (4) Declarații de strategie vor fi însușite de către titularul / dezvoltatorul investiției.

(5) Tema de proiectare poate fi revizuită în vederea includerii elementelor stabilite prin strategii.

Capitolul V. Studiul de fezabilitate

Studiul de fezabilitate
(1) Pentru numărul relevant de opțiuni de amplasament sau de intervenție aprobate de către titularul
investiției / dezvoltator se dezvoltă schema de estimare a bugetului-țintă din etapa anterioară prin
evaluarea posibilității de dezvoltare a investiției în contextul specific aferent fiecărui amplasament.

(2) Studiului de fezabilitate se realizează pe baza unui conținut-cadru, aprobat prin acte normative
speciale.

(3) Pentru fiecare amplasament identificat prin intermediul studiului de fezabilitate se va obține un
certificat de urbanism.

Capitolul VI. Preselectarea constructorului

Preselectarea constructorului în cazul investițiilor private

(1) În cazul investițiilor finanțate din fonduri private, preselectarea poate fi realizată anterior
proiectării investiției, din considerente de eficiență a planificării derulării investiției.

(2) Ulterior selectării constructorului, se va proceda la încheierea contractului de antrepriză.

Capitolul VII. Monitorizare și control

Monitorizarea și controlul aferente etapei 1

(1) În cadrul etapei 1, monitorizarea și controlul se realizează prin verificarea realizată de către
proiectant,evaluarea consultantului și/sau a clientului.

(2) Activitățile de monitorizare și control menționate în cadrul alin. (1) trebuie să aibă loc înainte de
avansarea la etapa următoare, pentru a asigura transparența transpunerii cerințelor identificate inițial
într-un mod satisfăcător.

(3) Evaluarea temei de proiectare este obligatorie și va avea drept rezultat fie confirmarea acesteia,
fie modificarea acesteia în conformitate cu concluziile activităților etapelor, fie sistarea proiectului.

(4) Orice control de costuri se realizează inclusiv prin raportare la nivelurile de cost definite în toate
stadiile anterioare.

Titlul III. Elaborarea conceptului (etapa 2)

Capitolul I. Conceptul general

Conceptul general
 (1) Conceptul general cuprinde soluția tehnică și estetică a investiției.

(2) În vederea elaborării conceptului general, se determină condițiile precise de teren prin studiile
urbanistice și de fundamentare aferente, respectiv ale construcțiilor preexistente prin expertizare și
analize diagnostic și se identifică soluția preferabilă dintre cele păstrate ca fezabile în etapa anterioară.

(3) Conceptul general se va materializa în cadrul proiectului general, document ce integrează soluțiile
conceptuale de specialitate și definește indicatorii de performanță și gabarit, planuri.

(4) Prin intermediul conceptului general se vor defini partea scrisă și cerințele specifice de luare a
deciziei, proiectare, funcționare și exploatare.

(5) Conceptul general va fi însoțit de studiile relevante pentru tipul de investiție și amplasament, astfel
cum sunt studiul de însorire, studiul de consum energetic, studiu de impact urbanistic, studiu istoric,
studiu de trafic și alte studii relevante.

(6) Controlul costului se va face prin raportare la sisteme de informare asupra costurilor, studiilor de
piață și indicatori cost per unitate de măsură, măsurați din piață și actualizați cel puțin bianual.

(7) Conceptul general poate fi pre-testat în BIM din punct de vedere al parametrilor de funcționare.

(8) Conținutul cadru minimal al conceptului general este prezentat în cadrul Anexei [] la prezenta
lege.

Capitolul I. Proiectarea tehnică de execuție

Proiectarea tehnică integrată

(1) În cadrul acestei etape, proiectul tehnic pentru autorizarea soluției este dezvoltat la nivelul necesar
execuției lucrărilor de construire în bune condiții, nivel care asigură cea mai precisă bază de ofertare și
evaluare a ofertelor de construire.

(2) Coordonarea proiectelor pe specialități este continuată pentru a fi asigurată alinierea soluțiilor
propuse.

(3) Proiectarea tehnică integratăimplică și obținerea avizelor de nivelul interesului propriu al

investiției.

(4) În urma proiectării tehnice integrate, rezultă proiectul tehnic de execuție inclusiv toate detaliile
necesare ofertării soluțiilor tehnice de alcătuire, asamblare, executare, montare și alte asemenea
operațiuni privind părțile/elementele de construcție ori de instalații aferente acestora, în vederea
executării lucrărilor de construcții autorizate.

Capitolul II. Conceptele pe specialități

Conceptul pe specialități
(1) În cazul investițiilor se elaborează concepte pe specialități, care cuprind soluții tehnice la nivel
conceptual, pe diferite categorii de specialități, cu rolul de asigura consolidarea conceptului general.

(2) Conceptele pe specialități se realizează cu indicarea indicatorilor țintă și a capacităților și

gabaritelor necesare atingerii acestora, carese ilustrează atât schematic, cât și sub formă de memoriu.
 (3) Conceptele pe specialități vor fi pre-testate ca prototip digital pentru ilustrarea și calibrarea
soluției.

Capitolul III. Bugetul calculat preliminar

Bugetul calculat preliminar

(1) Bugetul calculat preliminar este documentul care evidențiază calculele primare de costuri ale
investiției.

(2) Bugetul calculat preliminarcuprinde un deviz buget estimativ detaliatpe capitole de investiție:

teren;

amenajare teren si racorduri edilitare;

proiectare și studii preliminare;

construcție - elemente constructive;

construcție - echipare tehnică;

amenajări exterioare;

dotare și obiecte de artă;

costuri conexe construcției cuprinzând calculul preliminar prin estimări în baza indicatorilor de cost și
studiului de piață;

estimarea costului de operare;

costuri cu taxe și avize.

Capitolul IV. Programarea investiției

Calendarul investiției
(1) Ulterior realizării primului nivel de proiectare este posibilă realizarea calendarului investiției.

(2) Calendarul investiției cuprinde etapele de implementare a proiectului și graficul de desfășurare în

timp al acestora conform celor agreate de participanții în cadrul proiectului de investiții.

Capitolul V. Tema de proiectare finală

Tema de proiectare revizuită

(1) Tema de proiectare finală cuprinde detaliere soluției preferate la nivelul proiectului de concept,
reprezentând referința permanentă pentru stadiile viitoare și este confirmată definitiv de către client/
beneficiar.
 (2) Tema de proiectare se transpune în cadrul unui document scris, care cuprinde capitole pe
specialități, cu indicarea cerințelor detaliate privind proiectarea generală și pe fiecare specialitate în
parte.

Capitolul VI. Monitorizare și control

Monitorizarea și controlul aferente etapei 2

(1) Activitățile de monitorizare și control aferente etapei 2, presupun verificarea conceptului general și
conceptelor pe specialități, după caz, a bugetului calculat preliminar și a temei de proiectare detaliate
cu rezultatele corespondente din stadiile anterioare, pentru conformitatea cu, respectiv devierea de la
prevederile acestora.

(2) Activitățile de monitorizare și control menționate în cadrul alin. (1) se derulează de către titularul
investiției/ dezvoltator, potențiali consultanți și de către proiectant.

(3) Ulterior desfășurării activităților de control se întocmește raportul de monitorizare cu evaluarea

procedurii de decizie și a gradului de îndeplinire a cerințelor de temă, cu actualizarea bazei de date
indicatori cost cu valorile finale rezultate în urma procedurii de atribuire.

(4) Orice control de costuri se realizează inclusiv prin raportare la nivelurile de cost definite în toate
stadiile anterioare și la marjele de toleranță stabilite.

Titlul IV. Autorizarea proiectului în vederea construirii (etapa 3)

Prevederi generale
Autorizarea proiectului în vederea construirii reprezintă etapa 3 în cadrul ciclului de viață al investiției,
constând în confirmarea prin intervenția autorităților publice competente, a conformității proiectului de
autorizare propus cu prevederile urbanistice aplicabile.

Capitolul I. Proiectarea soluției integrată

Proiectarea soluției integrată

(1) Proiectul pentru autorizarea soluției se dezvoltă pe toate specialitățile implicate pentru a permite
atât coordonarea internă a investiției cât și cele în relație cu prevederile urbanistice specifice
amplasamentului și programului, respectiv cu prevederile imperative ale actelor normative aplicabile
programului și contextului.

(2) Proiectul pentru autorizarea soluției se va realiza cu respectarea modelului BIM cu integrarea
soluțiilor de specialitate și modelul GIS pentru înregistrare la autoritatea publică emitentă a
autorizației necesare realizării investiției, dacă acestea există.

(3) Costurile aferente acestei etape se vor raporta la costuri prevăzute în baza de date cu indicatori de
cost cu privire la proiectare și timpi de execuție a etapei de proiectare.

Capitolul II. Bugetul calculat avansat

Bugetul calculat avansat

(1) Bugetul calculat avansat se realizează pe baza soluției integrate, care va fundamenta completarea
și detalierea structurii bugetare a investiției, dezvoltată la etapa anterioară.

(2) Bugetul calculat avansat se realizează pe baza conținutul cadru aprobat stabilit prin anexa [] la
prezenta lege.

Capitolul III. Avizarea tehnică a soluțiilor

Avizarea tehnică a soluțiilor

(1) În cadrul acestei etape, proiectul pentru autorizarea soluției se poatemodifica astfel încât să
corespundă cerințelor și exigențelor pentru care autorității publice competente în vederea emiterii
autorizației necesare realizării, semnalează neconformități cu actele normative în vigoare. investiției..

(2) În sensul alin. (1), proiectul pentru autorizarea soluției se va corela cu avizele solicitate prin
intermediul certificatului de urbanism în vederea emiterii autorizației necesare realizării investiției.

(3) Modelul BIM se va modifica astfel încât să fie asigurară integrarea modificărilor impuse prin
intermediul avizelor menționate în cadrul alin. (2).

Capitolul IV. Procedura de autorizare

Autorizarea realizării investiției

Autorizarea realizării investiției se va realiza conform procedurii stabilite prin intermediul
reglementărilor incluse în cadrul prezentei legi.

Capitolul V. Revizuirea calendarului investiției

Revizuirea calendarul investiției

Revizuirea calendarului investiției presupune adaptarea programării investiției în funcție de rezultatele
fazelor de proiectare-avizare-autorizare și ținând cont de modelele de achiziție alese, rezultând un
grafic de implementare actualizat.

Capitolul VI. Monitorizare și control

Monitorizarea și controlul aferente etapei 3

(1) Activitățile de monitorizare și control aferent etapei 3, presupun verificarea menținerii soluției
autorizate în conformitate cu rezultatele corespondente din stadii anterioare și evidențierea
eventualelor devieri.

(2) Activitățile de monitorizare și control menționate în cadrul alin. (1) se derulează de către
dezvoltator, potențiali consultanți și de către proiectant.

(3) Ulterior desfășurării activităților de control se întocmește raportul de monitorizare cu indicarea

etapelor de predare, proceselor verbale predare primire a documentațiilor și gradului de atingere a
obiectivelor stabilite prin stadiile anterioare. Actualizarea bazei de date cu indicatori de cost și timp de
execuție ai activităților parcurse.
 (4) Orice control de costuri se realizează inclusiv prin raportare la nivelurile de cost definite în toate
stadiile anterioare.

Titlul V. Proiectarea tehnică de execuție (etapa 4)

Prevederi generale
Proiectarea tehnică de execuție reprezintă etapa 4 în cadrul ciclului de viață al investiției, constând în
stabilirea tuturor soluțiilor tehnice și parametrilor funcționali care trebuie respectați de către
constructor și care vor fi avuți în vedere în cadrul bugetului calculat final.

Capitolul I. Proiectarea tehnică de execuție

Proiectarea tehnică integrată

(1) În cadrul acestei etape, proiectul tehnic pentru autorizarea soluției este dezvoltat la nivelul necesar
execuției lucrărilor de construire în bune condiții, nivel care asigură cea mai precisă bază de ofertare și
evaluare a ofertelor de construire.

(2) Coordonarea proiectelor pe specialități este continuată pentru a alinierea soluțiilor propuse.

(3) Proiectarea tehnică integrate implică și obținerea avizelor de nivelul interesului propriu al
investiției.

(4) În urma proiectării tehnice integrate, rezultă proiectul tehnic de execuție inclusiv detaliile necesare
ofertării soluțiilor tehnice de alcătuire, asamblare, executare, montare și alte asemenea operațiuni
privind părțile/elementele de construcție ori de instalații aferente acestora, în vederea executării
lucrărilor de construcții autorizate.

Capitolul II. Bugetul calculat final

Bugetul calculat final

(1) Bugetul calculat final este bugetul rezultat în urma revizuirii calculul cantităților de lucrări și
materiale și costurile aferente.

(2) Estimarea de cost va fi finală, cu o marjă maximă de eroare va putea fi folosită drept referință în
cadrul procesului de departajare a ofertelor pentru executarea lucrărilor.

(3) Bugetul calculat final va include devizul obiectivului de investiție, întocmit pe baza unor formulare
standardizate, aprobate prin acte normative speciale.

(4) Bugetul calculat final va include: lista cu consumul de resurse, lista cu echipamentele și utilajele
care au nevoie de montaj, indicatoare de norme de deviz pe categorii de lucrări.

Capitolul III. Selectarea antreprenorului pe baza proiectului tehnic de execuție

Selectarea antreprenorului
(1) Selectarea antreprenorului se va realiza diferențiat în funcție de natura investiției, respectiv
investiție finanțată din fonduri publice sau din fonduri private.
(2) Proiectantul asistă clientul/beneficiarul prin alcătuirea documentației tehnice în vederea procedurii
de achiziție, realizează programarea evaluării tehnice a ofertelor și întocmește raportul de evaluare
tehnică a ofertelor cu recomandarea ofertei potrivite.

(3) În cazul investițiilor finanțate din fonduri publice, se vor aplica prevederile legale speciale din
domeniul achizițiilor publice.

Capitolul IV. Monitorizare și control

Monitorizarea și controlul aferente etapei 4

(1) Activitățile de monitorizare și control aferente etapei 4, presupun verificarea menținerii proiectului
tehnic de execuție în parametrii soluției autorizate și în acord cu avizele tehnice de conformitate cu
prevederile normate referitoare la interesul propriu al investiției.

(2) Activitățile de monitorizare și control menționate în cadrul alin. (1) se derulează de către
dezvoltator, potențiali consultanți și de către proiectant.

(3) Ulterior desfășurării activităților de control se întocmește raportul de evaluare a satisfacerii

cerințelor de temă prin proiectul tehnic și se procedează la actualizarea indicatorilor de cost și timp în
baza de date.

(4) Orice control de costuri se realizează inclusiv prin raportare la nivelurile de cost definite în toate
stadiile anterioare.

(5) Monitorizarea și controlul aferente etapei 4 includ și controlul exercitat de autorități publice
competente.

Titlul VI. Construirea (Etapa 5)

Prevederi generale
Construirea reprezintă etapa 5 în cadrul ciclului de viață al investiției, constând în materializarea
componentei constructive a investiției, exclusiv în baza proiectului tehnic.

Obligații anterioare începerii lucrărilor de construire

(1) Anterior demarării lucrărilor de construire, dezvoltatorul are următoarele obligații:

înștiințarea Inspectoratului de Stat în Construcții cu privire la data și ora începerii lucrărilor de

construire;

amplasarea la loc vizibil a panoului de identificarea a investiției;

elaborarea proiectului și autorizarea organizării execuției, dacă nu a fost realizat/autorizat odată cu

autorizația de construire sau nu mai este convenabil.

(2) Aducerea la îndeplinire a obligațiilor menționate în cadrul alin. (1), se realizează în conformitate cu
reglementările aprobate prin ordin al Ministrului de resort.
 Capitolul I. Înființarea șantierului

Înființarea șantierului
(1) Înființarea șantierului presupune pregătirea și aprobarea tuturor planurilor de prevenire și gestiune
a riscurilor pe perioada construirii, asigurarea integrității amplasamentului, protecția vecinătăților,
organizarea șantierului și orice alte măsuri sau acțiuni necesare demarării construirii.

(2) În cadrul acestei etape, vor fi elaborate următoarele documente: proces verbal predare
amplasament, plan de sănătate, plan securitate în muncă și planul de eliminare a deșeurilor.

Capitolul II. Administrarea șantierului

Administrarea șantierului
Administrarea șantierului presupune instituirea sistemului de control intern al investiției, de calitate a
execuției, de gestiune a participanților, materialelor, utilajelor și tehnologiilor, a deșeurilor.

Capitolul III. Asigurarea obiectivului

Asigurarea șantierului
Asigurarea șantierului presupune încheierea contract de asigurare împotriva pieirii bunului înaintea
finalizării execuției.

Capitolul IV. Urmărirea execuției lucrărilor de construire

Urmărirea execuției lucrărilor de construire

Urmărirea execuției lucrărilor de construire se realizează în mod obligatoriu pe mai multe planuri:

de către antreprenor în mod permanent prin responsabilul tehnic cu execuția;

de către dezvoltator în mod permanent prin diriginte de șantier, consultant, după caz;

de către proiectant în cadrul fazelor determinante, pentru toate specialitățile;

de către autoritatea de control competentă potrivit legii;

de către specialiștii implicați în proiectarea de specialitate (de ex. plantări – cine le urmărește?)

Serviciile de asistență tehnică

Serviciile de asistență tehnică care pot fi contractate suplimentar de către proiectant sunt:

arbitrarea neconformităților de execuție, încheiată cu recomandarea făcută clientului de (1) acceptare

a lucrării; (2) acceptare cu remedieri; (3) respingere (demolare și refacere);
analizarea datelor tehnice ale materialelor propuse de constructor, încheiată cu recomandarea făcută
clientului de (1) acceptare a materialelor; (2) acceptare cu condiții; (3) respingere;

analizarea mostrelor de materiale propuse de constructor, încheiată cu recomandarea făcută clientului

de (1) acceptare a materialelor; (2) acceptare cu condiții; (3) respingere;

analizarea proiectelor de fabricație propuse de constructor, încheiată cu recomandarea făcută

clientului de (1) acceptare a lor; (2) acceptare cu condiții; (3) respingere;

emiterea dispozițiilor de șantier necesare pentru formalizarea deciziilor de mai sus;

participarea la ședințele periodice de coordonare a execuției.

Capitolul V. Urmărirea costurilor efective

Urmărirea costurilor efective

(1) Urmărirea costurilor efective reprezintă o activitate iterativă, contractată suplimentar compusă din
analiza comparativă a cererilor de plată ale constructorului prin raportare la bugetul calculat final și cel
contractual, precum și prin raportare la etapa de efectuare a lucrărilor și la calendarul contractual în
contextul calendarului investiției.

(2) Urmărirea costurilor efective se va consemna în cadrul unui raport de constatare cu privire la
respectarea cadrului financiar bugetat, cu menționarea riscurilor de depășire respectiv depășiri de cost
în afara marjei preconizate.

(3) Orice control de costuri se realizează inclusiv prin raportare la nivelurile de cost definite în toate
stadiile anterioare.

Capitolul VI. Urmărirea calendarului investiției

Urmărirea calendarului investiției

(1) Urmărirea calendarului investiție reprezintă o activitate de management a investiției, iterativă,
raportată la progresul fizic al efectuării lucrărilor de construire, cu scopul de a profita de posibilități de
accelerare a calendarului, respectiv de atenuare a riscurilor din întârzieri datorate fenomenelor meteo.

(2) Urmărirea calendarului investiție se va consemna în cadrul unui raport de constatare cu privire la
respectarea graficului de timp convenit cu menționarea riscurilor de depășire sau a unor depășiri ale
acestuia.

Capitolul VII. Monitorizare și control

Monitorizarea și controlul aferente etapei 5

(1) Activitățile de monitorizare și control aferente etapei 5, presupun cel puțin derularea programului
de control obligatoriu și pot fi completate prin contractarea suplimentară cu actualizarea bazei de date
cu privire la indicatori de cost și timpi necesari desfășurării etapei investiției și a devierilor față de
etapele anterioare.
 (2) Activitățile de monitorizare și control menționate în cadrul alin. (1) se derulează de către
dirigintele de șantier, responsabilul tehnic cu execuția, proiectant, antreprenor și dezvoltator, fiecare
în raport cu rolurile și responsabilitățile ce îi revin.

(3) Ulterior desfășurării activităților de control se va actualiza registrul de evidență a activității ținut de

către fiecare factor implicat.

(4) Monitorizarea și controlul aferente etapa 5 includ și controlul exercitat de autorități publice
competente.

Titlul VII. Recepționarea și predarea construcției (Etapa 6)

Prevederi generale
Recepția și predarea construcției reprezintă etapa 6 din cadrul ciclului de viață al investiției, constând
în durata de la încheierea lucrărilor de construire și până la predarea formală și completă a investiției
către client/operator, aptă de utilizare.

Capitolul I. Recepția la terminarea lucrărilor

Recepția la terminarea lucrărilor

(1) Recepția la terminarea lucrărilor reprezintă ansamblul de activități de punere în funcțiune, de
testare a funcționalităților, de evaluare a conformității.

(2) Recepția la terminarea lucrărilor presupune predarea cărții tehnice a construcției, manualului de
mentenanță și duratei de viață ale componentelor, realizarea recepției formale și instruirea
operatorilor.

(3) Recepția la terminarea lucrărilor presupune întocmirea următoarelor documente:

procese-verbale de recepție;

cartea tehnică a construcției;

documentația post-execuție (as-built);

manualul de utilizare și de mentenanță pe categorii de activități, de materiale, de elemente

constructive și de echipament, în funcție de durata de garanție și viață precum și instrucțiunile de
urmărire a comportării în timp;

fișe de instruire operatori.

(4) Procedura de realizare a recepție la terminarea lucrărilor, în funcție de tipologia investițiilor este
prevăzută în cadrul actelor normative speciale.

Capitolul II. Evaluarea la finalul perioadei de garanție

Evaluarea la finalul perioadei de garanție

 Evaluarea la finalul perioadei de garanție este un proces etapizat, în funcție de eșalonarea expirării
termenului de garanție, în mai multe sesiuni.

Perioada de garanție
(1) Perioada de garanție se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de
importantă ale construcțiilor stabilite potrivit legii, și va avea o durată minimă, după cum urmează:

5 ani pentru construcțiile încadrate în categoriile de importantă A și B;

3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importantă C;

1 an pentru construcțiile încadrate în categoria de importantă D;

2 ani pentru lucrările de plantare în conformitate cu prevederile contractuale e legate de pierderi

naturale datorate situațiilor meteo și climaterice.

(2) Perioada de garanție se prelungește cu perioada remedierii defectelor calitative constatate în

această perioadă.

(3) Perioada de garanție începe să curgă de la data semnării procesului verbal de recepție la
terminarea lucrărilor.

Capitolul III. Monitorizare și control

Monitorizarea și controlul aferente etapei 6

(1) Activitățile de monitorizare și control aferente etapei 6, presupun constatarea privind îndeplinirea
bugetului, calendarului și cerințelor referitoare la nevoia căreia îi răspunde investiția în construcții,
precum și orice alte prevederi ale strategiei de predare a obiectului investiției.

(2) Ulterior desfășurării activităților de control se întocmește raportul de constatare cu privire la

respectarea indicatorilor de temă și actualizarea bazei de date cu privire la indicatorii de cost realizați
și timpi necesari pentru realizarea investiției respectiv etape.

(3) Orice control de costuri se realizează inclusiv prin raportare la nivelurile de cost definite în toate
stadiile anterioare.

(4) Monitorizarea și controlul aferente etapei 6 includ și controlul exercitat de către autorități publice
competente.

Titlul VIII. Utilizarea (Etapa 7)

Capitolul I. Exploatarea/operarea

Exploatarea/ operarea
Activitatea de exploatare începe odată cu recepția obiectivului, fiind susținută pe durata de viață, de
activitățile de mentenanță și administrare.

Capitolul II. Mentenanța

 Mentenanța
(1) Mentenanța este activitatea prin intermediul căreia se asigură menținerea funcționării obiectului
investiției în parametri cât mai optimi de curățenie, întreținere curentă, revizii la termen, înlocuiri de
elemente și componente la finalul duratei de viață a acestora, reparații curente, remedieri și renovări
locale.

(2) Urmărirea în timp pe parcursul exploatării este parte a procesului de mentenanță, semnalând
defectele și avariile apărute și necesitatea efectuării operațiilor de reparare/reabilitare.

(3) Activitatea de mentenanță presupune completarea documentației post-execuție cu intervențiile

curente asupra investiției.

Capitolul III. Administrarea

Capitolul IV. Monitorizare și control

Monitorizarea și controlul aferente etapei 7

(1) Supravegherea comportării în timp se face sistematic, în cadrul urmăririi curente, care are ca scop
semnalarea de modificări ale capacității construcției de a îndeplini criteriile de performanță stabilite
prin proiectul tehnic de execuție și permanent sau temporar, prin urmărirea specială, durata ei
stabilindu-se de la caz la caz, în conformitate cu prevederile proiectului prin care a fost instituită
urmărirea specială a comportării construcției.

(2) Activitățile de monitorizare și control aferent stadiul 7, presupun verificarea costurilor de operare
în relație cu estimările și previziunile de la stadiile anterioare, precum și variația în timp. Se iau în
considerare opțiuni de actualizare și optimizare.

(3) Ulterior desfășurării activităților de control se întocmește raportul de constatare prin care se
monitorizează și actualizează datele conținute în baza de date cu indicatori de cost în exploatare a
imobilului.

(4) Monitorizarea și controlul aferente etapei 7 includ și controlul exercitat de autorități publice
abilitate pe parcursul etapei de utilizare.

(5) Orice control de costuri se realizează inclusiv prin raportare la nivelurile de cost definite în toate
stadiile anterioare, actualizate.