1. Enumerarea cauzelor de incetare; precizari privind moartea partilor
Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala), contractul de locatiune inceteaza prin: a) denuntarea unlaterala b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului prin neexecutare; d) pierderea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului; f) in anumite conditii prin efectul instrainarii, prin acte intre vii cu titlul particular a lucrului de locatiune. Cat priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat in locatiune nici moartea locatorului si nic cea a locatarului nu atrage dupa sine incetarea contractului (art 1440 C. Civ) => drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale in materie de obligatii patrimoniale, cu exceptia cazului cand partile s-au inteles altfel (prin stabilirea termenului locatiunii in functie de moartea locatorului) sau daca mostenitorul uneia din parti (decedate) este cealalta parte, caz in care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art. 1154 C. Civ) sau partial (ex, in caz de pluralitate de parti obligate solidar- art 1048 C. Civ). 2. Denuntarea unilaterala Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare din parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art 1463 alin 2 C. Civ). Termen de preaviz – intervalul de timp dintre manifestarea de vointa de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar in lipsa se stabileste in functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului (art 1443 C. Civ) si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau de un similar pa care sa-l ia in locatiune (daca preavizul a fost dat de locator). Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege „concediu”) este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului. Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Trebuie facuta in scris, iar daca partea concediata refuza sa dea dovada de primire, se face prin intermediul executorilor judecatoresti. Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza iar un nou contract poate fi incheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele denuntarii unilaterale) 3.Expirarea termenului, tacita relocatiune Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau in lipsa clauzei, de lege, locatiunea inceteaza de drept prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila. Tacita relocatiune (recoductiune) . Daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului cantractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (deci cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita locatiune (art. 1473-1452 C. Civ)=> opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie indeplinite conditiile cerute de lege pentru incheierea contractului, ex. capacitatea pertilor contractante , dovada relocatiunii se poate face –cu martori si prezumptii- prin proba ramanerii si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin inscrisul original, fie si autentic, constatator si doveditor numai al contractului initial. 4. Rezilierea pentri neexecutare Conform art 1439 alin 2 C. Civ, neexecutarea obligatiilor de catre una din parti da dreptul celeilalte parti de a cere – dupa punerea in intarziere a debitorului – rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C. Civ). Nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatiile principale prin care se aduce o vatamare celeilalte parti. Ex. abuzul de folosinta sau schimbarea destinatiei lucrului, neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc. Instanta poate acorda plus de gratie afara de pactul comisoriu expres. 5.Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C. Civ). Daca pieirea este totala (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau inlociurea lui. Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este fortuit sau culpabila, cai locatiunea nu poate fi conceputa fara un obiect asupra caruia sa se exercite. Daca pieirea s-a produs din culpa, partea culpabila va fi obligata sa plateasca daune-interese, iar daca pieirea s-a produs fortuit nu se platesc daune, aplicandu-se teoria riscului contractului (locatarul neputand fi obligat la plata chirii dupa momentul pieirii, iar daca a platit-o cu anticipatie are dreptul sa ceara restituirea). Daca lucrul a pierit numai in parte (sau imposibilitatea folosirii este numai partiala) rezilierea este judiciara, locatarul putand cere, dupa imprejurari, fie o scadere de pret, fie desfacerea contractului, daca partea pierita din lucru este atat de importanta (apreciaza instanta), incat se poate prezuma ca fara acea parte locatarul nu ar fi consimtit initial la incheierea contracului. Problema daunelor- interese se rezolva la fel ca si in cazul pieirii totale, dupa cu pieirea a fost fortuita sau din culpa unei din parti. 6. Desfiintarea titlului locatorului Daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului in baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci locatorul nu mai este in masura sa asigure locatarului folosirea lucrului. Exceptii de la aceasta regula: atunci cand contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat. Raman valabile si contractele incheiate in tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chiar el este evins, insa numai daca contractul de locatiune a fost incheiat cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului. In practica judecatoreasca se mai admite o derogare importanta de la regula incetarii contractului de locatiune→aplicarea teoriei proprietarului (mostenitorului) apare potrivit caruia contractul de locatiune (inchiriere) incheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta isi pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul real, in conditiile dreptului comun. 7. Instrainarea lucrului prin acte intre vii Conform art 1441 C.Civ, daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul –chiar daca nu s-a obligat in acest sens –este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art. 1182 C. Civ), afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune => in lipsa de stipulatie contrara, contractul de locatiune cu data certa anterioara vanzarii-cumpararii cu data cert produce efecte si este opozabil tertului dobanditor. Daca contractul este incheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate formele de publicitate imobiliara (art 21 lit C din Lg 7/’96) inainte de inscrierea contractului de vanzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor. Daca publicitatea nu a fost respectata, dar contractul de locatiune are data certa, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vanzatii (inscrierii). Vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa.