DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

A. DEFINIREA ȘI CONȚINUTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

Art. 555 (1) - Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în
mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege. – Dreptul de proprietate privată este
dreptul real principal, care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra
bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, perpetuu și exclusiv,
cu respectarea limitelor materiale și juridice. Dreptul de proprietate este cel mai important drept real.
Modul specific de apărare a dreptului de proprietate este acțiunea în revendicare.
Când titularul dreptului de proprietate private este statul sau unitățile administrativ teritoriale, se
comportă ca simpli particulari, dispozițiile regimului juridic de drept comun fiind aplicabile.
- Posesia - dreptul de a apropria și a stăpâni un bun. Nu se referă la posesia ca stare de fapt,
pentru că proprietarul poate exercita ius possidendi și când posesia în fapt este exercitată
corpore alieno (de altcineva).
- Folosința – cuprinde atât folosința în sens de utilizare a bunului cât și culegerea fructelor
acestuia. Neuzul nu este sancționat cu prescripția extinctivă, dar terțul posesor poate beneficia
de prescripția achizitivă. Neuzul nu se confundă cu abandonul. Fructele sunt produsele bunului
în mod periodic, fără a consuma substanța acestuia. Productele sunt produse ale bunului, care
consumă substanța acestuia.
- Dispoziția - Inalienabilitatea legală: CCR a statuat că legiuitorul poate să adopte anumite
dispoziții prin care este limitat dreptul de dispoziție juridică asupra bunurilor de
proprietate privată. – ex: 112/1995, interdicția de înstrăinare pe o perioadă de 10 ani a
imobilelor dobândite în baza legii menționate. Este de observat că, în materia dreptului de
proprietate, toate cazurile de inalienabilitate legală au caracter temporar.
Inalienabilitatea voluntară: art. 627-628 – Clauza voluntară de inalienabilitate da naștere unui
indisponibilizări cu caracter real, iar nu unei simple obligații de a nu înstrăina. În cazul obligații
obligației de a nu face sancțiunea care intervine este rezoluțiunea contractului inițial de înstrăinare, iar
nu și anularea contractului de înstrăinare subsecvent. Pe când în cazul clauzei de inalienabilitate,
sancțiunea care poate interveni – fie răspundere contractuală, fie anularea contractului
subsecvent. De aceea este bine de precizat într-un contract dacă este o interdicție de a nu face sau o
clauza de inalienabilitate. Clauza de inalienabilitate are ca efect limitarea dreptului de dispoziție
juridică, bunul neputând fi înstrăinat între vii, dar poate fi pe cale de succesiune, dar moștenitorii sunt
ținuți și ei de clauza. Dacă nu s-a stipulat nimic, clauza de inalienabilitate include și interdicția de a
dezmembra,(de a încheia un antecontract, de a încheia o promisiune de ipotecă) și de a-l ipoteca. Dacă
totuși se instituie o ipotecă, ea va fi valabilă numai ca ipoteca asupra bunului viitor și va produce
efecte după încetarea clauzei de inalienabilitate.
În cazul transmiterii bunului indisponibilizat printr-un act juridic între vii poate să rămână
valabilă dacă cei îndreptățiți nu cer în termenul de prescripție nici rezoluțiunea contractului inițial,
nici anularea contractului subsecvent. Cu toate astea, subdobânditorul va fi el însuși ținut de efectul
clauzei de inalienabilitate.
Clauza de inalienabilitatea poate fi stipulată într-o convenție sau într-un testament.
Art. 1668 (1) - În cazul pactului de opțiune privind contractul de vânzare, este prevăzută o clauza
legală de inalienabilitate pentru intervalul de timp situat între data încheierii pactului și data exercitării
opțiunii/ expirării termenului de opțiune, pe când în cazul promisiunii de vânzare și promisiunea de
cumpărare nu a mai instituit o asemenea clauza. – art. 1669.
Clauza de inalienabilitate se poate institui asupra dreptului de proprietate sau asupra nudei
proprietății, dar nu și în cazul dezmembrămintelor (codul nu prevede aceasta posibilitate).
Condiții speciale de valabilitate – art. 627 (1) Prin convenție sau testament se poate interzice
înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani și dacă există un interes
serios și legitim. Nerespectarea atrage nulitatea absolută a clauzei. Termenul începe să curgă de
la data dobândirii bunului. (3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage
nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu
oneros, caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară. (4) Clauza de inalienabilitate este
subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o
persoană determinată sau determinabilă.

1
Formalități de publicitate – dacă clauza de inalienabilitate privește un bun imobil, conform 902 (2) p.
8 interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris; se va nota în CF. În
cazul în care formalitățile de publicitate nu au fost îndeplinite, se poate introduce acțiune în rectificare
(fără limită de timp dacă terțul este de rea-credință sau în 5 ani dacă este de bună-credință, dar
contractul este cu titlu gratuit), în cazul în care nu sunt îndeplinite condițiile de la 201(1).
Art. 628 (4) – Contract cu titlu oneros – Clauza este opozabilă numai creditorilor ulteriori ai persoanei
ținute de clauza. Ca urmare, creditorii anterior ai aceste persoane, inclusiv creditorii chirografari vor
putea urmări silit dreptul real care formează obiectul clauzei. Soluția este echitabilă, întrucât, fiind
vorba de un contract cu titlu oneros, creditorii chirografari ar fi prejudiciați deoarece gajul general s-a
diminuat.
Art. 628 (4) – Contractul cu titlu gratuit – Clauza este opozabilă atât creditorilor ulteriori, cât și celor
anteriori pentru că patrimoniul dobânditorului nu s-a diminuat prin plata unei contraprestații.
Sancțiunea nerespectării clauzei dintr-un contract – rezoluțiunea contractului inițial sau anularea
actului subsecvent. – art. 629 (2) Atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în
favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea
clauzei. Cel care a încălcat clauza de inalienabilitate nu poate cere anularea actului subsecvent.
Sancțiunea nerespectării clauzei dintr-un testament – întrucât clauza de inalienabilitate are și
semnificația unei sarcini pentru legatar, nerespectarea ei poate să conducă la revocarea judiciară a
legatului conf. Art. 1069 (1) I, dreptul real principal urmând să revină moștenitorilor legali.

B. LIMITELE EXERCITĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

- Cod civil

REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR ȘI CONSTRUCȚIILOR

Art. 44(2) Constituția României - (2) Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de
lege, indiferent de titular. Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi
din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile
prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.

L310/2005 – art. 3 Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau
în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru
pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege
pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.

Art. 1244 - În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris
autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie
drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. – (dispoziție aplicabilă și
terenurilor). Așadar, nu numai dreptul de proprietate, ci și toate drepturile reale
imobiliare, principale sau accesorii, nu se pot constitui sau transmite decât prin
convenții încheiate în formă autentică.
L114/1996 – art. 101 - Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin
acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității
absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități
de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară
pentru informare.

L350/2001 și L50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

2
 RECHIZIȚIA, EXPROPRIEREA ȘI CONFISCAREA, limite a exercitării dreptului de
proprietate.
Legea 132/1997
Rechiziția este o limită a exercitării dreptului de proprietate privată, cu caracter excepțional, care
poate fi luată numai de organele autorității publice , având ca obiect cedarea temporară a folosinței
unor bunuri mobile sau imobile de către agenții economici, instituțiile publice, precum și alte
persoane fizice sau juridice care au calitatea de proprietari sau de deținători legali. Nu este o lipsire a
dreptului de proprietate privată, ci doar o lipsirea a atributului folosinței pe durata prevăzută de lege.
Titularul dreptului de folosință este statul, prin organele autorității publice împuternicite.
Art. 2 (1) Bunurile rechiziţionate vor fi puse la dispoziţia forţelor destinate apărării naţionale sau a
autorităţilor publice, la declararea mobilizării generale sau parţiale ori a stării de război, la
instituirea stării de asediu sau de urgenţă, precum şi în caz de concentrări, exerciţii şi antrenamente
de mobilizare ori pentru prevenirea, localizarea, înlăturarea urmărilor unor dezastre, cât şi pe
timpul acestor situaţii. (2) Bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fi rechiziţionate definitiv, cu
plata despăgubirilor prevăzute de lege. (3) Cetăţenii apţi de muncă pot fi chemaţi pentru prestări de
servicii în interes public, constând în efectuarea unor lucrări sau desfăşurarea unor activităţi în
situaţiile prevăzute la alin. (1).
Art. 9 (2) De asemenea, pe perioada rechiziţiei, proprietarii sau deţinătorii sunt scutiţi de impozite şi
de plata taxelor pentru bunurile rechiziţionate, iar obligaţiile ce decurg din contractele legal
încheiate se suspendă.

Legea 33/1994, Legea 255/2010

Exproprierea – art. 44 Constituția României (3) Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o
cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.
- Cauza de utilitate publică (se înțeleg lucrări de interes național sau interes local). Utilitatea
publică se declară prin lege sau prin act administrativ. (Guvernul pentru interes național,
Consiliile județene și Consiliul General al Mun. București – interes local – poate fi atacat la
CCR/instanțe de contencios administrativ)
- Existența unei despăgubiri drepte și prealabile – trebuie să acopere în întregime pierderea
suferită și se compune din valoarea reală a imobilului + prejudiciu cauzat proprietarului sau altor
persoane îndreptățite. Evaluarea se face prin expertiză, iar la calculare se ține cont de valoarea
imobilului la data întocmirii raportului de expertiză. Instanța nu este ținută de acest raport. Ea
trebuie să compare oferta expropriatorului cu cererile de despăgubire formulate de titularii
dreptului de proprietate. Instanța nu va putea să acorde o despăgubire mai mică decât cea oferită
de expropriator și nici mai mare decât cea cerută de titularii dreptului de proprietate.
- În absența înțelegerii părților, exproprierea se dispune și despăgubirea se stabilește prin
hotărâre judecătorească definitivă. Dacă părțile se înțeleg, hotărârea judecătorească poate
lipsi. Acest lucru este valabil și pentru procedura exproprierii, dar vor fia vute în vedere toate
efectele exproprierii.
- Numai bunurile imobile proprietate privată, cu excepția celor care aparțin statului, pot
forma obiectul exproprierii, dezmembrămintele își încetează existența. Pot fi expropriate
bunurile aflate în proprietatea privată a comunelor, orașelor, municipiilor și județelor.
Dacă în termen de un an bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate potrivit scopului pentru care
au fost preluate de la expropriat sau, după caz, lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să
ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. În acest scop, foştii
proprietari vor fi notificaţi la adresa iniţială comunicată expropriatorului în vederea plăţii despăgubirii
cuvenite pentru imobilul expropriat. Termenul de un an curge de la data luării în posesie a imobilului.
Dreptul la retrocedare este potestativ și imprescriptibil.
În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte
înstrăinarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce
nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată.

Confiscarea - Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii pot fi
confiscate numai în condiţiile legii. Ca și exproprierea, măsura confiscării presupune lipsirea
titularului de dreptul său de proprietate.

3
 C. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ

Statul și UAT-urile sunt singurele subiecte de drept apte să aproprieze bunurile atât în formă
publică, cât și in formă privată.
Bunurile de uz public sunt bunuri care pot fi folosite de toți membrii comunității (drumurile
naționale, locale, biblioteca națională). Bunurile de interes public sunt bunurile care, deși sunt
accesibile uzului public, ele sunt afectate serviciilor publice (clădirile ministerelor, ale instituțiilor
publice, echipamente în domeniul apărării naționale, etc).
Art. 859 (1) Constituie obiect exclusiv al proprietății publice bogățiile de interes public ale
subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național, plajele,
marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte
bunuri stabilite prin lege organică. – Natura juridică a bunurilor menționate nu poate fi
modificată decât prin modificarea Constituției.
Art. 860 (1) Constituie obiect exclusiv al proprietății publice bogățiile de interes public ale
subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național, plajele,
marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte
bunuri stabilite prin lege organică.
554 (2) Dacă prin lege nu se prevede altfel, dispozițiile aplicabile dreptului de proprietate privată se
aplică și dreptului de proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile cu acesta
din urmă. – faptul că posesia, folosința și dispoziția nu se exercită în toate formele posibile cu
privire la toate bunurile din domeniul public nu este de natură să ducă la concluzia inexistenței
acestor prerogative.

862 (1) Dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de
prezentul cod pentru dreptul de proprietate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu
uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate. (ex. limitele în raporturile de
vecinătate)

Dreptul de proprietate publică este absolut, exclusiv și perpetuu.

Dreptul de proprietate publică este inalienabil, insesizabil și imprescriptibil.
Drepturi de proprietate privată nu este inferior dreptului de proprietate publică, CCR „trebuie să fie
interpretat doar în sensul recunoașterii diferențelor de regim juridic, iar nu în sensul apărării
preferențiale a dreptului de proprietate publică.”

1) Dreptul de proprietate publică este inalienabil – se referă la faptul că. Bunurile din domeniul
public nu pot fi înstrăinate și dobândite prin mijloace de drept privat, și nici nu pot fi
dezmembrate. Ele sunt susceptibile de modalități specifice dreptului de proprietate publică:
dreptul de administrare, dreptul de concesiune sau dreptul real de folosință. Trecerea
bunurilor din domeniul public în domeniul privat nu încalcă inalienabilitatea, deoarece se face
prin mijloace de drept public, prin acte administrative (Hotărâre a Guvernului sau a
Consiliilor)
2) Dreptul de proprietate publică este insesizabil – este o consecință a inalienabilității, ele nu pot
fi înstrăinate deci nici prin vânzare silită. Nu pot fi urmărite de creditori și executate silit.
Insesizabilitatea presupune și interdicția de a constitui garanții reale asupra acestor bunuri.
3) Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil – acțiunea în revendicare poate fi introdusă
oricând, iar pârâtul nu poate opune prescripția achizitivă/ posesia de bună-credință.

Hotărâre a Guvernului sau a Consiliilor = Hotărâre a Guvernului sau a Consiliului județean, Consiliului General
al Municipiului București, a Consiliului local.

Exercitarea dreptului de proprietate publică.

1) Dreptul de administrare – se poate constitui doar în favoarea regiilor autonome și
instituțiilor publice. Titularii dreptului de administrare au calitatea și capacitatea procesuală

4
 în litigii privitoare la acest drept real. Între aceștia și stat/UAT există raporturi administrative,
nu de drept privat.
Dreptul de administrare se constituie prin Hotărâre a Guvernului sau a Consiliilor
Art. 868 (2) Titularul dreptului de administrare poate folosi și dispune de bunul dat
în administrare în condițiile stabilite de lege și, dacă este cazul, de actul de constituire.
Art. 869 - Dreptul de administrare încetează odată cu încetarea dreptului de proprietate
publică sau prin actul de revocare emis, în condițiile legii, dacă interesul public o impune, de
organul care l-a constituit. Există două ipoteze prin care dreptul de administrare încetează:
prin încetarea dreptului de proprietate publică și prin actul de revocare dacă interesul o
impune. Actul de revocare poate fi cu titlu de sancțiune, dacă titularul săvârșește fapte
culpabile sau o revocare/retragere fără titlu de sancțiune. Măsura se dispune conform
principiului simetriei de organele care au constituit dreptul de administrare .
2) Dreptul de concesiune – se poate constitui numai asupra bunurilor proprietate publică a
statului sau a UAT-urilor, așa-numitelor bunuri de retur. Calitatea de titular o poate avea
orice persoana fizică sau persoană juridică română ori străină. Contractul de concesiune
se încheie în formă scrisă, autoritatea publică transmite, pe o perioada determinată, unei
persoane care acționează pe riscul și răspunderea sa, dreptul și obligația de exploatare a unui
bun proprietate publică în schimbul unei redevențe. Contractul de concesiune este un
contract administrativ, intuitu personae, solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros,
comutativ, cu executare succesivă și constitutiv de drepturi reale. Încheierea atribuirii
contractului se face, de regulă, prin licitație publică, prin excepție, pe bază de negociere
directă. Subconcesionarea este interzisă, există și excepții în cazul atribuirii directe.
Are caracter temporar, se poate constitui pe cel mult 49 de ani, începând de la data
semnării contractului de concesiune care poate fi prelungit cu perioadă cu cel mult
jumătate din durata sa inițială.
Art. 872 (1) Concesionarul poate efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru a
asigura exploatarea bunului. Cu toate acestea, sub sancțiunea nulității absolute, concesionarul
nu poate înstrăina și nici greva bunul dat în concesiune sau, după caz, bunurile destinate ori
rezultate din realizarea concesiunii și care trebuie, potrivit legii sau actului constitutiv, să fie
predate concedentului la încetarea, din orice motive, a concesiunii.
Concesionarului i se recunoaște dreptul de a culege fructele și productele bunului.
Încetarea dreptului de concesiune – expirarea duratei stabilite, în cazul în care interesul
național sau local o impune, prin denunțare unilaterală de concedent cu plata unei despăgubiri
juste și prealabile, în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către concesionar.
În toate cazurile, exercitarea dreptului de concesiune este supusă controlului din partea
concedentului, în condițiile legii și ale contractului de concesiune.
3) Dreptul real de folosință gratuită - asupra bunurilor proprietate publică se acordă, cu titlu
gratuit, pe termen limitat, în favoarea instituțiilor de utilitate publică.
Nu se poate constitui în favoarea persoanelor juridice de drept public (care pot avea drept de
administrare) și nici în favoarea regiilor autonome. Dispozițiile privind constituirea și
încetarea dreptului de administrare se aplică în mod corespunzător. Spre deosebire de dreptul
de administrare, și prin asemănare cu dreptul de concesiune, dreptul de folosință are un
caracter temporar.
Titularul poate să posede și să folosească bunul, dar NU poate culege fructele civile ale
bunului.
Titular în niciun caz, nu poate exercita dispoziția juridică.
Art. 869 - Dreptul de „folosință” încetează odată cu încetarea dreptului de proprietate
publică sau prin actul de revocare emis, în condițiile legii, dacă interesul public o impune, de
organul care l-a constituit.

DOBÂNDIREA ȘI ÎNCETAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICĂ.

Dreptul de proprietate publică se dobândește:
1) prin achiziție publică, efectuată în condițiile legii
2) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică,

5
 3)  prin donație sau legat
4) prin convenție cu titlu oneros,
5) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al acestuia sau din
domeniul privat al unei unități administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia
Dreptul de proprietate publică se stinge dacă:
1) bunul a pierit
2) a fost trecut în domeniul privat, dacă a încetat uzul sau interesul public, cu respectarea
condițiilor prevăzute de lege.

D. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

UZUFRUCTUL
Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca
proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanța.
Nudul proprietar păstrează o parte din atributul posesiei.
Uzufructuarul își protejează dreptul prin acțiunea confesorie, iar prin cea acțiunea contractuală doar
împotriva nudului proprietar.
- Are caracter temporar
Când este constituit în favoarea unei persoane, poate fi cel mult viager.
Uzufructul constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la
acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei stabilite. !! Dacă
uzufructuarul decedează in perioada stabilită și uzufructul constituit, se stinge.
Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani. – se
reduce de drept dacă este mai mare de 30 de ani.
Dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezumă că este viager sau, după caz, că este constituit pe
o durată de 30 de ani.
!!!!! Când uzufructul se dobândește prin uzucapiune de către o persoana fizică, el va avea
caracter viager, iar în cazul persoanei juridice 30 de ani. (plus o excepție: când se dovedește
intenția de uzucapa pe o durata mai scurtă)
- Este un drept real principal
- Este cesibil - În absența unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte
persoane fără acordul nudului proprietar. Este permisă ipotecarea uzufructului asupra
imobilelor sau accesoriilor lor, deci inclusiv vânzarea silită a acestui dezmembrământ.
Uzufructuarul (cedent) și cesionarul sunt ținuți solidar de obligații până la notificarea
cesiunii nudului proprietar. După notificarea cesiunii, uzufructuarul cesionar va fi ținut,
în principal, de toate obligațiile născute după această dată. Uzufructuarul cedent va fi un
fideiusor.
Caracterul cesibil al uzufructului este numai pentru cel constituit prin convenție încheiată
ulterior intrării în vigoare a Codului civil actual.
Uzufructul nu se poate constitui asupra bunurilor proprietate publică, dar se poate asupra bunurilor
proprietate privată a statului/UAT-urilor, se poate.
Art. 706 - Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv
o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea. (asupra creanțelor,
asupra rentei viagere, asupra acțiunilor, părților sociale, asupra unei universalități juridice (o
masă patrimonială/ o parte din aceasta) asupra fondului de comerț, asupra unei universalități
de fapt)
Art. 707 - Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum și asupra a
tot ce se unește sau se încorporează în acesta.
Art. 712 - Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, și bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grâne,
băuturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însă cu obligația de a restitui bunuri de
aceeași cantitate, calitate și valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data
stingerii uzufructului. Proprietarul nu mai are calitatea de nud proprietar după constituirea
cvasiuzufructului, ci calitatea de creditor. Stoica: în realitatea nu se mai dezmembrează dreptul de
proprietate, ci se transmite asupra bunurilor consumptibile.

6
Art. 704 - (2) Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente. – Acest text
trebuie să fie corelat cu 36 I, art. 205 (3).
Drepturile uzufructuarului
Art. 709 În lipsă de stipulație contrară, uzufructuarul are folosința exclusivă a bunului, inclusiv
dreptul de a culege fructele acestuia. Cu toate acestea, uzufructuarul nu trebuie să consume substanța.
Această idee nu exclude însă scăderea valorii bunului ca urmare a folosinței normale, având obligația
să îl restituie așa cum este bunul la stingerea uzufructului. Uzufructuarul trebuie să se folosească de
lucru ca un bun proprietar (ca doar de la un proprietar a luat bunul).
Are voie să schimbe destinația? : art. 724 În exercitarea dreptului său, uzufructuarul este ținut să
respecte destinația dată bunurilor de nudul proprietar, cu excepția cazului în care se asigură o
creștere a valorii bunului sau cel puțin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului.
Uzufructuarul nu poate dispune niciodată de bunuri = FALS. De regulă, nu poate dispune de bunul
asupra căruia s-a constituit uzufructul, dar uzufructuarul poate să dispună, ca un bun proprietar, de
bunurile care, fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prin utilizare. În acest caz, la sfârșitul
uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la această din urmă dată.
Art. 715 (1) Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în
uzufruct. (2) Locațiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt
opozabile proprietarului sau moștenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau,
după caz, încetarea existenței juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu
mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului. (3) Reînnoirile de închirieri de imobile sau de
arendări făcute de uzufructuar și înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor inițiale
sunt opozabile proprietarului și moștenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de
un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare. În niciun caz, locațiunile nu
pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. (4) În cazul în care uzufructul s-a stins
prin expirarea termenului, locațiunile încetează, în toate cazurile, odată cu stingerea uzufructului.
Fructele naturale și industriale percepute după constituirea uzufructului aparțin uzufructuarului, in
mod simetric la stingerea uzufructului revin nudului proprietar, fără a putea pretinde unul altuia
despăgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea lor.
Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporțional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde
dobândindu-se zi cu zi.
Uzufructuarul nu are dreptul să culeagă productele bunului, încât se consumă substanța.
Obligațiile uzufructuarului
Uzufructuarul nu poate intra în posesia bunurilor decât după inventariere. (nu se face dacă s-a
dobândit prin uzucapiune). Aceasta nu se poate face decât în prezența nudului proprietar.
În lipsa unei stipulații contrare, uzufructuarul este obligat să depună o garanție pentru îndeplinirea
obligațiilor sale. Sunt scutiți să depună garanție vânzătorul (dobândirea în mod indirect) și
donatorul care și-au rezervat dreptul de uzufruct.
Obligația de conservare și de întreținere a lucrului în bună stare.
Obligația de a-l despăgubi pe proprietar dacă bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa sa.
Drepturile nudului proprietar
Dreptul de a cere încetarea uzufructului pentru abuz de folosință sau de a cere respectarea modului de
folosință a bunului.
Nudul proprietar poate să vândă, să doneze, să schimbe, să ipotecheze ori să greveze bunul cu alte
sarcini. Acesta poate să dobândească servitute în folosul bunului, de care va profita și uzufructuarul.
Stoica: În schimb nu ar putea să constituie el o servitute pentru cineva, pentru ar afecta uzufructuarul.
Are la îndemână pentru a-si apăra dreptul: acțiunea în revendicare, acțiunea posesorie (pe care o poate
folosi împotriva uzufructuarului doar după stingerea uzufructului).
Obligațiile nudului proprietar
Nudul proprietar nu are obligația de a face reparațiile mari, codul civil lasă doar posibilitatea.
Când uzufructul s-a constituit, prin contract cu titlu oneros, nudul proprietar are obligația de a garanta
împotriva evicțiunii.
STINGEREA UZUFRUCTULUI
1) moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalității juridice

7
 2) expirarea termenului
3) consolidarea
4) neuzul timp de 10 de ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul uzufructului unei creanțe.
5) abuzul de folosință
6) renunțarea uzufructuarului
7) pieirea totală a lucrului supus uzufructului - Uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost
distrus în întregime dintr-un caz fortuit. Când bunul a fost distrus în parte, uzufructul
continuă asupra părții rămase.  În toate cazurile, uzufructul va continua asupra despăgubirii
plătite de terț sau, după caz, asupra indemnizației de asigurare, dacă aceasta nu este folosită
pentru repararea bunului – dispozițiile de cvasiuzufruct sunt aplicabile

SUPERFICIA.
Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în
subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință.
- Drept real principal imobiliar, vizează doar bunurile imobile, trebuie intabulat
- Cesibil - Chiar înainte de realizarea construcției, dreptul de superficie poate fi transmis sau
grevat cu sarcini.
- Dreptul la acțiunea este imprescriptibil – Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect
extinctiv.
- Drept temporar – cel mult 99 ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi
reînnoit. În situația în care nu s-a prevăzut nimic, se prezumă ca superficia este constituită pe 99
ani.
Superficia presupune și dreptul de folosință asupra terenului, dar și o parte din atributul dispoziției
deoarece superficiarul poate amenaja terenul în vederea construcției, ceea ce presupune o
transformare materială a bunului.
Dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin
alt mod prevăzut de lege. (Poate fi dobândit prin moștenire legală, testament sau convenție. Prin
testament se instituie două legate, unul având ca obiect nuda proprietate, iar altul având ca obiect
dreptul de superficie. Prin convenție, proprietarul terenului încheie un contract cu o altă persoană prin
care constituie dreptul de superficie în favoarea acesteia, ori îi transmite nuda proprietate asupra
terenului, rezervându-și dreptul de superficie. Contractul poate cu titlu oneros sau gratuit, dar
întotdeauna FORMA AUTENTICĂ)
Două cazuri speciale de constituire a superficiei:
 prezumții absolute de constituire a dreptului de superficie: art. 693(3) - Superficia se poate
înscrie și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis
exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două
persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
 Dreptul de accesiune ca dreptul potestativ, cât și posibilitatea cesiunii acestui drept. Art 693
(4) - În situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza
renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terț pe baza cesiunii
dreptului de a invoca accesiunea.
De regulă, limitele exercitării dreptului de superficie sunt precizate în actul constitutiv, în caz contrar,
art. 695 (1) exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafața de teren pe care urmează
să se construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, după caz, de suprafața de teren
aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate.
- Nu poate modifica structura
- Poate demola, dar cu obligația de a o reconstrui în forma inițială.
(3)  În cazul în care superficiarul modifică structura construcției, proprietarul terenului poate să
ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situația anterioară. În al
doilea caz, curgerea termenului de prescripție de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei
superficiei.
ÎNCETAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE:
1. Expirare termen

8
 2. Consolidare
3. Pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens.
În absența unei înțelegeri contrare, dezmembrămintele consimțite de superficiar se sting în
momentul încetării dreptului de superficie.

E. MODALITĂȚI JURIDICE ALE DREPTURILOR REALE PRINCIPALE

Nu trebuie confundată modalitatea proprietății cu modalitatea actului juridic și nici cu obligațiile

afectate de modalități.

1. PROPRIETATEA CONDIȚIONALĂ – constă în faptul că deși există un singur proprietar,

exercitarea atributelor acestui drept este exercitată de doi titulari, concomitent, dar diferențiat.
În această categorie intră proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă.
Proprietatea rezolubilă încetează când: se produce evenimentul, când expira termenul
prevăzut de părți, când expira perioada în care este posibil să se producă evenimentul
respectiv.
Proprietatea anulabilă încetează: confirmarea actului, expirarea termenului de prescripție
extinctivă pentru introducerea acțiunii în anulare, respingerea acțiunii în anulare, admiterea
acțiunii în anulare.

2. PROPRIETATEA COMUNĂ – constă în faptul că sunt mai mulți proprietari care exercită
atributele dreptului de proprietate concomitent și împreună. Chiar dacă unul sau altul dintre
titularii dreptului ar exercita singur prerogativele acestui drept. El o face nu numai în nume
propriu, ci și în numele celorlalți, pe baza unei prezumții legale sau simple de mandat.
Proprietatea pe cote-părți (obișnuită sau forțată) – Are întotdeauna ca obiect un bun corporal.
Diferența între coproprietatea obișnuită și cea forțată este aceea că cea forțată nu poate înceta prin
partaj judiciar, dar asta nu înseamnă ca ea nu poate înceta pe altă cale. De cele mai multe ori,
coproprietatea este rezultatul moștenirii. Tot astfel, când încetează comunitatea matrimonială,
drepturile reale principale aflate în comunitate devin drepturi reale comune pe cote-părți. Dreptul de
proprietate devălmașă se transformă în coproprietate. Este posibil ca nașterea coproprietății să fie
dintr-o convenție, vânzare, donație, contract de societate sau chiar uzucapiune. (Despărțiturile
comune = coproprietate forțată)

- Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită -

Are caracter esențialmente temporar care presupune posibilitatea încetării prin partaj.
Coproprietatea mai poate înceta și pe alte căi, de exemplu: un coproprietar poate cumpăra, moșteni
sau uzucapa cota-parte din dreptul celuilalt coproprietar.
Cotele-părți din drept sunt prezumate a fi egale până la proba contrară. Dacă bunul a fost
dobândit prin act juridic , proba contrară nu se poate face decât prin înscrisuri.
Acțiunea posesorie poate fi exercitată de un singur coproprietar împotriva terților
neproprietari, deoarece are valoarea unui act de conservare. Această soluție este consacrată în art.
642(2)I, un coproprietar poate introduce singur acțiunile posesorii chiar împotriva unui terț care a
intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului de înstrăinare (inopozabil) cu un alt
coproproprietar.
„(1)Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă
destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.(2)Cel care, împotriva voinței
celorlalți proprietari, exercită în mod exclusiv folosința bunului comun poate fi obligat la
despăgubiri” art. 636.
Sintagma împărțeala beneficiilor nu se referă doar la fructe, ci și la beneficiul ce rezultă din utilizarea
bunului „Coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile coproprietății, proporțional
cu cota lor parte din drept.” Este firesc ca, dacă un coproprietar profită integral de utilizarea bunului
o perioadă de timp, să plătească celorlalți despăgubiri. (dreptul de a cere despăgubiri se prescrie în 3
ani de la actul de utilizare- pe baza răspunderii delictuale)
REGULA UNANIMITĂȚII – în principiu, orice act juridic cu privire la bun trebuie să fie încheiat cu
acordul tuturor coproprietarilor.

9
 o Actele de conservare pot fi încheiate fără acordul celorlalți coproprietari. Foarte
important ce intra la acte de conservare: înscrierea unei ipoteci, cererea de efectuare a unui
inventar, întreruperea cursului prescripției prin introducere ccj, acte încheiate cu terți pentru
repararea unui imobil amenințat cu prăbușirea.
o Actele de administrare – regula majorității. Foarte important ce intra la acte de
administrare: contracte prestări servicii pentru reparare/ îmbunătățiri imobile, contracte
închirierea (NU și dacă au o durată mai mare de ani), denunțarea unor contracte de locațiune,
cesiuni de venituri imobiliare.
Instanța va putea, la cerere, să suplinească acordului unui coproprietar, dar numai în
două ipoteze delimitate: fie acesta se află în imposibilitate de a-și exprima voința, fie se
opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menținerii utilității
sau valorii bunului.
o Actele de dispoziție – regula unanimității. Actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de
venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care
urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor
coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție. Ce se
întâmplă când unul dintre coproprietari încheie un act de dispoziție juridică privind dreptul de
proprietate în întregul său? Sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit la încheierea
actului. Cel care nu a participat la încheierea actului poate să introducă o acțiune posesorie
împotriva terțului. În măsura în care la partaj, bunul ar fi inclus în lotul coproprietarului care a
încheiat actul de dispoziție juridică, acest act își va produce efecte nu de la data încheierii lui,
ci de la data de la care își produce efectele partajul. Dacă bunul va fi inclus în lotul unui alt
coproprietar care nu a participat la încheierea actului de dispoziție, acesta nu va mai produce
niciun efect.
817 C.proc.civ. (1)Creditorii personali ai unui debitor coproprietar sau codevălmaș nu vor putea să
urmărească partea acestuia din imobilele aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai
întâi partajul acestora. La cererea creditorului, acțiunea în împărțeală poate fi notată în cartea
funciară. Creditorii personali ai coproprietarului pot să ceară partajul pe calea acțiunii oblice.
(3) Creditorii personali pot urmări însă cota-parte determinată a debitorului lor din dreptul de
proprietate asupra imobilului, fără a mai fi necesar să ceară partajul, dacă ea este neîndoielnic
stabilită și lămurită și este înscrisă, prin arătarea unei fracțiuni, în cartea funciară.
678 (1) Creditorii unui coproprietar pot urmări silit cota lui parte din dreptul asupra bunului
comun sau pot cere instanței împărțeala bunului, caz în care urmărirea se va face asupra părții de
bun sau, după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului. (2) În cazul vânzării silite a unei cote-
părți din dreptul de proprietate asupra unui bun, executorul judecătoresc îi va notifica pe ceilalți
coproprietari cu cel puțin două săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare, înștiințându-i
despre ziua, ora și locul licitației. La preț egal, coproprietarii vor fi preferați la adjudecarea cotei-
părți.
678 (3) - Creditorii care au un drept de garanție asupra bunului comun ori cei a căror creanță s-a
născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul să urmărească silit bunul, în
mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât și după partaj.
Fiecare coproprietar este liber să își greveze cota sa parte cu sarcini reale sau să dispună de ea.
Dacă un coproprietar a constituit un dezmembrământ cu privire la cota sa parte, acest drept se păstrează
doar cu privire la cota respectivă din bun, chiar dacă coproprietarul respectiv devine proprietar pus și
simplu. Dacă însă bunul intră la partaj în lotul coproprietarului care nu și-a grevat cota sa parte,
dezmembrământul se desființează.
Încetarea coproprietății obișnuite – contract (vânzare, schimb, donație), uzucapiune, moștenire,
partaj. Nu trebuie să se confunde partajul dreptului de proprietate comună cu partajul
dreptului de folosință, care implică menținerea acestei stări.
Dreptul de a cere partaj parține fiecărui coproprietar. Dreptul de a cere partaj este imprescriptibil -
art. 669 „Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul
a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească”. Partajul poate fi exercitat atât pe
cale convențională, cât și pe cale judiciară. Instanța poate suspenda CEL MULT 1 AN
PRONUNȚAREA PARTAJULUI. Instanța sesizată cu cererea de partaj poate suspenda

10
pronunțarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor
celorlalți coproprietari. Dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat înainte de împlinirea
termenului, instanța, la cererea părții interesate, va reveni asupra măsurii.
Coproprietarii pot încheia convenție de suspendare a partajului dar NU MAI MARE DE 5 ANI.
După expirarea acestui termen, convenția se poate reînnoi. Dacă sunt si imobile, convențiile se încheie în
formă autentică.
Creditorii pot cere partajul pe calea acțiunii oblice, însă cu respectarea art. 678 (4) Convențiile
de suspendare a împărțelii pot fi opuse creditorilor numai dacă, înainte de nașterea creanțelor, au
dobândit dată certă în cazul bunurilor mobile sau au fost autentificate în cazul bunurilor imobile și s-
au îndeplinit formalitățile de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.
Art. 675 – Partajul nu mai poate fi cerut dacă unul dintre coproprietari a uzucapat celelalte cote-părți.
Art. 674 Dacă un coproprietar este lipsit de capacitate de exercițiu ori are capacitate de exercițiu
restrânsă, partajul va putea fi făcut prin bună învoială numai cu autorizarea instanței de tutelă,
precum și, dacă este cazul, a ocrotitorului legal.
Convenția de partaj este lovită de nulitate absolută dacă este făcută fără acordul tuturor
coproprietarilor. În schimb, convenția este valabilă dacă nu cuprinde toate bunurile, putând
ulterior să se facă un partaj suplimentar pentru bunurile omise (art. 684) Nu poate invoca
nulitatea relativă a partajului prin bună învoială coproprietarul care, cunoscând cauza de
nulitate, înstrăinează în tot sau în parte bunurile atribuite. (art. 685)

Efectele juridice ale partajului. Art. 680 – (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al
bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data
stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii
voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești. (2) În cazul
imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă
autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea
funciară.
Art. 682 Garanțiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părți se strămută de drept asupra
bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj.

- Proprietatea periodică -
Cotele-părți nu se mai exprimă prin fracții, ci se exprimă prin unități de timp. ori de câte ori mai
multe persoane exercită succesiv și repetitiv atributul folosinței specific dreptului de proprietate
asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale. Proprietatea
periodică este un caz particular de coproprietate. Particularitățile constau în: pluralitatea titularilor,
unitatea materială a bunului, divizarea intelectuală a dreptului. Spre deosebire de coproprietatea
obișnuită, în acest caz titularii nu mai beneficiază de dreptul de a cere partajul, întrucât pp este
concepută ca o coproprietate forțată. Unitățile de timp trebuie să fie determinate (nu
determinabile). Acte juridice de dispoziție/ administrare încheiate cu privire la cotele-părți ale
celorlalți titulari sunt lovite de nulitate relativă. - În raporturile cu terţii cocontractanţi de bună-
credinţă, actele de administrare sau de dispoziţie menţionate la alin. (2) sunt anulabile.
Deși partajul judiciar este inadmisibil, proprietatea periodică poate înceta prin partaj convențional.

- Proprietatea comună pe cote-părți forțată –

Diferența între coproprietatea obișnuită și cea forțată este că cea forțată nu poate înceta prin partaj
judiciar DECÂT ÎN MOD EXCEPȚIONAL. (dacă în grilă apare niciodată, nu este ok).
De regulă, coproprietatea forțată are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra unui
bun. (de exemplu: părțile comune care servesc la utilizarea spațiilor locative)
Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate
să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată
cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal.
Cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun se suportă în mod proporțional cu
cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absența
unei convenții contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabilește în funcție de
întinderea bunului principal.

11
Coproprietatea forțată asupra bunurilor de familie – art. 1141, 1142 – nu pot fi înstrăinate,
împrumutate, închiriate decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
Coproprietatea forțată asupra despărțiturilor comune – art. 660-666.
Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile sau din ansamblurile rezidențiale cu mai
multe spații locative aparținând mai multor proprietari. Legea 114/1996, L230/2007.
Coproprietarii sunt obligați să permită accesul în spațiile care constituie bunuri principale
pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii și întreținerii părților comune.
Art. 20 L230/2007 – notarii publici vor refuza autentificarea actului de înstrăinare în absența
înscrisului doveditor al plății datoriilor eliberat de asociația de proprietari. Dacă
dobânditorul preia, prin contract, datoriile pe care le are transmițătorul către asociația de
proprietari, nu mai este necesară plata prealabilă a acestor datorii. Se reglementează astfel
un caz special de cesiune de datorie. Prin această operațiune juridică se transmite de la
debitorul inițial la un al debitor, fiind opozabilă creditorului fără acordul acestuia și chiar
fără o notificarea prealabilă
Art. 650 prevede posibilitatea unui partaj de folosință al părților comune dacă nu sunt
lezate drepturile celorlalți coproprietari și dacă decizia este adoptată cu 2/3 din numărul
coproprietarilor. Cei care folosesc exclusiv părțile comune își plătesc cheltuielile
Art. 657 (1) În cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori într-o proporție mai
mare de jumătate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei înțelegeri contrare,
să solicite vânzarea la licitație publică a terenului și a materialelor de construcție care au
rezultat. 2) În caz de distrugere a unei părți mai mici decât cea prevăzută la alin. (1),
coproprietarii vor contribui la refacerea părților comune, proporțional cu cotele-părți. Dacă
unul sau mai mulți coproprietari refuză sau nu pot să participe la refacere, ei sunt obligați să
cedeze celorlalți coproprietari cotele lor părți din dreptul de proprietate. Prețul se stabilește
de părți ori, în caz de neînțelegere, de către instanța judecătorească. (stoica spune că se
referă la și la dreptul de proprietate principal)

- Proprietatea în devălmășie -
Spre deosebire de coproprietate, în cazul devălmășiei nu există nici măcar o diferențiere cantitativă
între titularii dreptului de proprietate. Proprietatea devălmașă nu se mai naște doar în temeiul legii, ci
și prin acordul de voință.
Art. 345-350 se aplică proprietății în devălmășie -Actele de conservare, de folosință și de administrare
pot fi încheiate de fiecare soț cu privire la oricare dintre bunurilor comune. Consimțământul scris este
necesar când se încheie acte prin care ar fi afectată folosința locuinței de familie sau când se
deplasează bunuri ce mobilează sau decorează locuința respectivă. De asemenea, fiecare soț poate
încheia singur acte de dobândire a bunurilor comune. Schimbarea destinației bunului comun nu poate
fi făcută decât cu acordul soților.
Actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile comune nu pot fi
încheiate decât cu acordul ambilor soți. Cu toate acestea, oricare dintre soți poate dispune singur, cu
titlu oneros, de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă, potrivit legii, anumitor
formalități de publicitate.
Fiecare soț poate dispune prin legat de partea ce i s-ar cuveni, la încetarea căsătoriei, din comunitatea
de bunuri.
!!!! Încetarea proprietății comune devălmașe. Acesta continuă și după încetarea comunității legale
până la lichidarea comunității. Proprietatea comună poate să înceteze și înainte de încetarea
comunității legale, prin împărțeală totală sau parțială a bunurilor comune, fie prin act autentic notarial,
fie pe cale judecătorească.
 Devălmășia încetează întotdeauna prin partaj, fie prin convenție autentică, fie prin hj.

12