EVALUATOR AUTORIZAT CHITEALA TEODORA

CIF 19717570
Iasi, stradela Camil Ressu nr. 11
Telefon 0744/775555
Fax 0332/814997
Legitimatie ANEVAR 11396/valabila 2015

RAPORT DE EVALUARE

Proprietatea formata din constructii si teren aferent in

suprafata de 3.196 mp din intravilanul satului Galanesti,
comuna Galanesti, jud. Suceava

Proprietatea : S.C. TRANSLICOL S.R.L.

Destinatarul : EUROBUSINESS LRJ

Valoarea de piata: 157.400 lei respectiv 35.400 euro fara T.V.A.

Valoarea de lichidare: 110.180 lei respectiv 24.780 euro fara T.V.A.

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in
parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al
evaluatorului, al clientului si al destinatarului
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

SINTEZA EVALUARII

Obiectul evaluarii il constituie proprietatea formata din constructii si teren aferent in

suprafata de 3.196 mp din intravilanul satului Golanesti, comuna Golanesti, jud. Suceava,
proprietatea S.C. TRANSLICOL S.R.L. descris in cuprinsul raportului de evaluare.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a imobilului

mentionat mai sus‚ aşa cum este definită în standardele ANEVAR 2014, în vederea
vanzarii.

Destinatarul : EUROBUSINESS LRJ

Proprietatea : S.C. TRANSLICOL S.R.L.

Proprietatea este amplasata in zona mediana a localitatii Galanesti.

Constructiile au fost realizate in 1980 aproximativ.

Constructia C1 (cladire de birouri) are regimul de inaltime P+E cu Sc la sol =

84 mp, Scd = 168 mp si Sud = 140 mp.

Structura de rezistenta a cladirii este realizata din fundatie din beton, stalpi si grinzi din
beton armat. Compartimentarea si inchiderea cladirii este realizata din zidarie din
caramida. Plansee din beton armat. Acoperis sarpanta din lemn cu invelitoare din tabla.

Compartimentarea interioara a cladirii este:

- Birouri, hol-uri, vestiare, grupuri sanitare.

Finisaje: inferioare
- pardoseli din dusumea
- zugraveli normale
- timplaria exterioara din lemn
- timplaria interioara din lemn

Instalatii
- electrice
- sanitare
- termice

Starea tehnica a cladirii este satisfacatoare.

Constructia C4 (cantar bascula) are regimul de inaltime P cu Sc la sol = 27 mp,

Scd = 27 mp si Sud = 22,5 mp.

Structura de rezistenta a cladirii este realizata din fundatie din beton si zidarie din
caramida. Plansee din lemn. Acoperis sarpanta din lemn cu invelitoare din tabla.

Finisaje: inferioare
- pardoseli din beton
- zugraveli normale
- timplaria exterioara din lemn

____________________________________________________________________________________ 2
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

Instalatii
- electrice

Starea tehnica a cladirii este satisfacatoare.

Nota: Constructiile C2 – amenajari si C3 – rampa, nu mai exista in fizic,

astfel incat nu au putut fi evaluate.

Terenul are suprafaţă de 3.196 mp fiind situat in intravilanul satului Galanesti,

comuna Galanesti, jud. Suceava.

Terenul este plan, are o forma regulata. Amplasamentul dispune de energie electrica.
Terenul este imprejmuit cu gard din plasa de sarma.

Proprietatea este amplasata in zona mediana a localitatii Galanesti, zona cu case, vile,
terenuri libere.

Mijloacele de transport in comun sunt: maxi-taxi si autobuz.

In zona sunt:
- case, vile
- terenuri libere.

Documentele in caza caruia s-a realizat raportul de evaluare este contractul de vanzare
nr. 1120/03.05.2006. Dreptul de proprietate este inscris in cartea funciara nr. 30072 a
comunei Galanesti, nr. cadastrale – 1131, 1131-C1, 1131-C2, 1131-C3, 1131-C4, .

In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a

proprietatii formata din constructii si teren aferent in suprafata de 3.196 mp din
intravilanul satului Galanesti, comuna Galanesti, jud. Suceava, proprietatea S.C.
TRANSLICOL S.R.L. este de 157.400 lei respectiv 35.400 euro fara T.V.A., din care
valoarea terenului este de 12.800 EUR, adica 56.900 RON fara T.V.A. , la cursul
valutar 4,4451 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluarii – 29.01.2015.

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute
in vedere la determinarea acestei valori sunt:
 Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative
si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si
juridice mentionate in raport ;
 Valoarea estimata se refera la un imobil;
 Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;
 Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului;
 Valoarea este o predictie ;
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru
promovate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).
Cu stima,

EVALUATOR AUTORIZAT
CHITEALA TEODORA

____________________________________________________________________________________ 3
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

CUPRINS

SINTEZA EVALUARII ................................................................................................................................... 2

DECLARATIE DE CONFORMITATE ............................................................................................................ 4

1. GENERALITATI ............................................................................................... 6

1.1 Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului. ......................................................... 6

1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate .............................................................................................. 6
1.3 Data estimarii valorii .............................................................................................................................. 6
1.4 Moneda raportului................................................................................................................................. 6
1.5 Standardele aplicate ............................................................................................................................. 7
1.6 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)........................................................ 7
1.7 Clauza de nepublicare............................................................................................................................ 8
1.8 Responsabilitatea faţă de terţi ............................................................................................................ 8
1.9 Ipoteze şi conditii limitative ................................................................................................................. 8
1.9.1 Ipoteze ............................................................................................................................................ 8
1.9.2 Condiţii limitative: .......................................................................................................................... 9

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ........................................................................ 9

Analiza cererii ............................................................................................................................................. 11

Echilibrul pietei. Previziuni ........................................................................................................................ 11

3. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA IMOBILULUI ..................................... 11

3.1 Clientul.................................................................................................................................................. 11
3.2 Proprietarul ........................................................................................................................................... 11
3.3 Dreptul de proprietate ......................................................................................................................... 11

4. EVALUAREA IMOBILULUI ............................................................................. 11

4.1 Date privind modul de realizare a evaluarii ....................................................................................... 11

4.2 Descrierea proprietatii imobiliare ........................................................................................................ 12
4.3 Cea mai buna utilizare ........................................................................................................................ 12
4.4 Abordari in evaluare ........................................................................................................................... 13
4.4.1 Abordarea prin venit ................................................................................................................... 13
4.4.2 Abordarea prin cost ..................................................................................................................... 14

5. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI............................. 19

Fotografii: ........................................................................................................................................................

____________________________________________________________________________________ 4
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

DECLARATIE DE CONFORMITATE
Ca elaborator declar ca raportul de evaluare pe care il semnez a fost realizat in
concordanta cu reglementarile standardelor ANEVAR 2014 si cu ipotezele si conditiile
limitative cuprinse in prezentul raport. Declar ca nu am nici o relatie particulara cu
clientul si nici un interes actual sau viitor fata de proprietatea evaluata. Rezultatele
prezentului raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei anumite
valori, solicitare venita din partea clientului sau a altor persoane care au interese
legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluarii nu se face
in functie de satisfacerea unei asemenea solicitari. In aceste conditii, subsemnatul, in
calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele si concluziile
prezentate in prezentul raport de evaluare.

CERTIFICARE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile
prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte. De asemenea,
certificam ca analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la
ipotezele si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile
personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional.
Certificam ca nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea
imobiliara care face obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes
personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate.
Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere
care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare.
Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes
financiar legat de finalizarea tranzactiei.
Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din
standardele si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia
Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania). Evaluatorul a respectat codul etic al
meseriei sale.
Proprietatea imobiliara supusa evaluarii a fost inspectata de catre evaluator.
Prezentul raport de evaluare se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la
cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ale ANEVAR.
La data elaborarii acestui raport de evaluare, evaluatorul care semneaza mai jos este
membru ANEVAR, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua
al ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport.

EVALUATOR AUTORIZAT

CHITEALA TEODORA

____________________________________________________________________________________ 5
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

1. Generalitati

1.1 Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului.

Obiectul evaluarii il constituie proprietatea formata din constructii si teren aferent in

suprafata de 3.196 mp din intravilanul satului Golanesti, comuna Golanesti, jud. Suceava,
proprietatea S.C. TRANSLICOL S.R.L. descris in cuprinsul raportului de evaluare.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a imobilului

specificat mai sus, aşa cum este definită în standardele ANEVAR 2014, în vederea vanzarii.

Prezentul Raport de evaluare se adresează EUROBUSINESS LRJ, in calitate de

destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul etic al profesiunii de evaluator,
evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât faţă de destinatarul lucrării.

1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu cerinţele

beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piata (cu particularitatile prezentate
în continuare) a imobilului asa cum este aceasta definita in Standardele ANEVAR 2014.

Conform acestui standard, valoarea de piata este suma estimată pentru care un
activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător
hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing
adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere.

Metodologia de calcul a “valori de piaţă” a ţinut cont de scopul evaluării, tipul

proprietăţilor şi de recomandările standardelor ANEVAR 2014:

- SEV 100 – Cadrul general

- SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii
- SEV 103 – Raportare
- SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
- GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile
- SEV 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru
garantarea imprumutului (IVS 310)
- OG 24/2011, aprobata prin Legea nr. 99/2013.

1.3 Data estimarii valorii

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate
de client pana la data de 29.01.2015, data la care sunt disponibile datele si informatiile si
la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de
către evaluator.

Evaluarea a fost realizata in luna ianuarie 2015. Data evaluarii este 29.01.2015.

1.4 Moneda raportului.

Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si EUR.

____________________________________________________________________________________ 6
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

1.5 Standardele aplicate

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare următoarele

standarde:
 STANDERDELE DE EVALUARE ANEVAR 2014
 SEV 100 – Cadrul general
 SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii
 SEV 103 – Raportare
 SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
 GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile
 SEV 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru
garantarea imprumutului (IVS 310)
 OG 24/2011, aprobata prin Legea nr. 99/2013.

1.6 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)

Baza evaluarii realizate în prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea
definita mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

 documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului;

 inspectia imobilului;
 stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
 selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
 deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să
se ţină seama la derularea tranzacţiei;
 analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evaluării;
 aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii şi
fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de

lucru adoptate de către ANEVAR.

Sursele de informaţii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de

evaluare au fost:

Documentele şi schiţele puse la dispoziţie de catre proprietarul imobilului, respectiv:

 documentele care atesta dreptul de proprietate asupra imobilului ;
 documentatia intocmita in vederea atribuirii numarului cadastral.

Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

 Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare - ANEVAR ;
 Coeficienti de actualizare aprobati de MLPTL;
 Cursul de referinta al monedei nationale;
 Publicatii privind piata imobiliara.

Evaluatorii nu îşi asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziţie de către
client si proprietar şi nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate
de date incomplete sau greşite.

____________________________________________________________________________________ 7
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

1.7 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-
un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu
specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau
integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la pct. 1.1, atrage
dupa sine încetarea obligaţiilor contractuale.

1.8 Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client si
proprietarul imobilului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea
acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizaţi la pct.
1.1. Raportul este confidenţial, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu acceptă
nici o responsabilitate faţă de o terţă persoană, în nici o circumstanţă.

1.9 Ipoteze şi conditii limitative

Principalele ipoteze şi conditii limitative de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului
raport de evaluare sunt următoarele:

1.9.1 Ipoteze

 Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de

către proprietarul imobilului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau
investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi
marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;
 Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere, dar nu i se acordă
garanţii pentru acurateţe;
 Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor:
solulului sau structurii clădirii (părţilor ascunse) care să influenţeze valoarea.
Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru
obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
 Noi nu am făcut nici o investigaţie şi nici nu am inspectat acele părţi ale clădiriii care
erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile şi s-a presupus astfel că aceste părţi sunt
în stare tehnică bună. Nu putem să exprimăm nici o opinie despre starea tehnică a
părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea
structurii sau sistemului clădirilor si instalaţiilor;
 Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanţă cu toate reglementările
locale şi republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când
neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport;
 Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile purtate cu proprietarul
imobilului, nu există nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau
chimice care afectează valoarea proprietăţii evaluate sau valoarea proprietăţilor
vecine. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecţii sau a unor
rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici
nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că
nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice
proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcţiune
mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii
raportate;

____________________________________________________________________________________ 8
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare

au fost rezonabile în lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării;
 Valoarea de piaţă estimată este valabilă la data evaluării. Intrucât piaţa, condiţiile de
piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un
alt moment;
 S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul
eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;
 Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ţinând seama
de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile;
 Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie
la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei
şi a altor informaţii de care acesta nu avea cunoştinţă;

1.9.2 Condiţii limitative:

 intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a

acestuia;
 evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare
consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietăţile în chestiune, în
afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;
 nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil
al evaluatorului;
 orice valori estimate în raport se aplică activului evaluat, luat ca intreg şi orice
divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată,
în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;
 raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la
data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi
pot pierde valabilitatea.

2. Analiza pietei imobiliare

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in
scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de
proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau

serviciilor:
 Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.
 Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care
actioneaza este relativ mic; proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita
o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la
stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca
precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care
poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.; in general,
proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nu exista conditii
favorabile de finantare tranzactia este periclitata; spre deosebire de pietele
eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de
reglementarile guvernamentale si locale; cererea si oferta de proprietati imobiliare
pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins,
existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta; oferta pentru un anumit tip
de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil
astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru;
cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-
____________________________________________________________________________________ 9
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

cumparare nu au loc in mod frecvent.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de

previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in
care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii.

In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la

piata pe de o parte si tipul, amplasarea si restrictiile privind proprietatile, pe de alta parte,
s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole,
speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite
subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii.

Piata imobiliara este, fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand
permanent fluctuatii, dar, cu toate acestea, isi mentine trendul crescator. Interesul
ridicat fata de aceasta piata este confirmat de o noua legislatie in domeniu, de
competitia bancilor in ceea ce priveste creditelele ipotecare, de investitiile imobiliare ale
intreprinzatorilor straini.

Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

Proprietatea este amplasata in zona mediana a localitatii Galanesti.

Mijloacele de transport in comun sunt: maxi-taxi si autobuz.

In zona sunt:
- Case, vile, terenuri libere.

Analiza ofertei

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în

contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această
piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.
Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează, ci este
deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale.
Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru,
dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj
între cerere şi ofertă.
Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se
modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau
exces de cerere şi nu echilibru.
Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de
vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile
despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.

Inchirieri

In ceea ce priveste evolutia chiriilor, se pare ca lucrurile vor incepe sa se stabilizeze. Se

pare ca pentru spatiile comerciale amenajate in cladiri independente, nivelul acestora se
va stabiliza, iar pentru spatiile comerciale amenajate in marile centre comerciale,
cresterile nu vor mai fi foarte mari. Asta pentru ca, la un moment dat, majorarile tarifelor
de inchiriere nu vor mai putea fi operabile, intrucat cei care vor avea nevoie de spatii
pentru desfasurarea activitatilor comerciale, vor fi nevoiti sa-si achizitioneze un teren si
sa construiasca sau sa transforme destinatia unor spatii rezidentiale in comerciale.

____________________________________________________________________________________ 10
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

Analiza cererii

Pe piata de retail, Romania devine o destinatie din ce in ce mai interesanta.

Echilibrul pietei. Previziuni

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi
sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea
imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

Concluzionand, putem spune ca piata imobiliara autohtona incepe sa dea semne timide
de maturitate. Se pare ca preturile nu vor mai inregistra, in perioada imediat urmatoare,
variatii atat de spectaculoase ca pana acum, iar cumparatorii cel putin se dovedesc din ce
in ce mai educati si informati.

Datorita crizei financiare si economice, piata imobiliara este in scadere.

3. Dreptul de proprietate asupra imobilului

3.1 Clientul

Evaluarea s-a realizat la solicitarea EUROBUSINESS LRJ.

3.2 Proprietarul

S.C. TRANSLICOL S.R.L.

3.3 Dreptul de proprietate

Documentele in caza caruia s-a realizat raportul de evaluare este contractul de vanzare
nr. 1120/03.05.2006. Dreptul de proprietate este inscris in cartea funciara nr. 30072 a
comunei Galanesti, nr. cadastrale – 1131, 1131-C1, 1131-C2, 1131-C3, 1131-C4, .

4. Evaluarea imobilului

4.1 Date privind modul de realizare a evaluarii

Pentru evaluare s-au ales metoda costurilor (pentru constructie) impreuna cu metoda
comparatiei de piata (pentru teren) si motoda capitalizarii veniturilor.

Abordarea prin costuri prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in

considerare costurile unitare actuale de refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata
construita sau desfasurata, lungime s.a.) fiecarui element constructiv analizat.

Abordarea prin comparatii se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu

proprietati similare care au fost vandute, luand in considerare elementele de comparatie.

In abordarea pe baza de venit este masurata valoarea prezenta a beneficiilor viitoare ale
drepturilor de proprietate ce deriva din cadrul proprietatii. Fluxurile de venituri ale unei
proprietati si valoarea de revanzare dupa durata de previziune explicita vor fi convertite
intr-o valoare prezenta.

____________________________________________________________________________________ 11
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

4.2 Descrierea proprietatii imobiliare

Proprietatea este amplasata in zona mediana a localitatii Galanesti.

Constructiile au fost realizate in 1980 aproximativ.

Constructia C1 (cladire de birouri) are regimul de inaltime P+E cu Sc la sol =

84 mp, Scd = 168 mp si Sud = 140 mp.

Structura de rezistenta a cladirii este realizata din fundatie din beton, stalpi si grinzi din
beton armat. Compartimentarea si inchiderea cladirii este realizata din zidarie din
caramida. Plansee din beton armat. Acoperis sarpanta din lemn cu invelitoare din tabla.

Compartimentarea interioara a cladirii este:

- Birouri, hol-uri, vestiare, grupuri sanitare.

Finisaje: inferioare
- pardoseli din dusumea
- zugraveli normale
- timplaria exterioara din lemn
- timplaria interioara din lemn

Instalatii
- electrice
- sanitare
- termice

Starea tehnica a cladirii este satisfacatoare.

Constructia C4 (cantar bascula) are regimul de inaltime P cu Sc la sol = 27 mp,

Scd = 27 mp si Sud = 22,5 mp.

Structura de rezistenta a cladirii este realizata din fundatie din beton si zidarie din
caramida. Plansee din lemn. Acoperis sarpanta din lemn cu invelitoare din tabla.

Finisaje: inferioare
- pardoseli din beton
- zugraveli normale
- timplaria exterioara din lemn

Instalatii
- electrice

Starea tehnica a cladirii este satisfacatoare.

Terenul are suprafaţă de 3.196 mp fiind situat in intravilanul satului Galanesti,

comuna Galanesti, jud. Suceava.

Terenul este plan, are o forma regulata. Amplasamentul dispune de energie electrica.
Terenul este imprejmuit cu gard din plasa de sarma.

Proprietatea este amplasata in zona mediana a localitatii Galanesti, zona cu case, vile,
terenuri libere.

____________________________________________________________________________________ 12
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

Mijloacele de transport in comun sunt: maxi-taxi si autobuz.

In zona sunt:
- case, vile
- terenuri libere.

4.3 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii

selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera
ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale
lucrarii.

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui
teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si
are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
 cea mai buna utilizare a terenului liber
 cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii.

Ea trebuie sa fie:
 permisibila legal
 posibila fizic
 fezabila financiar
 maxim productiva
Practic, tinand cont de tipul cladirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa
posibila pentru activul analizat este cea de proprietate imobiliara comerciala. Prin prisma
criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
 este permisibila legal;
 indeplineste conditia de fizic posibila.
 este fezabila financiar.
 este maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile
celei mai bune utilizari (destinatii).

4.4 Abordari in evaluare

4.4.1 Abordarea prin venit

Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinata prin metoda

capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o
anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care
cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul
proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea
obiectului proprietatii.
In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:
 determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul
disponibil prin inchiriere)
 stabilirea ratei de capitalizare .
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru
a converti venitul anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un indicator
de valoare de piata a acestei proprietati.
La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propune
____________________________________________________________________________________ 13
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

obtinerea de venituri numai din exploatarea proprietatii dezvoltate prin inchirierea spatiilor
create.

Estimarea veniturilor
 Venitul brut potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi
generat de proprietatea imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima.
 Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietatii imobiliare,
ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare;
 Venitul net efectiv (VNE) – rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente
proprietarului din totalul venturilor brute, si anume: 10% cheltuieli aferente
proprietarului (impozit pe proprietate, intretinere, reparatii, amortizari, management,
paza, curatenie etc.).

Estimarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin
intermediul caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in
valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod
pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri,
vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare
poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflalcata la care se adauga prime de risc
aferente investitiei.

Aceasta abordare nu s-a aplicat deoarece nu sunt suficiente date de piata.

4.4.2 Abordarea prin costuri

Evaluarea constructiei

Prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile

unitare actuale de refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau
desfasurata, lungime s.a.) fiecarui element constructiv analizat.

Baza valorilor estimate au fost Brosurile din colectia evaluarea rapida a

constructiilor, editate de Matrix Rom . Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz
general orientativ, pe categorii de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico-constructive
si gradul de dotare a diverselor categorii de cladiri.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:

1. Stabilirea valorii de reconstructie – cost de inlocuire brut

2. Estimarea deprecierii totale a constructiei, pe baza Normativului P 135-1999 (avizat
de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999 si care stabileste coeficienti de uzura fizica a
mijloacelor fixe din grupa 1 – constructii) si pe baza aprecierii de pierdere de valoare
din neadecvari sau cauze externe
3. Determinarea valorii ramase actuale – cost de inlocuire net – prin scaderea
deprecierii totale din valoarea de reconstructie

In anexele 1-2 sunt prezentate fisele de calcul pentru estimarea valorii de piata prin
metoda costurilor.

____________________________________________________________________________________ 14
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.
ABORDAREA PRIN METODA COSTULUI DE INLOCUIRE ANEXA nr. 1
METODA COSTURILOR SEGREGATE 2. DATE DE REFERINTA:
FISA DE CALCUL A VALORII CONSTUCTIEINR.45/Indreptar tehnic Martie 2014 - suprafata de teren (mp) mp
Locuinta cu confort mediu in mediu rural P+1+beci, fara alte facilitati in afara racordarii la
- suprafata
electricitate
construita la sol(mp) Ac 84 mp
1. ADRESA: C1 - suprafata construita desfasurata (mp) Acd 168 mp
Galanesti - suprafata utila desfasurata (mp) Aud 140 mp
3. CALCULUL VALORII DE INLOCUIRE - data punerii in functiune P.I.F. 1980
3.1. Valoare unitara (lei / mp) - curs valutar 4.4451 lei / eur
Lucrari nefinalizate
Nr. Cant.lucrari/ Pondere in
Crt. Denumirea lucrarii UM
mpAdC
lei/U.M. lei/mpAd
constr. Suprafaţă Procent
VALORI
nefinalizată nefinalizare

1 Excavatii mc 0.4460 71.10 lei 31.71 lei 1.55% 0.00 0.00% 0.0 €
2 Umpluturi si compactari mc 0.1200 56.70 lei 6.80 lei 0.33% 0.00 0.00% 0.0 €
3 Hidroizolatii si lucrari aferente mp 0.2250 112.50 lei 25.31 lei 1.24% 0.00 0.00% 0.0 €
4 Beton armat mc 0.1370 702.00 lei 96.17 lei 4.69% 0.00 0.00% 0.0 €
5 Beton simplu mc 0.1520 414.00 lei 62.93 lei 3.07% 0.00 0.00% 0.0 €
6 Scari din beton armat ml 0.2030 92.70 lei 18.82 lei 0.92% 0.00 0.00% 0.0 €
7 Zidarii mc 0.6100 778.50 lei 474.89 lei 23.18% 0.00 0.00% 0.0 €
8 Inchideri si compartimentari mp 0.0500 85.50 lei 4.28 lei 0.21% 0.00 0.00% 0.0 €
9 Confectii metalice kg 0.6000 15.75 lei 9.45 lei 0.46% 0.00 0.00% 0.0 €
10 Termoizolatii mp 0.4050 33.93 lei 13.74 lei 0.67% 0.00 0.00% 0.0 €
11 Tamplarii din lemn mp 0.3300 346.50 lei 114.35 lei 5.58% 0.00 0.00% 0.0 €
12 Tamplarie metalica kg 0.4000 18.18 lei 7.27 lei 0.35% 0.00 0.00% 0.0 €
13 Geamuri simple mp 0.2500 33.75 lei 8.44 lei 0.41% 0.00 0.00% 0.0 €
14 Geamuri armate mp 0.0150 65.70 lei 0.99 lei 0.05% 0.00 0.00% 0.0 €
15 Pardoseli din beton mozaicat mp 0.1010 100.80 lei 10.18 lei 0.50% 0.00 0.00% 0.0 €
16 Pardoseli din beton simplu mp 0.1110 91.80 lei 10.19 lei 0.50% 0.00 0.00% 0.0 €
17 Pardoseli dusumea mp 0.4940 135.00 lei 66.69 lei 3.26% 0.00 0.00% 0.0 €
18 Tencuieli interioare mp 4.3000 76.86 lei 330.50 lei 16.13% 0.00 0.00% 0.0 €
19 Zugraveli interioare mp 4.0300 18.45 lei 74.35 lei 3.63% 0.00 0.00% 0.0 €
20 Vopsitorii interioare mp 0.2700 34.31 lei 9.26 lei 0.45% 0.00 0.00% 0.0 €
21 Tencuieli exterioare mp 0.8500 159.75 lei 135.79 lei 6.63% 0.00 0.00% 0.0 €
22 Trotuare din beton mp 0.1200 73.62 lei 8.83 lei 0.43% 0.00 0.00% 0.0 €
23 Sarpanta mp 0.4310 115.92 lei 49.96 lei 2.44% 0.00 0.00% 0.0 €
24 Invelitoare, inclusiv astereala mp 0.5670 124.20 lei 70.42 lei 3.44% 0.00 0.00% 0.0 €
25 Jgheaburi si burlane ml 0.2000 41.04 lei 8.21 lei 0.40% 0.00 0.00% 0.0 €
26 Streasina infundata mp 0.1670 138.60 lei 23.15 lei 1.13% 0.00 0.00% 0.0 €
27 Tabachere si lucarne mp 0.0150 324.00 lei 4.86 lei 0.24% 0.00 0.00% 0.0 €
28 Sobe cahle 3.0000 33.30 lei 99.90 lei 4.88% 0.00 0.00% 0.0 €
29 Alte lucrari de constructii % 2.0000 - lei 35.55 lei 1.74% 0.00 0.00% 0.0 €
30 Bransament electric lei 1.0000 14.94 lei 14.94 lei 0.73% 0.00 0.00% 0.0 €
31 Cabluri, conductori, tevi electrice ml 3.0500 5.85 lei 17.84 lei 0.87% 0.00 0.00% 0.0 €
32 Aparate electrice lei 1.0000 23.13 lei 23.13 lei 1.13% 0.00 0.00% 0.0 €
33 Corpuri de iluminat lei 1.0000 8.64 lei 8.64 lei 0.42% 0.00 0.00% 0.0 €
34 Alte instalatii comune % 3.0000 - lei 1.94 lei 0.09% 0.00 0.00% 0.0 €
35 Diverse, organizare, proiectare % 9.0000 - lei 169.16 lei 8.26% 0.00 0.00% 0.0 €
cu TVA 2,049 lei
TOTAL /mp-construit 100.00%
fara TVA 372 € 62,441 € /constructie
Balcoane 0.00 mp X 100 eur/mp = - €
Terase 0.00 mp X 150 eur/mp = - €
4. COST DE INLOCUIRE BRUT (CIB) 62,441 € Coeficient utilizat pentru ajustarea pretului de catalog, functie
5. LUCRARI NETERMINATE 0.0% 0€ de nivelul preturilor practicate la nivel local 90%
6. DEPRECIERIERE TOTALA (DTOTALA) * -41,510 € fara TVA * D TOTALA = D FIZ + D FUNCT + D EXT valori sunt fara TVA
* varsta cronologica (ani) 34 ** CIN = CIB - D TOTALA
* stare tehnica buna *** VPIATA = CIN + VTEREN
6.1. Deteriorare fizica (DFIZICA) 40.9% -25,526 € 7. COST DE INLOCUIRE NET (CIN) ** 92,900 lei
* Constructii 34% 20,900 €
* Inchideri si compartimentari 34% 124 € /mp constr.
* Finisaje 50% 8. VALOAREA TERENULUI (VTEREN) 0 lei
* Instalatii 50% 0€
6.2. Depreciere functionala (DFUNCT) 19.0% -7,014 € 0 € /mp teren
* recuperabila: 10% -3692 9. VALOAREA DE PIATA (VPIATA) *** 92,900 lei
* nerecuperabila: 10% -3322 echivalentul a
6.3. Depreciere externa (DEXT) 30.0% -8,970 € 20,900 €

____________________________________________________________________________________ 15
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.
ABORDAREA PRIN METODA COSTULUI DE INLOCUIRE ANEXA nr. 2
METODA COSTURILOR SEGREGATE 2. DATE DE REFERINTA:
FISA DE CALCUL A VALORII CONSTUCTIEINR.60/Indreptar tehnic Martie 2014 - suprafata de teren (mp) mp
Dependinta din zidarie, pe o fundatie usoara din beton, sarpanta simpla, tavamuiala
- suprafata construita la sol(mp) Ac 27 mp
din scanduri brute
1. ADRESA: C4 - suprafata construita desfasurata (mp) Acd 27 mp
Galanesti - suprafata utila desfasurata (mp) Aud 23 mp
3. CALCULUL VALORII DE INLOCUIRE - data punerii in functiune P.I.F. 1980
3.1. Valoare unitara (lei / mp) - curs valutar 4.4451 lei / eur
Lucrari nefinalizate
Nr. Cant.lucrari/ Pondere in
Crt. Denumirea lucrarii UM
mpAdC
lei/U.M. lei/mpAd
constr. Suprafaţă Procent
VALORI
nefinalizată nefinalizare

1 Fundatie usoara mc 0.3800 171.00 lei 64.98 lei 6.19% 0.00 0.00% 0.0 €
2 Zidarie din caramida mc 0.5100 895.50 lei 456.71 lei 43.53% 0.00 0.00% 0.0 €
3 Geamuri mp 0.1000 33.75 lei 3.38 lei 0.32% 0.00 0.00% 0.0 €
4 Tencuieli interioare mp 1.9000 43.38 lei 82.42 lei 7.86% 0.00 0.00% 0.0 €
5 Zugraveli interioare mp 2.8000 8.37 lei 23.44 lei 2.23% 0.00 0.00% 0.0 €
6 Spoieli exterioare mp 1.5000 8.37 lei 12.56 lei 1.20% 0.00 0.00% 0.0 €
7 Vopsit timplarie mp 0.8000 18.18 lei 14.54 lei 1.39% 0.00 0.00% 0.0 €
8 Tencuieli exterioare mp 1.5000 58.68 lei 88.02 lei 8.39% 0.00 0.00% 0.0 €
9 Ferestre simple mp 0.1000 258.30 lei 25.83 lei 2.46% 0.00 0.00% 0.0 €
10 Usi simple mp 0.2000 361.80 lei 72.36 lei 6.90% 0.00 0.00% 0.0 €
11 Tavanitul planseului mp 1.0000 40.50 lei 40.50 lei 3.86% 0.00 0.00% 0.0 €
12 Sarpanta mp 1.2000 44.73 lei 53.68 lei 5.12% 0.00 0.00% 0.0 €
13 Invelitoare din tabla neagra mp 1.2000 40.50 lei 48.60 lei 4.63% 0.00 0.00% 0.0 €
14 Astereala din scandura bruta mp 1.2000 26.37 lei 31.64 lei 3.02% 0.00 0.00% 0.0 €
15 Diverse % 3.0000 - lei 30.56 lei 2.91% 0.00 0.00% 0.0 €
cu TVA 1,049 lei
TOTAL /mp-construit 100.00%
fara TVA 190 € 5,139 € /constructie
Balcoane 0.00 mp X 100 eur/mp = - €
Terase 0.00 mp X 150 eur/mp = - €
4. COST DE INLOCUIRE BRUT (CIB) 5,139 € Coeficient utilizat pentru ajustarea pretului de catalog, functie
5. LUCRARI NETERMINATE 0.0% 0€ de nivelul preturilor practicate la nivel local 90%
6. DEPRECIERIERE TOTALA (DTOTALA) * -3,417 € fara TVA * D TOTALA = D FIZ + D FUNCT + D EXT valori sunt fara TVA
* varsta cronologica (ani) 34 ** CIN = CIB - D TOTALA
* stare tehnica buna *** VPIATA = CIN + VTEREN
6.1. Deteriorare fizica (DFIZICA) 40.9% -2,101 € 7. COST DE INLOCUIRE NET (CIN) ** 7,600 lei
* Constructii 34% 1,700 €
* Inchideri si compartimentari 34% 63 € /mp constr.
* Finisaje 50% 8. VALOAREA TERENULUI (VTEREN) 0 lei
* Instalatii 50% 0€
6.2. Depreciere functionala (DFUNCT) 20.0% -577 € 0 € /mp teren
* recuperabila: 10% -304 9. VALOAREA DE PIATA (VPIATA) *** 7,600 lei
* nerecuperabila: 10% -273 echivalentul a
6.3. Depreciere externa (DEXT) 30.0% -738 € 1,700 €

Evaluarea terenului

Suprafata de teren aferenta proprietatii imobiliare evaluate este de 3.196 mp. Evaluarea
a fost efectuata prin metoda comparatiilor de piata. Aceasta este o metoda globala care
aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in
mass-media sau alte surse de informare. Se bazeaza pe valorile unitare rezultate in urma
tranzactiilor cu terenuri libere efectuate in zona.

Estimarea valorii de piata a terenului s-a efectuat cu ajutorul grilei datelor de piata, din
care rezulta o valoare de piata unitara de 4 EUR/mp.

____________________________________________________________________________________ 16
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.
Anexa 3
Nr. TERENURI COMPARABILE
ELEMENTE DE COMPARATIE
Crt. SUBIECT Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
0 1 2 3 4 5 6
Suprafata (mp) 3,196 1,000 4,900 1,000 1,500
0 Pret oferta/vanzare (Euro/mp) 12 3 13 8
Tipul oferta oferta oferta oferta
Valoarea ajustarilor % -5% -5% -5% -5% -5%
Valoarea ajustarilor (Euro/mp) -0.60 -0.15 -0.65 -0.40
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 11.40 2.85 12.35 7.60
1 Dreptul de proprietate transmis deplin deplin deplin deplin deplin
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 11.40 2.85 12.35 7.60
2 Conditii de finantare cash cash cash cash cash
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 11.40 2.85 12.35 7.60
3 Conditii de vanzare independent independent independent independent independent
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 11.40 2.85 12.35 7.60
4 Conditii de piata (data) ianuarie-2015 actual actual actual actual
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 11.40 2.85 12.35 7.60
5 Localizare extravilan Marginea -
Galanesti Galanesti, ultracentral Voitinel Cajvana
Clit
Comparativ cu subiectul locatie mai buna locatie inferioara locatie mai buna locatie mai buna
Valoarea ajustarii % -20% 40% -10% -15%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) -2.28 1.14 -1.24 -1.14
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 9.12 3.99 11.12 6.46
Caracteristici fizice
6 Suprafata (mp) 3,196 1,000 4,900 1,000 1,500
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 9.12 3.99 11.12 6.46
7 Destinatia (utilizarea terenului) rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 9.12 3.99 11.12 6.46
8 Utilitati energie electrica energie electrica energie electrica energie electrica, apa energie electrica
Valoarea ajustarii % 0% 0% -10% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 -1.11 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 9.12 3.99 10.00 6.46
9 Deschidere (front stradal) ml similar 65 27 25
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 9.12 3.99 10.00 6.46
10 Drum acces asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 9.12 3.99 10.00 6.46
11 Topografie drept drept drept drept drept
Valoarea ajustarii % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustarii (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 9.12 3.99 10.00 6.46
12 Stare amplasament Liber Liber Liber ocupat Liber
Valoarea ajustarii (Euro/mp) cca (ipoteza) 0.00 0.00 -2.00 0.00
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 9.12 3.99 8.00 6.46

Ajustare totala bruta valorica (Euro) 2.28 1.14 4.35 1.14

Ajustare totala bruta procentuala (%) 20% 40% 35% 15%
Numar ajustari 1 1 3 1
Ajustare bruta cea mai mica s-a efectuat la comparabila: B
VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) - rotund 4 € / mp 4.4451 lei/euro
Valoare de piata : 12,800 € , echivalent a 56,900 lei

____________________________________________________________________________________ 17
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.
JUSTIFICAREA AJUSTARILOR APLICATE:
Ajustare pentru tip oferta sau tranzactie
Comparabilele A, B, C si D utilizate pentru estimarea valorii de piata sunt oferte. Astfel, acestea au fost decotate cu un procent de -5%
intrucat in urma discutiilor telefonice cu proprietarii acestia sunt dispusi sa negocieze. Valoarea ajustarii a fost stabilita pe baza observatiilor
istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate.
Ajustari pentru dreptul de proprietate transmis
Dreptul de proprietate deplin - nu sunt necesare ajustari.
Conditii de finantare
Deoarece conditiile de finantare sunt identice, nu sunt necesare ajustari.
Conditii de vanzare
Conditii de vanzare similare - pentru acest element de comparatie nu au fost aplicate ajustari.
Conditii de piata (data)
Ofertele fiind de data recenta nu sunt necesare ajustari aplicate comparabilelor.
Ajustarea pentru localizare
Pozitia comparabilelor in cadrul localitatii, este:
A: Galanesti, ultracentral B: extravilan Marginea - Clit C: Voitinel D: Cajvana
Locatie comparabile vs. locatie subiect: A: mai buna B: mai slaba C: mai buna D: mai buna
Ajustarile aplicate pentru localizare: pt A: -20% pt. B: 40% pt. C: -10% si pt. D: -15%
Ajustarile procentuale se stabilesc in urma analizei de piata pt. zona de amplasare a proprietatii subiect si zonele unde se afla proprietatile
comparabile, tinand cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil aflat in zona comparabilelor .
Ajustarea pentru suprafata
Comparabila A, nu necesita ajustari. Comparabila B, nu necesita ajustari.
Comparabila C, nu necesita ajustari. Comparabila D, nu necesita ajustari.
Valoarea ajustarilor se stabileste pe baza observatiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferenta de suprafata dintre
comparabile si proprietatea subiect.
Ajustarea pentru destinatia terenului
Destinatia terenului A - rezidential - similara cu a proprietatii subiect. - Nu se impun ajustari.
Destinatia terenului B - rezidential - similara cu a proprietatii subiect. - Nu necesita ajustari.
Destinatia terenului C - rezidential - similara cu a proprietatii subiect. - Nu trebuie ajustata.
Destinatia terenului D - rezidential - similara cu a proprietatii subiect. - Nu suferia ajustari.
Ajustarile aplicate tin cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil cu o suprafata diferita
de cea a proprietatii subiect.
Ajustarea pentru utilitati
Deoarece comparabila A are aceleasi utilitati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila B are aceleasi utilitati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajutari.
Deoarece comparabila C are mai multe utilitati decat proprietatea subiect, am aplicat o ajustare de : -10%
Deoarece comparabila D are aceleasi utilitati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Valoarea ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce dispune de utilitati
diferite fata de cele care sunt prezente la proprietatea subiect.
Ajustarea pentru deschidere (front stradal)
Pentru comparabila A, deoarece are deschidere similara cu terenul studiat - nu se aplica ajustari.
Pentru comparabila B, deoarece are deschidere similara cu terenul studiat - nu se aplica ajustari.
Pentru comparabila C, deoarece are deschidere similara cu terenul studiat - nu se aplica ajustari.
Pentru comparabila D, deoarece are deschidere similara cu terenul studiat - nu se aplica ajustari.
Ajustarile tin cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce dispune de un front stradal
diferit fata de cel al proprietatii subiect.
Ajustarea pentru drumul de acces
Accesul catre comparabila A - asfaltat - similar cu cel al prop. subiect ( asfaltat ). Nu se aplica ajustari.
Accesul catre comparabila B - asfaltat - similar cu cel al prop. subiect ( asfaltat ). Nu se aplica ajustari.
Accesul catre comparabila C - asfaltat - similar cu cel al prop. subiect ( asfaltat ). Nu se aplica ajustari.
Accesul catre comparabila D - asfaltat - similar cu cel al prop. subiect ( asfaltat ). Nu se aplica ajustari.
Valoarea ajustarilor a fost stabilita pe baza observatiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferenta dintre diversele
tipuri de finisare a suprafetei drumurilor.
Ajustarea pentru topografie
Amplasamentul comparabila A - drept - similar cu cel al prop. subiect ( drept ). Nu se aplica ajustari.
Amplasamentul comparabila B - drept - similar cu cel al prop. subiect ( drept ). Nu se aplica ajustari.
Amplasamentul comparabila C - drept - similar cu cel al prop. subiect ( drept ). Nu se aplica ajustari.
Amplasamentul comparabila D - drept - similar cu cel al prop. subiect ( drept ). Nu se aplica ajustari.
Valoarea ajustarilor este stabilita pe baza observatiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferenta dintre diverse tipuri
de topografii ale amplasamentelor.
Ajustarea pentru starea terenului (liber/construit)
In cazul existentei pe amplasament a unor constructii demolabile, se estimeaza costurilor necesare eliberarii amplasamentului.
Costurile de demolare sunt estimate in baza preturilor pe care firmele de specialitate le practica pentru asemenea lucrari.
Comparabila A - nu necesita ajustari. Comparabila B - nu necesita ajustari.
Comparabila C - a fost ajustata cu: -2 eur/mp Comparabila D - nu necesita ajustari.

____________________________________________________________________________________ 18
Raport de evaluare S.C. TRANSLICOL S.R.L.

Centralizator costuri

Valoare EUR Valoare RON

Nr. crt. Denumire fara T.V.A. fara T.V.A.

1 C1 20,900 92,900
2 C4 1,700 7,600

Teren cu suprafata de
3 3.196 mp 12,800 56,900
TOTAL 35,400 157,400

5. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Proprietatea evaluata (constructii si teren aferent), situata in intravilanul satului Galanesti,

comuna Galanesti, jud. Suceava, proprietatea S.C. TRANSLICOL S.R.L., conform
documenteloR anexate in copie la prezentul raport.

Valoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda capitalizarii venitului = nu s-a aplicat
Valoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda costurilor = 35.400 EUR

Avand in vedere pozitia imobilului, datele de pe piata imobiliara si tinand cont de scopul
evaluarii, opinia evaluatorului este:

valoarea de piata a imobilului este cea estimata prin metoda costului

157.400 lei respectiv 35.400 euro fara T.V.A.

la cursul valutar 4,4451 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluarii – 29.01.2015.

____________________________________________________________________________________ 19