Evaluare imobiliara

C7
Sef lucrari Alina Mihaela NICUTA PRECUL
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

• Presupune obținerea unei valori prin compararea proprietății

subiect cu proprietăți similare vândute recent sau oferite spre
vânzare.
• Cunoscută și sub denumirea de ”comparația vânzărilor” • Bazată
pe informații din piață legate de tranzacții recente cu proprietăți
comparabile, oferte de proprietăți similare disponibile pe piață.
• Această abordare analizează asemănările și diferențele între
 caracteristicile proprietății subiect și ale comparabilelor, făcându
se ajustările necesare. Ajustările aduc comparabilele la nivelul
caracteristicilor proprietății subiect,
• Când există informații de piață disponibile, abordarea prin piață e
cea mai directă și adecvată pentru estimarea valorii.
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ
ABORDAREA PRIN PIAȚĂ
• Principalele elemente de comparație considerate în cadrul acestei
abordări:
- drept de proprietate transmis
- condiții de finanțare
- condiții de vânzare – motivația participanților la
tranzacție - cheltuieli necesare imediat după cumpărare
- condiții de piață
- localizare
- caracteristici fizice: dimensiune, tip sol, acces, calitate
construcție, condiție, stare
 - caracteristici economice: rata cheltuielilor, clauze de
închiriere, management, structură chiriași
- utilizare: zonare, drept de acces la apă și riveran, mediu
înconjurător, legislație în construcții, zone inundabile - componente
non-imobiliare ale valorii: fond comercial, bunuri mobile, francize
etc.
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ
ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

• Succesiunea aplicării corecțiilor: determinată de datele de piață și

de analiza evaluatorului.

• Tipuri de corecții:

- corecții specifice tranzacției în ordinea aplicării

lor: 1. Drept de proprietate transmis,
2. Condiții de finanțare: prețul tranzacției unei proprietăți
 imobiliare poate fi diferit de altă proprietate identică din cauza
aranjamentelor financiare.
3. Condiții de vânzare: reflectă motivația părților dintr-o tranzacție
ce poate afecta prețurile plătite sau genera tranzacții diferite de
cele existente pe piață.
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ
ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

3. Condiții de vânzare:

Condiții speciale de vânzare:

- Preț mai ridicat plătit de un cumpărător pentru că lotul are
valoare sinergică,
- Preț mai scăzut plătit pentru că vânzătorul a fost grăbit să încheie
vânzarea,
- O relație financiară, de afaceri sau familială între părțile implicate
în tranzacție
- Lipsa de expunere a proprietății pe piață sau perspectiva unor
proceduri de litigiu îndelungate.
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ
ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

• Tipuri de corecții:
- corecții specifice tranzacției în ordinea aplicării lor: 4.
Cheltuieli necesare imediat după vânzare: cost de reparație sau
înlocuire a structurii sau elementelor de structură, costul
decontaminării mediului
5. Condiții de piață: pot să difere între momentul evaluării și
vânzării unei proprietăți.
Factori care influențează condițiile de piață: aprecierea sau
deprecierea rapidă a valorii proprietății, schimbări în legislația
impozitării, restricții de construire, fluctuații în cerere și ofertă.
Mărimea corecției se estimează prin analiza mai multor tranzacții
apărute în același moment de timp.
 TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ
ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

• Tipuri de corecții:
- corecții specifice proprietății în ordinea aplicării lor: 1.
Localizare: corecțiile de localizare se fac când caracteristicile de
amplasare ale proprietăților comparabile diferă de cele ale
proprietății evaluate. Corecțiile se exprimă procentual și reflectă
creșterea sau descreșterea în valoare a unei proprietăți. 2.
Caracteristici fizice: diferențe în dimensiunile clădirii, calitatea
construcției, starea tehnică a construcției, stil arhitectural,
materiale de construcție, vârsta, utilitatea funcțională, dimensiuni
teren, atractivitate etc.
3. Caracteristici economice: venit, cheltuieli de exploatare,
structura chiriașilor, nivel chirii,
4. Utilizare: proprietăți ce au cea mai bună utilizare 5. Componente
non-imobiliare ale valorii: ex. Mobilier, obiecte de inventar,
echipamente
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ

ABORDAREA PRIN VENIT

• Reprezintă procesul de obținere a unei indicații a valorii aplicând
metodele de analiză a capacității proprietății subiect de a genera
venituri și convertirea acestor venituri într-o valoare.
• Această abordare este utilă pentru proprietățile cumpărate și
vândute pe baza capacității și caracteristicilor lor de a genera
beneficii economice.
• Este aplicabilă oricărei proprietăți care generează venit la data
evaluării sau cu potențial de creare venit
• Analiza și prezentarea unei chirii de piață pentru proprietatea
subiect pornește de la informațiile disponibile pe piață pentru
proprietăți asemănătoare, pentru care pot apare aspecte
suplimentare.
• Elaborarea ratelor de capitalizare/actualizare trebuie corelată cu
 tipul de venit/flux pe care îl transformă în valoare.
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ

ABORDAREA PRIN VENIT

• Utilizează diferite tipuri de venit și flux de numerar precum:

- Venit brut potențial (VBP)
- Venit brut efectiv (VBE)
- Venit net din exploatare (VNE)
- Cash flow disponibil înainte de impozitare (CFB)
- Cash flow net disponibil după impozitare (CFN)
- Valoare terminală (VT)
• Cheltuieli de exploatare: cheltuieli necesare menținerii
proprietății în condiții normale de funcționare și generare a
veniturilor. Tipuri: fixe, variabile
• Rate de venit și rate ale rentabilității: obiectivul oricărui
investitor este realizarea unui venit mai mare decât suma
 investită.
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ

ABORDAREA PRIN VENIT

• Presupune două metode de evaluare a proprietății imobiliare: 1.

Capitalizarea directă: venitul anual se împarte la o rată de venit
2. Analiza fluxului de numerar actualizat sau analiza DCF
(Discounted Cash Flow): consideră fluxurile viitoare de numerar,
împreună cu valoarea terminală.
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ

ABORDAREA PRIN COST

• Valoarea proprietății este dată de suma dintre valoarea terenului

și cea a construcțiilor, considerând și profitul dezvoltatorului
imobiliar.
• Estimează costul de edificare al unui substitut al construcției
existente. Dacă e cazul, la acest cost se adaugă stimulentul sau
profitul dezvoltatorului imobiliar.
• Stabilește limita superioară până la care s-ar plăti pentru o
proprietate dacă aceasta a fi nouă.
• În abordarea prin cost, din costul de nou se scad alocări pentru
deprecieri fizice, funcționale, externe.
• Abordarea prin cost e utilă pentru estimarea valorii proprietăților
noi sau aproape noi. Poate fi aplicată la proprietăți mai vechi
atunci când există date disponibile pentru măsurarea deprecierii
cumulate.
TIPURI DE ABORDĂRI ÎN EVALUAREA IMOBILIARĂ

ABORDAREA PRIN COST

• Pornește de la costul construirii unei proprietăți substitut cu

utilitate fizică și funcțională optimă.
• Este utilă când piața imobiliară este puțin activă, limitând astfel
utilizarea abordării prin piață și când proprietățile subiect nu
generează venituri.
• Utilă pentru evaluare în scopul asigurării, în scop financiar –
contabil, pentru a determina dacă costul unei îmbunătățiri va fi
acoperit de creșterea fluxului de venituri.
ANALIZA TERENULUI ȘI A AMPLASAMENTULUI

• Teren = parcelă de pământ căreia nu i s-a adus nici o îmbunătățire

și care se află în stare naturală
• Amplasament = suprafață de teren liber, delimitată fizic și
pregătită pentru o anumită utilizare.
• Amplasamentul poate avea amenajări în interior sau exterior,
precum rețele de alimentare cu apă, sisteme de canalizare,
canale colectoare apă pluvială, linii de servicii publice, acces la
șosele etc.
• Descrierea unui teren în evaluare presupune o listă cu informații
 asupra caracteristicilor fizice, juridice, restricții și date oficiale. •
Pentru a estima valoarea unei proprietăți imobiliare e necesar a
se evalua 2 componente: teren și construcție de pe acesta. Deși
sunt unite, uneori e necesară evaluarea lor separată.
ANALIZA TERENULUI ȘI A AMPLASAMENTULUI

CARACTERISTICI FIZICE

TEREN/AMPLASAMENT

• Dimensiune și formă
• Potențial de creștere a valorii prin comasare
• Teren în exces
• Topografia
• Rețele de utilități
• Amenajări teren
• Accesibilitate
• Mediu înconjurător.
ANALIZA TERENULUI ȘI A AMPLASAMENTULUI

CARACTERISTICI FIZICE

TEREN/AMPLASAMENT

Pentru terenurile agricole se mai adaugă ca și

caracteristici: • Capacitate productivă sol
• Adâncime sol
• Sistem de drenaj
• Fertilitate sol
• Grad de eroziune
• Clima
• Temperatura
• Frecvența precipitațiilor
• Condiții pentru creștere și irigare recolte.
DOCUMENTAȚII DE URBANISM

• Planul urbanistic general (PUG)

• Planul urbanistic zonal (PUZ)
• Plan urbanistic de detaliu (PUD)
DOCUMENTAȚII DE URBANISM

• Planul urbanistic general (PUG)

Are caracter strategic și de reglementare, reprezintă principalul

instrument de planificare operațională, fiind baza legală pentru
realizarea programelor și acțiunilor de dezvoltare.
Cuprinde reglementări pe termen scurt, la nivelul unității
administrativ – teritoriale cu privire la:
- Stabilire și delimitare teritoriu intravilan
- Stabilirea utilizării terenurilor din intravilan
- Zonificarea funcțională
- Delimitare zone afectate de servituți publice
- Modernizare și dezvoltare infrastructură tehnico – edilitară -
Stabilire zone protejate și de protecție a monumentelor istorice și
situri recuperate
- Zone ce au instituite regim special de protecție
DOCUMENTAȚII DE URBANISM

• Planul urbanistic general (PUG)

- Forme de proprietate și circulația juridică a terenurilor - Condiții

de amplasare și conformare volume construite, amenajate
- Zone de risc natural, utilizare terenuri și realizare construcții
- Zone de risc datorate amenajărilor de depozite de deșeuri.
 DOCUMENTAȚII DE URBANISM

• Planul urbanistic zonal (PUZ) reprezintă instrumentul de

planificare urbană prin care e coordonată dezvoltarea
urbanistică a unor zone din localitate, caracterizate prin grad
ridicat de complexitate sau dinamică urbană.
• PUZ-ul asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană cu
PUG
• Cuprinde reglementări privind:
- Organizarea rețelei stradale
- Organizare arhitectural – urbanistică
- Modul de utilizare a terenurilor
- Dezvoltare infrastructură edilitară
- Statut juridic
- Protejare monumente istorice și servituți.
DOCUMENTAȚII DE URBANISM
• Planul urbanistic de detaliu (PUD) are caracter de reglementare
specifică pentru o parcelă în legătură cu parcelele învecinate. •
PUD-ul detaliză modul de construire în corelație cu funcționarea
zonei și identitatea arhitecturală acesteia.
• Este elaborat pentru reglementarea prevederilor din PUG și PUZ •
Reglementează: retrageri față de limite laterale și posterioare
parcelă, procent de ocupare teren, acces auto și pietonal,
conformare arhitecturală, mod de ocupare teren, design spații
publice.
INDICATORI URBANISTICI

• Reprezintă instrumente urbanistice de lucru pentru controlul

proiectării și dezvoltării urbane
1. Coeficient de utilizare a terenului (CUT): raportul dintre
suprafața construită desfășurată (suprafața desfășurată a
tuturor planșeelor) și suprafața parcelei inclusă în unitatea
teritorială de referință.
Suprafața desfășurată nu include: suprafață subsoluri cu înălțime
până la 1.8 m, suprafață subsol cu destinație garare autovehicule,
spații tehnice și destinate protecției civile, suprafața balcoane, logii,
terase deschise și neacoperite, terase necirculabile, poduri
neamenajate, alei de acces pietonal, scări exterioare, trotuare de
protecție.