Registrul bunurilor

imobile
Ludmila Beliban
Aliona Cara-Rusnac
20.09.2020
Tipuri de registre

• Registre constitutive • Registre declarative

- Registrul bunurilor imobile, - Registrul de stare civilă (in
registrul persoanelor juridice. unele cazuri în cazul nașterii),
registrul de stat al
transporturilor
Registrele cu caracter constitutiv

• Articolul 420. Registrele de publicitate cu caracter constitutiv

Dispozițiile prezentului capitol se aplică fiecărui registru de
publicitate (registru) care întrunește următoarele condiții:
a) în acel registru, conform legii, se supun înregistrării anumite
drepturi reale asupra anumitor categorii de bunuri și/sau anumite
alte drepturi patrimoniale (drepturi supuse înregistrării/drepturi
înregistrate);
b) legea stabilește că drepturile supuse înregistrării se pot
dobîndi numai prin înregistrarea lor în folosul dobînditorului în
acel registru, cu excepțiile prevăzute de lege.
Principiile registrului bunurilor imobile

1. principiul publicității
2. prezumției de exactitate
• Prezumția de exactitate pozitivă - dacă un drept, act sau fapt a fost
înregistrat într-un registru public, se prezumă că el există, cît timp nu a
fost radiat sau modificat în condițiile legii
• Prezumția de exactitate negativă - în cazul în care un drept, act sau
fapt a fost radiat, se prezumă că el nu există
3. Prezumției de cunoaștere - prezumția absolută de cunoaștere –
publicitatea asigură opozabilitatea dreptului, actului, faptului, precum
și a oricărui raport juridic supus publicității, stabilește rangul acestora și,
dacă legea prevede în mod expres, condiționează constituirea sau
efectele lor juridice
Feluri de înregistrări
Înregistrarea=
intabulare
Inregistrarea definitivă a bunului
pe numele tău, dreptul de
proprietate, drept real
Înregistrarea
provizorie notarea
1. dacă dreptul se dobînsește Se înregistrează orice, altceva
printr-o condiție suspensivă sau
rezolutorie
2. dacă se obține dreptul prin
hotărîre definitivă
3. în cazul instituirii drepturilor
reale în baza unui drept de
proprietate înregistrat provizoriu
Obținerea dreptului de proprietate
(de obicei) sub o condiție,
rezolutorie sau suspensivă
Contractul de vînzare a bunului în
construcții, certificatul de
moștenitor pîna la partaj
Conținutul registrului bunurilor imobile
Capitorul A
Capitolul A – terenul
Subsecțiunea I Descrierea bunului
Subsecțiunea II Descrierea
proprietarului
Subsecțiunea III Grevarea
drepturilor patrimoniale
Subcapitolul III.1 drepturile reale
Subcapitolul III.2 drepturi de
creanță
Capitolul B
Capitolul B – construcție
Subsecțiunea I Descrierea bunului
Subsecțiunea II Descrierea
proprietarului
Subsecțiunea III Grevarea
drepturilor patrimoniale
Subcapitolul III.1 drepturile reale
Subcapitolul III.2 drepturi de
creanță
Capitolul C
Capitolul C – încăpere izolată
Subsecțiunea I Descrierea bunului
Subsecțiunea II Descrierea
proprietarului
Subsecțiunea III Grevarea
drepturilor patrimoniale
Subcapitolul III.1 drepturile reale
Subcapitolul III.2 drepturi de
creanță
La obiecte ale înregistrării în Registrul
bunurilor imobile, se raportă:
terenurile;
- clădirile şi alte construcţii
capitale, indiferent dacă sunt
bunuri imobile separate sau părţi
componente ale terenului;
apartamentele, alte încăperi izolate
şi locurile de parcare din clădire,
inclusiv unităţile în condominiu,
împreună cu cota-parte
corespunzătoare din dreptul de
proprietate sau de superficie asupra
terenului şi din părţile comune
din clădire;
porţiunile de subsol. Prin porţiuni
de subsol ca obiect al înregistrării în
Registrul bunurilor imobile se
înţelege o suprafaţă de teren cu sau
fără construcţii destinată folosirii
rocilor deschise sau spaţiu subteran
cu sau fără construcţii destinat
exploatări, în ambele cazuri
existenţa acestora este confirmată
documentar, prin perimetrul minier
Nu sînt obiecte ale înregistrării în Registrul
bunurilor imobile
chioşcurile, gheretele,
împrejmuirile, pereţii, bornele de
hotar, stratul asfaltic,
macaralele, construcţii şi instalaţii
ale căror funcţii sînt legate direct
de teren sau de construcţia
principală şi care nu pot fi formate
ca obiecte independente de drept
în conformitate cu Legea nr. 354-
XV din 28 octombrie 2004 cu privire
la formarea bunurilor imobile,
precum şi obiectele de
infrastructură tehnico-edilitară.
Înregistrarea

• Articolul 424. Caracterul constitutiv al registrului

(1) Dacă legea nu prevede altfel, drepturile supuse înregistrării se constituie,
se transmit, se grevează cu drepturi reale, numai prin înregistrare în registrul
prevăzut de lege, pe baza actului sau faptului care întemeiază înregistrarea în
condițiile legii.
(2) Dacă legea nu prevede altfel, drepturile reale se sting numai prin
radierea lor din registrul prevăzut de lege, cu consimțămîntul titularului, dat în
forma prevăzută de lege. Acest consimțămînt nu este necesar dacă dreptul se
stinge prin împlinirea termenului arătat în înregistrare ori prin decesul sau,
după caz, prin încetarea existentei juridice a titularului, dacă acesta era o
persoană juridică, precum și în alte cazuri prevăzute expres de lege.
(3) Dacă dreptul supus înregistrării ce urmează să fie transmis este grevat cu
un drept real în folosul unui terț, transmiterea se va face cu păstrarea dreptului
real al acestui terț, cu excepția cazurilor prevăzute expres de lege.
(4) Modificarea unui drept înregistrat se face potrivit regulilor stabilite
pentru dobîndirea acestui drept.
Cînd nu este necesară înregistrarea

Articolul 425. Constituirea sau transmiterea fără înregistrare a unor drepturi

supuse înregistrării
(1) Dreptul supus înregistrării se constituie sau se transmite fără înregistrare în
registrul de publicitate prevăzut de lege în temeiul moștenirii, dizolvării persoanei
juridice care era titular al dreptului înregistrat, în temeiul accesiunii naturale,
vînzării silite, exproprierii pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte
cazuri expres prevăzute de lege.
(2) Cu toate acestea, în cazul vînzării silite, dacă interdicția în privința
dreptului supus înregistrării nu a fost în prealabil notată în registrul bunurilor
imobile, dreptul astfel dobîndit nu va putea fi opus terților dobînditori de bună-
credință.
(3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul dreptului astfel dobîndit va putea
dispune de el prin acte juridice numai după ce s-a făcut înregistrarea în registrul
de publicitate corespunzător.
Înregistrarea provizorie

• Articolul 432. Înregistrarea provizorie

(1) În afara altor cazuri prevăzute de lege, înregistrarea provizorie în registru se va putea
cere:
a) dacă dobîndirea dreptului supus înregistrării este afectată de o condiție suspensivă ori
rezolutorie, inclusiv dacă în privința dreptului supus înregistrării este aplicat un sechestru
sau o interdicție, iar actul juridic de dispoziție prevede dobîndirea acestui drept sub
condiția suspensivă a ridicării sechestrului sau interdicției;
b) dacă, în temeiul unei hotărîri judecătorești definitive sau în privința căreia s-a dispus
executarea imediată, dar care nu este încă irevocabilă, persoana a fost obligată la
transmiterea, constituirea sau stingerea unui drept supus înregistrării;
c) dacă se dobîndește sau se grevează cu un drept real un drept înregistrat provizoriu;
d) dacă ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înregistrări provizorii, prin
stipulație expresă în contract sau printr-o declarație comună scrisă dacă legea nu cere
forma autentică.
Înregistrarea provizorie

• (2) În sensul alin. (1) lit. a), în special se consideră dobîndit sub
condiție suspensivă dreptul de proprietate transmis:
a) în temeiul contractului de vînzare-cumpărare în care s-a stipulat că
vînzătorul își rezervă dreptul de proprietate pînă la plata tuturor
sumelor datorate de către cumpărător conform acelui contract (rezerva
proprietății);
b) în temeiul contractului de leasing în care s-a stipulat că locatarul
dobîndește dreptul de proprietate după executarea integrală a
obligațiilor sale conform acelui contract.
(3) Prin stipulație expresă părțile contractului menționat la alin. (2)
pot exclude posibilitatea înregistrării provizorii în folosul dobînditorului
și prevedea că contractul va fi, în schimb, supus notării în registru.
Efectele înregistrării provizorii

• Articolul 433. Efectele înregistrării provizorii

(1) Înregistrarea provizorie are, de la data depunerii cererii, același efect ca și înregistrarea dreptului
supus înregistrării, însă sub condiția și în măsura justificării ei ulterioare.
(2) Atît timp cît se menține înregistrarea provizorie:
a) se vor putea efectua înregistrări provizorii și notări în raport cu dreptul înregistrat provizoriu;
b) se menține și dreptul înregistrat, putîndu-se efectua înregistrări provizorii și notări în raport cu el.
(3) Justificarea unei înregistrări provizorii se face cu consimțămîntul titularului dreptului înregistrat în
forma prevăzută de lege sau în temeiul unei hotărîri judecătorești irevocabile prin care se admite acțiunea
în justificare a înregistrării provizorii (acțiune în justificare). În acest din urmă caz, dispozițiile art. 430 se
aplică, în mod corespunzător, și acțiunii în justificare.
(4) Justificarea unei înregistrări provizorii își extinde efectul din oficiu asupra tuturor înregistrărilor
provizorii și notărilor în raport cu dreptul înregistrat provizoriu. În acest caz, dreptul prevăzut la alin. (2)
lit. b), precum și înregistrările provizorii și notările în raport cu el, se radiază.
(5) Nejustificarea unei înregistrări provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei și a tuturor
înregistrărilor provizorii și notărilor în raport cu dreptul înregistrat provizoriu.
(6) Persoana al cărei drept se radiază conform alin. (4) sau (5) nu poate invoca calitatea sa de dobînditor
de bună-credință ori uzucapiunea pentru a se opune radierii.
Cazuri de înregistrare provizorie prevăzută
de lege

• Articolul 1191. Rezerva proprietății

(1) Atunci cînd, într-o vînzare-cumpărare cu plata prețului în
rate, obligația de plată este garantată cu rezerva dreptului de
proprietate (rezerva proprietății), cumpărătorul dobîndește
dreptul de proprietate la data plății ultimei rate din preț.
Contractul de vînzare-cumpărare a bunului
imobil în construcție
Articolul 1171. Conținutul contractului de vînzare-
cumpărare a bunului imobil în construcție
și obligațiile de informare ale vînzătorului
(1) Contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:
a) numărul cadastral al bunului imobil în construcție;
b) numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vînzătorul construiește sau
asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcție;
c) natura dreptului pe care vînzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate
sau de superficie), precum și temeiul de dobîndire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul
superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de constituire a
superficiei;
d) cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite
cumpărătorului;
e) dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți
comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;
f) data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice 9
concrete;
g) prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 808 ;
h) dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobîndește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din
preț (rezerva proprietății).
Temeiul înregistrării și înregistrării provizorii

• Articolul 447. Condițiile de înregistrare

În afara altor temeiuri prevăzute de lege, înregistrarea sau
înregistrarea provizorie în registrul bunurilor imobile se
efectuează în baza contractului autentificat notarial, a hotărîrii
judecătorești, a certificatului de moștenitor sau în baza unui act
emis de autoritățile administrative în cazurile în care legea
prevede aceasta.
Notarea art 435 alin. 2 Cod civil
1) contractul privind modul de folosire a proprietății comune ori a proprietății periodice,
contractul de amînare a împărțirii proprietății comune;
2) locațiunea și cesiunea dreptului de a încasa chiria sau alte venituri generate de dreptul
înregistrat;
3) aportul de folosință la capitalul social al unei societăți comerciale a dreptului înregistrat;
4) antecontractul, inclusiv opțiunea, pe care promitentul îl încheie în calitate de titular al
dreptului înregistrat;
5) dreptul de preemțiune născut din contract și avînd ca obiect un drept înregistrat;
6) interdicția, stipulată prin contract sau testament, de înstrăinare sau de grevare a unui drept
înregistrat (clauza de inalienabilitate);
7) calitatea dreptului înregistrat de bun comun al soților;
8) calitatea de fiduciar a titularului dreptului înregistrat și, dacă sînt determinați, identitatea
viitorilor beneficiari în raport cu dreptul înregistrat;
9) cererea de intentare a procesului de insolvabilitate contra titularului dreptului înregistrat și
intentarea procedurii de insolvabilitate de către instanța de judecată;
10) sechestrul dreptului înregistrat, al fructelor ori al veniturilor sale; interdicțiile stabilite de
instanța de judecată sau alte autorități abilitate conform legii;
11) acțiunea în efectuarea înregistrării, acțiunea în justificare și acțiunea în rectificare;
12) acțiunea privind contestarea deciziei registratorului și, dacă procedura prealabilă este
obligatorie conform legii, cererea prealabilă acelei acțiuni;
 Notarea
13) orice acțiuni privitoare la drepturi, acte, fapte, raporturi juridice în legătură cu dreptul înregistrat,
indiferent dacă vizează o înregistrare ori o înregistrare provizorie existentă sau radiată, inclusiv:
a) acțiunea pentru apărarea dreptului înregistrat;
b) acțiunea de anulare a hotărîrii judecătorești de declarare a morții;
c) acțiunea de partaj;
d) acțiunea în nulitate absolută sau relativă a actului juridic ori de constatare a ineficienței actului juridic
pe care s-a întemeiat o înregistrare sau înregistrare provizorie;
e) acțiunea în declararea rezoluțiunii contractului pe care s-a întemeiat o înregistrare sau înregistrare
provizorie;
f) acțiunea revocatorie privind actul juridic pe care s-a întemeiat o înregistrare sau înregistrare provizorie;
g) cererea de revizuire a hotărîrii judecătorești pe care s-a întemeiat o înregistrare sau înregistrare
provizorie;
14) începerea urmăririi penale în privința unei infracțiuni săvîrșite printr-o înregistrare, înregistrare
provizorie sau notare în registru ori a unei infracțiuni în urma căreia s-a efectuat o înregistrare, înregistrare
provizorie sau notare în registru;
15) instituirea măsurii de ocrotire judiciare (ocrotire provizorie, curatelă, tutelă) în privința titularului
dreptului înregistrat dacă, conform condițiilor măsurii instituite, persoana ocrotită nu poate să încheie de sine
stătător acte juridice de dispoziție în privința bunurilor imobile; modificarea sau revocarea acestei măsuri;
16) hotărîrea judecătorească primită de către deținătorul registrului de la instanța de judecată dacă cel în
folosul căruia urmează să se înregistreze dreptul supus înregistrării nu a depus cerere de înregistrare și nu a
plătit taxele aferente conform procedurii legale.
4. Notarea antecontractului

• Articolul 437. Notarea antecontractelor

(1) Antecontractul care are ca obiect un drept înregistrat se poate nota în
registru dacă promitentul este înregistrat în registru ca titular al dreptului care face
obiectul contractului definitiv.
(2) În afară de alte cazuri prevăzute de lege, notarea antecontractului se
radiază:
a) dacă s-a prescris extinctiv acțiunea beneficiarului de a cere pronunțarea unei
hotărîri judecătorești care ține loc de contract definitiv;
b) dacă dreptul înregistrat a fost definitiv adjudecat în cadrul vînzării silite de
către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului;
c) în cazul în care prin antecontractul notat în registru s-a stipulat o opțiune, iar,
pînă la expirarea termenului stipulat în antecontract pentru exercitarea opțiunii,
beneficiarul opțiunii nu solicită, în baza declarației de exercitare a opțiunii și a
dovezii comunicării sale către cealaltă parte, înregistrarea sau înregistrarea
provizorie a dreptului supus înregistrării ce urmează a fi dobîndit.
(3) În cazurile prevăzute la alin. (2) se aplică în mod corespunzător dispozițiile
art. 442.
6 Interdicția, stipulată prin contract sau testament, de înstrăinare sau de grevare
a unui drept înregistrat (clauza de inalienabilitate);

Articolul 505. Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice

Proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său prin acte juridice dacă aceasta nu încalcă
ordinea publică sau bunele moravuri.
Articolul 506. Noțiunea și condițiile clauzei de inalienabilitate
(1) Prin contract sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată
de cel mult 49 de ani și dacă există un interes serios și legitim. Termenul începe să curgă de la data
dobîndirii bunului.
(2) Dobînditorul poate fi autorizat de către instanță să dispună de bun dacă interesul care a justificat
clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.
(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract
dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. Caracterul determinant se prezumă, pînă la proba
contrară.
(4) Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în contractele din care se naște obligația de a
transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.
(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilității.
 Condiții de opozabilitate a clauzei de
inalienabilitate
• Articolul 507. Condițiile de opozabilitate a clauzei de inalienabilitate
(1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobînditorilor bunului sau a creditorilor
proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decît dacă este valabilă și îndeplinește condițiile de
opozabilitate.
(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităților de publicitate
prevăzute de lege, dacă este cazul.
(3) În cazul bunurilor mobile asupra cărora dreptul de proprietate nu se dobîndește, conform legii, prin
înregistrare într-un registru de publicitate, sînt aplicabile, în mod corespunzător, regulile prevăzute
pentru dobîndirea proprietății prin posesia de bună-credință.
(4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract translativ de proprietate
cu titlu gratuit, ea este opozabilă și creditorilor anteriori ai dobînditorului.
(5) Neîndeplinirea condițiilor de opozabilitate nu îl lipsește pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate
de dreptul de a pretinde despăgubiri proprietarului care nu se conformează acestei obligații.
Articolul 508. Sancțiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate
(1) Înstrăinătorul poate să ceară rezoluțiunea în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către
dobînditor.
(2) Atît înstrăinătorul, cît și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară
anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.
(3) Nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea într-un contract
translativ de proprietate cu titlu gratuit, cît timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede
altfel.”
Efectele înregistrării/înregistrării
provizorii/notării

• Efectul de opozabilitate faţă de terţi al notării în registrul.

• Efectul extinctiv de drepturi – drepturile reale se sting doar prin
radiere, cu consimțământul titularului de drept, în condițiile
prevăzute de lege.
• Efectul achizitiv se referă doar la principiul publicității
materiale, adică la înscrierea dreptului real al terțului dobânditor
de bună credință, cu titlu oneros.
Mulțumim pentru atenție!