UNIVERSITATEA GEORGE BARITIU din

BRASOV
FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE
Specializarea: Contabilitate si Informatica de
Gestiune












EVALUAREA INTREPRINDERII

- NOTE DE CURS -









Profesor de curs ,
Conf.univ.drd. POPESCU AURELIAN








- 2006 -


1
03.10.2006

STRUCTURA RAPORTULUI DE EVALUARE


O structura posibila :

1. Titlul raportului : Raport evaluare a S.C
2. Prezentarea succinta a intreprinderii evaluat respectiv denumire,
adresa, act de infiinatare, numar de inregistrare in registrul comertului, codul
fiscal, obiectul de activitate etc.
3. Scopul evaluarii si beneficiul si/sau destinatarul lucrarii. Se
precizeaza distinct scopul pentru care s-a elaborate si anume privatizare,
vanzare, inscriere la bursa etc.
4. Prezentarea evaluatorului. Se mentioneaza datele de identificare a
societati comerciale desemnata pentru realizarea evaluarii, prezentarea pe
scurt, a experientei acestei, echipa de evaluatori etc.
5. Diagnosticul pentru evaluare presupune acoperirea tuturor pieselor
de diagnostic al intreprinderii si precizarea concluziilor rezultate in urma
analizei.
- diagnostic juridic
- diagnostic tehnic (industrial, obtional)- procesul tehnologic, gradul de
mecanizare ;
- diagnosticul resurselor umane si al managementului (organigrama) ;
* se pooate face analiza in functie de varsta, sex, calificare,
productivitatea muncii
- diagnostuicul comercial produsul si clienti, furnizorii, piata, concurentii ;
* care este produsul, care sunt furnizorii, clinetii, piata
- concluziile finale ale diagnosticului
6. Evaluarea societatii comerciale
procedura de evaluare si motivatia alegerii metodelor utilizate.
- principii , definitia diagnosticului conform dreptului comercial si civil
Trebuie sa se mentioneze ca evaluarea s-a facut in conformitate cu
regulile, procedurile, standardele estimate in domeniu si eventual daca exista
anumite norme obligatorii stabilite de catre diferite organisme, se mentioneaza
denumirea, numarul si data publicarii actului in M.O.
In ceea ce priveste motivatia alegerii metodelor de evaluare se prezinta
sucinct argumentele pentru obtiunea realizata.
- aplicarea metodelor de evaluare se prezinta detaliat metoda si procedura de
evaluare, argumentele si ipotezele care au condos la utilizarea metodelor
respective:
- sinteza rezultatelor in care evaluatorul isi exprima opinia asupra valorii
intreprinderii.
7. Recomandari sau precizari finale. Concluzii puncte slabe si puncte
tari.







2

Curs 1
05.10.2006


CAPITOLUL I
CONSIDERATII PRELIMINARE PRIVIND EVALUAREA
INTREPRINDERII


1.1. Concepte si fundamente metodologice

In literatura de specialitate evaluarea este definita in mai multe moduri.
In standardele internationale de evaluare definitia este evaluarea este
procesul de estimare de valori si mai este definita ca un ansamblu de
tehnici, procedee si metode prin care se stabileste valoarea unui bun,
grupa de bunuri, activ sau intreprindere .
Cu alte cuvinte evaluarea reprezinta o apreciere finalizata prin stabilirea
unei valori pentru proprietatea respectiva.
Referindu-ne la evaluarea intreprinderii trebuie precizat faptul ca
aceasta vizeaza stabilirea valorii afaceri la un moment dat, masurarea
avutiei reale, dar si potentialul acesteia de a-si mari bogatia in
perioada urmatoare.
Deci se urmareste si capacitatea intreprinderii de a genera profit, fluxuri
de disponibilitati la dispozitia proprietarului.
In fapt intreprinderea poate fi privita ca un portofoliu de investitii mai
vechi si mai noi iar potrivit principiului aditivitatii valorii investitiilor dintr-un
portofoliu valoarea intreprinderii este suma valorii actuale a fiecarei investitii
care a condus la constituirea patrimonilui acesteia respectiv valoarea
prezentaa chas-flow-urilor pe care aceste investitii le promit.
Activitatea de evaluare face parte din sfera serviciilor profesionale
precum avocatura sau proiectarea, activitate desfasurata de profesionistii care
respecta niste principii si standarde specifice, activitate care se finalizeaza
printr-o apreciere mai precis prin stabilirea valorii proprietatii analizate.
Reevaluarea inseamna a evalua din nou iar in mod obisnuit aceasta
consta in aducerea valorii la pretul zilei .
Deci intre evaluare si reevaluare nu exista deosebiri de fond, diferenta
vizand momentele diferite de existenta a elementelor care fac parte din obiectul
operatiunii.
Situatia este diferita in cazul cand din diferite motive aceasta este
executata in mod fortuit.
Operatiunea de evaluare are un caracter complex determinat de natura
si marimea intreprinderii iar elementele antrenate in aceasta operatine sunt
subiectul, obiectul si beneficiarul evaluarii.

Subiectul este reprezentat de specialistul evaluator, persoana care
realizeaza evaluarea propriu zisa. Aceasta poate avea o pregatire economica,
juridica, tehnica, etc. in functie de obiectul supus evaluarii.

3
In cele mai multe cazuri evaluarea se realizeaza de catre colective de
evaluatori, de specialitati diferite care pot acoperi diversitatea problemelor
intalnite.

Obiectul evaluarii il reprezinta proprietatile mobiliare sau imobiliare,
afacerile sau activele intangibile.

Beneficiarul evaluarii poate fi proprietarul, cumparatorul sau terte
persoane.
O distinctie importanta care trebuie precizata in activitatea de evaluare
este diferenta dintre valoare, pret si cost.

Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita
pentru un bun sau serviciu.
Pretul de vanzare ete un fapt istoric indiferent daca a fost publicat sau
confidential.

Costul este pretul platit de catre un cumparator pentru bunuri sau
servicii. Acesta mai poate fi definit si ca suma necesara pentru a crea un bun
sau serviciu de catre producator .
Dupa finalizarea bunurilor sau serviciului costul acestora devine un fapt
istoric.

Pretul platit pentru un bun sau serviciu reprezinta costul acestora
pentru cumparator.
Valoarea este o calitate conventionala care este atribuita intreprinderii
in cazul de fata si care este stabilita in baza unor calcule sau al unei expertize.

In standardele internationale de evaluare referitor la valoare se fac
urmatoarele precizari :
- valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai posibil
convenit de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu disponibil pentru
cumparare ;
- valoarea nu reprezinta un fapt ci o estimare a celui mai posibil prt
care va fi platit pentru bunuri si servicii la o anumita data in conformitate cu o
anumita definitie a valorii.
Conceptul economic de evaluare reflecta optica pietei asupra
beneficiarilor celui care detine bunurile sau primeste serviciile la data
evaluarii.
Valoarea este creata si sustinuta de actiunea unor factori care sunt
asociati cu oricare produs, serviciu sau marfa si anume : utilitatea, raritatea,
dorinta si puterea de cumparare.

Dintre acestea primi doi sunt factori ai ofertei iar ceilalti sunt factori ai
cererii iar conform principilui cererii si ofertei precizeaza faptul ca pretul unui
bun sau serviciu variaza invers proportional cu oferta si direct proportional cu
cererea.
Evaluatorul unei intreprinderii poate identifica pentru aceasta mai multe
valori gasite in baza unor metode si scenarii de evaluare si ceea ce este mai
important rezultate in urma aplicarii unei anumite definitii a valorii.


4
In esenta valoarea este rezultatul activitatii de evaluare care practic este
o estimare, o opinie ce se formeaza in mintea evaluatorului conform unei
definitii specifice contextului evaluarii.
Dupa relatia cu cele trei parti implicate (vanzator, cumparator si
evaluator) pretul este o marime obiectiva in raport cu evaluatorul si subiectiva
in raport cu partile negociatoare reflectand actul de vointa intre doua parti,
evaluatorul nefiind implicat.
Valoarea este o marime independenta cu partile negociatoare si
subiectiva in raport cu evoluatorul.
Calitatea unei lucrari de evaluare poate fi apreciata pe baza reusitei
evaluatorului de a se apropia de pretul tranzactiei ca urmare a opiniei sale
asupra valorii.

In functie de domeniile specifice prin care se deruleaza evaluarea poate fi :
- evaluare de intreprinderi (afaceri) aceasta reprezentand de fapt obiectul
disciplinei noastre ;
- evaluarea de proprietati imobiliare (rezidentiale, comerciale,
industriale, agricole etc.) ;
- evaluarea de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale) ;
- evaluarea de valori mobiliare (actiuni, obligatiuni) ;


1.1.1.Tipuri de proprietate

Principalele categorii de proprietate care au in vedere procesul de
evaluare si care sunt recunoscute de IVSC (Comitetul pentru Standarde
Internationale de Evaluare) sunt :
- proprietatea imobiliara :
- proprietatea mobiliara :
- intreprinderile si activele financiare.

In situatia in care se utilizeaza termenul de proprietate fara alte precizari
referirea poate fi valabila la oricare din tipurile de proprietati amintite.
Proprietatea este un proces juridic distinct de bunul imobil care
este un activ fizic.
Drepturile reale imobiliare cuprind prerogativele, avantajele si beneficiile
legate de proprietatea asupra bunurilor imobile iar proprietatea imobiliara
cuprinde termenul in sine, toate bunurile care in mod natural fac cord comun
cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta cum ar fi
cladirile sau amenajari ale terenului (amplasamente) .

Asociate cu proprietatea imobiliara pot fi si alte drepturi de proprietate
sau care privesc interese financiare :
- coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin impartirea
legala a drepturilor de proprietate ;
- interesul unui beneficiar in cadrul trustului este cunoscut sub forma
de participatie sub forma de actiuni care este in contrast cu interesul
legal al unui administrator de active (un beneficiar detine o participatie
in actiuni pe cand titlul legal este detinut de administratorul de active) ;

5
- un beneficiu financiar, poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii
imobiliare atunci cand aceasta este utilizata si colateral pentru
garabtarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva.
O participatie de capital este considerata ca un activ financiar distinct.
In terminologia contabila proprietatea imobiliara este inclusa in mod
curent in categoria activelor corporale imobilizate numite active pe termen
lung.

Principalele caracteristici ale proprietatii sunt :
- localizarea, descrierea fizica si juridica si atributiile economice sau de a
genera venit ;
- dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina sau libera, proprietate
indirecta, drept de inchiriere sau de subinchiriere) ;
- orice proprietate mobila sau active necorporale care sunt proprietate
imobiliaradar sun incluse in evaluare ;
- orice servituti, restrictii, inchirieri sau conditionari asupra proprietatii sau
altor elemente de natura similara cunoscute.
In evaluarea prioprietatii imobiliare se utilizeaza in general abordarile
prin cost, comparatii ale vanzarilor si capitalizarea veniturilor si implicit
metodele asociate cu aceste abordari.

Curs 2
10.10.2006

Bunurile mobile

Proprietatea asupra bunurilor mobile se refera la proprietatea unui bun
altul decat o proprietate imobiliara.
Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale (ex. o creanta sau o
licenta).
Proprietatea mobiliara corporala reprezinta drepturile asupra
unui activ care nu este atasat in permananta de o proprietate
imobiliara si se caracterizeaza in general prin activitatea sa.
In activitatea de evaluare trebuie cunoscute uzantele locale pentru a
stabili daca un activ poate fi considerat ca un mobil sau ca proprietate
imobiliara sarcina care ii revine evaluatorului.

Intreprinderi (afaceri)

O intreprindere sau afacere este o entitate comerciala industriala de
servicii sau financiara care desfasoara o activitate economica.
Strans legat de conceptul de intreprindere se utilizeaza si termenii
companie operationala care este o afacere cu activitate economica de
productie, vanzare sau comercializarea unui produs sau serviciu si de
continuitatea activitatii care este o intreprindere ce isi va continua activitatea
in viitorul previzibil fara intentia sau nevoia de a fi lichidata sau de a-si reduce
in mod semnificativ activitatea.

Scopul evaluarii intreprinderii poate fi :
- achizitia sau vanzarea unei intreprinderii individuale, fuziunea sau estimarea
valorii pachetelor de actiuni detinute de catre actionari ;

6
- ca o baza pentru alocarea valorii totale a intreprinderii pe activele ei
componente reflectand astfel valoarea de utilizare a diferitelor active ale
intreprinderi
- uneori poate constitui baza estimarii, deprecierii unor active imobilizate
corporale ale intreprinderii.
Evaluarile de intreprinderii se pot baza pe valoarea de piata a
intreprinderii care insa nu este neaparat echivalenta cu valoarea de utilizare a
acesteia.
Evaluarile in scopuri financiare sunt in general solicitate a se baza pe
valoarea justa care poate fi echivalenta sau nu cu valoarea de piata. In
asemenea situatii evaluatorului ii revine sarcina de a indica daca valoarea
satisface sau nu atat definitia valorii de piata cat si cea a valorii juste.

Activele financiare rezulta din divizarea legala a proprietatii asupra
intreprinderii sau a proprietatii asupra intreprinderii sau a proprietatii
imobiliare (asociatii, societati comerciale, societati mixte, cooperative) dintr-un
drept optional de a cumpara sau a vinde o proprietate la un prt dat si intr-o
anumita perioada stabila sau prin crearea unor instrumente investitionale
bazate pe un parchet de active imobiliare.

Activele financiare sunt active necorporale si ele pot cuprinde :
- drepturile detinerii unei intreprinderii sau proprietati ;
- drepturile din cadrul unui contract care garanteaza o obtiune de a
cumpara sau a inchiria cu obtiunea de cumparare.
- drepturile de a detine un pachet de actiuni sau obligatiuni.

Curs 3
12.10.2006


1.1.2.Piata intreprinderiilor necotate si necesitatea
evaluarii lor

Piata in intelesul prezentei discipline reprezinta sistemul sau
locul prin care un bun sau un serviciu este tranzactionat intre vanzatori
si cumparatori printe-un mecanism al pretului.

Piata intreprinderii necotate, spre deosebire de cea a intreprinderilor
cotate nu este reglementata si nici organizata formal.

Aceasta este alcatuita de vanzatori si cumparatori (investitori) iar
tranzactiile cu intreprinderii sau cu participatiile de control ale intreprinderii
necotate se caracterizeaza prin preturi care se obtin in conditi specifice si
anume :
- lipsa de repere sau preferinte de prt ;
- lipsa de informatii certe despre tranzactiile anterioare
- nesiguranta vanzatorului cu privire la aparitia unor alti cumparatori in
cazul sistrarii negocierilor cu un cumparator
- nesiguranta cumparatorilor de existenta altor oferte de cumparare in
cazul sistari negocierilor cu un vanzator.


7
Participantii pe piata intreprinderii necotate il constituie
vanzatorii, cumparatorii, intermediarii si consultanti.
Vanzatorii pot fi individuali sau comparii holding cand intreprinderile
se vand integral precum si campanii publice sau fonduri de investitii cand se
vand participantii.
Cumparatorii de intreprinderi necotate pot fi grupati in patru categorii
in functie de motivatiile lor individuale precum si de filozofia lor proprie cu
privire la investitii.
1.Campanii cotate care au acces la o baza mai mare de capital.
2.Companii necotate care tin sa cumpere intreprinderi mai mici si sa fie
investitori pe termen lung.
3.Cumparatorii care considera aceste achizitii ca si tranzactii financiare
si practica o inginerie financiara sofisticata.
4.Cumparatorii care includ o parte sau in totalitate managemantul si
salariatii intreprinderii.
Intermediarii sunt reprezentanti mai ales de consultanti (in evaluare,
management, finante, etc) care pot incetinii sau accelera procesul in functie de
cunostintele si experientele accumulate.


1.1.3.Organizatii profesionale

Pe plan mondial s-a constatat necesitatea reglementarii si profesarii
activitatii de evaluare astfel ca in unele tari s-au infiintat prin asociere
voluntara mai multe asociatii de evaluatori.
ANEVAR- asociatia nationala a evaluatorilor din Romania 1992,
IROVAL inspectoratul Roman de cercetare dezvoltare 1995,
- se ocupa cu standardele ;
Prin HG ANEVAR in septembrie 2004 a fost recunoscuta ca fiind de utilitate
publica.

1.1.4. Clasificarea evaluarilor de intreprinderi

Utilizarea metodelor si tehnicilor de evaluare are loc in urmatoarele
situatii :
a) In vederea tranzactionarii titlurilor de proprietate emise de intreprinderi
prin transfer partial sau total de capital social.
b) Ca suport in procesul investitional pe piata de capital. In acest caz se
ofera intreprinderilor o indicatie utila deciziilor investitionale de tipul
cumpara, vinde sau pastreaza ;
c) In situatii in care presupun fuziunii, divizarii, asocierii, aporturi in
natura etc.
d) In situatii dispuse de o autoritate publica in scop contabil, fiscal , de
succesiune, partaj etc.

In functie de scopul lor, evaluarile sunt :
1. Evaluari administrative care se executa in general pentru
determinarea masei impozabile.
2. Evaluari contabile care urmaresc sa redea in contabilitate miscarile
si evolutia patrimoniului intreprinderilor.

8
3. Evaluari economice sunt cele care fac obiectul disciplinei si sa
efectueaza in scopul identificarii valorii unei intreprinderi sau al unui activ al
acestuia.

Se defineste evaluarea economica a unei afaceri in contestul investitorul
al pietei de capital ca fiind un complex de abordari, proceduri si metode de
evaluare prin care se extimeaza un anumit tip de evaluare a afacerii analizate
in functie de scopul si contextul de evaluare.


1.2.Instrumente folosite in evaluarea intreprinderii

Disciplina isi are fundamentul constituit din standarde, principii,
practici si metode de evaluare.

1.2.1. Standardele de evaluare

Unul din obiectivele activitatii ANEVAR inca de la infiintare l-a constituit
elaborarea de standarde de evaluare a intreprinderilor si proprietatiilor,
standarde care sa reprezinte punctul de vedere a profesionistilor in domeniu.
Incepand cu data de 01.01.2004 standardele internationale de evaluare
publica de IVSC, au devenit standarde obigatorii pt membrii ANEVAR.

Principalele obiective a standardelor internationale de evaluare
sunt :
- promovarea transparentei in raportarile finale.Cresterea increderii in
evaluarile refuzate pentru garantarea intreprinderilor pentru tranzactii care
implica transferuri de proprietate in scopul inlesnirii tranzactiilor
internationale.
- pentru a servi ca un instrument evaluatorilor din intreaga lume dand
acestora posibilitatea de a raspunde cerintelor pietelor internationale pt
evaluari credibile si satisfacerea cerintelor raportarilor finale ale comunitatilor
internationale de afaceri.
-furnizarea de standarde de evaluare si raportare finale care sa raspunda
cerintelor tarilor in curs de dezvoltare sau industrializare.
Atunci cand evaluarea se realizeaza pentru raportare financiara sau
pentru orice alta ineregistrare contabila, evaluatorul trebuie sa respecte atat
cerintele standerdelor de contabilitate cat si cele care au legatura cu evaluaile
proprietatii.
Eventualele situatii divergente intre prevederile celor 2 categorii de
standarde trebuie mentionate in mod obligatoriu de catre evaluator.
In continuare sunt prezentate cateva dintre principalele notiuni utilizate
in domeniu precum si principalele categorii de valori dezvoltate in cadrul
standardelor de evaluare.








9
Curs 4
19.10.2006


Definitii

Ipotezele sunt situatii considerate ca fiind adevarate. Acestea implica
fapte, conditii sau situatii care afecteaza subiectul sau abordarea unei evaluari
dar care nu pot fi verificate sau nu necesita o verificare.

Conditiile limitative sunt restrictii impue evaluatorlor de catre
evaluator, client sau de legislatia nationala.

Evaluatorul este o persoana care are pregatire profesionala necesara,
capacitatea si experienta de a efectua o evaluare.
Desi activitatea de evaluare ca orice profesiune libera nu este
reglementata de catre institutii guvernamentale, se desfasoara dupa standarde
si proceduri profesionale si etice specifice.

Responsabilitatea profesionala a evaluatorului este legata de
cunostintele profesionale, modul de utilizare a instrumentelor folosite in
evaluari, de integritatea si onestitatea in relatiile cu clienti si publicul.

Evaluatorul intern este angajat in cadrul intreprinderii care detine
activele sau in cadrul firmei de contabilitate responsabila cu evaluarea
rapoartelor si/sau inregistrarilor financiare ale intreprinderii.

Un evaluator extern este un evaluator care impreuna cu orice asociati
nu are legaturi materiale importante cu compania, clientul sau subiectul
misiuni.
In activitatea unui evaluator se vor evita conflictele de interese. De
asemenea evaluatorul este obligat sa trateze problemele clientilor cu o discretie
si confidentialitate corespunzatoare iar in cadrul misiuni sa dovedeasca
obiectivitate si impartiabilitate.


VALOAREA DE PIATA- BAZA DE EVALUARE


Acest concept este legat de perceptiile colective si de comportamentul
participantilor pe piata iar evaluarile pe baza pietei trebuie sa identifica si sa
includa definitia valorii de piata utilizata in evaluare.
IVSC defineste valoarea de piata prin Standardul IVS1.

Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi
schimbata la data evaluarii intre un cumparator decis si un vanzator hotarat
intr-o tranzactie cu un prt determinat obiectiv dupa o activitate de marketing
adecvata in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza prudent
si fara constrangeri.
In cazul raportarilor financiare in definitia generala poate fi utilizat si
termenul de activ in locul termenului de proprietate.

10

Precizari :
Suma estimata semnifica pretul exprimat in unitati monetare (de
regula in moneda nationala) platibil pentru o proprietate intr-o tranzactie
independenta nepartinitoare de piata.
Valoarea de piata vizeaza cel mai probabil prt care poate fi obtinut in
mod rezonabil de catre vanzator si cal mai avantajos prt obtenabil pentru
comparator.

O proprietate va fi schimbata subliniaza ideea ca valoarea este o
suma estimata si nu un prt de vanzare predeterminat.

La data evaluarii acesta subliniaza ideea ca valoarea de piata
estimata este specifica unui moment, are un termen de garantie in sensul ca
schimbarile de pe piata modifica premizele
evaluarii si deci rezultatele acesteia.

Intre un cumparator decis se refera la faptul ca cel care cumpara
este motivat si nu constrans sa cumpere. El nu va fi plati un prt mai mare
decat cel cerut de piata.

Un vanzator hotarat arata ca nici vanzatorul nu este fortat sa inchee
tranzactia si nici nu este constrans sa astepte pana cand va obtine pretul pe
care il considera rezonabil.
Intr-o tranzactie cu prt determinat obiectiv este situatia in care
cele doua parti nu au interes sau relatii speciale care ar putea influienta
nivelul pretului (de exemplu relatia dintre proprietar sau chirias).

In care partile implicate au cunostinta de cauza prudent
presupune ca atat cumparatorul cat si vanzatorul sunt informati asupra
naturi si caracteristicilor proprietatii sau afacarii si asupra conditiilor de pe
piata la data evaluarii.

Si fara contrangere semnifica faptul ca nici una dintre parti nu este
fortata de o anumita conjunctura sau situatie sa inchee tranzactia.

Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ estimata
fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau cumparare sau fara
includrea niunui impozit sau taxe asociate.

In situatii exceptionale valoarea de piata poate avea o valoare negativa.
Aceasta situatie include unele proprietati inchiriate, unele proprietati
specializate, proprietati invechite la care costul de demolare depasaste
valoarea terenului, unele proprietati contaminate si alte situatii.








11

Baze de evaluare diferite de valoarea de piata


Exista situatii care solicita si alte categorii de valori decat valoarea de
piata in evaluare.

Valoarea de utilizare se refera la valoarea cu care un anumit activ
contribuie la valoarea intreprinderii din care face parte fara a avea in vedere
cea mai buna utilizare, sau suma care s-ar obtine in urma vanzarii sale.
Aceasta categorie este valoarea unei anumite imobilizari pentru o
anumita utilizare de catre un anumit utilizator si deci nu este o valoare de
piata.

Proprietatea cu piata limitata reprezinta aceea proprietate care
datorita conditiilor pietei atrage relativ putini cumparatori potentiali intr-un
timp determinat.Vanzarea unor astfel de proprietati necesita o durata mai
mare de comercializare pe piata fata de alte proprietati care sunt usor
vandabile.

Proprietate specializata cu scop special sau proprietate proiectata
special este proprietatea care datorita naturii sale specializate are o utilitate
restransa la o anumita utilizare sau anumiti utilizatori, este vanduta rar sau
deloc pe piata libera in afara cazului cand face parte dintr-o afacere. Aceasta
categorie vizeaza rafinariile, centralele electrice, muzeele, bisericile, etc.

Valoarea de investitie sau subiectiva este valoarea unei proprietati
pentru un anumit investitor sau o categorie de investitori pentru a atrage
anumite obiective de investitie.
Acest concept subiectiv leaga o anumita proprietate de un anumit
investitor sau grup de investitori cu obiective si criterii de investitii definite.
Termenul de valoare de investitie nu trebuie confundat cu valoarea de
piata a unei proprietati ce reprezinta o investitie.

26.10.2006
Curs

Valoarea de asigurare reprezinta valoarea proprietati care este data de
unele definitii continute intr-o piata sau contract de asigurare.

Valoarea de impozitare se bazeaza in general pe difinitia si aceptiunea
continuta in legislatia fiscala referitoare la taxele pentru proprietati.

Costul de inlocuire net (GIN) reprezinta o metoda de evaluare
acceptabila utilizata in raportarea financiara pentru a determina un surogat
al valorii de piata a proprietatilor specializate si cu piata limitata pentru care
nu sunt disponibile informatii de piata. Metoda se bazeaza pe estimarea
valorii de piata pentru utilizarea existenta a terenului plus costul curent brut
de inlocuire sau reconstructie a cladirilor minus cota alocata pentru uzura
fizica si orice forme relevante de depreciere. In IVS 2, se precizeaza ca, pentru

12
a ramne in conformitate cu IAS 16 aceasta definitie urmeaza sa fie
modificata.

Valoarea de recuperare reprezinta valoarea unei proprietati (exclusiv
terenul) data, mai ales, de valorile materialelor recuperabile si nu pentru
utitizarea in continuare, fara a necesita modernizari sau reparatii. Se poate da
ca un cost de recuperare brut sau net si ultimul poate fi egal cu valoarea
realizabila neta.

Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata reprezinta
suma ce poate fi obtinuta in mod rezonabil din vanzarea unei proprietati sau
afaceri intr-un interval de timp prea mic pentru a fi conform cu conditiile din
definitia valorii de piata.

Valoarea speciala se refera la un element de valoare cu caracter
extraordinar, superior valorii de piata. Valoarea speciala apare adesea prin
asociere fizica, functionala sau economica cu o alta proprietate. Aceasta
valoare este aplicabila numai unui cumparator cu interese speciale. De
exemplu : o firma dintr-o localitate importanta a platit un pret de patru ori
mai mare decat pretul pietei la acel moment pentru o suprafata mica de teren;
situatia speciala a aparut deoarece terenul respectiv se afla in vecinatatea
proprietatii sale i permitea iesirea la o artera comerciala si mai ales i dadea
posibilitatea sa realizeze dimensiunile optime pentru constructia ce si-o
proiectase.
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca si criteriile utilizate pentru
evaluarea unor asemenea proprietati difera de cele utilizate pentru estimarea
valorii de piata, prin prezentarea clara a oricarei ipoteze speciale utilizata.
Daca se iau in consideratie premisele valorii, adica ipotezele care se au
in vedere pentru a descrie circumstantele in care are loc tranzactia, se disting
urmatoarele valori:

Valoarea de exploatare continua - acest concept se refera la
evaluarea unei unitai operationale. In acest caz, activele si stocurile sunt pe
pozitie de lucru, forta de munca angajata si afacerea functioneaza fara a
exista o intentie de lichidare sau de incetare a activitatii.

Valoarea de lichidare este determinata de suma ce poate fi obtinuta
daca afacerea este lichidata si activele sunt vandute cu bucata. Lichidarea se
poate face fortat sau pe cale normala. In acest al doilea caz, vanzarea se face
pe o perioada de timp suficienta pentru a obtine cel mai bun pret dar daca
aceasta dureaza mai multi ani, costurile asociate lichidarii vor fi prelucrate
prin tehnica actualizarii.

Valoarea reziduala este o expresie a valorii de piata pentru o
investitie, la finele unei perioade de exploatare, timp in care a fost recuperata
in totalitate. In unele cazuri afacerea poate functiona in continuare.

Valoarea de casare reprezinta un caz extrem al valorii reziduale si
anume, atunci cand activul este dezmembrat si se recupereaza materialele.

Valoarea realizabila neta este data de valoarea de piata din care se
scad costurile si taxele aferente tranzactiei.

13

Valoarea unei participatii (majoritara/minoritara, de control etc.)
este in legatura cu gradul de control asupra intreprinderii, acesta depinzand
de procentul de participatie, de distributia celorlalte participatii si de
prevederile din contractul de asociere si din statutul societatii.

Baze de evaluare utilizate in contabilitate

Evaluarea contabila este un proces prin care sunt determinate valorile
la care structurile situatiilor financiare vor fi recunoscute in bilant si in
contul de profit si pierdere. Aceasta "consta in cuantificarea si exprimarea in
unitati monetare a marimii elementelor patrimoniale (active, pasive, cheltuielile
si veniturjle) si a operatilor economice si financiare cu modificarile intervenite
in masa patrimoniala"
In situatiile financiare si contabile sunt utilizate diverse baze de
evaluare, in combinatii diferite.
Standardele Internationale de Contabilitate si normele contabile
romanesti includ:
- Costul istoric, care reprezinta o valoare reala din momentul intrarii
activelor si crearea datoriilor. Acesta reprezinta sacrificiul care a fost
consimtit pentru a aduce bunul in patrimoniul intreprinderii la data sa
de intrare . Activele sunt inregistrate la suma platita in numerar sau
echivalent al acestuia sau la valoarea justa din momentul cumpararii
lor. Datoriile sunt inregistrate la valoarea echivalentelor obtinute in
schimbul obligatiei sau, in anumite mprejurari ( de exemplu, impozitul
pe profit), la valoarea ce se aseapta a fi platita in numerar sau
echivalent al numerarului pentru a stinge datoriile.
- Costul curent (valoarea de inlocuire) este costul pe care intreprinderea il
accepta in scopul dobandirii la nivelul valorii actuale, al unui bun
similar celui delimitat ca obiect a! evaluarii.

Valorile utilizate in evaluarile contabile si care pot deveni, in anumite
conditii, baze de evaluare sunt:
- Valoarea contabila sau valoarea de intrare, care imbraca forma
costului de achizitie, a costului de productie, a valorii de aport, a valorii
de utilizare.

- Valoarea contabila neata. Aceasta este valoarea la care un activ este
inclus in bilant dupa deducerea oricaror amortizari cumulate si a
oricaror pierderi cumulate din depreciere (valoarea contabila -
amortizari -provizioane ).

- Valoarea de piata al unui activ. Aceasta reprezinta pretul care poate fi
obtinut pe o piata activa, adica in conditiile in care activele de pe piata
sunt relativ omogene si preturile sunt disponibile pentru a fi cunoscute
de public, iar cantita1ile de asemenea active tranzactionale sunt
suficiente, astfel incat oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si
vanzatori.


14
- Valoarea justa. Aceasta reprezinta suma la care poate fi tranzactionat
un activ sau decontata a datorie, de buna voie, intre parti aflate in
cunostinta de cauza, in cazul unei tranzactii in care pretul este
determinat obiectiv. Valoarea justa, conform IAS 16, este in general,
sinonima cu valoarea de piata, dar intr-o piata inactiva" ar putea fi
considerata ca o definitie mai larga decat cea a valorii de piata din IVS,
si ar include metode care nu se bazeaza pe pata, inclusiv costul de
inlocuire net. Valoarea justa ia in considerare conceptul de valoare de
piata. Cu toate acestea, termenul de valoare justa este un termen
generic utilizat in contabilitate. Conceptul de valoare justa este mai
larg decat cel al valorii de piata, care este specific proprietatii.

Valoarea justa poate include un surogat pentru valoarea de piata, in
cazurile in care valoarea de piata nu poate fi identificata credibil.

- Valoarea de inventar ca expresie a valorii actuale. Aceasta este stabilita
in functie de utilitatea bunului, starea acestuia si pretul pietei.
IAS-urile si a serie de reglementari cantabile ramanesti mai utilizeaza si
alte valori, precum: valoarea realizabila neta; valoarea recuperabi; valoarea
reziduala; valoarea reevaluata; valoarea ajustata.

1.2.2.Principii ale evaluarii intreprinderii

Principiile evaluarii intreprinderii sunt un rezultat al teoriei economice, a
realitatilor pietei, a experientei si cercetarilor profesionistilor in domeniu. In
baza opiniilor exprimate in acest sens, se mentioneaza urmatoarele:

- Valoarea intreprinderii este estimata la un anumit moment de timp.
Acest principiu este sustinut de faptul ca orice modificari in cadrul
intreprinderii, de natura tehnica, juridica, comerciala, economico -financiara
etc. poate conduce la modificarea valorii acesteia.
Din acest considerent, valoarea companiei corespunde unui anumit
moment, ea fiind o functie de totalitatea informatiilor cunoscute de evaluator
pana la acel moment. Aceasta valoare poate fi considerata ca fiind
echivalenta cu valoarea prezenta a veniturilor viitoare generate de dreptul de
proprietate asupra capitalului intreprinderii.

- Valoarea intreprinderii este orientata spre viitor.
Orientarea spre viitor a procesului de evaluare este evidenta ca urmare
a faptului ca valoarea reprezinta cel mai probabil pret negociat intre vanzator
si cumparator, iar cumparatorul vizeaza si achizitioneaza viitorul afacerii,
respectiv valoarea prezenta a tuturor castigurilor ce pot fi anticipate ca
derivand din proprietatea asupra intreprinderii.

- Valoarea intreprinderii are doua componente fundamentale:
valoarea transferabila (comerciala) si valoarea netransferabila
(necomerciala).


15
Valoarea netransferabila apartine proprietarului actual in virtutea
atributelor sale personale care in mod normal nu pot fi vandute. In estimarea
valorii de piata se considera numai valoarea comerciala (transferabila).

- Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai mare
decat valoarea pe actiune a unui pachet minoritar, in afara cazurilor in
care exista acorduri speciale intre asociati care confirma drepturi
suplimentare actionarilor minoritari.

Actionarii majoritari, prin activitatea lor, pot influenta evolutia valorii
firmei respective. Suma valorilor tuturor participatiilor dintr-o intreprindere
necotata, poate fi mai mica decat valoarea intreprinderij in intregul sau.

- Rata de fructificare a capitalului asteptata de un investitor
(cumparator) este rezultatul conditjilor de pe piata la acel moment.
Se poate spune ca intreprinderile sunt individualitati, fiecare avand un
tel propriu i un rol specific in tabloul economic. Din acest considerent nu se
pot stabili reguli care se pot aplica tuturor intreprinderilor, fara
discriminare. Fiecare intreprindere fiind unica, fiecare evaluare este un
proces unic, in care evaluatorul respecta standardele, principiile de evaluare
si codul deontologic al profesiei.

- Valoarea intreprinderii este cu atat mai mare cu cat este mai mare
valoarea activelor tangibile estimata ca valoare de utilizare sau de lichidare.


Acest principiu are in vedere faptul ca valoarea de utilizare are in vedere
continuitatea activitatii firmei, in care conditii activele tangibile precum
cladirile sau o serie de echipamente au, de regula, o valoare de utilizare mai
mare decat valoare de lichidare.


Abordari si metode de evaluare

Abordarea in evaluare reprezinta o cale de estimare a valorii prin
folosirea uneia sau mai multor metode specitice de evaluare.
In conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN
6, principalele abordari ale evaluarii intreprinderii se incadreaza in trei
categorii11:

Abordarea pe baza de active, care mai este cunoscuta i sub
denumirea de abordare patrimonial.

Aceasta reprezinta o cale de estimare a valorii unei intreprinderi i/sau
unei participatii la capital utiliznd metode bazate pe valoarea de piat a
activelor individuale ale intreprinderii, minus datoriile. Abordarea pe baza de
active este fundamentata pe principiul substitutiei, respectiv un activ nu
valoreaza mai mult decat costul de inlocuire a tuturor partilor sale
componente.


16
In evaluarea intreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi similara cu
abordarea prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor tipuri de active.
In derularea abordrii pe baz de active, bilantul contabil alcatuit pe baza
de costuri este inlocuit cu bilantul ce reflecta toate activele, corporale i
necorporale precum i toate datoriile, la valoarea lor de piat sau la o alta
valoare curenta adecvata. Poate ti necesara luarea in considerare a
impozitelor. Daca se aplica valorile de piaa sau de lichidare, poate fi
necesara luarea in considerare a costurilor de vnzare i a altor cheltuieli.
Abordarea bazata pe active trebuie aplicata in evaluarea de participatii
majoritare la anumite ntreprinderi, care pot include unul sau mai multe
dintre urmatoarele cazuri:
- investiie sau un holding, cum ar ti o proprietate cu destinatie de
intreprindere sau o ferma agricola;
- intreprindere evaluata pe alta baza decat cea a continuitatii activitaii.

Abordarea bazata pe active nu trebuie sa tie unica abordare utilizata in
evaluarile intreprinderilor care ii continua activitatea, in afara de cazurile in
care este folosita in mod uzual de catre vnzatori sau cumparatori. In astfel
de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie sa sustina selectarea acestei
abordari.
Daca evaluarea unei intreprinderi nu este facuta pe baza continuitaii
activitatii, activele trebuie evaluate pe baza valorii de piat sau pe o baza care
presupune o perioada mai scurta de expunere pentru vnzare, daca acest
lucru este adecvat. In acest tip de evaluare, trebuie sa fie luate in considerare
toate costurile care au legatura cu vnzarea activelor sau cu inchiderea
intreprinderii. Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot sa nu aiba
valoare in aceste conditii, dupa cum alte active necorporale, cum ar ti
brevetele de inventie, marcile de fabrica sau de produse, pot sa-i pastreze
valoarea lor.
In cazul in care holdingul are proprietai i incaseaza venituri din aceste
proprietati, pentru fiecare proprietate trebuie determinate valorile de piat.
Abordarea prin capitalizarea
venitului
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii ntreprinderii, participatii
sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care
valoarea este estimata prin convertirea beneticiilor (catigurilor) anticipate in
valoare a capitalului.


Abordarea prin capitalizarea
venitului.
Aceasta este o cale generala de estirnare a valorii intreprinderii, participatii
sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care
valoarea este estimata prin convertirea beneficiilor (catigurilor) anticipate in
valoare a capitalului. Cele doua metode uzuale ale abordarii prin venit sunt
capitalizarea venitului i analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda
dividende1or.
In capitalizarea (directa) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este
mpartit cu o rata de capitalizare sau este nmulit cu un multiplu de venit,
pentru a transforma venitul in valoare. In analiza fluxului de numerar
actualizat i/sau metoda dividendelor, ncasarile de numerar sunt estimate

17
pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste ncasari sunt convertite n
valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii prezente.
Ratele de capitalizare i ratele de actualizare sunt preluate din piata i
sunt exprimate ca multipli de pret (determinat pe baza informaiilor despre
ntreprinderile cotate sau din tranzaii) sau ca o rata a rentabilitatii investitiei
(estimata pe baza informatiilor despre investitiile alternative).
Abordarea prin venit necesita estimarea unei rate de capitalizare, cand
venitul se capitalizeaza pentru a se transforma n valoare sau al unei rate de
actualizare, cand se actualizeaza fluxul de numerar.
n metodele de capitalizare care utilizeaza actualizarea, creterea ateptata
a beneficiului (venitului) este luata in considerare in mod explicit pentru
exprimarea fluxului de beneficiu viitor .
n metodele de capitalizare care nu utilizeaza actualizarea, creterea
ateptata a beneficiului (venitului) este inclusa in rata de capitalizare. Relatia,
exprimata printr-o formula este:

c =a g
n care:

c - este rata de capitalizare;
a -rata de actualizare;
g -rata ateptata de cretere pe termen
lung
Cand venitul previzionat este exprimat n termeni nominali (preturi
curente), trebuie utilizate rate nominale, iar cand venitul previzionat este
exprimat in termeni reali (preturi constante), trebuie utilizate rate reale.
Abordarea prin comparatie (in standard este denumita
abordarea prin piata)
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii intreprinderii, participatii
sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compara
subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participatii sau actiuni
similare care au fost vandute pe piata libera. Cele trei surse uzuale de
informaii, folosite n aceasta abordare sunt pieele financiare de valori
mobiliare unde sunt tranzacionate participaii pentru intreprinderi similare,
piaa achiziiilor de intreprinderi in ansamblul lor i tranzaciile anterioare
ale proprietaii subiect al evaluarii.
n principiu, ntr-un raportul de evaluare pot fi utilizate toate aceste
abordari in estimarile de valori ale ntreprinderii, dar este obligatorie
utilizarea a cel puin doua dintre ele.
Metoda de evaluare conform standardelor internaionale este o cale
specifica de estimare a valorii in cadrul abordarilor, iar modurile de abordare
implica diferite metode, in funcie de scopul evaluarii, informatiile disponibile
etc. Principalele categorii de metode de evaluare sunt:

- Metodele patrimoniale, denumite i metode de evaluare ale afacerii
bazate pe active. Dintre metodele patrimoniale se pot enumera:
Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat
(corectarea valorii elementelor n functie de efectele inflatiei) etc. ;

- Metodele bazate pe venit, denumite i metode de randament n
evaluarea de afaceri. Din aceasta categorie se pot enumera: Metodele

18
bazate pe profit, Metodete bazate pe fluxul de dividende i Metodele
bazate pe fluxul de disponibilitai;
- Metodele de comparatie, denumite i metode ale pieei in evaluarea
de afaceri. Dintre metodele de comparaii enumeram: Metoda
multiplicatorului PER (comparatii bursiere), Metoda
multiplicatorutui PSR (compararea cifrelor de afaceri), Comparatii
multifactoriale .
Calitatea unei lucrari de evaluare consta n acurateea prin care
evatuatorul reuete prin opinia sa asupra valorii sa se apropie de pretul
tranzaciei.


1.3.Momentele si necesitatea evalurii ntreprinderii

Cunoscand faptul ca schimbarile socio-politice pot genera situatii
speciflce in evaluarea intreprinderii, Se poate mentiona ca in economia
romaneasca din perioada interbelica aceasta activitate se realiza in
conformitate cu teoria i practica in domeniu pe plan intemaional. Dupa
actul naionalizarii din anul 1948 notiunea de valoare, n general, a suferit o
schimbare radicala atat in doctrina cat i in practica. S-a facut o evaluare
(administrativa) a mijloacelor fixe in anul 1950 i o reevaluare de anvergura in
anul 1964 pana n anu 1990 au avut loc apte "reaezari de preturi" , ceea ce
a facut ca acelai mijloc fix produs in ani diferiti, cu aceeasi tehnologie sa
figureze n patrimoniul intreprinderii cu valori diferite.
Au urmat o serie de inventarieri i reevaluari n baza unor Hotarri de
Guvem. Astfel, in baza HG 94511990, a avut loc inventalierea i reevaluarea
patrimoniului unita1ilor economice de stat o noua reevaluare a unor active i
pasive, determinate de unificarea cursului de schimb al monedei naionale i
de modificarea regimului preturilor i tarifelor are loc in baza HG 26 din 22
ian.1992. O noua reevaluare a imobilizarilor corporale i modificarea
capitalului socia1 aI societatilor comerciale cu capita1 integral de stat,
precum i la regiile autonome are loc doi ani mai tarziu, in baza HG
500/1994, iar n anul 1998, in baza HG 983/29.12 1998 a avut loc ultima
reevaluare a unor active din patrimoniul intreprinderilor, cum sunt cele de
natura: terenurilor, cladinlor. constructiilor speciale i a imobilizarilor
corporale in curs de executie, existente la 30 iunie 1998.
n operaiunile legate de evaluarea intreprinderii, incepand cu anul
1990, nu trebuie legate exclusiv de privatizare, totui acestea au fost
determinate de schimbarile majore din economia romaneasca, ca urmare a
necesitatii realizarii conditiilor pentru declanarea procesului complex al
privatizarii.
Importanta i complexitatea evalurilor din ultima perioada este
"supralicitata" datorita faptului ca elementele patrimoniale nu reflecta valori
de piaa, ci valori administrative, determinate in baza unor acte normative
emise dupa anuI 1990.
Necesitatea evaluarii intreprinderi i a unitatilor operationale de natura
intreprinderii deriva din necesitatile beneflciarilor acestei activitai de
consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) i poten1iali, angajatii
intreprinderii, creditorii, instituiile specializate ale statului i publicul larg.
Aspectele mai impotante relativ la situaiile in care este necesara
evaluarea intreprinderii pot fi rezumate i astfel:

19
- o evaluare joaca un rol major n achiziia unei companii. Ea furnizeaza
o opinie independenta privind valoarea afacerii. Cumparatorul sau vanzatorul
au adesea o imagine aprioric cu privire la valoarea afacerii, imagine care,
rareori este bazata pe realitate. Sunt cazuri n care ateptarile vanzatorului
sunt foarte ridicate pentru ca el a depus muli ani efort i devotament in
afacere.
- proprietatile pot fi expropriate de autoritati, iar in functie de
importanta particulara a proprietatii sau afacerii se poate stabili pierderea
determinata de reamplasarea acesteia. n asemenea situai evaluatorul
trebuie sa determine suma pierderilor ce vor fi compensate, alaturi de
valoarea pe piata a proprietaii sau afacerii expropriate.
- n cazul firmelor care doresc sa-i recupereze pierderile de valoare in
afaceri, cum ar fi: pierderi in afaceri datorita contrafacerii produselor,
nerespectarea contractelor , denigrarea marcii .a. evaluarea afacerii va
trebui sa furnizeze o valoare reala a pierderii i va fi folosita in instanta
pentru susinerea cauzei.
- exista situaii in care pentru o firma necotata la bursa apare
necesitatea evaluarii afacerii datorita faptului ca un actionar dorete sa se
retraga.
- exista situaii i in care la stabilirea partajului n cazul divortului
(daca unul dintre soi detine actiuni la una sau mai multe companii) curtea
sa solicite realizarea evaluarii firmei ( sau firmelor) la care sunt deinute
aciuni.
- evaluarea poate fi solicitata de institutii financiare sau alti furnizori de
capital care vor sa aiba, inainte de a decide finantarea, valoarea companiei ce
urmeaza sa primeasca imprumutul.
n figura 1.2 sunt prezentate sintetic aspectele privind necesitatea
evaluarii ntreprinderii, n relatia beneficiar- scop.

Necesitatea evaluarii intreprinderii i a unitatilor operationale de natura
intreprinderii deriva din necesitatile beneficiarilor acestei activitati de
consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) i potentiali, angajatii
intreprinderii, creditorii, institutiile specializate ale statului i publicul larg .
In figura 1.2 sunt prezentate sintetic necesitatea evaluarii intreprinderii,
in relatia beneficiar scop.

















20
Curs 6
31.10.2006

CAPITOLUL II
ORGANIZAREA SI DESFAURAREA ACTIVITII PRACTICE
DE EVALUARE ECONOMIC A NTREPRINDERII


2.1 Operaiuni preliminare

Evaluarea poate fi separata in trei faze distincte: ofertare, contractare i
evaluare.

Ofertarea serviciului de evaluare
Oferta este un document destinat clientului, in care, prin descrierea
modului in care au fost intelese problemele clientului, consultantul urmarete
atragerea acestuia.
La elaborarea ofertei se vor avea in vedere urmatoarele aspecte:
-sa fie evidentiata experienta firmei in domeniul evaluarii
-redactarea sa fie simpla i clara,
-sa precizeze informatiile pe care clientul trebuie sa le puna la dispozitie
ofertantului;
-sa se precizeze resursele consultantului: coordonatorul i componentii
echipei, firmele colaboratoare, logistica i elementele de suport;
-costul lucrarii i termenul de realizare;
-stipularea conditiilor i clauzelor reciproce de realizare a lucrarii (
responsabilitate, confidentialitate etc. ) .

La elaborarea ofertei se vor avea n vedere i cerintele specifice
sectorului catre care este destinata (sectorul public sau privat), pentru a spori
increderea clientului
De regula, principalul criteriu dupa care se judeca ofertele este
capacitatea evaluatorului (umana, tehnica etc. ) , determinata de experienta i
componenta echipei de consultanta precum i de infrastructura detinuta de
aceasta.
Alaturi de aceste criterii un rol important revine pretului solicitat pentru
realizarea lucrarii.

Contractarea evaluarii
Evatuatorul, respectiv echipa de evaluare i desfaoara activitate n
baza unui contract ncheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul,
cumparatorul, organismul fiscal etc.
Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu
putere juridica n care sunt stipulate obligatiile, drepturile i responsabilitatile
reciproce, termenul i pretul lucrarii.
In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica
afacerilor exclude negocierile intre client i consultantul catigator , ulterioare
licitatiei, iar oferta se declara ca parte integranta a contractutui.

Principalele elemente ale unui contract de consultanta pentru evaluarea
intreprinderii sunt:

21
- partite contractante, cu o scurta prezentare a acestora;
- scopul evaluarii, standardele evaiuarii;
- termenul contractului;
- pozitia evaluatorului;
- obligatiile consultantului i ale clientului;
- plata serviciilor i a altor cheltuieli;
- intarzierea piatii;
- responsabilitatea consultantului;
- modalitatea de arbitraj;
- legea aplicabila;
- clauzele de reziliere a contractului, de confidenlialitate, de forta majora i de
modificare a contractului;
- semnaturile autorizate.
Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii
competenelor unui evaluator, contractantul va trebui sa stabileasca daca
persoanele care ofera asistenta poseda abilitatile i principiile deontologice
necesare.
n situatia in care lucrarea este subcontractata altor evaluatori este
necesar sa se obtina, in prealabil, acordul scris al clientului care trebuie
mentionat in raportul de evaluare.
ntrucat exista riscul ca evaluarile elaborate pentru un scop anume sa
ajunga in posesia unei terte persoane care urmarete alt scop, in pofida
includerii unei clauze care exclude responsabilitatea far de o terta parte,
termenii contractului de consultanta trebuie sa includa o prevedere clara
asupra naturii limitate a evaluarii.
n cazul in care evaluarea se face de catre o persoana fizica, aceasta
trebuie sa fie autorizata, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.


2.2.Organizarea i desfurarea activitii de evaluare

Organizarea activitatii

Dupa adjudecarea i contractarea lucrarii de evaluare, coordonatorul
echipei va proceda la urmatoarele actiuni:
Planificarea derularii activitatii, pe faze de lucru i cu precizarea duratei
acestora, precum i a colectivelor de lucru pe fiecare faza;
Pregatirea materialului documentar care poate servi unei desfaurari
rapide i corecte procesului de evaluare;
Culegerea de informatii referitoare la situatia economiei naionale i a
domeniului in care i desfaoara activitatea intreprinderea; .
Pregatirea chestionarelor pentru culegerea de informatii de la firma;
Desemnarea persoanelor din firma, care vor verifica i receptiona
raportul de evaluare.
In continuarea fazei de pregatire se trece la activitatea din teren, care va
debuta cu un contact generat cu conducerea i principalii responsabili din
firma i care va fi urmat de o vizita in intreprindere. Se stabilesc datele i
informaiile ce trebuie pregatite i puse la dispozitia evaluatorilor .

Executia
Diagnosticul i evaluarea ntreprinderii presupune precizarea unor

22
faze de lucru, care, n fapt nseamna programarea logica a activitatilor
necesare i prin care, se asigura credibilitatea calculelor i rezultatelor
obtinute.
Definirea misiunii evaluarii

nainte de a accepta o misiune, un evaluator trebuie sa identifice in mod
corespunzator problema care trebuie abordata i sa fie sigur ca poseda
experienta i cunotintele pentru a-i indeplini misiunea cu competena.
Astfel este deosebit de important ca sa fie identificata i bine ineleasa
problema clientului, deoarece fiecare evaluare reprezinta un caz particular, iar
obiectivele difera i ele in functie de scopul evaluarii. Dupa identificare,
evaluatorul ii definete misiunea i poate trece la culegerea de informaii, la
formarea echipei de lucru, la stabilirea metodelor ce urmeaza a fi folosite.

Cunoaterea obiectivului supus evaluarii

n aceasta faza are loc contactarea personalului care detine elementele
supuse evaluarii, identificandu-se sursele de informare in vederea culegerii,
pretucrarii, gruparii i analizei datelor i informatiilor necesare. Evaluatorul
va face verificari i investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele pentru
analiza in evatuare sunt corecte i demne de incredere.

Diagnosticarea starii actuale

Diagnosticarea consta ntr-o analiza complexa cu privire la resursele
consumate i rezultatele obtinute de catre intreprindere intr-o perioada de
timp definita, anterioara datei evaluarii. Se analizeaza, de obicei, domeniile
juridic i cel al resurselor umane, tehnic i comercial, financiar-contabil.

Evolutia situatiilor viitoare

Avand la baza rezultatele analizei starii actuale, completate cu coreciile
care au fost necesare pentru reflectarea starii de normalitate economica , se
procedeaza la emiterea de previziuni posibile. Scenariile de previziune care se
elaboreaza au la baza concluziile rezultate din analiza diagnostic.

Estimarea valorilor

Aceasta faza incepe cu alegerea celor mai adecvate metode de evaluare,
conforme cu standardele, in cazul luat in studiu i reprezinta esenta
raportulut de evaluare. Cel mat important aspect al acestei faze este
determinat de capacitatea evaluatorului de a sintetiza, dintr-o plaja de valari
abinute prin aplicarea metodelor adecvate, nivelul valorii finale al obiectului
supus evaluarii.

Motivarea alegerii valorilor

Evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul su professional
atunci cnd apreciaz importana fiecarei estimri de valoare la care s-a ajuns
prin procesul de evaluare. Dac evaluatorul respect standardele, utilizeaz

23
informaii concludente i reale din pia, va reui s obin o valoare
recunoscut pe pia pentru ntreprinderea supus evalurii.

Prezentarea raportului de evaluare

Redactarea finala a raportului de evaluare se face n conformitate cu
continutul cadru recomandat de standard, dupa ultimele corecii efectuate
i finalizate prin recepia raportului de catre beneficiar .





CAPITOLUL III
ANALIZA DIAGNOSTIC N VEDEREA EVALURII

3.1.Consideraii generale

Conceptul de diagnostic in plan economic, la nivelul unei firme, const
in determinarea stri generale, a defectelor, a conditiilor necesare i
procedurilor de aplicat pentru implementarea corectiilor ce se impun.
n cadrul diagnosticului trebuie s-i gseasca raspuns probleme cum
sunt:
- statutul juridic al firmei;
- care sunt rezultatele ntreprinderii i daca sunt sau nu satisfacatoare i de
ce?
- care sunt performantele i obiectivele dorite, nivelul performantelor i ce
trebuie fcut pentru atingerea lor?
- masurile concrete ce urmeaza a fi intreprinse, atat pe termen scurt, cat i pe
termen lung.
In cadrul activittii practice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie
sa furnizeze informatiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care
constituie o baz pentru estimarea elementelor i variabilelor "cheie" ce trebuie
avute in vedere in cazul aplicarii diferitelor metode de evaluare .


Pe baza diagnosticului intreprinderii evaluate se pot construi scenarii
previzionale, care trebuie sa stea la baza evaluarii i, de asemenea, se pot
realiza testele de coeren intre evaluarea propriu zisa a afacerii i diagnostic.
Astfel, se poate aprecia ca rolul analizei diagnostic nu este numai de
prezentare a situatiei firmei, la un moment dat, ci mai mult, aceasta
directioneaza i sustine scenariile de evolutie al afacerii.

Diagnosticul in vederea evaluarii comporta trei faze distincte i anume:
Pregatirea diagnosticului, care consta in stabilirea problemelor
supuse analizei, in adunarea i selectarea documentelor i
informatiilor necesare evaluarii;
Analiza documentelor i a informatiilor. Aceasta etapa reprezinta
partea cea mai importanta a diagnosticului deoarece, permite
evaluatorului sa cunoasca mediul general i cel specific al firmei, sa

24
determine locul acesteia in mediul sau concurential, cat i sa
elaboreze scenariile previzionale de evaluare.
Prezentarea n scris a concluziilor analizei diagnostic. Aceste rezultate
stau la baza alegerii ipotezelor, metodelor i coeficientilor de evaluare
i la intocmirea previziunilor .
n literatura de specialitate exista mai multe abordari ale analizei firmei
in vederea evaluarii, dar ANEVAR recomandand in cursurile sale analiza tip
SWOT, in cele ce urmeaza, sunt prezentate cateva aspecte referitoare la
aceasta metoda,
Denumirea analizei SWOT constituie o prescurtare de la termenii englezi
care au urmatoarea semnificatie:
STRENGTHS = Puncte tari
WEAKNESSES = Puncte slabe
OPPORTUNITIES = Oportunitati
THREATS = Amenintari (Riscuri)
Pe baza datelor i informatiilor furnizate prin utilizarea matricei SWOT
se pot face aprecieri privind, atat succesul cu care alti competitori vor concura
pe anumite piete, cat i in ceea ce privete strategiile pe care organizatia le
poate utiliza, pentru a se apara de competitie sau pentru a forta pietele deja
ocupate de competitori.
n cazul evaluarii intreprinderii, relevarea punctelor tari i sfabe, care
redau potenialul i situaia actuala a intreprinderii, se realizeaza prin analiza
mediului intern al intreprinderii, iar oportunitatile i riscurile sunt identificate
prin analiza mediului extern al ntreprinderii, reflectand influenta acestuia
asupra afacerii.
Competentele deosebite ale ntreprinderii, care o diferentiaza de
concurenta, dandu-i avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite,
procese sau activitai mai bine organizate} reprezinta punctele tari, iar
insuficiena unor resurse sau slaba organizare al unor activitati reprezinta
puncte slabe. Oportunitatile sunt evidentiate de tendintele i schimbarile
mediului extern al ntreprinderii, in sens pozitiv pentru afacerea evaluata, in
timp ce riscurile sunt evidentiate de prezenta aspectelor potential negative, de
natura unor situatii care ar putea influenta semnificativ in rau activitatea
intreprinderii.
Analiza diagnostic poate fi realizata pe perioade de timp diferite
respectiv, termen lung, mediu sau scurt.
Pentru evaluare se disting:
Diagnosticul general. Scopul acestuia l constituie analiza principalelor
funcii ale intreprinderii: de cercetare -dezvoltare, comerciale,
operationale (exploatare), resurse umane, organizare i management,
financiar-contabile.
Diagnosticul special. Aceasta urmarete, in detaliu, analiza situatiei
juridice a intreprinderii.
Rolul esential revine diagnosticului financiar, care cuantifica prin
instrumente specifice rezultatele analizei din celelalte sectiuni i realizeaza o
interfata intre cele doua cornponente de baza ale procesului de evaluare a
afacerii (diagnostic i evaluarea propriu-zisa).
In activitatea de analiza diagnostic folosete, ca instrumente ale acesteia:
inspectia la faa locului a intreprinderii, observatia, ancheta cu ajutorul
chestionarelor i interviurilor, analiza de continut i analiza comparative.

25
Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultantei manageriale a
clientului ci, au drept scop fundarnentarea cat mai precisa a evolutiei
intreprinderii in viitor, respectiv a previziunii diferite!or forme de venit ale
acesteia.

curs

3.2.Diagnosticul economico- financiar

3.2.1. Consideraii generale


Principalele posibiliti de utilizare ale informatiilor diagnosticului in
functie de abordarile in evaluare sunt :
















Abordari pe baz de active :
- furnizeaz valori contabile necesare realizrii coreciilor asupra elementelor
de activ i pasiv ;
- permite calculul valorilor patrimoniale.

Abordri bazate pe comparaia de pia :
- asigur coreciile i ajustrile ncesare de comparabilitate intre datele
financiare ale firmelor comparabile.

Abordari bazate pe venituri :
- cuantific concluziile diagnostic n scenariile prevzionale ;
- faciliteaza aprecierea riscului specific de firm ;
- permite dimensionarea mrimi ratei medii anuale de cretere a fluxurilor de
venit (prin analiza rentabilitii financiare i a politici de reinvestire a
profitului) ;
- permite eliminarea de previziuni a unor valori prin identificarea i izolarea
elementelor care n anumite situaii nu intereseaz pe cumprrtori (unele
active redundande sau au o probabilitate mic de repetabilitate, este cazul
unor venituir i cheltuieli excepionale).


ABORDARI
Abordari pe
baza de active
Abordari pe baza
comparatiei de pia
Abordri pe baza de
venit

26
3.3.Diagnosticul financiar patrimonial

Importana acestuia const n cunoaterea evoluiei patrimoniului net.
Pentru determinarea patrimonilui se utilizeaz bilanul contabil al
ntreprinderii.
In baza informaiilor din bilanul contabil se pot face o serie de
aprecieri :
- scderea valori rmase a activelor imobilizate iar n cadrul acestora, a
mijloacelor fixe poate fi pus pe seama amortizrilor;
-creterea valorii creanelor n uniti monetare are o influien negativ
asupra valorii economice a ntreprinderii deoarece acestea rmn la valoarea
contabil de nregistrare ;
- creterea stocurilor de produse finite poate avea o influien negativa
asupra valorii ntreprinderii ca urmare a scderii valorii actuale a produselor i
a imposibilitii creterii preurilor de vnzare la un moment dat.
- mrimea disponibilitilor poate indica o accelerare a vitezei de rotaie
a activelor circulante, situaie care poate conduce la o amplificare a capacitii
de plat i la posibilitatea onorri la timp a obligaiilor ntreprinderii.
- stocul de producie n curs poate fi analizat n funci de posibilitile de
valorificare n activitatea viitoare, aspect care poate fi stabilit prin diagnosticul
operaonal.
Limitnd problematica analizei financiare la cerinele de baz ale
evalurii ntreprinderii i avnd n vedere cerinele standardelor n vigoare
problemele eseniale care trebuie luate n studiu sunt :
- analiza structurii activului ntreprinderii ;
- analiza structurii pasivului ntreprinderii ;
- analiza lichiditilor i solvabilitilor ;
- analiza echilibrului financiar ;
- analiza gestiuni ;
- analiza rentabilitii ;
- analiza fondului de rulment .

CAPITOLUL IV
EVALUAREA NTREPRINDERILOR

4.1. Abordarea pe baza de active

n conformitate cu standardele de practic n evaluarea GN6. abordarea
bazat pe active este fundamentat pe principiul substituiei, respectiv un
activ nu valoreaza mai mult dect costul de nlocuire a tuturor prilor sale
componente.
Metodele de evaluare patrimoniale n funcie de estimarea valorilor
sunt :
a) Valori patrimoniale estimate pe baza activului net
- activul net contabil ANC
- activul net corectat
- activul net de lichidare

b) Valori patrimoniale estimete pe baza activelor utilizate n activitatea
ntreprinderii :

27
- valoarea substanial
- capitalurile permanente necesare pentru exploatare (CPME)

Activul net contabil sau evideniat din seminar

Activul net corectat

Relaia de calcul a cativului net corectat este :

ANC = Valoarea de pia a activelor Valoarea de pia a datoriilor

Conform acestei metode toate elementele patrimoniale sunt studiate n
mod individual stabilindu-se valoarea de pia sau o alt valoare adugat
pentru fiecare n parte (valoarea economic).
La baza determinrii valorii ntreprinderii st bilantul economic i nu cel
contabil obinut prin corecia elementelor bilanilui contabil.
Evaluarile economice prin metoda ANC au n vedere ruparea elementelor
patrimoniale n :
- active aflate n exploatare care se evaluiaz pe baza valorii de pia iar
cnd aceast evaluare nu este posibil din cauza rariti activului sau
specializiri lui se utilizeaz metoda costului net.
- active aflate n afara exploatrii care sunt evaluate separat i
prezentate distinct de valorile patrimoniale n raportul de evaluare.


14.11.2006
Curs

METODE DE EVALUARE A PRINCIPALELOR CLASE DE
ACTIVE DIN BILANUL NTREPRINDERII

1.Evaluarea terenurilor

Pmntul reprezint o important parte din avuia lumii i poate fi
utilizat n scopuri diferite cum sunt : agricultura, industria, pentru recreere
etc.
Din punctul de vedere al evaluarii terenurile pot fi evaluate ca :
1. Terenuri neamanajate utilizate pentru agricultur cu destinaia de
dezvoltare sau nu.
2. Terenuri care constituie un amplasament care sunt racordate la
sistemele de alimentare cu energie i cu ap sau care au fost supuse
unor lucrri de ecce si amenajare, mprejmuire etc.
3. Terenuri componente ale unei proprieti construite.

Se evaluiaz terenuri a caror situaia presupune c ele sunt n
proprietatea societii comerciale de evaluatiar dreptul de proprietate este
transferabil integral la data tranzaciei.
Circulaia juridic a terenurilor este reglementat prin Legea 54/1998
iar n acest cadru a nceput s funcioneze piaa pmntului. De aceea se
impune ca evaluarea acestor bunuri s fie fcut de persoane cu calificare i
experien n domeniu.

28
In faza premergtoare evaluarii propri-zise se va proceda la realizarea
urmtoarelor actiuni :
- se analizeaz actele de proprietate asupra terenului i nregistrrile
contabile referitoare la acesta. Evaluatorul va pune n eviden drepturile de
proprietate care trebuie evaluate i restriciile sau drepturile asociate
proprietii ;
- se studiaz planurile amplasementelor i se fac verificri cu privire la
suprafaa nregistrat scriptic i cea existent pe teren
- din totalul suprafeei de teren se separ suprafeele utilizate pentru
desfurarea activitii i suprafeele libere n exces care sunt considerate n
afara exploatrii ;
- se culeg informaii de pia referitoare la valorile de tranzacionare
din zon a terenurilor libere similare ;
- se ntocmete o fi de inspecie n care sunt evaluate distinct
suprafeele terenurilor n funcie de destinaia lor si de localizarea lor cu
specificarea valorilor de pia n zonele respective.
Pentru evaluarea terenului exist trei abordri ale valorii :comparaia
direct, metode bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea putndu-
se concetiza practic n 6 metode de evaluare agreate de standardele
internaionale de evaluare.
Procedurile sau metodele derivate din abordrile amintite pot conine
elemente din dou sau chiar di toate abordrile.
Pentru terenuri fr construcii se pot utiliza :
- metoda parcelri
- metoda rentei de baz
- metoda normativ sau administrativ
- metoda comparaiei directe de pia

Pentru terenurile cu construcii :
- metoda comparaiei directe de pia
- metoda proporiei
- metoda extracieie
- metoda rezidual
Informaiile selectate pentru descrierea terenului sunt utilizate pentru
determinarea celei mai bune utilizri (CMBU) care este un concept
fundamental pentru piaa imobiliar deoarece identific cea mai profitabil
ntrebuinare n care poate fi exploatat un anumit activ patrimonial.
Pentru ca terenurile s poat fi evaluate n varianta CMBU trebuie
ndeplinite concomitent urmtoarele condiii :
- s fie permise legal
- s existe posibiltatea realizrii fizice
- s fie fezabil financiar
- s produc profit maxim adic s fie maxim profitabil.
In sintez ca definiie CMBU reprezint utilizarea rezonabil probabil i
legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, permis legal,
fundamentat adecvat, fezabil financiar i care are ca rezultat cea mai mare
valoare.
Evaluatorul urmrete depistarea acelei utilizri care maximizeaz
valoarea proprietii i implicit a terenului.
Prezentarea principalelor perfomanei ale terenului care urmeaza s fie
evaluat va lua n consideraie dimensiunea i forma.

29
Influiena colului, terenul n exces, topografia lui, pachetele de reele de
utiliti, amenajrile, localizarea, factori fizici i de mediu, faada i raportul
faad-adncime.
De asemenea trebuie puse n eviden vecintile, calitatea acestora,
posibilitile de extindere care conduc la o unitate economic funcional.

1.1. Evaluarea propriu-zis

Evaluarea terenului se face distinct pentru cele dou categorii, respectiv
terenuri de exploatare i terenuri n exces.
La evaluarea terenurilor n exploatare se va ine seama de faptul c
acesta contribuie la desfurarea activitii astfel c n aceast perioad
valoarea lor difer de valoarea de piat.
De asemenea se va avea n vedere c pe lng valoarea de pia a
terenurilor din zonele respective acestea vor fi imobilizate pe ntreaga durat
de via rmas a obiectivului astfel c valoarea obinut nu este valoarea de
pia.
Terenurile n exces reprezint acea parte din teren care nu este necesar
pentru a susine construciile existente sau ipotetice n cea mai bun utilizare
a acestora.
Terenuile n exces de regul se evaluiaz la valoarea de pia.
Cnd exist suciente informaii de pe pia se poate aplica una din
urmtoarele metode :
- comparaia direct
- proporia
- extracia
- parcelarea
- tehnica rezidual
- capitalizarea rentei de baz.
Principalele evaluarii care influieneaz valoarea terenului sunt
anticiparea, schimbarea, cererea, oferta, substituia.
Standardele de evaluare definesc , utilizeaz i recomand metodele
amintite reprezentnd n acelai timp si cea mai bun practic.

1.Metoda comparaiei directe

Este metoda cea mai perfet cnd exist date comparabile i se
utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care este considerat liber pentru
scopul evalurii.
Preurile i informaiile referitoare la loturi similare sunt analizate,
comparate i corectate n funcie de asemnri i difereniei.
Ca elemente de comparaie pot fi :
- drepturile de proprietate
- restriciile legale
- condiile pieei (i data vnzrii)
- localizare
- caracteristici fizice respectiv suprafaa i forma, lungimea faadei etc.
- zonarea i cea mai bun utilizare.
Exam Se menioneaz faptul c este de preferat ca s se coreleze rezultatele a
dou sau mai multe comparaii.

30
Schimbarea rapid a preurilor n ultimi ani impune o selectare a
locurilor comparabile ct mai aproape de data evaluarii.
De asemenea se va avea n vedere faptul c data i localizarea n general
sunt mai importante ca elemente de comparaie dect suprafaa.
Este de dorit totui s se caute proprieti comparabile dar avnd
aprovimativ aceeai suprafa.
Dac se are n vedere c amplasamentele din aceeai zon sunt cele mai
punin credibile deoarece vnztorii solicit preuri mai mari mai mari iar
ofertele de cumprare sunt mai mici dect preurile negociate.
Informaiile directe se pot obine din discuiile cu prile implicate n
tranzacii respectiv vnztori, cumprtori, avocai i ageni imobiliari.
In general pentru fiecare criteriude comparare sunt necesare coreci ale
preurilor in tranzaciile comparabile, corecii care sunt exprimate n mod
absolut n moned sau relativ n procente.
Coreciile pentru dreptul de proprietate, finanare, condiiile pieei i
condiiile de vnzare se fac naintea celor referitoare la localizarea i
caracteristicile fizice.
Toate coreciile se prezint n raportul de evaluare ntr-o form logic i
accesibil.
In anumite localitati urbane unde amplasamentele libere sunt mai rare
sau in localitati rurale izolate unde loturile libere sunt tranzactionate mai rar,
valorile nu pot fi estimate prin comparatie directa. In asemenea situaii se
poate folosi metoda proporiei sau metoda extraciei.

2.Metoda proporiei

Aceasta este cunoscut i ca metoda alocrii i are la baz principiul
echilibrului i conceptul contribuiei care spune c n mod normal exist un
raport tipic ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare.
Pentru anumite tipuri de proprieti n anumite localizri se precizeaz
c acest raport
ii proprietat Valoarea
terenului Valoarea
k
.
.
= este mai sigur n cazul construciilor
noi.
Metoda presupune cunoaterea coeficientului k stabilit pe pia pentru
terenuri i proprieti identice i cunoaterea valorii proprietii.

Pi T
V k V * =

T
V - valoarea terenului
Pi
V - valoarea proprietii
La construciile mai vechi raportul
e proprietat Valoare
teren Valoare
.
.
are tendin de
crestere.
Prin aceast metod nu se atribuie o valoare determinat proprietii
dar poate fi folosit cnd este insuficient numrul de tranzacii de terenuri
libere comparabile.
Estimarea este grosier deoarece pot fi ridicate construcii mai scumpe
sau mai eftine pe terenuri de valoare egal.

3.Metoda extraciei


31
Este o variant a metodei precedente i anume valoarea terenului este
extras din preul de vnzare al unei proprieti prin scderea contribuiei
construciilor exprimat prin costuri i prin depreciere.

Valoarea terenului=valoarea proprietii-(CC-Deprecierea construciei)

CC- costul de nlocuire al construciei

Valoarea terenului dat de aceast metod poate fi folosit pentru
comparaie cu preurile din tranzaciile terenurilor libere.

4.Metoda parcelrii

O parcelare bine planificat poate crea o proprietate mai bun acolo
unde zonarea, utilitile comunale, accesul i alte elemente sunt ntr-o
combinaie favorabil iar metoda parcelrii este utilizat n cazul terenurilor
pentru carea parcelarea reprezint CMBU i dac exist date de comparaie
pentru acceste tipuri de parcele.
Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a retei
de absorie a costurilor indirecte i pentru servicii.

5.Metoda valorii reziduale

Se utilizeaz cnd lipsesc datele referitoare la loturi similare de teren
liber .
Se bazeaz pe echilibrul agentului de producie adic teren, mna de
lucru, coordonarea i capitalul.
Pentru aplicare este necesar :
- s se cunoasc sau s se poat estima cu o precizie corespunztoare
valoarea cldirilor ;
- s se cunoasc sau s poat fi estimat venitul anual net generat de
societate ;
- s fie posibil extrageea de pe pia a ratelor de capitalizare separat pentru
cldiri i pentru venituri.
Metoda poate fi utilizat n cazul proprietilor generatoare de venit i
mai ales n cazul proprietilor noi.
In esen metoda const n scderea din venitull net al proprietii a
venitului alocat remunerri construciilor.
Venitul rmas este considerat ca venit rezidual al terenului i este
capitalizat.

6.Metoda capitalizrii rentei de baz

Renta de baz este suma plit pentru dreptul de utilizare i ocupare a
terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a terenului.
Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat corespunztoare.
Pentru a utiliza aceast procedur trebuie s existe informaii de pe
piaa nchirierilor imobiliare iar dac renta curent corespunde cu cea de pe
pia atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de pe pia este
echivalent cu valoarea de pia.

32
Dac renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu renta
de pe pia se vor face coreciile necesare lund ca reper pe aceasta din urm.
Eventualele clauze de escaladare i de plat ale rentei trebuie reflectate
n renta de baz.
Acest metod este recomandat mai ales n cazul evaluarii terenurilor
agricole.
In afara metodelor prezentate i care sunt recunoscute de standardele
profesionale de evaluare la nivel naional s-au utilizat i se utilizeaz elemente
statistice extrase de pe pia sau comparate i ajustate motivat.
Rezultatele pot fi luate n calcul pentru selectarea i propunerea valori
finale.



21.11.2006
Curs

2 . Evaluarea constructruciilor

Cldirile pot fi definite ca nite construcii arhitecturale care delimiteaz
un spaiu amenaljat n scopul desfurri unor activiti cu caracter
economic, social, de agrement etc.
Valoarea construciilor presupune derularea unei faze preliminare care
implic desfurarea urmtoarelor activiti:

1. Verificarea listei de inventariere i identificarea fiecrei construcii pe
baza numerelor de inventar din evidenele contabile
Lista de inventar trebuie s conin numrul de inventar, data puneri n
funciune, denumirea, valoarea de inventar, valoarea rmas de amortizat la
data evalurii i dac este posibil evoluia scriptic a valorii de inventar
conform HG.

2. Punerea la dispoziia evaluatorului de catre beneficiar a documentaiilor
de construcie respectiv a planurilor construciilor dat fiind importana
informaiilor cu privire la dimensiunile reale a construciilor (suprafee
construite, suprafee desfurate, nlimi etc.)

n lipsa documentelor individuale pentru fiecare construcie se solicit
un plan de situaie n care s fgureze construciile aflate pe amplasament.
La majoritatea ntreprinderilor care au elaborat documentaia pentru
ntabularea terenurilor conform HG 834/1991 exist aceste planuri de situaie
care cuprind amplasamentul i conturul construciilor aflate pe acesta
respectiv suprafeele construite.
n aceste cazuri evaluatorul trebuie s verifice corespondena
suprafeelor nscrise n anexele documentaiei cu cele din teren pentru a evita
erorile legate n special de suprafeele desfurate ale cldirilor.
n lipsa documentelor trebuie ntocmit o schi a planului de situaie
pe baza msurtorilor efectuate la fiecare cldire.
Nivelul complexiti msurtorilor depinde de metoda de evaluare
aplicat.

33
3. n baza listei de inventariere i a planului de situaie se trece la
operaiunea de identificare i corelare a acestora.

n baza listei de inventariere se face i inspecia cldirilor i descrierea
obiectivelor de evaluat.
Prin aceasta se urmrete stabilirea structurii constructive care ofer
date necesare pentru elaborarea devizelor, ncadrarea n cataloage etc.
Se identific toate elementele constructive care pot fi observate respectiv:
fundaii, suprastructur, acoperi, finisaje, dotri, anexe etc.
De asemenea se urmrete identificarea elementelor referitoare la starea
fizic a construciilor, reparaiile curente sau reparaiile capitale efectuate.
Se stabilesc condiiile de exploatare prezente i viitoare si se mai
stabilesc vecintile i influiena acestora asupra construciilor.

2.1. Evaluarea propriu-zis


Evaluarea construciilor poate fi efectuat prin metode nscrisen cele
trei abordri, respectiv:
- abordri pe baz de costuri
- abordri pe baz de venituri
- abordarea prin comparaia de pia

A. Abordarea prin costuri

La baza evalurii costurilor stau dou principii de baz i anume:
- stabilirea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau
valoarea de reconstrucie)
- stabilirea deprecieri acumulate. Prin scderea acestora rezult
valoarea rmas actualizat a construciei la data evalurii.

Datorit complexitii i diversitii construciilor fiecare construcie
trebuie tratat separat.

Stabilirea valorii construciei noi

Prin aceasta se urmrete stabilirea costului de reconstrucie sau a
costului de nlocuire.
Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi la preurile
curente la data evalurii o copie, o replic exact a cldirii evaluate folosind
aceleai materiale normative de construcie, arhitectur, planuri, calitate,
manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionarea i deprecierea
cldirii evaluate.
Eliminarea deficienelor funcionale i de gabarit, introducerea unor
materiale moderne la estimarea de nou conduce la obinerea unui cost de
reconstrucie pentru un subsistem modern cu utilitate echivalent numit
costul de nlocuire.

Metode de estimare a costului

Metodele tradiionale de estimare a costului sunt:

34
- metoda comparaiilor unitare
- metoda costurilor segregate
- metoda devizelor

La fiecare dintre aceste matode se impune ca informaile de pee piaa
construciilor s fie relevante.

1. Metoda costurilor unitare

Prin aceast metod se estimeaz costul sub forma unui cost unitar care
poate fie exprimat pe unitatea de suprafa sau pe unitatea de volum.
Se utilizeaz costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri
ajustate n funcie de condiiile pieei sau a eventualelor diferene fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate separat.
Dac proprietile comparabile sunt localizate pe alte piee se va face o
corecie pentru localizare.
Costul unitar este dependent de dimensiune i anume scade pe msur
ce suprafaa sau volumul cldirii crete.
Explicaia acestei creteri const n faptul c instalaiile, centrala
termic, lifturile, ferestrele i altele de regul nu cost proporional mai mult
pentru o cldire mai mare.
Cifrele de cost unitar se exprim de regul la suprafaa desfurat
construit sau volumul total construit iar costul total este estima prin
compararea cldiri evaluate cu cldiri similare la o dat mai recent i pentru
care sunt disponibile preurile de contract.
Se va lua n consideraie evoluia preurilor ntre data contractului sau a
execuie i data evalurii.
n aplicarea corect a metodei evaluatorul va calcula costul unitar
pentru cldiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, innd seama
de diferenele de dimensiune, form, finisaje, dotarea cu instalaii, precum i
de diferena de timp ntre data elaborri costului de barem i data evalurii.
Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i
separat pentru finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea cldiri evaluate cu cldirile similare sau structuri standard
catalogate trebuie fcut cu atenie.
Aceast ultim variant este aplicat pe scara cea mai larg n prezent
fiind relativ simpl dar ea poate conduce la erori grave datorit dificultilor
privind:
- corelarea ntre structura constructiv foarte diversificat a costurilor i
preurilor barem din cataloage.
- aplicarea celor mai adecvate corecii
- utilizarea indicilor de actualizare care conin un grad ridicat de
subiectivism avnd n vedere c preurile de barem coninute de cataloage
sunt la nivelul anului 1965
- apariia unor contrucii realizate pe baz de tehnologii avansate care
nu sunt cuprinse n cataloage.
Cu toate aceste observaii cnd este corect aplicat metoda conduce la
estimri suficient de corecte.

2. Metoda costurilor segregate


35
Metoda se bazeaz pe utilizarea de costuri unitare pentru diferite
componente ale cldirii exprimate n uniti de msur adecvate.
Astfel evaluatorul va calcula un cost unitar bazat pe cantitatea real de
materiale utilizate n construcie plus manoper, utilaje i transporturi legat
de tehnologia lucrrilor de construcii pentru fiecare metru ptrat de
suprafa.
De exemplu se poate aplica pe baza unui metru ptrat de pardoseal,
metru liniar de perete de o anumit nlime etc.
Costurile se bazeaz pe costuri normate cum ar fie costul lucrrilor de
escavare care se exprim n lei/metru ptrat sau costul fundaiei care se
exprim n lei /metru liniar.
Costurile indrecte de regul se calculeaz separat iar regia i profitul
constructorului poate fi inclus n costul unitar sau poate fi calculat separat.
Dac este corect aplicat metoda costurilor segregate poate nlocui o
expertizare cantitativ complet conducnd la o estimare precis a costului de
reconstrucie sau de nlocuire cu un efort mult diminuat.

3. Metoda devizelor

Este metoda cea mai complet i cea mai precis. n cadrul acesteia se
face un calcul care reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate
i toate categoriile de manoper necesar.
La acestea se adaug cheltuieli conexe, regia i profitul.


23.11.2006
Curs
Estimarea deprecieri cumulate


Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau
de nlocuire a construciilor.
Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcionale sau externe.
Avnd n vedere clasificarea construciilor n una din categorii:
- construcii necesare exploatrii
- construcii n afara exploatrii
- construcii n curs de execuie sau construcii de dezvoltare
Deprecierile luate in calcul vor conduce la tipul de valoare care
corespunde fiecrui caz n parte respectiv valoarea de pia, valoarea de
utilizare, valoarea de investiie etc.
Cea mai complex situaie o prezint construciile din afara exploatrii
care se evaluiaz la valoarea de pia.
Pentru estimarea deprecieri acestora se vor avea n vedere aspectele ce
vor fi prezentate n continuare.
Indiferent de cauza generatoare deprecierea reprezint diferena dintre
costul de reconstrucie sau de nlocuire i valoarea ei de pia.
Deprecierea fizic este scoas n eviden de rosturi, czturi, fisuri,
defecte de structur. Acestea determin n viitor costuri suplimentare de
ntreinere n comparaie cu un activ modern substituit.
Deprecierea funcional denumit i neadecvare funcional este dat de
demodarea, supradimensionarea cldirii, neadecvarea stilului su , a

36
instalaiilor i a echipamentelor ataate din punct de vedere al exploatrii
curente sau de perspectiv.
Deprecierea economic sau din cauze externe se datoraz unor factori
externi proprietii imobiliare cum ar fi mobilizarea cereri, utilizarea
proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile
legale.
n analiza de deprecieri se utilizeaz o serie de termeni specifici cu
semnificaiile urmtoare:
1.Deprecierea contabil (amortizarea) reprezint alocarea sistematic a
valorii amortizabile al unui activ pe durata de via util a acesteia.
Aceast excepie este identic att pentru construcii i celelalte mijloace
fixe ct i pentru activele necorporale.
2. Durata de via economic este perioada de timp n care construciile
contribuie la valoarea proprieti imobiliare deci reprezint perioada n care se
estimeaz c un bun este utilizabil i economic.
Reparaiile i modernizrile deduse construciilor pot mri durata de
via economic dar aceasta nu va putea depi durata de via fizic.
3.Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat n
care construciile vor continua s contribuie la valoarea proprieti imobiliare.
4. Vrsta scriptic sau vrta istoric sau calendaristic este dat de
numrul de ani trecui de la terminarea construciei.
5. Vrsta efectiv este dat de starea tehnic i utilitatea construciei.
Aceasta poate fi diferit de vrsta scriptic n funcie de calitatea lucrrilor de
ntreinere realizate n trecut.

Modul de estimare a deprecieri cumulate


Pentru a avea o estimare corect a deprecieri cumulate folosind oricare
dintre metodele utilizate trebuie s se ia n considerare toate elementele care
ar putea diminua valoarea dar fiecare element s fie folosit o singur dat.
Metodele de estimare a deprecieri sunt:
- metoda duratei de via economic
- metoda modificat a duratei de via economic
- metoda segregri
- tehnicile de comparare a veniturilor
Pentru determinarea numai a uzuri fizice poate fi folosit ca o metod
suplimentar metoda duratei de via fizic.
1. Metoda duratei de via economic

Prin aceast metod pentru determinarea deprecieri cumulate (DC) se
aplic la costul construciilor (la costul brut de reconstrucie CR respectiv
costul brut de nlocuire CI) un raport calculat ntre vechimea efectiv (VE) i
durata de via economic a construciilor (DE).


DE
VE
CR DC * =


DE
VE
CI CDC * =

37
Aceast metod trateaz deprecierea global adic durata de via
economic are semnificaie numai pentru uzura global fr a face o
difereniere ntre tipurile de uzuri amintite.
Limitele metodei constau n lipsa unei considerri distincte a
elementelor recuperabile de depreciere i n ignorarea c unele elemente pot
avea o durat fizic de via mai redus dect durata de via economic a
cldiri.

2. Metoda duratei de via economic modificat

Metoda se caracterizeaz prin faptul c nainte de aplicarea raportului
DE
VE
se deduce din CR respectiv CI costul recuperri eventualelor elemente
recuperabile ale uzuri fizice aprute ca urmare a ntreineri necorespunztoare
precum i cele ale neadecvrii funcionale.
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzur fizic sau
funcional poate influiena durata de via economic rmas prelungind-o i
reducnd n schimb vechimea efectiv.
Aceast metod nu i-a n considerare diferitele durate de via rmase
pentru diferite componente ale cldiri.

3. Metoda segregrii

Metoda const n analiza distinct a tipurilor de depreciere i nsumarea
lor n deprecierea cumulat.
Dac se utilizeaz costul de nlocuire anumite forme ale deprecieri
funcionale sunt eliminate automat.
n cadrul acestei metode sunt 5 tipuri de deprecieri:

- deprecierea fizic recuperabil care se refer la elementele construciei care
necesit reparaii i care pot fi reparate la data evalurii i n care costul
pentru corectarea strii tehnice plus un profit rezonabil este mai mic dect
creterea de valoare rezultat;

- deprecierea fizic nerecuperabil se refer la elementele deteriorate fizic care
nu pot fi remediate din motive practice sau economice;

- deprecierea funcional recuperabil reprezint costul de nlocuire al unui
aspect demodat sau neacceptat care trebuie s fie mai mic dect creterea de
valoare anticipat.

Aceasta poate fi ntlnit sub trei aspect n funcie de necesitatea pe
care o manifest respectiv pentru adugri, pentru nlocuiri sau modernizri i
n cazul supradimensionrii lor.
- neadecvarea funcional nerecuperabil este datorat unor deficiene
care nu sunt ncluse n estimarea costului nou.
- deprecierea din cauze externe care poate fi determinat de influienele
negative ale unor factori externi proprietii imobiliare.
Ordinea de considerare a tipurilor de depreciere care pot afecta o cldire
sunt:
1. Uzura fizic recuperabil

38
2. Uzura fizic nerecuperabil
3. Neadecvarea funcional recuperabil
4. Neadecvarea funcional nerecuperabil
5. Deprecierea extern (care poate fi i temporar)

4. Metoda comparaiei

Se consider c deprecierea cumulat este diferena ntre costul de
reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n valoare a construciilor toate
estimate la data evalurii.
n aceast metod se obine deprecierea global aferent construciei
fr a se face distincie ntre diferitele tipuri de depreciere.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale
unor tranzacii de proprieti comparabile i prin urmare nu pot fi aplicate
ntr-o pia limitat sau pentru anumite proprieti imobiliare cu destinaie
special.

5. Metoda duratei de via fizic

Presupune cunoaterea pe baz experienei a duratei de timp
caracteristic unui material de a-i pstra n exploatare caracteristicile fizice
luate n considerare la proiectare.
Dup estimarea deprecieri i diminuarea acestuia din valoarea de
reconstrucie sau de nlocuire rezult valoarea rmas actualizat.


28.11.2006


Aplicaia 1.

Stabilii care este valoarea actual de pia a unei cldiri cu o suprafa
util de 120 metri ptrai stiind c n acel cartier:
- n urm cu 14 luni o cldire A cu o suprafa util de 160 metri ptrai cu
caracteristici tehnice i de utilizare asemntoare a fost vndut cu 192 mil lei
- n urm cu 4 luni o cldire B cu o suprafa util de 180 metri ptrai dar cu
caracteristici tehnice de utilizare inferioare cu 15% fa de suprafaa analizat
s-a vndut cu 143 mil lei.

Rezolvare

I. Preul cldirii B asupra caruia se face coreciile necesare pentru a aduce la
caracteristicile celei evaluate

( )
6
Pr 143*10 * 1 0,15 164, 45
B
et mil = + =

6
2
2
6
2
2
192*10
Pr . 1.2 /
120
164, 45*10
Pr . 0, 913 /
180
B
B
etul unitar mil m
m
etul unitar mil m
m
= =
= =


39
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenei de dat a tranzaciei
=1,2 - 0,193 = 0,287 lei/metru patrat

Pierderea pe 4 luni/metru ptrat
2
4
*0, 287 0,1148 . /
10
mil lei m = =

Valoarea actual de pia a cldirii:
V= 120 metri ptrai * (0,913-0,1148)=95,78 mil. lei

Valoarea cldirii B din care se scade deprecierea pentru cele 4 luni care
au decurs de la tranzacie pn n prezent.

Aplicaia 2.

S se stabileasc mrimea ctigului prin cresterea valorii terenului
datorit introduceri reelei de ap care a avut loc n 2006. Pe baza analizei
pieei evaluatorul a stabilit c preurile terenurilor neamenajate sunt:
- cu 6 luni n urm 4800 lei/metru ptrat
- cu 4 luni n urm 5200lei/metru ptrat
- cu 1 luna n urm 5800 lei/metru patrat
- preul actual-lipsa date
n acelai timp preul unui teren compatibil cu reea de ap se vinde
acum pe pia cu 11600 lei/metru ptrat.
Proprietarul a participat la costurile reelei de ap cu suma de 1.000.000
lei n 2005.
Coeficientul de reevaluare a acestei sume n 2006 se i+a de 1,4.
Suprafaa terenului este de 500 metri ptrai.

Rezolvare
Variaia preurilor acum 4-6 luni
( )
2
5200 4800
4 6 200 / /
2
p
V p luni lei m luna
luni

A = =

Variaia preurilor ntre 1-4 luni
( )
2
5800 5200
1 4 200 / /
3
p
V p luni lei m luna
luni

A = =

Preul actual = 5800 + 200= 6000 lei /metru patrar

Costul reelei = 1.000.000* 1,4= 1.400.000lei

Cstigul =
( )
2 2 2
11.600 / 6.000 / *500 1.400.000 1.400.000 lei m lei m m =

Aplicaia 3.

Domnul X este proprietarul unui teren cu o suprafa de 2000 metri
patrai care n planul local de sistematizare este destinat agriculturii fr a se
putea construi pe el .

40
n luna mai 2006 consiliul local aprob noul plan de sistematizare care
schimb destinaia terenului pe aceasta putndu-se constru case
unifamiliare.
n acest scop proprietarul a divizat terenul n patru loturi fiecare de cte
500 metri patrai i a vndut 3 cea de-a patra oprind-o pentru sine.
S se stabileasc care este ctigul obinut datorit cresteri valorii
terenului prin schimbarea funciei n planul de sistematizare.
Se stie c n septembrie 2006 un teren agricol n acceai localitate s-a
vndut cu un pre de 2000 lei/metru ptrat, creterile de pre fiind de 5% pe
lun.
Lotul de construcie cu parametri asemntori s-au vndut astfel:
- n ianuarie 2006 8000 lei/metru ptrat
- n martie 2006 8500 lei /metru ptrat
- n mai 2006 9000 lei /metru ptrat
- n iulie 2006 9500 lei/ metru ptrat

Rezolvare

Valoarea ternului agricol n luna mai

( )
2
4
1
2000 *2000 *
1 0, 05
T
V m lei = =
+
3.290.810 lei
Valoarea lotului pentru construcie n luna mai


2 2
9000 / *4 *500 18
Lot
V lei m loturi m mil = =

Ctigul obinut = 18.000.000 3.290.810= 14.709.190



B.Abordarea construciilor pe baz de venituri


Principiul de baz n abordare pe baz de venituri este anticiparea.
Aceast metod este utilizat mai ales pentru cldirile care generaz venituri
(cldiri comerciale, industriale, depozite etc.).
Aceast evaluare se poate face n cazul n care cldirea este deinut de
proprietar i particip la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea
existent.
Proprietarul va obine venitul net pentru o perioad dat, venit care
poate fi convertit n valoare a cldirii.
Pentru evaluarea cldirilor catalogate ca investiii imobiliare abordarea
pe baz de venit este determinat de mrimea chiriei.
Chiriile trebuie analizate n legtur cu venitul brut, apoi urmnd s fie
determinat chiria net pe baza gradului de ocupare i a cuantumului
cheltuielilor fixe i a celor variabile.
De asemenea evaluatorul trebuie s determine rata de capitalizare n
baza tranzaciilor de vnzare-cumprare sau pe baza unui raionament
deductiv.

41
Documentarea pentru evaluare pe baz de venit permite ca estimarea
valorii s fie mai convingtoare pentru c la baza ei se afl o analiz temeinic
a venitului brut, a cheltuielilor i a ratei de capitalizare.
n literatura de specialitate este promovat tehnica rezidual pentru
cldiri pornindu-se de la ideea c valoarea terenului poate fi apreciat
independent .
Pe baza analizei pieei evaluatorul determinrata de capitalizare a
terenului i implicit venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului.
Din venitul anual al proprietii sczndu-se venitul net alocabil
terenului se obine venitul net de exploatare al cldirii.

C.Abordarea prin metoda comparaiei

Metoda comparaiei directe sau metoda comparaiei de pia permite
obinerea celei mai credibile valori a unei construcii, n condiiile existenei
unor informaii de pia suficiente asupra tranzaciilor cu construcii similare.
n practic construciile industriale deinute de ntreprinderi sunt foarte
diferite care nu sunt tranzacionate n mod frecvent ca active individuale.
Numrul mare de corecii care intervin ntre dou cldiri industriale
tranzacionate fac ca metoda s devin lipsit de validitate.
O analiz corect bazat pe un volum suficient de informaii face
posibil aprecierea diferenelor dintre cldiri prin corecii asupra preurilor de
tranzacionare.
Un caz mai aparte l constituie evaluarea construciilor speciale
respectiv al construciilor care se vnd rar sau niciodat.
Standardele de evaluare recomand pentru acestea aprecierea
construciilor necesare pentru a construi un subsistem nou, modern, care s
asigure aceleai funciuni cu cel al construciei specializate evaluate, cu alte
cuvinte aplicarea metodei cunoscute sub denumirea de costul de nlocuire net.

30.11.2006
Curs

3. Evaluarea echipamentelor

Mainile, utilajele, instalaiile i celelalte obiecte i accesorii denumite
generic echipamente cuprinse n activele imobilizate din bilanul contabil
constituie alturi de construcii componenta mijloacelor fixe sau patrimoniul
unei societi comerciale.
Echipamentele tehnologice, aparatele i instalaiile de masurare, control
i reglare, mijloacele de transport, mobilierul din birotic, sunt constituite din
maini, ansambluri de maini, aparate, mecanisme sau dispozitive, inclusiv
elemente de legtur sau conexiune respectiv prghii, cabluri, conducte etc.
care ndeplinesc o funciune ntr-un proces tehnologicla o main, la un
vehicul, ntr-o instalaie etc.
Baza de pornire n evaluarea mainilor i utilajelor o constituie analiza
tehnic din cadrul diagnosticului operaional prin informaiile date i fiele
tehnice ntocmite pentru principalele utilaje.
La acestea se adaug informaii privind piaa secundar de maini i
utilaje. Pentru evaluarea economic a mainilor, utilajelor, echipamentelor etc.
se vor respecta standardul internaional de practic n evaluare GN-3.

42
Pentru identificarea i ............mainilor i echipamentelor exist dou
procedee:
- macroidentificarea
- microidentificarea
Macroidentificarea studiaz ntregul proces de producie prin identificarea
componentelor importante care contribuie la capacitatea proiectat a
instalaiei.
Prin aplicarea acestei metode se urmrete rspunsul la urmtoarele
ntrebari:
- Ce produce instalaia?
- Cum se realizeaz produsul?
- Care este capacitatea instalaiei?
Acest tip de informaie poate fi extras din planurile generale de producie
sau poate fi obinut de la personalul tehnic care se ocup de instalaie.
Microidentificarea reprezint procesul descompuneri caracteristicilor
individuale ale echipamentului.
n cadrul acestei metode se procedeaz la descrierea unei singure maini
urmrindu-se identificarea caracteristicilor specifice lae echipamentului.
n cazul evalurii unui numr mare de echipamente fr a le inspecta se
utilizez esantionarea i analiza de tip birou.
Procesul de constiruire al unui eantion poate include verificarea unui
element dintr-o duzin de 10% din costul total al echipamente sau a mai
multor active dintr-o grup de echipamente.
Analiza de birou identific i evaluiaza activele fr s le inspecteze sau
s le clasifice bazndu-se pe documente i pe alte informaii furnizate de
clienti sau de alte persoane.
Ca i n cazul evalurii altor active metoda de evaluare a mainilor i
echipamnetelor sunt nscrise n cele trei abordari respectiv:
- prin comparaie
- prin costuri
- pe baz de venit
Toate cele trei abordri se bazeaz pe principiul substituiei care consider
c dac sunt disponibile pentru vnzare mai multe bunuri sau servicii similare
sau asemntoare, cele cu preul cel mai mic atrag cea mai mare cerere.
n funcie de scopul evalurii (vnzare, lichidare etc) se vor selecta valorile
considerate adecvate i metodele de evaluare.
Valoarea ce poate fi aplicat n evaluarea acestor mijloace fixe sunt:
- valoarea de pia
- valoarea de utilizare
- valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat
- valoarea de recuperare
- valoarea de nlocuire (costul de nlocuire brut)



05.12.2006
Curs

A.Abordarea prin comparaie

1.Valoarea de pia

43

2. Valoarea de utilizare este valoarea cu care o anumit imobilizare
contribuie la valoarea ntreprinderii din care face parte fr a avea ns n
vedere cea mai bun utilizare sau suma ce ar putea fi obinut prin vnzare.
Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite imobilizri pentru o
anumit utilizare i deci nu este o valoare de pia. Ea poate fi utilizat pentru
evaluarea echipamentelor atunci cnd activele trebuie s fie evaluate ca parte
a valorii totale a unei ntreprinderii care i continu activitatea normal.
3. Valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat. Ambele
tipuri de valoare se refer la suma care ar putea fi primit n mod rezonabil
din vnzarea unui mijloc ntr-o perioada de timp prea scurt pentru a putea fi
conform cu perioada de timp specifica n definiia valoarii de pia.
Aceste valori pot implica de asemenea un vnztor obligat s vnd i
un cumprtor care cumpr fiind contieni de dezavantajul vnztorului.
Aceste valori nu iau n considerare costurile de pregtire a vnzrii.
4. Valoarea de recuperare este valoarea unui mijloc fix rezultat din
valorificarea materilalelor, pieselor i subansamblelor pe care acesta le conine
i respectiv poate fi calculat brut sau net prin nededucerea costurilor de
vnzare.
n al doilea caz aceasta poate fi egal cu valoarea realizabil net.
Valoarea de recuperare poate s fie identificat i cu valoarea de casare.
5. Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea cheltuielilor ce ar trebui
efectuate la data evalurii pentru nlocuirea echipamentelor considerate n
stare nou cu caracteristici tehnico-economice similare celor de evaluat.
Se recomand ca evaluarea echipamentelor s se fac pe urmtoarele
baze (tipuri de valoare):

- valoarea de pia n cazul mijloacelor fixe individuale aflate n funciune
i necesare exploatrii
- valoarea de pia sau dac este adecvat valoarea de vnzare forat sau
valoarea de recuperare n cazul mijloacelor fixe n suplus fa de
necesitile de exploatare.
- costul de nlocuire net (CIN) care este un tip de valoare nonpia n cazul
evalurii mijloacelor fixe specializate care se vnd sporadic sau se
tranzacioneaz pe pia.


B.Abordarea prin cost

Evaluarea mijloacelor fixe operaionale


Principala metod folosit este costul de nlocuire net care reprezint o
procedur n afara piaei rezultatul trebuind s fie condiionat de o
profitabilitate potenial corespunztoare i de o fiabilitate pe termen mediu
sau lung.
Principiul care st la baza evalurii pe baza acestei metode const n
stabilirea valorii de nlocuire i estimarea deprecierii.
a) Stabilirea valorii de nlocuire- valoarea de nlocuire a fost definit iar
modalitile de estimare ale acestuia sunt :

44
1. Metoda identificrii- identificarea preului de livrare a utilajului la
produictor i estimarea cheltuielilor de transport, montaj i punere n
funciune.
2. Metoda asimilri- const n compararea cu unul sau mai multe utilaje cu
parametri eseniali foarte apropiai la care se cunosc preurile de achiziie.
3. Metoda corelrii- const n compararea cu unul sau mai multe utilaje
relativ asemntoare din punct de vedere constructiv i a destinaiei la care se
cunosc preurile de achiziie i estimarea valorii de nlocuire prin intepretarea
sau proporionalitatea caracteristicilor.
4. Metoda indicial- este cea mai puin recomandat i const n actualizarea
valorilor de nregistrare contabil la data punerii n funciune pe baza indicelui
de evoluie a preurilor.
Pentru a obine rezultate bune evaluatorul va avea n vedere elementele
principale ale metodei care constau n stabilirea bazei de pornire a indicelui de
actualizare avnd n vedere ca baza de pornire s fie valoarea real a bunului
la acea dat (de exemplu valoarea de inventar la momentul puneri n
funciune).
Dac utilizarea valorilor la punerea n funciune (PIF) nu este posibil se
utilizeaz una din valoarile de inventar rezultat dup reevaluri cu condiia
verificrii modului de aplicare a respectivelor revaluri astfel nct dac
rezultatul a fost viciat erorile s fie eliminate.
Aceast operaiune este complex dar obligatorie n cazul utilizri
metodei indiciale.
b) Estimarea deprecierii.
Costul de inlocuire net se determin prin deducerea din costul de
nlocuire brut a deprecierii care const n:
- deprecierea fizic- vechimea, starea respectiv uzura fizic, degradarea sau
aprofierea rezultat din trecerea timpului sau din utilizarea trecut , mrimea
posibil a costului viitor n utilizarea datorat cheltuielilor de ntreinere
comparativ cu un activ modern substituit.
- deprecierea funcional uzura moral n adecvarea pentru utilizarea
prezent. De exemplu un mijloc fix produs pentru utilizri specializate
incluznd procese industriale particulare poate avea o durat aparent de
via util mai lung dect cea prevzut pentru operaiile desfurate n
prezent.
- deprecierea strategic- nseamn reducerea duratei de funcionare prin
modernizarea, retehnologizarea activitii n viitorul apropiat.
- deprecierea legat de reglementrile de mediu se va ine seama de legislaia
n domeniu i reducera duratei de via sau cheltuielile necesare ncadrri n
regulile de protecie a mediului.
Ultimile dou reprezint deprecieri din cauze externe.

Estimarea gradului de depreciere (uzura)

Procedura standard const n estimarea duratei de funcionare minime
rmase si calcularea gradului de uzur.
Utilizam *100
a
x
a b
=
+
unde a este vechimea utilajului evaluat sau durata
de viat consumat n ani iar b durata estimat de viat economic util
rmas.

45
Se precizeaz faptul c trebuie evitat confuzia duratei de via
economice utile cu durata de utilizare normal a mijlocului fix stabilit prin
HG 964/98 pentru raiuni de amortizare contabil.
x - reprezint deprecierea total exprimat procentual sau deducerea
procentual din costul de nlocuire brut respectiv CIB.
Costul de nlocuire net se calculeaz dup relaia:

* 1
100
x
CIN CIB
| |
=
|
\ .


Valoarea astfel calculat este corectat cu valoarea rezidual a
mijlocului fix n cazul n care deprecierea strategic impune o durat de via
foarte mic n raport cu deprecierea funcional.
n situaia n care se estimeaz cheltuieli de ncadrare n normele de
protecie a mediului acestea vor fi deduse din costul de nlocuire depreciat.
O evaluare corect este dat de analiza individual a fiecrui mijloc fix i
nu de o abordare global pe grupe de mijloace fixe.
Practic n acest ultim caz poate fi aplicat doar ultima variant din
modalitile de determinare a valorii de nlocuire iar rezultatele au un grad
ridicat de subiectivism.

Evaluarea mijloacelor fixe n afara exploatrii


Pentru aceast categorie de mijloace fixe se impune estimarea valorii de
pia respectiv sa se in seama de posibilitile de verificare pe piaa
secundar a acestor bunuri.
Pentru tranzacionari rapide se poate lua n considerare valoarea de
lichidare forat, valoarea estimat n acest caz fiind mult redus pentru ai
spori atractivitatea.
Valoarea de utilizare alternativ este aplicabil mainilor i utilajelor cu
grad mare de universalitate n cazul n care cererea pe piaa secundar
depete oferta.
Metoda bazat pe estimarea valorii de nlocuire a valorii ramase
actualizat din care se scad cheltuielile necesare cu schimbarea locului
utilajului.
Metoda este utilizata n cazul gajri utilajelor.
Aciunea de evaluare a mijloacelor fixe n final trebuie s cuprind
denumirea mijlocului fix, numarul de inventar, data punerii n funciune,
valoarea de nlocuire, gradul de uzur, valoarea actualizat rmas.
Pentru a facilita urmarirea rezultatelor pe prima pagin a
desfurtorului se va gasi un centralizator cu acelai cap de tabel n care vor
fi totalizate valorile obinute pe grupe i pe total.
Valoarea ramas actualizat total va fi preluat din centralizator
i se va gasi n bilanul economic n coloana valori corectate.

07.12.2006
Curs

C. Abordarea prin comparaia vanzrilor


46
Abordarea are o aplicabilitate corespunztoare numai n cazul existenei unei
cantiti suficiente de informaii.
Ea stabilete limitele valorii de pia a echipamentului prin analiza prreurilor pltite
att pentru bunurile cunoscute ct i pentru cele estimate, pentru echipamente care se
evaluiaz .
Sunt investigare vnzrile pentru a se vedea motivaia celor dou pri.n practica
analiza de pia probabil va scoate la iveal vntri de active care sunt asemntoare, ns
nu identice, iar aceasta reprezint analiza de similaritate pe care i bazeaz evaluatorul
opinia asupra unei valori.
Unele dintre elementele comparabile sunt urmtoarele:
- originea i vrsta effectiv;
- starea activului;
- capacitatea de producie;
- caracteristici, accesorii;
- locaia- locaia geografic poate influiena preul de vnzare, dar i
locaia n interiorul unei instalaii ca: consum aflat la etajul 1
i..identic dar amplasat la etajul al treilea ( cel din urm
necesitnd costuri mai mari de dezmembrare i mutare);
- producatorul;
- calitatea comparabil;
- cantitatea (preurile pot varia n funcie de cantitatea vndut );
- tipurile de vnzare.
Preurile de vnzare sunt analizate prin utilizarea elementelor de comparaie
adecvate i sunt ajustate corepunztor deosebirilor elementelor de comparaie fa
de bunul evaluat.
Informaiile obinute prin aplicarea acestei abordari pot fi utilizate n
abordrile pe baz de cost i prin calitatea venitului.

D. Abordarea pe baz de venit

Aceast abordare se bazeaz pe principiul anticiprii i are ca fundament
capacitatea de a genera profit a echipamentului supus evalurii.
Metodele de evaluare utilizate sunt:
1. Metoda capitalizrii unui venit annual din exploatare.
2. Actualizarea fluxului de venit openabil ntr-o perioad de timp viitoare
(metoda casg-flow-ului net actualizat).
Aceast abordare de obicei nu se aplica mainilor i echipamentelor
individuale cu excepia situaiei n care acestea se afl angrenatentr-un contract
de leasing. Totui pot fi utilizate frecvent pentru a evalua un grup de active sau
uniti de maini individuale, utilizate mpreun pentru a realize un produs
vandabil. Acest lucru generaz un flux de venit.

Aplicaie:
Exist oportunitatea dobndiri unui imobil care necesit reparaia i
modernizarea dup cumprare.
S se stabileasc care este preul . Pe care-l poate plti investitorul pe
baza urmtoarelor date:
- dup reparare i modernizare cldirea va adposti 180 metri ptrai
birouri i 2 magazine fiecare de 60 metri ptrai;
- costul lucrrilor de reparaie i modernizare este de 60 mil lei;

47
- dup modernizare chiria lunar care se obine este de 7000 lei/metru
ptrat birou i 25000 lei/metru ptrat magazine;
- costul aferent proprietii (impozit, asigurare) 30%;
- rata de capitalizare n cazul activitilor desfurate n cldire este de
10%;
- investitorul care achiziioneaz imobilul dorete obinerea unui profit de
20%.
- pierderea .. datorit necumprri de chiriai este esttimat la 10%;
- reparaia i modernizarea dureaz 1 an ;
- dobnda pentru creditul preluat pentru reparaie este de 45%;

Chiria anual = 12 luni *( 180*7.000 + 2*60*25.000 )= 51.120.000 lei
Chiria anual efectiva = 51.120.000*(1-0,1)= 46.008.000 lei
Cheltuieli de exploatare = 46.008.000 * 0,3= 13.802.400 lei
Venit net = 46.008.000 13.802.400 = 32.205.600 lei
Valoarea proprietii =
32.205.600
322.056.000
0,1
= lei
Cost reparaii+dobnd = 60*
6
10 *(1+0,45)= 87.000.000 lei
Profitul investitorului = 322.056.000* 0,2= 64.411.200 lei
Preul maxim = 322.056.000 64.411.200 87.000.000= 170.644.800

4.Evaluarea stocurilor, creanelor i
disponibilitilor bneti

n numeroase cazuri ponderea activelor circulante n activul bilanier
este semnificativ, astfel ca se impune evaluarea cu corectitudine a acestora.
Uneori specialiti nu dau acestora importana cuvenit, ca urmare a
faptului c ele sunt nregistrate n contabilitate de cele mai multe ori la valori
apropiate de valoarea de pia a acestora datorit lichiditii caracteristice.

Evaluarea stocurilor

Stocurile de materii prime i materiale, combustibili, piese de schimb,
consumabile.
Dintre cauzele care duc la existena unor diferene ntre valorile n
contabilitate i valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite:
- deteriorarea fizic (avarierea ) stocului
- uzura moral, total sau parial a stocurilor datorit miscri lente
- scderea preului de pia pentru anumite produse sub nivelul costului
de achiziie sau prosucie
Pe baza documentelor contabile i al inventarului evaluatorul i
formeaz o opinie i face o distincie clar ntre stocurile cu micare lent
evaluate la un pre mai sczut i stocurile cu micare nominal evaluate la
costul lor.
Se aplic valoarea de pia exprimat prin costul unitarde inlocuire la
data evalurii innd cont de starea fizic de depreciere, vechimea lor i
perisabilitatea de a mai fi utilizate n procesul de producie.
Se va avea n vedere c n anumite cazuri vechimea poate ridica valoarea
unor stocuri mult peste valoarea contabil.


48

Stocurile de producie neterminat sau n curs de execuie

Evaluarea acestor stocuri se poate realize prin aprecierea costurilor de
producie nregistrate pn la data evalurii, dar este de preferat s se
estimeze prin valoarea de pia a produselor finite n care sunt nglobate i din
care se vor deduce cheltuielile totale de finalizare a produciei i de marketing
n vederea desfaceri .

Stocurile de mrfuri i produse finite

Acestea se evaluiaz pe baza valorii curente de pia.
Se vor mai lua n considerare factori legai n principal de evoluia i
tendinele nregistrate n piaa produselor respective, vechimea acestora,
starea fizic de depreciere i gradul n care mai asigur satisfacerea
necesitilor cumprtorilor.
n cazul reduceri de valoare fa de valoarea contabil se vor avea n
vedere i alte elemente de la produsele alimentare: perioada de gestiune,
condiiile de pstrare a produselor, etc.