SC LARISUCA SRL ARAD CIF 15111981 RC J02/1981/1981 Arad, str.Fluturilor nr.15, bl.11, sc. B, Ap.9, jud.

Arad Email: larisa_isabel@yahoo.com tel. 0237/412511; 0729/976800 Capital social subscris i vrsat: 400 lei Cod IBAN RO81 BRDE 0011 0015 0011 1981 BRD Arad

RAPORT DE EVALUARE
SC PETRA SRL
Beneficiar: SC PETRA SRL Loc. Arad, Str. Panselutei nr. 7 jud. Arad

NTOCMIT LARISA ISABEL HNASCH

expert contabil expert evaluator ntreprindere membru ANEVAR legitimaia nr. 1981 OCTOMBRIE 2009

SC LARISUCA SRL ARAD

SINTEZA LUCRRII

Prezentul raport a fost ntocmit de SC LARISUCA SRL Arad denumit n continuare executant reprezentat prin Larisa Isabel Hnasch n calitate de administrator n baza contractului ncheiat cu SC PETRA SRL Arad denumit n continuare client. Scopul raportului este estimarea valorii de pia a SC PETRA SRL Arad, avnd sediul social n Arad, str. Panselutei, nr. 7, jud. Arad, cod fiscal RO70111975, este pentru divizarea societii. Inspecia pe teren s-a realizat n data de 15 octombrie 2009. Data evalurii : 31 octombrie 2009. Curs de referin BNR : 1 euro = 4,2955 lei Raportul conine 13 (treisprezece) pagini, extrase CF, releveuri cldiri, fotografii. Valorile caracteristice rezultate n urma evalurii, sunt urmtoarele : Ca rezultat al investigaiilor i analizelor mele, n opinia mea, valoarea de pia a dreptului de proprietate evaluat la data de 31 octombrie 2009, este de :- 123.360 LEI

SC LARISUCA SRL ARAD

CUPRINS : 1 : Definiii, ipoteze i condiii limitative i altele 1.1 Definiii 1.2 Ipoteze i condiii limitative 1.3 Surse de informare 1.4 Reglementri i cadrul legal 1.5 Declaraie de conformitate 1.6 Certificare 2 : Analiza diagnostic i calcularea ANCC 2.1 Identificarea proprietilor 2.2 Stabilirea activului net contabil 2.3. Stabilirea coreciilor 2.4 Determinarea activului net contabil corectat 3 : Concluzii : Reconcilierea rezultatelor

SC LARISUCA SRL ARAD

Anexe : Copie extras C.F Plan de amplasament poze amplasament

SC LARISUCA SRL ARAD

DEFINIII, IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE I ALTELE 1.1. DEFINIII Definirea valorii de pia : Conform IVS- 1, valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

1.2. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE Prezentul raport de evaluare urmrete estimarea valorii de pia a SC PETRA SRL Arad, avnd sediul social n Arad, str. Panselutei nr. 7, jud. Arad, cod fiscal RO70111975, pentru divizarea societii. Scopul si utilizarea evalurii : n lucrarea prezent s-a plecat de la premisa c evaluarea societii descrise mai sus se realizeaz n scopul estimrii valorii de pia pentru divizarea societii. Identificarea drepturilor de evaluat : n cazul studiat de noi, proprietarii sunt persoane fizice, care au drepturi asupra societii care face obiectul prezentului raport. Distribuia procentual a prilor sociale din SC PETRA SRL Arad este urmtoarea : Asociatul A Asociatul B Asociatul C Asociatul D 38 % - 38 pri sociale a 10 lei bucata 26 % - 26 pri sociale a 10 lei bucata 5 % - 5 pri sociale a 10 lei bucata 31 % - 31 pri sociale a 10 lei bucata

Data evalurii : 31 octombrie 2009. Cursul BNR pentru Euro la data evalurii: 1 euro = 4,2955 lei. 5

SC LARISUCA SRL ARAD

Obiectivele urmrite n raportul de evaluare : Analiza situaiei patrimoniale a societii; Stabilirea activului net; Stabilirea coreciilor de efectuat i calcularea activului net contabil corectat; Estimarea valorii de pia a societii comerciale.

Condiii limitative : Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat; Nu este permis folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evalurii; Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de ctre orice astfel de persoan, pagube rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport; Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia, reprezentate de factorii economici, sociali i politici, rmn nemodificate n raport cu cele existente la data evalurii; Evaluarea nu se bazeaz pe o expertiz tehnic de detaliu sau pe inspecia terenurilor care sunt acoperite sau inaccesibile; Orice schi din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate; Viciile ascunse ale terenurilor i factorii de mediu care pot influena valoarea proprietii se afl n afara competenei evaluatorului care nu poate da nici o garanie n legtur cu starea tehnic sau economic a acestora; Informaiile, estimrile i opiniile folosite n raportul de evaluare au fost obinute de ctre evaluator din surse pe care le consider credibile dar asupra crora nu i poate asuma responsabilitatea; 6

SC LARISUCA SRL ARAD

Informaiile culese au fost folosite n totalitate, fr omisiunea voluntar a nici uneia dintre acestea; Proprietatea a fost vizionat si inspectat integral de ctre evaluator; Evaluatorul nu a efectuat studii geotehnice ale terenurilor n cauz, considernd datele puse la dispoziie de beneficiar ca fiind demne de ncredere; Alegerea metodelor de evaluare i a modalitilor de aplicare s-a fcut n conformitate cu statutul actual al proprietii de evaluat; Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de evaluator; n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona; Nu exista nici un interes prezent sau viitor al evaluatorului n legatur cu proprietatea n cauz; Evaluatorul i asum ntreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate n raportul de evaluare; Dac nu se prevede altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii ( inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului ), sau asupra condiiilor adverse de mediu ( de pe proprietatea funciar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice, etc ), care pot majora sau micora valoarea proprietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de informaii depind sfera acestui raport i / sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena unor astfel de situaii i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor; Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri;

SC LARISUCA SRL ARAD

Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va dezvlui unei tere persoane, cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internaionale de Evaluare i / sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unui corp judiciar calificat; Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport; Consimmntul scris al evaluatorului trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat, n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului i destinatarului, sau a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris i aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de evaluare ( sau oricare parte a sa ) s poat fi modificat sau transmis unei tere pri, inclusiv creditorilor ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat n raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare. 1.3 SURSE DE INFORMARE Pentru municipiul Arad i vecinti am avut urmtoarele surse de informaii: Vnd i cumpr / octombrie 2009 Contract vnzare cumprare din 11 noiembrie 2005 privind cumprarea proprietii. 1.4 REGLEMENTRI I CADRU LEGAL Prezentul raport a fost ntocmit n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare ediia a aptea, 2006: IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare; IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia; IVS 3 Raportarea evalurii; IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului; GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare. 1.5 DECLARAIE DE CONFORMITATE

SC LARISUCA SRL ARAD

Ca evaluator declar c raportul de evaluare pe care l semnez, a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Declar c nu am nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri. n aceste condiii, subsemnatul, n calitate de elaborator, mi asum responsabilitatea pentru datele i concluziile prezentate n prezentul raport de evaluare.

1.6 CERTIFICARE Subsemnatul certific n cunotin de cauz i cu bun credin c : Afirmaiile declarate de ctre mine i cuprinse n prezentul raport sunt adevrate i corecte. Estimrile i concluziile se bazeaz pe informaii i date considerate de ctre evaluator ca fiind adevrate i corecte, precum i pe concluziile inspeciei asupra proprietii, pe care am efectuat-o la data de 15 octombrie 2009. Analizele, opiniile i concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele i concluziile limitative menionate i sunt analizele, opiniile i concluziile mele profesionale personale, impariale i neprtinitoare. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare n privina proprietii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare i nu am nici un interes personal privind prile implicate n prezenta misiune, excepie fcnd rolul menionat aici. Implicarea mea n aceast misiune nu este condiionat de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mrimea valorii estimate sau impus de destinatarul evalurii i legat de producerea unui eveniment care favorizeaz cauza clientului n funcie de opinia mea. Analizele, opiniile i concluziile mele au fost formulate, la fel ca i ntocmirea acestui raport, n concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare. Posed cunotinele i experiena necesare ndeplinirii misiunii n mod competent. Cu excepia persoanelor menionate n raportul de evaluare, nici o alt persoan nu mi-a acordat asisten profesional n vederea ndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

SC LARISUCA SRL ARAD

Observaii : Informaiile obinute sunt considerate corecte i complete; Vnztorul rspunde ctre cumprtor pentru viciile lucrurilor; Vnztorul rspunde pentru viciile ascunse de lucrul vndut; Vnztorul are obligaia de a rspunde de lucrul vndut; Valorile numerice exprimate n acest raport nu conin TVA;

2. ANALIZA DIAGNOSTIC A SOCIETII 2.1. IDENTIFICAREA PROPRIETILOR Dreptul de proprietate evaluat este dreptul de proprietate ce are ca obiect un bun imobil al crui proprietar este o persoan juridic. Dreptul de proprietate este cel mai important drept real i reprezint dreptul ce are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege (art. 480 Cod Civil). Dreptul de proprietate este precizat prin : 1. CF nr. 1110 Arad, reprezentnd cas de locuit, conform A1 cu nr. top 2483; proprietatea fiind grevat cu sarcini (vezi copia CF din capitolul ANEXE). Foaia de proprietate prezint urmtoarele date: la B10 SC PETRA SRL, cumprare act nr. 343/2005, ncheierea nr. 7912/15.11.2005. la C11 Carla Xsulescu drept de uzufruct viager ncheierea 5110/1.03.1999 Proprietatea care face obiectul prezentului extras CF este o cas de locuit, situat n oraul Arad Strada Alchiminei nr. 14, jud. Arad . 2. CF nr. 24521 Arad, reprezentnd teren intravilan viran nr. 7 strada Oituzului 586 mp, conform A1 cu nr. top 124 163/b/1 i teren intravilan viran n strada Oituzului nr. 7, 774 mp avnd nr. top 901/b.815/b.2.a/b ; proprietatea nefiind grevat cu sarcini (vezi copia CF din capitolul ANEXE). Foaia de proprietate prezint urmtoarele date: la B4 SC PETRA SRL, cumprare, ncheierea nr. 684521 / 12.08.2007.

10

SC LARISUCA SRL ARAD

3. CF nr. 3791 Aradul-Nou, reprezentnd teren intravilan viran n strada Aradului FN, conform A3, 7, 16, 17, 21 cu nr. top 17321; proprietatea fiind grevat cu sarcini (vezi copia CF din capitolul ANEXE). Foaia de proprietate prezint urmtoarele date: la B28 SC PETRA SRL, cumprare act nr. 114/2007, ncheierea nr. 1127 / 18.04.2007 la B29 SC PETRA SRL, cumprare aasupra imobilelor de sub A.I-15-1617-19, ncheierea nr. 1127/18.04.2007 la B30 Maria Doe, interdicia de nstrinare, grevare i demolare, ncheierea nr. 1127 /18.04.2007

2.2. STABILIREA ACTIVULUI NET CONTABIL

lei
Valoare contabil Active imobilizate Teren 1.360 mp CF24521 Teren 6764 mp CF1110 Teren 1.264 mp CF 3791 Teren 164 mp CF 7615 nedefinitiv Alte active imobilizate Stocuri Creane Mijloace bneti Datorii TOTAL ACTIV NET CONTABIL net 1.352.349 422.347 566.311 212.680 20.345 130.666 14.710 33.624 37.589 1.682.431 1.438.272 - 244.159 Observaii

Oituzului Alchiminei Aradului Extravilan Arad

2.3. DETERMINAREA CORECIILOR DE EFECTUAT i DETERMINAREA ACTIVULUI NET CONTABIL CORECTAT 11

SC LARISUCA SRL ARAD

n metoda comparaiei directe, proprietile funciare de evaluat sunt comparate cu proprieti similare ce au fost vndute recent sau a cror cifre de ofert sunt cunoscute. Premisa major a acestei metode este aceea c valoarea de pia a unei proprieti funciare este n relaie direct cu preurile unor proprieti funciare comparabile. Metoda este aplicabil cnd exist suficiente date de pia sigure, care s indice caracteristicile valorii sau tendinele de pia. Datele proprietilor comparabile sunt prelucrate ntr-un proces de comparare pentru a demonstra preul probabil la care proprietatea evaluat ar fi vndut, dac este oferit pe pia. Procedura de aplicare a metodei are urmtoarele etape: cercetarea pieei pentru obinerea de informaii veridice privind tranzaciile de proprieti funciare similare cu cea evaluat; alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; compararea proprietilor funciare comparabile cu proprietatea evaluat utiliznd elementele de comparaie de baz i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti. o Cele apte elemente de comparaie sunt: Drepturile de proprietate transmise Condiiile de finanare Condiiile de vnzare Condiiile pieei Localizarea Caracteristicile fizice Utilizarea

Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea unei valori pentru proprietatea evaluat

Am estimat valoarea de pia folosind metoda analizei pe perechi de date, n care dou sau mai multe tranzacii sunt comparate pentru a se obine o indicaie referitoare la o singur caracteristic. Criteriul de comparare ales este preul de vnzare. Nu sunt necesare corecii pentru drepturi de proprietate transmise, condiii de finanare i condiiile de vnzare. Pentru terenul CF 24521 cu 1.360 mp am gsit comparabile la preul de 70 euro/mp. Valoarea trenului fiind de 95.200 euro = 408.932 lei

12

SC LARISUCA SRL ARAD

Pentru terenul CF 1110 cu 6.764 mp am gsit comparabile la preul de 28 euro/mp. Valoarea trenului fiind de 189.392 euro = 813.533 lei Pentru terenul CF 3791 cu 1.264 mp am gsit comparabile la preul de 45 euro/mp. Valoarea trenului fiind de 56.880 euro = 244.328 lei Stocurile aflate n proprietate n valoare de 14.710 lei au fost ajustate cu valoarea de 14.684 lei care reprezint avansul pentru stocuri ctre LUCAS LTD SRL. Pentru creanele n valoare de 33.624 lei nu deinem informaii pentru ajustarea acestora. Creditrile efectuate ctre societate au fost evaluate astfel : Valoare contabil LEI Credit acordat societii de ctre Asociatul A EURO Credit acordat societii de ctre Asociatul A LEI Credit acordat societii de ctre Asociatul B LEI Credit acordat societii de ctre Asociatul D EURO Credit acordat societii de ctre Asociatu Cl EURO Credit acordat societii de ctre Asociatul B EURO Credit acordat societii de ctre Asociatul A LEI Credit acordat societii de ctre Asociatul C LEI 502.462 45.508 52.194 41.845 632.113 353.215 13.998 24.650 1.665.985 Valoare contabil EURO 124.876 0 0 10.500 157.797 88.450 0 0 381.623 Valoare LEI evaluat 536.405 45.508 52.194 45.103 677.817 379.937 13.998 24.650 1.775.612

Situaia coreciilor de efectuat : Valoare contabil Active imobilizate Teren 1.360 mp CF37821 Teren 6.764 mp CF5910 net 1.352.349 422.347 566.311 13 Valori efective 1.597.459 408.932 813.533 Corecii de efectuat 245.110 - 13.415 247.222

SC LARISUCA SRL ARAD

Teren 1.264 mp CF 6236 Teren 164 mp CF 74596nedefinitiv Alte active imobilizate Stocuri Creane Mijloace bneti TOTAL Creditri societate Alte datorii TOTAL CORECII ACTIV NET CONTABIL CORECTAT 212.680 20.345 130.666 14.710 33.624 37.589 1.665.985 16.446 - 244.159 - 123.360 130.666 26 33.624 37.589 1.668.698 1.775.612 16.446 0 - 14.684 0 0 109.627 0 120.799 244.328 31.648

6. Concluzii : Reconcilierea rezultatelor

Abordarea prin comparaia direct utilizeaz date de pia recent selectate, permind o apreciere relativ corect a valorii de pia. Corobornd cu metoda evalurii patrimoniale putem obine rezultate concludente. Ca rezultat al investigaiilor i analizelor mele, n opinia mea, valoarea de pia a dreptului de proprietate evaluat octombrie 2009, este de :- 123.360 LEI la data de 31

14