Sunteți pe pagina 1din 37

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33 Galai: Str. Brilei, nr.

7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969, 0336 103.646 darian@darian.ro; www.darian.ro

Nr. 9900/ 10.05.2011

RAPORT DE EVALUARE
SPAIU COMERCIAL

Adresa: Orasul Galati, Cartier Dunarea, Micro 20,Str. Victor Vilcovici ( fosta str. Galati nr. 5 ), bl. PR3A,sc. 1, Jud. Galati Client: S.C. GRESTINCOM S.R.L. GALATI Destinatar: S.C. DRESTINCOM S.R.L. GALATI Data: 10 mai 2011
Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor fi transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al Societii Comerciale DARIAN DRS S.A. i al S.C. GRESTINCOM SRL.

Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

1 Partea I - INTRODUCERE
Ctre: S.C. GRESTINCOM SRL GALATI

Data: 10.05.2011 Conform instruciunilor evalurii menionate n acest raport, evaluatorul S.C. DARIAN DRS S.A. a inspectat n teren i realizat evaluarea urmtoarei proprieti: SPATIU COMERCIAL situat n Galati, Cartier Dunarea, Micro 20, str. Victor Vilcovici ( fosta str. Galati nr. 5 ), bl. PR3A, sc. 1, Jud. Galati. Proprietatea supus evalurii se compune din : constructia cu destinatia de spaiu comercial, regim de inaltime P+D, cu suprafaa totala construita de Sc = 518 mp, suprafata utila Su = 423.5 mp, parterul fiind compus din 6 camere cu suprafata construita de Sc = 194.18 mp si demisolul compus din 10 camere cu suprafata construita de Sc = 323.82 mp, impreuna cu dreptul de coproprietate fortata si perpetua in cota indiviza de 20.37% asupra spatiilor auxiliare, dotarilor si utilitatilor care prin natura lor nu pot fi folosite decat in comun si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, in suprafata de 87.28 mp. Proprietatea este nscris n cartea funciar nr. 4487/N/Galati a localitatii cadastrale Galati, numr topo 1861/1. Un extras recent de carte funciara nu a fost pus la dispozitia evaluatorului. Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea este libera de sarcini. Scopul evalurii este estimarea valorii de pia a proprietii subiect. Clientul evaluarii este SC GRESTINCOM SRL. Data de referin a evalurii este 10 mai 2011. Cursul mediu de schimb leu eur considerat este de 4,0885. Inspecia proprietii a fost realizat de ctre evaluator DAN VRINCEANU n data de 24.02.2011. Evaluatorul nu are nici un interes n proprietatea evaluat, aa cum apare i n certicarea evalurii din acest raport. In estimrile realizate evaluatorul a inut cont de recomandrile Standardului Internaional de Evaluare IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare, Standardului International de Aplicaie in Evaluare ,GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare. A fost evaluat ntregul drept de proprietate considerat valabil, transferabil i, special pentru utilizarea expus mai sus, liber de orice fel de sarcini. Rezultatele abordarilor aplicate au fost :

Vcomparatie = 275.300 EUR echivalent 1.125.600 lei Vcapitalizare = 288.800 EUR echivalent 1.180.800 lei
Avnd n vedere scopul evalurii, precum i celelalte aspecte menionate n raport referitor la abordarea n evaluare, opinia evaluatorului privind valoarea proprietii de pia anterior menionate este:

275.300 EUR (echivalent 1.125.600 lei)


valoarea include cotele pri indivize aferente spaiului

Valoarea este valabil n limita ipotezelor extraordinare i condiiilor limitative i a celorlalte aspecte prezentate n acest raport. Raportul este ntocmit n concordan cu prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare IVS 2007. Evaluatorul a respectat i prevederile procedurilor sistemului propriu de asigurare a calitii certificat de SGS.

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

1.1

CERTIFICAREA VALORII

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm urmtoarele: afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte. analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative descrise i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional. - nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate. - suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior. o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC). - evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. - Proprietatea a fost inspectat personal de ctre DAN VRINCEANU n data de 24.02.2011 nsoit de reprezentantul proprietarului. - n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara evaluatorilor care semneaz mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii. La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport. Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ IRIAC ASIGURRI S.A. Firma DARIAN ROM SUISSE are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURRI S.A. Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei DARIAN, aplicarea si respectarea procedurilor interne fiind verifcate de catre evaluator DAN VRINCEANU. EVALUATOR, DAN VRINCEANU -

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

2 Partea II-a PREMISELE EVALURII


2.1 Misiunea de evaluare

Conform prevederilor contractului nr. 4889 (nregistrat la evaluator n baza sa de date DARIANX), misiunea de evaluare este urmtoarea: Subiectul evalurii: proprietatea comercial (spaiu comercial i cote pri indivize aferente), Cartier Dunarea, Micro 20, str. Victor Vilcovici ( fosta str. Galati nr. 5 ), bl. PR3A, sc. 1, ora Galati, Jud. Galati. estimarea valorii de pia a proprietii descrise anterior s-a evaluat ntreg dreptul de proprietate al S.C. GRESTINCOM S.R.L. Galati asupra proprietii evaluate. Proprietatea este nscris n cartea funciar nr. 4487/N/Galati, numr topo 1861/1. Cotele pri indivize aferente sunt nscrise n CF colectiva Galati.Un extras recent de carte funciara nu a fost pus la dispozitia evaluatorului. Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea este libera de sarcini Stabilirea valorii de piata IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare Valoarea de pia Conform IVS1, valoarea de pia este definit astfel: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. este limitat de calitatea informaiilor disponibile privind tranzacii i oferte cu proprieti similare pe piaa municipiului Galati, n zone mediane. Evaluatorul a analizat piaa local specific dar aceasta este relativ inactiv n ultima perioad, informaiile credibile fiind puine. SC GRESTINCOM SRL cu sediul in Jud. Galati, localitatea Galati SC GRESTINCOM SRL

Scopul evalurii: Drepturi de proprietate:

Destinaia evalurii: Standarde de evaluare: Tipul valorii: Definiia valorii:

Sfera evalurii:

Client: Destinatar:

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

2.2

Data evalurii

Data de referin a evalurii este 10 MAI 2011, dat la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator. Evaluarea a fost realizat la jumatatea lunii mai 2011.
2.3 Data inspeciei

Inspecia proprietii a fost realizat la data de 24 februarie de ctre evaluator DAN VRINCEANU, n prezena reprezentantului S.C. GRESTINCOM S.R.L.. Au fost inspectate construcia, terenul, amenajrile acestuia, analizat amplasamentul. Nu au fost fcute investigaii privind contaminanii i nici sondri pentru defecte ascunse ale construciilor de pe amplasament.
2.4 Moneda raportului

Valoarea este exprimat n LEI i nu cuprinde taxa pe valoare adugat. Cursul mediu de schimb considerat este de 4,0885 lei/1EUR.

2.5

Ipoteze i condiii speciale, neobinuite sau extraordinare

In conformitate cu informaiile primite de la reprezentantul proprietarului, acestea nu prezint condiii neobinuite (ca stare, caracteristici sau utilizare) care s afecteze opinia evaluatorului. Evaluarea a fost realizat ca atare. Informaiile utilizate au fost: A. Informaii puse la dispoziia evaluatorului de ctre client: Datele de identificare ale proprietii evaluate adres, identificare fizic pe teren mpreun cu reprezentantul S.C.GRESTINCOM SRL Documente care atest situaia juridic a proprietii supuse evalurii extrase de carte funciar, schie ale cldirii. Suprafaele terenului i construciilor preluate din documentele de proprietate disponibile i schiele furnizate Gradul de utilizare i modul de exploatare al construciilor Istoricul proprietii Scopul evalurii B. Informaii la care are acces evaluatorul Date privind piaa imobiliar local Baza de date a evaluatorului Standardele internaionale de evaluare IVS 2007 Bibliografie de specialitate. 5

2.6

Informaii i surse de informaii utilizate

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

2.7

Responsabilitatea fa de teri

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre reprezentantul S.C. GRESTINCOM SRL., corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea clientului. In conformitate cu standardele din Romania valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentat n raport i nc un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei nu sufera modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate. Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat i numai pentru uzul destinatarului mentionai anterior. Raportul este confidenial, strict pentru destinatar i evaluatorul nu accept nici o responsabilitate fa de alt persoan, n nici o circumstan.
2.8 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare alt referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus ntr-un document destinat publicitii fr acordul scris i prealabil al evaluatorului cu specificarea formei i contextului n care urmeaz s apar. Publicarea, parial sau integral, precum i utilizarea lui de ctre alte persoane dect cele la care s-au fcut referiri anterior, atrage dup sine ncetarea obligaiilor contractuale.

2.9

Ipoteze generale i condiii limitative

Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele: 1. Ipoteze: Se presupune c dreptul de proprietate asupra bunurilor evaluate este valid i marketabil, fr restricii. Evaluatorul nu a ntreprins investigaii suplimentare pentru certificarea drepturilor de proprietate nscrise n documentele prezentate. Suprafeele utilizate n evaluare sunt cele preluate din documentele puse la dispoziia clientului. Pe teren nu s-au observat neconcordante fa de dimensiunile din documente i nu s-au fcut msurtori. Proprietatea este evaluat n ipoteza c este liber de sarcini. Informaia furnizat de ctre teri este considerat de ncredere, evaluatorul neefectund investigaii pentru a stabili veridicitatea i acurateea acestora. Se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale construciilor, solului, sau structurilor care s influeneze valoarea proprietii evaluate, dect cele care sunt menionate n mod expres n cadrul prezentului raport. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi. 6

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

Situaia actual a proprietii a stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabil a valorii acestuia n condiiile tipului valorii selectate, prezentate anterior. Nu am realizat o analiz a construciilor, nici nu am inspectat acele pri care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n stare tehnic bun. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice a parilor neinspectate i acest raport nu trebuie nteles c ar valida integritatea structurii sau sistemului construciilor. Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care s indice prezena contaminanilor sau a materialelor periculoase. Din informaiile deinute de ctre evaluator i din discuiile purtate cu proprietarul, nu exist nici un indiciu privind existena unor contaminri naturale sau chimice la data evaluarii care afecteaz valoarea proprietilor analizate sau a proprietilor vecine. Evaluatorul nu are cunostin de efectuarea unor inspecii sau a unor rapoarte care s indice prezena contaminanilor sau materialelor periculoase. Valorile sunt estimate n ipoteza c nu exist aa ceva. Dac se va stabili ulterior c exist contaminri pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau c au fost sau sunt puse n funciune mijloace care ar putea s contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate. S-a presupus c legislaia n vigoare se va menine i nu au fost luate n calcul eventuale modificri care pot s apar n perioada urmtoare. Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, n concordan cu faptele ce sunt disponibile la data evalurii. Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie. 2. Condiii limitative: Orice alocare de valori pe componente este valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite n legatura cu o alt evaluare i sunt invalide dac sunt astfel utilizate; Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la proprietatea evaluat, n afara cazului n care s-au ncheiat astfel de ntelegeri n prealabil; Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; Valoarea estimat este valabil la data evalurii. ntruct piaa, condiiile de pia se pot schimba, valoarea estimat poate fi incorect sau necorespunztoare la un alt moment; Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea. 7

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

3 Partea a III -a PREZENTAREA DATELOR


3.1 Identificarea proprietii. Descriere legal

Proprietatea supus evalurii se compune dintr-un spatiu comercial situat n Galati,


Cartier Dunarea, Micro 20, str. Victor Vilcovici ( fosta str. Galati nr. 5 ), bl. PR3A, sc. 1, Jud. Galati. Proprietatea supus evalurii se compune din : constructia cu destinatia de spaiu comercial, regim de inaltime P+D, cu suprafaa totala construita de Sc = 518 mp, suprafata utila Su = 423.5 mp, parterul fiind compus din 6 camere cu suprafata construita de Sc = 194.18 mp si demisolul compus din 10 camere cu suprafata construita de Sc = 323.82 mp, impreuna cu dreptul de coproprietate fortata si perpetua in cota indiviza de 20.37% asupra spatiilor auxiliare, dotarilor si utilitatilor care prin natura lor nu pot fi folosite decat in comun si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, in suprafata de 87.28 mp

Inscris CF. Documente de intrare in proprietate Proprietatea este nscris n CF nr. 4487/N/Galati, Nr. Top 1861/1. Proprietatea a intrat n proprietatea S.C. GRESTINCOM SRL. n anul 2003 n baza : - CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE AUT. NR. 1480/12.08.2003 BNP FLOAREA URS Descriere legala. Sarcini, servituti, superficii Descrierea legal (conform CF) a proprietii este urmtoarea: - Spaiu comercial . situat n Galati, Cartier Dunarea, Micro 20, str. Victor Vilcovici (
fosta str. Galati nr. 5 ), bl. PR3A, sc. 1, Jud. Galati. Proprietatea supus evalurii se compune din : constructia cu destinatia de spaiu comercial, regim de inaltime P+D, cu suprafaa totala construita de Sc = 518 mp, suprafata utila Su = 423.5 mp, parterul fiind compus din 6 camere cu suprafata construita de Sc = 194.18 mp si demisolul compus din 10 camere cu suprafata construita de Sc = 323.82 mp, impreuna cu dreptul de coproprietate fortata si perpetua in cota indiviza de 20.37% asupra spatiilor auxiliare, dotarilor si utilitatilor care prin natura lor nu pot fi folosite decat in comun si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, in suprafata de 87.28 mp

Un extras recent de carte funciara nu a fost pus la dispozitia evaluatorului. Evaluarea a fost facuta in ipoteza in care proprietatea este libera de sarcini. Ocupanti. Contracte de concesiune. Contracte de inchiriere La data inspeciei spaiul era liber.. 8

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

n aceast ipostaz i cele de mai sus fiind consemnate, proprietatea este considerat i evaluat ca fiind liber de sarcini.
3.2 Istoricul proprietii

Proprietatea este construit la nceput anilor 1992 i a schimbat mai muli proprietari n acest interval de timp. S-au fcut lucrri de amenajri interioare i ale faadei la scurt timp dup achiziionarea de ctre actualul proprietar. Evaluatorului nu i sunt cunoscute datele tranzaciilor anterioare.

3.3

Date privind zona, vecintile i localizarea.

Proprietatea este situat ntr-o zon mediana a orasului Galati cartier Micro 20, Jud. Galati. Municipiul Galati este un centru industrial i comercial. Dup 1990 oraul s-a dezvoltat foarte mult, s-au realizat multe investiii n toate domeniile i a devenit un centru economic puternic. Identificarea zonei n localitate. Tipul de dezvoltare al zonei Proprietatea evaluat este amplasat pe strada Victor Vilcovici ( fosta str. Galati nr. 5 ), ntr-o zon madiana, cu acces rapid i facil spre i dinspre zona 0 a municipiului Galati.

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

Caracteristicile cladirilor din zona ( nivel de inlime, vrst, densitate). Vecinti Vecintile imediate sunt alte imobile cu regim similar de nlime, cu spaii comerciale. In zona se afla : - Piata Dunarea - Piata Micro 20 - Restaurant si Hotel Magnus - Banca Transilvania - Banca Comerciala Romana - BRD GSG - Diverse spatii comerciale - Supermarketul Kaufland, Billa - Real, Selgross
3.4 Descrierea terenului

Identificare. Suprafaa. Raport laturi. Front stradal Terenul in cota indiviza de 87.28 mp. Reele de utiliti exterioare Utilitile aferente existente n spaiul comercial sunt: ap, canalizare, energie electric, gaz, reea telefonic. Acces Accesul auto i pietonal se poate efectua direct din str.Victor Vilcovici. n zon exist mijloace de transport n comun nspre principalele zone ale oraului. Cele mai apropiate locuri de parcare amenajate sunt pe str. Otelarilor, posibilitile de parcare din imediata apropiere a spaiului evaluat fiind multiple.

10

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

3.5

Descrierea construciilor

Identificare. Arii Este o cladire cu finsaje medii. Suprafeele cldirii sunt: aria utila ( Su ) 423.5 mp Data construirii. Caracteristici contructive Anul construirii : aprox. 1992. Caracteristicile sale constructive sunt: fundaii structura planee nchideri compartimentri interioare acoperi pardoseli tencuieli zugrveli tamplarie instalaii sanitare instalaii electrice fundaii continue din piatra si beton zidrie portant de crmid din beton peste nivelele inferioare crmid zidrie de crmid tip arpant lemn, cu nvelitoare tabla gresie. gletuite lavabile, decorative PVC si geam termopan la grupurile sanitare, apa, canalizare, alimentare la surse de curent, prize, iluminat, cureni slabi centrala termica

nclzire Compartimentri Dispunerea spaiilor este prezentat n planul anexat.


3.6 Studiu de vandabilitate (Analiza pieei)

Tipul de pia analizat. Arealul de pia analizat Proprietatea evaluat este n zona mediana a oraului, Micro 20 str. Victor Vilcovici. Este un spaiu comercial la parter, situat ntr-o cldire veche, finisat, cu cotele sale pri indivize aferente. Proprietatea este utilizabil eficient de ctre un singur ocupant. Astfel piaa specific proprietii este cea a proprietilor comerciale situate la parter de cldire n zona mediana a municipiului Galati. Evoluia pieei. Cererea. Oferta Piaa spaiilor comerciale din zona mediana a cunoscut o lung perioad de cretere dup retrocedarea proprietilor (survenit dup anul 1990) i privatizarea ntreprinderilor cu obiect de activitate comer care aveau spaii centrale. De la un an la altul chiriile au crescut i preurile de tranzacionare de asemenea. Cele mai ridicate 11

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

preuri au fost in a doua parte a anului 2007 cnd chiriile pentru spaii ultracentrale depeau 30 EUR / mps iar pentru tranzacii se vehiculau preuri care depeau 3000 EUR/mp. ncepnd cu anul 2008 cererea pentru spaiile centrale s-a redus. Primul impact negativ a fost apariia crizei economice . Toate spaiile comerciale din ora au avut de suferit dar n special cele centrale. Rata de ocupare a nceput s descreasc ceea ce a nceput s se reflecte n preuri. Criza economic care a nceput s se simt la finalul lui 2008 a contribuit suplimentar la scderea cererii. Nivelul chiriilor a sczut din 2008 continuu i au sczut i preurile pentru spaiile comerciale centrale. Este greu de apreciat nivelul scderilor pentru c proprietile au fost afectate n mod diferit, n funcie de tipul proprietii, localizare, calitatea proprietii. Numrul tranzaciilor a sczut foarte tare, cererea solvabil fiind diminuat de dificultatea crescnd a accesului la finanare, de lipsa banilor din pia i de incertitudinile tot mai ridicate ale investitorilor. Pe termen scurt i mediu se poate preconiza c nivelul preurilor va continua s scad. Numrul tranzaciilor va rmne redus. Cererea pentru acest tip de proprieti de manifest mai ales pentru nchiriere. Potenialii chiriai sunt firme care doresc s dezvolte activiti comerciale sau prestatoare de servicii n zona central. De menionat este c prin amplasare spaiul este mai atractiv pentru prestatorii de servicii. Aceast cerere a sczut n ultima perioad iar multe din firmele care aveau deja nchiriate spaiile au renegociat chiriile n jos. Cererea pentru cumprare pentru un astfel de spaiu este relevant dar mai puin solvabil, potenialii cumprtori trebuind s aib putere financiar mare pentru achiziie. Oferta de proprieti similare este compus din proprieti aflate n n zone similare ca i atractivitate din Galati. Oferta de proprieti este ns n continuare limitat la vnzare, dar foarte bogat la nchiriere. Zonele principale sunt zona comercial de pe str. Brailei , unde vadul comercial este apreciat ca fiind bun. Echilibrul pieei. Date de pia La data evalurii, piaa imobiliar specific este n dezechilibru, oferta fiind mai mare dect cererea iar numrul tranzaciilor ncheiate foarte redus. In aceste condiii se poate estima c avem o pia a cumprtorului. n anexele la raport sunt prezentate extrase din ofertele cu proprieti comparabile, pentru vnzare i nchiriere. Chirii. Grade de ocupare. Rate de capitalizare Chiriile pentru spaii comerciale n zona similara variaz de la 8 la 12 EUR/mp, exist nc i chirii mai ridicate dar muli dintre chiriai le renegociaz n sensul scderii acestora. Ofertele pentru nchiriere depesc nc 10 EUR/mp. 12

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

Date despre tranzactii (terenuri si / sau proprietati) Preurile de ofert / tranzacionare variaz foarte mult n funcie de localizare, suprafaa construciilor, calitatea acestora, dimensiune, teren aferent etc., un interval mai des ntlnit pe pia n zona similara fiind 650 1100 EUR/mp.

13

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

4 Partea a IV -a ANALIZA DATELOR


4.1 Cea mai bun utilizare

Conceptul de cea mai bun utilizare - CMBU - reprezint alternativ de utilizare a proprietii selectat din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire i va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare n capitolele urmtoare ale lucrrii. Cea mai bun utilizare - este definit ca cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal i fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: cea mai bun utilizare a terenului liber cea mai bun utilizare a terenului construit. In cazul de fa terenul este cot parte indiviz i nu se pune problema demolrii proprietii. Cea mai bun utilizare se va estima n ipoteza terenului construit. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie s fie: o o o o permisibil legal posibila fizic fezabil financiar maxim productiv

Alternativele cele mai probabile de utilizare, avnd n vedere amplasarea i dimensiunile spaiului sunt cele de proprietate comercial. Alternativa 1 este cea de utilizare ca i spaiu comercial de prestare servicii (utilizarea prezent) iar alternativa 2 de utilizare ca i reprezentan de firm, banc etc. Din punct de vedere legal ambele sunt fezabile i sunt posibile fizic. Tabelul urmtor prezint elementele luate n considerare la analiza fezabilitii financiare pentru fiecare alternativ. Pentru fiecare caz s-au luat in considerare chiriile obtenabile pe pia pentru tipul de utilizare definit, gradul de ocupare previzionat, ratele de capitalizare brute aferente de pe pia, cheltuielile necesare pentru amenajare, reconversie etc. Estimrile de mai sus conduc la o maximizare a valorii pentru alternativa de utilizare ca spaiu comercial (prestare de servicii) astfel, in opinia evaluatorului, cea mai bun utilizare este astfel cea de proprietate comercial.
4.2 Evaluarea terenului

Avnd n vedere c terenul este cot parte indiviz si o cota proprietate , acesta nu s-a evaluat distinct. 14

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

4.3

Abordarea prin comparaii

Analiza calitativ Prin aceast abordare opinia asupra valorii se formeaz prin compararea proprietii subiect cu proprieti similare, vndute recent sau ofertate pe pia. Premisa important a abordrii este c valoarea subiectului de evaluat este n direct legtur cu preurile proprietilor comparabile. Analiza se concentreaz asupra asemnrilor i diferenelor ntre proprieti. Elementele de comparaie luate n considerare sunt deobicei drepturile de proprietate evaluate, motivaiile cumprtorilor i vnztorilor, condiiile de finanare, condiiile pieei la data evalurii, dimensiunea proprietii, localizarea, caracteristicile fizice i caracteristicile economice. Abordarea este credibil atunci cnd exist tranzacii recente suficiente. In cazul de fa, numrul tranzaciilor cu acest tip de proprietate s-a redus simitor din a doua parte a anului 2008, oferta de proprieti similare fiind ns n cretere. De asemenea, condiiile pieei n ultimele 12 luni s-au schimbat foarte mult, avnd acum o pia a cumprtorilor. S-a aplicat ca metod analiza calitativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare cea mai mic. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile considerate sunt:

Analiza clasamentului este prezentat n cele ce urmeaz:

15

DARIAN DRS
Nr crt. 0 Criterii i elemente de comparaie: Pret ( euro) Tipul comparabilei intergral normale normale fara Proprietatea de evaluat: 1 60.000 oferta intergral similare normale fara

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA


Proprietati comparabile comparaie 3 2 65.850 60.000 oferta oferta intergral similare normale fara 07.02.2011 Micro 20 intergral similare normale fara 22.03.2011 Micro 19 - str. Otelarilor superior cota indiv 0 16 ml 53 1987 superioare 1/2 12 ml 135 1990 imbunatatite 1/2 4 175.000 oferta intergral similare normale fara 22.03.2011 Micro 19 - str. Brailei superior cota indiv 0

1 Drept de proprietate transmis: 2 Conditii de finantare 4 Conditii de vanzare 5 Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare 6 Condiiile pietei:

Adresa 7 Localizare: 8 Caracteristici fizice Suprafata teren Suprafata teren in exces Expunere la strada (vitrina) Arie utila Vechime Finisaj Raport arie zona depozitare / arie zona expunere Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare proprie / aer conditionat / alte) 9 10 Caracteristici economice Cea mai buna utilizare: Pret / mp (EURO) Aria desfasurata

prezent 05.10.2010 Micro 20,str. Victor Micro 19 - Otelarilor Valcovici nr. 5, bl. nr. 26 - vis-a-vis Hotel PR3A sc. 1, parter Magnus favorabil similare cota indiv+ prop 0 10,2 ml 423,5 1992 medii 1/2 cota indiv 0 8ml 50 1987 imbunatatite 1/2

similare cota indiv 0 6 ml 55 1985 imbunatatite 1/2

apa,canalizare,elect apa, apa, apa, apa,canalizare,elec ricitate,centrala canalizare,electricitat canalizare,electricitat canalizare,electricitat tricitate,centrala termica e,termoficare e,termoficare e,termoficare termica normale comercial 423,5 normale comercial 1200 normale comercial 1091 normale comercial 1242 normale comercial 1296

Grila de comparaii este urmtoarea :


ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR.COMPARATII DIRECTE Element de comparatie Identificare proprietate Proprietatea subiect Micro 20,str. Victor Valcovici nr. 5, bl. PR3A sc. 1, parter Comparabila 1 Micro 19 Otelarilor nr. 26 vis-a-vis Hotel Magnus 60.000 1.200 oferta -15% -180 1.020 Comparabila 2 Micro 20 Comparabila 3 Micro 19 - str. Otelarilor 65.850 1.242 oferta -15% -186 1.056 Comparabila 4 Micro 19 - str. Brailei 175.000 1.296 oferta -15% -194 1.102

Pret vanzare Pret vanzare unitar TIP COMPARABILA Tip comparabila Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru tipul comparabilei Pret de vanzare corectat DREPT DE PROPRIETATE Drept de proprietate

60.000 1.091 oferta -15% -168 923

intergral

intergral

intergral

intergral

intergral

16

DARIAN DRS transferat Corectie unitara sau procentuala Corectie totala drept de proprietate Pret corectat CONDITII DE FINANTARE Conditii de finantare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala conditii de finantare Pret corectat CONDITII DE VANZARE Conditii de vanzare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala conditii de vanzare Pret corectat CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA CUMPARARE Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare - investitii de adecvare, finalizare, finisare Corectie procentuala Corectie totala cheltuieli imediat dupa cumparare Pret corectat CONDITII DE PIATA Conditii de piata ( timpul ) Corectie procentuala Corectie totala conditii de piata Pret corectat LOCALIZARE Localizare

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

0 1.020 normale similare 0 0 1.020 normale normale 0% 0 1.020

0 923 similare 0 0 923 normale 0% 0 920

0 1.056 similare 0 0 1.056 normale 0% 0 1.060

0 1.102 similare 0 0 1.102 normale 0% 0 1.100

fara

fara

fara

fara

fara

0 0 1.020 prezent 05.10.2010 -10% -100 920 Micro 20,str. Victor Valcovici nr. 5, bl. PR3A sc. 1, parter favorabil Micro 19 Otelarilor nr. 26 vis-a-vis Hotel Magnus similare 0% 0 920 0

0 0 920 07.02.2011 0% 0 920 Micro 20

0 0 1.060 22.03.2011 0% 0 1.060 Micro 19 - str. Otelarilor superior -5% -50 1.010 0

0 0 1.100 22.03.2011 0% 0 1.100 Micro 19 - str. Brailei superior -10% -110 990 0

Corectie procentuala Corectie totala localizare Pret corectat CARACTERISTICI FIZICE Teren in exces

similare 0% 0 920 0

17

DARIAN DRS Corectie unitara Corectie totala teren in exces Pret corectat Expunere la strada Corectie procentuala Corectie totala Pret corectat Raport arie zona expunere / arie zona depozitare Corectie procentuala Corectie totala Pret corectat Aria utila Corectie unitara Corectie totala arie utila Pret corectat Vechime - an constructie Corectie procentuala Corectie totala vechime Pret coectat Finisaje Corectie unitara Corectie totala finisaje Pret corectat Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare proprie / aer conditionat / alte) Corectie unitara sau procentuala Corectie totala utilitati Pret corectat Caracteristici economice Corectie unitara Corectie totala caracteristici economice Pret corectat Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare Corectie unitara Corectie totala cea mai buna utilizare Pret corectat Componente nonimobiliare ale valorii Corectie unitara

0 0 920 8ml 0% 0 920 1/2 0% 0 920 50 -15% -138 780 1987 0% 0 780 imbunatatite -2 -120 660 apa, canalizare,electri citate,termoficar e 0 0 660 normale 0 0 660 comercial 0% 0 660 nu e cazul 0

0 0 920 6 ml 0% 0 920 1/2 0% 0 920 55 -15% -142 780 1985 0% 0 780 imbunatatite -2 -130 650 apa, canalizare,electri citate,termoficar e 0 0 650 normale 0 0 650 comercial 0% 0 650 nu e cazul 0

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA 0 0 0 0 1.010 16 ml 0% 0 1.010 1/2 0% 0 1.010 53 -15,0% -152 860 1987 0% 0 860 superioare -3 -160 700 apa, canalizare,electri citate,termoficar e 0 0 700 normale 0 0 700 comercial 0% 0 700 nu e cazul 0 990 12 ml 0% 0 990 1/2 0% 0 990 135 -10,0% -99 890 1990 0% 0 890 imbunatatite -2 -270 620 apa,canalizare,el ectricitate,central a termica 0 0 620 normale 0 0 620 comercial 0% 0 620 nu e cazul 0

10,2 ml

1/2

424

1992

medii

apa,canalizare,el ectricitate,central a termica

normale

comercial

nu e cazul

18

DARIAN DRS Corectie totala componente non-imobiliare Pret corectat Corectie totala neta Corectie totala neta (%) Corectie totala bruta Corectie totala bruta (%) Opinie 650 275.300 1.125.600

0 660 358 35% 358 35% euro/mp euro RON Curs Data

0 650 272 29% 272 29%

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA 0 0 700 362 34% 362 34% 4,0885 10.mai.11 620 479 43% 479 43%

19

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

Coreciile aplicate au fost urmtoarele: Pentru tipul comparabilei toate comparabilele au fost ajustate negativ cu un procent de 15%, pentru c sunt oferte. Procentul utilizat reprezint o medie obinut pe pia la negocieri similare Pentru drepturi de proprietate transmise nu au fost necesare corecii Condiii de finanare: nu au fost necesare corecii Condiii de vnzare: nu au fost necesare corecii Cheltuieli imediat dup cumprare nu au fost necesare corectii Condiii de pia: au fost necesare comparabilei 1, celelalte oferte fiind de dat recent Pentru localizare: o Comparabilei 3 i s-a aplicat corecie negativa de - 5% pentru localizarea superioara,comparabilei 4 i s-a aplicat o corectie negativa de -10% pentru localizarea superioara . Pentru caracteristici fizice: o Teren in exces nu au fost necesare corecii, toate spaiile au doar cote indivize de teren o Expunere comercial s-au fcut corecii pentru diferenele de vizibilitate ale comparabilelor, innd cont de dimenisiunile vitrinelor i de expunerea pe col a ultimei comparabile, care este favorabil comercial. o Arie util toate comparabilele au suprafa diferite, preul unitar fiind ajustat pozitiv pentru a reflecta posibilitatea de a obine preuri unitare mai mari pentru spaii mai mici, innd cont de mrimea diferenelor i de principiul contribuiei marginale o Finsaje au fost necesare corectii o Utiliti nu au fost necesare corecii Pentru caracteristici economice nu au fost necesare corecii Pentru utilizare nu au fost necesare corectii Pentru componente non imobiliare nu au fost necesare corecii La final s-a selectat comparabila pentru care s-au fcut cele mai puine corecii in cuantum absolut (cel mai mic procent al coreciei brute) aceasta fiind comparabila 2. Astfel, valoarea unitar estimat este de 650 EUR/mp ceea ce conduce la o valoare total de 275.300 EUR

Valoare proprietate ( metoda comparatie ) = 275.300 EUR echivalent 1.125.600 RON


4.4 Abordarea prin capitalizarea venitului

Evaluarea a fost realizat prin metoda capitalizrii directe. Prin acest metod venitul anual estimat ca fiind generabil de ctre o proprietate se convertete n valoare prin aplicarea unei rate adecvate de venit. In cazul de fa am utilizat o rat total de capitalizare aplicat venitului net din exploatare estimat. Etapele aplicrii metodei sunt: 1. Estimnarea venitului net din exploatare (VNE) 20

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

2. Estimarea ratei de capitalizare totale (Ro) 3. Convertirea VNE n valoare prin intermediul Ro cu formula: Vcap = VNE / Ro 1. Estimarea venitului net din exploatare (VNE) s-a realizat astfel: - s-a estimat o chirie lunar obtenabil de 5 EUR/mp Su (coroborat cu informaiile de pe pia privind chiriile i caracteristicile i localizarea spaiului evaluat) - s-a estimat venitul brut potenial VBP ca fiind chiria obtenabil pe 12 luni - s-a estimat un grad de ocupare de 90% (11 luni din 12) i s-a estimat venitul brut efectiv (VBE) - S-a estimat un nivel al cheltuielilor proprietarului (care include asigurari, impozit, ntreinere proprietate, management etc). Utilitile i reparaiile mici curente s-au considerat ca fiind pltite de chiria, aa cum sunt de obicei clauzele contractuale pe aceast pia - Prin scderea cheltuielilor aferente proprietarului din venitul brut efectiv se obine venitul net efectiv VNE.. 2. Estimarea Ro s-a fcut prin calcularea unui multiplicator al venitului brut i o rat a venitului net, ca i raport al ratei venitului net supra multiplicatorului venitului brut. S-au extras date de pe pia privind vnzri i nchirieri de spaii, s-au estimat pentru fiecare gradele de neocupare i cheltuielile i s-a estimat o rat de capitalizare total pentru fiecare caz:
Localizare Suprafata teren in exces Suprafata utila totala (mp) Pret vanzare (EUR) Chirie unitara ( EUR / mp Au) Chirie lunara Venit brut potential Grad de ocupare Venit brut efectiv Rate de capitalizare aferenta veniturilor brute efective Rata medie a cheltuielilor aferente proprietarului Venit net efectiv Multiplicatorul venitului brut efectiv Rata venitului net Rata de capitalizare totala (Ro) Rata capitalizare minima Rata capitalizare maxima Rata de capitalizare mediana Rata capitalizare selectata Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Micro 19 - Otelarilor nr.Microvis-a-vis HotelMicro 19 - str. Otelarilor Micro 19 - str. Brailei 26 - 20 Magnus 0 0 0 0 50 55 53 135 60.000 60.000 65.850 175.000 9 8 9 10 450 440 477 1.350 5.400 5.280 5.724 16.200 90% 90% 90% 90% 4.860 4.752 5.152 14.580 8,1% 10% 4374 12,35 0,90 7,3% 7,0% 7,5% 7,2% 7,1% 7,9% 10% 4276,8 12,63 0,90 7,1% 7,8% 10% 4636,44 12,78 0,90 7,0% 8,3% 10% 13122 12,00 0,90 7,5%

Intervalul ratelor de capitalizare totale astfel obinut este de 7 % - 7.5%, rate care se aplic unor venituri nete. Pentru cazul de fa, avnd n vedere caracteristicile spaiului, s-a considerat o rat de 7.1%, spaiul fiind mai apropiat de comparabila B ca i caracteristici. 3. Fcnd calculele avem:

21

DARIAN DRS
Evaluarea spatiului comercial subiect Suprafata utila considerata Chirie medie lunara Venit brut potential anual (VBP) Grad de ocupare Venit brut potential efectiv (VBE) Cheltuieli de exploatare Venit net potential efectiv (VBE) Rata medie a cheltuielilor aferente proprietarului Rata totala de capitalizare Ro Valoare prin capitalizare Investitii necesare (pentru asigurarea chiriei considerate) Valoare finala metoda

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

mp EUR/mp/luna EUR 11 luni pe an EUR EUR EUR % EUR

423,5 5 25.410 90% 22.869 2.287 20.582 10% 7,13% 288.750

0 EUR RON

0 288.800 1.180.800

Astfel, valoarea proprietii obinut prin abordarea capitaliare direct este (rotund) Valoare proprietate ( metoda randamentului ) = 288.800 EUR echivalent 1.180.800 RON

22

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

4.5

Reconcilierea valorilor

In urma aplicrii metodelor descrise n acest raport rezultatele (rotunjite) sunt:

Vcomparatie = 275.300 EUR echivalent 1.125.600 lei Vcapitalizare = 288.800 EUR echivalent 1.180.800 lei
Valoarea obinut prin comparaii este influenat de calitatea comparabilelor alese i de transparena informaiilor credibile de pia. Fiind foarte puine tranzacii n ultima perioad pe aceast pia, evaluatorul a acordat mai puin ncredere acestei metode. Valoarea obinut prin capitalizare reflect nivelul potenialului spaiului analizat. Avnd n vedere scopul evalurii, precum i ipotezele luate n calcul se consider c este cea mai relevant pentru proprietatea n cauz. Astfel, opinia evaluatorului este c la data evalurii, valoarea de pia a proprietii este:

275.300 EUR (echivalent 1.125.600 lei)


valoarea nu este afectat de TVA valoarea include cotele pri indivize aferente spaiului i dreptul de a utiliza terenul. Valoarea este valabil n limita ipotezelor i condiiilor limitative i a celorlalte considerente prezentate n cadrul raportului Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu Valoarea este subiectiva; valoarea este o predicie; Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

5 PARTEA V - ANEXE
ANEXA 1 - Fotografii ale proprietatii ANEXA 2 - Extrase privind oferte de pe piaa imobiliara ANEXA 3 Acte proprietate

23

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

ANEXA 1 Fotografii ale proprietatii :

24

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

25

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

26

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

27

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

Localizarea proprietatii :

28

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

ANEXA 2 - Extrase privind oferte de pe piaa imobiliara OFERTE VANZARE SPAII COMERCIALE

29

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

http://www.ro-imobile.ro/imobiliare/page-detalii_produs/produs1055519/VANZARE_SPATII%20COMERCIALE_GALATI.html

30

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

http://www.tocmai.ro/galati-spatiu-comercial-863698.html

31

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

http://www.imobiliare.net/anunt/vanzari-spatii-comerciale-galati-galati/7833316

http://www.cii.ro/site/sc_viz.php?id=94

32

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

http://www.cii.ro/site/sc_viz.php?id=86

33

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

http://www.ziarulimobiliar.ro/anunturi-imobiliare-galatiim-2017.html?pag=1 CHIRII SPATII COMERCIALE

34

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

http://www.tocmai.ro/galati-spatiu-comercial-12mp.-micro-19-1022787.html

http://www.cii.ro/site/sc_viz.php?id=51

http://www.cii.ro/site/sc_viz.php?id=8 35

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

http://www.cii.ro/site/sc_viz.php?id=89

http://www.cii.ro/site/sc_viz.php?id=79

36

DARIAN DRS

EVALUARE PROPRIETATE COMERCIALA

http://www.cii.ro/site/sc_viz.php?id=64

ANEXA 3 Acte proprietate

37