Reglementri de amenajare/construcie

PUG, PUZ, PUD

Asist. Dr. Mihai Bulai, aprilie 2012

1

Ce reprezint P.U.G.-ul / Planul Urbanistic General ?

Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza (comuna sau oraul).

Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si

regulament local de urbanism pt. intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaz mai apoi in detaliu, la scar mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.

PUG (Continuare)
Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic General
(Extras din Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUG-ului )

-optimizarea relaiilor localitaii cu teritoriul administrativ aferent dar si cu cel judetean; -valorificarea potenialului natural, economic si uman; -stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan; -reorganizarea si dezvoltarea cilor de comunicatie; -stabilirea si delimitarea zonelor construibile; -stabilirea si delimitarea zonelor funcionale; -stabilirea si delimitarea zonelor cu interdicie temporara si definitiva de construire; -stabilirea si delimitarea zonelor protejate; -modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare; -evidentierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor; -delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica; -stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a 3 constructiilor;

Ce este un P.U.Z.?
Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de

reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate

(acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu

prevederile PUG-ului localitatii din care face parte.

Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de

urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).
4

P.U.Z. categorii de probleme abordate

-organizarea reelei stradale;

-zonificarea functionala a terenurilor;

-organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane; -indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere/retragere, regim de inaltime, POT, CUT, etc);

-dezvoltarea infrastructurii edilitare;

-statutul juridic si circulatia terenurilor; -delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita; -masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice; -mentionarea obiectivelor de utilitate publica; -masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice; -reglementari specifice detaliate (permisiuni i restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent PUZ-ului
5

R.A. (Regimul de aliniere)

Exprim poziia elementelor construite fa de limitele proprietii amenajate. Acesta impune restricii de amenajare n apropierea proprietilor vecine (pentru a nu deranja, nu afecta

proprietatea vecin prin scurgerile pluviale, prin activiti etc.)

Trei concepte sunt fundamentale aici:

ALINIAMENTUL = linia de demarcatie ntre domeniul public si proprietatea privata. Se utilizeaza n

reglementari si aliniamentul de fund care stabileste linia pna la care pot fi dispuse cladirile spre interiorul terenului, n scopul de a se proteja o mai buna posibilitate de utilizare a interiorului insulei.

ALINIEREA - linia pe care sunt dispuse fatadele cladirilor spre strada si care poate coincide cu aliniamentul sau poate fi retrasa fata de acesta, conform prevederilor regulamentului. n cazul retragerii obligatorii a cladirilor fata de aliniament, interspatiul dintre aliniament si alinierea cladirilor este non aedificandi, cu exceptia mprejmuirilor, acceselor si a teraselor ridicate cu cel mult 0,40 metri fata de cota terenului

RETRAGEREA distana ntre marginea proprietii i elementele construite.

6

R.I. (Regimul de nlime) Se refer la limitarea extinderii pe vertical a amenajrilor. Se exprim prin:
Numrul de niveluri pe care le are/le poate avea o construcie (spre exemplu, P+2+M = 4,0 niveluri)
(unde P = parter, din fr. par terre, adic pe pmnt. M = mansard - vine din fr. Mansarde, la

origine era numele unui arhitect Franois Mansart care a trit pe la 1600-1650 i care a propus acest tip de acoperi cu fereastre (azi oblice Velux sau verticale lucarne) care creaz un spaiu locuibil suplimentar n locul podului . n englez Mansard roof se mai numete i French roof )

nlimea se poate exprima i prin nr de metri (h). n principiu, la un bloc de locuine

colective, h = ~ 3m) .
(Se noteaz cu h de la hauteur = nlime n fr.)
7

P.O.T. (Procentul de Ocupare al Terenului)

Exprim raportul dintre Suprafaa Construit (SC) i Suprafata parcelei (ST) nmulit cu 100 , unde POT = (SC/ST)*100. Se exprim n procente (spre ex. acolo unde POT = 35%, n acea zon se poate construi la sol pe 35% din suprafaa parcelei (cam o treime). Este o restricie de construcie cu rol funcional i estetic pentru a nu nghesui prea multe construcii pe un teren mic. (n funcie de tipul zonei).

n calculul proiectiei nu vor fi incluse ieindurile n consola n afara planului faadei a balcoanelor nchise sau deschise si nici elementele cu rol decorativ sau de protectie ca stresini, copertine etc. Curtile de aerisire cu suprafata pna la 2,0 mp. inclusiv, intra n suprafata construita.

Pentru parcelele a caror capacitate de ocupare si utilizare a terenului a fost epuizata (prin utilizarea la
maxim a POT) restul terenului ramne neconstruibil chiar si n situatia nstrainarii acestuia sau a divizarii parcelelor.
8

C.U.T. (Coeficientul de Utilizare a Terenului)

Exprim raportul dintre Suprafata Construit Desfurat a tuturor nivelurilor (SD) i suprafata parcelei (ST). CUT = SD/ST. Se exprim printr-un coeficient (poate fi numr ntreg sau cu zecimale). Spre ex. CUT = 1, nseamn c suprafaa cumulat a nivelurior cldirii trebuie s fie mai mic dect ntreaga suprafa a proprietii.

n calculul suprafetei construite desfasurate nu sunt incluse suprafata garajelor si a spatiilor

tehnice amplasate n subteran, suprafetele balcoanelor si teraselor deschise precum nici cea a
podurilor neutilizabile. n cazul mansardelor se considera conventional o suprafata egala cu 60% din suprafata nivelului curent.

Iat reglementrile urbanistice pentru construirea de noi Locuine

individuale n spaiul rezidenial (LMu1)

POT = 30 % CUT = 0,6 R.. = 3,0 (P+2) (restricii suplimentare) R.A.: retragerea = 5m stradal, 3m lateral.

PROBLEME
20m (front stradal)

Surse PUG Botoani http://www.primariabt.ro/pdf/urbanism/Rlumb1.pdf (pag 25)

http://www.earthpoint.us/Shapes.aspx (calcularea suprafeelor din Google Earth) Alfaland BT http://www.alfaland.ro/ (Proiect rezidenial exemple de construcii)

INTREBRI: 1. 2. 3. 4. Ce suprafa max. poate fi construit la sol? Regimul de aliniere diminueaz suprafaa construibil la sol? Ce supr desfurat maxim (SD) poate avea cldirea? Ce suprafa maxim ar putea avea un nivel, dac s-ar dori

30m (lateral)

Teren construibil

realizarea numrului maxim de nivele?

5. Cte nivele ar putea avea construcia la o suprafa maxim admis per nivel?
10