CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

SECIUNEA I NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Noiunea contractului de vnzare-cumprare Contractul de vnzare-cumprare este reglementat de Codul civil (art. 1294-1404), precum i de alte acte normative cu caracter special. Art. 1294 C. civ. definete vnzarea ca fiind o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Contractul de vnzare-cumprare poate fi definit ca fiind acel contract n baza cruia o parte, numit vnztor, transfer i garanteaz unei altei pri, numit cumprtor, dreptul su de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de crean, asupra unui drept din domeniul proprietii intelectuale sau dreptul asupra unei universaliti juridice, cumprtorul oblignduse, n schimb, s plteasc vnztorului o sum de bani, numit pre. nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare drepturi personale nepatrimoniale i nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitaie al soului supravieuitor), nici alte drepturi prevzute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizaii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreinere). 2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a. consensual, deoarece se ncheie valabil prin simplul consimmnt al prilor (art. 1295 alin. 1 C. civ.). De la principiul consensualismului exist i dou excepii prevzute expres de lege, situaii n care acest contract devine solemn: 1. terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea acestora, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Pentru ca transferul dreptului de proprietate s fie opozabil terilor trebuie respectate i formalitile de publicitate imobiliar. 2. vnzarea silit: contractul este valabil numai dac se respect formele cerute de lege, cnd aceasta trebuie s fie fcut ad validitatem prin licitaie public. b. sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante. c. cu titlu oneros, deoarece ambele pri urmresc realizarea unor interese patrimoniale. d comutativ, existena i ntinderea drepturilor i obligaiilor reciproce fiind cunoscute de ctre pri nc de la data ncheierii contractului. e. contract translativ de proprietate, din momentul incheierii lui, cumprtorul suportnd riscul peirderii lucrului din momentul cnd a dobndit dreptul de proprietate.
1

(ori din momentul incheierii lui, cumprtorul suportnd riscul peirderii lucrului din momentul cnd a dobndit dreptul de proprietate. , ori: ) Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de crean) i a riscurilor de la vnztor la cumprtor reprezint un efect particular al contractului de vnzare-cumprare, deosebit de drepturile i obligaiile care se nasc pentru pri. Acest efect se produce n momentul realizrii acordului de voin ntre vnztor i cumprtor dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat (art. 1295 alin. 1 C. civ.), dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: l. Vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vndut - cu excepia vnzrii lucrului altuia , iar contractul s fie valabil ncheiat. 2. Obiectul contractului trebuie s l constituie numai bunuri individual determinate (certe), deoarece n cazul bunurilor generic determinate (de gen) transferul proprietii se produce n momentul individualizrii lor, operaiune care se realizeaz, de regul, n momentul predrii lucrului n minile cumprtorului. 3. Prile s nu fi amnat transferul proprietii sau al altui drept (real ori de crean) printr-o clauz special, pn la predarea bunului sau la mplinirea unui termen sau a unei condiii. 4. O ultim condiie este aceea de a se realiza formalitile de publicitate imobiliar. nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996). n cazul bunurilor mobile nu trebuie ndeplinite formalitile de publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de publicitate a proprietii (art. 1909 C. civ.).

CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Capacitatea prilor contractante A. Regula i excepia Potrivit dispoziiilor C. civ., pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege, adic orice persoan poate ncheia un contract de vnzare-cumprare, fie n calitate de cumprtor, fie n calitate de vnztor, dac legea nu i interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepia. ntruct vnzarea-cumprarea constituie - pentru ambele pri - un act de dispoziie, se impune ca acestea s aib capacitatea de exerciiu deplin. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu sau care au capacitate de exerciiu restrns vor putea ncheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizaia autoritii tutelare. Persoanele juridice vor putea ncheia contractul de vnzare-cumprare numai cu respectarea principiului specialitii capacitii de folosin. B. Incapaciti speciale a. Incapaciti speciale de a vinde i de a cumpra 1. Potrivit C. civ., vnzarea-cumprarea de bunuri proprii i prin bun-nvoial ntre soi este, n principiu, interzis.
2

Raiunile care au determinat instituirea acestei interdicii sunt: - mpiedicarea soilor de a realiza, sub aparena unor vnzri simulate, donaii irevocabile, ntruct, potr disp C Civ, donaia ntre soi este revocabil, n vreme ce donaia ntre alte persoane este, n principiu, irevocabil; - aprarea intereselor motenitorilor rezervatari ai soului vnztor(unul dintre soi ar putea face celuilalt liberaliti care s depeasc limitele cotitii disponibile); - aprarea intereselor creditorilor chirografari ai soului vnztor, care ar putea fi fraudai prin ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate sau fictive, prin care soul vnztor urmrete s micoreze gajul general al acestor creditori i sustragerea unor bunuri de la urmrire. Sanciunea nerespectrii acestei interdicii este nulitatea relativ a contractului, anularea putnd fi cerut de ctre oricare dintre soi, de motenitorii rezervatari sau de ctre creditorii chirografari. O excepie de la aceast prohibiie exist n ipoteza vnzrii silite prin licitaie public a unui bun propriu al unuia dintre soi, cellalt putnd s-l cumpre n mod valabil. Vnzarea cumprarea ntre concubini este valabil dac s a fcut fr ncalcarea unei cauze morale, adic nu s a fcut pentru a-l determina pe unul din soi s menin starea de concubinaj 2. O alt incapacitate special este aceea potrivit creia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane i, tot astfel, din momentul notrii somaiei n cartea funciar orice act de nstrinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmrit este inopozabil; afar de cazul n care creditorut sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobnditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanelor care se urmresc, inclusiv dobnzile i cheltuielile de executare. b. Incapaciti speciale de a cumpra 1. Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpra nici direct i nici prin persoane interpuse: a. tutorii, bunurile persoanelor care se afl sub tutela lor att timp ct socotelile definitive ale tutelei nu au fost date i primite; b. mandatarii legali i cei convenionali mputernicii s vnd unele bunuri ale mandantului lor nu pot s le cumpere ; - sanciunea inclcrii acestei dispozitii nulitatea relativ - sanciunea inclcrii acestor dispozitii - nulitatea relativ a si b c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpra bunurile pe care le administreaz; d. funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale (comune, orae, municipii i judee) care se vnd prin intermediul lor. - sanciunea inclcrii acestei dispozitii nulitatea absolut : c si d Raiunea instituirii acestor prohibiii const n mpiedicarea ivirii unor contradicii de interese ntre cei nsrcinai s nstrineze aceste bunuri i cei ale cror bunuri sunt nsrcinai s le nstrineze. 2. Potrivit art. 1309 C. civ. judectorii, procurorii i avocaii nu pot cumpra drepturi litigioase care sunt de competena Curii de Apel n a crei circumscripie teritorial i exercit funcia sau profesia (n ceea ce-i privete pe magistraii de la nalta Curte de Casaie i Justiie, interdicia se ntinde la nivelul ntregii ri).
3

Sanciunea nerespectrii acestei incapaciti este nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare, ntruct interdicia vizeaz aprarea prestigiului justiiei ca putere n stat, deci un interes de ordine public. 3. n ceea ce privete posibilitatea cetenilor strini i a apatrizilor de a dobndi terenuri situate n Romnia, Constituia revizuit prevede c cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. 4. Locuinele ocupate de chiriai se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitilor specializate n vnzarea locuinelor. Astfel, vnzarea acestei categorii de locuine este condiionat imperativ de ndeplinirea calitii de chiria a cumprtorului i, evident, de formularea prealabil de ctre chiriai a unei cereri scrise pentru cumprarea apartamentului. 2. Consimmntul prilor A. Consideraii generale Pentru a fi eficient, consimmntul trebuie s fie deplin, adic s nu fie viciat prin eroare, dol, violen sau,eventual, leziune. n cadrul contractului de vnzare-cumprare, n legtur cu consimmntul, se pune problema promisiunii unilaterale de vnzare (sau de cumprare) ori a promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, promisiuni care pot precede ncheierea valid a contractului de vnzare-cumprare. B. Promisiunea unilateral de vnzare Promisiunea unilateral constituie un acord de voin prin care o anumit persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i dreptul de a-i manifesta ulterior, la o anumit dat, consimmntul de a-l cumpra. Ca natur juridic, promisiunea de vnzare este un antecontract care nu transfer dreptul de proprietate, ci d natere la un drept de crean n persoana beneficiarului, acesta avnd posibilitatea de a opta ntre a cumpra sau nu. Dac prile au stipulat un termen, iar nuntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu i -a manifestat opiunea, ulterior el nu l mai poate obliga pe promitent s ncheie contractul. n absena unui termen convenional, promitentul i poate cere beneficiarului s opteze - de regul, n cadrul termenului general de prescripie (de 3 ani), care ncepe s curg din momentul promisiunii de vnzare sau de cumprare. Va trebui, ns, s se in seama i de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales n cazul bunurilor uor alterabile, cnd, n lipsa unui termen, beneficiarul va trebui s opteze ntr-un termen util. n situaia n care beneficiarul s-a decis s cumpere bunul, iar promitentul refuz perfectarea contractului, nclcndu-i obligaia asumat, contractul proiectat nu se mai poate ncheia, ns beneficiarul promisiunii este ndreptit la daune-interese n baza art. 1075 C. civ. Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale n materie de prob a contractelor (art. 1191 i urm. din Codul civil). C. Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare-cumprare
4

Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare-cumprare este un acord prin care ambele pri se oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare-cumprare, avnd fiecare att calitatea de promitent, ct i pe aceea de beneficiar. Promisiunea bilateral este, de asemenea, un antecontract care nu transfer dreptul de proprietate de la promitent la beneficiar. Prin promisiunea de vnzare-cumprare, prile pot s-i asume i alte obligaii, precum: plata anticipat a preului de vnzare convenit, punerea la dispoziia beneficiarului cumprtor a folosinei bunului care formeaz obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea ndeplinirii obligaiei asumate i despgubirea prii vtmate pentru neperfectarea contractului de vnzare-cumprare. Nerespectarea culpabil a obligaiei de a finaliza ncheierea contractului de vnzare-cumprare de ctre una din pri d celeilalte dreptul la o aciune n rezoluiune, prile fiind inute s-i restituie tot ceea ce i-au prestat reciproc, iar partea n culp va datora i despgubiri. D. Pactul de preferin Pactul de preferin (preemiune) constituie o form a promisiunii unilaterale(o nelegere) de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul n care l va vinde, s acorde preferina unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la pre egal i n condiii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se oblig fa de chiria s-i acorde preferin n cazul n care s-ar decide s-i vnd locuina. O asemenea obligaie, pentru a putea produce efecte juridice, trebuie s fie prevzut expres n contractul ncheiat de pri. n aceast situaie, promitentul rmne liber s vnd sau nu bunul; dar dac se hotrte s-l vnd este inut s l prefere pe beneficiar. Dac vinde bunul unei tere persoane prin fraud sau prin complicitate la fraud din partea terului achizitor, beneficiarul este ndreptit s cear anularea vnzrii, invocnd dreptul su de preferin. Dac nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la aciune mpotriva promitentului pentru daune-interese. Dispoziiile Legii privind circulaia juridic a terenurilor i ale legii arendrii prevedeau i un drept legal de preemiune n favoarea anumitor persoane (coproprietar, proprietarul fondului vecin, arenda) n cazul n care se nstrinau prin vnzare terenuri agricole situate n extravilan. n prezent aceste dispoziiile legale au fost abrogate expres prin Legea privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n M. Of. al Romniei nr. 653, din data de 22 iulie 2005. Aa fiind, n prezent terenurile agricole, indiferent locul unde sunt situate (n intravilan sau n extravilan) i de ntinderea lor se pot vinde n mod liber, fr s mai fie necesar respectarea dreptului de preemiune. 3. Obiectul contractului A. Lucrul vndut Pentru ca un bun s poat constitui obiectul material al prestaiei vnztorului, el trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: a. Lucrul trebuie s fie n circuitul civil (n comer) Nu pot forma obiectul unui contract de vnzare-cumprare, de exemplu:
5

- lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activitii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa rurilor .a.); - nici bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, ntruct sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile, putnd fi date n administrare regiilor autonome sau instituiilor publice ori chiar concesionate ori mprumutate, sau date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public (art. 136 alin. 3 i 4 din Constituie); - Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicat, potrivit cruia terenurile cu privire la care s-a constituit dreptul de proprietate nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare; - O alt categorie de bunuri, dei se gsesc n circuitul civil, din motive de ordine public sau economico-social, vor putea forma obiectul contractului de vnzare-cumprare numai n condiiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificat i completat prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citat, constituie monopol de stat: armamentul, muniiile i explozibilii, substanele i medicamentele care conin stupefiante etc. - Bunurile din patrimoniul cultural-naional, precum i documentele care fac parte din fondul arhivistic naional, dei sunt n circuitul civil, nstrinarea lor se poate realiza n condiiile i limitele prescrise special prin lege. Sanciunea ncheierii unui contract de vnzare-cumprare al crui bun nu este destinat comerului este nulitatea absolut. b. Lucrul trebuie s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor Potrivit art. 1311 C. civ., dac lucrul asupra cruia prile s-au nvoit era pierise total n momentul ncheierii contractului, vnzarea este nul absolut, ntruct obligaia vnztorului este fr obiect, iar obligaia cumprtorului fr cauz. i n cazul n care obiectul contractului de v c este un bun care, n realitate, nu a existat, soluia este similar. n ipoteza n care, bunul era pierit numai n parte, cumprtorul are posibilitatea de a alaege ntre a se lsa de contract sau a pretinde reducerea preului (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Opiunea fcut de cumprtor nu trebuie s fie abuziv, el putnd s renune la contract numai dac partea care a mai rmas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis s-l cumpere. Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare, sub condiia de a exista n viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Excepie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancionate cu nulitatea absolut (art. 702 i art. 965 alin. 2 C. civ.). c. Lucrul trebuie s fie determinat sau determinabil, licit i posibil Pentru valabilitatea contractului de vnzare-cumprare este necesar ca bunul s fie determinat la data ncheierii contractului sau s poat fi determinat n viitor pe baza anumitor elemente stabilite de pri.

Bunurile certe se determin prin trsturi proprii (de exemplu, o construcie este determinat prin indicarea localitii n care este situat, a strzii, numrului, dimensiunilor, vecintilor, materialului din care este construit, cu ce este acoperit .a.,). Dac bunul vndut este un bun de gen, determinarea se va face prin artarea speciei (gru, porumb), cantitii, calitii .a. Bunul vndut trebuie s fie i posibil din punct de vedere fizic (material) i juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciaz in abstracto, trebuind s fie absolut i de nenvins pentru oricine). De asemenea, bunul trebuie s fie licit i corespunztor regulilor de moral. d. Lucrul vndut trebuie s fie proprietatea vnztorului Avnd n vedere c vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vnztorul s fie proprietarul lucrului individual determinat care formeaz obiectul contractului. Exist posibilitatea ca vnztorul, fr a fi mandatarul cuiva, s vnd bunul altuia (acest situaie este recunoscut n dreppt sub denumirea de vnzarea lucrului altuia). ntr-o asemenea situaie, va trebui s distingem dup cum consimmntul prilor a fost afectat de eroare ori a fost ncheiat n cunotin de cauz. Dac ambele pri sau cel puin cumprtorul a fost n eroare, adic a considerat c lucrul vndut este proprietatea vnztorului, vnzarea este anulabil pentru eroare asupra calitii eseniale a vnztorului. Cumprtorul poate invoca nulitatea relativ a contractului pe cale de aciune, n cazul n care a pltit preul sau pe cale de excepie, dac preul nu s-a pltit. Vnztorul nu poate cere anularea contractului dac a fost de bun-credin, ntruct eroarea comis asupra propriei persoane nu poate vicia contractul. Fiind ter fa de contract, adevratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia dect dac este vorba despre un caz de nulitate absolut. n schimb, el poate intenta o aciune n revendicare, n cadrul creia cumprtorul va putea opune adevratului proprietar uzucapiunea sau excepia . n cazul n care prile tiau c bunul vndut nu aparine vnztorului, contractul de vnzare-cumprare este lovit de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit. n cazul unei vnzri al crei obiect l constituie un lucru furat, proprietarul lucrului furat poate revendica bunul de la cel care l deine, acesta din urm putnd s se despgubeasc de la cel de la care l are. n cazul n care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la trg, la o vindere public sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea s ia lucrul napoi numai dac ntoarce posesorului preul pltit (art. 1910 C. civ.). Dac obiectul vnzrii l constituie un bun aflat n indiviziune de ctre un coindivizar, fr consimmntul celorlali coindivizari: - n cazul n care unul dintre coindivizari nstrineaz nu doar cota sa parte ideal din drept, ci ntregul bun indiviz, fr acordul celorlali indivizari, nstrinarea nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii. Asfel,
7

dac bunul care a format obiectul vnzrii a intrat n lotul coindivizarului vnztor, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vnzarea rmne valabil; dac ns bunul a intrat n lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calitii de proprietar a vnztorului. B. Preul Preul este obiectul prestaiei cumprtorului, constnd ntr-o sum de bani care corespunde valorii lucrului vndut. n lipsa unui pre, vnzarea este nul absolut, deoarece obligaia cumprtorului nu are obiect, iar obligaia vnztorului este lipsit de cauz. Pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare, preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: a. Preul trebuie s fie fixat ntr-o sum de bani Stabilirea preului n bani este de esena vnzrii, n caz contrar schimbndu-se natura juridic a contractului n contract de schimb, de ntreinere sau de rent viager. b. Preul trebuie s fie determinat sau determinabil Potrivit art. 1303 C. civ., preul este determinat n cazul n care cuantumul lui este stabilit de comun acord de pri n momentul ncheierii contractului. Preul poate fi stabilit i de ctre lege. De exemplu, n cazul locuinelor construite din fondurile statului i vndute potrivit dispoziiilor cuprinse n Decretul-Lege nr. 61/1990 i n Legea nr. 85/1992. Cnd preul este convenional, ar putea fi fixat numai de ctre vnztor ori numai de ctre cumprtor (de exemplu, n unitile comerciale preul bunurilor este fix, stabilit de ctre vnztor). Preul este determinabil n situaia n care prile furnizeaz n contract o serie de elemente pe baza crora cuantumul preului s poat fi stabilit n viitor, cel trziu la data exigibilitii obligaiei de plat (cum ar fi, de exemplu, preul pieii la o dat convenit de pri). Preul poate fi determinat i de un ter, ales de comun acord de ctre pri, sau de ctre persoana desemnat de ctre ter (art. 1304 C. civ.). c. Preul trebuie s fie sincer i serios Preul este sincer atunci cnd cuantumul lui, menionat n contract, este acela convenit n realitate de pri; este un pre real i nu fictiv sau simulat. Preul este fictiv (simulat) atunci cnd prile nu intenioneaz s-l cear, respectiv s-l plteasc; cnd din actul secret rezult c el nu este datorat. Dac preul este fictiv, contractul va fi nul ca vnzare-cumprare, putnd echivala cu o liberalitate (o donaie deghizat), dac sunt ntrunite condiiile cerute de lege pentru validitatea acestui act. n cazul n care prile s-au neles s treac n contract un pre inferior celui convenit, dar fr ca preul s devin derizoriu, ne aflm n prezena unei deghizri pariale a preului, contractul de vnzare-cumprare fiind valabil. Deghizarea parial urmrete, de regul, fraudarea fiscului. Preul este serios dac reflect valoarea real a bunului, dac nu este derizoriu (disproporionat cu valoarea lucrului vndut.)
8

Preul este neserios (derizoriu), n cazul n care este att de disproporionat n raport cu valoarea lucrului vndut, nct apare ca ridicol, n sens juridic, ca inexistent. La aprecierea seriozitii preului, se poate ine seama i de gradul de rudenie dintre pri, care poate justifica un pre inferior valorii de circulaie a unui bun, i chiar de relaiile de concubinaj dintre prile contractante, care pot justifica un pre redus. Dac preul este neserios(derizoriu), contractul va fi nul ca vnzare-cumprare, dar ar putea fi valabil ca donaie, dac intenia prilor a fost de a face o liberalitate i, evident, dac sunt ntrunite condiiile de fond i de form cerute de lege pentru contractul de donaie. d. Preul trebuie s nu contravin dispoziiilor legale imperative privitoare la regimul preurilor Dac exist preuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru pri. n cazul n care prile au convenit asupra altui pre, acesta se nlocuiete de drept cu preul prevzut de lege. Plata unui pre mai mare are caracter ilicit, dnd dreptul cumprtorului la aciunea n repetiiune, chiar dac plata a fost fcut cu tiin. 4. Cauza contractului Cauza contractului de vnzare-cumprare este un element constitutiv n structura sa i o condiie de validitate a acestuia i se compune din dou elemente: scopul direct (imediat) i scopul indirect (mediat). Scopul direct al vnztorului este primirea preului n schimbul nstrinrii bunului, iar al cumprtorului dobndirea bunului n schimbul plii preului. Scopul direct este un element abstract, invariabil i obiectiv (cauza juridic a obligaiei). Scopul indirect l constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimmntului de a ncheia contractul,adic nevoile pe care vnztorul i le va satisface din preul obinut, iar cumprtorul cu bunul dobndit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil i subiectiv n fiecare contract de vnzare-cumprare. Pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare cauza trebuie s existe, chiar dac nu este stipulat expres n contract; de altfel (art. 967 alin. 1 i 2 C. civ.). Partea care pretinde c vnzarea-cumprarea este lipsit de cauz, este inut s fac dovada. Absena cauzei atrage sanciunea nulitii absolute a vnzrii (art. 948 C. civ.). Cauza trebuie s fie real i nu fals; n caz contrar, atrage nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare. Cauza trebuie s fie licit, deoarece, n caz contrar, contractul este sancionat cu nulitatea absolut. Cauza trebuie s fie i moral, adic scopul actului juridic s corespund regulilor de convieuire social. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s-a declarat nul absolut contractul de vnzare-cumprare ncheiat n scopul meninerii unei relaii de concubinaj. 5. Alte condiii de validitate A. Forma contractului de vnzare-cumprare Forma contractului de vnzare-cumprare reprezint, n sens restrns, modul n care se exteriorizeaz voina vnztorului i a cumprtorului.

n sens larg, prin forma actului juridic se nelege trei feluri de form: forma cerut ca o condiie ad validitatem; forma cerut ad probationem i forma cerut pentru opozabilitatea fa de teri. a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vnzare-cumprare este un contract consensual care se ncheie prin simpla manifestare de voin a prilor, fr s fie necesar respectarea anumitor formaliti. Prin excepie, unele contracte de vnzare-cumprare care prezint o deosebit importan sunt formale (solemne). - cazul nstrinrii terenurilor prin acte ntre vii, indiferent de locul siturii acestora, impun forma autentic ad validitatem, sub sanciunea nulitii absolute. Aciunea n constatarea nulitii absolute este imprescriptibil, iar ndeplinirea oricrei alte formaliti posterioare nu poate ine loc de act autentic. b. Potrivit regulilor generale n materie, unele acte juridice mbrac o anumit form, ns nu ca o condiie ad validitatem, ci ca un mijloc de prob (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1 C. civ. actele a cror valoare depete suma de 250 lei trebuie fcute n form scris, deoarece legea prevede c aceste acte - inclusiv contractele de vnzare-cumprare - nu pot fi dovedite cu martori. Aadar, dac prile nu concretizeaz acordul dintre ele ntr-un nscris, valabilitatea contractului nu este afectat, ns existena lui nu poate fi dovedit n caz de litigiu. c. Potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic, contractul de vnzare-cumprare produce efecte numai ntre pri, nefiind opozabil fa de teri. Pentru a asigura opozabilitatea fa de terele persoane a contractului de vnzarecumprare, legiuitorul a instituit publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden a cadastrului general, care are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobile i care se efectueaz de ctre birourile de carte funciar ale judectoriilor. nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererilor (art. 27). Sanciunea nerespectrii acestei cerine va fi inopozabilitatea actului fa de teri, acetia avnd posibilitatea de a ignora realitatea juridic instituit prin contractul ncheiat. B. Autorizarea prealabil a nstrinrii unor bunuri Potrivit art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale, nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiei autonome ... se face cu aprobarea ministerului de resort. Sanciunea nerespectrii acestei prevederi este nulitatea absolut. Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede c locuinele proprietate de stat, cumprate pe baz de credit, pn la rambursarea integral a acestuia nu pot fi nstrinate dect cu autorizarea prealabil a Casei de Economii i Consemnaiuni. n fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune c pn la achitarea integral a preului, locuina dobndit n condiiile prezentei legi nu poate fi nstrinat ... fr autorizaia prealabil a unitii vnztoare. n aceste din urm dou cazuri, nclcarea cerinei autorizaiei cerute antreneaz nulitatea relativ, ntruct acestea sunt instituite doar n interesul Casei de Economii i Consemnaiuni i a unitii vnztoare. SECIUNEA A III-A
10

EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Consideraii generale Prin efectele unui contract se neleg obligaiile pe care acesta le creeaz n sarcina prilor contractante. n cazul n care contractul cuprinde clauze ndoielnice, interpretarea acestora se face potrivit regulii generale nscrise n art. 983 C. civ., i anume, n favoarea debitorului. n materia contractului de vnzare-cumprare, art. 1312 C. civ. conine o regul special i derogatorie, potrivit creia vnztorul trebuie s explice clar obligaiile sale, iar dac nelesul actului ar fi ndoielnic, clauzele neclare se interpreteaz n contra vnztorului. Pe cale de consecin, se interpreteaz n favoarea cumprtorului att clauzele referitoare la propriile obligaii, ct i cele referitoare la obligaiile vnztorului. 2. Obligaiile vnztorului Potrivit art. 1313 C. civ., vnztorului i revin dou obligaii principale, i anume: a. obligaia de a preda bunul vndut n posesia cumprtorului i de a-l pstra pn la predare; b. obligaia de a-l garanta pe cumprtor mpotriva eviciunii i de a rspunde de viciile ascunse ale lucrului vndut. Prile pot s modifice obligaiile prevzute de lege sau pot s stipuleze i alte obligaii accesorii (de exemplu, informaii asupra utilizrii i pstrrii bunului). Codul civil nu prevede obligaia vnztorului de a transmite proprietatea asupra lucrului vndut, deoarece aceast obligaie se execut prin chiar ncheierea contractului, concomitent cu transmiterea proprietii transferndu-se i riscul pieirii fortuite a lucrului care urmeaz s fie suportat de cumprtor conform regulii res perit domino. Regula nu se aplic n cazul bunurilor de gen, cnd proprietatea i riscurile se transmit n momentul individualizrii lor i nici n cazul bunurilor viitore, cnd transmiterea proprietii i a riscurilor se realizeaz n momentul n care bunul exist i poate fi predat cumprtorului n starea convenit de pri. Din momentul ncheierii contractului, cumprtorul este ndreptit s perceap i fructele lucrului cumprat. A. Predarea lucrului vndut Prin predarea bunului de ctre vnztor se nelege punerea bunului la dispoziia cumprtorului, astfel nct acesta s-l aib n posesie efectiv i s-l poat folosi n calitate de proprietar. Vnztorul are i obligaia accesorie de a pstra i conserva lucrul vndut pn la predarea sa cumprtorului. Bunurile imobile se predau prin remiterea titlului de proprietate - dac prile nu au convenit altfel-, iar dac bunul care formeaz obiectul vnzrii este o construcie (cldire sau apartament) i prin predarea cheilor. Bunurile mobile se predau, potrivit art. 1316 C. civ., prin consimmntul prilor dac vnzarea are ca obiect lucruri viitoare sau dac cumprtorul le avea n detenie n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare cu titlu de comodatar, depozitar, locatar, ori prin

11

tradiiunea real n cazul bunurilor mobile corporale, sau prin remiterea titlurilor n cazul mobilelor incorporale (de exemplu, recipise, chitane, tichete). Bunurile individual determinate trebuie predate n starea n care se aflau la momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, mpreun cu fructele percepute din ziua vnzrii, precum i cu toate accesoriile acestora (art. 1324-1325 C. civ.). n privina bunurilor generic determinate, precizm c vnztorul, n absena unor clauze expres stipulate de pri, va putea s-i execute aceast obligaie prin predarea unor bunuri de calitate mijlocie (art. 1103 C. civ.). Vnztorul este obligat de a preda bunul vndut n mrimea prevzut n contract, astfel cum prevede art. 1326 C. civ. Momentul predrii lucrului de ctre vnztor este lsat de lege la aprecierea prilor. Dac prile nu au stipulat un termen, se vor aplica dispoziiile generale, ceea ce nseamn c aceasta se face imediat sau la cererea cumprtorului. n ceea ce privete locul predrii, potrivit art. 1319 C. civ., dac bunul este individual determinat, predarea se va face la locul unde se afl bunul n momentul ncheierii contractului. n toate celelalte cazuri, predarea trebuie s se fac la domiciliul debitorului (vnztorului), deoarece plata este cherabil, iar nu portabil (art. 1104 C. civ.). Dovada predrii lucrului vndut de ctre vnztor se face potrivit regulilor generale referitoare la executarea obligaiilor. Cheltuielile de predare (cntrire, msurare, numrare) sunt n sarcina vnztorului, iar cheltuielile de ridicare de la locul predrii (ncrcare, transport, descrcare) revin cumprtorului, dac prile nu au stabilit altfel (art. 1317 C. civ). n caz de neexecutare (total sau parial) a obligaiei de predare a bunului de ctre vnztor, cumprtorul poate invoca excepia de neexecutare a contractului sau poate cere rezoluiunea contractului cu daune-interese sau executarea n natur a contractului (art. 1320 C. civ.). B. Obligaia de garanie Obligaia de garanie a vnztorului decurge din principiul c acesta trebuie s fac tot ceea ce i st n putin pentru a-i asigura cumprtorului o posesiune linitit i util. Obligaia de garanie a vnztorului prezint un dublu aspect: - vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de linitita posesiune a lucrului vndut (art. 1336 C. civ.), deci contra eviciunii; - vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de utila folosin a lucrului, prin urmare contra viciilor acestuia, care l fac impropriu ntrebuinrii dup destinaia sa (art. 1336 i art. 1352 C. civ.). a. Garania contra eviciunii (art. 1337-1351 C. civ.) 1. Noiunea de eviciune. Prin eviciune se nelege pierderea n tot sau n parte a proprietii bunului cumprat sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificrii de ctre vnztor sau de ctre o ter persoan a unui drept care exclude, n tot sau n parte, dreptul cumprtorului asupra acelui bun. Eviciunea i are sorgintea, de regul, n fapta unei tere persoane, iar, uneori, i n fapta personal a vnztorului.
12

Potrivit art. 1337 C. civ., vnztorul este, de drept, obligat s-l garanteze pe cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, precum i de sarcinile care n-au fost declarate la ncheierea contractului. De regul, eviciunea rezult dintr-o hotrre judectoreasc rmas definitiv, prin care se consacr dreptul terului asupra bunului care a format obiectul contractului de vnzare-cumprare i de care cumprtorul a fost deposedat. 2. Condiiile de existen a obligaiei de garanie contra eviciunii: a. S fie vorba de o tulburare de drept. Vnztorul nu poate fi inut rspunztor pentru simpla tulburare de fapt a cumprtorului care nu are un temei juridic, mpotriva acestor tulburri de fapt, cumprtorul putndu -se apra singur prin mijloacele puse la ndemn de lege, cum ar fi, de exemplu, prin aciunile posesorii. Deci , pentru ca vnztorul s fie inut de aceast obligaie trebuie ca dreptul invocat de terul evingtor s fie un drept real sau un drept de crean. b. Vnztorul este inut de aceast garanie atunci cnd cauza tulburrii provocat de ter cumprtorului este anterioar sau concomitent vnzrii, tiut fiind c vnztorul nu rspunde de mprejurri ulterioare ncheierii contractului i predrii lucrului, excepie fcnd situaia n care eviciunea provine dintr-un fapt personal al nstrintorului. Mai mult, vnztorul nu rspunde nici pentru uzucapiunea nceput anterior ncheierii contractului, dar desvrit ulterior, deoarece cumprtorul devenit proprietar avea posibilitatea s ntrerup cursul prescripiei achizitive. c. O a treia condiie pentru antrenarea obligaiei de garanie contra eviciunii este necunoaterea cauzei eviciunii de ctre cumprtor. n cazul n care cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii, se prezum c a acceptat s suporte consecinele acesteia. Sarcina probei cunoaterii eviciunii de ctre cumprtor revine celui care pretinde aceasta (vnztorului). Deosebit de garania contra eviciunii rezultnd din fapta unei tere persoane, vnztorul este inut garant contra eviciunii rezultnd i dintr-un fapt personal. Prin fapt personal, n nelesul art. 1339 C. civ., se nelege orice fapt sau act (anterior contractului, dar tinuit fa de cumprtor, ori ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract) svrit de ctre vnztor sau succesorii si (universali sau cu titlu universal) de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului. n acest caz este irelevant dac tulburarea este de fapt sau de drept. ntr-o asemenea situaie, cumprtorul se va apra prin invocarea unei excepii personale, numit excepie de garanie, ntruct cine trebuie s garanteze pentru eviciune nu poate s eving. Potrivit art. 1339 C. civ., aceast obligaie a vnztorului de a nu l tulbura pe cumprtor este de esena vnzrii i deci nu poate fi nlturat sau modificat de pri, cci orice convenie contrarie este nul. 3. Modul de funcionare a obligaiei de garanie contra eviciunii. n cazul n care cumprtorul este pe cale de a fi evins, el este dator s-l cheme n garanie pe vnztor n procesul intentat de terul reclamant.

13

Pe lng chemarea n garanie a vnztorului n procesul intentat de ter, cumprtorul are i o alt posibilitate, i anume, are deschis calea unei aciuni directe (n dezdunare) mpotriva vnztorului. n aceast situaie, ns, cumprtorul se expune la pierderea preului, a daunelor-interese i a cheltuielilor de judecat, dac vnztorul face dovada c ar fi avut mijloace potrivnice, necunoscute de cumprtor, pentru a respinge preteniile terului - excepia procesului ru condus (art. 1351 C. civ.). n concluzie, atta vreme ct eviciunea nu s-a produs, vnztorul nu trebuie s comit nici un fapt sau act juridic care ar putea s-l tulbur pe cumprtor (obligaie de a nu face). n ipoteza n care eviciunea este iminent, vnztorul este de drept obligat s-l apere pe cumprtor sub condiia, ns, ca prtul-cumprtor s-l cheme n garanie (obligaie de a face). n fine, dac eviciunea s-a produs, vnztorul este rspunztor de daune (obligaie de a da). 4. Efectele obligaiei de garanie contra eviciunii. 4.1. Eviciunea total. Eviciunea este total n situaia n care cumprtorul pierde n ntregime proprietatea asupra lucrului care a format obiectul vnzrii-cumprrii. Potrivit art. 1341 C. civ., n caz de eviciune total se produc urmtoarele efecte: a. Vnztorul trebuie s restituie integral preul, cci, de vreme ce cumprtorul a fost evins, deinerea preului de ctre vnztor este lipsit de cauz (art. 1341 pct. 1 C. civ.); b. Cumprtorul are dreptul i la valoarea fructelor naturale i civile pe care a fost obligat s le napoieze celui care l-a evins (art. 1341 pct. 2 C. civ.); c. Cumprtorul este ndreptit i la restituirea cheltuielilor de judecat, precum i a cheltuielilor contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct. 3 i 4 C. civ.); d. De asemenea, cumprtorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct. 4 C. civ.). Potrivit art. 1344-1345 C. civ., daunele datorate de vnztor pentru eviciune constau n diferena ntre pre i sporul de valoare dobndit de bun ntre momentul ncheierii contractului i deposedarea cumprtorului, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare, dac sporul a fost sau nu previzibil, ori vnztorul de bun-credin sau de rea-credin. Tot cu titlu de daune-interese, vnztorul este obligat s restituie i cheltuielile necesare, precum i cheltuielile utile. n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin, datoreaz i cheltuielile voluptuarii, adic cele fcute n scop de lux (art. 1346 C. civ). 4.2. Eviciunea parial. n caz de eviciune parial, cumprtorul pierde doar o parte a proprietii sau sufer o restrngere a dreptului de proprietate asupra bunului care formeaz obiectul vnzrii-cumprrii. Eviciunea parial d dreptul cumprtorului de a alege ntre a cere rezoluionarea vnzrii i meninerea ei cu despgubiri pentru pierderea ncercat. Potrivit art. 1347 C. civ., cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii numai dac eviciunea parial este att de important, nct el nu ar fi cumprat dac ar fi putut s o prevad. n aceast ipotez, cumprtorul restituie lucrul aa cum a rmas dup eviciune, primind n schimb preul i despgubiri ca n cazul eviciunii totale. n situaia n care cumprtorul opteaz pentru meninerea vnzrii, cu toat eviciunea ncercat, sau nu poate cere rezoluiunea vnzrii, el are dreptul de a pretinde valoarea prii pierdute, valoare calculat la momentul producerii eviciunii.

14

5. Modificarea obligaiei de garanie contra eviciunii. Garania contra eviciunii este de esena vnzrii, astfel c vnztorul este de drept obligat s-l garanteze pe cumprtor. Aceast garanie poart denumirea de garanie de drept. Potrivit art. 1338 C. civ., prile pot prin convenie s adauge, s micoreze sau s tearg obligaia de a rsupunde de eviciune. Garania majorat, micorat sau nlturat se numete garanie de fapt (convenional). Cu toate acestea, legiuitorul limiteaz efectele clauzei de exonerare de garanie contra eviciunii n dou situaii, i anume: a. Vnztorul va rspunde pentru eviciunea care a rezultat dintr-o fapt personal a sa sau a succesorilor si n drepturi, indiferent dac fapta a fost svrit anterior sau ulterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare (art. 1339 C. civ.), afar dac n clauza de exonerare s-ar fi menionat expres fapta pentru care vnztorul nelege s se exonereze. b. Tot astfel, dac s-ar exonera de rspundere pentru eviciunea provenit din fapta terilor, vnztorul nu se poate exonera de obligaia restituirii preului, afar de cazul cnd n contractul de vnzare-cumprare se menioneaz expres c bunul este cumprat pe riscul cumprtorului sau c acesta cumpr cu toate c avea cunotin de pericolul eviciunii (art. 1340 C. civ.). Clauza de exonerare scutete ns, n toate cazurile, pe vnztor de plata daunelor-interese. b. Obligaia vnztorului de garanie contra viciilor 1. Noiunea de vicii ascunse. Vnztorul este dator s asigure cumprtorului folosina linitit a lucrului. Aa fiind, el este inut rspunztor n cazul n care lucrul vndut are unele defecte (vicii) care l fac impropriu ntrebuinrii n scopul pentru care a fost cumprat sau care sunt de natur s-i micoreze ntr-att de mult valoarea de ntrebuinare, nct, dac cumprtorul le-ar fi cunoscut, n-ar mai fi cumprat lucrul sau nu ar fi pltit acelai pre (art. 1352 C. civ.). n cazul n care viciile pot fi nlturate prin repararea bunului, cumprtorul va putea cere acest lucru. 2. Condiiile obligaiei de garanie contra viciilor. Pentru a fi antrenat rspunderea vnztorului, viciile trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: a. Viciile s fie ascunse. Potrivit art. 1353 C. civ., vnztorul nu rspunde de viciile aparente i despre care cumprtorul a putut singur s se conving. Viciul are caracter ascuns dac el nu poate fi observat la o atent verificare a lucrului i, evident, cumprtorul nu l-a cunoscut i nici nu putea s-l cunoasc, iar vnztorul nu l-a ncunotinat despre existena acestuia. Sarcina probei cunoaterii viciului de ctre cumprtor incumb vnztorului. Rspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului va reveni vnztorului, chiar dac a fost de bun-credin, adic nu a cunoscut viciile. Posibilitatea cumprtorului de a lua cunotin de viciile lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i diligent. Prin urmare, n situaia n care se cumpr un bun pentru a crui cunoatere sunt necesare cunotine de specialitate, dac

15

cumprtorul nu apeleaz la o persoan calificat n domeniu, nseamn c i -a asumat riscul cumprrii unui bun afectat de vicii. b. Viciile s existe n momentul ncheierii contractului, adic viciul ascuns al lucrului s fi existat anterior sau s fie concomitent vnzrii. Pentru viciile care survin ulterior vnzrii-cumprrii, vnztorul nu poate fi inut rspunztor, deoarece, prin efectul transmiterii proprietii, riscurile trec asupra cumprtorului. n cazul n care transferul dreptului de proprietate asupra bunului urmeaz s aib loc la o dat ulterioar celei a ncheierii contractului de vnzare-cumprare, vnztorul are obligaia de a rspunde pentru viciile ascunse ivite ntre momentul ncheierii contractului i transferul dreptului de proprietate. Dac vnzarea s-a efectuat sub condiie suspensiv, viciul ascuns trebuie s existe la momentul ndeplinirii condiiei. b. Viciile s fie grave. Se consider c viciile sunt grave dac din cauza lor lucrul este impropriu ntrebuinrii potrivit destinaiei sau naturii sale sau atunci cnd acestea i micoreaz ntr-att valoarea de ntrebuinare nct, n cazul n care cumprtorul le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumprat bunul sau ar fi pltit un pre mai mic. Rspunderea vnztorului pentru viciile ascunse ale lucrului se antreneaz indiferent dac acesta le cunotea sau nu, respectiv dac a fost de bun sau de rea-credin. Dovada ntrunirii cumulative a cerinelor legale care condiioneaz rspunderea vnztorului pentru viciile lucrului cade n sarcina cumprtorului. 3. Efectele rspunderii pentru vicii ascunse. n cazul n care descoper c lucrul vndut este afectat de vicii ascunse, cumprtorul are facultatea de a cere, potrivit art. 1355 C. civ., fie rezoluiunea vnzrii, fie o reducere a preului. n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin este inut, potrivit art. 1356 C. civ., i la plata de daune-interese, inclusiv beneficiul nerealizat. - Aciunea prin care cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii este numit aciune redhibitorie. Aceast aciune este admis n cazul n care, datorit viciului, bunul este impropriu ntrebuinrii potrivit destinaiei sau naturii sale ori valoarea de ntrebuinare este ntr-att de micorat nct, n cunotin de cauz, cumprtorul nu ar fi ncheiat contractul. Nu se cere, ns, ca bunul s fie absolut impropriu utilizrii potrivit destinaiei sale normale. Dac aciunea redhibitorie a fost admis, cumprtorul va trebui s restituie lucrul n starea n care se afla, iar vnztorul s restituie preul ncasat i s-l despgubeasc pe cumprtor pentru cheltuielile ocazionate de ncheierea contractului. Aceste despgubiri sunt datorate de ctre vnztor chiar i atunci cnd cumprtorul nu mai poate restitui bunul datorit viciilor ascunse. - Dac cumprtorul nu cere rezoluiunea contractului, el va pstra bunul, putnd solicita reducerea corespunztoare a preului, proporional cu paguba provocat de viciile ascunse i restituirea prii respective din preul achitat (art. 1355 C. civ.). Aciunea de reducere a preului este numit aciune estimatorie sau quanti minoris, cci aprecierea valorii lucrului se apreciaz prin expertiz. Aciunea redhibitorie i cea estimatorie nu se pot exercita concomitent, cumprtorul fiind obligat s opteze pentru una dintre ele.
16

Cumprtorul are i posibilitatea remedierii defeciunilor de ctre vnztor sau chiar de ctre el pe seama vnztorului, cnd aceast reparare este posibil i cnd ea nu ar ocaziona cheltuieli disproporionate n raport cu valoarea lucrului. n aceeai msur se poate cere i nlocuirea de ctre vnztor bunului defect. 4. Termenul de intentare a aciunilor. Potrivit art. 5 din Decretul nr. 167/1958, dreptul la aciunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis ... se prescrie prin mplinirea unui termen de 6 luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. n cazul n care viciile au fost ascunse cu viclenie, adic vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile), aciunea redhibitorie i cea estimatorie se prescriu n termenul general de prescripie extinctiv, adic n termen de 3 ani. Aceste termene ncep s curg de la data descoperirii viciilor, ns cel mai trziu la mplinirea unui an de la predarea lucrului de orice natur, cu excepia construciilor cnd termenul ncepe s curg cel mai trziu la mplinirea a 3 ani de la predare (art. 11 alin. 1 -2 din Decretul nr. 167/1958). 5. Modificarea convenional a garaniei pentru vicii. Nefiind reglementat prin norme imperative, prile pot conveni asupra agravrii rspunderii vnztorului pentru vicii, instituind i rspunderea pentru viciile aparente sau pentru cele aprute ulterior vnzrii .a. Dac vnztorul a fost de bun-credin, prile pot conveni limitarea ori nlturarea garaniei pentru vicii (art. 1354 C. civ.). n cazul n care vnztorul a fost de rea-credin, clauza expres de exonerare sau limitare a rspunderii nu poate fi invocat contra cumprtorului de bun-credin, vnztorul fcndu-se vinovat de dol prin omisiune. C. Alte obligaii ale vnztorului Alturi de obligaia predrii bunului i cea de garanie sub cele dou aspecte, vnztorul i poate asuma i alte obligaii accesorii cum ar fi, de exemplu, s-l instruiasc pe cumprtor asupra pstrrii i utilizrii bunului vndut, ndeosebi la bunuri casnice electro-tehnice i electronice de folosin ndelungat, autoturisme etc. Desigur, asemenea informaii sunt utile pentru cumprtor, dar, n acelai timp, n cazul nerespectrii lor ntocmai de ctre acesta, sunt de natur s exonereze de rspundere pe vnztor i aceasta chiar dac defeciunea apare n perioada de garanie. 3. Obligaiile cumprtorului A. Plata preului Potrivit art. 1361 C. civ. Principala obligaie a cumprtorului este de a plti preul la ziua i la locul determinat prin contract. Plata preului trebuie fcut vnztorului, ns ea poate fi fcut i unei alte persoane, indicat de vnztor. Ct privete locul plii preului acesta este cel stabilit de pri prin contract (art. 1361 C. civ.). n cazul n care prile nu au convenit nimic cu privire la acesta, plata preului se va face acolo unde are loc predarea bunului (art. 1362 C. civ.), respectiv la domiciliul vnztorului, plata fiind portabil. n ceea ce privete modalitatea de plat a preului, aceasta se poate realiza: - fie sub forma unei sume globale care s fac obiectul unei prestaii unice;

17

- fie n mod fracionat, ealonat n timp, n rate la anumite termene, de regul lunar, caz n care vnztorul i poate lua msuri de precauie n vederea garantrii plii preului, rezervndui prin contract proprietatea lucrului pn la achitarea ultimei rate. Potrivit art. 1363 C. civ., cumprtorul este obligat s plteasc dobnzi, pn la achitarea integral a preului n urmtoarele cazuri: - dac prile au convenit expres prin contract acest fapt; - dac lucrul vndut i predat este productor de fructe (naturale sau civile) ori alte venituri; - n toate celelalte cazuri numai dac cumprtorul a fost pus la ntrziere printr-o notificare. n cazul n care vnztorul refuz primirea plii preului, cumprtorul se va putea elibera de aceast obligaie printr-o ofert real, iar dac vnztorul refuz n continuare, cumprtorul va putea consemna suma la Casa de Economii i Consemnaiuni, cernd instanei de judecat s valideze plata astfel fcut (art. 1114 C. civ.). n caz de neplat a preului de ctre cumprtor, vnztorul poate s-i exercite dreptul de retenie asupra bunului pn n momentul plii. Pentru exercitarea dreptului de retenie de ctre vnztor, trebuie ntrunite dou condiii: - creana privind preul s fie exigibil; - cumprtorul s nu fi dobndit deteniunea bunului care formeaz obiectul vnzrii. n situaia n care bunul a fost predat cumprtorului, vnztorul va putea cere executarea silit a obligaiei de plat a preului, avnd un privilegiu special care-i confer dreptul de a fi satisfcut cu preferin fa de ali creditori, din preul bunului vndut (art. 1737 pct. 1 C. civ.). Aciunea n plata preului are caracter personal i se prescrie n termenul general de 3 ani. Vnztorul poate opta i pentru a cere rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare pentru neplata integral sau parial a preului, inclusiv a dobnzilor. Aciunea n rezoluiunea vnzrii poate fi introdus de urmtoarele persoane: - n primul rnd de vnztor; - de succesorii si universali, succesorii cu titlu universal i chiar de ctre cei cu titlu particular, dac aciunea se cuprinde n legat; - de creditorii vnztorului pe calea aciunii oblice; - de ctre terele persoane care l-au pltit pe vnztor i s-au subrogat n drepturile acestuia prin aciunea subrogatorie (art. 1106-1107 C. civ). Aciunea n rezoluiunea vnzrii are un caracter real (art. 1368 C. civ.), ceea ce nseamn c poate fi intentat mpotriva oricrei persoane n posesia creia se afl bunul vndut. Rezoluiunea are drept consecin desfiinarea cu efect retroactiv a vnzrii- cumprrii, cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar, ducnd, n principiu, i la desfiinarea tuturor drepturilor constituite n favoarea terelor persoane de ctre cumprtor asupra bunului vndut. B. Luarea n primire a lucrului Cumprtorul este obligat s ia n primire lucrul vndut la locul i la termenul la care vnztorul este obligat s-l predea. Prin urmare, aceast operaie trebuie executat la termenul

18

stabilit n contract, iar n lipsa unei asemenea stipulaii, potrivit obiceiului locului (art. 970 alin. 2 C. civ.); dac nu exist un obicei, ndat dup ncheierea contractului. n cazul n care cumprtorul refuz preluarea lucrului (mobil), vnztorul l poate pune n ntrziere, iar dac cumprtorul persist n refuzul su, vnztorul are un drept de opiune ntre consemnarea bunului n depozit, cu autorizarea justiiei i pe cheltuiala cumprtorului i rezoluiunea vnzrii cu daune-interese. Dac vnzarea-cumprarea a avut ca obiect bunuri (mobile) alterabile sau supuse fluctuaiei de valoare, ntruct vnztorul ne le poate consemna n depozit i atepta o hotrre judectoreasc, rezoluiunea se produce de drept i fr punere n ntrziere dup expirarea termenului prevzut pentru ridicarea lor, dac termenul a fost stipulat numai n favoarea vnztorului (art. 1370 C. civ.). C. Suportarea cheltuielilor vnzrii-cumprrii Potrivit art. 1305 C. civ., cumprtorul este obligat s suporte cheltuielile vnzrii, dac prile nu au stipulat altfel. Aceste cheltuieli care incumb cumprtorului ca un accesoriu al preului constau n cheltuieli propriu-zise ale actului, taxele de timbru, de autentificare a actelor n cazul bunurilor imobile. Tot n sarcina cumprtorului sunt i cheltuielile ocazionate de ridicarea i transportul bunurilor. Prile pot prevedea, ns, ca aceste cheltuieli s fie suporte n comun sau chiar numai de ctre vnztor. SECIUNEA A IV-A VARIETI ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPARARE 1. Vnzarea dup greutate, numr sau msur Aceast varietate de vnzare are ca obiect numai lucruri de gen, dintr-un lot determinat. Pentru individualizarea cantitii vndute va trebui s se efectueze numrarea sau msurarea acesteia. Caracteristic acestei varieti de vnzare-cumprare este faptul c transferul dreptului de proprietate asupra bunului i a riscurilor de la vnztor la cumprtor are loc ulterior ncheierii contractului, i anume, n momentul individualizrii bunurilor prin cntrire, numrare sau msurare. 2. Vnzarea cu grmada (art. 1299 C. civ.) Aceast varietate de vnzare are ca obiect bunuri care vor fi individualizate printr-o cantitate determinat prin masa lor. Constituie vnzare cu grmada (n bloc), de exemplu, cartofii dintr-un depozit, lemnele de foc dintr-un camion etc. Preul se determin global, pentru ntreaga cantitate. Dreptul de proprietate i riscul pieirii fortuite a bunului vndut se transmit de la vnztor la cumprtor n momentul realizrii acordului de voin dintre pri, ntruct din acest moment lucrul vndut i preul au fost convenite de pri. 3. Vnzarea pe gustate Potrivit art. 1301 C. civ., n privina vinului, a oliului i a altor asemenea lucruri care, dup obicei, se gust mai nainte de a se cumpra, vinderea nu exist pn ce cumprtorul nu le-a gustat i n-a declarat c-i convin.
19

Vnzarea pe gustate este ntlnit frecvent n piee, trguri, unde se desfac bunuri alimentare. Pentru ncheierea valid a unei asemenea vnzri este necesar ca, n prealabil, cumprtorul s fi gustat aceste bunuri i s fi declarat c i convin. Proprietatea bunului se transmite dup ce acesta este individualizat. 4. Vnzarea pe ncercate Potrivit art. 1302 C. civ., vnzarea pe ncercate este un contract ncheiat din momentul realizrii acordului de voin, sub condiia suspensiv a ncercrii lucrului de ctre cumprtor (sau un expert). Cumprtorul ar putea refuza lucrul numai dac n mod obiectiv acesta este necorespunztor, fapt poate care poate fi dovedit, n caz de nenelegere, prin expertiz. Contractul se consider perfectat numai dup ce cumprtorul, n urma ncercrii lucrului a dat rspuns pozitiv, evident, n termenul fixat de pri pentru ncercare; n caz de nenelegere, momentul este apreciat de instana de judecat. Cu vnzarea pe ncercate este asimilat i vnzarea pe mostr, cnd se cere ca bunul vndut s corespund mostrei. Dac bunul care formeaz obiectul vnzrii-cumprrii nu corespunde mostrei, cumprtorul poate refuza preluarea lucrului, putnd cere nlocuirea acestuia cu altul corespunztor mostrei sau rezoluiunea contractului. 5. Vnzarea de drepturi de crean (cesiunea de crean) Aceast varietate de vnzare constituie un mijloc specific de transmitere a obligaiilor, care const n acordul de voin prin care creditorul (cedent) transmite n mod voluntar, cu titlu oneros sau gratuit, dreptul su de crean unei alte persoane, numit cesionar, care devine astfel creditor n locul su i care va putea ncasa creana cedat de la debitor (debitor cedat). Operaiunea este studiat pe larg la materia obligaiilor. 6. Vnzarea unei succesiuni (moteniri) Vnzarea unei succesiuni (moteniri) este un contract prin care titularul unui drept succesoral nstrineaz cu titlu oneros acest drept altei persoane, fie comotenitor, fie o persoan strin de motenire. O asemenea vnzare este posibil numai dup momentul deschiderii succesiunii, pentru c altfel suntem n prezena unui pact asupra unei succesiuni nedeschise, interzis de lege sub sanciunea nulitii absolute, i numai dac succesibilul a optat n sensul acceptrii succesiunii n termenul prevzut de lege (de altfel, faptul vnzrii motenirii echivaleaz cu o acceptare tacit a acesteia). Potrivit art. 1400 C. civ., o asemenea vnzare produce efecte ntre pri de la data deschiderii succesiunii. 7. Vnzarea cu pact de rscumprare Codul civil, n art. 1371-1387, n redactarea sa iniial, aplicabil pn la 2 aprilie 1931, reglementa pactul de rscumprare. Aceast varietate de vnzare era supus unei condiii rezolutorii exprese, prin care vnztorul i rezerva facultatea de a relua bunul vndut, restituind preul i cheltuielile fcute de cumprtor ntr-un anumit termen.

20

Vnzarea cu pact de rscumprare este interzis prin lege sub sanciunea nulitii absolute, ea disprnd prin art. 4 al Legii Cametei din 2 aprilie 1931, care a abrogat art. 1371-1387 C. civ. 8. Vnzarea cu arvun (art. 1297-1298 C. civ.) Prin arvun se nelege suma de bani pe care una dintre pri o d celeilalte cu ocazia ncheierii unui contract sau antecontract, sum care reprezint, de regul, o parte din pre, urmnd ca, n caz de neexecutare a contractului din culpa uneia dintre ele, aceasta s piard suma dat, respectiv s restituie dublul sumei primite. n cazul n care contractul nu mai poate fi executat din cauze independente de voina prilor sau dac acestea neleg s pun capt contractului, ori dac acesta este lovit de nulitate (art. 1297 alin. 1 C. civ.), convenia accesorie de arvun rmne fr efect, ea trebuind s f ie restituit de cel care a primit-o. Dac contractul este dus la bun sfrit - prile executndu-i obligaiile asumate -, arvuna este o parte integrant a prestaiei prii care a dat-o. 9. Cesiunea de drepturi litigioase i retractul litigios (art. 1402-1404 C. civ.) Un drept este litigios n situaia n care asupra lui exist o contestaie, un litigiu dedus naintea judecii. Definiia retractului litigios este dat de art. 1402 C. civ., potrivit cruia, cel n contra crui exist un drept litigios vndut se va putea libera de cesionar numrndu-i preul real al cesiunii, spezele contractului i dobnda din ziua cnd cesionarul a pltit preul cesiunii. Efectele retractului litigios constau n desfiinarea cu efect retroactiv a vnzrii dreptului litigios fa de retractant (debitorul cedat) i stingerea procesului, deoarece retractantul dobndete dreptul litigios de la adversarul din proces, astfel c se substituie n drepturile acestuia (cumprtor), cumulnd calitile de reclamant i prt, caliti incompatibile. 10. Vnzarea la licitaie (art. 1388-1390 C. civ.) n aceast situaie bunul care urmeaz s fie vndut este pus n vnzare n mod public i cu respectarea unor proceduri speciale, fiind vndut (adjudecat) aceluia dintre participanii la licitaie care ofer preul cel mai mare (art. 1388 C. civ.). Vnzarea la licitaie poate fi voluntar sau silit (judiciar). Licitaia se desfoar sub conducerea unui agent al instanei de judecat i se ncheie printr-o ordonan de adjudecare, care constituie titlul de proprietate al cumprtorului. n cazul n care vnzarea la licitaie are loc n cadrul procedurii executrii silite, sunt aplicabile normele speciale din Codul de procedur civil, care instituie aceast procedur. 11. Vnzarea ctre populaie a locuinelor construite din fondurile statului i din fondurile unor uniti de stat Dup anul 1989, organul legislativ a adoptat dou acte normative prin care s-a reglementat vnzarea ctre populaie a locuinelor i a altor spaii din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, i anume: Decretul-Lege nr. 61/1990 i Legea nr. 85/1992. Potrivit acestor acte normative, sunt supuse vnzrii doar locuinele construite din fondurile statului, nu i cele devenite proprietate de stat n temeiul unor acte normative adoptate nainte de anul 1989.

21

Potrivit reglementrilor n vigoare, prefecturile judeene i cea a municipiului Bucureti au n competena lor dreptul de a stabili prin decizie lista locuinelor destinate spre vnzare ctre populaie.

22

CONTRACTUL DE DONAIE
SECIUNEA I NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE DONAIE 1. Noiunea contractului de donaie Contractul de donaie este reglementat de Codul civil, n Cartea a III-a, intitulat Despre diferitele moduri prin care se dobndete proprietatea, n Titlul al II-lea, mpreun cu testamentele, deoarece, att donaia, ct i testamentul au la baz intenia de a gratifica. n baza art. 801 i 813 C. civ., vom defini contractul de donaie ca fiind un contract unilateral, esenialmente gratuit i solemn, prin care o parte, numit donator, transmite irevocabil dreptul su de proprietate asupra unui bun sau un alt drept real ori drept de crean, unei alte pri, numit donatar, sporind patrimoniul acesteia, fr s primeasc ceva n schimb. 2. Caracterele juridice ale contractului de donaie a. Donaia este un contract unilateral, deoarece d natere la obligaii numai n sarcina donatorului. Donatarul are numai o ndatorire de recunotin fa de donator, care rezult din lege i nu din contract. b. Donaia este un contract esenialmente gratuit (o liberalitate). n cazul donaiei cu sarcin, contractul este oneros n limitele valorii sarcinii i gratuit numai pentru ceea ce depete valoarea sarcinii. c. Contractul de donaie este un contract translativ de proprietate. d. Contractul de donaie este un contract solemn (art. 813 C. civ.). SECIUNEA A II-A CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE DONAIE 1. Condiiile de form ale contractului de donaie Potrivit art. 813 C. civ.: Toate donaiunile se fac prin act autentic. n cazul n care prile ncheie contractul prin reprezentant, mandatul (procura) trebuie s mbrace, la rndul ei, forma autentic (principiul simetriei de form, potrivit cruia toate actele care sunt n legtur cu un act autentic trebuie s se ncheie n form autentic). Pentru donator, procura trebuie s fie i special, deoarece suntem n prezena unui act de dispoziie. Forma autentic este cerut ca o condiie ad validitatem, nerespectarea acesteia antrennd sanciunea nulitii absolute a contractului. n cazul n care contractul se ncheie ntre pri care nu sunt prezente nici personal i nici prin reprezentant, donaia se compune din dou acte: oferta de a dona i acceptarea donaiei, ambele acte trebuind s mbrace forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Acceptarea donaiei poate fi fcut numai de ctre donatar i trebuie s fie notificat donatorului n limitele termenului stabilit, iar dac nu s-a fixat un termen, nainte de revocarea ofertei i, n tot cazul, n timpul vieii donatorului (art. 814 alin. 2 C. civ.) sau nainte ca acesta s fi devenit incapabil.

23

n cazul n care donaia are ca obiect bunuri mobile, trebuie ntocmit unui act estimativ. Art. 827 C. civ. dispune c orice act de donaiune de mobile este valabil numai pentru obiectele trecute ntr-un act estimativ subsemnat de donator i donatar. Actul estimativ trebuie s cuprind descrierea fiecrui bun mobil donat, precum i evaluarea lui. 2. Condiiile de fond ale contractului de donaie A. Capacitatea prilor a. Regula. Potrivit art. 949 C. civ. poate contracta orice persoan ce nu este declarat necapabil de lege. Prin urmare, capacitatea este regula, iar incapacitatea este excepia. Pentru validitatea contractului de donaie, donatorul trebuie s aib capacitatea de a dispune cu titlu gratuit, iar donatarul capacitatea de a primi cu titlu gratuit. b. Incapaciti de a dispune prin donaie 1. Potrivit art. 129 alin. 1-3 i art. 133 alin. 3 coroborat cu art. 105 alin. 3 i 147 C. fam., minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc nu pot dispune prin contractul de donaie nici personal i nici prin reprezentanii lor legali, chiar dac s -ar obine autorizaia autoritii tutelare. Incapacitatea de a dispune prin donaie constituie o incapacitate de folosin, nclcarea ei fiind sancionat cu nulitatea absolut a donaiei. 2. Potrivit art. 724 alin. 2 pct. 1 Cod comercial, sunt nule, fa de creditori, actele i nstrinrile cu titlu gratuit, fcute de falii, dac ele sunt realizate cu cel puin 6 luni nainte de data ncetrii plilor. c. Incapaciti de a primi prin donaie 1. Persoanele neconcepute. Potrivit art. 808 alin. 1 C. civ., este capabil de a primi prin donaiune ntre vii oricine este conceput n momentul donaiunii, de unde rezult c nu poate primi o donaie o persoan care nu are existen fizic. 2. Persoanele juridice care n-au dobndit personalitate juridic. Acestea vor putea primi donaii, n cursul constituirii, de la data actului de nfiinare, dar numai dac bunurile dobndite prin donaie sunt necesare pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil. Persoanele juridice, o dat nfiinate, vor putea primi donaii numai dac acestea corespund scopului lor determinat prin lege, actul de nfiinare ori statut (principiului specialiti i capacitii de folosin). 3. Medicii, farmacitii i preoii. Art. 810 C. civ. dispune c medicii i farmacitii, care au tratat o persoan n cursul bolii de care aceasta moare, nu pot primi donaiile pe care bolnavul le-a fcut n favoarea lor n acest interval. Aceast interdicie se ntemeiaz pe o prezumie absolut de sugestie i captaie, iar nerespectarea ei atrage sanciunea nulitii absolute. Prevederile art. 810 C. civ. sunt aplicabile i preoilor care au asistat pe donator din punct de vedere religios n cursul bolii de care acesta a murit. Vor fi valabile donaiile remuneratorii fcute cu titlu particular, dac sunt potrivite cu starea material a donatorului i cu serviciile prestate de donatar (alin. 2 al art. 810 C. civ.). 4. Surdo-mutul, dac nu tie s scrie, nu poate accepta o donaie dect cu asistena unui curator special, numit de autoritatea tutelar.
24

5. Cetenii stini i apatrizii nu pot primi prin donaii terenuri situate n ara noastr (art. 44 alin. 2 din Constituia revizuit). B. Consimmntul prilor Pentru validitatea donaiei, consimmntul trebuie s fie exprimat n form autentic (art. 813 C. civ.) i s fie neviciat prin eroare, dol sau violen. Eroarea poate privi identitatea donatarului, bunul donat sau cauza donaiei. n practic, mai frecvent, este ntlnit dolul, care se manifest aici sub forma sugestiei i captaiei. Violena, fie ea fizic sau moral, poate proveni att de la donatar, ct i de la un ter. Sanciunea vicierii consimmntului este nulitatea relativ a donaiei. C. Obiectul contractului de donaie Bunul care formeaz obiectul contractului de donaie trebuie s fie n circuitul civil, s fie determinat sau determinabil, posibil, licit i s existe sau s poat exista n viitor. Dintre bunurile viitoare, numai succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul donaiei. De asemenea, bunurile viitoare nu pot constitui obiectul darului manual. Dac bunul donat este individual determinat, donatorul trebuie s aib calitatea de proprietar. Contractul de donaie care are ca obiect lucrul altuia este lovit de nulitate absolut. D. Cauza contractului de donaie Cauza donaiei trebuie s fie real, licit i moral. Cauza cuprinde dou elemente: intenia de a gratifica i motivul determinant. Intenia de a gratifica const n transmiterea cu titlu gratuit a dreptului de proprietate asupra unui bun ori a altui drept real sau de crean. Intenia de a gratifica este comun tuturor contractelor de donaie, ea nfindu-se ca un element abstract, obiectiv i invariabil al cauzei donaiei. Motivul determinant este scopul efectiv urmrit de ctre donator - element subiectiv, variabil i concret n fiecare contract de donaie. SECIUNEA A III-A PRINCIPIUL IREVOCABILITAII DONAIILOR. EXCEPII 1. Principiul irevocabilitii donaiilor A. Consideraii generale Conform dispoziiilor art. 801 i 822 - 824 C. civ. contractul de donaie este irevocabil, astfel nct, cel care a fcut liberalitatea, nu mai poate lua napoi ceea ce a druit. Irevocabilitatea donaiilor este menit s asigure sigurana circuitului civil. n cazul contractului de donaie irevocabilitatea are un caracter special, mai accentuat dect fora obligatorie a oricrui alt contract, ntruct ea privete nu numai efectele, ci nsi esena contractului, fiind o condiie de valabilitate pentru formarea lui. Aa fiind, orice clauz sau condiie, a crei ndeplinire ar depinde doar de voina donatorului, care ar putea n acest fel s nlture sau s micoreze liberalitatea fcut donatarului, este incompatibil cu esena donaiilor i sancionat cu nulitatea absolut. B. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor
25

- Donaiile fcute sub o condiie potestativ din partea donatorului. Potrivit art. 822 C. civ. este nul orice donaiune fcut cu condiii a cror ndeplinire atrn numai de voina donatorului. Aadar, donaia nu poate s fie fcut sub o condiie pur potestativ - a crei realizare ar atrna exclusiv de voina donatorului (de exemplu, i voi dona bunul, dac voi crede eu c merii) i nici sub o condiie simpl potestativ - a crei realizare s depind att de voina donatorului, ct i de circumstane exterioare (de exemplu, i voi dona casa, dac m voi transfera n alt localitate). Sanciunea nerespectrii acestei interdicii este nulitatea absolut a contractului. - Donaia fcut cu sarcina pentru donatar de a plti datoriile viitoare nedeterminate. Potrivit art. 823 C. civ. sunt nule donaiile care impun donatarului plata unor datorii pe care donatorul le-ar contracta n viitor i a cror valoare nu a fost specificat prin actul de donaie, ntruct donatorul ar putea contracta n viitor datorii care ar putea depi valoarea obiectului donat, ceea ce ar constitui o revocare indirect a donaiei. Sanciunea inserrii unei asemenea clauze este nulitatea absolut. - Donaia fcut cu clauz de a dispune de bunul donat. Dac donatorul i-a rezervat dreptul de a dispune de un bun sau de o sum determinat din bunurile druite, donaia este nul cu privire la acel bun sau sum, chiar dac donatorul moare fr a fi dispus de ele; bunul sau suma se transmite ctre motenitorii legali ai donatorului. Raiunea acestei interdicii rezid n faptul c donatarul s-ar afla la discreia donatorului, care ar putea oricnd s nstrineze bunurile sau suma de bani din bunurile druite. C. Clauze compatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor: - cele prin care contractul de donaie este afectat de un termen, deoarece termenul nu afecteaz dobndirea dreptului transmis, ci numai exerciiul acestuia; - cele prin care contractul de donaie este afectat de o condiie cazual (care depinde de hazard) sau mixt (depinznd de hazard i voina unei alte persoane dect donatorul); - cele prin care n contractul de donaie se stipuleaz plata datoriilor prezente ale donatorului, datorii cu dat cert, anterioar donaiei i chiar cele viitoare, dac acestea sunt specificate n contract; - cele care prevd expres posibilitatea rentoarcerii bunurilor donate n cazul n care donatarul ar predeceda donatorului, chiar dac ar lsa descendeni, sau pentru cazul de predeces al donatarului i al descendenilor lui. Asemenea clauze de rentoarcere vor putea fi convenite numai n favoarea donatorului, nu i a motenitorilor acestuia; - cele prin care donaia are ca obiect nuda proprietate, donatorul rezervndu-i uzufructul sau dreptul de abitaie. Tot astfel, este permis i clauza prin care se doneaz doar uzufructul, donatorul pstrnd nuda proprietate. 2. Excepii de la principiul irevocabilitii donaiilor n principiu, donaiile sunt irevocabile. Prin excepie de la principiul irevocabilitii donaiilor, sunt revocabile prin ele nsele: a. donaiile ntre soi (art. 937 C. civ.); b. donaiile de bunuri viitoare (art. 821 C. civ).

26

Deosebit de donaiile mai sus artate, care sunt revocabile prin esena lor, legea prevede urmtoarele cazuri de revocare a donaiilor, care sunt independente de voina donatorului i care nu constituie excepii de la principiul irevocabilitii donaiilor: 1. revocarea pentru nendeplinirea de ctre donatar a sarcinilor impuse de donator; 2. revocarea pentru ingratitudinea donatarului; 3. revocarea pentru naterea unui copil al donatorului, posterior facerii donaiei. A. Revocarea donaiilor ntre soi Potrivit art. 937 C. civ., orice donaie fcut ntre soi n timpul cstoriei este revocabil. Soul donator are dreptul de a revoca contractul de donaie oricnd n timpul cstoriei sau dup ncetarea acesteia, i chiar dup decesul soului donatar, mpotriva motenitorilor celui gratificat. Donaia ntre soi devine irevocabil n clipa morii donatorului. Cu toate acestea, dup decesul donatorului, motenitorii lui vor putea cere revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinilor sau pentru ingratitudine din partea donatarului. Revocarea donaiilor dintre soi opereaz prin simpla voin a soului donator, care nu este inut s o motiveze. Voina soului donator de a revoca donaia fcut celuilalt so poate fi exprimat expres (prin solicitarea restituirii bunului) i chiar tacit (de exemplu, n cazul n care donatorul dispune de bunul donat prin testament n favoarea altcuiva). B. Revocarea donaiilor de bunuri viitoare Donaia de bunuri viitoare are ca obiect bunurile pe care donatorul le va lsa la moartea sa. Dreptul de a cere revocarea unei asemenea donaii are caracter strict personal i aparine doar donatorului. Revocarea poate fi expres, fcut prin nscris autentic sau testament, ori tacit, atunci cnd ea rezult din orice dispoziie ulterioar contrar a donatorului, incompatibil cu meninerea donaiei. n cazul n care donatarul moare naintea donatorului, donaia de bunuri viitoare devine caduc. SECIUNEA A IV-A CAUZELE LEGALE DE REVOCARE A DONAIILOR 1. Revocarea donaiilor pentru nendeplinirea sarcinilor Sarcina este o obligaie impus donatarului, care, dac a acceptat donaia, este inut s o aduc la ndeplinire, n caz de neexecutare, donatorul avnd dreptul fie la aciunea n executare, fie la a cere n justiie revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii. Sarcina trebuie s fie posibil, licit i moral. Ea poate fi stipulat n favoarea oricreia dintre pri (donator ori donatar) sau n favoarea unui ter. Dac sarcina s-a stipulat n favoarea donatarului, donaia este pur gratuit ns, n caz de neexecutare, ea poate fi revocat pe acest temei. Dac sarcina este stipulat n favoarea donatorului sau a unui ter, n msura sarcinii, donaia nu mai este o liberalitate. Pentru ca donatorul s poat cere revocarea contractului, nendeplinirea sarcinii de ctre donatar trebuie s fie imputabil acestuia din urm.
27

Aciunea n revocare poate fi intentat de donator, de succesorii si n drepturi i chiar de ctre creditorii chirografari, prin intermediul aciunii oblice. Revocarea donaiei va produce efecte retroactive (art. 830 C. civ.). Bunurile donate se rentorc la donator libere de orice sarcin. 2. Revocarea donaiilor pentru ingratitudine A. Noiunea de ingratitudine Art. 829 C. civ. enumer printre cazurile de revocare a donaiilor i ingratitudinea. Ingratitudinea este antonimul recunotinei pe care donatarul ar trebui s o aib fa de donator. B. Cazurile de revocare a donaiilor pentru ingratitudine (art. 831 C. civ.): a. Atentatul la viaa donatorului. Pentru ca donaia s fie revocat n temeiul art. 831 pct. 1 C. civ., nu se cere o condamnare penal a donatarului, ci este suficient s se stabileasc de ctre instana de judecat intenia de a curma viaa donatorului, chiar dac aceast intenie nu a fost concretizat. b. Delictele, cruzimile sau injuriile grave (potrivit art. 831 pct. 2 C. civ.). Actele de cruzime vizeaz integritatea corporal i sntatea donatorului i ele vor trebui s fie svrite de donatar sau de o alt persoan, din ordinul acestuia, iar n ceea ce privete injuriile, acestea ating onoarea, demnitatea sau reputaia donatorului. Faptele enumerate n art. 831 pct. 2 C. civ. trebuie svrite cu intenie, iar gravitatea faptelor se apreciaz numai de ctre instana de judecat.. c. Refuzul de alimente. Revocarea donaiei pentru refuz de alimente (art. 831 pct. 3 C. civ.) presupune ca donatorul s fi ajuns n nevoie, iar donatarul, avnd posibilitatea, s-i refuze fr cuvnt, adic fr o temeinic justificare, ajutorul alimentar pe care i-l impune obligaia de recunotin. Refuzul donatarului nu va putea fi sancionat cu revocarea, dac donatorul are rude n situaia de a-i putea acorda ntreinere. C. Aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine Aceast aciune se particularizeaz prin urmtoarele trsturi: a. Este o aciune strict personal, putnd fi intentat numai de ctre donator. Motenitorii acestuia devin titulari ai aciunii n revocare dac aciunea a fost intentat d e donator, iar acesta a decedat nainte de terminarea procesului sau dac donatorul a decedat nainte de expirarea termenului n care aciunea putea fi intentat (art. 833 alin. 2 C. civ). b. Titularul aciunii l poate ierta pe donator, n cunotin de cauz, asupra faptelor de ingratitudine svrite de acesta. Potrivit art. 833 alin. 1 C. civ., iertarea donatarului se prezum dac a trecut un an din ziua svririi faptului sau din ziua n care donatorul ori motenitorii lui au luat cunotin de acel fapt, fr ca nuntrul acestui interval de timp s fi cerut revocarea. c. Aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine poate fi intentat doar n contra autorului faptei de ingratitudine, nu i mpotriva motenitorilor acestuia. d. Aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine este o aciune n restituire cu caracter de sanciune, deci esenialmente personal. Admiterea aciunii nu produce efecte retroactive fa de teri. 3. Revocarea donaiilor pentru survenien de copil
28

Potrivit art. 836 C. civ., donaia se revoc de drept n cazul n care donatorului, care nu avea nici un copil sau alt descendent la momentul ncheierii contractului de donaie, i se nate, ulterior, chiar i postum, un copil viu. Revocarea pe acest temei se produce indiferent de felul sau valoarea donaiei, cu excepia donaiilor fcute ntre soi n timpul cstoriei (art. 937 alin. 3 C. civ.) i a darurilor obinuite, care sunt de o valoare redus. Potrivit dispoziiilor art. 837 C. civ., contractul de donaie se revoc i n caz ul n care copilul, nscut ulterior momentului ncheierii donaiei, era conceput la acea dat. Dac donatorul avea copii sau descendeni n via la momentul ncheierii contractului de donaie, acesta este irevocabil, prevederile art. 836 C. civ. fiind inaplicabile. Revocarea contractului de donaie pe acest temei opereaz de plin drept. Revocarea contractului de donaie pentru survenien de copil produce efecte retroactive de la data ncheierii contractului, astfel c bunul donat se rentoarce n patrimoniul donatorului, liber de orice sarcini, iar dac a fost nstrinat ctre un ter, acesta i va pierde dreptul ca fiind dobndit de la un neproprietar. Terul dobnditor de bun-credin se va putea apra invocnd excepia prevzut de art. 1909-1910 C. civ. n cazul bunurilor mobile, iar pentru bunurile imobile, uzucapiunea de 10-20 ani. SECIUNEA A V-A DONAIILE INDIRECTE, DONAIILE DEGHIZATE I DARURILE MANUALE 1. Donaiile indirecte Sunt situaii n care o persoan dorete s gratifice pe o alta, dar nu prin intermediul contractului de donaie propriu-zis, ci prin intermediul unui alt act juridic. n aceast situaie ne aflm n prezena unei donaii indirecte, care pentru a fi valabil trebuie s ndeplineasc toate condiiile de fond i de form ale actului prin intermediul cruia se realizeaz. n practic se ntlnesc, n principal, urmtoarele categorii de donaii indirecte: a. Renunarea la un drept. n cazul n care renunarea la un drept este fcut cu intenia de a gratifica, atunci ea d natere unei donaii indirecte. Donaia indirect constituie n realitate un accesoriu al operaiunii principale, care este renunarea la un drept i de care va beneficia cel chemat n baza legii s se bucure de dreptul respectiv. Astfel, art. 697 C. civ. dispune c partea renuntorului profit coerezilor si; dac este singur, succesiunea trece la gradul urmtor; sau renunarea la un drept de uzufruct, de care va profita nudul proprietar prin consolidare etc. b. Remiterea de datorie constituie un mijloc voluntar de stingere a unei obligaii, constnd n renunarea creditorului la dreptul su de crean, cu consimmntul (expres sau tacit) al debitorului, ea fiind, n principiu, gratuit. Remiterea de datorie nu este supus condiiei formei autentice cerute pentru validitatea contractului de donaie, ea putnd fi fcut n orice form, scris, verbal sau chiar tacit, atunci cnd ea decurge din anumite fapte ale creditorului, din care rezult nendoielnic intenia acestuia de a-l libera pe debitor.

29

c. Stipulaia n favoarea unei tere persoane este un contract prin care o parte, numit promitent, se oblig fa de alt parte, numit stipulant, s execute o anumit prestaie n folosul unei tere persoane, numit beneficiar, care nu particip i nici nu este reprezentat la ncheierea contractului. Stipulaia n favoarea unei tere persoane, fcut cu intenia de a gratifica reprezint o donaie indirect, scutit de forma solemn cerut pentru donaii. 2. Donaiile deghizate Donaia este deghizat atunci cnd este simulat, ascuns sub forma unui act juridic diferit, cu titlu oneros. Donaia deghizat trebuie s mbrace forma autentic, deoarece dispoziiile art. 813 C. civ. oblig, n toate cazurile, ca donaia s mbrace forma autentic, reglementare aplicabil deci i donaiilor deghizate. Donaia deghizat produce efectele unei donaii obinuite. Donaiile pot fi fcute i prin persoane interpuse. Se recurge la aceast form a simulaiei n cazul n care se urmrete s se fac o liberalitate unei persoane incapabile s primeasc liberaliti de la donator. Persoana interpus, capabil de a primi donaia, va remite apoi bunul donat donatarului incapabil. Potrivit art. 812 C. civ., sunt prezumate a fi persoane interpuse prinii, copiii i soul persoanei incapabile. 3. Darurile manuale Darul manual este o varietate a contractului de donaie care are ca obiect numai bunuri mobile corporale, ncheindu-se valabil prin acordul de voin a prilor i prin remiterea (tradiiunea) efectiv a bunului de la donator la donatar, fr ndeplinirea vreunei alte formaliti. Aa fiind, darul manual este un contract real i nu solemn. Nici bunurile viitoare nu pot forma obiectul darului manual, deoarece predarea presupune deinerea material a bunului. Nu are importan valoarea bunului mobil care formeaz obiectul darului manual, putnd fi chiar i un bun de o valoare deosebit. Condiia special care trebuie ndeplinit pentru validitatea acestuia este tradiiunea real a bunului. Prin tradiiunea bunului nu trebuie s se neleag o deplasare fizic a bunului de la donator la donatar, efectele sale juridice putnd fi realizate i printr-o remitere implicit, cum ar fi predarea de ctre donator donatarului a cheilor de contact ale unui autoturism , nsoit de predarea actelor mainii. Pentru valabilitatea darului manual trebuie respectate toate regulile de fond cerute de lege pentru donaii. SECIUNEA A VI-A EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAIE 1. Efectele donaiei ntre pri A. Obligaiile donatorului

30

Donatorul are obligaia de a preda bunul care formeaz obiectul donaiei i, eventual, de a-l pstra pn la predare. n principiu, potrivit art. 828 alin. 1 C. civ, donatorul nu rspunde pentru eviciune i nici pentru vicii ascunse, deoarece donaia este un contract cu titlu gratuit. Cu toate acestea, donatorul este inut de obligaia de garanie pentru eviciune, dac: a. s-a obligat expres la aceasta (art. 828 alin. 2 C. civ.); b. eviciunea provine din faptul su personal (art. 828 alin. 3 C. Civ); c. donaia era cu sarcini, n limita valorii acestora (art. 828 alin. 3 C. civ.). Donatorul va rspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat: a. dac s-a obligat expres n acest sens; b. n caz de dol (culp grav a donatorului), pentru pagubele re zultnd din viciile ascunse, cunoscute de el i necomunicate donatarului; c. atunci cnd donaia este cu sarcin, n msura n care contractul este cu titlu oneros i sinalagmatic. B. Obligaiile donatarului De regul, din contractul de donaie donatarului nu i revine nici o obligaie legal fa de donator, ci doar una moral, de recunotin, care, n caz de nerespectare, atrage revocarea donaiei pentru ingratitudine. Dac donaia este cu sarcini, nendeplinirea acestora de ctre donatar d dreptul donatorului de a cere fie executarea contractului cu daune-interese, fie revocarea donaiei. 2. Efectele donaiei fa de teri Contractul de donaie este un contract translativ de proprietate. El va produce efecte depline doar ntre prile contractante. Pentru ca donaia s produc efecte i fa de teri, legea cere ndeplinirea anumitor formaliti de publicitate. Astfel, n cazul n care obiectul donaiei l constituie un imobil, contractul devine opozabil fa de teri din momentul nscrierii lui n cartea funciar (dac este cazul att a ofertei de a dona, ct i a acceptrii i notificrii acceptrii acesteia - art. 818 C. civ.). Lipsa nscrierii poate fi invocat de orice persoan interesat, dar n primul rnd de cei care au primit de la nstrintor proprietatea bunului, creditorii ipotecari asupra imobilului donat, succesorii cu titlu particular ai donatorului. n cazul contractului de donaie avnd ca obiect bunuri mobile corporale, opozabilitatea fa de teri se realizeaz prin transmiterea posesiei bunului donat (art. 972 i 1909 C. civ.). n cazul creanelor, donatarul va deveni proprietar fa de teri numai prin efectul notificrii sau acceptrii, conform regulilor n materia cesiunii de crean.

31

CONTRACTUL DE LOCAIUNE
SECIUNEA I NOIUNEA, REGLEMENTAREA, CARACTERELE JURIDICE I CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE 1. Noiunea i reglementarea contractului de locaiune Contractul de locaiune este acel act juridic prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar (chiria), folosina temporar, total sau parial, a unui lucru n schimbul unei sume de bani, numit chirie (art. 1411 C. civ.). 2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune a. Contractul de locaiune este un contract consensual, ns proba ncheierii i a coninutului acestuia prezint dificulti de natur s genereze litigii ntre pri, astfel nct este de preferat ncheierea unui act scris ad probationem (art. 1416-1417 C. civ.). b. Contractul de locaiune este un contract cu titlu oneros. c. Contractul de locaiune este un contract comutativ. d. Contractul de locaiune este un contract sinalagmatic. e. Contractul de locaiune este un contract cu executare succesiv n timp. Durata folosinei lucrului este de esena locaiunii. Locatorul este inut s asigure folosina lucrului pn la ncetarea locaiunii, iar chiria este calculat i datorat n raport de durata folosinei, chiar i atunci cnd chiria a fost fixat n mod global. f. Locaiunea este un contract translativ de folosin temporar asupra unui lucru neconsumptibil, individual determinat, de unde rezult c locator poate fi nu numai proprietarul bunului, ci i uzufructuarul, locatarul principal etc. Nefiind un contract translativ de proprietate, riscul pieirii lucrului din caz de for major sau caz fortuit va fi suportat de ctre locator, potrivit regulii res perit domino. 3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune A. Capacitatea prilor contractante Contractul de locaiune este un act juridic de administrare, ceea ce nseamn c att locatorul, ct i locatarul trebuie s aib capacitatea cerut de lege pentru a face astfel de acte. n cazul n care locaiunea privete un imobil, iar nchirierea se face pe o durat mai mare de 5 ani, ne aflm n prezena unui act de dispoziie, prile trebuind s aib capacitate deplin de exerciiu. B. Obiectul contractului de locaiune - Lucrul nchiriat, total sau parial, poate fi att un bun mobil, ct i un imobil, corporal sau incorporal. Obiectul contractului de locaiune nu este lucrul n sine, ci folosina acestuia, pe care locatorul trebuie s o asigure locatarului n mod continuu zi de zi pe tot parcursul contractului, locaiunea fiind un contract cu executare succesiv n timp. Bunurile din domeniul public al statului sau unitilor administrativ- teritoriale vor putea fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (art. 136 alin. 4 din Constituie).
32

- Chiria reprezint suma de bani pe care locatarul este inut s o plteasc locatorului n schimbul folosinei lucrului. Chiria se fixeaz n funcie de durata contractului, fie global, fie pe uniti de timp (ora, ziua, luna, anul), urmnd s fie pltit la termenele stipulate n contract, de regul, n mod succesiv. Chiria trebuie s fie sincer i serioas, determinat sau cel puin determinabil, putnd fi lsat i la aprecierea unui ter ales de comun accord de ctre pri; uneori, fiind stabilit chiar de lege. Chiria se fixeaz, de regul, n bani, ns poate s fie fixat i sub forma unei alte prestaii (de exemplu, o cot-parte dintr-o recolt sau prestarea unui serviciu). SECIUNEA A II-A EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE 1. Obligaiile locatorului A. Obligaia de predare a lucrului nchiriat Lucrul nchiriat, mpreun cu accesoriile sale, trebuie s fie predate ntr-o asemenea stare, nct s corespund destinaiei n vederea creia a fost nchiriat i nu n starea existent la momentul ncheierii contractului (art. 1421 alin. 1 C. civ.). Refuzul locatorului de a executa obligaia de predare d dreptul locatarului de a se adresa instanei de judecat, cernd fie executarea silit, fie rezilierea contractului, locatorul putnd fi obligat i la plata de daune-interese. n cazul n care predarea bunului nchiriat s-a fcut cu ntrziere, locatarul este ndreptit a cere o diminuare a chiriei, proporional cu lipsa de folosin. B. Obligaia efecturii reparaiilor Potrivit art. 1420 pct. 2 i 1421 pct. 2, locatorului are obligaia de a menine lucrul n stare de a servi la ntrebuinarea pentru care a fost nchiriat. Obligaia efecturii reparaiilor nu trebuie neleas n sensul construirii imobilului care a pierit n total sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare (art. 1439 C. civ.). n acest caz, locatorul nu mai este inut de obligaia reparrii bunului nchiriat, iar contractul nceteaz. n cazul n care locatorul nu-i execut aceast obligaie, locatarul poate cere fie obligarea acestuia la efectuarea reparaiilor, fie autorizarea de a le efectua n contul locatorului, reinnd, ulterior, cheltuielile fcute din chirie, fie rezilierea contractului. n cazul n care reparaiile presupun o urgen, ele vor fi efectuate i fr autorizarea instanei de judecat. Locatorul nu este inut s efectueze reparaiile mici, curente, numite locative, care, din momentul predrii bunului nchiriat, revin locatarului. C. Obligaia de garanie Obligaia de garanie revine locatorului n baza art. 1420 pct. 3 C. civ., potrivit cruia locatorul trebuie s asigure locatarului folosina linitit i util a lucrului nchiriat pe toat durata locaiunii. a. Locatorul este obligat s se abin de la orice tulburare a folosinei bunului nchiriat, fie ea de fapt sau de drept( garania pentru eviciune cauzat prin fapta sa proprie). Astfel, potrivit art. 1424 C. civ. locatorul nu poate n cursul locaiunii s schimbe forma
33

lucrului nchiriat..., nici prin transformarea material a lucrului, nici prin schimbarea destinaiei acestuia. Nerespectarea acestei obligaii ndreptete locatarul s cear n instan oprirea sau distrugerea schimbrilor fcute. Locatorul nu rspunde pentru stnjenirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, dar numai dac aceste reparaii au caracter urgent i nu pot fi amnate pn la ncetarea contractului (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Aceste reparaii trebuie executate n cel mult 40 de zile, n caz contrar, locatarul fiind ndreptit, potrivit art. 1425 alin. 2 C. civ., s cear o diminuare a chiriei proporional cu lipsa parial a folosinei. n cazul n care reparaiile sunt de aa natur nct locatarul pierde folosina total a lucrului nchiriat, atunci acesta poate cere rezilierea contractului, chiar dac pierderea folosinei nu ar depi 40 zile (art. 1425 alin. 3 C. civ.). b. Locatorul este obligat s-l garanteze pe locatar i pentru eviciunea provocat prin fapta unui ter, dar numai pentru eviciunea care provine dintr-o tulburare de drept (art. 1426 C. civ.), ntruct mpotriva tulburrilor de fapt locatarul se poate apra singur prin intermediul aciunilor posesorii. Locatorul rspunde numai dac locatarul l-a chemat n garanie n procesul dintre el i terul care ncearc s-l eving. n cazul n care locatarul pierde folosina sau sufer o reducere a folosinei lucrului, ca urmare a eviciunii, el va putea cere locatorului fie o reducere a chiriei, proporional cu pierderea parial a folosinei, i daune-interese, dac contractul se mai poate executa, fie rezilierea i daune-interese, dac contractul nu mai poate fi executat. c. n baza art. 1422 C. civ., locatorul este obligat s garanteze pentru toate viciile ascunse i pentru stricciunile care mpiedic folosina normal a lucrului de ctre locatar. Locatorul este inut s garanteze nu numai n cazul n care viciul ascuns mpiedic n totalitate folosina bunului nchiriat, ci i atunci cnd viciul i micoreaz ntr-att posibilitatea de folosin, nct se poate prezuma c, dac locatarul ar fi tiut aceasta, nu ar fi nchiriat sau ar fi pltit o chirie mai mic. Locatorul este inut rspunztor i de viciile ascunse aprute pe parcursul executrii contractului, ntruct obligaia de a asigura folosina efectiv a lucrului nchiriat este continu. Locatorul este inut de garanie chiar i n cazul n care a fost de bun-credin. n schimb, locatorul nu rspunde pentru viciile cunoscute de locatar ( vicii aparente), deoarece se prezum c le-a acceptat. Potrivit art. 1422 alin. 2 C. civ., dup descoperirea viciilor grave sau foarte grave, locatarul poate cere fie o reducere proporional de chirie (dac folosina este diminuat), fie rezilierea contractului cu daune-interese (dac lucrul este impropriu folosinei). Aciunea n garanie pentru vicii ascunse se prescrie n termenul general de prescripie de 3 ani. D. Obligaia de restituire a cheltuielilor fcute de locatar cu bunul nchiriat Dac locatarul a executat lucrri dintre acelea care cdeau n sarcina locatorului (reparaii capitale), atunci acesta din urm este obligat la restituirea cheltuielilor s uportate de ctre locatar. Locatorul este inut la restituirea ctre locatar doar a cheltuielilor utile, nu i a celor voluptuarii. 2. Obligaiile locatarului
34

A. Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar, potrivit destinaiei sale Aceast obligaie rezult din art. 1429 pct. 1 C. civ., potrivit cruia locatarul trebuie s ntrebuineze lucrul nchiriat...ca un bun proprietar i numai la destinaia determinat prin contract; iar n lips de stipulaie special, la destinaia prezumat dup circumstane. Prile pot, pe parcursul executrii contractului de locaiune, s modifice destinaia bunului nchiriat, sub condiia de a nu aduce atingere drepturilor altor persoane. Dac locatarul nu respect aceast obligaie sau efectueaz transformri neauto-rizate asupra lucrului, locatorul poate cere fie repunerea lucrului n starea anterioar i folosirea lui potrivit destinaiei convenite, fie rezilierea contractului cu daune-interese. Locatarul este obligat de a ntreine lucrul pe toat durata locaiunii n stare de folosinntrebuinare, astfel cum a fost predat. Din aceast obligaie de a face rezult c locatarul este inut s efectueze micile reparaii de ntreinere (locative) enumerate enunciativ n art. 1447 C. civ. B. Obligaia de plat a chiriei Potrivit art. 1429 pct. 2 C. civ., locatarul este obligat s plteasc chiria convenit la termenele stipulate n contract. Dac nu s-a prevzut altfel, plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului), plata fiind cherabil, iar nu portabil. Atunci cnd locatorul este ameninat de un ter cu eviciunea, el poate suspenda plata chiriei pn cnd va nceta tulburarea. Cnd prile nu au stabilit n contract termenele de plat a chiriei, plata se va face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului. n caz de neexecutare a acestei obligaii, locatorul poate cere fie executarea silit, fie rezilierea contractului. n cazul n care lucrul nchiriat a fost vndut i noul proprietar nu-l ntiineaz pe locatar, plata fcut vechiului proprietar (locator) este valabil. C. Obligaia de a restitui lucrul nchiriat la expirarea contractului Potrivit art. 1431 C. civ., locatarul, la ncetarea contractului, este inut s restituie lucrul n starea n care l-a primit, mpreun cu toate accesoriile sale, potrivit inventarului ntocmit, iar dac prile au omis s ntocmeasc un asemenea inventar, locatarul trebuie s predea lucrul n stare bun, fiind prezumat c l-a primit astfel (art. 1341 i 1342 C. civ.). D. Obligaia de a apra lucrul nchiriat contra uzurprilor Potrivit art. 1433 C. civ., locatarul este obligat de a ntiina pe locator i de a apra lucrul nchiriat contra uzurprilor. Prin uzurpare se nelege nclcarea adus de un ter asupra posesiei sau proprietii lucrului nchiriat. n cazul nendeplinirii de ctre locatar a acestei obligaii, el este inut a rspunde pentru prejudiciul suferit de locator (daune-interese) i, de asemenea, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecat. SECIUNEA A III-A CONTRACTUL DE SUBLOCAIUNE I CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE
35

 l. Contractul de sublocaiune Potrivit art. 1418 alin. 1 C. civ., locatarul are dreptul de a subnchiria ... contractul su ctre altul ..., n tot sau n parte, n baza unui contract de sublocaiune. Contractul de sublocaiune este un acord de voin, n temeiul cruia locatarul, care a dobndit folosina temporar a unui bun pe baza unui contract de locaiune preexistent, subnchiriaz acel bun unui ter, care se oblig s-i plteasc chirie; locatarul devine, astfel, locator (sublocator), iar terul cu care contracteaz, sublocatar. Pentru a fi valabil contractul de sublocaiune se cer a fi ndeplinite dou condiii (prima impus de lege i a doua creat de literatura de specialitate): - transmisiunea folosinei s nu fie interzis prin contractul de locaiune preexistent , caz n care locaiunea devine un contract intuitu personae. n nici un caz o asemenea interdicie nu poate fi prezumat. - sublocaiunea s nu fie convenit n condiii care s contravin celor din contractul principal (de exemplu, folosirea lucrului nchiriat pentru o alt destinaie). Contractul de sublocaiune constituie un accesoriu al contractului de locaiune preexistent i este supus acelorai condiii de validitate, produce aceleai efecte i are aceleai cauze de ncetare. Sublocaiunea nu produce efecte fa de locator, drepturile i obligaiile dintre locator i locatarul principal fiind n continuare neatinse. Locatorul nu are o aciune direct contra sublocatarului, ci doar o aciune oblic, subrogatorie, n calitate de creditor al locatarului. 2. Cesiunea contractului de locaiune Potrivit art. 1418 C. civ., locatarul poate s cedeze contractul su ctre un ter, operaiune care constituie o vnzare a dreptului de folosin. Pentru a fi opozabil terilor, cesiunea contractului de locaiune trebuie s fie acceptat prin act autentic de ctre locator sau notificat acestuia (art. 1393 C. civ.). n cazul cesiunii fcut n condiiile art. 1393 C. civ., locatarul este nlocuit cu cesionarul, care se subrog n toate drepturile i obligaiile acestuia. SECIUNEA A IV-A NCETAREA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE l. ncetarea contractului de locaiune prin acordul prilor Avnd n vedere c ncheierea contractului de locaiune se face prin acordul prilor, firesc este ca acest contract s poat nceta tot prin consimmntul lor. Cu alte cuvinte, dac prile, prin liberul lor consimmnt, au ncheiat un act constitutiv de drepturi i obligaii contractul de locaiune -, nimic nu se opune ca ele s hotrasc s pun capt acestuia. Acordul de voin a prilor, n sensul stingerii raportului juridic de locaiune, constituie un act juridic bilateral, un adevrat contract, n sensul art. 942, coroborat cu art. 969 alin. 2 C. civ. 2. ncetarea contractului de locaiune prin expirarea termenului
36

Potrivit art. 1436 C. civ., n cazul n care prile au stabilit la ncheierea contractului durata locaiunii sau, n lipsa unei asemenea clauze, cnd termenul este stabilit de lege (art. 14501452 C. civ.), la mplinirea lui, contractul de locaiune va nceta de drept, fr nici o ntiinare prealabil. Sunt situaii n care, dup expirarea termenului contractual, raporturile de locaiune continu. Astfel, dac locatarul folosete pe mai departe lucrul nchiriat, iar locatorul nu se opune, potrivit art. 1437 i art. 1452 C. civ., contractul de locaiune se consider rennoit prin tacita relocaiune (reconduciune), chiar dac prile n-au prevzut aceast prelungire n mod expres. Tacita relocaiune nu poate avea loc n cazul n care, anterior expirrii termenului, locatorul a notificat concediul (manifestarea voinei de a nu rennoi contractul) i aceasta chiar dac locatarul a continuat s foloseasc bunul i dup mplinirea termenului (art. 1438 C. civ.). Tacita relocaiune are loc n condiiile contractului de locaiune iniial ncheiat, ns noul contract se va considera ncheiat fr termen, cu excepia cazurilor n care termenul este prevzut de lege. 3. Denunarea unilateral a contractului de locaiune Potrivit art. 1436 alin. 2 C. civ., dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii, atunci contractul poate nceta prin denunarea unilateral fcut de oricre dintre pri, fr s fie necesar vreo justificare, ns cu respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezint intervalul de timp dintre manifestarea voinei de a desface contractul de locaiune i data la care acesta urmeaz s nceteze; el variaz dup natura lucrului i obiceiul locului, i are ca raiune protecia prii creia i se comunic preavizul, n sensul de a i gsi un nou locatar, respectiv acesta s-i gseasc un alt lucru corespunztor pe care s-l nchirieze. Denunarea unilateral (concediul) reprezint un act unilateral de voin, care duce la desfacerea contractului, indiferent de acceptarea celeilalte pri. 4. ncetarea contractului de locaiune prin reziliere Potrivit art. 1439 alin. 2 C. civ., neexecutarea de ctre una din pri a obligaiilor care-i revin, neexecutare care aduce o vtmare celeilalte pri, ndreptete pe aceasta din urm s cear desfacerea contractului prin reziliere. Fiind un contract sinalagmatic, cu executare succesiv, contractul de locaiune va fi supus rezilierii n condiiile dreptului comun (art. 1020 1021 C. civ.). 5. Pieirea lucrului nchiriat Potrivit art. 1423 alin. 1- prima parte - i art. 1439 alin. 1 C. civ., pieirea total a lucrului nchiriat duce la ncetarea contractului de locaiune, indiferent de cauza pieirii - for major sau culpa prilor -, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului i nici nu poate fi obligat la refacerea, reconstruirea sau nlocuirea lui. Dac lucrul nchiriat a pierit numai n parte, locatarul este ndreptit a cere, dup caz, o reducere a chiriei proporional cu pierderea suferit sau rezilierea contractului, iar partea n culp va fi inut la plata de daune-interese, ntocmai ca n cazul pieirii totale. 6. Desfiinarea titlului locatorului Desfiinarea titlului locatorului poate avea ca efect ncetarea locaiunii, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Astfel se ntmpl atunci cnd
37

pierderea titlului este cu efect retroactiv, cum ar fi nulitate sau revocare, ori atunci cnd locatorul a fost evins de un ter printr-o aciune n revendicare. De la aceast regul exist ns i unele excepii: - contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar rmn valabile pn la 5 ani, n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul ar fi ncetat; - potrivit art. 519 C. proc. civ., rmn valabile i contractele ncheiate de terul dobnditor al imobilului ipotecat, chiar dac este evins, sub condiia ca locaiunea s fi fost ncheiat cu bun-credin i s aib dat cert, anterioar nscrierii comandamentului; - rmn valide i contractele de locaiune ncheiate de motenitorul aparent, n cazul n care locatarul a fost de bun-credin. 7. nstrinarea lucrului nchiriat prin acte ntre vii Potrivit art. 1441 C. civ., n cazul n care locatorul a nstrinat prin vnzare bunul nchiriat, cumprtorul este obligat s respecte contractul de locaiune ncheiat anterior nstrinrii, cnd aceasta s-a fcut printr-un nscris autentic sau printr-un nscris sub semntur privat cu dat cert, cu excepia cazului n care ncetarea locaiunii din cauza nstrinrii ar fi fost prevzut prin contractul de locaiune. Contractul de locaiune nu nceteaz de drept n cazul nstrinrii bunului. Aa fiind, n cazul n care dobnditorul imobilului nu este obligat s respecte locaiunea fcut de nstrintor, el va putea obine ncetarea contractului de locaiune numai dac va anuna locatarului concediul, cu respectarea unui termen de preaviz (art. 1443 C. civ.).

38

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

SECIUNEA I NOIUNEA, SEDIUL MATERIEI I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A LOCUINEI 1. Noiunea i reglementarea contractului de nchiriere a locuinei Contractul de nchiriere a locuinei constituie o varietate a contractului de locaiune, deosebindu-se de acesta prin faptul c are un obiect specific: locuina. Contractul de nchiriere a locuinei este acel act juridic prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure unei alte pri, numit locatar sau chiria, folosina temporar a unei locuine, n schimbul unei sume de bani determinat, numit chirie. Principala reglementare n materia contractului de nchiriere o constituie Legea nr. 114/1996 legea locuinei -, republicat cu modificrile ulterioare care se completeaz cu dispoziiile Codului civil referitoare la locaiune. Alte acte normative cu inciden n cauz sunt: Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie, construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat; Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaie de locuine, trecute n proprietatea statului. 2. Caracterele juridice ale contractului de nchiriere a locuinei a. Contractul de nchiriere a locuinei este un contract consensual. Cu toate acestea, conform art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicat, ad probationem, acordul dintre proprietar i chiria va trebui consemnat ntr-un nscris. b. Contractul de nchiriere a locuinei are un caracter sinalagmatic (bilateral). c. Contractul de nchiriere a locuinei are un caracter oneros. d. Contractul de nchiriere a locuinei este un contract comutativ. e. Contractul de nchiriere a locuinei este un contract cu executare succesiv n timp, prile executndu-i obligaiile pe toat durata locaiunii. f. Contractul de nchiriere este un contract translativ de folosin temporar a locuinei. SECIUNEA A II-A NCHEIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A LOCUINEI 1. Forma contractului de nchiriere Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicat, nchirierea locuinelor se face pe baza acordului dintre proprietar i chiria, consemnat prin contract scris (subl. n.), care va trebui nregistrat la organele fiscale teritoriale, n vederea impozitrii. Art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicat, stabilete cuprinsul pe care trebuie s-l aib contractul de nchiriere, i anume: adresa locuinei care face obiectul nchirierii; suprafaa locativ i dotrile folosite n exclusivitate sau n comun; valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia i modul de plat; suma pltit n avans n contul chiriei; locul i condiiile n care se realizeaz primirea i restituirea cheilor; obligaiile prilor privind folosirea i
39

ntreinerea spaiilor care fac obiectul contractului; inventarul obiectelor i al dotrilor aferente; data intrrii n vigoare i durata; condiiile privind folosina exclusiv i n comun a prilor aflate n coproprietate; persoanele care vor locui mpreun cu titularul contractului; alte clauze convenite ntre pri. Alturi de aceste meniuni, trebuie specificat identitatea prilor, precum i semntura acestora. 2. Prile contractului de nchiriere Conform art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicat, contractul de nchiriere a locuinei se ncheie ntre proprietar (locator) i chiria. - Locatorul poate fi att o persoan fizic, ct i o persoan juridic sau chiar o unitate administrativ-teritorial. ntruct contractul de nchiriere nu transfer proprietatea asupra lucrului nchiriat, n calitate de locator poate sta att proprietarul lucrului, ct i un detentor precar. - Chiriaul (locatarul) este persoana care dobndete dreptul de folosin asupra locuinei. O dat cu titularul contractului de nchiriere, dobndesc un drept locativ propriu i alte persoane care urmeaz s locuiasc alturi de chiria - art. 21 lit. k din Legea nr. 114/1996 (de exemplu, soul sau soia, ascendenii ori descendenii acestora etc.). 3. Obiectul contractului de nchiriere a locuinei a. Locuina. Contractul de nchiriere reglementat de Legea nr. 114/1996 are ca obiect exclusiv spaii cu destinaie de locuin, necesare satisfacerii nevoilor de locuit ale unei persoane sau familii. Locuina, astfel cum este definit de art. 2 lit. a din lege, se refer att la camerele de locuit (camere de zi, dormitoare), ct i la bi, buctrii, holuri, spaii de depozitare, poduri etc. La toate acestea se pot aduga, uneori, curtea i grdina aferente imobilului nchiriat (art. 21 lit. c din Legea nr. 114/1996). b. Chiria reprezint o sum de bani care va fi achitat de ctre chiria, pe toat durata contractului, ca un echivalent al folosirii locuinei. Potrivit reglementrii cuprinse n Legea nr. 114/1996, chiria constituie unul dintre elementele eseniale ale contractului de nchiriere, prile fiind inute s stabileasc i regulile de modificare a chiriei, precum i modalitatea ei de plat (art. 21 lit. d). n ceea ce privete cuantumul chiriei, art. 31 din Legea 114/1996 menioneaz c aceasta trebuie s acopere cheltuielile de administrare, ntreinere i reparaii, impozitele pe cldiri i pe teren, recuperarea investiiei, n funcie de durata normat stabilit potrivit prevederilor legale, precum i un profit supus negocierii ntre pri. 4. Termenul nchirierii Potrivit art. 21 lit. i din Legea nr. 114/1996, republicat, contractul de nchiriere a locuinelor trebuie s cuprind data nceperii executrii prestaiilor i durata contractului. n acest domeniu legiuitorul a reglementat expres posibilitatea prorogrii legale a termenului nchirierii, precum i dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere. a. Prorogarea legal reprezint prelungirea de ctre legiuitor a duratei contractelor de nchiriere, din dorina de a asigura stabilitatea i continuitatea folosirii locuinei de ctre chiriai i, n acelai timp, din dorina de a reduce birocraia ncheierii unor noi contracte cu chiriaii.
40

Legiuitorul a intervenit, n acest sens, prin mai multe acte normative, cum ar fi Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995, precum i O.U.G. nr. 40/1999, aprobat i modificat prin Legea nr. 241/2001. Aceste acte normative au prelungit de drept contractele de nchiriere aflate n curs de executare la data intrrii lor n vigoare. Prelungirea s-a fcut, de regul, pe o perioad de 5 ani de la data intrrii n vigoare a actului normativ. b. Dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere. Conform art. 14 alin. 1 din O. U. G. nr. 40/1999, n cazul n care prile nu modific prin acord expres durata nchirierii, chiriaul are dreptul, la expirarea termenului nchirierii, la rennoirea contractului pentru aceeai perioad. La rndul su, proprietarul (locatorul) poate refuza rennoirea contractului, dac: - locuina este necesar pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soului, prinilor sau copiilor oricrora dintre acetia, numai dac sunt ceteni romni cu domiciliul n Romnia (art. 14 alin. 2 lit. a); - locuina urmeaz s fie vndut n condiiile prezentei ordonane de urgen (art. 14 alin. 2 lit. b). - chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutive n executarea contractului de nchiriere (art. 14 alin. 2 lit. c); - atunci cnd, conform art. 13, prelungirea contractelor nu se aplic (art. 14 alin. 2 lit. d din O.U.G. nr. 40/1999). c. Dreptul de preemiune al chiriaului n caz de vnzare a locuinei. Conform art. 18 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, n cazul n care refuzul proprietarului de a rennoi contractul de nchiriere este motivat de intenia acestuia de a nstrina locuina, chiriaul beneficiaz de un drept de preemiune la cumprarea acesteia. SECIUNEA A III-A EFECTELE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE 1. Obligaiile proprietarului (locatorului) a. Obligaia locatorului de a preda locuina nchiriat n stare normal de folosin (art. 28 lit. a). Neexecutarea acestei obligaii ndreptete locatarul s cear predarea silit a locuinei, iar dac locuina este ocupat fr drept de alte persoane, i evacuarea acestora. Chiriaul poate s cear i rezilierea contractului, eventual cu daune-interese sau s invoce excepia de neexecutare a contractului, n situaia n care locatorul pretinde plata chiriei, fr a-i fi asigurat, n prealabil, locatarului folosina locuinei. b. Obligaia de a efectua reparaiile necesare pe toat durata contractului (art. 28 lit. b, c i d): 1. Locatorul trebuie s ia msuri pentru repararea i asigurarea funcionrii n condiii de siguran a cldirii. 2. Locatorul trebuie s ntrein n bune condiii elementele structurii de rezisten a cldirii, curile i grdinile, precum i spaiile comune din interiorul cldirii. n cazul n care aceste lucrri se datoreaz culpei chiriaului, obligaia de reparare i revine lui.
41

3. Obligaia de a ntreine, n bune condiii, instalaiile comune proprii cldirilor (art. 28 lit. d). 2. Obligaiile chiriaului (locatarului) a. Obligaia de a folosi locuina nchiriat potrivit destinaiei. Chiriaul nu poate aduce modificri spaiului deinut ca locuin i, ndeosebi, structurii de rezisten a imobilului. Tot astfel, nu poate schimba destinaia suprafeei nchiriate. Nerespectarea acestei obligaii de ctre chiria d dreptul locatorului de a cere rezilierea contractului i evacuarea chiriaului. b. Obligaia de a efectua lucrrile de ntreinere, reparaii sau nlocuire a elementelor de construcii i instalaii din folosina exclusiv (art. 29 alin. 1 lit. a). Aceast obligaie se impune ntruct, la ncetarea contractului, chiriaul va trebui s predea suprafaa locativ n stare de folosin i curenie, inndu-se seama de starea n care a fost nchiriat. c. Obligaia de a repara sau nlocui elementele de construcii i de instalaii deteriorate din folosina comun, ca urmare a folosirii necorespunztoare (art. 29 alin. 1 lit. b). Obligaia locatarului vizeaz att elementele construciei, ct i cele de instalaii din interiorul sau exteriorul cldirii. d. Obligaia de a asigura curenia i igienizarea n interiorul locuinei i la prile de folosin comun (art. 29 alin. 1 lit. c). Aceast obligaie i revine chiriaului pe toat durata contractului de nchiriere. e. Obligaia de a preda proprietarului locuina n stare normal de folosin, la eliberarea acesteia. f. Obligaia de plat a chiriei. Dreptul de a cere plata chiriei se prescrie n cadrul termenului general de prescripie de 3 ani, care se calculeaz separat, pentru fiecare rat de chirie restant. g. Obligaia de plat a cotelor din cheltuielile comune de ntreinere. SECIUNEA A IV-A CONTRACTUL DE SUBNCHIRIERE I CESIUNEA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A LOCUINEI A. Contractul de subnchiriere Potrivit art. 26 din Legea nr. 114/1996, republicat, locatarul are dreptul de a subnchiria locuina deinut, ns numai cu acordul prealabil scris i n condiiile stabilite de proprietar, dac subnchirierea nu a fost interzis prin contractul principal de nchiriere a locuinei. Contractul de subnchiriere trebuie s fie ncheiat n form scris i nregistrat la organul fiscal teritorial n raza cruia este situat locuina subnchiriat. Contractul de subnchiriere trebuie s prevad obligatoriu durata subnchirierii care nu poate fi mai mare dect cea din contractul de nchiriere principal i chiria care urmeaz s fie pltit de sublocatar. Contractul de subnchiriere nu produce efecte fa de locator (proprietar). Spre deosebire de locatarul principal, care beneficiaz de prorogarea legal a contractului de nchiriere i de dreptul la rennoirea contractului, sublocatarul nu are asemenea beneficii,
42

astfel nct, sublocatarul poate fi evacuat la expirarea termenului sau o dat cu ncetarea contractului de nchiriere a locatarului principal i aceasta chiar dac termenul din contractul de subnchiriere nu a expirat nc. B. Cesiunea contractului de nchiriere Legea nr. 114/1996 nu reglementeaz n mod expres dreptul locatarului de a ceda contractul de nchiriere. Cu toate acestea, prin analogie cu contractul de locaiune, se admite aceast posibilitate i n cazul contractului de nchiriere. Cesiunea contractului poate avea loc numai cu acordul scris i prealabil al proprietarului i doar n condiiile stabilite de ctre acesta (locator). Ea trebuie consemnat prin act scris, n vederea nregistrrii ei la organele fiscale teritoriale. Cesiunea nu este permis n cazul locuinelor de serviciu, de intervenie sau de necesitate. SECIUNEA A V-A NCETAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A LOCUINEI A. Ajungerea la termen a contractului Potrivit art. 23 din Legea nr. 114/1996, republicat, n lipsa unei convenii de prelungire a contractului de nchiriere, acesta nceteaz fr a fi necesar nici o formalitate, chiriaul fiind obligat s prseasc locuina, cu excepia acelor contracte de nchiriere pentru care opereaz, n temeiul legii, prorogarea legal, precum i atunci cnd chiriaul are dreptul la rennoirea contractului. Chiriaul va fi inut s prsesc locuina n termen de 60 de zile din momentul expirrii contractului, timp n care aciunea locatorului n evacuarea chiriaului este paralizat (art. 14, alin. 5 din O.U.G. nr. 40/1999, modificat prin Legea nr. 241/2001). B. Denunarea unilateral a contractului de ctre chiria Conform art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, republicat, contractul de nchiriere a locuinei poate nceta nainte de termen, la cererea chiriaului. Pentru a opera ncetarea, trebuie s fie ndeplinite dou condiii: notificarea inteniei chiriaului de a denuna contractul, fcut ctre proprietar, i respectarea unui termen de preaviz de minimum 60 de zile. C. Rezilierea contractului nainte de ajungerea la termen, contractul de nchiriere poate nceta prin reziliere. Sanciunea poate interveni la cererea locatorului (art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, republicat) sau a asociaiei de proprietari (art. 24 lit. c). Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului n urmtoarele situaii: a. dac chiriaul nu i-a achitat chiria cel puin 3 luni consecutiv; b. dac chiriaul a cauzat stricciuni importante locuinei, cldirii n care este situat aceasta, instalaiilor, precum i oricror altor bunuri aferente lor, sau dac nstrineaz fr drept pri ale acestora; c. dac chiriaul are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei; d. dac chiriaul nu a respectat clauzele contractuale.

43

Rezilierea contractului de nchiriere poate fi pronunat i la cererea asociaiei de proprietari, atunci cnd chiriaul nu i-a achitat obligaiile care-i revin din cheltuielile comune pe o perioad de 3 luni, dac acestea au fost stabilite, prin contract, n sarcina chiriaului. D. Neuzul locuinei Potrivit art. 27 alin. 1 i 3 din Legea nr. 114/1996, modificat prin Legea nr. 145/1999, n cazul prsirii definitive a domiciliului de ctre titularul contractului de nchiriere..., precum i n cazul titularului de contract, nerezident, care, fr a fi detaat, nu a mai folosit locuina m ai mult de 2 ani, fr ntrerupere , dac soul sau soia titularului, descendenii sau ascendenii acestia, cu condiia s fi locuit mpreun cu acesta, ori persoanele care au avut acelai domiciliu cu titularul cel puin un an i care au fost nscrise n contract nu au fcut cerere de continuare a nchirierii n numele lor, contractul nceteaz n termen de 30 de zile de la data prsirii domiciliului sau de la mplinirea termenului de 2 ani de nefolosire nentrerupt a locuinei. E. Moartea chiriaului Contractul de nchiriere nceteaz i prin decesul chiriaului (art. 27 alin.1) dac, dup momentul survenirii acestuia, soul (soia) titularului, ascendenii ori descendenii acestuia sau alte persoane care au avut acelai domiciliu cu titularul nu formuleaz cerere de continuare a contractului n numele lor. Pentru continuarea contractului de nchiriere i dup moartea titularului este necesar ca soul (soia) titularului sau descendenii ori ascendenii acestuia s fi locuit mpreun cu titularul (art. 27 alin. 1 lit. a i b). n ceea ce privete alte persoane care au locuit cu chiriaul, pentru continuarea n numele lor, la cerere, a contractului, ele trebuie s fi locuit mpreun cu chiriaul cel puin un an i s fi fost nscrise n contractul de nchiriere (art. 27 alin. 1 lit. c). SECIUNEA A VI-A NCHIRIEREA UNOR LOCUINE CU DESTINAIE SPECIAL 1. Locuina social Potrivit art. 2 alin. 1 lit. c din Legea nr. 114/1996, republicat, prin locuin social se nelege acea locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii a cror situaie economic nu le permite accesul la o locuin n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieii. Au dreptul la o locuin social, n vederea nchirierii, familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar, realizat n ultimele 12 luni, cu cel puin 20% sub nivelul venitului net lunar pe membru de familie sau, dup caz, pe persoan, stabilit conform art. 8 alin. 2 (art. 42 alin. 1 din Legea nr. 114/1996, aa cum fost el modificat prin Legea nr. 145/1999). 2. Locuina de serviciu Locuina de serviciu este definit de art. 2 alin. 1 lit. d din Legea nr. 114/1996, republicat, ca fiind acea locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale. Contractul de nchiriere care are drept obiect o locuin de serviciu se ncheie ca un accesoriu al contractului de munc (art. 51 alin. 2 din Legea nr. 114/1996, republicat) i, n principiu, va nceta o dat cu acesta.
44

 3. Locuina de intervenie Potrivit Legii nr. 114/1996, republicat, locuina de intervenie este acea locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor economice (art. 2 alin. 1 lit. e). Conform art. 54 din Legea nr. 114/1996, republicat, locuina de intervenie urmeaz regimul juridic al locuinei de serviciu, contractul de nchiriere avnd, i n acest caz, statutul de accesoriu al contractului de munc. 4. Locuina de necesitate Conform art. 2 alin. 1 lit. f din Legea nr. 114/1996, republicat, locuina de necesitate este acea locuin destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de reabilitare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari. Durata pentru care se ncheie un astfel de contract este nedeterminat, acesta ncetnd atunci cnd au ncetat cauzele care au fcut inutilizabile locuinele (art. 55 alin. 3). 5. Locuina de protocol n sensul Legii nr. 114/1996, republicat, locuina de protocol este acea locuin destinat utilizrii de ctre persoanele care sunt alese sau numite n unele funcii ori demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii acestora. Atribuirea, ocuparea i folosirea locuinelor de protocol se fac n condiiile legii (art. 57 alin. 3), ele fiind proprietate public a statului i, prin urmare, netransmisibile. Locuinele de protocol sunt administrate de ctre Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat (art. 57 alin. 2).

45

CAPITOLUL III

CONTRACTUL DE ARENDARE
SECIUNEA I NOIUNEA, SEDIUL MATERIEI I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE 1. Noiunea i reglementarea contractului de arendare Contractul de arendare constituie o varietate a contractului de locaiune din dreptul comun, prin care o parte, numit arendator, se oblig s transmit celeilalte pri, numit arenda, folosina unor bunuri agricole pe o durat determinat, n schimbul unui pre numit arend. Contractul de arendare este reglementat prin Legea nr. 16/1994, Legea arendrii, modificat i completat prin Legea nr. 58/1995, Legea nr 65/1998 i prin O.U.G. nr. 157/2002, aprobat cu modificri prin Legea nr. 350/2003. Potrivit art. 26 din Legea nr. 16/1994, dispoziiile Legii arendrii se completeaz cu prevederile legislaiei civile, n msura n care acestea din urm nu sunt contrare. Astfel, vor fi incidente n cauz dispoziiile cuprinse n titlul VII, capitolul IV, din Codul civil, intitulat Despre regulile particulaire la arendare, art. 1454 i urm., care n-au fostt abrogate expres de Legea arendrii. La aceste dispoziii se adaug i cele care reglementeaz locaiunea de drept comun. De asemenea, dispoziiile Legii nr. 16/1994 se ntregesc i se coroboreaz i cu cele ale Legii nr. 18/1991 (Legea fondului funciar) i cu ale altor acte normative care reglementeaz activitatea n domeniul agricol. 2. Caracterele juridice ale contractului de arendare a. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral). b. Arendarea este un contract cu titlu oneros. c. Contractul de arendare este comutativ. d. Contractul de arendare este un contract cu executare succesiv. e. Arendarea este un contract translativ de folosin asupra bunurilor agricole. f. Contractul de arendare se ncheie intuitu personae, cel puin n persoana arendaului. g. Contractul de arendare este un contract solemn; ns, el nu trebuie ncheiat n forma autentic, putnd fi ncheiat i sub forma nscrisului sub semntur privat. Pentru a fi opozabile fa de teri contractele de arendare trebuie nregistrate n termen de 15 zile de la ncheiere la Consiliul local n a crui raz teritorial se afl bunurile arendate. SECIUNEA A II-A CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE 1. Prile contractante A. Arendatorul
46

Poate avea calitatea de arendator proprietarul, uzufructuarul sau orice alt deintor legal al bunurilor care formeaz obiectul contractului i care are dreptul de exploatare agricol a acestora i are capacitatea cerut de lege pentru ncheierea unui astfel de contract. Art. 4 alin. 1 din Legea 16/1994 prevede c nu pot da n arend bunurile agricole regiile autonome, institutele i staiunile de cercetare i producie agricol, societile comerciale i alte uniti care au n patrimoniu sau n administrare terenuri proprietate de stat... B. Arendaul Pot avea calitatea de arenda una sau mai multe persoane fizice (membrii unei familii), ns numai persoane care sunt ceteni romni, indiferent c au domiciliul n Romnia sau n strintate (dar care au pregtire de specialitate agricol, practic agricol ori atestat de cunotine agricole i prezint garaniile solicitate de arendator), sau persoane juridice romne, cu sediul n Romnia (inclusiv cu capital parial sau integral strin), care are ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole i prezint garaniile cerute de arendatori. Art. 18 din Legea arendrii interzice luarea n arend a bunurilor agricole de ctre funcionarii publici i salariaii din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor i staiunilor de cercetare i producie agricol, ale societilor comerciale agricole pe aciuni i ale altor uniti care au n patrimoniu sau n administrare terenuri agricole proprietate de stat. 2. Obiectul contractului de arendare a. Lucrul arendat. Legea arendrii enumer n art. 1 alin. 2 bunurile agricole care pot fi arendate. Acestea sunt imobile fie prin natura lor, cum sunt terenurile i construciile, fie prin destinaie, cum sunt mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole. b. Arenda (preul contractului) poate s fie stabilit sub forma unor cantiti de produse agricole, care vor fi predate n natur sau sub forma echivalentului lor n lei, la preurile practicate pe piaa local la data plii ori poate fi exprimat ntr-o cantitate de produse agricole i bani. Nimic nu se opune ca arenda s fie stabilit direct n bani. Conform art. 5 lit. e din lege, sub sanciunea nulitii, contractul de arendare trebuie s cuprind meniuni cu privire la cuantumul arendei, precum i la modalitile i termenul de plat. 3. Termenul arendrii Potrivit art. 7 din Legea arendrii, contractul trebuie s prevad durata arendrii. Legea 16/1994 modificat las deplin libertate prilor sub acest aspect, ele putnd conveni asupra oricrui termen, innd cont de situaia de fapt concret i de interesele lor. Totui, dei legea nu mai prevede un termen minim (iniial se prevedea o durat minim de 5 ani pentru ncheierea contractului), se consider c durata arendrii nu poate fi mai mic de 1 an, aceasta fiind necesar pentru consumarea unui ciclu de producie, pentru ca arendaul s poat culege fructele (art. 1462 C. civ.). SECIUNEA A III-A EFECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE 1. Problema suportrii riscurilor A. Riscul pieirii lucrului
47

Riscul pieirii fortuite, n tot sau n parte, a bunurilor arendate (construcii, maini, utilaje, animale etc.), este suportat de ctre arendator, potrivit regulii res perit domino. n cazul n care lucrul arendat a pierit n totalitate, contractul nceteaz, iar dac lucrul arendat a pierit numai n parte, arendaul va putea s cear fie o scdere de pre proporional cu deteriorarea lucrului i timpul utilizat, fie desfiinarea contractului, dac partea pierit din lucrul arendat este att de nsemnat nct se poate prezuma c, fr acea parte, persoana nu ar fi consimit la arendare. B. Riscul neexecutrii contractului n caz de pieire fortuit a bunurilor arendate, riscul neexecutrii contractului este suportat de arendator n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat. Dac arenda a fost stabilit de ctre pri sub forma unei cote-pri din recolt, pierderea recoltei se suport proporional de arendator i arenda (art. 1469-1467 C. civ.). n cazul n care arenda se pltete prin echivalentul n lei al produselor, arendatorul nu suport riscul pierii lor dup recoltare, el nefiind proprietar al produselor culese, ci creditorul unei creane bneti. Dac arenda a fost prevzut de pri ntr-o cantitate determinat de produse agricole, care urmeaz a fi prestat de arenda n natur sub forma echivalentului n bani, riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regul, de arenda, deoarece cuantumul arendei nu depinde de mrimea recoltei. 2. Obligaiile prilor A. Obligaiile arendatorului Potrivit art. 8 alin. 1 din Legea arendrii, arendatorul este obligat s predea bunurile arendate n termenul i n condiiile stabilite, s garanteze pe arenda contra eviciunii totale sau pariale i pentru viciile ascunse ale lucrului arendat, precum i s execute toate celelalte obligaii asumate prin contract. Arendatorul trebuie s predea bunurile arendate n stare corespunztoare folosinei (exploatrii agricole), iar pe durata arendrii s execute reparaiile capitale care sunt de natur a menine bunul n stare de exploatare. n fine, potrivit art. 10 din Legea arendrii, impozitele i taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate, cad n sarcina arendatorului. B. Obligaiile arendaului Art. 8 alin. 2 din Legea nr. 16/1994 prevede c arendaul are obligaia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, n condiiile stabilite, de a menine potenialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la ncetarea contractului, de a plti arenda la termenele i n modalitile stabilite, precum i de a executa toate obligaiile contractuale. Arendaul mai are i obligaia de a plti taxele de redactare i nregistrare a contractului de arendare, precum i a impozitelor datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate. n caz de neexecutare culpabil a obligaiilor de ctre una din pri, cealalt poate cere n justiie rezilierea contractului n condiiile legii (art. 24 alin. 2 din Legea nr. 16/ 1994). 3. ncetarea contractului de arendare Principala cauz de ncetare a contractului de arendare o constituie expirarea termenului contractual, dac contractul nu a fost rennoit.

48

Contractul poate nceta i n caz de pieire a bunurilor arendate, n cazul desfiinrii titlului arendatorului, precum i n cazul neexecutrii obligaiilor de ctre oricare din pri, cnd se poate cere prin justiie rezilierea contractului. Decesul uneia dintre pri nu duce la ncetarea contractului, motenitorii acesteia prelund drepturile i obligaiile din contract, dac prile nu au stabilit altfel. n acest scop, potrivit art. 251 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 motenitorii majori trebuie s comunice n scris inteniile lor de a continua contractul i s obin acordul scris al celeilalte pri, n termen de 30 de zile de la data decesului.

49

CONTRACTUL DE MANDAT
SECIUNEA I MANDATUL CU REPREZENTARE 1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de mandat A. Noiunea contractului de mandat Contractul de mandat este acel act juridic prin care o parte, numit mandant, nsrcineaz o alt parte, numit mandatar, s ncheie acte juridice pe seama i n numele ei. Contractul de mandat este reglementat n Codul Civil, Cartea a III-a, Titlul IX (Despre mandat), n art. 1532-1559. Codul civil se refer doar la mandatul cu reprezentare, ns este admis c mandatul poate fi i fr reprezentare. Contractul de mandat mai este denumit i procur, mputernicire sau delegaie. B. Caracterele juridice ale contractului de mandat a. Mandatul este un contract consensual. Potrivit art. 1533 alin. 1 C. civ., mandatul poate fi i tacit. b. Mandatul este un contract intuitu personae, deoarece el se bazeaz esenialmente pe ncrederea pe care mandantul o are n mandatar. c. Contractul de mandat este, n principiu, cu titlu gratuit (art. 1532 C. civ.). Gratuitatea este ns doar de natura contractului, nu i de esena acestuia, astfel nct prile pot deroga de la aceast regul (art. 1534 C. civ.), stipulnd n favoarea mandatarului o remuneraie, caz n care mandatul devine cu titlu oneros. d. Contractul de mandat este, de regul, unilateral. Dac, ns, n favoarea mandatarului s-a stipulat o retribuie, mandatul devine sinalagmatic (bilateral). 2. Asemnri i deosebiri ntre contractul de mandat i alte contracte civile A. Asemnri i deosebiri ntre contractul de mandat i contractul de antrepriz Contractul de mandat cu titlu oneros se aseamn cu contractul de antrepriz. Cu toate acestea, ntre cele dou contracte exist deosebiri eseniale. Astfel: - mandatarul este nsrcinat cu ncheierea de acte juridice pe seama i n numele mandantului; antreprenorul obligndu-se s execute acte materiale pentru client (de exemplu, construirea unei case); - mandantul este inut de actele pe care mandatarul le-a ncheiat cu terii (dac s-au respectat limitele mputernicirilor primite), pe cnd, n cazul antreprizei, clientul nu rspunde pentru actele ncheiate de antreprenor cu terii; - de asemenea, rspunderea mandatarului este supus unor reguli diferite de cele prin care este reglementat rspunderea antreprenorului. B. Asemnri i deosebiri ntre contractul de mandat i contractul de munc Contractul de mandat cu titlu oneros se aseamn i cu contractul de munc, ntre cele dou contracte existnd i deosebiri: - mandatarul are calitatea de reprezentant al mandantului, pe cnd salariatul nu este reprezentantul angajatorului (patronului);
50

- angajatul nu poate fi reprezentat, el trebuind s presteze personal munca la care s-a obligat, pe cnd mandatarul i poate substitui o alt persoan care s ndeplineasc unele din actele juridice la care s-a obligat; - mandatarul este nsrcinat s ncheie acte juridice, pe cnd salariatul (angajatul) realizeaz, n principiu, acte materiale prin punerea forei de munc la dispoziia celeilalte angajatorului; - ntre salariat i angajator exist un raport de subordonare (de prepuenie), raport care nu se regsete n cazul mandatului. 3. Condiiile de validitate ale contractului de mandat A. Capacitatea prilor Mandatarul trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin, concluzie care rezult din interpretarea per a contrario a art. 1552 pct. 3 C. civ., conform cruia mandatul se stinge ... prin interdicia ... mandantului ori a mandatarului. Mandantul trebuie s fie el nsui capabil s ncheie personal actul pentru care l -a mputernicit pe mandatar, ntruct respectivul act juridic i va profita i va suporta toate consecinele juridice ale acestuia. Aadar, capacitatea mandantului se va aprecia n raport de natura actului juridic care face obiectul contractului. Dac, mandatul este cu titlu oneros, mandantul trebuie s aib, n toate situaiile, capacitate deplin de exerciiu. B. Consimmntul prilor trebuie s fie liber exprimat, neafectat de vreun viciu (art. 953 C. civ.), n caz contrar contractul fiind lovit de nulitate relativ. C. Obiectul contractului de mandat l reprezint ncheierea de acte juridice. Obiectul trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil, s fie licit, moral i posibil. Exist o serie de actele juridice strict personale care nu pot fi fcute prin mandatar (de exemplu, testamentul, cstoria sau divorul). n raport de ntinderea obiectului, mandatul poate fi - general (mandatarul a fost mputernicit s ncheie orice acte juridice pe seama i n numele mandantului); - special (mandatarul a primit nsrcinarea de a ncheia un act juridic determinat sau mai multe acte juridice precis determinate). D. Cauza contractului de mandat trebuie s fie posibil, licit i moral (art. 966-968 C. civ.). E. Forma contractului de mandat Mandatul poate fi dat n form scris sau verbal, putnd fi i tacit (art. 1533 C. civ.). n cazul n care actul juridic care urmeaz s fie ncheiat de ctre mandatar trebuie s mbrace forma autentic ad validitatem, i procura trebuie dat n aceast form (regula simetriei de form). F. Dovada contractului de mandat n principiu, indiferent de valoarea i de obiectul su, doveda mandatului se face prin nsi executarea sa (art. 1533 C. civ.). n ceea ce i privete pe teri (alii dect cei care au contractat cu mandatarul), ei pot face dovada mandatului prin orice mijloace de prob (inclusiv martori i prezumii), ntruct pentru ei contractul este un fapt juridic. 4. Efectele contractului de mandat
51

A. Efectele contractului ntre pri a. Obligaiile mandatarului 1. Obligaia de a ndeplini mandatul primit. Principala obligaie a mandatarului este de a executa mandatul (obligaie de a face) n limitele i cu respectarea mputernicirii pe car e a primit-o de la mandant (art. 1539 alin. 1 C. civ., potrivit cruia mandatarul este ndatorat a executa mandatul att timp ct este nsrcinat cu acesta) Obligaia mandatarului de a ndeplini mandatul este una de mijloace (de diligen), i nu de rezultat. Culpa mandatarului n executarea mandatului va fi apreciat diferit, n raport de natura contractului: dac mandatul este cu titlu oneros, rspunderea pentru culp a mandatarului va fi apreciat mai sever (in abstracto), avndu-se n vedere criteriul abstract al persoanei prudente i diligente, iar dac mandatul este gratuit, culpa lui va fi apreciat mai ngduitor (in concreto), prin raportare la diligena pe care acesta o dovedete fa de propriile afaceri. 2. Obligaia de a da socoteal mandantului despre ndeplinirea mandatului. Conform art. 1541 C. civ., mandatarul este dator, oricnd i se va cere, a da seama mandantului de lucrrile sale i de a-i remite tot ceea ce ar fi primit n puterea mandatului, chiar cnd ceea ce ar fi primit nu s-ar fi cuvenit mandantului. Prevederile art. 1541 C. civ. se explic prin faptul c mandatul este dat, de regul, n interesul mandantului. 3. Obligaia de a rspunde pentru persoana substituit n executarea mandatului. Fiind un contract intuitu personae, n principiu, mandatul trebuie s fie executat personal de ctre mandatar. Totui, prin clauz expres, prile pot stabili posibilitatea mandatarului de a -i substitui o alt persoan n ndeplinirea obligaiilor, caz n care mandatarul nu va fi inut s rspund pentru faptele persoanei substituite, cu excepia situaiei n care persoana substituit era incapabil sau insolvabil n mod notoriu (art. 1542 alin. 1 C. civ.). Dac nu a avut acordul mandantului, mandatarul va rspunde pentru toate faptele substituitului. b. Obligaiile mandantului 1. Obligaia de a-l dezduna pe mandatar pentru toate cheltuielile fcute cu ndeplinirea mandatului. De asemenea,mandantul este inut s repare toate pierderile suferite de mandatar n cursul executrii contractului, evident, dac acestea nu se datoreaz culpei acestuia din urm (art. 1549 C. civ.). Obligaia mandatarului fiind una de diligen, mandantul este obligat la dezdunri chiar dac mandatul nu a fost finalizat (art. 1548 C. civ.), cu excepia cazului cnd i se poate imputa vreo culp. 2. Obligaia de plat a retribuiei, atunci cnd mandatul este cu titlu oneros (art. 1547 C. civ.). Exceptnd situaia n care mandatarul este culpabil, mandantul nu poate refuza plata onorariului pe motiv c mandatul nu a fost ndeplinit (art. 1548 C. civ.). B. Efectele contractului fa de teri a. Efectele care se produc ntre mandant i teri. Efectele actelor ncheiate de mandatar cu terii se vor produce ntre acetia din urm i mandant, deoarece mandatarul acioneaz ca reprezentant al celui din urm.

52

Mandantul va fi inut s execute obligaiile contractate n numele su de ctre mandatar, dac acesta a acionat n limitele mputernicirii conferite. n aceeai msur, el va rspunde i pentru actele ncheiate cu terii de ctre persoana care l-a substituit pe mandatar. b. Efectele care se produc ntre mandatar i teri. Dac mandatarul i respect limitele mputernicirii, ntre acesta i teri nu se nate nici un raport juridic. n schimb, dac a contractat cu terii, depindu-i atribuiile, pn la i sub rezerva ratificrii de ctre mandant a acestor acte, ntre mandatar i teri se formeaz un raport juridic, astfel nct primul va fi inut s garanteze ultimilor validitatea actelor ncheiate. 5. ncetarea contractului de mandat A. Consideraii generale Contractul de mandat va nceta ca urmare a interveniei a dou categorii de cauze: - cauze generale: executarea obligaiei pentru care a fost ncheiat, clauza special a prilor, ajungerea la termen etc. - cauze specifice: revocarea mandatarului de ctre mandant, renunarea mandatarului la mandat, moartea uneia dintre pri, precum i punerea sub interdicie, insolvabilitatea sau falimentul mandatarului sau mandantului. B. Cauzele specifice de ncetare a contractului de mandat a. Revocarea mandatului de ctre mandant (art. 1553-1555 C. civ.) Mandatul fiind dat n folosul mandantului, acesta poate s-l revoce ori de cte ori consider c interesele sale sunt lezate sau nu sunt urmrite n mod corespunztor. Revocarea poate fi expres (de exemplu, solicitarea restituirii procurii) sau tacit, cnd rezult din faptele mandantului, ce exprim neechivoc intenia de revocare a mandatu-lui (de exemplu, numirea altui mandatar pentru ncheierea aceluiai act - art. 1555 C. civ.). Conform art. 1554 C. civ., revocarea mandatului va produce efecte fa de mandatar din momentul n care mandantul l-a ntiinat printr-o notificare. n ceea ce i privete pe teri, att timp ct ei au contractat cu mandatarul, fr a cunoate c mandatul acestuia a fost revocat de ctre mandant, revocarea nu le este opozabil (art. 1554 C. civ.). b. Renunarea mandatarului la mandat (art. 1556 C. civ.) n cazul n care mandatarul nu nelege s continue executarea contractului, renunnd la acesta, el are obligaia de a notifica intenia sa mandantului (art. 1556 C. civ.). Mandatarul va fi obligat s repare eventualul prejudiciu pe care l-a cauzat mandantului prin renunarea intempestiv la mandat, cu excepia cazului n care demonstreaz c, dac ar continua contractul, aceast mprejurare i-ar produce pagube importante. c. Moartea uneia dintre pri Fiind un contract intuitu personae, mandatul nceteaz, n principiu, prin moartea uneia dintre pri (art. 1552 pct. 3 C. civ.). Conform art. 1559 C. civ., n cazul decesului mandatarului, motenitorii acestuia trebuie s-i aduc la cunotin mandantului faptul morii. De asemenea, pn la numirea unui nou mandatar, ei vor trebui s execute mandatul. n situaia n care moare mandantul, dar mandatarul nu cunoate aceast mprejurare i contracteaz cu terii, obligaiile care rezult din actele juridice ncheiate sunt valabile, cu condiia ca terii s fi fost i ei de bun-credin.
53

d. Alte cauze de ncetare a contractului de mandat Conform art. 1552 pct. 3 C. civ., mandatul se stinge i prin punerea sub interdicie, insolvabilitatea sau falimentul uneia dintre pri. Punerea sub interdicie va atrage ncetarea mandatului doar dac este efectiv, iar insolvabilitatea sau falimentul uneia dintre pri conduce la stingerea mandatului, indiferent de izvorul acestuia (contract sau lege).

54

SECIUNEA A II-A MANDATUL FR REPREZENTARE. CONTRACTUL DE INTERPUNERE Mandatul este fr reprezentare atunci cnd mandatarul ncheie acte juridice n nume propriu, dar n urma nsrcinrii primite i pe seama mandantului. De regul, se apeleaz la mandatul fr reprezentare atunci cnd o anumit persoan (mandantul) vrea s ncheie un act juridic, dar n aa fel nct identitatea sa s nu fie cunoscut de teri. Natura juridic a acestui contract este aceea a unei simulaii prin interpunere de persoan.

55

56

57

58