I.

COMENTARII

T I T LUL I. CO NTRACT UL D E VN ZARE

Capitolul I. Noiune, reglementare i caractere juridice

PARTEA I. COMENTARII
1. Consecinele adoptrii unui nou Cod civil. Precizri generale. Noul Cod civil a intrat n vigoare datorit voinei politice, i nu, aa cum era resc, n urma pregtirii mediului juridic i a unor dezbateri academice i profesionale care s l valideze. Judectorii care aplic i interpreteaz norma juridic, mediul de afaceri, societatea au, ncepnd cu 1 octombrie 2011, aproape 3000 de norme juridice de drept material noi. Prezentat de autorii si ca lucrare de referin, noul Cod civil a nscut polemici, a fost desinat prin critici, apreciindu-se c nu rspunde corespunztor exigenelor de legalitate, rigoare i coeren[1] i ind calicat ca un adevrat eec legislativ[2]. Practicienii i-au dorit un instrument avansat de reglementare, care s dureze n timp cel puin ct Codul lui Napoleon. Din iunie 2011, cnd semnalul politic a fost clar c o nou realitate juridic se instaureaz, s-au publicat sute de lucrri, s-au organizat conferine i seminarii, instanele au fost invadate cu CD-uri ce conin opinii ale autorilorcodului, s-au pus ntrebri i s-au cutat rspunsuri n miile de articole de drept material. Cu scopul de a aa unde este adevrul, am ales ca obiect de studiu contractul de vnzare. ncep cu o claricare de ordin general, necesar, subliniind c noul Cod civil (n continuare, NCC) aduce n prim plan o schimbare major n materia contractelor n general, instituind un regim juridic comun contractelor civile i comerciale, ca urmare a abrogrii Codului comercial. Ne raliem opiniei autorilor care subliniaz c noiunea de contract special este dominat de dou antinomii: opoziia dintre regulile generale i regulile speciale, pe de o parte, iar, pe de alt parte, opoziia dintre contractele numite i contractele
[1] G. Chiorni, A. Tabacu, Raportul juridic de obligaie n noul Cod civil, n Noile coduri n evoluia dreptului romnesc, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011, p. 59. [2] D. Chiric, O privire asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, n P.R. nr. 3/2011, p. 113-138.

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

nenumite[1]. De altfel, dreptul contractelor speciale se a situat ntre teoria general a obligaiilor i organizarea particular a unui contract individual[2].

Seciunea 1. Domeniul de aplicare

2. Sediul materiei. Noua reglementare aloc instituiei vnzrii un numr de 112 articole, de la art. 1650 pn la art. 1762, care formeaz Capitolul I al Titlului IX Diferite contracte speciale din Cartea a V-a Despre obligaii. n materia contractului de vnzare apar modicri importante cu privire la denumire, obiect, condiii de validitate i efecte. Reglementri mai ales cu privire la diferite feluri de vnzri (respectiv varieti de vnzare crora le sunt aplicabile reguli speciale) se gsesc i n alte acte normative, cum ar vnzarea locuinelor proprietate de stat n condiiile Legii nr. 85/1992, ale Legii nr. 112/1995 sau ale Legii nr. 10/2001 etc. De asemenea, reglementrile din materia vnzrilor de consumaie reprezint, n esen, transpuneri ale directivelor europene n domeniul dreptului privat: O.G. nr. 130/2000 privind protecia consumatorilor la ncheierea i executarea contractelor la distan, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele ncheiate ntre profesioniti i consumatori, Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, Legea nr. 240/2004 privind rspunderea productorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte etc. 3. Denumire. Deniia vnzrii. n ceea ce privete denumirea, art. 1650 NCC reglementeaz contractul de vnzare, iar nu de vnzarecumprare. Dar deniia vnzrii din noul Cod civil nu este diferit n coninut fa de deniia prevzut de Codul civil din 1864, deoarece, n esen, contractul de vnzare presupune transferul dreptului de proprietate asupra unui bun de la vnztor la cumprtor n schimbul plii unui pre. Potrivit art. 1650 NCC, vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc. Poate , de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept. Elementul inovator l reprezint expresia se oblig s transmit cumprtorului. Aceast formulare adaug pe lng transferul pro[1] Ph. Malaurie, L. Ayns, P.-Y. Gautier, Contracte speciale, Ed. Wolters Kluwer, Bucureti, 2009, p. 3; L. U, Contracte civile i comerciale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2011, p. 5. [2] Ph. Malaurie, L. Ayns, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 3.

I. COMENTARII

prietii simultan cu realizarea acordului de voine, sugernd o ipotez distinct de antecontractul de vnzare, care presupune obligaia vnztorului de a transmite la un moment ulterior realizrii acordului prilor dreptul de proprietate asupra unui bun. Doctrina juridic veche a considerat deniia vnzrii din art. 1294 al Codului civil din 1864[1] incomplet. Textul art. 1650 alin. (2) NCC vine s consacre legislativ o realitate juridic i aduce o modicare semnicativ n privina obiectului vnzrii: se poate transmite prin contractul de vnzare i un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept dect cel de proprietate, respectiv un drept de crean[2], un alt drept real sau un drept din domeniul proprietii intelectuale. De altfel, pornind de la mprejurarea c transmiterea dreptului de proprietate nu este de esena, ci doar de natura contractului de vnzare[3], doctrina a precizat c, dei Codul civil din 1864 se refer la transmiterea proprietii, este vnzare i contractul prin care, n schimbul unui pre, s-a transmis un alt drept dect dreptul de proprietate, precum un drept real (de exemplu, nuda proprietate, uzufructul[4], un drept de supercie), un drept de crean, un drept de proprietate intelectual, vnzarea motenirii, care este vnzarea unei universaliti ce cuprinde drepturi i datorii. De altfel, deniia vnzrii cuprins n art. 1582 din Codul civil francez folosete termenul de livrer une chose, iar n Codul obligaiilor elveian, n art. 184, legiuitorul se refer la livrer la chose vendue. Nu pot forma obiectul vnzrii drepturile personale nepatrimoniale (de exemplu, dreptul la via, dreptul la nume etc.), drepturile patri[1] Art. 1294 C. civ. 1864 arat c vnzarea-cumprarea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a pltit celei dinti preul lui. [2] Regulile privitoare la transmisiunea creanelor sunt stabilite de art. 1566-1592 NCC. Potrivit art. 1569 alin. (1) NCC, nu pot face obiectul unei cesiuni creanele care sunt declarate netransmisibile de lege. [3] Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vnzarea-cumprarea. Schimbul, ed. a IV-a actualizat de L. Mihai, R. Popescu, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 13. [4] n condiiile art. 714 NCC, care prevede c, n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, dispoziiile n materie de carte funciar ind aplicabile. Uzufructuarul rmne dator exclusiv fa de nudul proprietar numai pentru obligaiile nscute nainte de cesiune. Pn la noticarea cesiunii, uzufructuarul i cesionarul rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor fa de nudul proprietar. Dup noticarea cesiunii, cesionarul este dator fa de nudul proprietar pentru toate obligaiile nscute dup noticarea cesiunii. n acest caz, uzufructuarului i se aplic, n mod corespunztor, dispoziiile legale din materia deiusiunii. Dup cesiune, dreptul de uzufruct continu, dup caz, pn la mplinirea termenului iniial sau pn la decesul uzufructuarului iniial.

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

moniale cu caracter strict personal (de exemplu, dreptul real de uz, dreptul la ntreinere, dreptul de preempiune[1], dreptul de abitaie al soului supravieuitor, dreptul la pensie) ori anumite drepturi constituite intuitu personae[2]. 4. Elemente de noutate n materia vnzrii. n noul Cod civil, instituia vnzrii se contureaz din coroborarea art. 1650 cu art. 1673, care reglementeaz transmiterea proprietii dreptului vndut i cu art. 1674, care reglementeaz momentul transmiterii proprietii. n ceea ce privete capacitatea de a ncheia contractul de vnzare, remarcm, ca elemente de noutate: incidena noiunii de capacitate de exerciiu anticipat, n cazurile n care, pentru motive temeinice, instana de tutel poate recunoate minorului care a mplinit vrsta de 16 ani capacitate deplin de exerciiu, precum i eliminarea interdiciei vnzrii ntre soi, n virtutea principiului independenei patrimoniale a soilor, potrivit art. 317 NCC. De asemenea, a fost eliminat retractul litigios, apreciindu-se c, prin exercitarea retractului litigios, se poate ajunge, practic, la exproprierea unei persoane de un drept al su. O alt modicare important o reprezint apariia unei noiuni noi n domeniul promisiunii de a contracta pactul de opiune, ce va detaliat cu ocazia analizei art. 1668-1670 NCC[3]. Sintetiznd, alturi de promisiunea unilateral i bilateral de a contracta, n art. 1278 NCC este reglementat i pactul de opiune, care mbrac forma unei convenii prin intermediul creia promitentul nu se mai oblig s ncheie contractul n viitor, ci i exprim actual consimmntul la ncheierea contractului, astfel nct ulterior va necesar doar manifestarea voinei beneciarului. Desigur, pactul de opiune trebuie s ndeplineasc condiiile de validitate a oricrei convenii i s cuprind toate elementele viitorului contract, astfel nct pentru ncheierea valabil a contractului s e necesar doar acceptarea ulterioar a beneciarului. n privina obligaiilor vnztorului, vom analiza modalitatea de soluionare a dezacordului asupra calitii bunului, introdus prin art. 1691 NCC. Astfel, cnd cumprtorul contest calitatea sau starea bunului pe care vnztorul i l-a pus la dispoziie, preedintele judectoriei de la locul prevzut n contract pentru executarea obligaiei de predare, la cererea oricreia dintre pri, va desemna un expert n vederea constatrii calitii bunului, putnd dispune, prin aceeai hotrre, chiar sechestrarea sau depozitarea bunului art. 1691 alin. (2) NCC.
[1] [2]

Potrivit art. 1739 NCC, dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda. Fr. Deak, op. cit., p. 13. [3] A se vedea infra, paragrafele nr. 31.2-31.4.

I. COMENTARII

Dac pstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli nsemnate, se va putea dispune chiar vnzarea pe cheltuiala proprietarului, n condiiile stabilite de instan. n aceeai materie, a efectelor contractului de vnzare, subliniem, n legtur cu garania contra eviciunii, opiunea cumprtorului de a nltura el nsui eviciunea, pltind terului evingtor o sum de bani sau dndu-i un alt bun n schimb, avnd ulterior un drept de regres mpotriva vnztorului, potrivit art. 1704 NCC.

Seciunea a 2-a. Caracterele juridice ale vnzrii

5. Enumerare. Modul n care a fost reglementat contractul de vnzare impune o trecere n revist a caracterelor sale juridice, raportat la particularitile din cod. Vnzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual i translativ de proprietate. 6. Contractul de vnzare are caracter sinalagmatic (bilateral). Obligaiile nscute din acesta sunt reciproce i interdependente (art. 1171 NCC); astfel, vnztorul are obligaia de transmitere a proprietii bunului, de predare a bunului vndut i de garantare a cumprtorului contra eviciunii i contra viciilor lucrului vndut, iar cumprtorul are obligaia de plat a preului vnzrii, de preluare a bunului cumprat i de a suporta cheltuielile vnzrii. 7. Vnzarea este un contract cu titlu oneros. Fiecare parte urmrete s i procure un avantaj n schimbul obligaiilor asumate [art. 1172 alin. (1) NCC]. Vnztorul urmrete primirea preului ca echivalent al transmiterii bunului, iar cumprtorul urmrete primirea proprietii bunului n schimbul preului. 8. Contractul de vnzare este un contract comutativ. La momentul ncheierii sale, existena drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil [art. 1173 alin. (1) NCC] i nu depinde de un eveniment viitor i incert, ca n cazul contractelor aleatorii. Cu caracter de excepie, contractul poate dobndi caracter aleatoriu n cazul vnzrii drepturilor litigioase n condiiile art. 1653 alin. (3) NCC sau al vnzrii n condiiile art. 1698 alin. (2), cnd cumprtorul a cunoscut pericolul producerii eviciunii i a cumprat pe riscul su. 9. Contractul de vnzare este un contract consensual. Conform art. 1178 NCC, un contract se ncheie prin simplul acord de voine al prilor, capabile de a contracta, dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil. n principiu, vnzarea ia

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

natere prin simplul acord de voine al prilor, nu este un contract solemn, deoarece nu presupune, pentru ncheierea sa valabil, ndeplinirea vreunei formaliti i nici un contract real, neind necesar predarea bunului pentru ncheierea contractului. Excepiile de la caracterul consensual al vnzrii sunt reglementate expres de legiuitor, atunci cnd legea prevede cerina ncheierii contractului ntr-o anumit form. O prim excepie este vnzarea terenurilor de orice fel (cu i fr construcii), care trebuie ncheiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Astfel, potrivit art. 1242 alin. (1) NCC, este lovit de nulitate absolut contractul ncheiat n lipsa formei pe care, n chip nendoielnic, legea o cere pentru ncheierea sa valabil, iar art. 1244 NCC prevede c trebuie s e ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a nscrise n cartea funciar. Articolul 877 NCC stipuleaz c drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt drepturi tabulare. Ele se dobndesc, se modic i se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciar. Prin imobil, n sensul crii funciare, se nelege una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt identicate printr-un numr cadastral unic [art. 876 alin. (3) NCC]. Mai muli proprietari nu pot nscrii n aceeai carte funciar, dect dac se a n coproprietate pe cote-pri ori n devlmie [art. 878 alin. (3) NCC]. n conformitate cu dispoziiile art. 885 alin. (1) NCC, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justicat nscrierea, iar potrivit art. 888 NCC, nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase denitiv, a certicatului de motenitor (...). Aceste norme generale presupun, n materia vnzrii de imobile, c strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar (art. 1676 NCC). Ca norm special, evideniem c, n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective (art. 1675 NCC). De asemenea, n cazul contractelor electronice, potrivit art. 1245 NCC, contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de legea special. Precizm c, prin art. 5 i art. 6 din Legea nr. 455/2001, nscrisul n form electronic,

I. COMENTARII

cruia i s-a ncorporat, ataat sau i s-a asociat logic o semntur electronic extins, bazat pe un certicat calicat nesuspendat sau nerevocat la momentul respectiv i generat cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a semnturii electronice, este asimilat, n ceea ce privete condiiile i efectele sale, nscrisului sub semntur privat, iar nscrisul n form electronic, cruia i s-a ncorporat, ataat sau i s-a asociat logic o semntur electronic, recunoscut de ctre cel cruia i se opune, are acelai efect ca actul autentic ntre cei care l-au subscris i ntre cei care le reprezint drepturile[1]. O alt excepie de la caracterul consensual o reprezint vnzarea motenirii, n art. 1747 alin. (2) NCC ind prevzut c acest contract se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Rezult c, n anumite situaii, contractul de vnzare nu este valabil dect dac este ncheiat n forma special prevzut de lege. Referitor la forma contractului, n literatura de specialitate[2] s-a apreciat c dispoziiile art. 1242 alin. (2) NCC, potrivit crora dac prile s-au nvoit ca un contract s e ncheiat ntr-o anumit form, pe care legea nu o cere, contractul se socotete valabil chiar dac forma nu a fost respectat, sunt aplicabile, de exemplu, vnzrii unui autoturism, n care prile au convenit ncheierea contractului n form autentic, dar l-au perfectat prin nscris sub semntur privat. 10. Vnzarea este un contract translativ de proprietate sau un act constitutiv de obligaii? Se pune problema dac, n concepia noului Cod civil, vnzarea este un contract translativ de proprietate sau un act constitutiv de obligaii, printre care i obligaia de a transfera proprietatea, iar acest transfer are loc printr-un alt act juridic. Pn la 1 octombrie 2011, data intrrii n vigoare a noului Cod civil, s-a aplicat principiul consensualismului, dup modelul francez, efectul translativ de proprietate producndu-se din momentul realizrii acordului de voin, cnd proprietatea trecea la cumprtor. n chip diferit, n sistemul german, vnzarea este un act constitutiv de obligaii, prin care nu se transfer dreptul de proprietate. Prin deniia formulat prin art. 1650 NCC au fost consacrate ambele sisteme: Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc.

[1] Legea nr. 455/2001 privind semntura electronic i Legea 365/2002 privind comerul electronic transpun dispoziiile Directivelor 1999/93/CE i 2000/31/CE. [2] G. Boroi, L. Stnciulescu, Instituii de drept civil n reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 330.

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

Transmiterea imediat a dreptului de proprietate (la momentul ncheierii vnzrii), indiferent dac s-a fcut predarea lucrului vndut sau plata preului, opereaz numai dac sunt ntrunite urmtoarele condiii[1]: vnztorul este proprietarul lucrului vndut; obiectul contractului este un bun determinat individual; lucrul vndut exist; prile sau legea s nu amnat transferul dreptului de proprietate. 10.1. Caracterul translativ de proprietate al contractului de vnzare a bunurilor mobile. Contractul de vnzare a bunurilor mobile este, n principiu, un contract translativ de proprietate, ind pstrat principiul clasic al vnzrii translative de proprietate. Astfel, potrivit dispoziiilor art. 1674 NCC, cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc. Textul este o aplicaie particular a dispoziiei cu caracter general cuprins n art. 1273 alin. (1) NCC, care arat c drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen. Din formularea consacrat de art. 1273 alin. (2) NCC, rezult c fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobnditorului de la data transferului proprietii bunului ori, dup caz, a cesiunii dreptului, afar de cazul n care prin lege sau prin voina prilor se dispune altfel. Dispoziiile n materie de carte funciar, precum i dispoziiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile rmn aplicabile, conform art. 1273 alin. (3) NCC. Cu privire la riscul contractului, legiuitorul subordoneaz regula res perit domino adic riscul pierii fortuite a bunului este suportat de proprietar regulii res perit debitori riscul este al debitorului obligaiei imposibil de executat, dac bunul vndut piere fortuit nainte de predarea lui cumprtorului. Astfel, n lips de stipulaie contrar, ct timp bunul nu este predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului. n cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul la contraprestaie, iar dac a primit-o, este obligat s o restituie [art. 1274 alin. (1) NCC]. Cu toate acestea, creditorul pus n ntrziere preia riscul pieirii fortuite
[1]

G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 332.

I. COMENTARII

a bunului. El nu se poate libera chiar dac ar dovedi c bunul ar pierit i dac obligaia de predare ar fost executat la timp [art. 1274 alin. (2) NCC[1]]. Reglementnd transmiterea succesiv a unui bun mobil, legiuitorul a prevzut c cel care a dobndit cu bun-credin posesia bunului este titular al dreptului, chiar dac titlul su are dat ulterioar. Este de bun-credin debitorul care, la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc obligaia asumat anterior de nstrintor. Pe de alt parte, dac niciunul dintre dobnditori nu a obinut posesia efectiv a bunului mobil corporal i creana ecruia de predare a bunului este exigibil, art. 1275 alin. (3) NCC stabilete c va preferat cel care a sesizat cel dinti instana de judecat. 10.2. Excepii de la caracterul translativ al contractului de vnzare. n privina bunurilor imobile, transmiterea dreptului de proprietate asupra acestora reprezint excepia de la caracterul translativ al contractului de vnzare, n art. 1676 NCC ind prevzut c n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar. Noul Cod civil a prevzut caracterul constitutiv de drepturi al nscrierii[2] n cartea funciar, n cazul bunurilor imobile, a dreptului de proprietate, cu respectarea dispoziiilor prevzute de art. 888 NCC[3]. Drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justicat nscrierea, conform art. 885 alin. (1) NCC. n mod corelativ, este prevzut n mod expres c drepturile reale se pierd sau sting numai prin radierea lor din cartea funciar, cu consimmntul titularului, dat prin nscris autentic notarial [art. 885 alin. (2) NCC]. De menionat, n legtur cu caracterul constitutiv de drepturi al nscrierii n cartea funciar, prevederile cu caracter tranzitoriu ale art. 56 din Legea nr. 71/2011: (1) Dispoziiile Codului civil privitoare la dobndirea drepturilor reale imobiliare prin efectul nscrierii acestora
[1] Potrivit art. 108 din Legea nr. 71/2011, dispoziiile art. 1274 din Codul civil privitoare la transferul riscurilor n contractele translative de proprietate se aplic numai contractelor ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil. [2] Art. 557 alin. (4) NCC prevede c: Cu excepia cazurilor anume prevzute de lege, n cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor prevzute la art. 888. [3] nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase denitiv, a certicatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta, conform art. 888 NCC.

10

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

n cartea funciar se aplic numai dup nalizarea lucrrilor de cadastru pentru ecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din ociu, a crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modicrile i completrile ulterioare. (2) Pn la data prevzut la alin. (1), nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modicat n mod valabil, se face numai n scop de opozabilitate fa de teri. Alte excepii prevzute de legiuitor n sensul c transferul imediat al dreptului de proprietate i al riscurilor nu opereaz privesc: a) Vnzarea bunului altuia, reglementat de art. 1683 NCC, cnd vnztorul, la momentul ncheierii contractului asupra unui bun individual determinat, nu este proprietarul acestui bun; vnzarea este valabil, legiuitorul prevznd chiar prin deniia contractului c vnztorul transmite sau se oblig s transmit proprietatea unui bun; b) Vnzarea bunurilor de gen care trebuie individualizate ulterior; transferul dreptului de proprietate i al riscurilor pieirii fortuite se produce n momentul individualizrii acestor bunuri. n subseciunea Transmiterea proprietii sau a dreptului vndut vom analiza[1] dispoziiile art. 1678 NCC, care arat c atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv dintr-un gen limitat, proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare, cntrire, msurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului; c) n cazul obligaiilor alternative[2], proprietatea i riscurile se transfer diferit n funcie de obiectului contractului, dac este un bun individual determinat sau un bun de gen. Dac vnzarea are ca obiect mai multe lucruri certe (determinate), proprietatea se transfer numai n momentul alegerii, ntruct prin alegere este individualizat bunul care urmeaz a dobndit de cumprtor. Dac cele dou obiecte alternative sunt lucruri de gen, pentru transmiterea proprietii este necesar ca, pe lng alegere, bunul s e individualizat. Supunem ateniei modul de reglementare a obligaiilor alternative, apreciind c formularea prevzut de alin. (2) al art. 1461 NCC contravine celei din art. 1029 C. civ. 1864, care arta c obligaia este simpl, dei contractat cu mod alternativ, dac unul din dou lucruri
A se vedea infra, paragraful nr. 49. Obligaia este alternativ atunci cnd are ca obiect dou prestaii principale, iar executarea uneia dintre acestea l libereaz pe debitor de ntreaga obligaie. Obligaia rmne alternativ chiar dac, la momentul la care se nate, una dintre prestaii era imposibil de executat, potrivit art. 1461 NCC.
[2] [1]

I. COMENTARII

11

promise nu poate obiectul obligaiei. Noua reglementare a fost criticat, apreciindu-se c este de neconceput ca o obligaie s e considerat alternativ, dei una dintre prestaii, chiar de la naterea sa, este imposibil de executat, deci nu poate apreciat ca o veritabil prestaie, care s constituie obiect al obligaiei alternative, cu att mai mult atunci cnd acest lucru este cunoscut prilor[1]. S-a apreciat c formularea din Codul lui Napoleon este mai riguroas i c atunci cnd ambele pri au cunoscut faptul c una dintre prestaii este imposibil de executat, obligaia este simpl, i nu alternativ. n ceea ce privete suportarea riscurilor, art. 1464 NCC prevede c debitorul care are alegerea prestaiei[2] este obligat, atunci cnd una dintre prestaii a devenit imposibil de executat chiar din culpa sa, s execute cealalt prestaie. Dac, n acelai caz, ambele prestaii devin imposibil de executat, iar imposibilitatea cu privire la una dintre prestaii este cauzat de culpa debitorului, acesta este inut s plteasc valoarea prestaiei care a devenit ultima imposibil de executat. Dac toate prestaiile devin imposibil de executat fr culpa debitorului i nainte ca acesta s fost pus n ntrziere, obligaia se stinge (art. 1466 NCC); d) Vnzarea bunurilor viitoare; aceast vnzare reprezint o alt excepie de la transferul imediat al dreptului de proprietate i al riscurilor, cumprtorul dobndind proprietatea n momentul n care bunul individual determinat a fost executat sau terminat, iar n cazul bunurilor de gen, prin individualizare. Este cazul bunurilor care urmeaz a confecionate sau al recoltelor viitoare. n privina construciilor, legiuitorul a prevzut, n art. 1658 alin. (1) NCC, c sunt aplicabile dispoziiile corespunztoare n materie de carte funciar; e) Contractele n care prile au amnat transferul proprietii printr-o clauz special pentru un moment ulterior ncheierii contractului. Precizm c momentul ulterior al transferului dreptului de proprietate nu trebuie confundat cu momentul predrii bunului dup ncheierea contractului. Prile pot amna printr-un termen suspensiv transferul proprietii de exemplu, pn la data plii preului bunului vndut sau pn la realizarea unei condiii suspensive. De altfel, legiuitorul a reglementat expres rezerva proprietii prin art. 1684 NCC, stabilind c stipulaia prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la plata integral a preului este valabil chiar dac bunul
G. Chiorni, A. Tabacu, op. cit., p. 56. Art. 1462 NCC prevede c: (1) Alegerea prestaiei prin care se va stinge obligaia revine debitorului, cu excepia cazului n care este acordat n mod expres creditorului. (2) Dac partea creia i aparine alegerea prestaiei nu i exprim opiunea n termenul care i este acordat n acest scop, alegerea prestaiei va aparine celeilalte pri.
[2] [1]

12

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

a fost predat. Aceast stipulaie nu poate ns opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate cerute de lege, dup natura bunului. Dac n cazul condiiei suspensive[1], aceasta are ca efect amnarea transferului proprietii pn la realizarea evenimentului, termenul suspensiv[2] afecteaz transferul proprietii numai dac prile au prevzut expres acest lucru. Dac prile nu au prevzut n contract acest aspect, termenul suspensiv va afecta numai executarea obligaiilor din contract, nu i transferul proprietii. Cu privire la instituia termenului, trebuie subliniat elementul de noutate adus prin dispoziiile art. 1415 NCC, respectiv stabilirea judiciar a termenului[3]. Posibilitatea stabilirii judiciare a termenului era recunoscut, pn la momentul adoptrii noului Cod civil, numai sub forma termenului de graie, iar lipsa de rigoare a prilor n ncheierea unor convenii poate face necesar intervenia instanei sub aspectul xrii unui termen, dac acesta este impus chiar de natura obligaiei. Cu privire la condiia suspensiv, trebuie menionate dispoziiile art. 1407 alin. (3) NCC, care arat c atunci cnd condiia suspensiv produce efecte retroactive, n caz de ndeplinire, debitorul este obligat la executare ca i cum obligaia ar fost simpl. Actele ncheiate de proprietarul sub condiie suspensiv sunt valabile i, n cazul ndeplinirii condiiei, produc efecte de la data ncheierii lor. Acest text are ca scop consacrarea valabilitii actelor juridice ncheiate de proprietarul sub condiie suspensiv (deci cel care, practic, nu are un drept real
[1] Condiia este suspensiv atunci cnd de ndeplinirea sa depinde ecacitatea obligaiei, potrivit art. 1400 NCC. [2] Termenul este suspensiv atunci cnd, pn la mplinirea lui, este amnat scadena obligaiei, potrivit art. 1412 alin. (1) NCC. [3] Atunci cnd prile convin s amne stabilirea termenului sau las uneia dintre ele sarcina de a-l stabili i cnd, dup o durat rezonabil de timp, termenul nu a fost nc stabilit, instana poate, la cererea uneia dintre pri, s xeze termenul innd seama de natura obligaiei, de situaia prilor i de orice alte mprejurri. Instana poate, de asemenea, s xeze termenul atunci cnd, prin natura sa, obligaia presupune un termen i nu exist nicio convenie prin care acesta s poat determinat. Cererea pentru stabilirea termenului se soluioneaz potrivit regulilor aplicabile ordonanei preediniale, ind supus prescripiei, care ncepe s curg de la data ncheierii contractului, prevede art. 1415 NCC. Potrivit art. 1102 din Legea nr. 71/2011, introdus prin O.U.G. nr. 79/2011, astfel cum a fost modicat prin art. I pct. 22 din Legea nr. 60/2012, dispoziiile art. 1415 NCC sunt aplicabile ori de cte ori, potrivit legii sau contractului, debitorul sau, dup caz, titularul unui drept ori faculti trebuie s execute o obligaie sau o prestaie, s accepte ori s exercite un drept sau o facultate ori, dup caz, s adere la un contract, dei nici legea i nici contractul nu prevd un termen n acest scop.

I. COMENTARII

13

asupra bunului) n situaia n care condiia se mplinete. Aceast norm presupune aplicarea principiului securitii actelor juridice i al meninerii acestora, n msura n care nicio norm legal nu interzice acest lucru; f) Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii, reglementat prin art. 1755 NCC; aceast norm arat c atunci cnd, ntr-o vnzare cu plata preului n rate, obligaia de plat este garantat cu rezerva dreptului de proprietate, cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data achitrii ultimei rate din pre; riscul bunului este ns transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia. 11. Aplicarea unor reguli de la vnzare. Vnzarea constituie dreptul comun pentru alte contracte translative de drepturi. n doctrin[1], s-a mai reinut, drept caracter al vnzrii, faptul c acest contract reprezint dreptul comun pentru alte contracte translative de drepturi, n condiiile prevzute de art. 1651 NCC. Marea majoritate a contractelor au ca efect transmiterea unui drept, astfel c regula consacrat de art. 1651 NCC[2] este larg aplicabil. Ea presupune ca obligaiilor nstrintorului s li se aplice, n mod corespunztor, dispoziiile din capitolul privind obligaiile vnztorului, dac din prevederile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaii n general nu rezult altfel. Aceast reglementare derog de la regula aplicrii normelor prevzute de lege pentru un contract special numai n cazurile i condiiile stabilite expres. Principiul este consacrat de art. 10 NCC, care prevede c legile care derog de la o dispoziie general () se aplic numai n cazurile expres i limitativ prevzute de lege. Trebuie amintite i dispoziiile art. 1168 NCC, norm derogatorie de la principiul cuprins de art. 10 NCC, care arat c n cazul contractelor nenumite se aplic prevederile generale din materia obligaiilor, iar dac aceste dispoziii nu sunt ndestultoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamn cel mai mult. Legiuitorul de la 2009 a preferat aplicarea dispoziiilor privind obligaiile vnztorului tuturor contractelor prin care se transmite un drept. Conform art. 10 NCC, dac obligaiile nstrintorului ntr-un contract avnd ca efect transmiterea unui drept nu au fost reglementate prin convenia prilor sau prin norme speciale, ar trebui s se aplice regulile din partea general a dreptului obligaional. Articolul 1651 NCC
G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 333. Potrivit art. 1651 NCC, dispoziiile () privind obligaiile vnztorului se aplic, n mod corespunztor, obligaiilor nstrintorului n cazul oricrui alt contract, avnd ca efect transmiterea unui drept, dac din reglementrile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaii n general nu rezult altfel.
[2] [1]

14

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

traneaz situaia obligaiilor nstrintorului n cazul altor raporturi contractuale avnd ca efect transmiterea unui drept. Cu titlu de exemplu, n contractele n care renta viager sau ntreinerea se constituie n schimbul transmiterii proprietii sau a unui dezmembrmnt asupra unui imobil, este indicat ca prile s prevad urmtoarele: n temeiul art. 1651 NCC, nstrintorul este inut s ndeplineasc toate obligaiile vnztorului prevzute de art. 1672, art. 1685 i art. 1695[1].

Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia, Codul civil al Romniei. ndrumar notarial, vol. II, Ed. Monitorul Ocial, Bucureti, 2011, p. 13.

[1]

II. REGLEMENTARE I JURISPRUDEN

15

PARTEA A II-A. REGLEMENTARE I JURISPRUDEN

Titlul IX. Diferite contracte speciale Capitolul I. Contractul de vnzare Seciunea 1. Dispoziii generale 1. Domeniul de aplicare
Art. 1.650. Noiune. (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc. (2) Poate , de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept.
Reglementarea anterioar: C. civ. 1864 Art. 1294. Vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui.

JURISPRUDEN
1. Deniia vnzrii-cumprrii privete contractul prin care se strmut/ transmite n schimbul unui pre orice drept, i nu doar cel de proprietate, precum un alt drept real sau un drept de crean. Rezoluiunea contractelor sinalagmatice se justic atunci cnd nendeplinirea culpabil a unei obligaii lipsete de suport juridic obligaia reciproc, impunnd astfel desinarea ntregului contract. Prile i-au ndeplinit obligaiile nscute din contractul de vnzare: prin chiar actul n cauz s-a transmis (nuda) proprietate asupra apartamentului art. 1295 C. civ. 1864 [art. 1674-1675 NCC, n.n.], iar preul a fost achitat anterior autenticrii (C.A. Constana, s. civ., min. i fam., mun. i asig. soc., dec. nr. 337/2009, n D. Anghel, L. Harabagiu, Contractul de vnzare. Practic judiciar i reglementarea din noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2011, p. 423). 2. Uzufructul este un drept real principal, esenialmente temporar, care confer titularului su, numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra bunului atributele posesiei i folosinei, cu obligaia de a-i conserva substana i de a-l restitui proprietarului la ncetarea uzufructului. Constituirea uzu-

16

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

fructului se realizeaz, cel mai adesea, prin acte ntre vii. n ipoteza constituirii indirecte (retenia), proprietarul bunului nstrineaz nuda proprietate i, printr-o clauz inserat n contract, reine pentru sine uzufructul. Odat constituit uzufructul, uzufructuarul are dreptul s foloseasc lucrul i s-i culeag fructele, drept consacrat de art. 521 C. civ. 1864 [art. 709 NCC, n.n.], iar nudul proprietar trebuie s se abin de la orice act sau fapt prin care ar mpiedica sau tulbura exerciiul normal al uzufructului (art. 539 C. civ. 1864). Nu poate considerat fapt de tulburare a exerciiului uzufructului folosirea de ctre nudul proprietar a unei pri din imobil, cu acceptul uzufructuarului. n asemenea situaii, aciunea uzufructuarului privind rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare, pe motiv c nudul proprietar nu i-a respectat dreptul de uzufruct constituit prin clauza inserat n contract, nu este ntemeiat, neind ndeplinite condiiile la care se refer art. 1020-1021 C. civ. 1864 (C.A. Iai, dec. civ. nr. 1531/1998, n C. Brsan, P. Perju, M.-M. Pivniceru, Codul civil adnotat, vol. I, art. 1-649, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008, p. 374). 3. Prin aciunea formulat, reclamanta i-a revendicat dreptul de uzufruct, fcnd dovada acelei caliti i a faptului c nu se poate exercita acel drept asupra prii de imobil stpnite de pri. Nu se pune problema c prile au uniti locative distincte, atta vreme ct prin contractul ncheiat reclamanta i-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra lucrului vndut, iar nu asupra prii din imobil care i-a rmas. Proprietarul nu poate vtma dreptul uzufructuarului n niciun mod, or, prii folosesc partea din imobil asupra creia reclamanta are drept de uzufruct viager, mpiedicnd-o n exercitarea acelui drept, ceea ce justic admiterea aciunii (C.A. Piteti, dec. nr. 2728/1998, n C. Brsan, P. Perju, M.-M. Pivniceru, Codul civil adnotat, vol. I, p. 374-375). 4. Reclamantul, care prin actul de vnzare-cumprare i-a rezervat un drept de uzufruct asupra imobilului nstrinat recurenilor, pstreaz dreptul asupra ntregului bun, chiar dac soia sa, beneciara uzufructului constituit prin acelai act, este n prezent decedat. Este de principiu c, atunci cnd uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul uneia, cealalt pstreaz dreptul asupra ntregului bun, uzufructul durnd pn la decesul ultimului beneciar. Deoarece, potrivit art. 521 C. civ. 1864 [art. 709 NCC, n.n.], principalul drept al uzufructuarului este folosina lucrului i culegerea fructelor, recurenii nu au un drept legitim pentru pstrarea folosinei unei pri din imobil. Ei pot folosi bunul ca tolerai, cu ngduina uzufructuarului, dar numai ct timp uzufructuarul este de acord cu acest fapt, nerezultnd din coninutul art. 517 i urm. C. civ. 1864 [art. 703 NCC, n.n.], c nudul proprietar ar avea dreptul de a se folosi de lucru pe durata uzufructului. Cum n prezent reclamantul (uzufructuarul) nu mai accept ca recurenii s locuiasc n imobil, n mod

II. REGLEMENTARE I JURISPRUDEN

17

corect s-a dispus evacuarea prilor-recureni, care nu i-au opus acestuia un drept legitim pentru folosirea bunului (C.A. Iai, dec. civ. nr. 687/2000, n C. Brsan, P. Perju, M.-M. Pivniceru, Codul civil adnotat, vol. I, p. 315). 5. Nuda proprietate confer numai un drept de dispoziie asupra bunului imobil, iar uzufructul confer titularului acestui drept celelalte prerogative, respectiv folosina i posesia. n conformitate cu dispoziiile art. 517 [art. 709 NCC, n.n.], art. 518 [art. 704 NCC, n.n.] i art. 534 C. civ. 1864 [art. 715 NCC, n.n.], uzufructuarul se poate bucura el nsui sau poate nchiria altuia ori ceda exerciiul dreptului su, iar nudul proprietar nu se mai poate prevala de dispoziiile art. 480 C. civ. 1864 [art. 555 NCC, n.n.], pentru a cere evacuarea celui care, cu ngduina uzufructuarului, folosete bunul imobil. Astfel, s-a reinut din extrasul de carte funciar c imobilul a fost cumprat de reclamant de la vnztoarea care i-a pstrat un drept de uzufruct viager asupra imobilului. ntruct reclamanta are numai nuda proprietate, ea poate uza numai de unul dintre atributele de proprietate, respectiv dispoziia imobilului. Uzufructuara a acceptat ca prtul, care este concubinul su, s locuiasc mpreun cu ea n imobilul n litigiu. n aceste condiii, s-au ignorat dispoziiile art. 517 [art. 709 NCC, n.n.], art. 518 [art. 709 NCC, n.n.] i art. 534 C. civ. 1864 [art. 715 NCC, n.n.], potrivit crora uzufructuarul poate nchiria sau ceda exerciiul dreptului su, cu att mai mult cu ct, n spe, poate tolera folosina imobilului de ctre o alt persoan. Prin urmare, n cauz nu erau incidente dispoziiile art. 480 C. civ. 1864 [art. 709 NCC, n.n.], reclamanta neavnd dreptul la o astfel de aciune legat de folosina imobilului, atributele legate de folosina imobilului ind conferite prin lege exclusiv uzufructuarului (C.A. Timioara, dec. civ. nr. 477/1999, n C. Brsan, P. Perju, M.-M. Pivniceru, Codul civil adnotat, vol. I, p. 316). 6. Din dispoziiile art. 517 C. civ. 1864 [art. 709 NCC, n.n.] rezult c uzufructul este un drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra unui bun ce aparine n proprietate unei alte persoane, ce confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a-i conserva substana i de a-l restitui proprietarului la ncetarea uzufructului. Potrivit dispoziiilor art. 557-558 C. civ. 1864, acest drept nceteaz n situaiile expres prevzute de lege, iar n cauz nu se evideniaz niciuna din aceste situaii. Dimpotriv, prtul asigur o bun conservare a imobilului, iar reclamantul nu a fcut dovada exercitrii abuzive a dreptului de uzufruct de ctre prt, n sensul de a-i aduce stricciuni ori de a-l lsa s se degradeze din lips de ntreinere. Simplul fapt al desfacerii cstoriei sale cu cellalt uzufructuar nu poate duce la stingerea dreptului de uzufruct al prtului. Instana de apel a ignorat dovezile din care rezult cu certitudine c prtul s-a ocupat de buna ntreinere a apartamentului ce constituie obiectul dreptului de uzufruct, a achitat

18

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

toate taxele aferente i, chiar dac nu locuiete efectiv n imobil, legea i permite s benecieze de fructele civile ale bunului (C.A. Timioara, s. civ., dec. nr. 2305/2002, n C. Brsan, P. Perju, M.-M. Pivniceru, Codul civil adnotat, vol. I, p. 316-317). 7. Cesiunea unei creane, fcut cu titlu oneros, ind o vnzare, dup acesta reiese din termenii art. 1396 i art. 1397 C. civ. 1864 [art. 1585 NCC, n.n.], i o vnzare neputnd avea in fr un pre determinat sau determinabil dup clauzele contractului, de aici rezult c e nul orice cesiune de crean n care prile nu au stipulat niciun pre (Trib. Putna, C. Jud. 58/904, n C. Hamangiu, Codul civil adnotat, vol. III, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 375). 8. Orice crean poate forma obiectul unei cesiuni, iar pentru validitatea cesiunii nu este necesar consimmntul debitorului cedat, el devenind ter fa de convenia dintre cedent i cesionar, ind obligatorie doar noticarea fcut de una dintre prile contractante debitorului cedat, obligaie ndeplinit de ctre cedent. Lipsa de interes a debitorului cedat n promovarea aciunii a fost n mod corect reinut, deoarece este lipsit de relevan pentru el ctre cine face plata la care a fost obligat prin titlul executoriu, n condiiile n care nu i-a executat de bunvoie obligaia. Operaiunea de cesiune de crean a avut loc pe parcursul executrii silite, procedur pornit la cererea prtei cedente, tocmai din cauza neexecutrii obligaiei de bunvoie de ctre debitorul recurent. Imobilul a fost vndut la licitaie, iar prin cesiunea de crean persoana creditorului s-a schimbat, debitorul ind inut s achite debitul ctre noul creditor, astfel c nu se poate reveni la situaia anterioar, n sensul ca imobilul s reintre n patrimoniul apelantului debitor (C.A. Timioara, s. civ., dec. nr. 952/2008, n Jurindex i n Contractul de vnzare, p. 418). 9. Pentru a se determina natura i caracterul unui contract, nu e de ajuns numai a se stabili c s-a convenit asupra unui lucru comerciabil i s-a xat un pre, pentru ca numai printr-acesta contractul s constituie o adevrat vnzare. Ci urmeaz a se examina inteniunea i scopul ce i-au propus prile n momentul contractrii pentru a se putea calica natura contractului. Preul stipulat ntr-o conveniune nu-i imprim necesarmente i caracterul de vnzare, deoarece i o donaiune poate fcut sub condiiunea unor redevene i chiar a unei sume numrate, destul numai ca obligaiunea principal s avut de obicei o libertate (Apel Buc. I, 60 Martie 8/82, Dreptul 45/82, n C. Hamangiu, Codul civil adnotat, vol. III, p. 373). 10. Contractul, ca acord de voin al prilor, se ncheie doar ca urmare a unei concordane depline ntre oferta de a contracta i acceptarea acelei oferte. Simpla ofert de a contracta fcut de ctre una dintre pri nu

II. REGLEMENTARE I JURISPRUDEN

19

produce efecte juridice n lipsa consimmntului valabil exprimat i a acceptrii acesteia de ctre cealalt parte (I.C.C.J., s. com., dec. nr. 35/2009, www.scj.ro). 11. Lipsa discernmntului n exprimarea voinei nu relev inexistena consimmntului, ci un simplu viciu al acestuia, care nu atrage dect nulitatea relativ a actului. Prin urmare, aciunea vnztorului este prescriptibil n termenul de 3 ani prevzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Terul fa de contractul de vnzare-cumprare nu are calitate procesual prin invocarea dreptului la aciune oblic, n temeiul art. 974 C. civ. 1864 [art. 1560 NCC, 116 LPA, n.n.], n lipsa unei creane, lichide i exigibile, care s-i confere calitatea de creditor al prii care cere anularea contractului de vnzare-cumprare. Este adevrat c nulitatea relativ poate invocat i de creditorii chirografari, pe calea aciunii oblice, n conformitate cu prevederile art. 974 C. civ. 1864, ns reclamanta i-a nstrinat denitiv dreptul de proprietate asupra imobilului n litigiu, printr-un contract de vnzare-cumprare, i nu de ntreinere. Or, ca urmare a nstrinrii apartamentului, reclamanta nu are un titlu executoriu prin care s-i e constatat creana, nu are calitatea de creditoare i, pe cale de consecin, nu are calitate procesual activ n a solicita, pe calea aciunii oblice, constatarea nulitii contractului de vnzare-cumprare, pentru lipsa discernmntului (I.C.C.J., s. civ. i de propr. int., dec. nr. 3255/2005, www. scj.ro i n Contractul de vnzare, p. 72). 12. Nulitatea contractului de vnzare-cumprare este opozabil i terilor dobnditori cu titlu oneros i de bun-credin, pentru c desinarea acestui act s-a ntemeiat, n principal, pe lipsa discernmntului vnztorului n momentul ncheierii acestuia. Interesul ocrotirii persoanei lipsite de discernmnt, chiar dac este vorba de o persoan major nepus sub interdicie judectoreasc trebuie s primeze fa de interesul securitii circuitului civil, care impune aprarea terilor de bun-credin. Acestora le rmne o aciune personal, fundamentat pe contract, pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin desinarea actului respectiv. Este nentemeiat critica referitoare la faptul c vnztorul a avut discernmntul pstrat n momentul ncheierii actului de vnzare-cumprare, n condiiile n care din raportul de expertiz medico-legal psihiatric efectuat rezult c vnztorul a avut discernmntul abolit n momentul ncheierii actului respectiv (C.S.J., s. civ., dec. nr. 3841/2003, www.scj.ro). 13. Potrivit prevederilor art. 953 C. civ. 1864 [art. 1206 NCC, n.n.], coroborate cu cele ale art. 954 C. civ. 1864 [art. 1207 NCC, n.n.], este anulabil convenia care are la baz vicierea consimmntului prin manopere frauduloase folosite de una dintre prile contractante, manopere ce au provocat eroarea celeilalte pri asupra substanei obiectului contractului.

20

CONTRACTUL DE VNZARE. NOIUNE I CARACTERE JURIDICE

Eroarea asupra substanei obiectului actului juridic are n vedere, din punct de vedere subiectiv, acea calitate a obiectului sau alte elemente ale acestuia (n spe, anul fabricaiei vehiculului de care depindea posibilitatea nmatriculrii pentru circulaia pe drumurile publice) pe care prile le-au avut n vedere atunci cnd au ncheiat convenia i a cror existen, presupus sau real, le-a determinat s contracteze (C.S.J., s. com., dec. nr. 1574/1997, n Contractul de vnzare, p. 75). 14. Din dispoziiile art. 1173 C. civ. 1864 rezult c actul autentic (de vnzare) se bucur de prezumia de validitate, iar proba contrar trebuie fcut de cei care l contest. Conform art. 948 [art. 1179 NCC, n.n.], raportat la art. 966 i urm. C. civ. 1864 [art. 1236 NCC, n.n.], cauza actului juridic trebuie s existe, s e real, licit i moral. Pe de alt parte, art. 967 C. civ. 1864 [art. 1239 NCC, n.n.] instituie prezumiile relative de existen i validitate a cauzei actului juridic. ntruct n favoarea prilor funcioneaz de drept prezumia relativ, revenea reclamantului sarcina de a proba nevalabilitatea cauzei actului juridic (contract de vnzare) ncheiat. Instana apreciaz c probele administrate n cauz nu sunt de natur s nlture prezumiile menionate (Trib. Iai, dec. nr. 570/2010, www.jurisprudenta.com). Not. n noul Cod civil, potrivit art. 1236 alin. (1), cauza trebuie s existe, s e licit i moral. Noua reglementare pstreaz i prezumiile de existen i de validitate a cauzei, art. 1239 alin. (2) NCC prevznd c existena unei cauze valabile se prezum pn la proba contrar. n plus, conform alin. (1) al aceluiai articol, contractul este valabil chiar atunci cnd cauza nu este expres prevzut. 15. O cauz de nulitate privete lipsa cauzei contractului de vnzare-cumprare, vnzarea ind ctiv, deoarece, n realitate, bunul nu s-a transmis din posesia vnztorului n posesia cumprtorului i nu s-a pltit niciun pre, mprejurri recunoscute de prile n litigiu, iar potrivit dispoziiilor art. 966 C. civ. 1864 [art. 1236 NCC, n.n.], obligaia fr cauz sau fondat pe o cauz fals sau nelicit nu poate avea niciun efect (C.A. Craiova, s. min. i fam., dec. nr. 117/2007, n Contractul de vnzare, p. 49). 16. n contractul de vnzare-cumprare, contract numit, dac scopul mediat este licit (scopul imediat ind prevzut de lege), i cauza este licit. Pentru a constitui motiv de nulitate absolut, reaua-credin a prilor trebuie raportat la cauz, ca element esenial al contractului, i nu apreciat n mod abstract. Dei prejudiciul cauzat beneciarului promisiunii de vnzare-cumprare este incontestabil i a putut prevzut de pri, el nu a reprezentat scopul tranzaciei, astfel nct cauza este licit i beneciarul promisiunii de vnzare-cumprare nu este ndreptit dect la despgubiri, n condiiile dovedirii tuturor elementelor rspunderii civile. Indiferent de poziia promitentului-vnztor, dac terul a fost