REFERAT LA DISCIPLIN: Drept Civil .

Drepturi Reale

nchirierea bunurilor din proprietatea statului Contractul de locaiune

Cuprins :
Introducere Caracterele juridice ale contractului de locaiune

Preul locaiunii ( Chiria ) Durata Locaiunii Obligaiile Locatorului Obligaiile Locatarului ncetarea contractului de locaiune Concluzie Bibliografie Anexe

Introducere :

Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosin unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie.1 Locaiunea (dei se poate spune c reprezint o 'vanzare' a folosinei) se deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin faptul c transmite numai dreptul de folosin - c drept de creana - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dac lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete proprietatea fructelor nu n virtutea locaiunii, ci c accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i asigure folosina lucrului, nu i dobndirea proprietii fructelor. Astfel fiind, dac contractul are ca obiect numai dobndirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pdure, recolta de pe cmp etc.), contractul nu poate fi calificat locaiune, ci vnzarecumprare. Cu att mai puternic cuvnt, contractul nu poate fi calificat locaiune, ci vnzarecumprare, dac are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanei lucrului), deoarece folosin locativ nu poate s absoarb lucrul nsui i puterea lui productiv .2

1 2

Noul Cod Civil art. 1777 http://www.referatele.com/referate/economie/online5/Contractul-de-locatiune-referatele-com.php

Caracterele juridice ale contractului de locaiune sunt urmtoarele:

1. Locaiunea este un contract cu titlu oneros - n care ambele pri contractante urmresc un interes propriu patrimonial. Dac folosina unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaiune, dar poate fi valabil ca un mprumut de folosina, dac lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate. 2. Locaiunea este un contract comutativ - existena i ntinderea obligaiilor nu depinde de hazard. 3. Locaiunea este un contract consensual - care se ncheie prin acordul prilor (solo consensu), ndat ce au convenit asupra bunului i preului, fr vreo formalitate, forma scrisa fiind necesar ad probationem. 4. Locaiunea este un contract cu caracter executoriu ce constituie un element de noutate de o importan deosebit prin prisma efectelor ntlnite n practic. Caracterul executoriu al contractului de locaiune este prevzut expres de art. 1798 NCC Contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract sau, n lipsa acestora, prin lege.3 Prin art.1778 legiuitorul face o clasificare a tipurilor de locaiune, distingnd dup obiectul acesteia i dup scop. Astfel, n funcie de bunurile ce fac obiectul locaiunii, aceasta va purta denumirea de: nchiriere, n cazul n care obiectul locaiunii sunt bunuri mobile sau imobile. Arendare, n cazul n care locaiunea are ca obiect bunuri agricole. Observm c prin N.C.C. se pstreaz numai dou din cele trei tipuri de locaiune prevzute de ctre Codul Civil, respectiv este eliminat locaiunea lucrrilor (art.1410, art.1412, art.1413 i art.1470 Vechiul Cod Civil), care potrivit noii legislaii este reglementat distinct sub forma contractului de antrepriza i prin legislaia specific n domeniul muncii. Prin urmare, poate face obiectul locaiunii numai un bun, determinat sau determinabil, mobil sau imobil, nu i o lucrare sau o prestare de servicii. n funcie de destinaia spaiului ce face obiectul locaiunii, urmare a incorporrii comercialului n Codul Civil, n materie de locaiune sunt introduse prevederi speciale pentru situaiile n care bunul ce face obiectul locaiunii este afectat desfurrii activitii de ctre profesioniti.

http://harta.avocatnet.ro/index.html/articole%7Cdetaliu/articleID_29119/Contractul-de-Locatiune-Elemente-denoutate-in-Noul-Cod-Civil-I.html

Prin urmare, distingem intre: Locaiunea spatiilor destinate desfurrii activitii unui profesionist; nchirierea locuinelor; Arendarea.

Preul locaiunii ( Chiria )

Preul locaiunii poart denumirea de Chirie i const, de regul, ntr-o sum de bani. Totui, potrivit art.1780 NCC exist posibilitatea nlocuirii acesteia cu alte bunuri sau prestaii spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, unde preul este intodeauna o sum de bani. Aceasta precizare este necesar, ntruct dispoziiile privind stabilirea preului prevzute pentru contractul de vnzare-cumprare sunt pe deplin aplicabile i n cazul locaiunii. n ceea ce privete data platii chiriei, aceasta se efectueaz la termenele stipulate n contractul de locaiune ca i pn la intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, iar n cazul n care nu a fost stipulat un anume termen, locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele stabilite potrivit uzanelor, stabilindu-se totodat c n lipsa acestora, plata urmeaz a fi efectuata: n avans, pentru toat durata contractului, dac acesta nu depete o lun; n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun dar mai mic de un an; n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an. Referitor la termenul de plata al chiriei, se impune meniunea ca, n cazul nerespectrii obligai ei de plat a chiriei la termen, indiferent de modalitatea de stabilire a acestuia, Locatarul va putea fi obligat a suporta i dobnzi penalizatoare, calculate fie conform nelegerii parilor, fie potrivit Ordonanei de Guvern nr. 13/2011 privind dobnda legal remuneratorie i penalizatoare pentru obligaii bneti, precum i pentru reglementarea unor msuri financiar-fiscale n domeniul bancar, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.607 din 29/08/2011.4

http://harta.avocatnet.ro/index.html/articole%7Cdetaliu/articleID_29119/Contractul-de-Locatiune-Elemente-denoutate-in-Noul-Cod-Civil-I.html

Durata locaiunii
Durata maxim a locaiunii este de 49 de ani. Dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat: a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii unui profesionist; b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil.5

Obligaiile Locatorului potrivit N.C.C. sunt:

1. Obligaia de predare a bunului dat n locaiune. Locatorul este obligat s predea bunul mpreun cu toate accesoriile sale n stare corespunztoare utilizrii acestuia. (art. 1786 i art.1787 NCC); 2. Obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii. Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii. Reparaiile locative, rmn n continuare n sarcina Locatarului potrivit art. 1788 NCC. Relativ la sarcina suportrii cheltuielilor cu reparaiile, NCC ncorporeaz i dou situaii des ntlnite n practic judiciar anterioar, respectiv repararea bunului de ctre Locatar cu dezdunare din partea Locatorului. n acest sens, alin. (2) i alin. (3) art. 1788 NCC, dispun cu privire la: situaia n care Locatorul, dei ntiinat cu privire la necesitatea unor reparaii, refuz sau nu iniiaz demersurile necesare n timp util. n acest caz locatarul este ndreptit la restituirea integral a sumelor avansate precum i la dobnzi calculate la aceste sume, de la data efecturii reparaiilor. situaia n care reparaiile au caracter urgent, iar Locatarul notific pe Locator dup nceperea demersurilor necesare n vederea remedierii. n acest caz, locatarul este ndreptit la restituirea integral a sumelor avansate, ns dobnzile se vor calcula numai de la data notificrii Locatorului, nu de la data efecturii reparaiilor. 3. Obligaia de a asigura locatarului linitit i util folosin a bunului pe tot timpul locaiunii. 4. Obligaia de garanie contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul locaiunii.

http://www.legalis.ro/2011/10/27/contractul-de-locatiune-in-noul-cod-civil/

Obligaiile Locatarului

1. S ia n primire bunul dat n locaiune; 2. S plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract, potrivit uzanelor sa u potrivit legii (art. 1796, art.1797 NCC). 3. S foloseasc bunul cu pruden i diligenta. Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune interese i, dup caz, rezilierea contractului (art. 1800 NCC). Potrivit art. 1822 NCC Locatarul rspunde pentru degradarea bunului, pentru perioada ct s-a aflat n folosin sa, singurele cauze exoneratoare de rspundere fiind cazul fortuit i for major. 4. S permit examinarea bunului de ctre locator la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns c prin aceasta s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului. 5. S restituie bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune. 6. S notifice Locatorului necesitatea unor reparaii. n lipsa ndeplinirii obligaiei de notificare a Locatorului cu privire la necesitatea unor reparaii ce cad, potrivit legii n sarcina acestuia, Locatarul nu va fi ndreptit la restituirea cheltuielilor avansate, ntruct obligaia corelativ a Locatorului de a iniia demersurile necesare remedierii stricciunilor, se nate din momentul recepionarii notificrii. n temeiul art. 1801 NCC, pentru neexecutarea obligaiei de notificare a Locatorului, Locatarul poate fi obligat la plat de daune interese precum i a oricror alte cheltuieli ocazionate n sarcina Locatorului. 7. S suporte reparaiile locative, nscute din folosin obinuit a lucrului. Prin contract, prile pot conveni contrariul. n ceea ce privete lipsa de folosin pentru reparaii urgente (art. 1803 NCC), se menin prevederile din vechea legislaie (art. 1426 Cod Civil) cu modificarea termenului nuntrul cruia Locatarul va suport restrngerea, fr a fi ndreptit la dezdunare de la 40 de zile la 10 zile.6

http://harta.avocatnet.ro/index.html/articole%7Cdetaliu/articleID_29119/Contractul-de-Locatiune-Elemente-denoutate-in-Noul-Cod-Civil-I.html

ncetarea contractului de locaiune

Ca orice contract, ncheiat prin acord de voina al prilor, locaiunea poate nceta pe aceeai cale, mutuus consensus, mutuus dissensus. Cauzele comune de ncetare a contractelor prezint n cazul locaiunii unele particulariti (ncetarea contractului la expirarea termenului sau rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor), n timp ce alte cauze de ncetare sunt specifice contractului de locaiune (denunarea unilateral, pieirea lucrului, desfiinarea titlului locatarului, ori nstrinarea prin acte ntre vii cu titlu particular a lucrului dat n locaiune, dac exist o clauz special n acest sens).7

ncetarea contractului Denunarea contractului Art. 1.816

(1) Dac locaiunea a fost fcut fr determinarea duratei, oricare dintre pri poate denun contractul prin notificare. (2) Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, n lipsa, de uzane nu produce efecte dect de la mplinirea acelui termen. (3) La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine exigibila, iar contractul de locaiune ncheiat n condiiile prevzute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), dup caz, constituie, n condiiile legii, titlu executoriu cu privire la aceast obligaie.

Rezilierea locaiunii Art. 1.817

Atunci cnd, fr justificare, una dintre prile contractului de locaiune nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de a rezilia locaiunea, cu daune interese, dac este cazul, potrivit legii

Imposibilitatea folosirii bunului Art. 1.818

(1) Dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea nceteaz de drept. (2) Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei. (3) Atunci cnd bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, fiind aplicabile dispoziiile art. 1.788. (4) n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este fortuita, locatarul nu are drept la daune interese.
7

Monna-Lisa Belu Magdo Locatiunea in noul Cod civil. Comentarii practice , Editura Tamangiu

Desfiinarea titlului locatorului Art. 1.819

(1) Desfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure folosina bunului nchiriat determin ncetarea de drept a contractului de locaiune. (2) Cu toate acestea, locaiunea va continu s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului pe durata stipulat de pri, fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a fost de buna-credin la ncheierea locaiunii.

Moartea locatorului sau a locatarului Art. 1.820

(1) Locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau a locatarului. (2) Cu toate acestea, n cazul locaiunii cu durata determinat, motenitorii locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii.

Restituirea bunului Art. 1.821

(1) La ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune n starea n care l-a primit, n afar de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. (2) Pn la proba contrar, locatarul este prezumat c a primit bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare potrivit destinaiei stabilite. (3) Restituirea bunurilor mobile luate n locaiune se face n locul n care au fost predate.

Rspunderea locatarului pentru bunul nchiriat Art. 1.822

(1) Locatarul rspunde pentru degradarea bunului nchiriat n timpul folosinei sale, inclusiv cea cauzat de incendiu, dac nu dovedete c a survenit fortuit. (2) El rspunde inclusiv pentru degradarea cauzat de membrii familiei sale, de sublocatarul s au, ca i de fapta altor persoane crora le-a ngduit n orice mod folosirea, deinerea sau accesul la bun.

mbuntirile fcute de locatar Art. 1.823

(1) Locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat lucrrile cu acordul prealabil al locatorului. (2) Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plat de despgubiri pentru orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar. (3) n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoc, n niciun caz, dreptul de retenie. 8

Noul Cod Civil

10

Concluzie:

Rezult c dreptul de folosin al locatarului nu este un drept real (ius n re), ci un drept de creana care se realizeaz prin intermediul locatorului, dei se exercit asupra unui lucru, presupunnd un contract material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creana (de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosin al locatarului prezint unele aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilitii, fapt pentru care se ncadreaz n categoria obligaiilor opozabile terilor (obligaii n rem scriptae). Fiind un drept de crean, are caracter mobiliar (chiar dac are ca obiect un imobil), temporar (nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipotec), poate fi transmis ntre vii potrivit regulilor de la cesiunea de crean, iar mortis causa ca i celelalte drepturi de creana.9

http://www.referatele.com/referate/economie/online5/Contractul-de-locatiune-referatele-com.php

11

Bibliografie:

1. Noul Cod Civil 2. Monna-Lisa Belu Magdo Locatiunea in noul Cod civil. Comentarii practice , Editura Tamangiu 3. http://www.referatele.com/referate/economie/online5/Contractul-delocatiune-referatele-com.php 4. http://harta.avocatnet.ro/index.html/articole%7Cdetaliu/articleID_29119/Co ntractul-de-Locatiune-Elemente-de-noutate-in-Noul-Cod-Civil-I.html 5. http://www.legalis.ro/2011/10/27/contractul-de-locatiune-in-noul-cod-civil/

12