CURSUL 13

PUBLICITATEA IMOBILIAR
1. SCOPUL
Publicitatea imobiliar are ca scop crearea posibilitii de informare n favoarea tuturor
subiectelor de drept asupra imobilelor i a drepturilor reale care au ca obiect astfel de
bunuri (art. 876 NCC).
Publicitatea imobiliar se realiea prin cartea funciar. Cartea funciar conine nscrieri
cu privire la drepturi! fapte i raporturi "uridice care au le#tur cu un singur imobil.
$repturile nscrise n C.%. se numesc drepturi tabulare.
C.F. se comune din trei pri&
a) %oaia de avere ' conin(nd descrierea imobilului. )tructura imobilului se poate modifica
prin delipire sau alipire.
b) %oaia de proprietate ' conin(nd drepturile tabulare care au ca obiect imobilul descris la
foaia de avere.
c) %oaia de sarcini ' conin(nd servituile! sarcinile! faptele sau raporturile care #revea
imobilul.
Pre!um"iile #e C.F. (art. *++ NCC)&
a) Prezumia existenei dreptului: dac n C.%. s,a nscris un drept real n favoarea unei
persoane! se preum c acel drept e-ist n favoarea ei (art. *++ alin. . NCC).
b) Prezumia inexistenei dreptului: dac un drept real s,a radiat din C.%.! se preum
c acel drept nu e-ist (art. *++ alin. / NCC).
$ovada contrar acestor preumii se poate face doar n dou moduri&
i) n caul drepturilor care se dob(ndesc fr nscriere n C.%.
ii) prin aciunea n rectificare
c) Prezumia bunei-credine& terul dob(nditor este preumat a fi de bun,credin! doar
dac sunt ndeplinite urmtoarele trei condiii (art. *+. NCC)&
i) n C.%. nu era notat nici o aciune prin care se contesta cuprinsul C.%.
ii) din cuprinsul C.%. nu reulta nici o cau care se "ustifice rectificarea acesteia!
iii) terul nu a cunoscut pe alt cale ine-actitatea cuprinsului C.%.
$. FELURILE %&SCRIERILOR %& C.F.
0nscrierea se face pe baa unui nscris autentic notarial! a unei 1otr(ri "udectoreti
definitive! a certificatului de motenitor sau n baa unui act administrativ! atunci c(nd le#ea
prevede acest lucru (art. 888 NCC).
0nscrierile sunt de trei feluri&
a) ntabularea 2 nscrierea unui drept real cu privire la un imobil.
b) nscrierea provizorie 2 nscrierea altor drepturi reale! cum ar fi (art. 8*8 NCC)&
, drepturile afectate de modaliti!
, drepturile av(nd ca obiect o construcie viitoare!
, drepturile stabilite printr,o 1otr(re "udectoreasc nedefinitiv!
, drepturile pentru care ambele pri au consimit doar la nscrierea proviorie.
0nscrierea proviorie i produce efectele doar sub condiia i n msura n care ea se
"ustific.
c) Notarea (art. *+/ NCC) 2 nscrierea altor drepturi! acte! fapte sau raporturi "uridice cu
privire la imobil. $e e-.& punerea sub interdicie! calitatea de bun comun a unui imobil!
locaiunea! convenia matrimonial! destinaia de locuin de familie! antecontractul! dreptul
de preemiune! sec1estrul! procedura insolvenei! etc.
1
3. EFECTUL CO&STITUTI' AL %&SCRIERII %& C.F.
$repturile reale imobiliare asupra unui imobil cuprins ntr,o C.%. se #ob(n#esc )*(* +n*re
,r"i- c(* .i /)", #e *er"i! numai prin nscrierea lor n C.%.! cu e-cepia caurilor e-pres
prevute n le#e (art. 883 NCC).
0nscrierea n C.%. are un dublu rol&
, constitutiv de drepturi ntre prile raportului "uridic!
, de opoabilitate! fa de teri.
4fectele nscrierii se produc de la data nre#istrrii cererii.
E0ce"ii 1)r*. 223 &CC45 se dob(ndesc fr nscriere n C.%. drepturile provenind din&
, motenire!
, accesiune natural!
, v(nare silit! cu condiia notrii prealabile n C.%. a urmrii imobilului!
, e-propriere!
, alte cauri e-pres prevute n le#e.
6. AC7IU&ILE 8E CARTE FU&CIAR
a) Aciunea n radierea dreptului concurent
Regul,5 dac dou sau mai multe persoane sunt ndreptite s dob(ndeasc de la acelai
autor drepturi care se e-clud reciproc! dreptul va fi dob(ndit de ctre acela care i,a nscris
primul dreptul n C.%. (art. 8*. NCC).
E0ce"i)5 )c"iune) +n r)#iere) unui #re* concuren* este admisibil doar dac sunt
ndeplinite cumulativ urmtoarele trei condiii (art. 8*/ NCC)&
.) actul "uridic nc1eiat de reclamant s fie anterior celui n baa cruia i,a nscris p(r(tul
dreptul n C.%.!
/) cele dou drepturi s provin de la un autor comun!
5) p(r(tul s fi fost de rea,credin la momentul nscrierii dreptului su! mpiedic(nd prin
violen sau viclenie nscrierea dreptului reclamantului.
6ciunea se prescrie n termen de 5 ani de la data nscrierii dreptului concurent n C.%..
b) Aciunea n prestaie tabular (art. !" N##)
2 mi"locul procesual prin care cel care ndreptit s,i nscrie un drept n folosul su! poate
cere instanei de "udecat nscrierea dreptului n C.%.! dac p(r(tul nu,i e-ecut de bun
voie obli#aia necesar pentru nscrierea dreptului n C.%. (actul nc1eiat de pri nu este
apt de ntabulare! iar transmitorul dreptului refu s,i ndeplineasc obli#aia prin care
actul ar deveni apt de ntabulare).
A nu se confunda cu aciunea n executarea promisiunii de vnzare-cumprare, aciuni
care are ca obiect obligarea prtului la executarea obligaiei de a transmite dreptul n
favoarea promitentului-cumprtor, prin pronunarea unei hotrri judectoreti care s in
loc de contract art! "##$ %&&'! Aceast aciune se prescrie n termen de # luni de la data
la care contractul ar fi trebui ncheiat! (pre deosebire, aciunea n prestaie tabular are ca
temei un act translativ de proprietate, care ns din lipsa consimmntului transmitorului
n vederea ntabulrii, nu poate fi nscris n &!)!
Si*u)"ii osibile5
.. $reptul nu a mai %ost transmis altei persoane. 6ciunea este prescriptibil n
termen de .+ ani (art. 8*6 coroborat cu art. /3.8 pct. . NCC)! iar efectul admiterii
aciunii l constituie nscrierea dreptului real n favoarea reclamantului.
/. P&r&tul a transmis dreptul ctre o alt persoan' care (i-a ntabulat dreptul
dup notarea n #.). a aciunii n prestaie tabular. 7otr(rea "udectoreasc se
2
e-ecut din oficiu i mpotriva persoanei care a dob(ndit un drept tabular dup
notarea procesului n C.%.
5. P&r&tul a transmis ulterior dreptul ctre un ter de rea-credin' care (i-a
ntabulat dreptul nainte de notarea n #.). a aciunii n prestaie tabular.
6ciunea trebuie introdus i mpotriva terului de rea,credin (n condiiile art. 8*/
NCC)! n termen de 5 ani de la data nscrierii acestui drept n C.%.! cu condiia ca
aciunea n prestaie tabular mpotriva transmitorului iniial nu s,a prescris de"a
(art. 8*7 NCC).
8. P&r&tul a transmis ulterior dreptul ctre un ter de bun-credin' care (i-a
ntabulat dreptul nainte de notarea n #.). a aciunii n prestaie tabular.
6ciunea n prestaie tabular este inadmisibil! rm(n(nd doar varianta unei aciuni
n desp#ubiri mpotriva transmitorului.
c) Aciunea n recti%icarea crii %unciare
2 mi"locul procedural prin care orice persoan interesat poate cere radierea! ndreptarea
sau corectarea unei nscrieri din C.%.! dac aceasta este ine-act (art. *+7 alin. / NCC).
C)u!ele #e rec*i/ic)re 1)r*. 9:2 &CC45
.. nscrierea sau nc1eierea de C.%. prin care s,a dispus nscrierea nu este valabil (de e-.
dreptul a fost nscris n baa unei 1otr(ri "udectoreti nedefinitive)!
/. actul n temeiul cruia s,a efectuat nscrierea a fost constatat nevalabil (de e-. nulitatea
actului de dob(ndire)!
5. dreptul nscris a fost #reit calificat (de e-. drept de uufruct n loc de drept de u)!
8. condiiile de e-isten a dreptului nscris nu mai sunt ntrunite (servitutea de trecere nu
mai are utilitate)!
3. au ncetat efectele actului n temeiul cruia s,a efectuat nscrierea (reoluiunea
contractului de v(nare,cumprare)!
6. nscrierea din C.%. nu mai este n concordan cu situaia "uridic real a imobilului
(amplasamentul #reit al terenului sau al construciilor).
Proce#ur)5
, rectificarea se poate face pe cale amiabil (prin declaraia autentic a titularului
dreptului) sau pe cale "udiciar! pe baa unei 1otr(ri "udectoreti definitive.
, aciunea n rectificare poate fi introdus simultan cu aciunea de fond sau ulterior
admiterii acesteia. 6ciunea de fond 2 aciunea prin care s,a desfiinat nc1eierea de
C.%. sau actul care a stat la baa ntabulrii sau calificrii dreptului.
, aciunea introdus mpotriva dob(nditorului nemi"locit este imprescriptibil (art. *+*
alin. . NCC)! sub reerva prescripiei aciunii de fond (de e-. aciunea n revocarea
donaiei pentru nee-ecutarea sarcinii se prescrie n termen de 5 ani).
, aciunea introdus mpotriva terului dob(nditor de bun,credin cu titlu oneros este
supus unui termen de decdere de 5 ani de la data cererii de nscriere a dreptului
terului! dac are ca temei punctele .! / sau 5 de mai sus. 0n caul n care
nc1eierea a fost comunicat reclamantului! atunci termenul de prescripie este de .
an de la data comunicrii acesteia. 6ciunea ntemeiat pe caurile 8! 3 sau 6 de
mai sus este inadmisibil.
, aciunea introdus mpotriva terului dob(nditor de bun,credin cu titlu #ratuit este
supus unui termen de decdere de 3 ani de la data cererii de nscriere a dreptului
terului (art. *+* alin. / NCC).
, aciunea introdus mpotriva terului dob(nditor de rea,credin este imprescriptibil
(art. *+* alin. . NCC)! sub reerva prescripiei aciunii de fond.
3