UNIVERSITATEA OVIDIUS CONSTANA

MASTER:
ADMINISTRAREA SI AUDITUL PROIECTELOR DE AFACERI
EVALUAREA UNEI SOCIETATI COMERCIALE CU
ACTIVITATE DE PRESTRI SEVICII TURISTICE

Masteranda: Andrei Cristina
Anul II

La sfritul acestui secol i mileniu industria turismului i a
cltoriilor reprezint, pe plan mondial, unul dintre cele mai dinamice
sectoare de activitate i, n acelai timp, unul din cele mai importante
generatoare de locuri de munc. Din punct de vedere economic turismul se
constituie i ca o surs principal de redresare a economiilor naionale a
acelor ri care dispun de importante resurse turistice i le exploateaz
corespunztor.
Aciunea sa se manifest pe o multitudine de planuri, de la stimularea
dezvoltrii economice la perfecionarea structurii sociale, de la valorificarea
superioar a resurselor la mbuntirea condiiilor de via.
rivit n corelaie cu ansamblul economiei naionale, turismul
acioneaz ca un element dinamizator al sistemului global. Desfurarea
turismului presupune o cerere specific de bunuri i servicii, cerere care
antreneaz o cretere n sfera produciei acestora.
!n acest context, principalele argumente care determin necesitatea
dezvoltrii turismului, rezult din urmtoarele aspecte"
#. $esursele turistice fiind practic inepuizabile, turismul reprezint unul din
sectoarele economice cu perspective reale de dezvoltare pe termen lung%
&. 'xploatarea i valorificarea complex a resurselor turistice nsoite de o
promovare eficient pe piaa extern, poate constitui o surs de sporire a
ncasrilor valutare ale statului, contribuind astfel la ec(ilibrarea balanei
de pli externe%
). *urismul reprezint o pia sigur a forei de munc i de redistribuire a
celei disponibilizate din alte sectoare economice puternic restructurate%
+. *urismul, prin efectul su multiplicator acioneaz ca un element
dinamizant al sistemului economic global, genernd o cerere specific de
bunuri i servicii care antreneaz o cretere n sfera produciei acestora,
contribuind n acest mod, la diversificarea structurii sectoarelor economiei
naionale%
Din varietatea de ntreprinderi care ac ioneaz pe pia a turistic,
fiecare cu o serie de particularit i ce se nasc fie din esen a activit ii, ce se
zresc fr s ai cuno tin e n domeniu fie altele ce necesit un studiu
amnun it, o cercetare proprie speciali tilor voi prezenta in continuare
,-otelul Darius. din /onstanta.
roprietate 0/ 'clissis 0rl ptrunde pe pia a turistic in anul &112
avnd drept obiectiv oferirea unor servicii turistice de calitate superioar n
general categoria vizat fiind studen ii. 0/ '/L30030 0$L s4a orientat tot
mai mult spre pia , a investigat pia a premergtor realizrii noilor produse
i servicii, a orientat cercetarea, dezvoltarea pe produs potrivit rezultatelor
acestor studii, a testat acceptabilitatea prototipului nainte de lansarea sa
comercial, a pregtit pia a pentru lansarea sa comercial, a pregtit pia a
pentru primirea noii mrfi i sus inerea promotional a introducerii sale n
vnzare .
/oncuren a reprezentnd motorul economiei de pia , solicit
alinierea activit ii ntreprinderii la exigen ele purttorilor cererii, aceast
cerin devenind o condi ie esential pentru supravie uirea, prosperitatea sa.
-otelul Darius este amplasat ntr4o zon cu specific comercial in
apropiere relativ de centre universitare si gimnaziale i cu un viitor
poten ial de dezvoltare a vecint ilor, n special pentru afaceri comerciale.
*erenul are o suprafa de #.25& mp conform fi ei bunului imobil i este
ocupat n propor ie de +16 de cldire.
4 ca utilit i are " racord energie electric, racord re ele edilitare ap
canal, racord la re eaua Distrigaz, racord la re eaua de telefonie.
4 caracteristici constructive " funda ii din beton armat, tmplrie
interioar " u i metalice la fiecare camer, central termic proprie,
pardoseli din gresie, instala ii electrice cu iluminat fluorescent, cu
spoturi.
4 amplasament "imobilul supus evalurii este situat n zona central a
7ude ului /onstan a, n imediata apropiere a complexelor
comerciale D8$AL9, :3LLA i Liceul de ;arin.
!n ceea ce prive te pia a imobiliar local pentru terenuri libere
aceasta este ntr4o expansiune continu i cu un puternic proces de
segmentare pe categorii de utilizare a terenului. Anali tii apreciaz c n
urmtorii ani cumprarea de terenuri va continua s fie una dintre cele mai
bune n $omania. 'i sus in c, pe termen mediu si lung, investi iile de
terenuri vor reprezenta plasamentul care aduce c tiguri ce dep esc de &4)
ori randamentele depozitelor bancare. *endin a general este cea de cre tere
a pre urilor la toate categoriile de terenuri. n acum cea mai bun piat au
avut 4o terenurile situate n perimetrele construibile din centrele urbane ,
dar, un poten ial imobiliar i de investi ii enorm l reprezint noile loca ii de
la marginea ora elor sau n apropierea acestora.
re urile variaz, ns, c(iar pentru terenuri aflate n aceea i
zon, n func ie de desc(iderea la strad, facilitti, regim te(nic sau situa ie
7uridic.
!n ultima perioad cererea i oferta pe pia a imobiliar local a
spa iilor cu destina ie de afaceri, n special turism, alimenta ie public i
(oteluri a crescut propor ional cu tendin a de relocare a noilor construc ii
destinate exploatrii din acest mediu de afaceri comerciale si cu sc(imbrile
solu iilor i a materialelor de edificare. Alturi de cre terea calitativ
substan ial a ofertei acest fapt a avut la baz fixarea c(iriilor la un nivel
competitiv, constant si previzibil, bine propor ionat n func ie de condi iile
i de facilit ile oferite i implicit con tientizarea obliga iei propietarului de
a men ine cldirile nc(iriate la cote nalte de calitate a condi iilor de
func ionare a activit ii c(iria ilor prin lucrri de exploatare curent,
ntre inere i repara ii adecvate i la momentul oportun.
ia a imobiliar a spa iilor (oteliere i de cazare se segmenteaz n
dou mari categorii principale pe baza criteriului vec(imii construc iilor, n
spa ii mai vec(i i spa ii mai nou construite. De obicei spa iile mai vec(i
ofer conditii mai pu in corespunztoare standardelor de calitate solicitate
de ma7oritatea clien ilor care segmenteaz aceast piat de servicii (oteliere,
iar investi iile de reabilitare sunt mai mari dect cele de realizare a unor
spa ii noi, cu standarde ridicate de calitate a serviciilor prestate.
Acest gen de construc ii realizate cu finisa7e si dotri care asigur un
nivel ridicat de prestare a serviciilor (oteliere creeaz ofertele tipice de
nc(iriere, oferte ce variaz n func ie de amplasament , zona, de suprafe e,
utilit i, dotri interioare, finisa7e.
-otelul Darius are un numr de #5< camere fiind constituit din 2
nivele. !n fiecare camer stau cte patru studen i. 8p iunea de a sta singur
intr4o camer se realizeaz prin plata tarifului unei camere. re urile variaz
n func ie de categoria social a locatarilor. entru studen i tariful este de
#<1 ron=luna, iar pentru celelalte categorii &21 ron=luna. Aceste costuri nu
mai implic alte c(eltuieli la adresa locatarilor. entru persoanele care vor s
se cazeze pentru cateva zile pre ul este de <1 ron= zi. /oeficientul mediu de
ocupare al (otelului este de 516 propor ional pe tot parcursul anului.
/(eltuielile efective se ridic la &<211ron=luna. !n incinta (otelului exist de
asemenea spltorie, iar la recep ie se vnd buturi rcoritoare, cafea,
ciocolat cald, ceai. >eniturile anexe nregistrate de firm pentru acestea
nregistraeza n medie #<#2? ron.
/ifra de afaceri @AA#21camereB#<1B+CDA+<B&21B+CCB#&B516 @
A#1<111D+<111CB#&B 51 6 @#.?<+.<11ron=an
/(eltuieli anuale@&<211B#&@)+&.111
rofit brut@#.)+&.<11
'valuarea firmei utilizand metoda goodEill4ului
FoodEill4ul este un activ necorporal, care este eviden iat atunci cnd
se vinde=cumpr o afacere. 'l reprezint diferen a dintre valoarea de
vnzare din contract i valoarea nsumat a activelor individuale. /onform
acestui principiu valoarea firmei este egal cu suma valorii activelor
corporale si a goodEill4ului. >aloarea unei firme este dat nu numai de
mi7loacele ei de produc ie ci i de aptitudinea managerial de a conduce
firma astfel nct s genereze profit.
0fera de cuprindere a acestui activ necorporal este foarte diversificata,
fiind recunoscute aproximativ &11 de elemente care il compun. /ele mai
semnificative elemente componente ale goodEill4ului sunt legate de"
clientele, furnizori, personalul firmei, relatia cu bancaAaccesul la credite pe
termen lung, calitatea si stabilitatea relatiilor cu bancileC, relatiile cu alte
persoaneAcu autoritatile si organismele guvernamentale de control, cu
sindicatele, mass4mediaC, patrimoniul firmeiAcalitatea activelor corporale
productive, calitatea cladirilor, reputatia si calitatea proiectelorC, produse,
servicii si piata si nu in ultimul rand de concurenta.
FG @ >>4AH/
Inde " >> @valoarea de vanzare
AH/ @ activul net contabil
Activul net contabil @ valoare active4datorii4provizioane pentru riscuri si
c(eltuieli4fond comercialAcont &1JC.
0c 'clissis 0rl a inregistrat la )# decembrie &1## urmatorul bilant
simplificat"
Hr.crt Denumirea indicatorului 0old la )# decembrie
&1##
# 3mobilizari necorporale +.2+2
& 3mobilizari corporale, din care
4 terenuri
4 constructii
4 utila7e
4 alte imobilizari necorporale
).1)J.?2)
&?J.?&J
#.<J<.1&?
&#5&,)2
<<5.<1J,?2
) Active circulante, din care
4 stocuri
4 creante
4 casa si conturi la banci
).22).<?2
)21.#5&
).1?1.2?J
#+).#1?
+ /(eltuieli inregistrate in avans +2#.J&#
*otal active J.1+J.?<+
A /apital si rezerve
4 capital subscris varsat
2. &<1.111
: Datorii
4 datorii ce trebuie platite intr4o
perioada K# an
4 datorii ce trebuie platite intr4o
perioada L # an
)#J.J<+
#J).2+1

#++.&++
/ rovizione +21.111
D >enituri in avans
*otal pasive J.1+J.J<+
Activul net contabil va avea valoarea "
AH/ @ total activ M c(eltuieli inregistrate in avans M total datorii
AH/ @ J.1+J.J<+ M +2#.J&# M )#J.J<+ @?.&J<.&J5
Activul net corectat, denumit si patrimoniul net economic, se obtine
pe baza valorilor reale ale elementelor patrimoniale. /orectarea elementelor
din bilant se face pe baza inventarierii faptice si a reevaluarilor operate. 0pre
exemplu imobilizarile corporale sunt trecute in bilant la valoarea lor de
ac(izitie, care, din cauza inflatiei difera fata de valoarea lor actuala. 'le vor
fi reeevaluate la valoarea lor de utilitateAde piataC.
3n continuare voi prezenta elementele patrimoniale ce au suferit
modificari"
Elemente Valarea
!nta"ila
Ree#aluare Di$erente
*erenuri &?J.?&J )1J.JJ# D+1.#++
/onstructii #.<J<.1&? &.#11.211 D&&&.+J+
Itila7e &.#5&,)2 #.<+2 4)+J,)2
Elemente Valarea
nminala
Ctatie Di$erente
0tocuri )21.#5& )#&.211 4 )J.5?&
/reante ).1?1.2?J &.511.111 4#?1.2?J
/alculul impozitelor latente Acare vor fi calculate si platite in viitorC
pe profit "
'lemente de calcul 0uma 3mpozit
rovizione pentru
riscuri si c(eltuieli
+21.111 ##&.211
'valuarea activului net corectat "
A/*3> H'* /8H*A:3L ?.&J<.&J5
0' 0/AD' "
N subevaluare utila7e 4)+J,)2
N subevaluare stocuri si creante 4#5<.2&5
N impozite latente 4##&.211
0' ADAIFA"
N plusvaloare terenuri D +1.#++
N plusvaloare constructii D&&&.+J+
A/*3> H'* /8$'/*A* ?.&&5.2&1,?2

>aloarea substantiala bruta reprezinta totalul valoric al activelor
existente la dispozitia intreprinderii , pe care le utilizeaza pentru a4si realiza
obiectul de activitate, fie ca ele sunt sau nu proprietatea intreprinderii.
>0: @ activ net corectat D datorii pe termen scurt, lung si mediu D valoarea
bunurilor neaflate in proprietatea firmei dar utilizate de aceasta D c(eltuieli
de constituire Mc(eltuieli de reparatii necesare pentru mentinerea bunurilor
pentru productie in stare de functionare
>0: @ ?.&&5.2&1,?2 D )#J.J<+ D #+.211A aparat pentru cafea si frigiderC D
<21 M ?.2J?,5#
>sb @ ?.22?.1JJ,J+
lecand de la >0: se determina >0H @>0: M Datorii @ ?.22?.1JJ,J+ M
)#J.J<+ @ ?.&)<.&5).J+
>aloarea matematica este egala cu valoarea de utilizare a elementelor de
activ , din care se scade datoria totala .
>; @ AH/4>aloarea elementelor necorporale@ ?.22?.1JJ,J+ M +2+2 @
?.22#.2)&,J+
Metda !a%italurilr nete ne!esare e&%latarii
/apitalurile permanente necesare exploatarii nu reflecta valoarea reala
a intreprinderii, ci doar valoarea capitalului necesar pentru a crea o
intreprindere cu aceleasi caracteristici cu cele ale intreprinderii evaluate.
'xista ) metode pentru calculul /H', si anume "
CPNE @ ).&55.5&),?2 Aimobilizari nete pentru exploatare corectateC
D &.J12.5+<Anecesarul de fond de rulment din exploatareC
D <<.#J<,15Aimobilizari in leasing M masina C@ ?.15+.1+5.J+
>aloarea necesarului de fond de rulment s4a obtinut din urmatoarea formula"
HO$ @ 0tocuri D creante M datorii nebancare pe termen scurt
HO$ din exploatare @ )21.#5& D &.211.111 M #++.&++ @ &.J12.5+<
/H' @ ).&??.2&2Aimobilizari corectateC
D&#.)11 Ainvestitii suplimentareC
D #+.?11Acosturile de repunere in functiune a bunurilor pentru
productieC
D &.J5#.?&+,J+Anecesarul de fond de rulmentC@?.15+.1+5.J+
/H' @?.&)<.&5),J+A >aloarea substantiala brutaC
4 #++.&++Adatorii pe termen scurtC
4 efecte de comert scontate si nea7unse la scadenta @ ?.15+.1+5.J+
e baza informatiilor legate de activ net corectat, de capacitatea beneficiara
si aplicand coeficientul de actualizare determinam goodEill4ul.
Daca t@#26 , FG @ AH/4*B/: @ ?.&&5.2&1,?24#26B?.22?.1JJ,J+ @
2.&+?.#1<,55
t@&16
/oncluzii
'valuarea intreprinderii turistice luand in considerare metoda goodEill
si metodele de evaluare patrimoniala s4a realizat avand ca punct de plecare
bilantul contabil M motorul tuturor operatiilor de evaluare M caci el reflecta
volumul fondurilor proprii, piata, strategiile aplicate de firma% el reflecta
situatia patrimoniului, a averii acumulate de firma de la infiintare si
rezultatele obtinute in ultima perioada.
Desi am pornit de la bilantul contabil, la un moment dat a trebuit sa ne
desprindem de acesta si sa elaboram.bilantul economic.realizand o
reevaluare, o cotatie si saobservam ca exista diferente..
*oate aceste PetapeQ au fost necesare pentru ducerea la bun sfarsit a
analizei , astfel in cazul metodelor de evaluare patrimoniala M metoda
activului net corectat, am intocmit un bilant economic ce cuprinde
actualizarea si corectarea tuturor valorilor elementelor patrimoniale atat la
nivel de activ cat si de pasiv.
Am realizat de asemenea un studiu asupra aptitudinii intreprinderii de
a genera profit intr4un cadru de exploatare dat Aoameni, produse,
ec(ipamente, piete, clientelaC. Dupa aceasta evaluare am constatat ca
valoarea goodEill4lui este legata mai mult de psi(ologia firmei "motivatia
personalului in munca,produse bine plasate pe piata, clientela solida,
gestiune financiara mai satisfacatoare, produse bine plasate pe piata si ca
toate acestea duc la performante din ce in ce mai ridicate.