Cartea funciar reprezint cartea de identitate a unui imobil.

Terenul, contrucia
ntreag sau o component dintr-o construcie (un apartament, de exemplu) au n acest
fel un paaport unic care rmne valabil pe toat durata existenei imobilului, indiferent
de faptul c proprietarii se schimb n timp prin vnzare, donaie, motenire sau hotrri
judectoreti.
Aceast carte de identitate ndeplinete un dublu rol prin: activitatea de cadastru care
reprezint identificarea n mod unic i constant n timp a imobilului, indiferent de
proprietari i publicitatea imobiliar care are n vedere asigurarea informrii celorlalte
persoane care nu fac parte din clasicele dou pri ale unui contract (fiind astfel teri) cu
privire la forma de proprietate sau actele i faptele juridice care privesc imobilul.
Dup cum se tie, crile funciare sunt menite s arate ntotdeauna i cu exactitate
totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar (funcia static) i s
mijloceasc constituirea, strmutarea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare
(funcia dinamic)1. n acest scop, superioritatea afirmat a crilor funciare fa de
sistemul registrelor de publicitate personal s-a remarcat prin consacrarea unor reguli
dup care acestea se nfiineaz i se conduc, reguli ridicate la rang de principii.
Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare preia principiile generale care
guverneaz sistemele de publicitate bazate pe cri funciare (principiul publicitii
integrale, principiul relativitii nscrierilor, principiul disponibilitii, principiul
legalitii, principiul publicitii)2, ns renun, din pcate, la una dintre cele mai
importante reguli specifice sistemelor de publicitate bazate pe cri funciare, principiul
efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale al nscrierii n cartea

funciar,

adoptnd principiul opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise.

Menionm faptul c, aceste principii nu se gsesc enumerate n mod expres n Legea
nr. 7/1996, ci ele pot fi deduse din ansamblul reglementrilor acestei legi; de astfel, nici
Decretul lege nr. 115/1938 privind unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare,
nu enuna n mod concret principiile respective.
Astfel, vom avea n vedere urmtoarele principii ale noilor cri funciare: principiul
publicitii integrale, principiul relativitii nscrierilor, principiul neutralitii, principiul
legalitii, principiul specialitii, principiul opozabilitii fa de teri a drepturilor reale
1

Camil Negrea, Noul regim al crilor funciare (Legea pentru unificarea crilor funciare din 27 aprilie
1938), Universitatea Regele Ferdinand I, Cluj-Sibiu, Facultatea de Drept, Sibiu, 1942, p.29 i 50;
2
Aurelia Popa Rusu, Aciunile de carte funciar, tez de doctorat, Sibiu, 2007, p.22.

nscrise n cartea funciar, principiul prioritii i principiul publicitii materiale a

crilor funciare.
1. Principiul publicitii integrale
Acest principiu este definit ca fiind aceea regul potrivit creia n cartea funciar
trebuie nscrise toate drepturile reale imobiliare, numite i drepturi tabulare, precum i, n
cazurile anume prevzute de lege, drepturile de crean, faptele sau alte raporturi juridice
n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar3.
Astfel, rezult c principiul publicitii intergrale asigur nscrierea tuturor actelor i
faptelor juridice referitoare la un imobil nmatriculat n cartea funciar. Prin urmare, sunt
supuse nscrierii n cartea funciar:
-

toate operaiunile juridice prin care se strmut, ce constituie, se modific sau se

stinge un drept real imobiliar;

operaiunile materiale sau juridice privitoare la imobilele descrise n partea I a

crii funciare (art. 19, 32, 42-43 din Lege);

drepturile de crean, actele sau faptele juridice n legtur cu imobilele cuprinse

n cartea funciar n cazurile anume prevzute de lege.

n sfrit, menionm c, n principiu, problema integralitii nscrierilor nu se pune n

privina actelor i faptelor juridice referitoare la drepturile de crean, la starea i
capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar,
ntruct nscrierea unora dintre acestea este facultativ, pe de o parte, n timp ce pe de alt
parte, unele dintre aceste nscrieri, chiar dac sunt obligatorii, se fac numai pentru
informarea terilor, adic pentru ncunotinarea i atenionarea acestora, nu ns i pentru
opozabilitate, care opereaz independent de orice nscriere n cartea funciar.
2. Principiul relativitii nscrierilor
Principiul publicitii integrale ne arat ce se nscrie n cartea funciar, pe cnd
principiul relativitii ne spune contra cui se pot face nscrierile.
Principiul relativitii este acea regul n temeiul creia nscrierea unui drept n cartea
funciar se poate face numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, este nscris

Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar Noile cri funciare, Editura Universul Juridic,
Bucureti, p.183.

sau, dup caz, urmeaz s fie nscris n cartea funciar ca titular al dreptului asupra cruia
nscrierea va fi fcut.
Legea nr. 7/1996, reglementeaz acest principiu, n art.22-24, n termeni similari cu
Decretul-lege nr. 115/1938 (art. 19-21).
Astfel, conform art. 22: ,,nscrierea unui drept se poate efectua numai:
a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii sale, era nscris ca titular al
dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut;
b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou
nscrierile se cer deodat.
n plus, potrivit art. 23: ,,Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte
dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va
putea cere nscrierea dobndirilor successive o dat cu aceea a dreptului su, dovedind
prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile.
n sfrit, conform art. 24 (care consacr o excepie de la art. 22 i 23): ,,nscrierile
ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea face i dup ce dreptul motenitorului a
fost nscris, n msura n care se dovedete c motenitorul este inut de aceste obligaii.
nclcarea principiului relativitii nscrierilor atrage nulitatea absolut a nscrierilor
efectuate.
3. Principiul neutralitii (disponibilitii)
Acest principiu presupune c nscrierea n cartea funciar se face, n principiu, numai la
cererea persoanei ndreptite sau a reprezentantului su, legal ori convenional, iar n
cazurile prevzute de lege, la cererea autoritilor publice.4
Excepiile de la acest principiu, cazurile n care nscrierile n cartea funciar se pot face
din oficiu, sunt limitative prevzute de lege sau de Regulament, cum ar fi de exemplu:
ntocmirea, completarea sau reconstituirea ulterioar a crilor funciare distruse, pierdute
sau care au devenit nefolosibile, nscrierea privilegiilor i ipotecilor legale etc.
Nerespectarea principiului neutralitii, adic dispunerea efecturii nscrierii din oficiu,
fr cererea prii interesate, atrage nulitatea nscrierii efectuate i ea poate fi nlturat
prin cile de atac exercitate mpotriva ncheierii ilegale date de registratorul de carte

Ovidiu Ungureanu, Tratat de Drept civil: bunurile, drepturile reale principale, Editura Hamangiu,
Bucureti, p.685.

funciar de ctre cei care nu au formulat vro cerere n acest sens sau, n lips, pe calea
aciunii n rectificare a crii funciare.
4. Principiul legalitii
Principiul legalitii are n vedere dou aspecte: ,,legalitatea formal (doar actele i
faptele juridice permise de lege pot fi ncuviinate de registrator) i ,,legalitatea
material (registratorul va verifica nscrisul, pe baza cruia se solicit nmatricularea,
din perspectiva ndeplinirii condiiilor de fond i de form i va observa eventualele
obstacole, existente n cartea funciar, ce ar mpiedica nscrierea).
5. Principiul specialitii
n virtutea acestui principiu, nscrierile n cartea funciar trebuie s indice imobilul sau
partea de imobil la care se refer nscrierea, persoanele sau n folosul i mpotriva crora
s-a efectuat nscrierea, dreptul care se dobndete, modific sau stinge, actul juridic ce a
stat la baza nscrierii5.
Sub aspectul sanciunii aplicabile, nscrierile care nu corespund cerinelor principiului
specialitii nu vor produce n nici un caz efecte mai ample dect cele ce rezult din
nscrierea care s-ar fi cuvenit, potrivit legii; de exemplu, intabularea dreptului de
locaiune prin preemiune nu-l transform ntr-un drept real.
6. Principiul opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise n cartea funciar
Potrivit principiului opozabilitii, operaiunile juridice referitoare la drepturi reale
imobiliare i produc efectele de la data ncheierii lor n forma cerut de lege, ns ele pot
fi opuse terilor numai de la data nscrierii n cartea funciar.
Pentru recunoaterea acestui principiu sunt considerate ,,pri ale actului juridic
persoanele care i-au manifestat acordul de voin la ncheierea acestuia, iar ,,teri sunt
persoanele care nu au participat la ncheierea actului juridic, fiind strini de acesta.
Excepiile de la principiul opozabilitii sunt de strict interpretare i aplicare, fiind
reprezentate de cazurile n care drepturile reale se dobndesc prin succesiune, accesiune,
vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, expropiere sau hotrre judectoreasc. n
aceste situaii, drepturile reale sunt opozabile terilor de la data dobndirii lor, fr s fie
5

Daniel Marius Cosma, Publicitatea imobiliar prin crile funciare, tez de doctorat, Sibiu, 2007, p.93.

necesar nscrierea n cartea funciar. Dobnditorul dreptului va putea dispune de acesta

numai dac, n prealabil, i nscrie dreptul n cartea funciar.
7. Principiul prioritii nscrierilor
Acest principiu consacr regula potrivit creia, efectele nscrierilor se produc retroactiv,
de la data nregistrrii cererii de nscriere.
Principiul prioritii devine eficient prin depunerea cererii de nscriere la biroul
teritorial sau prin trimiterea acestuia prin pot. Cererea odat nregistrat, nu mai poate
fi modificat sau ntregit, fiind necesar nregistrarea unei noi cereri. Altminteri,
drepturile terilor dobndite, anterior sau ulterior, asupra aceluiai bun i de la acelai
autor ar putea fi prejudiciate n condiiile n care s-ar accepta modificarea cererii cu
pstrarea rangului dobndit, fiind nclcat principiul prioritii nscrierii terilor.
Rangul obinut prin nregistrarea cererii de nscriere este susceptibil de confirmare sau
de infirmare, dup cum cererea de nscriere a fost admis sau respins de ctre
registratorul de la biroul teritorial. Aceasta nseamn c rangul dobndit prin nregistrarea
cererii nu este definitiv, ci are caracter condiional, fiind afectat de cerina admiterii
cererii.
8. Principiul publicitii materiale a crilor funciare
Principiul publicitii materiale reprezint regula potrivit creia, n afara ngrdirilor i
excepiilor legale, cuprinsul crilor funciare se consider exact n folosul acelora care iau nscris vrun drept real n cartea funciar, dobndit prin act juridic cu titlu oneros, dac
n momentul nscrierii dobndirii nu a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care
se contest cuprinsul ei sau dac din nscrisurile i documentele cu care se ntregete
cartea funciar nu rezult aceast inexactitate.
Acest principiu are n vedere dou efecte juridice distincte, ns complementare: unul
pozitiv const n faptul c terul de bun-credin devine titular al dreptului real n
msura i cu coninutul care rezult din cartea funciar, i unul negativ const n faptul
c terul de bun-credin dobndete definitiv dreptul real liber de drepturile i sarcinile
susceptibile de nscriere n cartea funciar nenscrise sau, dup caz, radiate din greeal,
care se consider inexistente i, deci, inopozabile, terului de bun-credin.

1. COSMA, Daniel, Marius, Publicitatea imobiliar prin crile funciare,

tez de doctorat, Sibiu, 2007;
2. NEGREA, Camil, Noul regim al crilor funciare, Universitatea Regele
Ferdinand I, Cluj-Sibiu, Facultatea de Drept, Sibiu, 1942;
3. NICOLAE, Marian, Tratat de publicitate imobiliar Noile cri
funciare, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006;
4. RUSU, Aurelia, Aciunile de carte funciar, tez de doctorat, Sibiu, 2007;
5. UNGUREANU, Ovidiu; MUNTEANU, Cornelia, Tratat de Drept civil:
bunurile, drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008.