Tipuri de proprietate

Introducere
Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei mondiale, iar evaluarea
acesteia este fundamental pentru asigurarea viabilitii proprietii globale i a pieelor
financiare. Proprietatea imobiliar trebuie s se disting de celelalte categorii de proprietate,
respectiv de proprietatea mobiliar (bunuri mobile), ntreprinderi i active financiare. Termenul
proprietate, utilizat fr alte precizri sau identificri, se poate referi la oricare din tipurile de
proprietate de mai sus. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refer la tipuri de
proprietate diferite de proprietatea imobiliar sau la proprieti a cror valoare includ mai multe
tipuri de proprietate, este esenial nelegerea fiecrui tip de proprietate i distingerea
caracteristicilor fiecruia.
Dei divizarea proprietii n cele patru categorii distincte este recunoscut de mult timp,
n ultimele decenii au aprut noi entiti i instrumente noi. Cadrul de referin acceptat descrie
aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate de
proprietate i participaii devine tot mai important pentru practica evalurii. Comitetul pentru
Standarde Internaionale de Evaluare recunoate urmtoarele patru tipuri entiti de proprietate:
proprietate imobiliar, proprietate mobiliar (bunuri mobile) ntreprinderi i active financiare.
n Republica Moldova, ca i n alte ri cu economie mixt, se menine proprietatea
public cu form de proprietate de stat i proprietate municipal.
Proprietatea de stat include: pmntul, subteranul, apele, pdurile, alte resurse naturale,
bunurile organelor puterii de stat i ale administraiei de stat, valorile culturale i istorice,
mijloacele ale bugetului republican, bncile de stat, fondurile de asigurare, fondurile de reyerv,
alte fonduri, bunurile ntreprinderilor de stat i ale complexelor economiei naionale, instituiile
de nvmnt, obiectele din sfera social-cultural.
Proprietatea municipal mai const i din bunuri ce aparin organelor administrative ale
unitii administrativ-teritoriale, mijloace ale bugetului local, fondul locativ, gospodria
comunal i de locuine ale organelor de autoadministrare local, precum i din ntreprinderile e
tip agricol, din comer, deservire social, transporturile, ntreprinderile i complexele industriale,
de construcii i de alt profil.
n afar de tipurile i formele de proprietate expuse mai sus, n Republica Moldova se
mai afl i proprietatea altor state, a cetenilor i a persoanelor juridice, precum i a
organuzaiilor i a persoanelor fr cetenie. Proprietatea altor state (cu excepia proprietii
asupra pmntului) este reglementat de actele legislative ale Republicii Moldova i de tratatele
interstatale, incluznd bunurile necesare pentru exercitarea misiunilor diplomatice, de consulat i
de alte relaii internaionale.
n Republica Moldova se admite s aib proprietate cetenii i persoanele juridice ale
altor state, organizaiile internaionale i persoanlele fr cetenie (cu excepia proprietiii
asupra pmntului). Posedarea, folosirea i administrarea acestei proprieti se exercit conform
acrelor legislative n vigoare ale republicii i conform contractelor ncheiate ntre state. Obiecte
ale persoanelor juridice strine pot fi ntreprinderi industriale, cldiri, construcii i alte bunuri
necesare pentru exercitarea activitii economice pe teritoriul replublicii. Conform legislaiei m
vigoare din Republica Moldova, se admite crearea i funcionarea ntreprinderilor mixte, n care
proprietatri comuni ai bunurilor pot fi Republica Moldova, un cetean sau o persoan juridic a

republicii i un alt stat, un cetean sau o persoan juridic a altui stat, o organizaie
nternaional sau o persoan fr cetenie. ntreprinderile mixte au la baz capital naional i
capital strin. Toate formele de proprietate existente n Republica Moldova sunt ocrotite de
legislaia n vigoare i de ctre organele de stat.
Proprietatea imobiliar
Drepturile reale imobiliare se exercit asupra unui bun imobil. Acest drept este nregistrat
ntr-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate. De aceea, proprietatea este un
concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare
cuprind toate prerogativele, avantajele i beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor
imobile. n contrast, proprietatea imobiliar cuprinde terenul n sine, toate bunurile care n mod
natural fac corp comun cu acesta, precum i toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi
cldirile sau amenajrile ale terenului (amplasamentului). Termenul imobiliar este utilizat,
uneori, pentru a face distincie att ntre drepturile reale imobiliare i bunurile asupra crora se
exercit, pe de o parte i bunurile mobile, pe de alt parte care, n anumite ri, sunt denumite n
mod legal ca bunuri mobiliare.
Dreptul de proprietate imobiliar are urmtoarele atribute: posesia, folosina i dispoziia.
Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a nchiria, de a testa (a lsa
motenire) de a dona sau de a alege a exercita oricare sau nici unul dintre acestea.
n anumite situaii, un anumit atribut poate fi separat i transferat, nchiriat sau nstrinat,
n condiiile legii. Prerogativele sau beneficiile corespunztoare dreptului real imobiliar sunt
stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitri externe impuse
de ctre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urban
sau preluarea de ctre stat a proprietilor fr proprietar sau motenitor.
Bunuri mobile
Proprietatea asupra bunurilor mobile se refer la proprietatea asupra unui bun, altul dect
o proprietate imobiliar. Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale, de exemplu, o crean
sau o licen.
Proprietatea mobiliar corporal reprezint drepturile asupra unui activ care nu este ataat
n mod permanent de o proprietate imobiliar i este caracterizat, n general, prin mobilitatea sa.
Exemple de bunuri mobile sunt: obiecte identificabile, portabile i corporale, considerate
de ctre publicul larg drept personale, de exemplu: mobilier, colecii, aparate. Proprietatea asupra
activelor curente ale unei ntreprinderi, stocurile i obiectele de inventar sunt considerate bunuri
mobile. n unele ri, cele de mai sus sunt denumite bunuri de folosin personal.
Activele necorporale sunt drepturi n entiti necorporale. Exemple de proprietate
necorporal sunt: dreptul de a recupera o crean i dreptul de a valorifica o idee. Este dreptul, de
exemplu, de a recupera sau a profita, distinct de nsi entitatea nercoporal, respectiv creana
sau ideea, care este proprietate i creia i este atribuit valoarea.
ntreprinderi (afaceri)
O ntreprindere (afacere) este o entitate comercial, industrial, de servicii sau financiar
care desfoar o activitate economic.

ntreprinderile sunt, n general, uniti distincte de exploatare, generatoare de profit i

care furnizeaz clienilor produse sau servicii. Strns legat de conceptul de ntreprindere se
utilizeaz i termenii companie operaional, care este o afacere cu o activitate economic de
producie, vnzare sau comercializare a unui produs sau serviciu, i de continuitatea activitii
care este o ntreprindere care i va constinua activitatea n viitorul previzibil, fr intenia au
nevoia de a fi lichidat sau de a-i reduce n mod semnificativ activitatea. ntreprinderile sunt
entiti constituite n mod legal.
ntreprinderile se pot mpri n dou categorii. n prima categorie intr asociaiile
familiale, asocierile n participaiune, societile n nume colectiv sau n comandit simpl. n
cea de-a doua categorie sunt societile comerciale nchise i cele deschise, ale cror aciuni sunt
accesibile publicului prin intermediul unei piee.
ntreprinderile au o gam larg de activiti economice i aparin fie sectorului privat, fie
celui de stat. Activitile economice includ: industria, comerul cu ridicata i cu amnuntul,
hotelria, asisten medical i servicii financiare, juridice, educaionale sau sociale, printre
altele. ntreprinderile care furnizeaz publicului servicii de infrastructur, de exemplu utilitile
publice, n multe ri sunt controlate de stat dar nu se afl n proprietatea acestuia.
Holdingurile care controleaz filialele prin deinerea pachetelor de aciuni de control ale
acestora se regsesc, printre altele, n domeniul imobiliar sau agricultur.
Proprieti precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, teatre sau cinematografe, cu
denumiri diferite, ca de exemplu proprieti asimilate cu o ntreprindere, proprieti generatoare
de afaceri, proprieti comerciale specializate sau entiti operaionale distincte sunt evaluate la
valoarea de pia dar valoarea lor de pia include valoarea unor componente ca: terenuri, cldiri,
bunuri mobile, active necorporale i afacerea n sine. Deoarece aceste proprieti sunt vndute n
mod uzual ca un tot unitar operaional, identificarea distinct a valorii terenului, cldirilor i altor
elemente poate fi dificil; ca urmare, componentele proprietii incluse n evaluare trebuie
identificate cu atenie.
Active financiare
Activele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra ntreprinderii sau
proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri, societi comerciale, societi mixte,
coproprietatea), dintr-un drept opional de a vinde sau cumpra o proprietate (de exemplu
imobiliar, aciuni sau alte instrumente financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit, sau
prin crearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de active imobiliare.
Proprietatea poate fi n mod legal divizat pentru a crea asocieri n care dou sau mai
multe persoane dein n comun o proprietate sau o ntreprindere i i mpart profiturile sau
pierderile acesteia.
O societate n nume colectiv este o form de proprietate n care toi partenerii i impart
ctigurile sau pierderile din investiie i fiecare este pe deplin responsabil pentru toate
obligaiile.
O societate n comandit simpl este o form de proprietate constnd din parteneri
comanditai i comanditari: unii administreaz afacerea i i asum pe deplin obligaiile, pe cnd
ceilali sunt asociai pasivi i responsabili numai pn la mrimea capitalului investit.

Activele financiare sunt active necorporale i pot include:

drepturile inerente deinerii unei ntreprinderi sau proprieti, respectiv de a folosi, ocupa,
vinde, nchiria sau administra;
drepturile inerente din cadrul unui contract care garanteaz o opiune de a cumpra, sau
unei nchirieri cu opiune de cumprare, opiuni care pot fi exercitate sau nu; sau
drepturile inerente deinerii unui pachet de aciuni sau obligaiuni (de exemplu, de a
pstra acest pachet sau de a-l vinde).