2.

5 Bunul imobil
2.5.1 Generaliti.
Odat cu dezvoltarea (creterea) cerinelor fa de coninutul informaiei, fa
de cadastru n ansamblu, evoluioneaz i noiunea de obiect al cadastrului. O
simpl informaie despre teren nu mai este satisfctoare pentru cerinele
economici i sociale. Se cere o informaie mai ampl, despre construciile,
instalaiile, amenajrile care se afl pe un teren concret, despre aspectul calitativ
al terenului, aspectul ecologic.
Astfel, din cele deja constatate, obiectul cadastrului - sunt terenurile pe care
sunt amplasate construcii, instalaii, amenajri, obiecte acvatice, plantaii
multianuale, inclusiv poriuni de subsol ale acestor terenuri.
Totodat, un teren, mpreun cu construciile, instalaiile, amenajrile
amplasate pe el reprezint nu alt ceva dect un bun imobil.
Cuvntul imobil i are provenena francez (imeuble) i nseamn n
nemicare. Acest coninut al su, de a se afla n nemicare, i are rspndre asupra
tuturor obiectelor (bunurilor) imobile. Evident c, cel mai nemicat obiect (bun)
este un teren i mpreun cu terenul, toate construciile, instalaiile, amenajrile
amplasate pe el.
Din cele menionate mai sus, devine o necesitate aplicarea noiunii de bun
imobil n calitate de obiect al cadastrului.
n tot complexul dezvoltrii evoluioniste, important rmne rolul terenului n
structura bunului imobil. Construciile, instalaiile, amenajrile, plantaiile
multianuale, vor fi componente ale obiectului cadastrului (bunuri imobile) numai
atunci cnd va fi prezent terenul. n lipsa terenului nu exist motivul de a se
considera imobiliar, bunul imobil. n aceste condiii obiectele care nu au coninut
imobiliar nu vor fi obiect al cadastrului.
Aceast axiom este mult necesar n condiiile formrii sistemului
informaional cadastral al Moldovei.
O privire corect asupra obiectului, scopului cadastrului, este garania
succesului n construcia sistemului informaional.
Totodat, nici terenul nu poate fi obiect al cadastrului fr existena
proprietarului.
Este recunoscut, din punct de vedere al obiectului cadastrului, c pe teritoriul
Republicii Moldova nu exist terenuri care n-ar aparine cuiva. Aceasta este o
realitate, indiferent de faptul c legislaia civil recunoate noiunea de bun fr
stpn.
Chiar i n cazurile cnd nu este posibil de determinat un proprietar concret
proprietarul bunului imobil va deveni, fie i provizoriu, condiionat, o proprietate
public pn la determinarea final a dreptului de proprietate privat.
Acest fapt este de o mare importan pentru formularea corect a obiectului
cadastrului.
Este necesar de a nu confunda obiectul cadastrului (bunul imobil) i cu
obiectul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile (alte bunuri i drepturi aferente
bunului imobil).

Sistemul informaional al cadastrul se deosebete de alte sisteme

informaionale prin o larga posibilitate de nregistrare a diferitor bunuri i drepturi.
n practica de toate zilele ne vom confrunta cu diferite noiuni ale bunului
imobil. Prin aceasta ne vom convinge c noiunea de bun imobil are un coninut
tiinific. Modificndu-se n procesul de evoluie a relaiilor economice, bunul
imobil va duce spre modificarea noiunii lui.
Nu este corect cnd o noiune, care are n sine un coninut tiinific, se
transform ntr-o norm juridic care nu poate fi discutat dar numai respectat.
Un asemenea exemplu l constatm n articolul 288 al Codului civil (Legea
nr.1107 XV din 6 iunie 2002).
Conform articolului nominalizat la categoria de bunuri imobile se raport
terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de
rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum
i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea,
adic bunurile, a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii
considerabile destinaiei lor.
Tot la acest articol, prin alineatul (3) mai este adugat urmtoarele: Rmn
bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un teren, pentru a fi
rentrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceiai form, precum i prile
integrante ale unui bun imobil care sunt detaate provizoriu de acesta dac sunt
destinate reamplasrii. Materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor
vechi devin bunuri imobile.
Aceast completare adus la noiunea de baz a bunului imobil, n realitate
neag rolul determinant al terenului n procesul formrii bunurilor imobile.
Conform acestei completri, n calitate de bunuri imobile pot fi determinate chiar i
materialele de construcie care urmeaz a fi utilizate pentru ridicarea unei
construcii.
Primejdia unei asemenea tratri a noiunii de bun imobil const n aceea c
o asemenea cale ne duce spre negarea imobilitii bunului imobil, spre mobilitatea
bunului imobil.
Aceasta va aduce spre dispariia noiunii de imobil, de hotar n cadrul bunului
imobil, va afecta posibilitate aplicrii dreptului n lipsa hotarelor, va duce spre
slbirea coninutului sistemului informaional al cadastrului n ansamblu etc.
Anume din aceste considerente, devine primejdios cnd o noiune capt un
coninut juridic.
Din punctul de vedere al coninutului su bunurile imobile pot fi:
un teren liber de orice construcie instalaie amenajare;
un teren pe care sunt amplasate construcii, instalaii amenajri;
o carier deschis mpreun cu construciile instalaiile amplasate;
un teren (un subsol) sub care este amplasat o min, o alt construcie
subteran.
Astfel, noiunea de bun imobil include terenurile, (inclusiv poriunile de
subsol ale acestor terenuri), pe care sunt amplasate obiecte acvatice, plantaii
multianuale (inclusiv forestiere), cldiri, alte construcii, instalaii, amenajri,
legate solid de pmnt, precum i tot cea ce n mod natural sau artificial este

ncorporat durabil n pmnt adic bunurile a cror re-amplasare nu este posibil

fr cauzarea unui prejudiciu considerabil destinaiei lor.
2.5.2 Caracteristicile bunului imobil.
n practica de toate zilele, n procesul nregistrrii drepturilor, foarte des este
confundat un bun imobil cu un drept de nregistrare.
Exemplu. Necesitatea economic impune de a nregistra n Registrul
bunurilor imobile o plantaie de vie sau un sistem de irigare. Att plantaia de vie
ct i sistemul de irigare, n divizare nu vor prezenta bunuri imobile. Astfel, bunuri
imobile vor fi terenurile pe care sunt amplasate plantaia de vie i sistemul de
irigare. Aceste bunuri vor prezenta o informaie suplimentar la teren.
Terenul devine purttor de informaie.
Aceast caracteristic este necesar de a fi luat n consideraie ntotdeauna
cnd vom opera cu bunurile imobile.
Din aceste considerente i caracteristicile unui bun imobil se vor diviza n
caracteristici de baz (a terenului) i caracteristici secundare (ale bunurilor
amplasate pe acest teren).
n acest mod vom cpta i o construcie logic n structura informaional.
Mai rspndite sunt urmtoarele caracteristici de baz a bunurilor imobile:
destinaie, folosina, , integritate, parametri, stabilitate n spaiu i n timp, hotare,
divizibilitate.
Destinaie. Aceast caracteristic al bunului imobil este parvenit de la
categoria de destinaie a terenurilor. n cadrul bunurilor imobile nu se permit
contradicii.
De exemplu, pe un teren destinat agriculturii nu pot fi amplasate construcii,
instalaii amenajrii industriale sau de o alt categorie. Destinaia de baz (a
terenului) a bunului imobil are o influen asupra modului de utilizare n ansamblu.
Folosina. n realitate folosina definete bunul imobil. Categoria de folosin
a unui teren, fiind determinat de necesitatea social economic, i manifest
influena sa i asupra categoriei de destinaie. Anume acesta este motivul cnd, un
teren degradat este inclus n categoria de destinaie agricol.
Integritatea. Un bun imobil compus dintr-un teren pe care sunt amplasate
instalaii i amenajri va fi privit n ansamblu. Acest bun va foi compus din mai
multe elemente, ntre care principalul i purttorul de informaie, va fi terenul cu
numrul su cadastral. Alte elemente, cum ar fi o construcie, o amenajare
(plantaie) etc. aferente terenului i pri componente ale bunului imobil integru.
Nerespectarea acestei caracteristici n Moldova s-a admis n procesul de
privatizare a ntreprinderilor industriale i nu numai, cnd construciile au fost
privatizate dar de terenuri, ca element principal s-a uitat. Eroarea admis i are
un impact negativ i la momentul actual.
Parametri. Orice bun imobil, se va identifica, mai nti, prin determinarea
dimensiunilor sale n spaiu. Dup aceasta se vor determina dimensiunile,
amplasarea spaial i a altor elemente ale bunului imobil (construcii, instalaii,
amenajri). Pentru o mai clar identificare, elementele bunului imobil pot fi
menionate prin coduri cadastrale.

Stabilitatea. Sistemul informaional al cadastrului n care bunul imobil este

obiectul, impune n primul rnd o stabilitate (n timp i n spaiu). Anume pe
aceast stabilitate se bazeaz coninutul diversei (multiplei) informaii. Elementele
schimbtoare nu pot fi obiect al nregistrrii, al sistemului informaional n
ansamblu.
Hotare. Dreptul asupra unui bun imobil se rspndete n dimensiunile
hotarelor lui. n lipsa hotarelor nu exist bunul imobil.
Divizibilitate sau indivizibilitate este o caracteristic important al bunului
imobil. Nu poate fi divizat un bun care dup divizare nu-i va ndeplini funciile
sale. Un bun poate fi divizat numai n condiiile cnd dup divizare, ambele bunuri
vor aduna cerinele obligatorii fa de asemene bunuri.
Divizibilitatea sau indivizibilitatea bunurilor imobile este stabilit att de
legislaie ct i de condiiile reale ale lui. De pild, conform legislaiei funciare n
vigoare, suprafaa minim pentru construcia unei case individuale de locuit n or.
Chiinu este de 0,04 ha. Aceasta nseamn c pe teritoriul oraului Chiinu,
sectoarele de teren ocupate de case individuale de locuit cu suprafaa de pn la
0,08 ha sunt indivizibile. Numai avnd o suprafa de 0,08 ha i mai mult n
procesul de separare (divizare) putem crea un sector de teren, pentru construcia
unei case individuale de locuit, fr modificarea destinaiei lui sau a modului de
folosin, cu suprafaa minim admis de legislaie.
n cazul n care divizarea sectorului de teren este cerut nu din motivul
construciei unei case individuale de locuit dar pentru construcia unui alt obiect,
cu alte cerine fa de suprafaa minim admis prin legislaie, atunci divizibilitatea
sectorului de teren poate fi nu la 0.08 ha dar la o suprafa mai mic.
n unele cazuri divizibilitatea bunurilor imobile poate fi apreciat din
categoria obiectului (construciilor, amenajrilor etc.).
n agricultur, de pild, divizibilitatea sau indivizibilitatea sectoarelor de teren
mai poate fi pus n funcie de necesitatea consolidrii terenurilor, utilizrii
raionale a sistemelor de irigare-desecare, din forma sectorului, panta etc.
De asemenea mai pot fi trecute la obiecte indivizibile apartamentele cu o
odaie, alte obiecte industriale sau comerciale.
2.6 Categorii i subcategorii (mod)
de folosin a terenurilor
Dezvoltarea de mai departe a compartimentului obiectul cadastrului poate fi
efectuat lund n consideraie urmtoarele. Practica implementrii cadastrului
divizeaz acest domeniu n dou compartimente: cadastrul bunurilor imobile (n
calitate de cadastru general) i cadastrrele de specialitate.
Categoria (subcategoria de folosin a terenurilor, bunurilor imobile este
obiectul cadastrelor de specialitate.
Categoria de folosin a bunului imobil (a terenului) reprezint, nu altceva
dect una din multiplele caracteristici ale obiectului cadastrului.
Categoria (subcategoria) de folosin a terenurilor (bunurilor imobile) a
devenit o form de exprimare chiar i n cazurile cnd terenul (bunul imobil) nu
este folosit de nimeni dar se afl ntr-o form natural.

Totodat, categoriile (subcategoriile) de folosin a terenurilor sunt limitate.

Ele se rspndesc n cadrul tuturor categoriilor de destinaie a terenurilor. Dup
suprafa mai rspndite sunt: teren arabil; plantaii de vie; livezi; fnae; pune;
ape; construcii; pduri; drumuri etc.
Terenuri arabile includ terenurile care, indiferent de categoria de
destinaie, se ar n fiecare an sau o perioad de mai muli ani la rnd (2-6 ani) i
sunt cultivate cu plante anuale sau perene.
n cadrul terenurilor arabile mai rspndite sunt urmtoarele sub categorii de
folosin:
terenuri prloag includ parcelele de teren, care anterior au fost folosite ca
artur dar, ncepnd cu toamna, o perioad de 1-2 ani nu se prelucreaz pentru
semnatul culturilor i nu snt pregtite pentru ogor.
pajite cultivate teren arabil pe care crete iarb mrunt i semnat
artificial;
legumrie teren arabil cultivat preponderent cu legume, nzestrat cu
infrastructura necesar (sistem de irigare etc.)
sere teren ocupat de construcii special amenajate, avnd pereii i acoperiul
din material transparent (sticl etc.) care servete pentru cultivarea unor plante n
sezonul friguros.
rsadnie teren amenajat pentru creterea rsadei, utiliznd preponderent
energia solar ca izvor de cldur (solarii).
Teren arabil intersectat de un drum magistral, de un sector de pune. Vedere
de sus. Maramonovca
Plantaie de vie include terenurile plantate cu vit de vie i anume:
viile nobile (VN) cuprinznd viile altoite i indigene , unde viile altoite au la
baz un portaltoi, iar cele indigene sunt nealtoite;
viile hibride (VH) sunt acelea care poart denumirea de productori
direci;
plantaiile cu hamei ( VHA ) sunt ncadrate n aceast categorie de folosin
ntruct au o agrotehnic asemntoare viei de vie;
pepinierele viticole ( VP ) - sunt terenurile pentru producerea materialului
sditor viticol i anume: plantatiile portaltoi i pepinierele propriu-zise sau colile
de vie.
Livezile includ terenuri plantate cu pomi fructiferi n diferite sisteme de
cultura tradiional ca:
a) livezi cu culturi intercalate, livezi nierbate, livezi n sistem agropomicol,
etc. n aceast sub categorie (mod de folosin) se ncadreaza terenurile plantate
cu pomi i arbuti fructiferi i anume:
- livezile intensive i superintensive terenuri cu o mare densitate de pomi la
hectar avnd coroanele dirijate iar lucrrile de ntreinere i recoltare sunt
mecanizate;
- plantaiile de arbuti fructiferi terenuri plantate cu zmeura, agrie,
coacze, trandafiri de dulcea, etc.;

- plantaie de duzi terenuri plantate cu duzi;

b) pepiniere pomicole sunt terenuri destinate producerii materialului sditor
pomicol;
Punile includ terenuri nerbate sau nelenite n mod natural sau artificial,
prin nsmnri la intervale de 15 20 ani i care se folosesc pentru punatul
animalelor.
n cadrul punelor, mai rspndite sunt urmtoarele sub categorii de
folosin:
puni curate sunt cele acoperite numai cu vegetaie ierboas;
puni mpdurite sunt cele care n afar de verdea ierboas mai sunt
acoperite cu vegetaie forestier de diferite grade de consisten;
puni acoperite cu pomi fructiferi sunt cele care pomii fructiferi sunt
plantai n scopul combaterii eroziunii, sau punile sunt provenite din livezi
paraginite. n cazul dat producie agricol este secundar;
puni cu tufriuri sunt cele care n afar de vegetaie ierboas mai sunt
acoperite cu diferite specii de tufari.
Puni caracteristice pentru Moldova. Teren erodat. Traversat de rulee, teren
neorganizat. Punat de bovine i ovine.
Fnee includ terenurile nerbate sau nelenite n mod natural sau artificial,
prin nsemnri la intervale de 15 20 ani iar vegetaia ierboas este cosit.
n cadrul fneelor, mai rspndite sunt urmtoarele sub categorii de folosin:
fnee curate;
fnee mpdurite;
fnee cu pomi fructiferi;
fnee cu tufriuri