CONTRACTUL DE ARENDARE

Noiunea contractului de arendare

1. Definiie. Contractul de arendare , varietate a contractului de
locaiune, este un contract prin care una dintre pri, numit arendator,
transmite celeilalte pri, numit arenda, bunuri agricole vederea
exploatrii pe o durat determinat i schimbul unui pre, numit
arend, stabilite de pri.
2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat prin Legea
arendrii nr.16/1994 (modificat prin L.nr.58/1995 i L.nr.65/1998
pentru modificarea i completarea L.nr. 16/1994). Aceste dispoziii se
completeaz cu prevederile legislaiei civile, msura care acestea nu
sunt contrare Legii nr. 16/1994 (vz.art.26). nseamn c, n completarea
celor dou acte normative se aplic, n condiiile artate, regulile
particulare la arendare prevzute n Codul civil (art.1454 i urm., care
n-au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispoziiile care guverneaz
locaiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. n
completarea acestor norme, se aplic regulile din partea general a
dreptului civil obligaional (teoria general a obligaiilor civile).
Precizm ca legile comerciale nu sunt incidente n materie, ntruct
contractul de arendare are natur pur civil.
Caracterele juridice ale contractului de arendare
1. Caractere comune cu locaiunea. Arendarea este un contract
sinalagmatic (bilateral), cu executare succesiv i netranslativ de
proprietate, ca i locaiunea. Tot astfel, este un contract prin definiie
(esenialmente) cu titlu oneros. Dac un bun agricol se transmite, n
vederea folosinei sau exploatrii temporare, cu titlu gratuit, contractul
este nul ca arendare, dar considerm c poate fi recunoscut valabil ca
un mprumut de folosin (comodat), dac lucrul s-a predat (comodatul
fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de
validitate prevzute de lege pentru comodat, la care se adaug ns i
interdiciile prevzute de lege n materie de arendare, deoarece
persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu
gratuit .
2. Forma contractului. Spre deosebire de locaiune, care este un
contract consensual, cerina formei scrise fiind prevzut numai ad
probationem, arendarea este un contract solemn . Potrivit art. 6 din
Legea nr. 16/1994, sunt valabile i opozabile numai contractele de
arendare ncheiate n scris (indiferent c nscrisul este autentic sau doar
1

sub semntur privat) i nregistrate n termen de 15 zile de la

ncheiere la primria (respectiv primriile) n a crei raz teritorial se
afl bunurile arendate. Rezult c, prin derogare de la principiul
consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede form scris
i nregistrarea ad validitatem, deci sub sanciunea nulitii absolute (vz.
i art.24 alin.1) . Astfel fiind, se pune ntrebarea, ce se ntmpl n cazul
nerespectrii formei scrise sau n cazul nenregistrrii? Dac contractul
nu a fost pus n executare, nu se pun probleme; nici una dintre pri nu
poate emite pretenii fa de cealalt parte.
Dar dac contractul ncheiat verbal sau nenregistrat a fost pus n
executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat i arendaul a
nceput s-l lucreze)? ntruct contractul este nul i nulitatea este
imputabil ambelor pri, raporturile dintre ele nu pot fi soluionate n
conformitate cu dispoziiile care guverneaz arendarea, ci n lumina
regulilor i principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale
(revendicare, mbogire fr justa cauz etc.).
Validitatea contractului
1. Prile contractante. Potrivit legii, prile contractante pot fi
persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1). a. n calitate de arendator
contractul poate fi ncheiat de ctre proprietar, uzufructuar sau alt
deintor legal al bunurilor care formeaz obiectul contractului (art.2)
i care are dreptul la exploatarea agricol a bunurilor respective i are
capacitatea, respectiv ndeplinete condiiile necesare pentru ncheierea
contractului de locaiune. Spre deosebire de regulile aplicabile
locaiunii, arendaul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii,
sub sanciunea nulitii absolute, arendaul nu poate subarenda, total
sau parial, bunurile agricole arendate, chiar dac arendatorul ar fi de
acord, fiind interzise i oficiile de arendai (art.22). Dei legea nu
prevede expres, interdicia de a subarenda atrage dup sine i
interdicia de a ceda contractul de arendare, cci cesiunea (vnzarea)
dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai
puternice dect subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus).
Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul ntre doi (mai muli)
arendai, schimbul reprezentnd n materie de locaiune o dubl
(multipl) cesiune. Din interzicerea subarendrii mai rezult c
folosina bunurilor arendate nu poate fi adus ca aport social ntr-o
societate agricol sau asociere simpl n agricultur, deoarece aducerea
ca aport a folosinei unui bun echivaleaz cu o sublocaiune (sau
cesiune). Din aceasta cauz, nici locatarul nu poate aduce ca aport social
2

folosina bunului nchiriat, dac sublocaiunea a fost interzis prin

contractul de locaiune sau condiionat de acordul locatorului. Rezult
ca arendaul, sub nici o form, nu poate ncheia un contract de arendare
n calitate de arendator, acest contract fiind considerat ncheiat intuitu
personae. Dar legea nu-l oblig pe arenda s execute personal toate
lucrrile agricole; el poate contracta executarea unor lucrri cu
persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii n agricultur i
poate ncheia contracte de munc cu salariai permaneni sau sezonieri
care se bucur de toate drepturile i de protecia social prevzute de
legislaia muncii (art.23). Interzicnd expres subarendarea i implicit
cesiunea contractului de ctre arenda, n mod excepional, Legea nr.
16/1994 - astfel cum a fost modificat i completat prin Legea
nr.65/1998 - permite cesiunea contractului de ctre arenda (n calitate
de cedent), dac sunt ndeplinite dou condiii(art.21):
- exist acordul scris al arendatorului; - cesiunea se face (in calitate de
cesionar) soului arendaului, coparticipant la exploatarea bunurilor
agricole sau descendenilor si (unul sau mai muli) care au mplinit
vrsta majoratului. ntruct cesiunea se face cu acordul (se subnelege,
prealabil) al arendatorului, ea va avea ca obiect nu numai drepturile
arendaului, dar i obligaiile lui, el fiind eliberat fa de arendator.
Aceasta nseamn c cesiunea realizeaz i o delegaie perfect
(confundat cu novaie prin schimbare de debitor). n legtur cu
calitatea de arendator, legea mai prevede c regiile autonome, institutele
i staiunile de cercetare i producie agricol, societile comerciale i
alte uniti care au n patrimoniu sau n administrare terenuri
proprietate de stat nu pot da n arend bunurile destinate exploatrii
agricole (art.4 alin.1). Precizm, de asemenea, c legea nu prevede
pentru nimeni obligaia de a ncheia, n calitate de arendator, contract
de arendare. n privina terenurilor agricole, Legea fondului funciar
nr.18/1991 prevede ns obligaia cultivrii lor (art.74). Astfel fiind,
deintorii care, indiferent de cauz, nu pot asigura cultivarea terenului
agricol, sunt nevoii s-l arendeze, dac nu au obligaia legal de a-l
cultiva personal (vz., de ex., art.19, 21, 43 i 49 din Legea nr. 18/1991
republicat).
b. n calitate de arenda - unul sau mai muli, de exemplu, membrii unei
familii - contractul poate fi ncheiat numai de ctre persoane fizice care
sunt ceteni romni - indiferent dac au domiciliul n ar sau n
strintate - i au pregtire de specialitate agricol, practic agricol
sau un atestat de cunotine agricole i reprezint garaniile solicitate de
arendator. Atestatul se elibereaz de organele abilitate de Ministerul
3

Agriculturii i Alimentaiei (art.3). Arendaii, persoane juridice, trebuie

s aib naionalitatea romn i sediul n Romnia, inclusiv cele cu
capital parial sau integral strin, s aib ca obiect de activitate
exploatarea terenurilor agricole i s prezinte garaniile solicitate de
arendator (art.3 i 3).
2. Obiectul contractului.
Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu
obiect: bunurile arendate i preul pltit de arenda, numit arend.
a. Bunurile arendate. Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi
arendate se neleg terenurile cu destinaie agricol (arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de
hamei i duzi), punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i
instalaii agrozootehnice, amenajri piscicole i de mbuntiri
funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare
care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care
pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol, precum i
animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea
bunuri destinate exploatrii agricole (art. 1.). Bunurile agricole care
formeaz obiectul contractului trebuie s fie complet i precis
determinate (descrierea amnunit a tuturor bunurilor arendate i
inventarul lor, planul de situaie al terenurilor). Dac nu se arendeaz
toate bunurile agricole deinute de arendator, trebuie s se specifice n
contract suprafaa de teren sau orice alt bun agricol ce se va reine de
acesta (art.5 lit.b i f). n toate cazurile, pentru a fi n prezena unui
contract de arendare, bunurile menionate trebuie s fie destinate
exploatrii (produciei) agricole de ctre arenda. Dac folosina unor
bunuri dintre cele prevzute de lege se transmite cu titlu oneros n alte
scopuri (de exemplu, terenul cu sau fr construcie n scopuri turistice
sau sportive, animalele pentru cruie la construcia unei case etc.),
contractul nu va mai fi supus reglementrilor viznd arendarea (ci
regulilor locaiunii). Bineneles, nu constituie arendare nici contractul
prin care deintorul bunurilor agricole execut lucrrile agricole,
cealalt parte dobndind recolta realizat la preul stipulat (vnzarecumprare de bunuri viitoare) .
b. Arenda. Codul civil a lsat la libera apreciere a prilor stabilirea
preului arendrii, fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani),
fie sub forma unei cantiti de produse agricole (parte de recolt art.1467) pltibil n natur, n fructe (arendarea pe fructe), nefiind
exclus nici stabilirea arendei n parte n natur i restul n bani (arenda
mixt). Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificat prin Legea
4

nr.65/1998, las, de asemenea, la libera apreciere a prilor stabilirea

preului arendrii (cuantumul arendei n natur - determinat n cifre
absolute, de exemplu, 1000 kg gru pe hectar de teren arendat, sau
determinat procentual din recolt, de exemplu, 25 % din recolta
realizat - sau n bani). Legea indic numai anumite elemente
orientative de stabilire a arendei (de exemplu, potenialul de producie
al terenului, gradul de accesibilitate a mecanizrii, amenajrile de
mbuntiri funciare sau ras, vrsta, starea biologic n cazul
efectivelor de animale etc.), care pot fi avute n vedere de ctre pri
la stabilirea arendei (art.13-14). nseamn c prile sunt libere s
stabileasc cuantumul arendei, neexistnd vreo limit maxim (sau
minim) legal.
3. Termenul arendrii. Spre deosebire de locaiunea de drept comun
(care poate fi contractat fr precizarea termenului), durata arendrii
(data de la care ncepe i data la care nceteaz) trebuie s fie
determinat de ctre pri n contract (art.2, 5 lit.d, i art.7 alin.1). Dar
Legea arendrii, astfel cum a fost modificat, nu prevede o durat
minimal (sau maximal) a termenului arendrii. Deci prile sunt
libere s stabileasc durata arendrii, fr limitri legale. Considerm
c - dei legea special nu mai stabilete o durat minim - ea nu poate
fi mai mic dect timpul necesar ca arendaul s culeag fructele
(art.1462 C.civ.), de regul, un an agricol (n cazul terenurilor).
Dreptul de preempiune al arendaului. Condiii i regim juridic.
Potrivit art.9 din L. nr. 16/1994 i art.5 din L. nr.54/1998, arendaul,
persoan fizic, are drept de preempiune, n cazul nstrinrii prin
vnzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate. Subliniem c
arendaul are drept de preempiune numai dac:
- este o persoan fizic;
arendarea are ca obiect terenuri agricole situate n extravilan. Dac
contactul are ca obiect alte bunuri agricole (animale, maini, utilaje etc.)
sau terenuri agricole situate n intravilan ori terenuri neagricole,
arendaul nu are drept de preempiune. Iar dac, pe lng terenul
agricol situat n extravilan, contractul are ca obiect i alte bunuri
agricole, dreptul de preempiune poate fi exercitat numai cu privire la
acel teren (dac prile nu au ncheiat un pact de preferin avnd ca
obiect alte bunuri arendate);
- nstrinarea terenului agricol de ctre arendator (proprietar) se face
prin vnzare, iar nu prin alte acte translative de proprietate (schimb,
donaie, contract de ntreinere etc.), ori prin motenire. Legea mai
precizeaz c dreptul de preempiune al arendaului se exercit n
5

condiiile legii (art.9 alin.2). Se au n vedere dispoziiile Legii

nr.54/1998 art.5-11 i art.14, ca drept comun n materia dreptului de
preempiune exercitat cu ocazia vnzrii de terenuri agricole situate n
extravilan. Semnalm ns o deosebire de natur juridic; dreptul de
preempiune reglementat de Legea nr.54/1998 are natur legal, voina
proprietarului-vnztor neavnd nici un rol n naterea i exercitarea
dreptului de ctre titularul lui. n schimb, dreptul de preempiune al
arendaului are natur contractual, dei rezult dintr-o dispoziie
imperativ a legii. ntr-adevr, dreptul de preempiune al arendaului
este grefat pe contractul de arendare ncheiat cu consimmntul
proprietarului-arendator; convenind arenda el accept dreptul de
preempiune al arendaului prevzut imperativ de lege. ns legea
prevede dreptul de preempiune n favoarea arendaului necondiionat
de ncheierea contractului de arendare n calitate de arendator, de ctre
proprietarul-vnztor al terenului. nseamn c dreptul de preempiune
al arendaului poate avea i natur legal (de exemplu, cnd
arendatorul este uzufructuarul, iar vnztorul terenului nudul
proprietar).
Suportarea riscurilor. Reglementare.
Potrivit art.21 din Legea nr. 16/1994: n contractul de arendare, de
comun acord, prile contractante pot stabili cazurile i limitele
suportrii daunelor produse de calamiti naturale. De asemenea, de
comun acord pot s prevad suportarea pierderilor totale sau pariale
ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for
major. Dup cum se poate observa, prin cele dou dispoziii citate
legea nu a rezolvat nimic n problema suportrii riscurilor n materia
contractului de arendare, prevznd numai posibilitatea prilor de a se
nelege n aceast privin, iar aceast posibilitate ar fi existat i n lipsa
textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuie s se precizeze (prin
norme supletive) cine suport riscurile dac contractul nu conine
clauze n aceast privin. n lipsa unor asemenea norme n Legea nr.
16/1994, problemele urmeaz s fie soluionate n lumina principiilor i
reglementarilor legislaiei civile, care completeaz dispoziiile legii
speciale (art.26). nainte de analiza acestor reguli, se mai impune o
precizare terminologic. n art.21 alin.1 se face referire la calamiti
naturale, iar n alin.2 la cazuri fortuite i de for major, ca i cum ar fi
dou noiuni distincte din punct de vedere juridic. n realitate,
calamitile naturale reprezint i ele cazuri fortuite sau de for
major, n prezena crora se pune problema suportrii riscurilor. Iar
aceast problem vizeaz, n ambele cazuri, suportarea pagubelor
6

(daunelor) rezultnd din pieirea total sau parial a unor bunuri

datorat cazului fortuit ori forei majore (deci fr ca una dintre pri
s svreasc vreo fapt culpabil care s-i angajeze rspunderea).
Se pare c legiuitorul, folosind o terminologie imprecis, a avut n
vedere, n cadrul a dou alineate, cele dou aspecte ale problematicii
riscurilor, riscul lucrului (pieirea bunurilor arendate) i, n parte,
riscul contractului de arendare (pierderea recoltei, a produselor agricole
datorat calamitilor naturale), n ambele cazuri n mod fortuit.
Obligaiile prilor. Reglementare.
Legea nr. 16/1994 a consacrat puine texte reglementarii obligaiilor
prilor n contractul de arendare. n completarea lor se aplica regulile
de drept comun privind locaiunea, innd seama, bineneles, de
specificul raporturilor din materia arendrii. n consecin, urmeaz s
facem numai unele precizri.
Obligaiile arendatorului. Potrivit art.8 alin.1 arendatorul este obligat
s predea bunurile arendate n termenul i n condiiile stabilite, s
garanteze pe arenda de eviciune total sau parial i s execute toate
celelalte obligaii asumate prin contract. Dac la predare se constata ca
imobilul (terenul) arendat are o ntindere mai mic sau mai mare dect
cea prevzut n contract, se va putea cere micorarea sau majorarea
arendei numai n cazurile i n condiiile prevzute de Codul civil la
materia vnzrii (art.1454 C.civ.). Bunurile arendate trebuie s fie
predate n stare corespunztoare folosin, exploatrii agricole, iar dup
predare arendatorul este obligat s efectueze acele reparai (lucrri)
care nu sunt n sarcina arendaului (de exemplu, reparaiile capitale la
construciile i instalaiile agrozootehnice), fiind aplicabile dispoziiile
art.1425 C.civ. Dar legea special nu prevede, arendatorul este garant
nu numai de eviciune, dar i pentru viciile ascunse ale bunurilor
arendate care i mpiedic ntrebuinarea (art.1422 C.civ.). Mai
menionm c impozitele i taxele datorate, potrivit legii, pentru
bunurile agricole arendate sunt n sarcina arendatorului (art.10).
Obligaiile arendaului.
Potrivit art.8 alin.2, arendaul are obligaia de a folosi bunurile
arendate, ca un bun proprietar, n condiiile stabilite, de a menine
potenialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la ncetarea
contractului, de a plti arenda la termenele i n modalitile stabilite,
precum i de a executa toate obligaiile contractuale. Neexistnd
diferene semnificative fa de obligaiile locatarului, urmeaz s facem
numai unele precizri.

1. Obligaia de a ntrebuina bunurile arendate ca un bun proprietar se

apreciaz dup tipul abstract al omului prudent i diligent (culpa levis
n abstracto), innd seama i de faptul ca arendaul este un profesionist
(agricultor - vz. art.3 i 11). El trebuie s foloseasc bunurile arendate la
destinaia determinat n contract sau prezumat dup circumstane
(art.1429 pct.l C.civ.), n astfel de condiii nct s menin potenialul
lor productiv. Arendaul poate schimba categoria de folosin a
terenului arendat numai cu acordul prealabil dat n scris de ctre
proprietar (chiar dac arendatorul este un uzufructuar sau alt deintor
legal) i cu respectarea dispoziiilor legale (art.20) . Arendatorul are
dreptul de a controla oricnd modul n care arendaul administreaz
bunurile arendate (art.8 alin.3).
2. Plata arendei. Arendaul trebuie s plteasc arenda, n natur i/sau
bani, la termenele i la locul de plat prevzute n contract. Dac locul
plaii nu este prevzut, plata se face la domiciliul arendaului, fiind
cherabil, iar nu portabil (art.l 104 C.civ.).
3. Restituirea bunurilor arendate. La ncetarea contractului arendaul
trebuie s restituie bunurile arendate n starea n care le-a primit
conform inventarului (proces-verbal) fcut la predare, iar n lips se
prezum (iuris tantum) c le-a primit n bun stare (art. 1431-1432
comb. cu art.1421 alin.l C.civ.). Riscul pieirii fortuite, dup cum am
vzut, se suporta de arendator. n caz de incendiu, arendaul rspunde
de pagubele cauzate cldirilor arendate, dac nu dovedete o cauz
exoneratoare de rspundere potrivit regulilor aplicabile locaiunii
(art.1435 C.civ).
Dac arendaul a fcut cheltuieli cu conservarea, ntreinerea ori
mbuntirea bunurilor arendate - care, potrivit raporturilor
contractuale dintre pri, sunt n sarcina arendatorului - instana poate
recunoate arendaului un drept de retenie (art.8 alin.4), adic dreptul
de a refuza restituirea bunurilor arendate la ncetarea contractului, ct
timp arendatorul nu va plti sumele datorate.
4. Alte obligaii. Legea mai precizeaz c taxele de redactare i
nregistrare a contractului de arendare sunt n sarcina arendaului
(art.6 alin.3). Iar pe plan financiar, fiind considerat agricultor, el este
obligat s plteasc impozitele datorate pe veniturile realizate din
exploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilitile de
creditare i impozitare prevzute de lege (art.l 1). Sunt aplicabile i
dispoziiile Codului civil privind obligaia locatarului de a apra lucrul
dat n arend contra uzurprilor.
ncetarea contractului Reguli de drept comun. Derogri.
8

Aa cum am vzut, n cazul neexecutrii obligaiilor se poate cere prin

justiie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. n caz de pieire
- total sau parial - a bunurilor arendate, precum i n cazul
desfiinrii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de
asemenea, regulile dreptului comun.
n schimb, denunarea unilateral (ca mod de ncetare a contractului de
locaiune ncheiat pe durat nedeterminat) nu este aplicabil arendrii,
deoarece ea se ncheie pe o durat determinat. Legea prevede ns c
prin acordul prilor, contractul de arendare poate s nceteze i
nainte de a ajunge la termen (art.12 alin.3). Este avut n vedere o
nelegere (mutuus dissensus) realizat pe parcursul executrii
contractului, iar nu posibilitatea denunrii unilaterale.
Moartea uneia dintre pri. Reamintim ca, n dreptul comun, locaiunea
nu nceteaz prin moartea locatorului sau locatarului (art.1440 C.civ.);
drepturile i obligaiile parii decedate trec asupra motenitorilor ei, cu
excepia cazurilor n care din clauzele contractului rezulta o alta soluie
sau cnd partea decedata este motenit de cealalt parte, obligaiile
reciproce stingndu-se prin confuziune.
In urma modificrii i completrii Legii arendrii prin Legea nr.
65/1998, s-a adoptat o alta reglementare (cat se poate de confuza,
neclara).
Astfel, potrivit art.211 alin.1, "contractul de arendare poate continua n
cazul decesului arendatorului sau al arendaului. Pentru aceasta,
motenitorii majori trebuie s comunice n scris inteniile lor i s obin
acordul scris al celeilalte pri, n termen de 30 de zile de la data
decesului". Din acest text pare a rezulta regula ncetrii arendei prin
moartea oricreia dintre pri, afara numai daca motenitorii solicita n
scris i obin acordul scris al celeilalte pri (in termen de 30 de zile) n
sensul continurii raporturilor de arendare. n plus, motenitorii
arendaului decedat - pentru a putea continua raporturile de arendare trebuie s fie persoane majore; daca motenitorii sunt minori,
contractul nceteaz prin deces. Aceasta din urma condiie trebuia s fie
prevzuta prin raportare nu la vrsta majoratului, ci la capacitatea de
munca i cunotinele agricole ale motenitorului. n cazul decesului
arendatorului, consideram (dei din textul citat nu rezulta clar aceasta
concluzie) ca vrsta motenitorilor este indiferenta; daca sunt minori
sau persoane puse sub interdicie vor consimi la continuarea
raporturilor de arendare cu abilitrile prevzute de lege (dup cum sunt
persoane lipsite de capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu
restrns, innd seama i de faptul ca arendarea este, n principiu, un
9

act de administrare). Pentru cazul decesului arendaului, legea mai

prevede ca, daca sunt mai muli motenitori, ei pot conveni s continue
n comun exploatarea bunurilor agricole arendate sau s desemneze pe
unul dintre ei s continue exploatarea acestor bunuri. Daca motenitorii
nu se neleg, la cererea oricruia dintre ei, judectoria n a crei raza
teritoriala se afla bunul agricol poate desemna, prin ordonana
preediniala, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de
arendare (art.251 alin.2). Legea mai prevede obligaia succesorilor
arendatorului, respectiv arendaului decedat, de a ncunotina consiliul
local unde contractul de arendare este nregistrat cu privire la
subrogaia n drepturile i obligaiile parii decedate (art.251 alin.3).
Expirarea termenului.
Problema ncetrii contractului la termenul stabilit necesita o analiza
speciala deoarece textele corespunztoare din lege sunt neclare si,
practic, nu rezolva problema.
"Art.12 - Contractul de arendare poate fi rennoit potrivit nelegerii
prilor i cu respectarea prevederilor prezentei legi. Fiecare parte
contractanta este obligata s ncunotiineze n scris pe cealalt parte, cu
cel puin 1 an nainte de expirarea contractului, despre intenia sa de a
rennoi sau de a nu rennoi contractul de arendare."
Primul alineat conine o dispoziie inutila, cel puin n parte; daca
contractul iniial putea fi ncheiat prin acordul parilor i cu respectarea
legii, este evident ca el poate fi i rennoit n aceleai condiii (forma
scris, nregistrare, durata i arenda determinat etc.). Al doilea alineat
este nu numai inutil, dar creeaz i confuzii, cernd ambelor pri s
comunice n scris, cu un an nainte de expirarea termenului contractual,
intenia "de a rennoi sau de a nu rennoi contractul", fr a preciza ce
se ntmpla daca una dintre pri comunica intenia de a rennoi, iar
cealalt parte intenia de a nu rennoi contractul? Sau daca nici una
dintre pri nu comunica nimic ori una face o comunicare, iar cealalt
parte nu-si manifesta voina? Sau dac manifestrile de voin, fie i
convergente, au fost comunicate cu mai puin de un an nainte de
expirarea termenului contractual? Daca legiuitorul a voit s deroge de
la dispoziiile clare ale Codului civil referitoare la tacita relocaiune,
trebuia s rspund la aceste ntrebri ntruct n ipoteza opiunilor
convergente (de exemplu, prile se neleg s rennoiasc contractul,
indiferent ca acordul se realizeaz cu un an nainte de expirarea
termenului sau mai trziu, fie i dup expirarea termenului contractual)
textul nici nu era necesar. Prin urmare, ce se ntmpla daca

10

manifestrile de voin (cu privire la soarta arendrii dup expirarea

termenului contractual) lipsesc sau sunt divergente?
Este evident ca rennoirea contractului nu poate avea loc, n nici un caz,
mpotriva voinei arendaului. n schimb, ar fi fost indicat s se
recunoasc n favoarea lui i n anumite condiii un drept la rennoirea
contractului chiar daca arendatorul si-ar fi manifestat voin n sens
contrar. Numai ca, un asemenea drept nu poate fi recunoscut n lipsa
unei dispoziii legale exprese. Rezult c, la expirarea termenului
prevzut, contractul nceteaz, daca nu a fost rennoit (fie i cu mai
puin de un an nainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor
pri contractante . Mai mult dect att se pare ca nu sunt aplicabile
nici dispoziiile din Codul civil referitoare la tacita relocaiune, deoarece
contractul de arendare poate fi rennoit potrivit art.12 alin.1, numai n
condiiile legii speciale (forma scris nregistrare etc.). nseamn ca,
dup expirarea termenului, prile nu mai au obligaii contractuale, iar
eventuala folosire a bunurilor agricole de ctre arenda este lipsita de
temei juridic, cu toate consecinele prevzute de lege pentru aceasta
situaie (raporturi extracontractuale).
Efectele nstrinrii bunurilor arendate prin acte intre vii. Existenta
contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea)
bunurilor arendate. Astfel fiind, se pune ntrebarea: ce se ntmpla n
caz de nstrinare a bunurilor arendate de ctre arendatorulproprietar? Daca arendaul nu nelege s exercite dreptul de
preempiune sau nu are acest drept ntruct nstrinarea nu se face prin
vnzare ori nu are ca obiect terenuri agricole din extravilan, contractul
de arendare va fi opozabil dobnditorului n condiiile prevzute de lege
n materia locaiunii de imobile, cu deosebirea ca, potrivit Legii
nr.16/1994, sunt opozabile numai contractele de arendare ncheiate n
scris i nregistrate la consiliul local (art.6 alin.4), indiferent de durata
arendrii.

BIBLIOGRAFIE
Ioan Albu, Noile cari funciare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997

11

Legea 16/1994
Mihai Cotorobai, Pavel Zamfir, Victor Ursu, Drept funciar, Editura
Cartier, Bucureti, 2001

12