Sunteți pe pagina 1din 18

PARLAMENTUL REPUBLICII MOLDOVA

LEGE
cu privire la ipotec
LEGE Nr. 142 din 26.06.2008
Publicat : 02.09.2008 in Monitorul Oficial Nr. 165-166 art Nr : 603

Parlamentul adopt prezenta lege organic.


Capitolul I
DISPOZIII GENERALE

1 Scopul i sfera de reglementare a prezentei legi


(1) Prezenta lege are drept scop stabilirea principiilor fundamentale i a
regulilor care reglementeaz piaa ipotecar primar, precum i crearea de condiii
pentru dezvoltarea pieei ipotecare secundare.
(2) Sfera de reglementare a prezentei legi snt raporturile juridice ce se isc
n procesul i n legtur cu apariia, valabilitatea i ncetarea ipotecii, exercitarea
drepturilor de ipotec, precum i protecia drepturilor participanilor la raporturile
juridice de ipotec.
2 Reglementarea juridic
(1) Ipoteca este reglementat de Constituia Republicii Moldova, Codul
civil, prezenta lege, alte acte normative, precum i de tratatele internaionale la care
Republica Moldova este parte.
(2) Ipoteca este reglementata de prevederile generale cu privire la gaj, dac
prezenta lege nu prevede altfel.
(3) Dac tratatul internaional la care Republica Moldova este parte
stabilete alte prevederi dect cele prevzute de prezenta lege, se aplic normele
tratatului internaional.
3 Termeni i definiii
n sensul prezentei legi, urmtoarele noiuni semnific:
bun imobil terenurile, construciile, apartamentele, alte ncperi izolate,
precum i alte bunuri imobile in conformitate cu Codul civil;
ipotec drept real n al crui temei creditorul are dreptul s cear
satisfacerea creanelor sale, cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul,
din valoarea bunurilor imobile depuse n ipotec, n cazul n care debitorul omite
s execute obligaiile garantate cu ipotec;
crean ipotecar drepturile de crean garantate cu ipotec;

creditor ipotecar creditorul creana cruia este garantat cu ipotec;


debitor ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri
imobile n vederea garantrii executrii obligaiei sale sau a debitorului fa de
creditorul ipotecar;
debitor debitorul ipotecar sau o alt persoan care are o obligaie fa de
creditorul ipotecar executarea creia este garantat cu ipotec;
garant ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile
n vederea garantrii executrii obligaiei debitorului;
contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul ipotecar i debitorul
ipotecar, n temeiul cruia primul, n modul stabilit de legislaie, are dreptul s
pretind satisfacerea creanelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;
prioritate drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori
ipotecari de a executa dreptul su de ipotec, precum i fa de ali creditori de a
urmri bunul imobil.
4 Obligaiile garantate cu ipotec
(1) Ipoteca se instituie n vederea garantrii executrii obligaiei i reprezint
un raport de drept accesoriu fa de obligaia garantat, fiind condiionat n timp
de durata acesteia, dac legea sau contractul de ipotec nu prevede altfel.
(2) Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea obligaiei garantate cu
ipotec.
(3) Poate fi garantat cu ipotec executarea obligaiilor ce rezult din
contractul de credit, contractul de mprumut sau alte obligaii.
(4) Norme privind ipoteca se aplic obligaiilor ce rezult din contractele de
credit sau mprumut, indiferent de scopul i destinaia acestora.
(5) Pot fi garantate cu ipotec una sau mai multe obligaii. Obligaia
garantat poate fi prezent sau viitoare, inclusiv condiionat.
(6) n cazul garantrii obligaiilor viitoare, prile vor conveni expres n
contractul de ipotec privind faptul c ipoteca instituit va garanta aceluiai
creditor ipotecar executarea oricrei obligaii viitoare.
(7) Ipoteca instituit pentru garantarea rambursrii unei sume de bani este
valabil chiar dac aceasta urmeaz a fi eliberat n viitor, sau eliberarea banilor
este efectuat n trane.
(8) Ipoteca se extinde i asupra achitrii dobnzilor, comisioanelor,
penalitilor, amenzilor, reparrii prejudiciului cauzat, compensrii cheltuielilor de
judecat i altor cheltuieli de executare a dreptului de ipotec, dac prile nu au
convenit altfel.
5 Creanele ipotecare
(1) Creana ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la
momentul executrii dreptului de ipotec.
(2) Creana ipotecar trebuie s aib caracter bnesc. Creana ipotecar poate
fi exprimat fie n moned naional, fie n valut strin.
6 Temeiuri de apariie a ipotecii

(1) Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului
(ipoteca contractual).
(2) Ipotecii legale i se aplic prevederile privind ipoteca contractual, dac
legea nu stabilete altceva.
(3) Temeiurile pentru apariia ipotecii legale snt:
a) creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;
b) creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit de
legislaie;
(4) Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor
imobile a unui aviz, n care se indic bunul imobil care face obiectul ipotecii,
temeiul i mrimea creanei.
(5) La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa dovada aducerii la
cunotina debitorului ipotecar a avizului, precum i hotrrea instanei de judecat
sau actul ce confirm creanele statului fa de debitorul ipotecar aprute n baza
legislaiei fiscale.
(6) Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal are dreptul de a
urmri bunul imobil ipotecat n condiiile stabilite de prezenta lege.
(7) Prioritatea ipotecii legale este determinat conform regulilor generale
privind prioritatea ipotecii.
7 Obiectul ipotecii
(1) Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile ce pot fi
individualizate prin numere cadastrale separate.
(2) Obiectul ipotecii este determinat prin numirea bunului, indicarea
numrului cadastral, locul aflrii, precum i descrierea bunului, suficient pentru
identificarea acestuia.
(3) Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate n circuitul civil,
deinute cu drept de proprietate sau aflate n gestiune economic ori administrare
fiduciar, nregistrate n Registrul bunurilor imobile.
(4) Ipoteca se extinde asupra mbuntirilor, ameliorrilor i accesoriilor
bunului imobil ipotecat, asupra oricrui bun imobil care se unete prin accesiune
cu bunul imobil ipotecat, precum i asupra bunurilor noi care rezult din
transformarea bunului imobil ipotecat, dac altfel nu este prevzut de contract.
(5) Ipoteca nu se extinde asupra fructelor bunului ipotecat, dac altceva nu
este prevzut de contractul de ipotec.
(6) Prin contract poate fi prevzut extinderea ipotecii asupra bunurilor
imobile dobndite sau construite n viitor, in conformitate cu legislaia n vigoare.
(7) Ipoteca este indivizibil i subzist integral asupra tuturor bunurilor
imobile ipotecate, asupra fiecruia dintre ele i asupra tuturor prilor lor, chiar
dac imobilul ipotecat sau obligaia garantat cu ipotec este divizibil.
(8) Nu pot fi obiecte separate ale ipotecii bunurile imobile, care, conform
legislaiei, nu pot fi nstrinate separat. Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a
bunului indivizibil.
(9) Bunul imobil ipotecat rmne n proprietatea debitorului ipotecar.
Contractul de ipotec poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de ctre

creditorul ipotecar. In cazul n care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de
modaliti sau este susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotec, la fel,
afectat de modaliti sau condiii de nulitate.
(10) Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a obiectului ipotecii este suportat
de ctre debitorul ipotecar, dac altfel nu este prevzut de contractul de ipoteca.
8 Evaluarea obiectului ipotecii
Valoarea de pia i de nlocuire a obiectului ipotecii trebuie s fie stabilit
prin raportul de evaluare ntocmit de ctre un evaluator, n conformitate cu
legislaia cu privire la activitatea de evaluare.
9 Subiecii ipotecii
(1) Poate fi creditor ipotecar orice persoan fizic sau persoan juridic. n
cazul n care calitatea de creditor ipotecar este cumulat de dou sau mai multe
persoane, n baza aceluiai contract de ipotec, acestea vor avea acelai grad de
prioritate, dac altfel nu este prevzut de contractul de ipotec.
(2) Este debitor ipotecar orice persoan fizic sau persoan juridic cu drept
de proprietate asupra imobilului asupra cruia este instituit ipoteca, precum i
posesorul care are dreptul de a nstrina acest bun.
(3) Poate fi debitor ipotecar att debitorul, ct i garantul ipotecar. n cazul n
care executarea obligaiei de ctre debitor este garantat prin ipotec de ctre
garantul ipotecar, acesta are calitatea de debitor ipotecar.
(4) Debitorul i garantul ipotecar, n calitatea lor de debitor ipotecar, pot
conveni asupra condiiilor de garantare a executrii obligaiilor debitorului de ctre
garantul ipotecar, precum i asupra obligaiilor debitorului fa de garantul ipotecar
n cazul executrii dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar. Lipsa unui
asemenea acord scris nu influeneaz valabilitatea ipotecii.
(5) Dac debitorul nu execut sau execut, n mod necorespunztor,
obligaiile garantate cu ipotec, creditorul ipotecar are dreptul la satisfacerea
creanelor ipotecare din contul bunului imobil ipotecat de garantul ipotecar.
(6) Garantul ipotecar nu poate opune creanele sale fa de debitor
satisfacerii creanelor creditorului ipotecar din contul bunului imobil ipotecat.
(7) n cazul n care creanele creditorului ipotecar snt satisfcute de ctre
garantul ipotecar, inclusiv din contul bunului imobil ipotecat, acesta obine dreptul
de creditor al obligaiilor debitorului. Dup ce garantul ipotecar execut obligaia
debitorului, primul are dreptul s solicite de la creditorul ipotecar dovada
executrii obligaiei n condiiile stabilite de lege.
10. Condiii pentru apariia ipotecii
(1) Dac dreptul de dispoziie asupra unui bun imobil necesit acordul unui
ter, acest acord este necesar i pentru instituirea ipotecii asupra bunului imobil
respectiv.
(2) Bunul imobil aflat n proprietate comun poate fi ipotecat doar cu
acordul tuturor coproprietarilor, fiecare din coproprietari devenind n acest caz
codebitor ipotecar.

(3) Unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate
comuna pe cote pari fr acordul celorlali coproprietari daca contractul ntre
coproprietari nu prevede altfel.
(4) Cota parte din spaiile comune (teren, acoperi, scri, subsol, alte obiecte
destinate deservirii bunului imobil), deinute cu drept de proprietate comun,
aferent ncperii izolate este ipotecat mpreun cu ncperea respectiv, fr
acordul celorlali coproprietari ai spaiilor comune.
(5) Imobilul aflat n proprietatea persoanelor fizice cu capacitate de exerciiu
restrns sau a minorilor poate fi ipotecat cu respectarea condiiilor necesare pentru
nstrinare.
(6) In cazul n care la momentul instituirii ipotecii exist drepturi ale terelor
asupra bunului imobil respectiv, debitorul ipotecar este obligat s notifice n scris
despre acest fapt creditorul ipotecar. n caz contrar, creditorul ipotecar are dreptul
de a cere debitorului executarea anticipat a obligaiei garantate cu ipotec sau
modificarea condiiilor contractului de ipotec i repararea prejudiciului cauzat.
Capitolul II
CONTRACTUL DE IPOTEC

Articolul 11. Forma i coninutul contractului de ipotec


(1) Contractul de ipotec trebuie s fie ntocmit n form scris, autentificat
notarial.
(2) Ipoteca trebuie s fie nregistrat n Registru bunurilor imobile, conform
legislaiei privind cadastrul bunurilor imobile.
(3) Contractul de ipotec trebuie s conin urmtoarele clauze eseniale:
a) atributele de identificare a creditorului ipotecar i a debitorului ipotecar,
i, dup caz, a debitorului (numele sau denumirea, domiciliul sau sediul etc.);
b) acordul expres al debitorului ipotecar de a institui ipoteca n favoarea
creditorului ipotecar;
c) determinarea obiectului ipotecii;
d) natura obligaiei garantate cu ipotec, astfel cum a fost determinat ntre
pri;
e) valoarea de pia i de nlocuire a bunului ipotecat, stabilite n raportul de
evaluare;
f) valoarea de baz a creanei garantate i modul de determinare a sumelor
adiionale garantate prin ipotec.
(4) Prile pot include i alte clauze din contractul de ipotec.
(5) Este nul clauza contractului de ipotec privind trecerea dreptului de
proprietate asupra obiectului ipotecii ctre creditorul ipotecar, n cazul neexecutrii
sau executrii necorespunztoare a obligailor de ctre debitor.
(6) Prevederile privind ipoteca pot fi incluse n contractul din care apare
obligaia a crei executare este garantat cu ipotec. n acest caz, contractul din
care se nasc obligaiile debitorului va fi ntocmit n forma cerut pentru contractul
de ipotec i va include clauzele eseniale ale acestuia.

Articolul 12. Modificarea i completarea contractului de ipotec


(1) Orice modificare sau completare a clauzelor contractului de ipotec este
efectuat n form autentic.
(2) n cazul n care modificarea contractului de ipotec conduce la
modificarea datelor nregistrate n Registrul bunurilor imobile, modificrile
respective trebuie nregistrate conform procedurii stabilite pentru nregistrarea
contractului de ipotec.
Capitolul III
NREGISTRAREA IPOTECII

Articolul 13. Organul de nregistrare a ipotecii


Ipoteca este nregistrat la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial
se afl bunul imobil ipotecat.
Articolul 14. Procedura de nregistrare a ipotecii
(1) Cererea, depus la oficiul cadastral teritorial de ctre creditorul ipotecar,
debitorul ipotecar sau un reprezentant mputernicit servete ca temei pentru
nregistrarea ipotecii. Data autentic a nregistrrii ipotecii este considerat data
primirii cererii de nregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor stabilite de
legislaia n vigoare.
(2) La cererea de nregistrare a ipotecii vor fi anexate:
contractul de ipotec autentificat notarial sau a actului ce servete drept
temei pentru apariia dreptului de ipotec a creditorului ipotecar asupra bunului
imobil;
documentul ce atest achitarea taxei pentru nregistrare;
documentul ce atesta mputernicirile reprezentantului, dac este cazul;
alte documente necesare pentru nregistrarea ipotecii, specificate n
legislaie.
(3) nregistrarea ipotecii poate fi respins n cazurile stabilite de legislaie cu
privire la nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile.
(4) n cazul depunerii cererii de nregistrare a ipotecii asupra unui bun
imobil, cu privire la care au fost nregistrate grevri sau interdicii, nregistrarea
ipotecii se suspend pn la radierea informaiei despre interdicii sau grevri.
(5) Refuzul motivat de a nregistra drepturile asupra bunului imobil care este
obiect al ipotecii trebuie s fie adresat persoanei care a depus cererea de
nregistrare n termenul stabilit pentru nregistrarea acestora.
(6) nregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea nscrierii corespunztoare n
Registrul bunurilor imobile, conform legislaiei n vigoare. Registratorul va aplica
parafa de nregistrare a drepturilor nscrise n registrul bunurilor imobile pe
exemplarele contractului de ipotec, sau dac este cazul, pe actul ce servete drept
temei pentru apariia dreptului de ipotec a creditorului ipotecar.
(7) Cheltuielile legate de nregistrarea ipotecii, precum i cele legate de
modificarea sau completarea acesteia, snt suportate de debitorul ipotecar, cu
excepia cazurilor cnd contractul de ipotec prevede altfel.

Articolul 15. Consecinele nregistrrii


(1) Ipoteca este valabil din data nregistrrii n Registrul bunurilor imobile.
(2) Informaia cu privire la ipoteca nregistrat n Registrul bunurilor imobile
se prezum legal i veridic.
(3) Ipoteca este opozabil terilor din momentul nregistrrii ipotecii n
Registrul bunurilor imobile.
(4) Procedura de eliberare a informaiei din Registrul bunurilor imobile,
informaia care nu este public, precum i responsabilitatea lucrtorilor organelor
cadastrale pentru neexecutarea obligaiilor ce le revin, snt reglementate de
legislaia cu privire la cadastrul bunurilor imobile.
Articolul 16. Depunerea simultan pentru nregistrarea titlului de
proprietate i a ipotecii
(1) Notarul este obligat s autentifice contractul de ipotec n baza
contractului de vnzare-cumprare nenregistrat n Registrul bunurilor imobile, n
cazul n care ipoteca este instituit n legtur cu procurarea obiectului contractului
de vnzare-cumprare.
(2) Contractul de vnzare-cumprare i contractul de ipotec se prezint
concomitent organului cadastral teritorial pentru nregistrarea drepturilor parilor.
Dreptul de proprietate i dreptul de ipotec asupra bunului imobil se nregistreaz
n mod succesiv.
Articolul 17. Ipoteca ulterioar
(1) Bunul imobil ipotecat pentru garantarea executrii anumitei obligaii
(ipoteca anterioar) poate fi ipotecat pentru garantarea executrii altei obligaii a
aceluiai sau a altui debitor n favoarea aceluiai sau altui creditor ipotecar (ipoteca
ulterioar).
(2) Ipoteca ulterioar este permis cu excepia cazului n care condiiile
ipotecii ulterioare prevd altfel.
(3) Ipoteca ulterioar instituit cu nclcarea prevederilor alin.(2) al
prezentului articol sau a condiiilor ipotecii anterioare este nul i orice persoan
prejudiciat va fi n drept s cear repararea prejudiciului cauzat.
(4) Creditorul ipotecar va notifica ulterior toi creditorii ipotecari anteriori
despre intenia sa de a executa dreptul su de ipotec. n termen de 15 zile
lucrtoare din data recepionrii notificrii, oricare dintre creditorii ipotecari
anteriori poate cere debitorului executarea anticipat a obligaiei garantate cu
ipoteca i, dac este cazul, s execute dreptul su de ipotec.
(5) Dac creditorul ipotecar ulterior nu recepioneaz n termenul indicat la
alin.(4) din prezentul articol notificarea privind intenia creditorului ipotecar
anterior de a realiza dreptul su, primul are dreptul la executarea dreptului de
ipotec.
(6) Executarea dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar anterior
trebuie s aib loc fr ntrziere nejustificat.

(7) Creditorul ipotecar anterior nentiinat n modul stabilit de prezenta lege


este n drept s cear creditorului ipotecar ulterior repararea prejudiciilor cauzate.
(8) Prioritatea, stabilit n art.18 din prezenta lege, se aplic i procedurii de
distribuire a mijloacelor obinute din vnzarea bunului ipotecat de ctre creditorul
ipotecar ulterior.
Articolul 18. Prioritatea ipotecii
(1) Prioritatea de satisfacere a creanelor creditorilor ipotecari corespunde
cronologiei nregistrrii drepturilor de ipotec, dac acordul scris al creditorilor
ipotecari nu prevede altceva.
(2) Creanele ipotecare ale creditorului ipotecar ulterior snt satisfcute
numai dup satisfacerea deplin a creanelor creditorului ipotecar anterior.
Articolul 19. Accesul public la informaie
nregistrarea de stat a ipotecii este public. Orice persoan are dreptul de a
lua cunotin de informaia din Registrul bunurilor imobile n conformitate cu
legislaia in vigoare.

Capitolul IV
PROTEJAREA INTEGRITII OBIECTULUI IPOTECII

Articolul 20. Folosirea obiectului ipotecii


(1) Debitorul ipotecar sau terul care acioneaz n numele acestuia este n
drept s foloseasc i s exploateze obiectul ipotecii, cu excepia cazului n care
contractul de ipotec prevede altfel.
(2) Bunul ipotecat nu poate fi transmis de ctre debitorul ipotecar n
folosin gratuit sau oneroas, fr acordul scris al creditorului ipotecar, cu
excepia cazului n care contractul de ipotec prevede altfel.
(3) Debitorul ipotecar culege fructele bunului imobil ipotecat, pn la
iniierea executrii dreptului de ipotec.
Articolul 21. Pstrarea, ntreinerea i reparaia obiectului ipotecii
(1) n cazul in care contractul de ipotec nu prevede altfel, debitorul ipotecar
este obligat s pstreze bunul ipotecat, s-l ntrein, s nu-l distrug, s nu-l
deterioreze, precum i s nu-i diminueze valoarea n oricare alt mod, dect numai n
limita uzurii normale a acestuia.

(2) n cazul n care contractul de ipotec nu prevede altfel, debitorul ipotecar


este obligat s suporte toate cheltuielile de ntreinere a obiectului ipotecii, inclusiv
cele de protecie a obiectului ipotecii mpotriva prejudicierii de ctre teri.
(3) n caz de pericol de pieire sau deteriorare a bunului ipotecat, precum i n
alte cazuri care pot afecta drepturile creditorului ipotecar n virtutea contractului de
ipotec, debitorul ipotecar este obligat s informeze imediat creditorul ipotecar
despre aceste circumstane.
(4) Schimbarea destinaiei, resistematizarea, construirea de dependine,
precum i demolarea, inclusiv parial a obiectului ipotecii este permis doar cu
acordul scris al creditorului ipotecar.
Articolul 22. Asigurarea obiectului ipotecii
(1) Debitorul ipotecar este obligat s asigure obiectul ipotecii, n
beneficiul creditorului ipotecar, la valoarea de nlocuire, mpotriva tuturor
riscurilor de pieire sau deteriorare fortuit. Creditorul ipotecar poate asigura
bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar, dac bunul nu a fost asigurat
de debitorul ipotecar.
(2) Dac despgubirile pltite de asigurtor creditorului ipotecar
depesc soldul creanelor creditorului ipotecar fa de debitorul ipotecar,
primul va restitui diferena debitorului ipotecar sau succesorilor lui.
(3) Contractul de ipotec poate stabili obligaia de asigurare a vieii
debitorului, pn la valoarea soldului restant, pe toat durata termenului
contractului de ipotec.
(4) Asigurarea va fi efectuat la una din companiile de asigurare
convenit cu creditorul ipotecar. Creditorul ipotecar nu poate impune un
anumit asigurtor.
(5) n cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului ipotecat nu este
obligatorie, dac bunul ipotecat a fost asigurat n cadrul ipotecii anterioare.
Articolul 23. Aprarea obiectului ipotecii n cazul preteniilor terelor
(1) n cazul preteniilor de revendicare, grevare, recunoatere a dreptului de
proprietate sau altor drepturi asupra obiectului ipotecii, naintate debitorului
ipotecar de ctre teri debitorul ipotecar este obligat s exercite toate msurile
legale de aprare a drepturilor sale legitime.
(2) n toate cazurile de atentare la drepturile debitorului ipotecar, inclusiv n
cazurile naintrii aciunii n instana de judecat n baza preteniilor specificate la
alineatul (1) al prezentului articol, acesta este obligat s notifice n scris despre
acest fapt creditorul ipotecar, n termen de 3 zile din data cnd debitorul ipotecar a
aflat sau trebuia s afle despre atentarea asupra drepturilor sale. Pentru
neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiei de notificare stabilit
n prezentul alineat, creditorul ipotecar este ndreptit s solicite debitorului
executarea anticipat a obligaiei garantate cu ipotec, precum i restituirea
prejudiciului cauzat.
(3) Dac debitorul ipotecar nu exercit, sau exercit, n mod
necorespunztor, aprarea drepturilor sale, inclusiv ncheie tranzacie de mpcare,

creditorul ipotecar are dreptul s exercite toate msurile legitime de aprare n


numele i n contul debitorului ipotecar, chiar i n lipsa mputernicirilor exprese
din partea ultimului. Debitorul ipotecar va compensa toate cheltuielile creditorului
ipotecar, dac nu va demonstra c acestea au fost nejustificate sau nerezonabile.
Articolul 24. Verificarea obiectului ipotecii
(1) n perioada de aciune a contractului de ipotec, creditorul ipotecar este
obligat s verifice n drept i n fapt existena, starea fizic, condiiile de pstrare i
folosire a obiectului ipotecii, cu condiia notificrii prealabile a debitorului ipotecar
i, dup caz, a deintorului bunului ipotecar.
(2) Debitorul ipotecar este obligat s nu creeze impedimente pentru
verificarea obiectului ipotecii, s prezinte creditorului ipotecar toate documentele
i informaia necesar realizrii acestui drept, precum i s asigure, la prima cerere
a creditorului ipotecar, accesul fizic al acestuia la obiectul ipotecii.
(3) Verificarea obiectului ipotecii nu trebuie s tulbure folosirea sau
exploatarea obiectului ipotecii i nici s lezeze drepturile debitorului ipotecar sau
ale terului care deine temporar bunul ipotecat.
Articolul 25. Consecinele reducerii valorii obiectului ipotecii
(1) Dac debitorul ipotecar ncalc obligaiile de pstrare, ntreinere,
reparaie sau asigurare a obiectului ipotecat i nu nltur aceste nclcri ntr-un
termen rezonabil dup notificarea creditorului ipotecar, iar n cazul unor nclcri
grave fr notificare prealabil, creditorul ipotecar este n drept s ntreprind
msuri n vederea garantrii integritii obiectului ipotecat n numele i pe contul
debitorului ipotecar. Debitorul ipotecar va restitui cheltuielile suportate de ctre
creditorul ipotecar n acest sens, dac nu va demonstra c acestea au fost
nejustificate sau nerezonabile.
(2) Dac bunul imobil ipotecat este distrus, deteriorat sau valoarea acestuia a
sczut n mod considerabil, din cauza aciunii sau inaciunii debitorului ipotecar,
creditorul ipotecar are dreptul s cear debitorului executarea anticipat a obligaiei
garantate.
Articolul 26. Transmiterea drepturilor asupra obiectului ipotecii
(1) Debitorul ipotecar nu are dreptul s dispun de proprietatea ipotecat fr
acordul scris al creditorului ipotecar.
(2) Actul juridic prin care este transmis dreptul de proprietate asupra bunului
imobil ipotecat, fr consimmntul scris al creditorului ipotecar, este nul.
(3) Transmiterea n folosin a bunului imobil ipotecat fr consimmntul
scris al creditorului ipotecar este nul.
(4) Excepie de la regula stabilit la alin.(1), snt cazurile n care proprietatea
ipotecat este lsat prin testament. Este nul clauza care limiteaz dreptul
debitorului ipotecar de a lsa prin testament bunul imobil ipotecat.
(5) n cazul transmiterii, inclusiv a nstrinrii bunului imobil ipotecat ctre
teri, ipoteca subzist, cu excepia cazurilor cnd creditorul ipotecar consimte n
scris asupra ncetrii ipotecii.

Capitolul V
CESIUNEA I GAJUL DREPTURILOR IPOTECARE

Articolul 27. Cesiunea i gajul drepturilor ipotecare


(1) Creditorul ipotecar este n drept s cesioneze sau s gajeze terelor
drepturile ipotecare prezente i viitoare, fr acordul debitorului ipotecar, cu
condiia c acest drept este prevzut n contractul de ipotec.
(2) Drepturile ipotecare snt cedate mpreun i simultan cu creana
ipotecar.
(3) n cazul cesiunii creanei ipotecare noul creditor ipotecar dobndete
dreptul de ipotec n volumul deinut de cedent. n cazul cesiunii unei pri a
creanei ipotecare, noul creditor ipotecar dobndete drepturile ipotecare
proporional prii din creane, cu excepia cazului cnd contractul de ipotec
prevede altfel.
(4) Contractul de cesiune sau gaj al drepturilor ipotecare poate fi ncheiate n
form scris.
(5) Cesiunea drepturilor ipotecare nu necesit a fi nregistrat n Registrul
bunurilor imobile, dac prile nu convin altfel.
(6) Gajul drepturilor ipotecare va fi nregistrat n Registrul gajului bunurilor
imobile, conform legislaiei n vigoare.
Capitolul VI
NCETAREA IPOTECII

Articolul 28. Temeiuri de ncetare a ipotecii


Ipoteca nceteaz n cazul:
a) satisfacerii obligaiei garantate cu ipotec;
b) pieririi totale a bunului ipotecat;
c) exproprierii bunului ipotecat;
d) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil;
e) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;
f) expirrii termenului contractului de ipotec;
g) rezilierii contractului de ctre pri;
h) vnzrii n cadrul executrii silite a dreptului de ipotec;
i) altor situaiei prevzute de legislaie.
Articolul 29. nregistrarea ncetrii ipotecii
(1) La ncetarea ipotecii, nscrierea privind ipoteca va fi radiat din Registrul
bunurilor imobile, n conformitate cu legislaia n vigoare.
(2) Cererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile poate fi
depus la oficiul cadastral teritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de ctre
creditorul ipotecar sau de ctre orice persoan interesat, cu acordul scris al
creditorului ipotecar. Cazurile cnd nu este nevoie de acordul creditorului ipotecar

pentru radierea informaiei cu privire la ipotec snt stabilite de legislaia n


vigoare.
Capitolul VII
EXECUTAREA DREPTULUI DE IPOTEC

Articolul 30. Prevederi generale privind executarea dreptului de ipotec


(1) Creditorul ipotecar poate s execute dreptul de ipotec n cazul n care
debitorul nu a ndeplinit sau a ndeplinit, n mod necorespunztor, obligaia
garantat sau oricare parte a acesteia, precum i n alte cazuri prevzute de
contractul de ipotec.
(2) Executarea dreptului de ipotec poate avea loc prin urmtoarele metode:
a) vnzarea bunului imobil ipotecat terei persoane de ctre creditorul
ipotecar sau de orice alt persoan mputernicit de ctre creditorul ipotecar;
b) vnzarea bunului imobil ipotecat sub controlul instanei de judecat;
c) achiziionarea bunului ipotecat de ctre creditorul ipotecar;
d) luarea bunului imobil ipotecat de ctre creditorul ipotecar n posesie spre
administrare.
(3) Creditorul ipotecar care deine dreptul de ipotec asupra mai multor
bunuri imobile, ipotecate n vederea garantrii aceleiai obligaii, poate executa
dreptul de ipotec asupra bunurilor ipotecate n mod simultan sau succesiv, la
discreia sa.
(4) Drepturile locatarilor despre care creditorul ipotecar a fost informat cu
respectarea alin.(6) al art.10 din prezenta lege, precum i cele aprute cu
respectarea contractului de ipotec, rmn neafectate n cazul executrii dreptului
de ipotec de ctre creditorul ipotecar.
Articolul 31. Msurile de iniiere a executrii dreptului de ipotec
(1) n vederea iniierii executrii dreptului de ipotec, creditorul ipotecar este
obligat:
a) s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o
notificare n care va fi menionat intenia de a executa dreptul de ipotec n baza
contractului de ipotec;
b) s nregistreze n Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea
dreptului de ipotec.
(2) Notificarea trebuie s fie expediat la domiciliu sau la sediul debitorului
ipotecar i, dac este cazul, a debitorului, prin scrisoare recomandat cu confirmare
de primire. Notificarea este considerat recepionat la expirarea a apte zile
lucrtoare din ziua expedierii.
(3) Notificarea i preavizul trebuie s conin:
a) temeiul executrii dreptului de ipotec;
b) mrimea creanei i obligaiei garantate cu ipotec;
c) intenia creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotec;

d) indicarea termenului, la expirarea cruia creditorul ipotecar va executa


dreptul de ipotec, dar nu mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul
nregistrrii preavizului;
e) determinarea obiectului ipotecii;
f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea n posesiunea sa a
bunului imobil ipotecat;
g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobnda, penalitile i orice alte
costuri i cheltuieli necesare de achitat n vederea evitrii continurii procedurii de
executare a dreptului de ipotec, sau alte aciuni necesare de a fi ntreprinse de
ctre debitorul ipotecar n vederea nlturrii omisiunii de executare
corespunztoare a obligaiilor sale;
h) semntura creditorului ipotecar.
(4) Registratorul trebuie s verifice dovada de recepionare a notificrii sau
faptul expirrii termenului rezumat pentru recepionarea notificrii, stabilit n alin.
(2) din prezentul articol.
(5) n termenul indicat n notificare i preaviz, debitorul ipotecar are dreptul
s achite suma restant sau s nlture n alt mod omisiunea de executare
corespunztoare a obligaiilor sale, astfel cum este stabilit n notificare i preaviz.
(6) Dac pn la expirarea termenului sus-menionat sau a termenului mai
mare, stabilit n notificare sau preaviz, debitorul nu a ntreprins msurile
specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are dreptul s continue
procedura de executare a dreptului de ipotec.
(7) Dac debitorul a ntreprins msurile indicate n notificare sau preaviz
dup expirarea termenului specificat la alin.(6) al prezentului articol, acest fapt nu-l
lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de executare a
dreptului de ipotec.
Articolul 32. Executarea benevol a dreptului de ipotec
Executarea benevol a dreptului de ipotec are loc n baza unui acord privind
executarea benevol a dreptului de ipotec, ncheiat n form autentic ntre
creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, in orice moment convenit de pri.
Articolul 33. Executarea silit a dreptului de ipotec
(1) Executarea silit a dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar are
loc n temeiul ordonanei judectoreti, pronunat n acest sens n cadrul
procedurii n ordonan (procedur simplificat), sau, dac este cazul, n temeiul
hotrrii instanei de judecat, cu respectarea prevederilor Codului de procedur
civil.
(2) Debitorul ipotecar poate nainta obiecii motivate mpotriva ordonanei
judectoreti, n temeiul crora judectorul poate anula ordonana judectoreasc.
Se consider obiecii motivate specifice ipotecii, obieciile cu privire la:
a) nerespectarea de ctre creditorul ipotecar a formalitilor legate de
iniierea procedurii de executare a dreptului de ipotec;
b) notificarea i/sau preavizul conin date neveridice;

c) executarea benevol a obligaiei de ctre debitor n modul i n termenul


specificat n notificare i preaviz.
(3) La naintarea obieciilor, debitorul ipotecar este obligat s anexeze i
documentele doveditoare ale obieciilor invocate.
(4) n cazul n care ordonana judectoreasc, sau, dac este cazul, hotrrea
judectoreasc privind transmiterea silit a bunului ipotecat este ulterior anulat,
creditorul ipotecar este obligat s restituie bunul ipotecat sau s restituie preul la
care bunul a fost vndut, cu repararea prejudiciului cauzat.

Articolul 34. Vnzarea bunului ipotecat


(1) Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat n orice moment convenit
cu debitorul ipotecar prin acordul de executare benevol a dreptului de ipotec sau
dup rmnerea definitiv a ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz, emise
n aceast privin.
(2) Vnzarea bunului ipotecat de ctre creditorul ipotecar trebuie s fie
efectuat fr tergiversare nejustificat, n condiii i la pre comercial rezonabil,
inndu-se cont de interesele debitorului.
(3) Creditorul ipotecar poate alege modalitatea de vnzare a bunului ipotecat:
oferta-tender, negocieri directe sau licitaie public, organizat n conformitate cu
legislaia n vigoare.
(4) Creditorul ipotecar are dreptul s cear instanei de judecat vnzarea
bunului ipotecat sub controlul acesteia.
(5) Vnzarea sub controlul instanei de judecat este obligatorie n cazurile
stabilite la alin. (6) art. 79 din Legea cu privire la gaj.
(6) Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra
bunului ipotecat, acionnd n numele debitorului ipotecar n baza urmtoarelor
documente:
a) n cazul executrii benevole acordul, autentificat notarial, privind
executarea benevol a dreptului de ipotec;
b) n cazul executrii silite ordonana judectoreasc sau, respectiv,
hotrrea instanei de judecat rmas definitiv.
(7) Creditorul ipotecar este obligat s informeze cumprtorul despre
calitatea sa la momentul vnzrii bunului.
(8) Mijloacele obinute din vnzarea bunului ipotecat snt distribuite n
conformitate cu prevederile Codului civil.
Articolul 35. Achiziionarea bunului ipotecat de ctre creditorul
ipotecar
(1) Creditorul ipotecar poate achiziiona bunul ipotecat n cadrul executrii
benevole prin ncheierea unui acord de executare benevol care va avea coninutul
i forma contractului de vnzare-cumprare.

(2) Bunul ipotecat poate fi achiziionat de ctre creditorul ipotecar n cadrul


executrii silite a dreptului de ipotec numai prin intermediul vnzrii sub controlul
instanei de judecat.
Articolul 36. Evacuarea locuitorilor n cadrul executrii dreptului de
ipotec
(1) Debitorul ipotecar, precum i alte persoane care locuiesc n imobilul
ipotecat snt obligate s elibereze bunul ipotecat la momentul intrrii n vigoare a
acordului de executare benevol, semnat ntre creditorul ipotecar i debitorul
ipotecar, dac prile nu stabilesc un alt termen, la momentul rmnerii definitive a
ordonanei judectoreti, sau, dup caz, a hotrrii judectoreti n cazul
executrii forate a dreptului de ipotec.
(2) Dac persoanele menionate la alin.(1) la prezentul articol refuz s
elibereze bunul ipotecat sau nu l-au eliberat dup expirarea termenului de 15 zile
din data stabilit n alin.(1) al prezentului articol, executorul judectoresc va iniia
evacuarea silit.
(3) Persoanele care locuiesc n spaiul ipotecat n baza unui contract de
locaiune, despre care creditorul ipotecar a fost informat n conformitate cu
prezenta lege, nu pot fi obligate s prseasc spaiul pn la expirarea termenului
de locaiune. Acestea vor avea calitatea de locatari ai persoanei care va deine cu
drept de proprietate bunul ipotecat n urma executrii dreptului de ipotec.
Articolul 37. Cheltuielile de executare a dreptului de ipotec
Cheltuielile de expediere a notificrii, de nregistrare a preavizului, precum
i alte cheltuieli de executare a dreptului de ipotec snt suportate de debitorul
ipotecar, cu excepia cazurilor cnd ordonana, sau hotrrea judectoreasc, dup
caz, prevede altfel, sau creditorul ipotecar i debitorul ipotecar convin altfel.
Capitolul VIII
PROTECIA DREPTURILOR DEBITORILOR
N TRANZACIILE CU CONSUMATORII

Articolul 38. Publicitatea privind ipoteca


Publicitatea despre condiiile ipotecii care garanteaz restituirea unei sume
de bani va fi efectuat n conformitate cu prevederile n vigoare ce reglementeaz
publicitatea, n special:
a) informaia publicitar trebuie sa fie veridic i s nu induc n eroare
debitorul;
b) dac publicitatea conine informaia privind rata dobnzii aplicabil
obligaiei garantate cu ipoteca, aceasta trebuie s includ costul total aferent
obligaiei.
Articolul 39. Obligaiile creditorului ipotecar privind informarea
debitorului
(1) Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri,
creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul despre toate clauzele i

condiiile contractului de ipotec, precum i a contractului din care apare obligaia


garantat.
(2) Informaia privind costurile aferente ncheierii tranzaciei garantate cu
ipoteca, precum i ncheierii contractului de ipotec, necesare de suportat de ctre
debitor, cuantumul, modul de determinare a acestora, precum i cazurile n care
acestea pot fi rambursate solicitantului, trebuie s fie prezentat i eliberat n scris
debitorului, ntr-un limbaj clar i fr echivoc, pentru nelegerea crora nu snt
necesare cunotine speciale.
(3) Anterior ncheierii tranzaciei, creditorul ipotecar trebuie s aduc la
cunotina debitorului informaia privind posibilitatea executrii anticipate a
obligaiei garantate cu ipotec, costurile sau penalitile aferente acesteia.
(4) Informaia prezentat debitorului, anterior ncheierii contractului de
ipotec, trebuie s indice n mod expres despre riscul pierderii dreptului de
proprietate asupra bunului imobil ipotecat n cazul neexecutrii sau executrii
necorespunztoare a obligaiei garantate, precum i, posibilitatea modificrii
unilaterale a ratei dobnzii, dac este cazul.
(5) Debitorul poate cere creditorului ipotecar eliberarea bilanului plilor
efectuate i a soldului restant al obligaiei garantate cu ipotec. Creditorul ipotecar
va prezenta debitorului bilanul anual, pentru cele eliberate suplimentar avnd
dreptul s perceap o anumit tax.
(6) Creditorul ipotecar va notifica n scris debitorul, cu cel puin 30 de zile
calendaristice nainte, despre modificarea mrimii dobnzii cu anexarea informaiei
privind modificarea corespunztoare sumelor datorate.
(7) Pn la semnarea contractului de ipotec, creditorul ipotecar va transmite
debitorului o copie a raportului de evaluare a bunului ipotecat.
Articolul 40. Interdicia serviciilor suplimentare
Eliberarea unei sume de bani a crei rambursare este garantat cu ipotec,
precum i instituirea ipotecii, nu pot fi condiionate de procurarea de ctre debitor a
unor servicii suplimentare, prestate de creditorul ipotecar sau de ctre persoanele
afiliate acestuia.
Articolul 41. Confidenialitatea datelor despre debitor
(1) Datele personale despre debitor, care au devenit cunoscute creditorului
ipotecar snt confideniale i nu pot fi dezvluite de ctre creditorul ipotecar, cu
excepia cazurilor cnd debitorul consimte, n mod expres, asupra dezvluirii,
aceste date au devenit publice, n mod legal, dezvluirea lor este efectuat n
cazurile i condiiile prevzute de lege sau este solicitat de organul de stat
competent.
(2) Creditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea datelor referitoare
la convingerile politice i religioase, apartenena la sindicate, asociaii obteti i
religioase, partide i alte organizaii social-politice, cu excepia cazurilor prevzute
de lege.
(3) Persoanele vinovate de nclcarea normelor privind protecia datelor
personale poart rspundere conform legislaiei n vigoare.

Articolul 42. Excluderea sau limitarea rspunderii


Este interzis excluderea sau limitarea rspunderii creditorului ipotecar n
contractele de ipotec cu consumatorii, cu excepia cazurilor expres prevzute de
legislaia n vigoare.
Articolul 43. Aplicarea prevederilor referitoare la clauze contractuale
standard i protecia consumatorilor
La ncheierea contractului de ipotec prin care se garanteaz rambursarea
unei sume de bani creditorul ipotecar va respecta prevederile legislaiei privind
clauzele contractuale standard i, dup caz, regulile privind protecia
consumatorilor.
Articolul 44. Mijloace de protecie juridic
Orice persoan creia i-a fost nclcat un drept sau care are un interes legitim
poate contesta n instana de judecat valabilitatea ipotecii sau urmrirea bunului
ipotecat.
Articolul 45. Prevederi aplicabile debitorului ipotecar
Prevederile capitolului VIII se aplic n mod corespunztor garantului
ipotecar i solicitantului, chiar dac cu acesta nu a fost ncheiat contract de ipotec.
Capitolul IX
SPECIFICUL IPOTECARII UNOR CATEGORII DE OBIECTE

Articolul 46. Terenuri


(1) n afara situaiei n care contractul de ipotec prevede altfel, n cazul
instituirii ipotecii asupra terenului, aceasta se extinde i asupra construciilor
capitale existente i viitoare, precum i asupra construciilor nefinalizate amplasate
pe acesta, care i aparin debitorului ipotecar cu drept de proprietate.
(2) n cazul executrii dreptului de ipotec asupra terenului grevat cu
locaiune sau arend, despre care creditorul ipotecar a fost informat cu respectarea
prevederilor prezentei legi sau la care creditorul ipotecar a dat acordul,
cumprtorul terenului ipotecat (noul proprietar) este obligat s respecte condiiile
contractului de locaiune sau arend, dup caz, n relaiile cu locatarul.
Articolul 47. Construcii
(1) n cazul ipotecarii construciei ipoteca va fi instituit i asupra terenului
pe care este amplasat prima, daca proprietar al terenului este debitorul ipotecar.
(2) Dac terenul respectiv aparine unui ter i a fost transmis debitorului
ipotecar n folosin, dup executarea dreptului de ipotec, noul proprietar al
construciei se subrog n drepturile i obligaiile debitorului ipotecar, conform
actului juridic prin care snt stabilite condiiile folosinei.

Articolul 48. Construcii viitoare i nefinisate


(1) Proprietarul construciei viitoare sau nefinisate, divizat sau nu n
ncperi izolate, poate institui ipoteca asupra acesteia, dac construcia viitoare sau
nefinisat este nregistrat n Registrul bunurilor imobile n conformitate cu
legislaia cu privire la cadastrul bunurilor imobile.
(2) n cazul n care construcia viitoare sau nefinisat este nregistrat n
form de condominiu, ipoteca asupra ntregii construcii nu se instituie. Ipoteca
poate fi instituit asupra ncperilor izolate n cadrul acesteia.
(3) Proprietarul ncperii izolate din cadrul construciei viitoare sau
nefinisate poate institui ipoteca asupra acesteia, dac respectiva ncpere izolat
este nregistrat n Registrul bunurilor imobile n conformitate cu legislaia cu
privire la cadastrul bunurilor imobile.
(4) n cazul n care ncperea izolat din cadrul construciei viitoare sau
nefinisate este ipotecat, la transferul dreptului de proprietate asupra acesteia,
prile contractului de ipotec pot conveni asupra radierii sau modificrii ipotecii,
noul proprietar fiind n drept s instituie o nou ipotec asupra ncperii
respective.
Capitolul X
SUPRAVEGHEREA ACTIVITII IPOTECARE

Articolul 49. Supravegherea activitii ipotecare


(1) Activitatea ipotecar desfurat de societile comerciale este
reglementat i supravegheat de autoritatea de stat competent.
(2) Activitatea societilor comerciale, cu excepia bncilor, care particip n
relaiile de ipotec n calitate de creditor ipotecar, este supravegheat i
reglementat de ctre autoritatea competent, n modul i conform procedurii
stabilite de legislaia Republicii Moldova. Activitatea bncilor n acest sens este
supravegheat i reglementat de Banca Naionala a Moldovei.
(3) Autoritatea de stat competent cu supravegherea activitii ipotecare va
elabora i aproba reguli privind creditarea ipotecar.
Capitolul XI
DISPOZIII FINALE I TRANZITORII

Articolul 50. Intrarea n vigoare


(1) Prezenta lege intr n vigoare din momentul publicrii acesteia.
(2) Guvernul, n termen de 3 luni va duce actele sale normative n
conformitate cu prezenta lege.
Preedintele Parlamentului