RAPORT DE EVALUARE

al proprietii imobiliare:
Apartament cu 2 camere
16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS 1
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii,
ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o
activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia
evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri
din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmtoarele:
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au
fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate
este considerat valabil si marketabil;
Evaluatorul nu a avut la dispozitie un Extras de Carte Funciara actualizat. Proprietatea a fost
evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de
evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport.
Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si
utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in
considerare in prezentul raport;
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu
afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta
contaminanilor sau a materialelor periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii
metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate
sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i
acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.
Condiii limitative:
Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia
evaluatorului;

 Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea
pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ.
Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si
variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);
Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport.
Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt
astfel utilizate;
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa
depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii
pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire
a fost prevzut in raport.
Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile
exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei Martie
2010;
Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare;
Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la
cerinele legale;
Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;

Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie
juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea
informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Finocasa , Erra Properties , Apollon , Vilamax ,
Prohouse , Casa Elena) privind tranzacii similare;
informaii
existente
pe
site-urile
www.bacaul.ro
,
www.imobiliare.ro
,
www.bacauimobiliare.ro , www.prohouse.ro;
revistele de profil: Cotidianul local Desteptarea , Ziarul de Case , s.a.;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Bacau
i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n
evaluare: IVA 2- Evaluarea pentru garantarea mprumutului.
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament cu 2 camere .
Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune,
de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor.

n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n
standardul internaional de evaluare IVS 1.

20. DATA ESTIMRII VALORII

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii Martie- Aprilie
2010 . Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre
evaluator (data evalurii) este 01.04.2010. Evaluarea a fost realizat n luna Martie-Aprilie 2010 , care este
si data raportului.

21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la
exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4.0958 RON
pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele
premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei
investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul
tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza
unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential - Apartament cu 2
camere. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii
deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor
acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat
(garanie bancar).
Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2
Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari :
Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :
o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;
o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;
o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe
piaa menionat.
Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in
cadrul localitatii:
o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in
prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor
cu aceasta;
o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii
cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea
de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii
cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential;
Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita tipului proprietatii si
caracteristicilor tehnico constructive nu exista posibile utilizari alternative, in consecinta nu exista nici
cerere pentru o alta utilizare a proprietatii;

Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam

ca vandabilitatea curenta a proprieatii in acest moment este peste media pietei, datorita faptuilui ca
proprietatile rezidentiale de mici dimensiuni sunt cele mai tranzactionate in acest moment. Acest fapt
estimam ca se va mentine si in viitor;
Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei,
pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad
i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in
scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.
Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de
piata precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata,
informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu
proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea
si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile
estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup
aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare,
stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica
semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de
acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.