UNITATEA DE STUDIU 11

11
EVALUAREA BUNURILOR ECONOMICE
Obiectiv fundamental
nsuirea metodelor de stabilire a valorii bunurilor.
Obiective cognitive
Dup ce vei parcurge capitolul vei cunoate:
- Metodele de evaluare a bunurilor corporale
- Metodele de evaluare a bunurilor necorporale
- Metodele de evaluare a activelor financiare.
Timp de lucru: 4 ore
Teme de autoevaluare
Tema 1 Prezentai n sintez veniturile i cheltuielile care se au n vedere la evaluarea
diferitelor categorii de terenuri
Tema 2 Prezentai succint dificultile care credei c apar n utilizarea metodelor de
evaluare a terenurilor
Tema 3 Stabilii valoarea locuinei proprii prin metoda comparaiilor
Tema 4 Rezolvai testele gril de la sfritul unitii de studiu

102

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

1. BUNURILE ECONOMICE I VALOAREA ACESTORA

n sfera preocuprii evaluatorilor intr bunurile economice, care pot fi clasificate dup
mai multe criterii:
1. dup destinaie, bunurile economice se mpart n bunuri de consum (satisfactori) i
bunuri pentru producie (prodfactori). Bunurile pentru consum pot fi la rndul lor bunuri
de folosin curent i bunuri de folosin ndelungat.
2. dup forma de prezentare i nsuirile fizice, bunurile economice pot fi privite sub mai
multe aspecte:
-

bunuri corporale i bunuri necorporale;

bunuri care se consum integral la prima utilizare i bunuri care se uzeaz treptat;

bunuri fungibile i bunuri nefungibile;

bunuri divizibile i bunuri indivizibile;

bunuri principale i bunuri accesorii;

bunuri mobile i bunuri imobile.

Evaluarea are n vedere forma de prezentare, proprietile bunurilor, modalitile de

msurare .a., n funcie de care se utilizeaz diferite metode i tehnici.
Prin evaluare putem obine mai multe categorii de valori:
-

valoarea de pia a unui bun, numit i valoare venal (care rezult prin
cumprare vnzare pe bani), i care este dat de preul mediu probabil care poate
fi obinut prin vnzarea bunului pe piaa concurenial;

valoarea din nou, respectiv, valoarea unui bun similar produs la momentul
actual (cel al evalurii);

valoarea de utilizare, dat de foloasele pe care le aduce bunul prin exploatarea sa.
Aceasta poate fi valoarea utilizrii actuale, sau valoarea celei mai bune utilizri;

valoarea de asigurare, adic valoarea determinat de nlocuirea total sau parial

a bunului n cazul unor distrugeri provocate de aciunea unor factori externi;

valoarea de randament, respectiv, valoarea dat de venitul net actualizat pe care

posesorul bunului l poate obine prin utilizarea acestuia o anumit perioad de
timp;

valoarea de nlocuire, dat de cheltuielile de achiziie, transport, instalare a unui

bun similar n condiiile actuale;

Evaluarea bunurilor economice

103

valoarea rezidual sau valoarea de lichidare, respectiv, valoarea obinut prin

dezmembrarea bunului i valorificarea componentelor sau materialelor rezultate.

n funcie de scopul urmrit, cerinele beneficiarului evalurii i metodele de evaluare

utilizate, evaluatorul va stabili una sau mai multe valori.

2. EVALUAREA TERENURILOR

n funcie modul de folosire terenurile se mpart n urmtoarele categorii:

-

terenuri agricole;

terenuri silvice;

terenuri folosite ca pajiti;

terenuri cu ape;

terenuri ocupate cu construcii i construcii speciale;

terenuri cu destinaie special;

terenuri neproductive.

La noi n ar structura terenurilor dup modul de folosin a nregistrat schimbri

substaniale n timp.
Trecerea n timp a terenurilor dintr-o categorie n alta este impus de creterea populaiei,
mutaiile care au loc n structura nevoilor umane, formele de proprietate .a.
La evaluarea terenurilor trebuie s avem n vedere, n primul, rnd unele particulariti ale
acestora:
-

pmntul este limitat ca ntindere;

este de nenlocuit ca mijloc de munc special;

imobilitatea;

pmntul devine mijloc de munc numai n msura n care omul acioneaz asupra lui
cu alte mijloace de munc;

dac este folosit n mod raional, pmntul nu se uzeaz, ci se amelioreaz continuu;

posibilitatea creterii continue a productivitii prin alocarea suplimentar de resurse.

Evaluarea terenurilor agricole

n categoria terenurilor agricole sunt incluse terenurile pe care se desfoar activitile
agricole, inclusiv cele ocupate cu construcii sau drumuri ce deservesc activitile respective.

104

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

Modul de utilizare a pmntului n agricultur este reflectat de categoriile de folosin:

-

terenuri arabile;

puni;

fnee;

vii i pepiniere viticole;

livezi i pepiniere pomicole.

Preocuprile legate de evaluarea terenurilor agricole au aprut din timpuri strvechi, n

principal, pentru stabilirea difereniat a impozitelor.
Pentru evaluare se utilizeaz n principal dou metode:
-

metoda comparaiei;

metoda venitului net actualizat.

Pentru operativitatea evalurii este de preferat prima metod, dac sunt ndeplinite
condiiile utilizrii acesteia.

Metoda comparaiei
Ca i n cazul altor categorii de bunuri, metoda comparaiei are n vedere tranzacii
similare care au avut loc recent pe o anumit pia. Evaluatorul trebuie s aib informaii despre
mai multe terenuri similare care s-au vndut n ultimul timp n zona respectiv.
Etapele care se parcurg sunt urmtoarele:
1) selectarea informaiilor despre mai multe terenuri similare care s-au vndut n zon n
ultimul timp;
2) identificarea caracteristicilor eseniale ale terenurilor respective pentru a compara
terenul de evaluat cu cele ale cror preuri se cunosc
3) ntre proprietile comparate se identific dou ale cror preuri se cunosc i care
difer printr-o singur caracteristic. Diferena de pre este pus pe seama acelei
caracteristici;
4) se corecteaz preurile celorlalte proprieti cu diferena respectiv, aducndu-se toate
la acelai nivel al caracteristicii;
5) se reia 3) cu alte dou proprieti, pn cnd toate proprietile au aceleai niveluri
ale caracteristicilor i acelai pre. Preul astfel obinut reprezint i valoarea
proprietii de evaluat.
Aplicarea metodei este condiionat de gsirea de fiecare dat a dou proprieti care s
difere doar printr-o caracteristic.

Evaluarea bunurilor economice

105

Metoda venitului net

Aceast metod are n vedere venitul net actualizat pe care l poate obine proprietarul n
condiii normale de exploatare. Aplicarea metodei necesit parcurgerea mai multor etape:
-

determinarea calitii terenurilor agricole;

calculul venitului net;

corectarea venitului net;

calculul valorii terenului.

Volumul de munc este mai mare dect cel necesar evalurii prin metoda comparaiilor
dar, n unele situaii, metoda este singura aplicabil.

Calitatea terenurilor agricole

Frecvent, noiunea de calitate a pmntului este nlocuit cu o alta specific fertilitatea.
Clasele de fertilitate au fost mprite n 5 clase de favorabilitate sau calitate.
Notele de bonitare i calitatea terenurilor se modific n timp n sens favorabil sau
nefavorabil n funcie de preocuprile pentru mbuntirea calitii acestora.

Estimarea venitului net realizabil

Prin bonitare se stabilete capacitatea de producie a terenurilor fr a se determina
rezultatele economice care stau la baza aprecierii valorii acestora. Venitul net care poate fi
obinut pe o anumit suprafa de teren este determinat de mai muli factori:
-

sistemele de cultur, asolamentele i produciile medii la hectar;

preurile medii ale produselor agricole;

costurile de producie;

cheltuielile de distribuie.

Venitul net se determin pentru un teren model, avnd caracter impersonal. Acesta nu ine
seama de aptitudinile speciale ale posesorului i are la baz o medie a produciei i cheltuielilor pe
cca. 5 ani.
Pentru terenurile arabile se iau n considerare:
-

valoarea brut a recoltei n asolamentul calculat pe unitatea de suprafa i valoarea

brut a foloaselor accesorii (punat, paie, coceni etc.), evaluate n lei pe ultimii 5 ani;

cheltuielile de exploatare (valoarea medie pe 5 ani): lucrrile solului, semine,

ngrminte, lucrrile de ntreinere a culturilor, de recoltare, de transport.

106

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

Pentru a determina veniturile i cheltuielile aferente terenului model se poate proceda

astfel:
-

se stabilete rotaia necesar i posibil a culturilor, lund n considerare condiiile

pedoclimatice ale zonei i cererea de produse agricole;

dac exist o politic agricol coerent la nivel naional i regional, vor fi avute n
vedere i aceste orientri n ipoteza c au la baz studii ale cererii i se pot concretiza
n eventuale subvenii pentru anumite produse;

pentru asolamentele stabilite se vor estima produciile, veniturile i cheltuielile pe o

perioad de 3 sau 5 ani i venitul net.

Pentru grdini i pepiniere se procedeaz la fel ca la terenurile arabile. La livezi se iau n

calcul produciile medii pe 5 ani sau de la data intrrii pe rod pentru fiecare specie. La
cheltuielile obinuite se adaug amortizarea investiiilor.
La fnee se ia n considerare valoarea medie a recoltei pe 5 ani pentru fiecare specie.
La vii venitul se calculeaz pe baza valorii brute a recoltei de must i a rachiului de
tescovin fcndu-se media pe 5 ani sau de cnd via este pe rod.
Pentru puni se utilizeaz procedeul de la fnee considerndu-le ca fnee de o clas
inferioar. Pentru fiecare categorie de teren se obine n final:
Vn = Vb Chp, n care:
Vn venitul net;
Vb venitul brut;
Chp cheltuieli de producie.
Venitul net astfel calculat pentru o parcel model se generalizeaz prin comparaie la
toate terenurile cu condiii naturale asemntoare reflectate de nota de bonitate.
Aplicarea metodei presupune determinarea venitului net pentru parcele model din toate
clasele de terenuri existente ntr-o anumit zon i apoi generalizarea rezultatelor.

Corectarea venitului net

Venitul net calculat prin procedeele prezentate anterior este influenat i de o serie de ali
factori. n metodologia evalurii din Germania aceti factori sunt mprii n dou categorii:
-

factori economici interni;

factori economici externi.

n grupa factorilor economici interni se includ:

-

numrul parcelelor;

Evaluarea bunurilor economice

107

forma i poziia parcelelor;

dimensiunea;

distana fa de sediul gospodriei;

nclinaia i starea drumului de acces;

factori speciali: osele aglomerate, treceri de nivel, traversarea terenului de linii de

nalt tensiune etc.

Factorii economici externi sunt n principal urmtorii:

-

distana gospodriei fa de gar, port, pia;

starea drumurilor pe care se transport produsele de la gospodrie la destinatari;

condiii speciale: transbordri, obligaia de a circula pe anumite drumuri etc.

Nu se efectueaz corecii ale venitului net n funcie de preurile individuale practicate,

salariile pltite, cheltuielile de achiziie a mijloacelor de producie. Aceste elemente se iau n
considerare la o valoare medie pe zon.

Calculul valorii terenului agricol

Plecnd de la venitul net corectat, prin luarea n considerare a factorilor interni i externi
de influen, se poate determina valoarea unui hectar de teren sau a unei parcele cu o alt
suprafa:
Vt =

V N 100
, n care:
p

V N venitul net corectat, aferent suprafeei de teren supus evalurii;

p procentul de fructificare a capitalurilor de actualizare sau de randament.
Venitul astfel determinat mai este denumit i valoare de randament.

Evaluarea terenurilor cu pduri

1. la venituri:
-

veniturile anuale din tieri masive sau progresive;

venitul mediu anual din tieri rase;

veniturile din produse secundare i din punat.

2. la cheltuieli:
-

cheltuielile administrative: plata personalului de paz, amortizarea unor utilaje,

depozite, ntreinere drumuri forestiere, poduri etc;

108

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

cheltuieli de cultur i exploatare: plantare, ngrijire, tiere, transport etc.;

cheltuieli pentru combaterea duntorilor, de replantare, ndesire etc.

Valoarea de randament se calculeaz n mod similar ca n cazul terenurilor agricole cu

deosebirea c procentul de capitalizare se ia mai mic (ntre 1 i 5%), innd seama de perioada
necesar ajungerii arborilor la vrsta de tiere.

Evaluarea terenurilor construibile i a celor ocupate cu construcii

Principalele metode care pot fi utilizate pentru evaluarea terenurilor neagricole sunt:
-

metoda preului pieei metoda comparaiei;

metoda rentei capitalizate;

metoda recuperrii terenurilor agricole;

metode simplificate.

Se recomand utilizarea cel puin a dou metode pentru a putea face comparaii ntre
rezultatele obinute.

Metoda preului pieei

Aceast metod presupune culegerea informaiilor n legtur cu preurile practicate pentru
diferite categorii de terenuri i compararea acestora prin luarea n considerare a mai multor
elemente, cum ar fi:
-

drepturile de proprietate;

dimensiunea localitii;

condiiile pieei la data vnzrii;

funciile economice i sociale ale localitii;

amplasarea terenului n interiorul localitii;

poziia fa de cile de comunicaie;

dotarea tehnico-edilitar a terenului i a zonei;

caracteristicile geotehnice i restriciile de folosire;

alte caracteristici.

Metoda se poate aplica n cazul terenurilor fr construcii, sau considerate a fi libere,

dac evaluatorul dispune de suficiente informaii pentru realizarea comparaiilor.

Evaluarea bunurilor economice

109

Metoda rentei capitalizate

Dei este denumit astfel n metodologie, aceasta este mai degrab o metod administrativ
de evaluare a terenurilor construibile sau ocupate cu construcii care presupune folosirea unei relaii
de calcul pentru determinarea valorii terenului (Vt):
Vt = Vb (1+N), n care:
Vb valoarea de baz a terenului determinat pentru un teren la care criteriile de
performan se situeaz la nivel minim (la noi n ar aceast valoare a fost stabilit prin norme
emise de Ministerul Lucrrilor Publice la 495 lei/m2);
N suma unor coeficieni atribuii pe baza unor criterii de performan1.
Metoda a fost utilizat la noi n ar pentru calcularea valorii terenului pentru care
societile comerciale cu capital de stat au primit titlu de proprietate.

Metode simplificate

Pentru evaluarea rapid a terenurilor pot fi utilizate i diferite metode simplificate:

metoda alocrii, metoda parcelrii, metoda rezidual, metoda capitalizrii chiriei brute etc.2
Metoda alocrii pleac de la valoarea bunurilor imobiliare ale ntreprinderii sau ale
deintorului, care sunt amplasate pe terenul respectiv:
Vt = Vcl

p
, n care
100

Vcl valoarea cldirilor i construciilor speciale;

p procent care se aplic asupra valorii construciilor pentru a determina valoarea
terenului (20% n SUA i Anglia, 30% n Israel).
La valoarea astfel calculat se aplic o serie de coeficieni de corecie care in seama de
particularitile terenului i amplasament.
O variant a metodei este tehnica extraciei, care const n scderea valorii construciei
calculat la costul de nlocuire din preul total la care a fost vndut proprietatea (teren +
construcie).
n cazul unor terenuri de dimensiuni mari, se recomand utilizarea metodei parcelrii.
Aceasta const n divizarea terenului n parcele model, adecvate utilizrii neagricole n zon, n
1
Criterii stabilite de Ministerul Economiei i Finanelor (nr. 2665/28.02.1992) i Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii
Teritoriului (nr. 1 C/311/28.02.1992)

Vezi Sorin Stan, Evaluarea ntreprinderilor necotate, Editor Tribuna Economic, Bucureti, 2000, pag. 179

110

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

concordan cu cererea de astfel de terenuri. Parcelele pot avea acelai pre, dar, mai frecvent,
preuri diferite determinate prin metoda comparaiilor directe sau metoda extraciei.
La baza evalurii terenurilor din intravilan pot sta i preurile pieei care, n afara
factorilor de influen menionai, au la baz i raportul dintre cererea i oferta de terenuri.

3. EVALUAREA CONSTRUCIILOR

O categorie important de bunuri imobiliare care prezint particulariti n evaluare sunt

construciile. Metodele de evaluare a construciilor difer dup destinaia acestora i categoriile
de valori care se calculeaz.
Principalele metode utilizate n evaluarea construciilor sunt:
-

metoda indicatorilor tehnico-economici;

metoda comparaiilor;

metoda evalurii tehnice;

metoda evalurii economice.

Pentru fiecare categorie de construcii pot fi avute n vedere i metode specifice de

evaluare pe componente constructive sau funcionale.

Metoda indicatorilor tehnico-economici

Pentru a stabili valoarea unei construcii n lipsa documentaiei de execuie, se utilizeaz
frecvent metoda indicatorilor tehnico-economici.
Aceast metod este utilizat att la anteevaluarea construciilor, cu o frecven mai
ridicat, ct i la stabilirea valorii pentru unele construcii existente. Metoda n sine este uor de
aplicat, dar presupune un volum mare de munc pentru stabilirea indicatorilor.
Aceti indicatori sunt determinai prin calcule statistice sau prin raportarea preurilor de
deviz la caracteristica dimensional specific pe categorii de construcii.
Caracteristica dimensional poate fi: consumul de resurse; suprafaa; volumul
construciei; lungimea, n cazul construciilor desfurate pe orizontal; unitatea de capacitate, n
cazul construciilor cu destinaie productiv omogen; unitatea valoric n cazul construciilor cu
destinaie productiv eterogen (valoarea produciei); unitatea de folosin, pentru construciile
social-culturale (locul, patul etc.).

Evaluarea bunurilor economice

111

Cunoscnd valoarea indicatorilor tehnico-economici i dimensiunea construciei, se

calculeaz valoarea acesteia:
V = Dimensiunea It
Utilizarea acestei metode de evaluare necesit o serie de analize tehnico-economice care
s duc la reducerea erorii estimrii sub un anumit nivel (de regul sub 5%).
n multe ri, indicii de pre se calculeaz la nivelul unor organisme specializate i se
public periodic.

Metoda comparaiilor
Pentru construciile care fac obiectul unor tranzacii curente pe pia se face compararea
imobilului care se evalueaz cu imobile similare care au fcut obiectul unor tranzacii de
vnzare-cumprare.
Metoda poate fi utilizat i pentru comparaii succesive ale proprietilor similare care
difer dup o singur caracteristic.

Metoda evalurii tehnice

Valoarea tehnic a construciei este stabilit de ctre proiectani n studiile de
prefezabilitate, studiile de fezabilitate i proiectele tehnice care se ntocmesc pentru fiecare
construcie n parte.

Metoda evalurii economice

Aceast metod este utilizat pentru determinarea valorii economice sau de randament.
Valoarea construciei se estimeaz pe baza venitului net capitalizat pe o anumit perioad
de timp, de regul, egal cu durata de via a construciei. Venitul net se obine prin diminuarea
venitului brut pe care-l obine proprietarul cu cheltuielile de ntreinere i utilizare a construciei.
Venitul brut i cheltuielile difer n funcie de destinaia construciei i de o serie de
factori zonali.
Evaluarea cldirilor de locuit prin aceast metod pleac de la suprafaa construciei i
anexelor aferente care se multiplic cu costul la zi pe unitatea de suprafa. Valoarea astfel
calculat se corecteaz cu gradul de uzur i se mrete cu valoarea terenului aferent:
V = S I t (1 g u ) + Vt
S suprafaa echivalent a construciei;

112

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

It indicatorul tehnico-economic aferent, care n acest caz este costul pe metru ptrat
suprafa construit desfurat;
gu gradul de uzur a construciei;
Vt valoarea terenului.
Suprafaa echivalent este alctuit din:
-

suprafaa util a locuinei;

suprafeele logiilor i balcoanelor, corectate cu un anumit coeficient (de regul 0,35).

Valoarea se corecteaz prin luarea n considerare i a unor condiii particulare: pri ale
construciei sau componente degradate; construcii deteriorate prin cutremure, incendii, inundaii;
gradul de poluare a zonei; cldiri izolate sau cldiri situate n zon supraaglomerat. Gradul
normal de uzur este stabilit prin normative n funcie de durata tehnic de via i vechimea
construciei.

Evaluarea construciilor anex la cldirile de locuit

Evaluarea construciilor din aceast categorie se face pe baz de indici sau pe baza unor
devize estimative, inndu-se seama de tipul construciei, funciile pe care le ndeplinete i
materialele din care este realizat. Aceast valoare se corecteaz cu coeficieni de uzur care, la
fel ca n cazul construciilor de baz, difer n funcie de grupa n care se ncadreaz, starea fizic
i vechimea construciei.
La evaluarea acestor construcii se au n vedere i funciile pe care le vor ndeplini n
perspectiv. Dac se estimeaz c nu vor mai fi necesare, se evalueaz la valoarea rezidual.

Evaluarea construciilor pentru producie i servicii

Construciile aparinnd unor uniti de producie i servicii au o valoare de pia diferit

de valoarea de deviz, valoare care poate fi apreciat dup diferite criterii n funcie de valoarea
sistemului din care fac parte.
Se poate stabili i pentru aceste construcii o valoare plecnd de la devizul pe obiect, dar
numai pentru actualizarea capitalului social al ntreprinderii. De obicei, se prefer n astfel de
situaii evaluarea pe baz de indici de pre care necesit un volum mai mic de munc. n cazul
construciilor la care s-au efectuat lucrri de reparaii capitale, dac se utilizeaz metoda
indicilor, se vor aplica indici diferii.

Evaluarea bunurilor economice

113

Aprecierea gradului de uzur se face prin luarea n considerare a mai multor elemente:
- uzura fizic, determinat de exploatarea cldirii i de aciunea factorilor de mediu.
Pentru aprecierea uzurii fizice sunt necesare, n multe situaii, expertize tehnice, msurtori etc.,
care prelungesc durata evalurii i duc la creterea costului raportului de evaluare;
- nvechirea funcional este o form a uzurii morale a construciei determinat de
influena progresului tehnic, economic, social, care face ca aceasta s nu mai fie pe deplin
adecvat cerinelor de exploatare. nvechirea funcional poate duce n unele situaii la
schimbarea total a destinaiei construciei.

4. EVALUAREA MAINILOR, UTILAJELOR, ECHIPAMENTELOR

Pentru ntreprinderile cu profil de producie, aceste mijloace dein o pondere important

n totalul mijloacelor fixe. Din aceast cauz, mai ales n cazul evalurii patrimoniale, pentru
evaluarea acestora este necesar un mare volum de munc i lucrul n echipe interdisciplinare.
n vederea evalurii se parcurg mai multe etape: inventarierea, verificarea situaiei
mijlocului fix, analiza comparativ.
Valoarea de inlocuire poate fi obinut direct, prin culegerea de informaii de pe pia sau
indirect, prin calcule.
Metoda actualizrii preului are la baz preurile medii practicate n ramura sau sectorul
n care a fost fabricat mijlocul fix n cele dou perioade: perioada fabricrii i perioada evalurii.
Pentru mijloacele fixe obinute din import poate fi avut n vedere indicele de modificare a
cursului valutei n care a fost achiziionat utilajul. Valoarea de nlocuire va fi:
Vi = V0

I pe/ 0
100

sau Vi = V0

Cvc
Cv

V0 valoarea mijlocului fix n momentul achiziiei;

Ipe/0 indicele preurilor calculat n funcie de preurile din momentul evalurii i cele din

momentul achiziiei;
Cv0 , Cvc cursul leului fa de valuta cu are a fost cumprat mijlocul, n momentul

achiziiei ( Cv0 ) i n momentul evalurii ( Cve ).

Valoarea mijlocului fix n momentul evalurii difer de cea iniial, ca urmare a
modificrii preurilor n economie i ca urmare a uzurii fizice i morale a acestuia.

114

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

Valoarea actual sau reevaluat este egal cu valoarea de nlocuire (V) corectat cu
gradul real de uzur (gu):

Vr = V 1 u
100

Aceast valoare se apropie de valoarea de pia, aceea la care poate fi valorificat mijlocul
fix dac se renun la el. Trebuie s existe ns cerere pentru astfel de mijloace i, n plus,
elementele luate n calcul s fie corect stabilite.

5. EVALUAREA STOCURILOR

La multe ntreprinderi, elementul de imobilizri STOCURI are valori semnificative, iar

preluarea lor din bilanul exerciiului ncheiat ar denatura considerabil valoarea patrimonial a
ntreprinderii. Principalele elemente de stocuri avute n vedere de evaluator sunt: stocurile de
materii prime, materiale, piese de schimb, obiecte de inventar; stocuri de producie n curs de
execuie (neterminat); stocurile de produse finite.

6. EVALUAREA IMOBILIZRILOR N CURS

n aceast categorie se includ mijloacele aflate n execuie sau executate i care nu au
intrat n funciune. Ele figureaz n evidenele contabile la nivelul cheltuielilor efectuate pn la
momentul respectiv.
Evaluarea se va face n acest caz prin metoda costurilor pentru toate mijloacele la care
activitatea de punere n funciune se desfoar normal.

7. EVALUAREA IMOBILIZRILOR NECORPORALE

n aceast grup sunt cuprinse o mare diversitate de elemente de natur tehnic,

economic, juridic, social, comercial, administrativ.
La majoritatea ntreprinderilor, ponderea imobilizrilor necorporale n totalul activului
este redus, dar extinderea participrii ntreprinderii la acte de pia i diversificarea activitilor
vor conduce la creterea lor continu.

Evaluarea bunurilor economice

115

Metoda comparaiilor
Ca i n alte situaii, metoda presupune existena unui cadru organizatoric i juridic al
tranzaciilor cu astfel de bunuri, n acest caz, elemente intangibile. Dificulti apar atunci cnd
tranzaciile pe pia se realizeaz la seturi de elemente intangibile care nsoesc un activ tangibil.
Este mai greu de separat ntr-o astfel de situaie valoarea elementului intangibil de evaluat de cea
a elementului tangibil.

Metoda bazat pe profit

Aceste metode presupun calculul valorii totale actualizate a profitului rezultat din
exploatarea activului respectiv:

V = Vn

(1 + r ) n 1
r (1 + r ) n

r rata de actualizare;
n durata de via rmas elementului intangibil.
Profitul sau venitul net (Vn) unitar (anual) aferent activului poate fi:
-

efectul ncasrilor directe aferente activului respectiv;

efectul creterii veniturilor (ncasrilor);

efectul reducerii costurilor.

ncasrile directe se obin atunci cnd dreptul de exploatare este cedat unui client care
pltete chirie sau redevene. Valoarea activului se va calcula n acest caz prin capitalizarea
ncasrilor brute sau nete aferente.
Creterea veniturilor se poate realiza pe mai multe ci:
-

creterea vnzrilor, ca urmare a creterii ncrederii cumprtorilor n produsul, marca

sau ntreprinderea respectiv;

preuri mai bune, ca urmare a calitii superioare percepute de cumprtori;

extinderea pieelor i creterea pe aceast cale a volumului vnzrilor;

asigurarea unei surse de afaceri n viitor;

dezvoltarea de noi produse i piee.

Reducerea costurilor se poate realiza n mai multe moduri:

-

reducerea consumurilor specifice de materii prime, materiale, energie electric;

reducerea costurilor de recrutare i pregtire profesional a personalului;

creterea productivitii muncii.

116

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

Rata de actualizare trebuie s in seama de natura activului i s fie superioar ratei

dobnzii la cele mai sigure plasamente.

Metoda bazat pe costuri

Costul elementului intangibil are n vedere preul pe care l va plti un investitor pe un
astfel de element n alternativa achiziionrii altuia nou.
Acesta se va stabili lund n considerare:
-

costul de reproducere, respectiv, costul realizrii unui element similar, dar nou;

durata de via rmas a elementului intangibil:

- pn la expirarea protejrii;
- reglementat de unele prevederi;
- nscris n contracte;
- tehnic.
Vr

d
(
1 + r) 1
= Pn
d
r (1 + r )

Pn costul de reproducere a activului (preul unui activ similar nou);

d durata de via rmas a activului.

8. EVALUAREA IMOBILIZRILOR FINANCIARE

ntreprinderea poate deine titluri i creane financiare sub forma mprumuturilor acordate,
cum ar fi:
-

titlurile de participare;

titlurile imobilizate n activitatea de portofoliu;

alte titluri imobilizate;

creane imobilizate.

Aceste titluri difer dup intenia cu care au fost achiziionate.

Titlurile de participare

n categoria titlurilor de participare sunt incluse aciuni sau alte titluri de valoare deinute
de ntreprindere n capitalul altor societi comerciale.

Evaluarea bunurilor economice

117

Aciunile
Dup drepturile pe care le confer aciunile, pot fi ordinare sau prefereniale.
Aciunile ordinare confer deintorului mai multe categorii de drepturi care le
influeneaz i valoarea pe care o au:
-

dreptul de vot;

dreptul de preemiune;

dreptul la dividende.

Dimensiunea dreptului de vot confer acionarului o anumit poziie n cadrul societii

comerciale: majoritar absolut, majoritar, de control, de acionar semnificativ.
Toate aceste particulariti influeneaz valoarea de pia a aciunilor.
Pentru o aciune, putem calcula mai multe valori:
valoarea nominal: Vn =

CS
, n care:
Na

CS capitalul social;
Na numrul de aciuni.
Activ Datorii
Na

valoarea contabil: Vc =

valoarea financiar: V f =

D
, unde:
rv

D dividendul pe aciune;
rv rata medie a ctigului (venitului) pe pia.

valoarea de randament: Vr =

Pn
, unde:
rv

Pn profitul net pe aciune.

Di
Pn
+
:
i
i =1 (1 + ra )
(1 + ra ) n
n

valoarea pe baza venitului net capitalizat: V =

Di dividendul anual previzionat a se obine pentru o aciune la sfritul anului i;

ra rata de randament a investiiilor n aciuni;
Pn preul previzionat pe care l va avea aciunea la sfritul anului n.
La un moment dat, valoarea de achiziie a unei aciuni este identic indiferent de perioada
ct cumprtorul dorete s o pstreze. Prin urmare, valoarea nu depinde de orizontul investiiei.
Pentru o valoare mare a lui n, relaia devine:

118

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

Di
i
i =1 (1 + ra )
n

V =

Pentru a stabili preul aciunii, este necesar previziunea dividendelor viitoare (Di) i a
preului aciunii n anul n. Aceste previziuni nu sunt uor de fcut deoarece mrimea
dividendelor depinde de profitul realizat, dar i de politica de dividende a ntreprinderii. Se poate
lucra n dou ipoteze:
a) Ipoteza unor dividende viitoare constante i valoarea devine:

V =D

(1 + ra )n 1 + Vn
n
r (1 + ra )
(1 + ra )n

b) Ipoteza unor dividende n cretere de la un an la altul cu o rat constant (g) (Gordon i

Shapiro).
Obinem:

V=

D
D
; ra =
+g
ra g
P0

Pentru evaluarea aciunilor prefereniale, valoarea actual va fi:

Vap =

Dp
ra

Se are n vedere valoarea constant a dividendului stabilit n prospectul de emisiune i

ipoteza capitalizrii pe o perioad mare de timp.
Pentru aciuni cotate la burs, valoarea se determin la nivelul cel mai mic dintre preul la
nchiderea bursei i preul mediu obinut la tranzaciile din aceeai zi:
- preuri la tranzaciile din ultima zi:

x=

x1, x2, ... xn, y;

+y

n +1

- valoarea aciunii = min {x; y}

Metoda capitalizrii dividendelor conduce la o valoare care se poate apropia de preul
aciunilor n cazul unui pachet minoritar. n cazul unui pachet majoritar la negociere se poate
obine o valoare mai mare dect cea calculat, ca urmare a obinerii controlului prin pachetul
respectiv.
La fel se procedeaz n cazul unui pachet minoritar de blocaj.

Evaluarea bunurilor economice

119

Obligaiunile
Obligaiunile sunt titluri primare emise pe termen mediu sau lung de societi comerciale
sau organisme administrative n scopul obinerii unor resurse indirecte de finanare. Acestea au o
valoare nominal, care este valoarea de referin pentru calculul dobnzii, o valoare de emisiune,
care poate fi egal cu valoarea nominal sau mai mic i o valoare de rambursare, care poate fi
egal cu valoarea nominal sau mai mare.
Dobnda aferent unei obligaiuni, numit i cupon, se calculeaz prin nmulirea valorii
nominale cu rata cuponului (rc). La scaden, emitentul va plti o sum egal cu valoarea de
rambursare stabilit iniial.
Valoarea unei obligaiuni la un moment dat va fi:
Dobi
Vn
+
i
i =1 (1 + r )
(1 + r )n
n

Va =

Dobi dobnda sau cuponul pe anul i;

Vn valoarea de rambursare (valoarea nominal sau o valoare mai mare dac obligaiunea
se cumpr cu prim).
Pentru obligaiunile perpetue (cele care sunt emise fr o dat fixat a scadenei), valoarea
va fi:
Va =

Dob
; Dob = rc Vn
r

Rata cuponului(rc) este fix pe ntreaga perioad.

Titlurile imobilizate n activitatea de portofoliu sunt cele deinute de o firm, de regul,

societate de portofolii, pentru a obine la scaden un anumit profit. Aceste titluri nu urmresc
intervenia n activitatea firmei ale crei titluri sunt deinute. Valoarea titlurilor imobilizate se
obine prin actualizarea venitului financiar ce va fi obinut la scaden.
n categoria alte titluri imobilizate sunt incluse acele titluri care nu sunt utile activitii
ntreprinderii. Ele nu sunt rezultatul unei decizii de investiii, ci provin din anumite obligaii.
n categoria creanele imobilizate sunt incluse: creane legate de participaii,
mprumuturi acordate pe termen lung, depozite, garanii, cauiuni pltite.

120

Diagnosticarea i evaluarea organizaiilor

Teste

1) Venitul net avut n vedere la evaluarea terenurilor arabile se determin lund n considerare:
a)valoarea brut a recoltei pentru un teren model, n asolamentul utilizat, calculat pe
unitatea de suprafa i valoarea brut a foloaselor accesorii (punat, paie etc.), evaluate
n lei pe ultimii 5 ani
b)valoarea medie a cheltuielilor de exploatare pe 5 ani
c)valoarea brut a recoltei pentru un teren model, n asolamentul utilizat, calculat pe
unitatea de suprafa i valoarea brut a foloaselor accesorii (punat, paie etc.), evaluate
n lei pe ultimul an
d)valoarea medie a cheltuielilor de exploatare pe 5 ani

3) Suprafaa util a unei construcii este:

a) suprafaa de teren ocupat, exclusiv alei, trotuare, spaii verzi
b) suprafaa de teren ocupat, inclusiv alei, trotuare, spaii verzi
c) suma suprafeelor nivelurilor, dup dimensiunile exterioare
d) suma suprafeelor nivelurilor, dup dimensiunile interioare
e)parte din suprafaa total pe care se desfoar activitile conform destinaiei din
momentul evalurii

4) Suprafaa construit desfurat a unei construcii este:

a)suprafaa de teren ocupat, exclusiv alei, trotuare, spaii verzi
b)suprafaa de teren ocupat, inclusiv alei, trotuare, spaii verzi
c)suma suprafeelor nivelurilor, dup dimensiunile exterioare
d)suma suprafeelor nivelurilor, dup dimensiunile interioare
e)parte din suprafaa total pe care se desfoar activitile conform destinaiei din
momentul evalurii
f)parte din suprafaa total de teren ocupat, pe care se desfoar activitile conform
destinaiei din momentul evalurii