2.

Notare radiere antecontract vnzare

(Curtea de Apel Bucureti, Secia a III-a civil, decizia civil nr. 386 din 25.02.20091)
Prin plngerea mpotriva ncheierii de Carte Funciar nr.(...) din data de 11.03.2008, nregistrat pe
rolul Judectoriei Sectorului 6 B la data de 31.03.2008, petenta E. B. a solicitat instanei desfiinarea n
totalitate a ncheierii contestate i admiterea cererii de radiere a antecontractului de vnzare-cumprare
autentificat sub nr.14 din data de 14.01.2008 de Biroul Notarului Public "D. B. - E." cu privire la
apartamentul nr. 39, situat n B,(...), (...)14, .1, .6, sectorul 6, cu numrul cadastral 1692/39, nscris n
Cartea Funciar la nr. 40544.
Prin sentina civil nr. 2547/15.04.2008, Judectoria Sectorului 6 B a respins plngerea formulat
de petenta E. B., ca nentemeiat.
Pentru a hotr astfel, instana de fond a reinut c prin ncheierea nr. (...) pronunat la data de
11.03.2008 Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar Sector 6 a respins cererea petentei de radiere a
dreptului de promisiune asupra imobilului situat n(...), (...) 14, .1, .6, .39, nscris n Cartea Funciar
nr.40544 a localitii B Sector 6 la PI/1 n favoarea lui E. B., cu sarcini; respingerea cererii nregistrate
prin care se solicita radierea antecontractului de vnzare-cumprare autentificat sub nr.14/14.01.2008 la
B.N.P. D. B. E., nscris n D. 40544 la E./1 cu ncheierea nr.(...)/2008, la E./2.
mpotriva acestei ncheieri petenta a formulat plngerea de fa, n termenul legal de 15 zile de la
comunicare. Instana a reinut c la data de 14.01.2008 petenta, n calitate de promitent vnztor, a
ncheiat cu D. N.-(...), n calitate de promitent-cumprtor antecontractul de vnzare-cumprare
autentificat sub nr.14/14.01.2008 de Biroul Notarului Public "D. B. E.". Prin antecontract, prile au
stabilit ca ncheierea contractului n form autentic s aib loc la data de 14.02.2008. n data de
14.02.2008 petenta s-a prezentat la notar n vederea ncheierii contractului de vnzare-cumprare, dar nu
i promitenta-cumprtoare. Petenta a notificat promitenta-cumprtoare, prin intermediului
executorului judectoresc, s se prezinte la notar n data de 18.02.2008. La acea dat promitentacumprtoare s-a prezentat la notar, cu aceast ocazie fiind ncheiat ncheierea de certificare
nr.679/18.02.2008 de B.N.P. D. B. E., prin care s-a reinut c, actul de vnzare-cumprare n form
autentic nu s-a mai ncheiat la data de 14.02.2008 ntruct promitenta cumprtoare nu a obinut
ntregul pre al vnzrii, motivat, din declaraiile sale, de faptul c valoarea imobilului rezultat din
raportul de evaluare ntocmit de experii agreai de banc a fost sub valoarea creditului preaprobat de
banc. Se mai menioneaz n ncheiere c promitenta-vnztoare opteaz pentru aplicarea clauzei
penale din antecontract, considernd c vina nencheierii contractului este a promitentei-cumprtoare,
iar promitenta-cumprtoare declar c vina nu i aparine i opteaz pentru rezilierea i repunerea
prilor n situaia anterioar, respectiv restituirea avansului pltit.
n cazul de fa sunt incidente dispoziiile art. 33 din Legea nr. 7/1996 (actual 908 NCC), care
prevd c este posibil radierea (...) oricrei operaiuni susceptibile a face obiectul unei nscrieri n cartea
funciar, n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic
real. ns alineatul 4 al aceluiai articol prevede limitativ situaiile n care se poate dispune rectificarea
crii funciare (i, implicit radierea): 1. pe cale amiabil, dac exist o declaraie autentic sau 2. n caz
de litigiu, prin hotrre judectoreasc irevocabil.
Petenta nu se ncadreaz n prima situaie, ntruct nu exist la dosar o declaraie autentic dat de
promitenta-cumprtoare prin care aceasta s-i dea consimmntul la radierea notrii antecontractului.
ncheierea de certificare nr.679/18.02.2008 nu ine locul unei asemenea declaraii, ntruct nu cuprinde
meniunea expres a acordului promitentei-cumprtoare pentru radiere, ci doar poziia prilor
antecontractului legat de motivul i culpa n neexecutarea obligaiilor asumate i preteniile legate de
aceasta. Prin urmare, nefiind rolul registratorului de carte funciar s fac aprecieri privind voina real a
prilor exprimat prin declaraiile menionate n ncheierea de certificare, respectiv dac promitentacumprtoare i-a dat sau nu un acord implicit n sensul radierii, n mod corect a fost respins cererea de
radiere, neputndu-se considera c este caz de rectificare pe cale amiabil. Petenta are deschis calea
aciunii n rectificarea crii funciare, prin care s solicite radierea meniunii.
1 Sursa: jurisprudenta.org/Idoc.ashx?i=2&y=2009&d=200000000652119

Prin decizia civil nr. 1303 A din 22.10.2008, Tribunalul Bucureti - Secia a IV-a Civil, a
respins, ca nefondat, apelul declarat de ctre apelanta petent E. B. mpotriva acestei sentine.
A reinut instana de apel c fa de dispoziiile exprese ale art.23 din Legea nr.7/1996, instana de
fond a apreciat n mod corect c petenta nu se ncadreaz n niciuna din ipotezele avute n vedere de text,
ntruct nu exist la dosar o declaraie autentic dat de promitenta-cumprtoare prin care aceasta s-i
dea consimmntul la radierea notrii antecontractului. ncheierea de certificare nr. 679/18.02.2008 nu
ine locul unei asemenea declaraii, deoarece nu cuprinde meniunea expres a acordului promitenteicumprtoare pentru radiere, ci doar poziia prilor antecontractului legat de motivul i culpa n
neexecutarea obligaiilor asumate i preteniile legate de aceasta. Prin urmare, contrar susinerilor
apelantei motivul respingerii cererii nu a fost ignorarea copiei legalizate a ncheierii de certificare de
fapte, de ctre prima instan, ci analiznd acest nscris prima instan n mod corect a stabilit ca nu
poate echivala cu declaraia autentic dat de promitenta comparatoare cu privire la consimmntul dat
n vederea radierii nscrierii imobilului.
mpotriva acestei decizii a formulat recurs apelanta-reclamant. Prin motivele de recurs se arat c
hotrrea este nelegal ntruct n mod greit s-a reinut c ncheierea de certificare nr.679/18.02.2008 nu
reprezint un nscris care s constituie temeiul cererii de radiere, din coninutul acesteia rezultnd fr
echivoc c nici una dintre pri nu i-a exprimat intenia ncheierii contractului de vnzare-cumprare.
Situaia litigioas ivit ntre pri se refer strict la suma de 3.000 Euro pltit drept avans de
promitenta cumprtoare i nu la ncheierea contractului de vnzare-cumprare.
E. cumprtoare are cel mult un drept de crean mpotriva promitentei vnztoare n situaia n care
apreciaz c nu se impunea aplicarea clauzei penale a pierderii avansului. Pentru aceasta ns, se poate
adresa instanei judectoreti, fr ns ca posibila aciune s justifice meninerea notrii n cartea
funciar a promisiunii de vnzare.
Prin decizia civil nr. 386 din 25.02.2009, Curtea de Apel Bucureti a respins ca nefondat
recursul declarat de recurenta petent E. B. pentru urmtoarele considerente:
Potrivit art.33 pct.(4) din Legea nr.7/1996, (actual 908 NCC) rectificarea nscrisurilor n cartea
funciar se poate face fie pe cale amiabil, prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu, prin hotrre
judectoreasc definitiv i irevocabil. Prima tez a acestui articol presupune c cele dou pri nu
sunt n conflict i de comun acord, prin declaraie autentificat, au hotrt rectificarea nscrisurilor.
Prin ncheierea de certificare nr.679/18.02.2008, prile nu au hotrt acest lucru, ci, aa cum n mod
corect au reinut instanele de fond i de apel, i-au exprimat poziia fa de motivul i culpa n
neexecutarea obligaiilor asumate n preteniile legate de acestea.
Chiar dac promitenta-cumprtoare a declarat c este de acord cu rezilierea contractului, acest
aspect nu conduce la concluzia c i-a exprimat acordul cu privire la rectificarea crii funciare.
Fa de cele reinute, Curtea constat c instanele au fcut o corect aplicare a dispoziiilor Legii
nr.7/1996, nefiind incidente dispoziiile art.304 pct.9 Cod procedur civil.
Art. 33 din Legea nr. 7/1996 (actual 908 NCC) prevede c este posibil rectificarea (...) oricrei
operaiuni susceptibile a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar, n cazul n care cuprinsul crii
funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real. ns alineatul 4 al aceluiai
articol prevede limitativ situaiile n care se poate dispune rectificarea crii funciare (i, implicit
radierea): 1. pe cale amiabil, dac exist o declaraie autentic sau 2. n caz de litigiu, prin hotrre
judectoreasc irevocabil.
ncheierea de certificare nr.679/18.02.2008 emis de notarul public care conine poziia prilor
antecontractului legat de motivul i culpa n neexecutarea obligaiilor asumate i preteniile legate de
aceasta, nu ine locul unei asemenea declaraii, ntruct nu cuprinde meniunea expres dat de
promitenta-cumprtoare prin care aceasta s-i dea consimmntul la radierea notrii
antecontractului.
Prin urmare, nefiind rolul registratorului de carte funciar s fac aprecieri privind voina real a
prilor exprimat prin declaraiile menionate n ncheierea de certificare, respectiv dac promitentacumprtoare i-a dat sau nu un acord implicit n sensul radierii, cererea de radiere trebuie respins,
petenta avnd deschis calea aciunii n rectificarea crii funciare, prin care s solicite radierea
meniunii.