Sunteți pe pagina 1din 61

CUPRINS

INTRODUCERE............
1. Creditarea ipotecara a imobililor locative din R.M
1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.I....
1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.I .
1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar
2. Piata primara a imobilului din mun.Chisinau
2.1 Analiza comparative a ofertelor bancare...
2.2 Criteriile de selectare a creditului ipotecar..
2.3 Practica international privind creditarea ipotecara
3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii de influenta
3.1 Descrierea obiectului..
3.2 Determinarea valorii de piata.
3.3 Reconcilierea rezultatului final evaluarii.
CONCLUZII...............................
BIBLIOGRAFIE............................................
ANEXE.................................

Introducere
Notiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de
catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului
fata de creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului
se considera insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa
devina rob pe viata, iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.
Sistemul de finantare locative, care include finantarea si procurare a unie locuinte presupune
utilizarea diverselor forme de finantare, acestea sunt urmatoarele: creditare, inclusive creditarea
ipotecara, finansarea bugetara, investirea directa, participarea prin cote a investitorilor fizici si
juridici la constructia caselor de locuit, acordarea subventiilor bugetare cetatenilor in scopul
procurarii unui imobil.dar rolul prioritar in acest system de finantare locative ii apartine creditarii
ipotecare.
Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n Republica
Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani.
Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit
este suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s
limiteze riscurile pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.
Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s
modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas.
Ipoteca este un mod prin care cetatenii isi pot usura un pic viata, si aceasta se refera mai mult la
familiile noi deoarece ei fiind tineri neavind o suma intratit de mare ca sa isi procure un imobil
de uni singuri ei apeleaza la creditele ipotecare, dar si aici ar trebue sa avem o suma initiala pe
care trebue so achitam bancii pentru incheierea acestui contract si ea constitue 30% in mediu,
depinzind de banca la care apelam.
Da intradevar poate aceasta este o iesire din situatie incepind o noua viata intr-o casa noua, dar
nu trebue sa uitam si de comisioanele si dobindele achitate lunar bancii. Si inainte de a face acest
pas important de ce zic eu important deoarece eu cred ca de a avea un acoperis deasupra capului
este o misiune pe care nio punem fiecare dintre noi deoarece multor oameni le trebue o viata sa
argoniseasca pentru asi cumpara o casa sau un apartament iar altora nici o viata ne le
ajunge.Astfel inainte sa punem acea iscalitura pe foaie trebue sa ne gindim foarte bine vom fi noi
in stare sau nu sa achitam suma lunara care este indicata in contract. Deoarece neachitind un
timp mai indelungat creditul ipotecar banca va constata ca noi nu suntem in stare sa achitam
acest credit si vm fi nevoiti sa ne gasim un alt loc de trai.

Rezumat
Tema lucrarii este creditarea ipotecara a imobilului locativ din Republica Moldova. Am impartit
acesta lucrare in 3 capitole care la rindul lor au citeva subcapitole unde este explicat prin teorie si
calcule despre toate partile pozitive si negative a unui credit ipotecar. Asa ca in primul capitol
lam numit, creditarea ipotecara a imobilului locativ din Republica Moldova aici am dat
explicatia a mai multor notiuni din domeniul creditarii si anume ce inseamna: credit, credit
ipotecar, ipoteca, gaj, imprumut, debitor, debitor ipotecar, contract de ipoteca, garant ipotecar si
altele. In acest capitol am mai acentuat istoria aparitiei creditului ipotecrar apoi printr-o schema
am aratat care sunt participantii la intocmirea contractului creditului ipotecar.
Aci am dat si explicatia conform legislatiei care sunt legile care ar trebui sa le respectam odata ce
contractul este intocmit. Care sunt masurile de initiere a executarii dreptului de ipoteca aici am
mai adaugat despre folosirea obiectului ipotecii, continutul si forma unui contract de ipoteca,
care sunt obligatiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului. Si ce tine de finalul in
privinta legislatiei aici am povestit despre cum si in ce caz se face incetarea ipotecii. In acest
capitol am mai analizat dupa materialul insusit care sunt avanyajele si dezavantajele sau putem
spune si partile pozitive si cele negative a unui credit ipotecar, de care populatia nu este pusa la
cunostinta de catre angajatii bancilor.
In al doilea capitol am facut analiza comparativa a ofertelor bancare pe piata primara a
imobilului din mun.Chisinau, aici am reprezentat grafic si schematic constructiile noi in % dupa
sectoare in mun Chisianu anul 2014 in comparatie cu anul 2013.Ce pret a fost anul trecut pentru
imobile pentru un metru matrat si care este pertul anul acesta, cite costructii noi am avut anul
2014 in comparatie cu anul 2013 etc.
Am analizat ofertele bancare la: Banca Sociala, Unibank, MpldovaAgroindbanc, Mobiasbanca,
Victoriabanc.Dupa care am accentuat criteriile de selectare a unui credit ipotecar. Dupa care am
facut o comparatie a creditului ipotecar din Republica moldova cu terile vecine ca Rusia,
Rominia si Ukraina si cu o tara mai indepartata SUA.
In al treilea capitol am facut o evaluare a unui imobil locativ si anume a unui apartament cu o
odaie care este amplasat in mun.Chisianu, sectorul Riscani pe str.Macilor 11. Dupa toate
calculele am obtinut o valoare de aproximativ 29 000 de euro, apoi am ales banca cea mai
convinabila care ne poate da un imprumut ipotecar si asta fiind Mobiasbanca cu un imprumut de
70 % (20300 euro), dupa care am facut graficul rambursarii pentru 10 ani de zile si am aflat care
este suma totala care va trebui so intoarcem bancii peste 10 ani, si am primit o suma de 32 113
euro.

Summary
The theme of the work is the housing mortgage lending in Moldova. I divided this work into
three chapters which in turn have several chapters we explain the theory and calculations about
all the positives and negatives of a mortgage loan. So in the first chapter called lam, the housing
mortgage lending in Moldova here I give the explanation of many notions of what the credit,
namely: credit, mortgage, mortgage, pledge, loan, borrower, mortgagor, contract mortgage,
mortgage and other. In this chapter I accentuated the occurrence of credit history through a
scheme ipotecrar then we showed that participants in preparing mortgage contract.
Where gave the explanation under the legislation which laws should respect them once the
contract is drafted. What are the measures to initiate the execution of the mortgage right here we
have added about mortgage object usage, content and form of a mortgage contract, which are
obligations regarding information mortgagee borrower. And what you end about legislation here
I talked about how and why termination is appropriate mortgage. In this chapter we have looked
after the material itself are avanyajele and disadvantages or can say positive and negative sides
of a mortgage loan, for which population is not being informed by employees of banks.
In the second chapter I made a comparative analysis of banking offers primary real estate market
in Chisinau, here we schematically plotted and new construction in% after Chisianu municipality
sectors in 2014 compared with the year 2013.Ce price was last year meter for buildings to a
matrix that is PERT year, we had build-cite 2014 compared with 2013 etc.
We analyzed banking offers: Social Bank, Unibank, Mpldova-Agroindbanc, Mobiasbanca,
Victoriabanc.Dupa I emphasized criteria for selecting a mortgage. After that I did a comparison
of mortgage in Moldova with neighboring caves as Russia, Romania and Ukraine and with a
faraway country USA.
In the third chapter I made an assessment of a building housing namely a one-room apartment
which is located in mun.Chisianu, Riscani sector on str.Macilor 11. By all accounts we obtained
a value of about 29 000, then I agree that the bank chose to give us a mortgage loan and that the
loan Mobiasbanca with a 70% (20300 euro), after repayment schedule we did 10 years and found
that the total amount that will be so the bank back over 10 years, and we received a sum of
32,113 euros.

1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.I


Cel mai simplu rationament al notiunii de credit ipotecar este reprezentat prin urmatoarea
definitie: creditul ipotecar reprezinta un imprumut lung, garantat printr-o valoare imobiliara. Un
antreprenor poate obtine un astfel de credit pentru finantarea constructiei unie cladiri de birouri,
iar o familie- pentru cumpararea unei locuinte. In ambele cazuri, imprumutul este amortizat
printr-o combinative de plati successive, care include atit rambursarea capitalului imprumutat ,
cit si dabinzile aferente, pina la achitarea complete a datoriei la maturitate.
Piata imprumuturilor ipotecare s-a nascut in Statele Unite cu aproximativ 100 de ani in urma.In
practica international se contureaza numeroase modele si forme de interactiune intre participantii
pietii credelor ipotecare. Aprovizionarea cu resurse financiare pe termen lung a creditelor
destinate populatieii este posibila atit din contul surselor atrase de creditori de piata primara, cit
din contul surselor atrase pe piata secundara, prin intermediul operatorilor specializati. \
Pe piata primara a creditarii ipotecare interactioneaza creditorii si debitorii, pe piata secundara,
creditoriisi investitorii, care indeplinesc functia de refinantare a creditelor.
Creditul ipotecar - este o sursa financiara tot mai des solicitata de catre cetatenii Republicii
Moldova. Cei care apeleaza la creditul ipotecar de cele mai multe ori se ciocnesc cu termini
necunoscutii cee ce provoaca fificultati in perceperea creditului imobiliar.
Ipoteca- ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil, de
regular amine in posesia depunatorului de gaj, Ipoteca il ajuta pe comparator sa-si procure un
aparatment in rate, achitind pina la 30-40 %din valoarea reala a ei.In acest apartament nou se
locueste dj dar imprumutul se achita treptat. Este foarte buna aceasta variant avit un mare plus
ca nu va fi nevoie de ne muta de la o chirie la alta, si totodata fiind proprietarul acestui
apartament.
Gaj-gajul este bunul imobil care se depune drept garantie.Inainte de a achizitiona un apartament
in rate nu vom nu vom avea nevoie de alt gaj,urmind sa fie gajat anume acel apartament.
Imprumutul ipotecar-Imprumutul ipotecar este deasemenea important pentru a percepe
notiunea de ipoteca.creditul ipotecar-acestea sunt banii care n-ii va acorda o institutie financiara
pentru procurarea bunului imobil cu o suma fixa de palti pe un termen lung.Imprumutul ipotecar
este o investitie profitabila financiara, din acea cauza ca preturile la un bun imobil pe o perioada
lunga au tendinta de a creste.
Creditorul ipotecar este creditorul a carui creanta este garantata cu ipoteca.Orice institutie poate
oferi imprumuturi numai ca cu conditia ca aceasta ii ca adduce un benificiu. Bancile sunt
considerate de regula principalii creditori ipotecari.
Debitor debitorul ipotecar sau o alt persoan care are o obligaie fa de creditorul ipotecar
executarea creia este garantat cu ipotec;
Debitorul ipotecar este o persoana ce transmite in ipoteca un bun sau bunuri immobile in
vederea garantarii executarii obligatiilor sale sau a debitorului fata de creditorul fata de creditorul

ipotecar.Orice persoana fizica sau juridical care detine dreptul de proprietatesau a dreptul de a
dispune de un bun imobil poate fi debitor ipotecar.
Contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n
temeiul cruia primul, n modul stabilit de legislaie, are dreptul s pretind satisfacerea
creanelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;
Prioritate drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori ipotecari de a executa
dreptul su de ipotec, precum i fa de ali creditori de a urmri bunul imobil.
Garant ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea
garantrii executrii obligaiei debitorului;
In general a ajuns sa fie folosit in societate termenul de ipoteca pentru a desemna un imprumut,
acordat de catre creditorul debitorulu, de regula pentru reparatia, imbunatatirea sau procurarea
unui bun imobil cu destinatie locative. Imprumuturile pot fi totusi destinate si altor scopuri ca de
ex pentru educatie sau sanatate etc.
Astfel, sensul termenului de ipotecadeseori este folosit pentru a desemna atit dreptul de
garantie asupra imobilului, cit si imprumutul. Legea cu privire la ipoteca a definit ipoteca in felul
urmator:ipoteca este un drept real in al carui temei creditorul este in drept sa ceara satisfacerea
creantelor sale, cu preferinta fata de ceilalti creditori, inclusive statul, din valoarea bunurilor
immobile depuse in ipoteca, in cazul in care debitorul omite sa execute obligatiile garantate cu
ipoteca.
La categoria de bunuri immobile se raporta terenurile, portiunile de susol, obiectele acvatice
separate, plantatiile prinse de radacini, cladirile, constructiile si orice alte lucrari legate solid de
pamint, precum si tot ceea ce, in mod natural sau artificial, este incorporate durabil in acestea,
adica bunurile a caror deplasare nu este posibila fara a se cauza prejudicii considerabile
destinatiei lor
Partile ipotecii sunt creditorul ipotecar, debitorul ipotecar si , dupa caz, garantul ipotecar.
In present in tara noastra, functioneaza sistemul de creditare ipotecara intr-un nivel in baza
modelelor bancilor comerciale universal.
Principalii subiecti in acest system de creditare ipotecara in RM sunt :institutiile nebancare de
credit si bancile, persoanele fizice si agentii economici, agentiile imobiliare si companiile de
constructie, organelle cadastrale teritoriale si evoaluatorii independent.
Contractare unui creditipotecar presupune implicarea subiectilor nominalizati (vezi fig1)
Contractul de credit ipotecar.

Contractul de credit ipotecar

Debitorul

Creditorul
Compania imobiliara

Alegerea obiectului pe piata imobiliara


Compania
imobiliara
Evaluarea imobilului

Compania de evaluare

Vinzatorul

Contractual de
vinzarecumparare

Proprietatea imobiliara
Contractul de
ipoteca
Organul Cadastral
Teritorial

Figura 1. Piata primara de creditare ipotecara din R.M.


Sursa: elaborata de autor.
Principalul rol in procesul de atragere a resuerselor pentru finantarea locuintelor si de acordare
aq creditelor ipotecare I revine bancilor comerciale.bancile finanteaza atit producatoriii
locuintelor , companiilor de constructii. Cit si consumatorii productiei locative, populatia. In asa
fel majoritatea tarilor dezvoltate, problemele finantarii constructiei locative si a achizitionariii
locuintei se rezolva prin intermediul creditelor bancare: creditele pentru constructia blocurile
locative (pe termen de 1-1.5 ani), acordate intreprinderilor constructoare si credite ipotecare pe
termen lund pentru procurarea locuintei, pe un termen de la 7 pina la 20 de ani acorda
cetatenilor.Finantind

constructia

blocului

locative

banca

controleaza

procesul

in

intregime:termenele si costurile efectuarii acestora, calitate lucrarilor de constructiei si montaj


apreciaza si minimizeaza riscurile existentei: financiare, de constructive de piata.
Istoria aparitiei Ipotecii:
Notiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de
catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului
fata de creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului
se considera insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa
devina rob pe viata, iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.

In acest sens se elaborau conditii concrete , iar la hotarul terenului ce apartinea debitorului se
instala un pilon cu indicatia ca proprietatea data reprezinta pretentii ale creditorului. Pe acest
pilon cu denumirea de ipoteca se indicau toate datoriile proprietarului terenului.
Mai tirziu in acest scop se foloseau anumite carti numite ipotecare. In Grecia Antica fiecare
persoana interesata avea acces la informatia despre starea terenului pe pamint corect. Institutul
ipotecii s-a dezvoltat cu preponderenta in perioada Imperiului Roman. In secolul 1 i.e.n au fost
create noi institutii ipotecare , ce ofereau credite persoanelor particulare care puneau in gaj
averea proprie.
In perioadadomniei imperiului Antoniu Pia (sec. 2 e.n ) a fost elaborate un cadru legislative
special pentru reglementarea activitatii bancilor ipotecare, ce activau de rind cu alte banci
specializate, precum si cu alte institutii creditare cum ar fi casele economiei si asociatiile de
economii.
Deseori statul acorda ajutor considerabil creditarii ipotecare. Pe timpul imperatorului Traian sa-u
creat fonduri special pentru sustinerea vaduvelor si a copiilor orfani, unde li se ofereau credite
ipotecare cu o dobinda de 5% annual. Au fost create sisteme financiare analogice si in Rusia in
sec. 19, dar ajutor se acorda, in deosebi reprezentantilor conducerii.
Intr-o perioada mica institutia ipotecii a evoluat de la feducie puna la un studio mai progresat
pignus si mai tirziu a ajuns la ipoteca.
In cazul fiduciei obiectul gajat era transmis in proprietatea creditorului, dar aceasta era in drept
sa intoarca obiectul gajat-imobilului, debitorului dupa executarea de catre acesta a obligatiunilor
indicate in contract, sau sa intoarca debitorul gajul, si renuntind la proprietatile banesti.
Contractul

pignus nu prevedea transmiterea imobilului gajat in proprietate, cid oar spre

folosinta, ca garantie privind asigurara obligatiunii creditare. Creditorul nu avea nici un drept
pentru a pastra obiectul gajat si pune sa-l instraineze doar in cazul cind debitorul nu-si putea
onora obligatiunile, restituindui creditorului doar acea diferenta dintre pret ul de vinzare si restul
sumei datorate
In cazul ipotecii, obiectul gajului raminea in proprietatea datornicului, iar creditorul avea dreptul
de a se folosi de obiectul gajat si chiar de al vinde, compensindusi datoria din suma obtinuta in
urma vinzarii.
Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n Republica
Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani.

Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit
este suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s
limiteze riscurile pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.
Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s
modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas. n
Republica Moldova bncile comerciale ofer mai multe tipuri de credite imobiliare n
dependen de scopul creditului. Creditele imobiliare pot fi oferite pentru:
- cumprarea unui locuine de pe piaa primara/secundar;
- construcia unei locuine;
- achiziionarea loturilor de teren destinate construciei;
- cumprarea unui lot de pmnt;
- refinanarea unui credit/mprumut imobiliar;
- renovarea, modernizarea sau extinderea imobilului locativ;
- reconstrucia imobilului locativ;
- reparaia capital a imobilului locativ;
Bncile percep i comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi comisionul de acordare al
creditului i comisionul de administrare al creditului care de regul este perceput lunar.
Calcularea comisioanelor n cazul creditelor imobiliare este foarte important pentru c acestea
sunt foarte costisitoare pe termen lung.
1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.I
Legea cu privire la ipoteca are ca scop de a stabili regulile si principiile fundamentale care
reglementeaza piata ipotecara primara, si crearea conditiilor pentru dezvoltarea pietii ipotecare
secundare.
In primul rind trebue sa stim ca ipoteca se inregistreaza la oficiul cadastral territorial in a carui
raza teritoriala se afla bunul imobil ipotecat.
Mai intii de toate creditorul ipotecar

depune o cerere la oficiul cadastral, un reprezentant

imputernicit sau debitorul ipotecar serveste ca temei pentru inregistrarea ipotecii.Data a


inregistrarii ipotecii este si data primirii cererii de inregistrare a ipotecii.

La aceasta cerere se mai adauga documentul de achitare a taxei pentru inregistrare, documentul
cu imputernicirile reprezentantului astfel si contractual de ipoteca autentificat notarial sau actul
care serveste ca baza a aparitiei de ipoteca a creditorului ipotecar asubru bunului imobil si daca
este cazul si alte documente care sunt in legislatia R.M.
Cheltuielile pentru inregistrarea ipotecii, si cele legate de modificarea sunt suportate de catre
debitorul ipotecar, insa este si o exceptie in cazurile cind contract de ipoteca prevede altfel.
Inregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea inscrierii in Registrul bunurilor immobile.
Dar sunt si cazuri in care inregistrarea ipotecii este respinsa de legislatia cu privire la inregistrare
a bunurilor imobile.
Inregistrarea ipotecii are si niste consecinte si ele sunt urmatoarele:
Informatia cu privire la ipoteca se inregistreaza in Registrul bunurilor imobile, ea este valabila
din data inregistrarii in Registrul bunurilor imobile. Eliberarea informatiei din Registrul
bunurilor imobile si acea informatie care nu este publica sunt reglementate de legislatia cadastrul
bunurilor imobile.
Accesul la informatia inregistrarii de stat a ipotecii bunului imobil este publica si orice persoana
are dreptul de a acesta la aceasta informatie in conformitate cu legislatia in vigoare
Continutul si forma unui contract dei poteca.
-

In primul si in primul rind contractual de ipoteca este un document care este in forma ascrisa si

autentificat la notar.
In al doilea rind ipoteca este inregistrata in Registrul bunurilor imobile conform legislatiei.
In contractual de ipoteca trebue sa fie indicat informative despre creditorul si debitor ipotecar:
numele si prenumele domiciliu sau sediul etc. Trebue sa fie indicat acordul debitorului de
inregistrare a ipotecii in favoarea creditorului, obligatii garantate de ipoteca cum au fost
determinate de catre debitor si creditor, sa se determne obiectul ipotecii, este indicate sema
achitat la inceputul tranzactiei si suma catre trebue achitata lunar de catre creditor, care este

valoarea de piata si de inlocuire a bunului ipotecatcare sunt stabilite in raportul de evaluare.


Nu este admisa cauza trecerii dreptului de proprietate asupra obiectuui ipotecii catre creditorul

ipotecar daac nu sunt respectate sau sunt inculcate obligatiile de catre debitor.
In contract unde sunt indicate obligatiile debitorului va fi intocmit in forma ceruta pentru

contractual de ipoteca si se va indica cauzele acestuia.


In contractual de ipoteca partile pot include si alte clauze.

In contractual de ipoteca se poate face careva completari si chiar unele modificari astfel orice
modificare sau completare in contract se face in forma autentica. Cind modificarea contractului
de ipoteca duce la motificarea unor date din Registrul bunurilor imobile modificarile trebuie
facute conform procedurii inregistrarii contractului de ipoteca.
Cum se floseste obiectul ipotecii
Odata ce este intocmit contractual de ipoteca debitorul este in drept sa foloseasca sis a exploateze
obiectul ipotecii, cu exceptia cind in contractul de ipoteca sunt puse alte conditii. Bunul ipotecat
nu poate fi transmis de catre debitorul ipocar in folsinta oneroasa sau gratuita fara acordul
creditorului ipotecar.
Debitorul ipotecat este este obligat sa suporte toate cheluielile de intretinere a obiectului ipotecii
in cazul in care contractual de ipoteca nu prevede altfel.
Debitorul ipotecar este obligat sa intretina sis a pastreze bunul ipotecat sis a nu-l deterioreze sau
sal distruga pentru a nui scadea valoarea bunului imobil.
Construirea, demolarea, sau schimbarea destinatiei obiectului ipoteci este permisa doar cu
acordul creditorului ipotecar.
Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n care
se indic bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i mrimea creanei.
Temeiurile pentru apariia ipotecii legale snt:
a) creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;
b) creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit de legislaie;
Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal are dreptul de a urmri bunul imobil ipotecat
n condiiile stabilite de prezenta lege.
La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa dovada aducerii la cunotina debitorului
ipotecar a avizului, precum i hotrrea instanei de judecat sau actul ce confirm creanele
statului fa de debitorul ipotecar aprute n baza legislaiei fiscale.
Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractual).
Creanele ipotecare: Creana ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la momentul
executrii dreptului de ipotec. Creana ipotecar trebuie s aib caracter bnesc.

In caz de deteriorare sau sau pericol a bunului ipotecat, precum si alte cazuri care afecteaza
drepturile creditorului ipotecar, debitorul este obligat sa informeze creditorul ipotecat despre
aceasta situatie.
Conform articolului 22 se spune ca debitorul este obligat sa asigure obiectul ipotecii in beneficial
creditorului ipotecar pentru nu a aparea careva riscuri de pierdere sau deteriorare fortuita.
Creditorul ipotecar poate sa asigure bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar daca bunul
nu a fost asigurat de debitorul ipotecar.
In contractual de ipoteca poate de stabili obligatia de asigurare a vietii debitorului pina la
valoarea soldului restant pe toata durata termenului acerstui contract de ipoteca.
Despagubirile platite de asigurator ipotecar depasesc soldul creantelor debitorului ipotecar fata
de debitorul ipotecar primul va restitui diferenta debitorul ipotecar sau succesorilor lui.
Daca se va face ipoteca ulterioara asigurarea bunului ipotecat nu va fi obligatorie daca bunul
imobil ipotecat a fost asigurat in cadrul ipotecii anterioare
Asigurarea este efectuata la unu din companiile de asiguarre convenita cu creditorul
ipotecar.Creditorul nu poate sa impuna ca debitorul sa asigure bunul imobil la o companie de
asigurare anumita.
Msurile de iniiere a executrii dreptului de ipotec sunt urmatoarele
Notificarea i preavizul trebuie s conin:
a) temeiul executrii dreptului de ipotec;
b) mrimea creanei i obligaiei garantate cu ipotec;
c) intenia creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotec;
d) indicarea termenului, la expirarea cruia creditorul ipotecar va executa dreptul de ipotec, dar
nu mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul nregistrrii preavizului;
e) determinarea obiectului ipotecii;
f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea n posesiunea sa a bunului imobil ipotecat;
g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobnda, penalitile i orice alte costuri i cheltuieli
necesare de achitat n vederea evitrii continurii procedurii de executare a dreptului de ipotec,

sau alte aciuni necesare de a fi ntreprinse de ctre debitorul ipotecar n vederea nlturrii
omisiunii de executare corespunztoare a obligaiilor sale;
h) semntura creditorului ipotecar.
Dac debitorul a ntreprins msurile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea termenului,
acest fapt nu-l lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de executare a
dreptului de ipotec.
n vederea iniierii executrii dreptului de ipotec, creditorul ipotecar este obligat:
a) s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o notificare n care va fi
menionat intenia de a executa dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec;
b) s nregistreze n Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de
ipotec.
Dac pn la expirarea termenului sau a termenului mai mare, stabilit n notificare sau preaviz,
debitorul nu a ntreprins msurile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are
dreptul s continue procedura de executare a dreptului de ipotec.
Notificarea trebuie s fie expediat la domiciliu sau la sediul debitorului ipotecar i, dac este
cazul, a debitorului, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire. Notificarea este
considerat recepionat la expirarea a apte zile lucrtoare din ziua expedierii.
Legea 24 spune ca creditorul ipotecar in perioada de actiune a contractului de ipoteca este
obligat pentru a verifica crare este starea fizica care sunt conditiile de pastrare si folosire a
obiectului ipoteciicu conditia a debitorului ipotecar sau a detinatorului bunului imobil ipotecar.
In timpul verificarii bunului imobil ipotecat creditorul trebue sa se conduca dupa care pasi, ca de
ex sa preintimpine prealabil debitorul sau ale tertului care detine temporar bunul imobil si nici
intrun caz sa nu jigneasca sau sa incalce drepturile debitorului ipotecar.
Dar din partea debitorulu ipotecar se cere pentru a nu crea piedice la verificarea obiectului
ipotecii, sa prezinte documentele si informatia necesara creditorului ipotecar.
Vnzarea bunului ipotecat de ctre creditorul ipotecar trebuie s fie efectuat fr tergiversare
nejustificat, n condiii i la pre comercial rezonabil, inndu-se cont de interesele debitorului.
Vnzarea sub controlul instanei de judecat este obligatorie n cazurile stabilite la alin. (6) art. 79
din Legea cu privire la gaj.

Creditorul ipotecar poate alege modalitatea de vnzare a bunului ipotecat: oferta-tender, negocieri
directe sau licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare.
Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat n orice moment convenit cu debitorul ipotecar
prin acordul de executare benevol a dreptului de ipotec sau dup rmnerea definitiv a
ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz, emise n aceast privin.
Obligatiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului sunt urmatoarele:
Anterior ncheierii tranzaciei, creditorul ipotecar trebuie s aduc la cunotina debitorului
informaia privind posibilitatea executrii anticipate a obligaiei garantate cu ipotec, costurile
sau penalitile aferente acesteia.
Debitorul poate cere creditorului ipotecar eliberarea bilanului plilor efectuate i a soldului
restant al obligaiei garantate cu ipotec. Creditorul ipotecar va prezenta debitorului bilanul
anual, pentru cele eliberate suplimentar avnd dreptul s perceap o anumit tax.
Creditorul ipotecar va notifica n scris debitorul, cu cel puin 30 de zile calendaristice nainte,
despre

modificarea

mrimii

dobnzii

cu

anexarea

informaiei

privind

modificarea

corespunztoare sumelor datorate.


Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s
informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a
contractului din care apare obligaia garantat.
Pn la semnarea contractului de ipotec, creditorul ipotecar va transmite debitorului o copie a
raportului de evaluare a bunului ipotecat.
Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s
informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a
contractului din care apare obligaia garantat.
Creditorul ipotecar este obligat s informeze cumprtorul despre calitatea sa la momentul
vnzrii bunului.
Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat,
acionnd n numele debitorului ipotecar n baza urmtoarelor documente:
a) n cazul executrii benevole acordul, autentificat notarial, privind executarea benevol a
dreptului de ipotec;

b) n cazul executrii silite ordonana judectoreasc sau, respectiv, hotrrea instanei de


judecat rmas definitiv.
Datele despre debitor sunt comfidentiale
Creditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea datelor referitoare la convingerile politice
i religioase, apartenena la sindicate, asociaii obteti i religioase, partide i alte organizaii
social-politice, cu excepia cazurilor prevzute de lege.
Datele personale despre debitor, care au devenit cunoscute creditorului ipotecar snt confideniale
i nu pot fi dezvluite de ctre creditorul ipotecar, cu excepia cazurilor cnd debitorul consimte,
n mod expres, asupra dezvluirii, aceste date au devenit publice, n mod legal, dezvluirea lor
este efectuat n cazurile i condiiile prevzute de lege sau este solicitat de organul de stat
competent.
Excluderea sau limitarea rspunderii este interzis excluderea sau limitarea rspunderii
creditorului ipotecar n contractele de ipotec cu consumatorii, cu excepia cazurilor expres
prevzute de legislaia n vigoare.
La ncheierea contractului de ipotec prin care se garanteaz rambursarea unei sume de bani
creditorul ipotecar va respecta prevederile legislaiei privind clauzele contractuale standard i,
dup caz, regulile privind protecia consumatorilor.
Interdicia serviciilor suplimentare eliberarea unei sume de bani a crei rambursare

este

garantat cu ipotec, precum i instituirea ipotecii, nu pot fi condiionate de procurarea de ctre


debitor a unor servicii suplimentare, prestate de creditorul ipotecar sau de ctre persoanele
afiliate acestuia.
Si la final cum si ince caz se face incetarea ipotecii
Ipoteca se inceteaza in cazul
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)

expirrii termenului contractului de ipotec


exproprierii bunului ipotecat
acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;
vnzrii n cadrul executrii silite a dreptului de ipotec
altor situaiei prevzute de legislaie
satisfacerii obligaiei garantate cu ipotec
pieririi totale a bunului ipotecat
rezilierii contractului de ctre pri
scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil

Cererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile poate fi depus la oficiul cadastral
teritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de ctre creditorul ipotecar sau de ctre orice
persoan interesat, cu acordul scris al creditorului ipotecar. Cazurile cnd nu este nevoie de
acordul creditorului ipotecar pentru radierea informaiei cu privire la ipotec snt stabilite de
legislaia n vigoare.
Cesiune dreptului de ipoteca este un procedeu prin care vreditorul ipotecar, in calitate de titular
al dreptului subiectiv de ipoteca exercita una din prerogativele continutului acestui drept, si
anume prerogative de a dispune de dreptul sau.
Creditorul ipotecar este in in drept sa cesioneze tertilor drepturile ipotecare prezente si viitoare,
fara controlul debitorului ipotecar , cu conditia ca acest drept ste prevazut in contractual de
ipoteca.orului ipotecar, care poate fi exercitata la faze diferite ale derularii raportului juridic de
ipoteca. Insa prerogativele creditorului ipotecar pentru exercitarea carora nu au survenit
conditiile corespunzatoare, nu pot fi considerate drepturi ipotecare viitoare, deoarece aceste
prerogative, ca elemente a dreptului subiectiv de ipoteca , iau nastere din momentul constituirii
dreptului dat.
Creditorul ipotecra nu poate considera dreptul subiectiv de ipoteca fara acordul debitorului
ipotecar, cu exceptia cazului in care cauzele contractului de ipoteca ii permite cesiunea. Dreptul
subiectiv de ipoteca are un caracter accesoriu fata de creanta pe care o garanteaza.In virtutea
caracterului accesoriu al dreptului subiectiv de ipoteca, urmeaza sa admitem ca totodata ce din
obligatia garantata cu ipoteca nu reiese oarecare impedimente de cesiune a creantei.
In literature de specialitate romineasca se mentioneaza ca inscrierea transmiterii ipotecii nu este
necesara. Deoarece de o data ce ipoteca a fost inscrisa nu mai este nevoie de o noua inscriere
pentru ca nu este o noua ipoteca dar este tot aceeasi ipoteca, numai ca trece in patrimonial altei
personae.
Pornind de la considerentele expuse mai insus legislatia in vigoare urmeaza sa prevada forma
autentica a contractului de cesiune a dreptului subiectiv de ipoteca. Respective cesiunea creantei
garantate cu ipoteca si cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca se vor reflecta intrun singur inscris
in forma autentica.
Cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca nu necesita inregistrarea in Registrul bunurilor immobile
daca partiel nu convin altfel.
Continutul dreptului subiectiv de ipoteca este constituit intrun sir de prerogative ale credit
La ncetarea ipotecii, nscrierea privind ipoteca va fi radiat din Registrul bunurilor imobile, n
conformitate cu legislaia n vigoare.

1.3Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar


In primul rind ar trebui sa fim la cunostinta ca cele mai multe credite in ziua de azi sunt destinate
in special tinerilor, care sunt foarte dornici pentru avea o locuinta a sa proprie.
Aceste credite lucreaza in felul urmator eel sunt data persoanelor, tinerilor cu scopul rambursarii
lunare a unei sume de bani, aceasta suma de bani dj este indicata in contract.
Acest credit in primul rind este foarte convinabil pentru familiile noi intemeiate si care nu dispun
de o suma mare de bani cu care si-ar putea procura propriul cuibusor, dar ei sunt gata pentru a
achita creditul conform contractului si a locui separat si nu a crea careva probleme celor
apropiati.Astfel de credit il putem gasi in majoritate bancilor din R.M dar inainte de toate ar
trebui sa stim si sa analizam acest credit ipotecar care are si avantaje dar si dezavantaje pe care
creditorul ipotecar nu te pune la curent pentru a nu-si pierde clientii.
Potrivit bancii, perioada de creditare este de minimum trei ani si de maximum 30 de ani, iar banii
pot fi folositi atat pentru achizitia unei case sau a unui teren, precum si pentru modernizarea
locuintei sau refinantarea unei credit de investitii imobiliare existent.
Creditele ipotecare oferite de banci va pot ajuta fie sa va cumparati o locuinta, sa achizitionati
teren pentru a construi o casa sau sa efectuati lucrari de modernizare a locuintei pe care o detin
Bancile ofera acest tip de credit si in lei si in euro, iar unele si in dolari.
Dezvoltarea ipotecii in Republica Moldova dj putem sa spunem ca a avut un rol foarte
important mai bine zis un rol pozitiv in dezvoltarea economiei moldoveneasca deaceea ca noi
raminem in urma in dezvoltarea constructiilor ipotecare fata de alte state.
Astfel avantajele creditului ipotecar sunt urmatoarele:
a) Un avantaj foarte mare in creditul ipotecar este ca in primele 30 de zile de la luarea cerditului noi
avem posibilitate de a motifica, de a face careva schimbari in contractual de ipoteca si bancile
sunt deacord cu aceste schimbari deoarece daca noi nu vom putea rambursa creditul ipotecar
luna, vom avea careva piedici, bancile comerciale vor avea niste pierderi enorme unde suma
creditului este foarte mare.dar ar trebui sa stim ca fiecare modificare in contractual de ipoteca are
si un mic minus deoarece pentru fiecare modificare in contract vom fi nevoiti sa achitam o
oarecare suma de bani sau un commission fix.
b) Un avantaj si mai mare si credca cel mai convinabil pentru toti este ca la incheierea creditului
ipotecar noi nu avem nevoie de a pune in gaj un alt imobil pe care il detinem dj sau a unui bun
care are o valoare cu care banca isi poate acoperi creditul ipotear dar se pune in gaj bunul imobil

viitor care este procurat in credit dar nu detinem dreptul asupra lui pina nu achitam suma in
totalitate a imobilului.
c) Un alt avantaj al creditului ipotecar este ca multe familii noi, neavind un loc de trai exact nu
trebue permanent sa achita lunar de la 150-400 de euro pentru asi lua o gazda, si de fiecare data
sasi schimbe locul de trai de la o gazda la alta, acesti bani pot fi achitati lunar bancii ca peste
citiva ani sa devina proprietari a acestui apartament.
d) Multi dintre tineri locuesc impreuna cu parintii, si de aic chiar de la inceput mute famii se
destrama deoarece pentru un timp oarecare apar probleme si tot mai des se incep certurile in
familie, pentru nu aparea aceste certuri in familie si a nu deranja pe cei apropiati credca toti ar fi
deacord dar multi nu constientizeaza ca creditul ipotecar este o iesire din situatie.
e) Fiecare familie trebue sa dispuna de un cuibusor al sau unde familia isi vor imparti durerile si
bucuriile, este si incomod si neplacut cind o familie isi schimba foaret des locul de trai nu numai
pentru tineri dar si pentru viitorii copii care vor fi siguri si vor putea dormi in pace cind vor avea
o locuinta a sa.
f) Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele care au venituri mici dar care foarte
mult isi doresc sa devina proprietary ai unei locuinte.Astfel bancile comerciale permit asha
credite cu plati lunare ce acopera 70% din venitul lunar al familiei si aceasta este o iesire din
situatie pentru multe familie de a putea lua un credit ipotecar. Sursa principal de venit a acestui
credit este contractual de munca unde este indicat salariul pe acre il are debitorul lunar, dar
bancile la fel pot accepta si alte surse de venit cum ar fi veniturile de peste hotare sau veniturile
din chirie si latele.
Dezavantajele creditului ipotecar
a)Un dezavantaj care ar trebui in primul rind mentionat credca este acel ca acest credit ipotecar
este pe un termen indelungat el poate fi pe 10, 20 sau chiar 30 de ani astfel inainte de a incheea
acel credit ipotecar cu banca noi ar trebui sa ne gindim foarte bine vom fi noi in stare intr-un
asha timp indelungat sa achitam in fiecare luna suma indicate in contract sau nu.
Astfel noi ar trebui sa inteleg ca durata lunga a constractului nu este un avantaj com gindesc
multi altii dar este un dezavantaj deoarece cu cit creditul este mai lung cu atit creditul in primul
rind este mai scump dar si intrun asha timp in viata noastra se pot intilni o multimea de
schimbari ca de ex pierderea locului de munca care va fi o piedica pentru noi pentru a achita
creditul in continuare sau chiar aparitia unei crize care ne poate foarte tare afecta si sanatatea
omului la fel ar trebui sa o luam in consideratie deoarece ea niciodata nu poate fi stabila Astfel
inainte de incheea un credit ipotecar trebue sa avem trebue sa avem careva prognoze despre
viitorul financiar al familiei. Ar trebui sa ne gindim ca in caz ca nu avem cu ce achita creditul

lunar nu mai dispunem de un job, trebue sa avem o alta solutie care ne va ajuta sa acoperim
creditul in totalitate si a avea dreptul de proprietate asubra bunului imobil.
b) Ca orice alt tip de credit creditul ipotecar la fel are dobinda sa pe care banca o stabileste si este
inclus in plata care este achitata lunar. Pentru c acest tip de credit este de lung durat, rata
nominal a dobnzii este flotant. Acest credit este dezavantajat prin faptul c bncile au dreptul
s modifice rata dobnzii pentru utilizarea creditului n funcie de rata de refinanare a BNM, de
rata inflaiei, de rata dobnzii interbancare Euribor/Libor sau de evoluiile pieii.
c)La prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru clienii ce doresc s devin
proprietarii unei locuine proprii, ns realitatea este cu totul altceva. Aceste credite au o mulime
de comisioane i costuri suplimentare ascunse ce genereaz costuri adugtoare. n comparaie
cu celelalte credite oferite de ctre bncile comerciale, creditele imobiliare au cea mai mic rat a
dobnzii. nainte s v hotri s apelai la acest credit gndii-v de 10 ori pentru c n medie
costul creditul ipotecar n Republica Moldova ajunge pn la 232% din suma mprumutat, Fi i
ateni la fiecare dintre ele, informai-v, consultai-v cu ofierii de creditare la banca unde vrei
s achiziionai creditul i nu uitai c odat ce ai semnat contractul de credit ve i fi nevoit s
scoatei bani din buzunar pentru o perioad ndelungat.
d)Inca un dezavantaj la creditele ipotecare sunt ca majoritatea creditelor se ofera in valuta
strainaaici putem spune ca este putin si un plus ca locuinta pe care o procuram la fel achitam
lunar in valuta straina dar aici trebue sa atragem atentie la una ca de ex luind un credit imobiliar
in valuta straina cu un curs la euro sau dolar azi nestiind ce curs va fi in ziua de mine cum de ex
sa intimplat acuma in R.M multi oameni au luat credit cu un curs dar cind sa intoarca inapoi nu
destul ca trebue sa intoarca banii imprumutati plus dobinda bancara ci si la cursul valutar au
pierdut o gramada de banii. Astfel noi trebue sa atragem atentia ca majoritatea locuitorilor R.M
salariul il primesc in valuta nationala in lei nu in euro si nici dolari.
Astfel inainte de a incheea un credit ipotecar credca ar trebui in primul si in primul rind de a
analiza toate avantajele si dezavantajele pe care le are un credit imobiliar si a ne gindi bine vom
putea face noi fata acestui credit sau nu.cum se zice in popor de zece ori masoara si odata taie.

2.Piata primara a imobilului din mun.Chisinau


Ca sa apeleze la creditele ipotecare ii determina pe multi moldoveni din cauza preturilor mari la
locuinte. Fiecare se gindeste ca luind un credit ipotecar este mai accesibil da poate dar in urma
calculelor taxelor si comisioanelor care nu prea le observam si de care nu sunt informati de catre

banci dar si de ratele care se modifica periodic pe durata creditarii. Desi ratele unui credit variaza
intre 12 si 18 la suta dupa calcularea comisioanelor pot depasi 25% din suma
imprumutata.Acestea sunt din cauza ca piata ipotecara este slab dezvoltata si veniturile mici ale
populatiei.
Inflatia inalta in comparative cu alte tari si modul de finantare a creditelor si in general situatia
economica a Republicii Moldova sunt factorii care influenteaza costurile creditelor ipotecare.
Creditele pe termen lung sunt solicitate mai des iar acestea sunt acordate de banci din mijloacele
atrase de bancafie de la imprumuturi de la alte banci fie de pe piata de capital. Si deoarece
bancile noastre nu dispun de lichiditati suficiente pentru a se proteja de anumite riscuri deaceea
si rata dobinzii este mare. Si deaceea inainte de a incheea un contract se recomanda solicitantilor
de credite sa citeasca cu atentie toate vrevederile care sunt indicate in el. Astfel persoanele care
imprumuta trebue sa fie foarte atente.
Analizind piata primara a imobilului din mun.Chisinau pe anul 2014 pot spune ca criza nu ea
afectat pe oameni pentru a ridica constructii noi.
Repartizarea constructiilor noi pe sectoare or.Chisinau, anul 2014
Total

Total

antreprenori obiecte
89
184

Dupa

Centr

Ciocan

sector
Numarul

Buiucani Riscani

Botanic

Suburbii

47

26

23

28

37

23

26

14

13

15

20

12

de
obiecte
Ponderea
,%

Reprezentarea constructiilor noi in %, dupa sectoare mun.Chisinau 2014


Centru Ciocana Buiucani Riscani Botanica Suburbii

13%
26%
20%
14%
15%

13%

Dupa cum observam cele mai multe constructii sau inregistrat in raionul Centru cu 47 de obiecte
mai apoi locul 2 ii revine raionul Botanica cu 37 de obiecte, pe al 3 loc se claseaza raionul
Riscani cu 28 de constructii dupa acre vine ciocana cu 26 constructii si cele mai putine
constructii sunt inregistrate in

sectorul

Buiucani si Suburbiilor mun.Chisinau au cite 13

constructii.
Sectorul centru este si a fost un sector cu multe constructii noi deoarece in acest sector sunt atit
cladiri rezidentiale cit si oficii locuri pentru odihna, cafenele, hotele si altele.Multe personae
prefer acest sector al mun.Chisinau numai dintro singura cauza ca aici este mai aproape de locul
de munca si nu trebue in fiecare dimineata sa se trezeasca mai degraba pentru a reusi la munca
prin ambuteeaje. Dar unii din locuitori locuind dj de mai mult timp aici ei dj nu mai prefer
atit de mult acest sector ei isi doresc o locuinta undeva in suburbia sau intr-un raion mai verde si
mai linistit. Si dupa cite vedem sectorul Botanica pe care multe personae il prefera fiind un
sector linistit si cel mai verde sector deoarece el este renumit prin parcurile sale mari si frumoase
ca Gradina Botanica si Valea Trandafirilor si citeva parcuri mai mici. De ce spun ca multi

prefer acest sector din cauza ca este al 2 pe lista dupa sectorul centru cu 37 de constructii astfel
nefiind cererea in acest sector nu era sa se plaseze pe locul 2 in aceasta lista.

Care este pretul mediu pentru 1 m 2/ euro la apartamente in blocurile noi locative din fiecare
sector al mun.Chisinau 2014

1
2
3
4
5
6
7
8
9

Sectorul
Centru
Botanica
Buiucani
Ciocana
Riscani
Telecentru
Posta Veche
Suburbii
Mediu pe sectoare

1 m2/euro
855 euro
600 euro
589 euro
546 euro
594 euro
555 euro
534 euro
420 euro
610 euro

In acest tabel am indicat care este pretul pentru 1 m2/euro la apartamente in blocurile noi locative
si astfel vedem ca pretul variaza indifferent de sector astfel in sectorul centru sa inregistrat cel
mai mare prt pentru 1 m2 si asta este din cauza ca multi isi doresc o locuinta in centru. Dar
centru este un sector cu loturi de pamint limitat si cu locuinte limitate deaceea din an ce trece
pretul este in crestere. Astfel pentru anul 2014 in acest sector pretul mediu pentru un metru patrat
este de 855 euro, in sectorul Botanica este de 600 euro, in sectorul Riscani este de 594 euro, in
sectorul Buiucani este de 589 euro, in sector Ciocana 546 euro, in sectorul Telecentru este de
555, la Posta Veche de 534 euro si in Suburbii de 420 euro.Pretul mediu pentru 1 m 2 in blocurile
locative noi este de 610 euro
Dinamica pretului mediu pentru 1m2/euro la apartamentele in blocurile locative noi din
mun.Chisinau 2014

Sector

1 ianuarie 2014, 1 ianuarie 2015,

Modificarea pretului,

Botanica
Centru
Ciocana
Riscani
Telecentru
Posta Veche
Buiucani

euro/ 1m2
617 euro
819 euro
576 euro
614 euro
567 euro
563 euro
596 euro

%
-5,14
4,4
-2,78
-3,25
-1,1
-5,19
-2,04

euro/1m2
600 euro
855 euro
546 euro
594 euro
555 euro
534 euro
589 euro

Suburbii
Media de sectoare

439 euro
622 euro

420 euro
610 euro

-4,37
-1,9

Dupa dupa cum vedem in tabelul de mai sus preturile pentru un metru patrat la apartamentele in
blocurile locative noi sau modificat putin si mai exact in descrestere, asta se datoreaza crize care
este la moment si din cauza cresterii brusc a valutei.In toate sectoarele din mun Chisinau si
suburbii vedem o descestere dar numai in sectorul centru pretul nu a scazut dar din contra sa
marit, astfel noi vedem si ca pet imp de creza sectorul centru nu este afectat.

Pentru a vedea care este diferenta din totalul constructiilor din anul 2014 si 2013 am facut si o
analiza a constructiilor la piata primara pe anul 2013.

Total

Total

Dupa

antreprenori
69

obiecte
142

sector
Numarul

Riscani

Centru

Ciocan

Botanic

Buiucan

Suburbii

16

38

23

21

21

23

11

27

16

15

15

16

de
obiecte
Ponderea
,%

Reprezentarea constructiilor noi in %, dupa sectoare mun.Chisinau 2013

16%

Botanica

15%

Ciocana
Centru
16%

15%

Riscani
Buiucani
Suburbii

11%
27%

Dupa cum vedeti cele mai multe constructii sunt la fel in sectorul centru cu 38 de constructii
dupa care urmeaza sectorul Ciocana si in Suburbii cu 23 de constructii de fiecare, in sectorul
Botanica si Buiucanicite 21 de constructii si sectorul Riscani 16 constructii.
Pretul mediu la apartamente pentru 1metru patrat la blocurile locative noi din mun.Chisinau
2013
Nr
1
2
3
4
5
6

Sectorul
Centru
Botanica
Ciocana
Riscani
Telecentru
Posta Veche

1m2/euro
819 euro
617 euro
576 euro
614 euro
567 euro
563 euro

7
8
9

Buiucani
Suburbii
Medie pe sectoare

596 euro
439 euro
622 euro

Pretul mediu pentru un metru patrat in blocurile locative noi in mun.Chisinua este de 622 de
euro.Dar in rest preturile variaza in functie de ce sector, de ex in sectorul Centru in anul 2014 in
mun Chisinau a fost in registrat un prt de 819 euro, in sectorul Botanica de 617 euro, in sectorul
ciocana 576 euro, in sectorul Riscani de 614 euro, in sectorul Telecentru de 567 euro, la Pasta
Veche 563 euro, in sectorul Buiucani de 596 de euro, si in suburbia de 439 de euro.
Facind o analiza a pietii imobilului residential din mun Chisinau din anul 2013 si 2014 vedem ca
ca anul 2013 sau inregistrat 142 de constructii iar in anul 2014, 184 de constructii, ceea ce ne
arata ca piata imobilului rezidential este in crestere iar pretul pentru metru patrat in anul 2014
fata de anul 2013 a scazut.

2.2 Analiza comparative a ofertelor bancare


La etapa acuala, creditul ipotecar este dj un produs familial pentru Republica Moldova, oferit
de majoritatea bancilor comerciale, precum si de companiile imobiliare, produs reglementat prin
lege, care reprezinta unica cale de a dobindi o locuinta pentru o buna parte a populatiei tarii.
Tatusi, pretul creditului ipotecar si rapiditatea acordarii acestuia nu pot fi acceptate la toate
categoriile de imprumutati Astfel rata dobinzii ce variaza intre 12-22% annual, putin probabil
corespunde ratei minime prevazute de standarte.Totodata, nu exista in Republica Moldova nici
credite ipotecare cu termen de pina la 30 de ani,acceptate de practica mondiala. Standartele
creditarii ipotecare stabilesc cerinte unice, respectarea carora permit calificarea creditului
ipotecar drept unul standard.Standartizarea creditelor ipotecare este orientate la reducerea
riscurilor creditorilor si creeaza conditii pentru o transmitere mai libera a drepturilor asupra
contractelor de ipoteca.
Finantarea creditelor ipotecare din contul resurselor pe termen scurt (termenul mediu al
depozitelor - 6 luni) si relative scumpe (raat medie la depozite 13 %) , nu permite bancilor

stabilirea unor parametric mai active pentru creditele ipotecare. Exista un sir de verigi lipsa in
mecanismul creditarii ipotecare in Republica Moldova.Printre acestea lipsa legii despre hirtiile
de valoare ipotecare, lipase unei colaborari a creditului ipotecarii cu Birourile de istorie creditara,
lipsa standartelor unice de creditare ipotecara. De fapt nu sunt stabilite conditii precise unificate
de acordare a creditelor ipotecare.
Sectorul bancar reprezinta component de baza a pietei financiare din Republica Moldova, in
conditiile in care alte elemente sunt slab dezvoltate, au o pondere redusa sau sunt virtual
neexistente.
Mai injos sunt reprezentate conditiile standard de acordare a creditelor ipotecare si conditiile de
acordare a creditelor ipotecare in Republica Moldova:
Parametru
Destinatia
Termenul
Contributia clientului
Cota creditului in valoarea

Descrierea
Procurarea, constructia,
Procurarea, constructia,
reparatia imobilului
5-20 ani
20-30 %
70-80 %

reparatia imobilului
Maxim 15 ani
30-50 %
50-70%

imobilului

La analiza comparative a ofertelor de creditare ipotecara luam citeva ex de banci din Republica
Moldova: Banca sociala, Moldova-Agroindbanc, Mobiasbanca, Unibank si Victoriabank
Banca Sociala
Acord credite ipotecare persoanelor fizice pentru achiziionarea i finisarea construciei i
reparaia capital a fondului locativ. Creditele se elibereaz persoanelor fizice pentru utilizarea
lor numai pe teritoriul Republicii Moldova.
Pentru a beneficia de un credit ipotecar debitorul potenial trebuie s corespund urmtoarelor
criterii:s fie cetean al RM, cu domiciliul permanent n RM i apt de munc: vrsta de la 21
pn la 57 ani pentru femei i de la 21 pn la 62 ani pentru brbai pn la data achitrii integrale
a creditului, se admite acordarea creditelor cetenilor RM api de munc, care pn la achitarea
integral a creditelor ating vrsta de pensie, cu condiia ca fidejusorul este o persoana apt de
munc pn la data achitrii creditului, s dispun de loc permanent de munc n ultimele 6 luni,
achitarea lunar a creditului nu trebuie s depseasc 60% din venitul net al debitorului/ venitul
total al familiei. Totodat, n urma achitrii creditului i dobnzilor aferente, venitul lunar al unui
membru al familiei, inclusiv al persoanelor intreinute trebuie s fie nu mai mic de 1000 lei.
Conditiile generale ale creditarii ipotecare:
Suma maxim a creditului (cu excepie creditele pentru reparaie capital) - 80 mii Euro,
echivalentul n MDL.

Suma maxim a creditului pentru reparaia capital - 50 mii Euro, echivalentul n MDL.
Valoarea maxim a creditului 60% din aciunea creditat.
Participarea proprie nu mai puin de 40% din aciunea creditat.
Rata dobnzii - 10,8% anual + EURIBOR semianual n EUR (din 01.04.2013 se foloseste
EURIBOR semianual in marimea 0,335% anual).
Acordarea creditului se efectueaz n lei, echivalentului EUR conform cursului BNM la data
ncheierei contractului de credit.
Comisionul pentru primirea i examinarea cererii de credit - 2% din suma (se achit concomitent
cu examinarea cererii de acordare a creditului).
Comisionul administrativ 1,5% din soldul datoriei la credit (se achit anual, ncepnd din anul
al doilea de utilizare a creditului).
Comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul de credit - 1% anual din suma creditului
neasimilat (se achit lunar, n corespundere cu ordinea stabilit la dobnd).
Comisionul pentru prolongarea / restructurizarea contractului de credit - 1,5% din suma soldului
datoriei de credit (se achit concomitent n ziua semnrii acordului adiional pentru prolongarea
/ restructurizarea contractului de credit).
Comisionul pentru schimbarea condiiilor contractului de credit - pn la 1,5% din suma soldului
creditului, dar nu mai puin de 500 lei.
Comisionul pentru achitarea nainte de termen a creditului - 1,5% din suma creditului rambursat
pn la scaden.
Comisionul pentru anularea creditului - 2% din suma creditului anulat (se achit n ziua anulrii
creditului).
Unibank
redite ipotecare: Imobil locativ / rezidenial Rata dobnzii: 10% annual.
Comisioane:
a) 0% - pentru analiza cererii de credit
b) 1% - pentru eliberarea creditului,
c) 0% - pentru rambursarea anticipat
Credit pentru: procurarea apartamentelor n complexe locative noi; procurarea apartamentelor
de pe piaa secundar; procurarea casei; procurarea unui lot de teren; procurarea terenului pentru
construcia casei; construcia sau finisarea construciei casei.
Parametrii , Condiiile de creditare
Perioada de creditare
pn la - 25 ani, Perioada de graie - maxim 24 luni
Scopul creditrii
procurarea apartamentelor att de pe piaa primar ct i de pe piaa secundar, procurarea unei
case, procurarea lotului de terenconstrucia sau finisarea construciei casei, Valuta creditului
MDL, Suma minim a creditului - 60 000. MDL.Suma maxim a creditului: maxim 70% din
valoarea imobilului procurat sau pn la 100% din valoarea imobilului procurat n cazul dac
clientul ofer un gaj suplimentar.
* Suma maxim a creditului la fel depinde de nivelul veniturilor clientului i a fidejusorilor
Rata dobnzii (flotant,la data semnrii contractului de credit) 10% annual. Comisioane
pentru analiza cererii de credit, 1%

pentru eliberarea creditului 0%

0%

pentru rambursarea

anticipat a creditului, 0.2% pentru administrarea creditului (lunar de la soldul creditului,

ncepnd din a 2-a lun de utilizare a creditului) Cerine fa de client / fidejusor care particip cu
venituri.
Ceteni ai Republicii Moldova
Trebuie s fie angajat i s aib o vechime n munc de cel puin 6 luni consecutive la actualul
loc de munc. Vrsta de la 21 ani pn la 62 ani brbai / 57 ani femei.
Garaniile creditului: gajul bunului imobil, care este procurat din contul creditului, i/sau gajul
unui alt bun imobil ce aparine clientului sau persoanelor tere, documentele ce urmeaz s fie
prezentate de client sunt: Buletinul de identitate(original + copie), ancheta-cerere, adeverina de
salariu, carnetul de munc / Contractul de munc (copia), alte documente ce ar putea confirma
proveniena unor venituri suplimentare, contractul investiional sau pre-contractul de vnzarecumparare (daca exist)
Documentele, privind gajul: extrasului din Registrul bunurilor immobile, raportul de evaluare a
imobilului efectuat de ctre o companie de evaluare agreat de Banca, documentul care confirm
dreptul de proprietate asupra bunului imobil indicat n Extrasul din Registrul bunurilor immobile,
confirmarea de la Inspectoratul Fiscal privind lipsa datoriilor aferente achitarii impozitului
pentru imobil, condiiile privind asigurarea imobilului Perfectarea asigurarii anuale a bunului
imobil lasat in gaj.
Banca este n drept de a modifica n mod unilateral mrimea dobnzii n funcie de:
a) Noile acte normative aprobate de catre Banca Nationala a Moldovei;
b) Nivelul inflatiei;
c) Devalorizarea monedei nationale;
d) Conjunctura si dinamica pietii financiare din RM;
e) i l va anuna n scris pe Debitor sau prin publicarea mesajului in pressa despre
modificarea mrimii dobnzii cu cel puin 10 zile nainte de modificare.
Moldova-Agroindbank
Moldova Agroindbank i ofer cea mai bun soluie pentru credite imobiliare, ca tu s savurezi
plcerea de a amenaja, construi sau cumpra propria locuin.
Creditul Imobiliar de la Moldova Agroindbank se acord pentru:
a)
b)
c)
d)

cumprarea unei noi locuine,


modernizarea locuinei existente (reparaie capital, finisare, extindere),
construcia unei case,
procurarea unui teren pentru cas.

Acum i persoanele fizice lucrtori migrani, care muncesc n strintate (dar i rudele lor), pot
beneficia de creditele imobiliare de la Moldova Agroindbank.
La Moldova Agroindbank poi obine un credit imobiliar care se acord pe o perioad de pn la
20 de ani, la o rat a dobnzii* flotant - 15% anual. Pentru a beneficia de acest credit, trebuie s

dispui de un salariu minim de 1400 lei, iar rata lunar de plat nu trebuie s depeasc 70% din
venitul lunar net. Creditul imobiliar se acord n condiiile n care solicitantul particip cu
mijloace proprii, n mrime de cel puin 30%.
Avantaje:
a) Acum, la primirea creditului poi pune n gaj doar locuina procurat;
b) Pentru achitarea creditului banca va accepta toate sursele de venit de care dispunei
(salarii, venituri din transferuri de peste hotare, venituri din chirii, venituri din activiti
de ntreprinztor);
c) Banca v poate finana 100% din valoarea imobilului la primirea creditului, dac
dispunei de un gaj suplimentar;
d) Acordarea i rambursarea creditelor n MDL.
Mobiasbanca
Perioada de creditare: creditele se ofer pe o perioada de pn la 20 ani.
Perioada de graie pn la 12 luni.
Valoarea creditului:
Suma creditului poate fi maxim 70% din valoarea imobilului, pn la 100% n cazul n care
clientul ofer garanii imobiliare suplimentare (un alt gaj).
Garanii:

Gajul imobilului ce face obiectul contractului de vnzare cumprare


Gajul altui imobil aflat n proprietate
Gajul depozitelor bancare
Dobnda corelat cu nivelul dobnzii de pe pia

Rambursarea creditului i a dobnzii se va efectua n rate egale sau descresctoare. Cota


din venitul disponibil a clientului ce poate fi alocat pentru plata la credit este de pn la

70%.
Documente necesare:
Cererea de acordare a creditului, semnat de solicitantul de credit, so/soie, fidejusor,

dup caz,
Buletinul de Identitate (fidejusorului, otului(iei) n caz de insuficien a propriilor

venituri)
Adeverina de venit pentru primirea creditului (fidejusorului, soului (iei) dup necesitate)
Carnet de munc/contractul de munca (fidejusorului, soului(iei) dup necesitate)

Declaraia pe venituri pentru ultimul an de gestiune vizat de Inspectoratul Fiscal de Stat

(dup caz)
Alte acte ce ar putea confirma existena i proveniena unor surse de venit suplimentare
(pensii, transferuri de peste hotare, venituri provenite din contracte de arenda, dividende

sau din alte surse)


Documentele aferente imobilului:
Alte documente la cererea bncii.
Procurarea ncperii locative Construcia i/sau finalizarea construciei casei de locuit
Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre compania de evaluare agreat de

Banc care va fi perfectat de ctre aceasta la prezentarea:


Extrasului din Registrul bunurilor imobile (Oficiul Cadastral Teritorial n continuare

OCT)
Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil
Documentelor care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul

din Registrul bunurilor imobile (OCT)


Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre compania de evaluare agreat de

Banca care va fi perfectat de ctre aceasta la prezentarea:


Extrasului din Registrul bunurilor imobile (Oficiul Cadastral Teritorial - n continuare

OCT)
Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil
Documentelor care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul

din Registrul bunurilor imobile (OCT)


Documente ce confirm dreptul asupra terenului de pmnt (titlul de autentificare a
dreptului de proprietate asupra terenului de pmnt, contract de vnzare cumprare,

contract de arenda, etc.)


Autorizaia pentru construcii
Documentaia de proiect aprobat
Devizul de cheltuieli pentru construcia casei
Avantajele creditului imobiliar:
Plteti chirie?! Mai bine achit rate pentru locuina ta proprie. Odat cu cumprarea

locuinei n credit, tu devii proprietarul acesteia.


Ii permite la moment s faci o cumprtura mare cu posibilitatea de a achita

contravaloarea acesteia pe parcursul unui termen lung de timp


Ii ofer posibilitatea de a locui in propria casa, planificata si amenajat dup propria

dorina, ceea ce nu este posibil intr-o locuin nchiriat.


Acordarea creditului imobiliar e posibila fr garanii suplimentare n calitate de gaj
apare locuina procurat.

Avantajele creditului imobiliar oferit de Mobiasbanc:


a) Analiza gratis a dosarului de credit imobiliar nu se percepe nici un comision indiferent
de rspunsul final

b) Posibilitatea procurrii locuinei n credit fr de a dispune de economii pentru achitarea


contribuiei proprii, cu condiia gajrii altui imobil
c) Minimum de documente solicitate pentru examinarea cererii de credit.
d) Comisioane absolut transparente
e) Acordarea la cererea ta a unei perioade de graie (perioada de timp n care se achit doar
dobnda calculat) de pn la 12 luni din cadrul termenului de rambursare
f) Flexibilitatea bncii la determinarea capacitaii tale de rambursare prin luarea n
consideraie:
g) mai multe surse de venit: salarii, dividende, chirii, venituri din activiti de
antreprenoriat, precum i din transferuri de peste hotare etc.
h) veniturile cumulate ale familiei (so/soie)
i) Pentru a beneficia de un credit imobiliar de la Mobiasbanc, nu ai nevoie de garanii
suplimentare din partea altor persoane.
j) Mai multe posibiliti de rambursare n rate lunare egale sau descresctoare cu
posibilitatea de a achita creditul n avans oricnd, integral sau parial
Victoriabank
Caracteristicile de baz:
Destinaia: procurarea, construcia, reparaia i/sau finisarea bunurilor imobile cu destinaie
locativ;
Suma: pn la 70% din costul proiectului;
Termenul:
- pn la 15 ani - pentru procurarea sau construcia bunului imobil;
- pn la 10 ani - pentru finisarea sau reparaia bunul imobil.
Garanii: bun imobil.
Dobnda i costurile creditului:
Rata dobnzii flotant: 14 % anual.
Comisioane:
a) Comision pentru perfectarea pachetului de documente: 80 lei;
b) Comision unic administrativ: 1% din suma creditului aprobat;
c) Comision de administrare lunara: 0.15% de la soldul creditului.
Alte cheltuieli suportate de client sunt legate de: autentificarea notarial a contractului de
ipotec, nregistrarea acestuia la Oficiul Cadastral Teritorial, evaluarea i asigurarea bunului
imobil propus n ipotec Bncii i asigurarea vieii i pierderii capacitii de munc. Valoarea
acestor cheltuieli nu sunt cunoscute de Banc i nu sunt incluse n calculul DAE de mai sus.
AVANTAJELE CREDITULUI:

- Putei fi stpnul propriei locuine sau mbunti condiiile de trai ncepnd chiar de azi;
- Avei posibilitatea de a avea o cas cu condiii mult mai confortabile dect cea pe care
planificai s o cumprai cu banii adunai de ani de zile;
- Putei folosi n calitate de garanie locuina pe care o achitai cu suma creditului sau oricare alt
bun imobil;
- Termenul lung al creditului permite reducerea considerabil a mrimii ratelor lunare de
rambursare.
Vei achita nu mai mult pentru rambursarea creditului dect pentru nchirierea unei locuine care
nici nu v aparine;
- Examinarea rapid a solicitrilor de credit;
- Costuri reduse, condiii de creditare transparente i flexibile.
Analiza comparative a ofertelor bancare:
N

Denumirea

Rata dobinziii Termenul

Suma max,

annual, %

Din valoarea

max

imobilului
1
2
3
4
5

Banca Sociala
Unibank
Moldova-Agroindbank
Mobiasbanca
Victoriabank

10,8 %
10 %
15 %
9,513 %
14 %

51 luni
25 ani
20 ani
20 ani
15 ani

60 %
70 %
70 %
70 %
70 %

Analizind acest tabel putem spune ca mobiasbanka este bamca care ne poate ofiri cel mai
convenabil credit pentru un imobil deoarece el are in primul rind cea mai mica rata de 9,513 %
pe un termen de 20 de ani si suma maxpe care ne poate oferi banca este de 70 % din costul total
al bunului imobil.
2.3 Criteriile de selectare a creditelor ipotecare
Consumatorii din Republica Moldova sunt deseori indui n eroare de costurile creditelor
afiate de bnci, care deseori se dovedesc a fi mult mai mari atunci cnd contracteaz deja
creditul deoarece apar o mulime de comisioane i pli suplimentare despre care nimic nu se
spune n oferta instituiilor bancare. Acest indicator exprim costul real al creditului, astfel
consumatorului fiindu-i mult mai simplu s compare ofertele existente pe pia pentru a face
alegerea cea mai convenabil.

Investiiile pentru achiziionarea unei case sunt, probabil, cele mai mari cheltuieli pe care le vei
face de-a lungul vieii, iar alegerile n ceea ce privete creditul vor influena pe termen lung
costul final al locuinei, aa c i recomandm s fii pregtit i foarte bine informat nainte s
aplici pentru un credit ipotecar i s alegi cea mai bun ofert, potrivit profilului tu. Creditul
ipotecar este guvernat de o lege special i poate fi acordat doar pentru achiziionarea de imobile
(terenuri, locuine), pentru construirea unei case ori pentru amenajarea/renovarea, extinderea sau
consolidarea unei locuine pe care clientul o deine n proprietate.
n obinerea unui credit, punctajul obinut de solicitant la scoring este determinant, iar n
majoritatea situaiilor, un punctaj mai mare este echivalent cu creterea sumei care poate fi
accesat. Calculat pe baza anumitor criterii socio-demografice, cum ar fi starea civil, statutul,
domiciliul, ultima form de studii absolvit, vechimea n cmpul muncii, istoricul la Biroul de
Credite, tipul de venit, scoring-ul poate fi mbuntit, prin urmare afl din timp ce poi face n
vederea creterii punctajului final obinut. De exemplu, n cazul n care persoana intersat de
obinerea creditului se cstorete, i finalizeaz studiile sau face dovada unei stabiliti crescute
la locul de munc, ansele ca aceasta s obin un scoring mai bun cresc.
a) Rmi la curent cu tendinele pieei financiar-bancare
n momentul de fa, n Moldova, exist cteva bnci care ncurajeaz accesarea creditelor
ipotecare, prin practicarea unor dobnzi foarte avantajoase.
b) Este mai avantajos un credit n lei sau n euro?

Creditele in euro sunt cele mai intrebate deoarece majoriattea bunurilor immobile din Republica
Moldova se cumpara si se vind in valuta straina. Astfel la luarea unui credit ipotecar trebue sa
luam si acest pas in consideratie. Valuta nationala este foarte putein intrebata chiar practice deloc
la astfel de incheieri a contractelor de cumparare a unui imobil locativ.
c) Alege parteneri de ncredere
Majoritatea bncilor au n portofoliu oferte de credite ipotecare diverse, ns creditele i
condiiile de acordare pot diferi de la o instituie la alta, astfel nct devine dificil pentru cei aflai
n cutarea unei case s se informeze corect i complet. n acest context, un profesionist
specializat n domeniul creditelor ipotecare te poate ajuta i i poate uura travaliul de informare
menionat la punctele anterioare. Brokerii de credite bancare au acces la un numr mare de
oferte, de la cele mai importante instituii i i pot folosi cunotinele pentru a te ajuta s obii un

mprumut compatibil cu profilul, obiectivele i nevoile tale, la o rat favorabil. Un broker nu


aprob mprumutul, ci se ocup cu gsirea celei mai potrivite bnci, serviciile sale fiind gratuite
pentru client. Mai mult, pentru anumite categorii de clieni, consultanii pot negocia dobnda i
comisioanele percepute de banc.
Termene de creditare i comisioane
Bncile ofer credite pe termene diferite de 7 ani, 10,15, pn la 20 de ani. ns, nu ntotdeauna
o perioad mai ndelungat de creditare este i una mai ieftin, avnd n vedere comisioanele
care variaz de la 0,5 pn la 2% lunar. Pentru a alege un credit convenabil, orientai-v dup
ratele dobnzilor. Acestea variaz de la 13 la 18 la sut anual.
Exist comisioane despre care clientul afl dup ce semneaz contractul. Aceste comisioane
depind de politica intern a fiecrei bnci. Important ar fi ca bncile s avertizeze clienii n
legtur cu acestea. Din pcate, cetenii nu sunt informai, iar lipsa unor reguli transparente
privind modul de calcul al dobnzii, n special al celei flotante, duce la situaii cnd consumatorii
de credit nu cunosc care va fi suma final pe care vor trebui s-o achite pentru creditul respectiv,
n afar de rata lunar pe care o vei achita la banc, vei fi nevoii s scoatei din buzunar i
sume suplimentare pentru achitarea comisioanelor. Acestea variaz de la banc la banc, dar cele
mai multe bnci percep un comision de 1% din suma creditat o dat pe an, plus 1% din suma
redus, din sold. Alte exemple de comisioane pot fi: comisionul pentru primirea i examinarea
cererii de credit circa 2% din sum (se achit concomitent cu examinarea cererii de acordare a
creditului); comisionul administrativ peste 1% din soldul datoriei la credit (se achit anual,
ncepnd din anul al doilea de utilizare a creditului); comisionul pentru rezervarea resurselor la
contractul de credit 1% anual din suma creditului neasimilat (se achit lunar); comisionul
pentru restructurizarea contractului de credit circa 1,5% din suma soldului datoriei de credit (se
achit concomitent n ziua semnrii acordului adiional pentru restructurizarea contractului de
credit); comisionul pentru schimbarea condiiilor contractului de credit pn la 1,5% din suma
soldului creditului. Un comision important este i cel pentru achitarea nainte de termen a
creditului 1,5% din suma creditului rambursat pn la scaden. Sau cel de anulare a creditului
poate ajunge i pn la 2% din suma creditului anulat (se achit n ziua anulrii creditului).
rata dobanzii nu reprezinta un criteriu relevant pentru a compara costul creditelor. Importanta
comisioanelor in costul total al creditelor a crescut considerabil in ultimii ani, pe fondul
restrictiilor impuse de BNM la acordarea de credite pentru populatie. In acest conditii, multe
banci au transferat o parte din costul cu dobanda in comisioane.

Un indicator mai util decat cele mentionate mai sus este suma totala de rambursat. Aceasta
include toate costurile pe care le implica un credit, fiind astfel mult mai relevanta decat rata
lunara sau rata dobanzii. Suma totala de rambursat nu tine cont de valoarea in timp a banilor.
Inflatia face ca valoarea in timp a banilor sa se modifice.
Cum s alegi un credit ipotecar
Orice persoan care se confrunt cu dilema contractrii unui credit ipotecar pentru cumprarea
unei locuine trebuia pn acum s compare mai multe comisioane, care se rsfrng diferit asupra
creditului, rata lunar, care poate fi una fix sau n descretere, suma total care trebuie achitat,
etc. n cele mai dese cazuri pentru client era foarte greu iar uneori chiar imposibil s aleag care
credit ipotecar este cel mai avantajos. Odat ce a intrat n vigoare legea privind contractele de
credit pentru consumatori bncile sunt obligate s afieze Dobnda Anual Efectiv, lucrurile
devin mult mai simple pentru consumatori care pot compara acest indicator pentru a nelege
care credit este mai avantajos.
Dobnda Anual efectiv include toate costurile aferente unui credit, astfel c consumatorul nu
mai poate fi indus n eroare cu pli sau comisioane ascunse, sau scheme complexe de creditare.
De menionat c creditul ipotecar nu are valoare fix pe toat perioada, de cele mai multe ori rata
dobnzii fiind flotant. Totui comparaia DAE este cea mai simpl soluie pentru a alege un
credit mai avantajos, chiar i pentru acei clieni care nu sunt versai n domeniu.
Acest indicator nu ine cont de penalitile care pot fi aplicate, sau achitrile anticipate ale
creditului. Mrimea acestora trebuie analizat suplimentar.
La momentul scrierii acestui material doar pe site-ului unibank.md era afiat calculatorul unde
era inclus i dobnda anual efectiv. n rest toi cei interesai trebuie s telefoneze sau s vin
direct la banc pentru a afla mrimea acestui indicator.
Dobnda Anual Efectiv (DAE) reprezint costul total al creditului pentru consumator exprimat
ca procent anual din valoarea total a creditului. Dobnda anual efectiv este egal, pe o
perioad de un an, cu valoarea actual a tuturor angajamentelor (trageri, rambursri i costuri),
viitoare sau prezente, convenite de creditor i de consumator.
Legea privind contractele de credit pentru consumatori prevede ca n publicitate s fie incluse
informaii standard precum:
rata dobnzii aferente creditului, fix i/sau flotant, mpreun cu informaiile privind orice
costuri incluse n costul total al creditului pentru consumator;

valoarea total a creditului;


dobnda anual efectiv;
Imprumuturile bancare se acord n lei, echivalentul EURO, conform cursului BNM la data
ncheierii contractului de credit.
2.4 Practica international privind creditarea ipotecara
Creditarea ipotecara in comparatie cu tarile vecine:
Rominia:
Romania se plaseaza pe ultimul loc din Uniunea Europeana atat in ceea ce priveste creditele
ipotecare ca raport din PIB, cu un procentaj de 5,6%, cat si ca valoare pe cap de locuitor, cu 340
de euro, potrivit presedintelui executiv Alpha Bank.
Banca Comercial Romn (BCR) reduce, ncepnd din aceast sptmna, dobnzile pentru
creditele ipotecare Casa Mea n lei.
Astfel, pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei cu dobnd fix pe primii 5 ani aceasta scade la
5.25%/an, iar ulterior 4,62% (ROBOR 6M + doar 3,00%).
Pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei cu dobnd fix pe primii 10 ani aceasta este de
5,95%/an. BCR reduce marja la dobnda variabil la 3,00% de la 3.95%, dobnda final fiind de
4,62% (ROBOR 6M + doar 3,00%).
Comisionul de analiz practicat de banca este ZERO.
Pentru clienii care nu au cont de salariu/pensie la BCR dobnda la creditele ipotecare este mai
mare cu doar 0.2%.
Banca Comerciala Romana (BCR), membr a Erste Group, este cel mai important grup financiar
din Romnia, incluznd operaiunile de banc universal (retail, corporate & investment
banking, trezorerie i piee de capital), precum i societile de profil de pe piaa leasingului,
pensiilor private si a bncilor de locuine. BCR este banca Nr.1 n Romnia dup valoarea
activelor (14,4 mld EUR), banca Nr.1 dup numrul de clieni i banca Nr.1 pe segmentele de
economisire i creditare. BCR este cel mai valoros brand financiar din Romnia, dup gradul de
ncredere al clienilor i dup numrul celor pentru care BCR este principal instituie cu care fac
banking.

BCR ofer gama complet de produse i servicii financiare prin intermediul unei reele de 22 de
centre de afaceri si 23 de birouri mobile dedicate companiilor i 538 de uniti retail localizate n
majoritatea oraelor din ntreaga ar cu peste 10.000 de locuitori. BCR este banca Nr.1 din
Romnia pe piaa tranzaciilor bancare, clienii BCR avnd la dispoziie cea mai mare reea
naional de ATM - aproape 2.000 de bancomate i POS - 13.500 de terminale pentru plat cu
cardul la comerciani, precum i servicii complete de Internet banking, Mobile Banking, Phonebanking i E-commerce.
Erste Group este unul dintre principalii furnizori de servicii financiare din estul Uniunii
Europene. 45.000 de angajati deservesc 16.2 milioane de clienti in cadrul a 2.800 de filiale din 7
tari (Austria, Republica Ceha, Slovacia, Romania, Ungaria, Croatia, Serbia). La sfarsitul anului
2014, Erste Group detinea active totale in valoare de 196,3 miliarde EUR si inregistra un raport
cost/venituri de 55,1%. Indicele capitalului comun de rangul 1 (Basel 3 implementat integral) s-a
situat la 10,6%.
Numarul creditelor ipotecare a crescut in ultimul an cu 14%, sustinere venita din partea clientilor
dornici de imprumuturi ipotecare. Creditele imobiliare in lei sunt vedetele finantarilor bancare
datorita celor mai ieftine credite din istoria bancara a Romaniei. Stocul creditelor imobiliare in
lei s-a triplat in ultimul an si a ajuns la 10,4 mld. lei.
Numarul creditelor ipotecare a trecut pragul de 308.000, la final de martie 2015. Spre exemplu,
in luna decembrie, bancherii au acordat aproximativ 7.000 de credite imobiliare noi. Iar trendul
este in crestere
2015 va fi primul an de la declansarea crizei financiare (2008) in care creditarea va creste pentru
toate cele trei segmente credite ipotecare, credite de consum si credite destinate companiilor.
Creditul ipotecar va atinge un maxim istoric in Zona Euro in acest an, afirma analistii pietei
financiare. Si acestea sunt si asteptarile bancherilor: cresterea cererii pe masura ce economia va
prinde avant.
Cum bancherii ofera, inca, rate scazute ale dobanzilor, este un moment propice pentru a accesa
un imprumut.
Creditul ipotecar este estimat sa atinga un maxim istoric, avand la baza cresterile din Germania
(4,9%), Olanda (2,5%) si Franta (2%). In 2016, creditul ipotecar rezidential este estimat sa
creasca cu 2%.
Momentan, ne bucuram de cele mai scazute dobanzi ipotecare practicate in Romania.

Atat creditele ipotecare in lei standard cat si cele din Programul Prima Casa au dobanzi de sub
5%. Exista si exceptii: creditele de la CEC Bank au cele mai mici dobanzi, sub 4%!
Cele mai bune dobanzi pentru creditele ipotecare le regasim la CEC Bank. Pentru un credit
standard in lei, banca ofera clientilor sai o dobanda de 3,93%, iar pentru un imprumut prin Prima
Casa dobanda scade pana la 3,37%. La creditele de refinantare garantate, banca practica o
dobanda de 4,47%.
La BCR, creditul in lei standard oferit pe 30 de ani are o dobanda fixa in primii 10 ani de 5,95%
apoi dobanda coboara de 4, 69%. In varianta oferita prin Programul Guvernamental Prima Casa,
dobanda este de 3,78%.
La Banca Transilvania, dobanda pentru un credit standard este de 4,09%. Daca accesezi un credit
Prima Casa, dobanda practicata de banca este de 3,48%.
La Raiffeisen Bank creditul ipotecar Casa Ta are o dobanda fixa 5 ani, de 5,25%. Prin
Programul Prima Casa, dobanda pentru creditul in lei este de 3,69%.
Creditare ipotecara in Federatia Rusa
In federatia rusa functioneaza standartul federal de ipoteca care reprezinta un nomenclator al
normativelor, ce stabilesc cerintele fata de parameti creditelor ipotecare la acordarea lor, ordinea
operatiunilor si monitorizarea pe toata perioada active a ipotecii. Ipoteca federala standarta-este
documentul de baza al domeniului, elaborate de agentia de ipoteca pentru casele luate in credit
ipotecar, care reglementeaza activitatea tuturor participantilor pietii ipotecare in baza regulilor si
conditiilor unice.
De asemenea in Ukraina sunt elaborate Standartele ipotecii locativela nivelul propunerii
metodologice pentru bancile comerciale, elaborate de asociatia ipotecii nationala a Ukrainei, in
colaborare cu Banca Nationala a Ukrainei, Asociatia Bancilor ucrainesti, experti ai organizatiilor
financiare international. Standartizarea precedurilor de acordare si deservire a ipotecii reprezinta
o etapa logica a dezvoltarii pietii ipotecare din Republica Moldova
Creditarea ipotecara in SUA
In Statele Unite ale Americii in ca pe timpul lui F.Rusvelt a inceput sa se formeze sistemul
ramificat de creditare ipotecara a constructiilor locative si a procurarii locuintelor.
Factorulhotaritor in succesul directiei respective sa dovedit a fi masura de formare a pietii
ipotecare secundare, ceea ce a rezolvat principal problema de finantare locative problema
resurselor de creditare.

Sprijinul statului.In toate tarile cu sisteme de creditare ipotecara statu; acorda institutiilor de
creditare si cetatenilor imprumutati un ajutor enorm, in special in perioada formarii sistemelor.
Principala forma de sustinere, din parta statu;ui a creditorilor ipotecari reprezintsa garantiile de
stat, care asigura o acoperire suplimentara a hotaririlor de valoare emise.In acest fel in Statele
Unite ale Americii garantiile de stat asigurau emiterea MBS timp de 30 de ani pin ain anul 1970.
O Forma nu mai putin importanta de sprijin al statului este asigurarea riscurilor de creditare. Un
pas important pe calea formarii bazelor institutionale a sistemului de creditare ipotecara moderna
a fost formarea in anul 1934 a administratiei Federale de locuinta.
Principalele directiide activitate a FHA (Federal Housing Administration) reprezinta formarea
sistemului de asigurare reciproca a creditelor ipotecaresi elaborarea

si perfectionarea

standartelor de creditare ipotecara a locuintelor.FHA a devenit prima companie de asigurare


fondata de stat ce asigura riscurile creditelor ipotecare pentru locuinte.
Condiiile de creditare pentru doritorii din SUA de a-i procura o locuin sunt tot mai severe n
ultima perioad, urmare a majorrii datoriei studenilor la credite, a salariilor care nu contenesc
s stagneze i a speculatorilor de bunuri imobiliare care umfl preurile. Acum americanii sunt
nevoii s se mai confrunte cu un impediment n calea procurrii unei case - obligativitatea
depunerii unei contribuii iniiale mai mari la imobilul procurat.
Valoarea median (de mijloc) a contribuiei iniiale pentru cele mai ieftine 25 la sut din
proprietile vndute n anul 2013 a fost de 9480 USD, comparativ cu 6037 USD n anul 2007.
Reticena bncilor de a oferi mprumuturi i nemulumete pe clien i, chiar dac ratele la credite
sunt pe minimele istorice. Cei mai afectai de majorare sunt tinerii, care sunt principalii aplican i
pentru creditele ipotecare i sunt susintorii pieei imobiliare, limitndu-se astfel contribu ia lor
la creterea economic.
Cifrele explic de ce avem milioane de deintori poteniali ai imobilelor proprii, care continu
s stea cu prinii si sau nchiriaz o locuin. Ce s-a modificat, este abilitatea de a deveni
proprietarul unei locuine. i aceasta s-a petrecut prin cererea unei contribuii iniiale proprii
mult mai mari. Iar cota acestei prime contribuii acrescut de mai bine de dou ori n ultima
perioad. , spune Susan Wachter, profesoar de piee financiare i imobiliare la Wharton School
din cadrul Universitii din Pennsylvania. Contribuia median pentru cele mai ieftine 25 la sut
de case procurate a fost de 7,5% anul trecut, mai mult dect dublu fa de 3,1% n anul 2006.
Media pentru perioada 2001-2007 a constituit 4,2%.

Indicele capacitii de procurare a unui imobil, care msoar posibilitatea persoanelor care
ctig salariul median pe economie i doresc s-i procure primul su imobil, preuit la costul
median, apelnd la un credit cu ratele de dobnd actuale pe pia, a sczut n a doua jumtate a
anului curent ctre cel mai mic nivel de la sfritul anului 2008. Bncile au devenit mult mai
stricte cu creditele, chiar i cu cele imobiliare garantate de guvern, spune Dean Maki, economist
la banca Barclays din New York. Drept urmare, numrul de credite ipotecare noi s-a diminuat n
trimestrul trecut pn la cel mai mic nivel n ultimii 14 ani.

Exist i un avantaj al condiiilor mai stricte privind creditarea. Acestea ar putea n cele din urm
preveni blocarea pieei imobiliare n cazul scderii preurilor la imobile. Depunerea unei sume
mai mari din partea clientului, la contractarea unui credit ipotecar, nseamn c mai pu ini
debitori vor ajunge n situaia de a datora bncilor mai mult dect cost n realitatea casa
procurat, n cazul unui declin al preurilor, aa cum s-a ntmplat nainte de recenta criz
imobiliar din SUA.
Totui economia nu va reui s revin la tempoul su de cretere dinaintea crizei, dac nu va fi
susinut de tinerii care doresc s-i procure prima lor cas. Intrarea acestora pe pia contribuie
la ridicarea volumului construciilor, producerilor i vnzrilor de mobil, electrocasnice i alte
bunuri, menioneaz Susan Wachter.
n ce privete Republica Moldova, cu toate c bncile abund n oferte de creditare, prin care i
ofer finanare pentru casa sau apartamentul ce doreti s-l procuri, o parte din bani oricum
trebuie s-i scoi din buzunarul propriu, chiar n momentul procurrii.
Bncile de aici cer o contribuie iniial pentru contractarea unei ipoteci care este mult mai mare
dect n SUA. i aceasta pe lng ratele de dobnd mai mari, termenele mai mici i costul unu
imobil raportat la salariul mediu. n general bncile solicit ca doritorii de a procura un imobil
prin ipotec trebuie s achite din propriul buzunar n jur de 70-75% din valoarea tranzaciei. Cel
mai mic avans este solicitat de ctre Moldova-Agroindbank, care are un produs creditar cu
contribuia proprie de minim 20%. La polul opus se afl EuroCreditBank, care cere un avans din
partea debitorului de circa 33%, adic contribuia clientului trebuie s fie minim jumtate din
contribuia bncii.
Dei necesitatea dispunerii de ctre clieni a unei sume proprii pentru contractarea unei ipoteci
mpiedic n careva msur extinderea creditrii, trebuie s apreciem i partea pozitiv a acestor
cerine din partea bncilor, pentru c ele se asigur nu doar contra cazului cnd gajul constituit

din imobilul procurat poate s se deprecieze i s coboare sub nivelul creditului, majornd astfel
riscul de credit al bncii, dar i contra imposibilitii vnzrii convenabile a gajului pentru
recuperarea eventual a creditului restant.

3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii de influenta.


3.1 Descrierea obiectului
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre
evaluator pentru a estimajvaloarea bunului imobiliar. Procesul evalurii constituie urmtoarele
etape:
1

Definirea misiunii de evaluare;

. Colectarea i analiza datelor;

. Aplicarea metodelor d evaluare;

. Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale;

ntocmirea raportului de evaiuare.

Inspectarea obiectului evalurii;

Identificarea drepturilqr patrimoniale care sunt evaluate;

Determinarea scopului evalurii;

Determinarea bazei de evaluare,

Determinarea datei de evaluare

Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exacticitatea i volumul datelor analizate Datele


colectate de evaluator trebuie s fie adecvate obiectului evalurii, exacte {s reflecte situaia
realp la data evalurii), s fie demne de ncredere, s fie complete.I

Conform standardelor activitii profesionale la evaluarea bunurilor imobiliare sunt utilizate 3


metode:
1 Metoda analizei comparative a vnzrilor
Metoda dat presupune estimprea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent
i ajustrii preurilor de vnzarp pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.
2* Metoda cheltuielilor.
Metoda dat const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru procurarea terenului si crearea obiectului lui n starea curent
sau reproducerea calitilor iui de consum Metoda cheltuielilor necesit determinarea
mrimii depreciejrii acumulate.
3. Metoda veniturilor

Metoda dat se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri i cheltuieli, legate de utilizarea


obiectului evalurii. Metoda dat nu s-a aplicat deoarece obiectul nu are scop s genereze
venit.
RECONCILIEREA VALORII SI ESTIMAREA VALORI.iElN.ALE
Concluzia referitoare la valoarea final a obiectului evaluat se bazeaz pe estimrile valorii
rezultate din metodele de evaluare aplicate. n msur mai mare sau mai mic valoarea fiecrei
metode difer de la caz la caz. Valoarea final de estimare se determin n baza aplicrii unei sau
mai multor metode de evaluare a rezultatelor pentru cazul concret al evalurii, lund n
consideraie tendinele de dezvoltare a pieei locale a bunurilor imobile, scopul evalurii,
cantitatea i calitatea informaiei posedate, intuiia i experiena profesional a evaluatorului.
Pentru determinarea valorii finale s-a aplicat metoda ponderii.

Amplasarea localitatii evaluate este indicata in harta de mai jos:

Figura 3.1Amplasarea obiectului in localitate

Figura 3.2 Amplasarea obiectului in regiune

Figura 3.3 Amplasarea obiectului

Tabelul3.1 Caracteristica generala a obiectului


Apartament
Destinatia utilizarii
Adresa

Locativa
mun.Chisinau, sectorul.Riscani, str.Macolor, 11

ap 5
Suprafata totala, (mp) inclusive:
47,8
Numarul de nivele in bloc
17
Nmarul etajului
2
Numarul de odai
1
Anul constructiei
2012
Starea incaperilor
gradul de finisare 87 %
Caracteristici constructive
Pereti capitali exterior si interiori
blocuri BCA, termoizolat din interior
Acoperisul
combinat (beton armat cu ruberoid)
Pardosea
sapa de beton
Ferestre
termopane PVC
Usi
metal la intrare
Finisarea interioara
Tencuit, varianta alba, gresie in blocul sanitary
Sisteme de deservire ingineresti
Apeduct
+
Retele electrice
+
Canalizare
+
Sisteme de incalzire
Autonoma (cazan pe gaz)
Gaz
+
Sursa:elaborate de autor

3.2 Determinarea valorii de piata


Metoda Chetuielilor
Principiul ce st la baza metodei cheltuielilor este principiul nlocuirii
conform cruia un cumprtor informat nu o s plteasc pentru un bun
imobil mai mult decit suma de bani necesar pentru procurarea unui teren i
construirea pe el a unui imobil
similar dup caracteristici cantitatie si calitative cu utilitate echivalenta
Procesul de determinare a valoni de pia prin metoda chaliueillor se constrtuie din
urmtoarele etape:
-

determinarea valorii de pia a lotului de pmint

determinarea valorii de reconstituire sau de reconstituire

estimarea deprecierii acumulate, ea fiind suma uzurii fizice


(recuperabile i nerecuperabile}; deprecierii funcionale i
deprecierii economice

estimarea valorii de pia mnd cont de mrimea deprecierii.

Determinarea valorii lotului de pamnt


Dac privim pmntul ca un bun economic i ca marf, putem constata ca oferta
acestui bun este relativ constant. Pmntul are valoarea deoarece este util. El
poate servi ca teren pentru construcia cldirilor, pentru agricultura pentru
crearea spaiilor de recreare pentru construcia drumurilor. n afar de utilitatea
de baza a pamintului exis a multipli factori i principii care determin valoarea
lui i care trebuie analizai in procesul
La evaluarea terenului e necesar de inut cont de drepturile de proprietate asupra
terenului. Deoarece nu se aflm proprietate privat, lotul de pamnt nu a fost
supus evaluarii.
Determinarea valorii de nlocuire
Metoda cheltuielilor se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire, fie a
valoni de reconstituire. n procesul de evaluare dat s-a determinat valoarea de
nlocuire.
valoarea de nlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia
unei, cldiri sau construcii analogice obiectului evalurii, calculata in baza
preturui de pia existente la data evalurii, innd cont de uzura cldirii sau
construciei evaluate.
Valoarea de nlocuire n raportul de evaluare dat s-a determinat prin metoda
comparaiilor unitare, cu ajutorul indicilor comasai ai valorii de inlocuire aprobat de
Ministerul Finanelor din 15.06.1997. Indicii valorii de nlocuire in culegerile indicilor
comasai sunt date n preurile anului 1997 i includ cheltuieli directe, cheltuieli de
regie, acumulri de plan, cheltuieli pentru lucrri de proiectare, cheltuieli pentru
deservirea antierului de construcii, pentru lucrri pe timp de iarn, cheltuieli pentru
,reinerea administraiei, pentru transportarea lucrtorilor n cazul lipsei transportului in
comun etc.
Trecerea de la preurile anului 1997 la preurile anului 1991 s-a efectuat aplicnd
indicele de trecere a valorii de deviz 2,67.
Calcularea valorii de nlocuire la data evaluarii s-a efectuat aplicnd coeficientul de
majorare a valorii de deviz n construcii n condiii de pia, determinat de Departamente
de Statistic RM, n profil pe sectoarele economiei.

Tabelul 3.2 Determinarea gradului de finisare

Elemente de constructie
Apartament
Fundamentul
Pereti si pereti despartitori
Planseu
Acoperis
Pardosea
Ferestre si usi
Lucrari de finisare
Lucrari tehnico-sanitare
Alte lucrari
Sursa:elaborate de autor

Finisarea

Finisarea

Gradul de finisare.

elementului, %
100
8
26
14
2
4
8
16
17
5

elementului
%
100
100
100
100
65
65
85
70
70

%
87
8,0
26,0
14,0
2,0
2,6
5,2
13,6
11,9
3,5

Tabelul 3.3Determinarea valorii de inlocuire in conformitate cu culegerea indicilor comasati


Coeficienti
Apartament
Valoarea de inlocuire 1m2 in preturile an. 1997, lei
Suprafata utila, m2
Coeficient de corectie pentru gradul de finisare
Valoarea de inlocuire 1m2 in preturile de an 1997,

Suma lei
422 824
531,11
47,80
0,87
461,00

dupa aplicarea coeficietilor de corectie


Valoarea constructiei in preturile an.1997, lei.
Valoarea constructiei in preturile an.1991, rub.
Valoarea constructiei la data evaluarii, lei
Total cu cheltuieli indirect, lei
Total inclusive beneficial investitional, lei
Total inclusive TVA
Sursa elaborate de autor

22 036,0
8 253,2
255 328,3
293 627,6
352 353,1
422 823,7

Coef
Tab.N63-416

2,67
30,937
1,15
1,2
1,2

Estimarea Deprecierii
La determinarea valorii de pia a bunului Imobil este necesar de lua in considerare mrimea
deprecierii acumulate, care reprezint reducerea ciilor de cor su bunului imobil din punct de
vedere ai cumprtorului potenial i se mamlesl pr diminuarea valorii bunului n urma aciunii
diferitor factori.
Se distind urmtoare forme ale deprecierii:
uzura fizic
deprecierea funcional
deprecierea economic

Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului care se datoreaz deleruarm lui sub
influena factorului timpului i altor factori externi (factori fizrci, chimici, exploatarea incorect
a cldirii, ntreinerea nesatisfacatoare a constructiei etc).
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legata de tehnologiilor moderne
care permit crearea obiectelor no. ce sat.srac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
Funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor
standardelor contemporane ale pietei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj
tehnologic invechit si altele)
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbarile in n economia arii, schimbarile pe piata imobiliar,
schimbrile n legislatia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecupembile.
Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea, inlturarea careia ese posibila din punct de
vedere fizic i eficient din punct de vedere economic Deprecierea recuperabil include
cheltuielile legale de nlturarea elementelor deprecierii im urma careia valoarea bunului imobil
evaluat va crete.

Deprecierea nerecuperabii este deprecierea, cheltuielile pentru Intrarea careia vor fi mai mari
dect creterea probabil a valorii bunului imobil in urma nltur elementelor deprecierii.

Tabelul 3.4Calculul uzurii fizice


Denumirea elementelor
constructive

Ponderea elementului
constructive in valoarea
totala a constructiei, %

Uzura fizica a elementelor


Conform rezultatelor Uzura fizica,
evaluarii, %
%

Apartament
Fundamentul
Pereti si pereti despartitori
Planseu
Acoperis
Pardosea
Ferestre si usi
Lucrari de finisare
Lucrari tehnico-sanitare
Alte lucrari
Total, %
Lei

8,0
26,0
14,0
2,0
2,6
5,2
13,6
11,9
3,5
86,8

5
5
5
5
5
5
5
5
5

0,46
1,50
0,81
0,12
0,15
0,30
0,78
0,69
0.20
5,00
21 141

Sursa elaborate de autor


In rezultatul inspectrii vizuale a obiectului au fost depistate deteriorri elementelor de
construcii ce se refer la uzura fizic recuperabil. Gradul uzurii i deteriorarii
elementelor constructive a fosl stabilit n conformitate cu Normele de Construcii BCH
53-86 (p) aprobate prin legea Comitetului de Stat privind construcii civile i
arhitectura din 24 12 1986, N 446 care includ reguli de estimare a uzurii fizice.
Mrimea finala a uzurii exprimat n procente oentru fiecare element constructiv s-a
determinat ca suma produselor greutii specifice elementului deteriorat i gradul de
uzur corespunztor.
Deprecierea funcional este nvechirea funcional, legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele
pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor
cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor
consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele).
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra
bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe
piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare
i altele.

Tabelul 3.5Concluzii privind determinata prin metoda cheltuielilor


Apartament
Valoarea de inlocuire integrala
Uzura fizica
Deprecierea functionala
Deprecierea economica
Total valoarea de inlocuire, apartament
Total. Valoarea calculate prin

metoda

Lei
422 824
21 141
21 141
0
380 541
380 541

cheltuielilor
Sursa :elaborate de autor
Metoda analizei comparative a vinzarilor
n cazul efecturii unei tranzacii comerciale, preul tranzaciei reprezint ce mai
bun indicator al valorii de pia a proprietii imobiliare.

In cazul cnd proprietatea imobiliar nu a participat niciodat ntr-o tranzacie de


vnzare-cumparare sau informaia privind detaliile tranzaciilor anterioare nu este
disponibil, valoarea de piaa a proprietii poate fi determinat n baza datelor
despre preurile de vinzare a proprietii imobiliare similare proprietii subiect.
Metoda vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participanilor la piaa
imobiliar, n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au participat
obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei curente a proprietilor
imobiliare similare Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune
asemanarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baza.
Preurile proprietilor imobiliare similare sunt ajuslate, pentru diferenele ntre
obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat. Dac obiectul evalurii este
un bun imobiliar specializat sau posed anumite caliti economice i tehnice
unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei vnzriior
comparabile nu este apropriata.
Determinarea valorii obiectului evalurii prin metoda vinzarilor
comparabile s-a efectuat n urmtoare etape:

colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii proprietilor

comparabile,
identificarea unitilor i elementelor de comparaie,
determinarea mrimii ajustrilor;
.
.. .
comparaia obiectului evalua cu obiectele similare, n scopul ajustam preurilor de vnzare a

obiectelor similare; .
analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina valoarea de pia a
proprietii evaluate.
n procesul aplicrii metodei analizei comparative a vnzriior preurile bunurilor
imobiliare similare obiectului evaluarii sunt analizate i corectate n funcie de
difenieri. Daca elementul de comparatie al bunului imobiliar similar este de o calitate
mai buna decit cel al obiectului evaluarii, pretul bunului imobiliar comparabil va fi
micsorat cu suma ajustarii respective, si viceversa, daca elementul al proprietatii
similare este de o calitate mai inferioara decit acelasi element al obiectului evaluarii
sau lipseste pretul proprietatii comparabile va fi majorat cu suma ajustarii pentru
elementul in cauza.
La prima etapa de colectare a informatiei, de catre evoaluator a fost sfectuata analiza
pietei imobiliare a apartamentelor

Ca obiecte comparabile de catre evoaluator au fost alese oferte, care au fost selectate
din sursa de informatie internet.

3.6 Tabelul corectiilor


Caractstici

Obiectul evaluarii

Obiectul N 1

Obiectul N2

Obiectul N3

Amplasarea

mun.Chisinau
sect.Riscani
str.Macilor, 11 ap 5

mun.Chisinau,
sect.Riscani str. Macilor
11

mun.Chisinau,
sect.Riscani str.
Macilor 11

mun.Chisinau,
sect.Riscani str.Macilor
11

29400

34500

36900

Pretul (euro)
Suprfata totala
(m2)
Pretul 1 m2
(euro/m2)
Drept de
proprietate
Corectia
pentru drept
de proprietate
Pretul dupa
corectie
Conditiile
pietii (data
evaluarii)
Corectia
pentru
conditiile
pietii
Pretul dupa
corectie
Conditii de
vinzare
Corectia
pentru conditii
de vinzare
Pretul dupa
corectie

49,00

57,00

57,00

600

605

647

47,80

Drept deplin

Drept deplin

Drept deplin

Drept deplin

1,00

1,00

1,00

600

605

647

Oferta

Oferta

Oferta

0.93

0.93

0.90

558

563

583

De piata

De piata

De piata

31.03.2015

De piata

1,00

1,00

1,00

558

563

583

Conditii de
finantare
Corectia
pentru conditii
de vinzare
Pretul dupa
corectie
Amplasarea
obiectului
Corectia
pentru
amplasare
Pretul dupa
corectie
Materialul
constructiei
Corectia
pentru
materialul
constructiei
Pretul dupa
corectie
Gradul de
finisare
Corectia
pentru starea
fizica
Pretul dupa
corectie
Sistem de
incalzire
Corectia
pentru sistema
de incalzire
Pretul dupa
corectie
Etaj/etaje
Corectia
pentru etaj
Pretul dupa
corectie
Nr. De odai
Corectia
pentru nr. odai
Pretul dupa
corectie
Suprafata, m2
Corectia
pentru
suprafata
Pretul dupa
corectie
Pretul final
Ponderea

De piata

Mun.Chisinau,
sect.Riscani,
str.Macilor, 11 ap.5

carcas din beton


monolit, blocuri BCA,
termoizolat

87%

autonoma (cazan pe
gaz)

2/17

47,80

De piata

De piata

De piata

1,00

1,00

1,00

558

563

583

Mun.Chisinau,
sect.Riscani str. Macilor
11

Mun.Chisinau,
sect.Riscani
str.MAcilor 11

Mun.Chisinau,
sect.Riscani,
str.Macilor 11

1,00

1,00

1,00

558

563

583

carcas din beton monolit,


blocuri BCA, termoizolat

carcas din beton


monolit, blocuri
BCA, termoizolat

carcas din beton


monolit, blocuri BCA,
termoizolat

1,00

1,00

1,00

558

563

583

85%

85%

85%

1,02

1,02

1,02

569

574

594

autonoma (cazan pe gaz)

autonoma (cazan pe
gaz)

autonoma (cazan pe
gaz)

1,00

1,00

1,00

569

574

594

13/17

4/17
1,05

1,00

1,05

598

574

624

1,00

1,00

1,00

598

574

624

49,00

35

13/17

57,00

57,00

1,00

1,02

1,02

598

586

636

598

586

636

35

30

Media
euro/m2)
Media
ponderata
(euro/m2)
Valoarea totala
(euro)
Valoarea totala
(lei)

590
605
28 923
575 783

Sursa:elaborat de autor

3.3 Reconcilierea rezultatului evaluarii


Pentru determinarea valorii finale s-a aplicai metoda ponderii, n opinia evaluatorului metoda de
analiz comparativ a vnzrilor este cea mai acceptabil n cazul dat deoarece este metoda
recomandat n cazul evalurii imobilelor locative, reeind din acestea metodei analizei
comparative a vnzrilor 1 s-a atribuit ponderea de 100%, metodei cheltuielilor i s-a atribuit
ponderea de 0%.
Tabelul 3.7 Reconcilierea rezultatelor
Metoda

Valoarea, lei

Ponderea, %

Valoarea conform
ponderii, lei

Apartament
Cheltuielilor
Analiza vinzarilor

380541
575 783

0
100

comparabile
Valoarea de piata
Sursa: elaborat de autor

0
575 783
575 783

n concluzie, valoarea de pia, rotunjit, a obiectului supus evalurii cu adresa in mun.


Chiinu,
sect Rcani str. Macilor, 11 ap 5 in stare la data evalurii constituie .
576 000 lei
{cinci sute aptezeci i ase mii, lei)
Determinarea valorii de lichidare

Valoarea de lichidare reprezinta valoaarea obiectului pentru cazul in care acesta este expus pe
piata intr-o perioada de timp relativ scurta pentru petrecerea unui marcheting adecvat comparativ
cu perioada necesarapentru a se putea obtine cel mai bun pret de piata in conformitate cu
definitia valorii de piata.
Aprecierea acestuii valori a devenit o problema actuala si in prezent obiectele si cazurile pentru
care apare necesitatea determinarii valorii de lichidare sunt :
a) obiectele ipotecii- majoritatea institutiilor financiare au aprobat deja drept baza a
evaluarii bunurile ce constituie obiecte ale ipotecii valorii de lichidare in cazul oferirii
creditelor bancare garantate cu proprietati imobiliare de exactitate aprecierii valorii de
lichidare depinde asigurarea creditului
b) activele intreprinderii insolvabile si falimentare- in cazul lichidarii intreprinderii
insolvabile si falimentare, comisia de lichidare stabileste o perioada fixata de expunere pe
piata a activelor, iar evaluarea activelor pentru realizarea, lor ulterioara se efectueaza la
valoarea de lichidare pentru a face fata sarcinii evaluarii. Evoaluatorul trebue sa tina cont
de aceasta conditie limitata in procesul evaluarii.
c) Bunurile sechestrate- in cazul sechestrarii bunului ca modalitate de asigurare a executarii
silite a obligatieifiscale , comercializarea acestora se efectueaza la licitatii la evaluarea de
lichidare.
d) Orice bun supus vinzarii fortate- acestea sunt cazurile specifice in care vinzatorul poate fi
silit sau obligat sa vinda bunul.
Cele mai frecvente cazuri din categoria obiectelor pentru care este necesara aprecierea valorii
de lichidare care previn la evaluare sunt obiectele ipotecii. Iportanta enorma a valorii de
lichidare in cea mai mare masura raspund la necesitatile bancilor de a realiza obiectele
ipotecii cit mai rapid in cazul aparitiei acestei necesitati. Pentru incasarea marimii creditului
nerambursat , oferit in baza proprietatii ipotecate banca se ciocneste cu problema realizarii ei
prin aceasta se explica actualitatea determinarii valorii la care va putea fi vindut obiectul cu
evidenta realizarii intereselor fiecarii parti ale realizarilor de ipoteca.
In practica interna a evaluarii sunt acceptate mai multe metodologii si tehnici de determinare
a valorii d elichiditate. Acestea evidentiaza in mare parte factorii ce influenteaza formarea
valorii de lichidare. Desi toate metodele difera dupa tipul tehnicii utilizate, principiul
fudamental la baza valorii de lichiditate este de a stabili raportul dintre valoarea de lichidare
si cea de piata.

i m nm
1+
Vp ;
Vl=
Unde: Vl- val lichidare
Vp-valoarea de piata
i-Rata descont- rata venitului la capitalul investit carese utilizeaza pentru determinarea
val prezente a fluxurilor financiare viitoare
m-periodicitatea capitalizarii
n-perioada de discontare

La baza metodei determinrii valorii de lichidare a obiectului este principiu realizrii fr


pierderi la preui mai mic dect valoarea de pia. Sensul principiului este pierderele apar la
realizarea mrfii la un pre mai mic dect cel de pia, trebuie s fie compensate cu veniturile
obinute de la plasare mijloacelor bneti, obinute n urma realizrii bunului, n volum mai r-nic,
dar anticipat.

Tabelul 3.8 Calculul valorii de lichidare


Nr
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Date initiale
Valoarea de plata a obiectului evaluat, lei
Rata de discontare, %
Perioada maxima de expozitie obiectului evaluat, ani
Perioada de expozitie, ani
Numarul perioadelor de calculare a dobinzii timp de un an
Perioada de discontare
Coeficiectul elasticitatii cererii
Valoarea de lichidare a obiectului evaluat, lei
Valoarea de lichidare a obiectului evaluat/ Valoarea de piata a

valoarea
575 783
32,00
0,6
0,08
1
0,6-0,08=0,52
0,94
468476
0,813

obiectului evaluat
Sursa: elaborate de autor
In urma evaluarii efectuate a imobilului locativ care este amplasat in mun.Chisinau regiunea
Riscani, pe str. Macilor 11 la et.2 ap 5 am determinat ca valoarea lui este de 576 000 de lei si
conform cursului valutar la data evaluarii de 19,9075 pentru un euro, si 18,3792 pentru un dolar
americanin. Transformind 576 000 de lei in euro primim o suma de 28933 de euro iar in dolari
americani vom primi o suma de 31339.

In urma analizei ofertelor bancare am ajuns ca cel mai convenabil credit ipotecar ni-l poate oferi
Mobiasbanca, ea ne ofera un credit de 70% din suma totala a imobilului pe o perioada maxima
de 15 de ani in valuta straina, cu o perioada de garantie de 12 luni, cu o rata de 9,513. Suma
acordata de Mobiasbanca in urma calculelor este de 20300 euro aceasta suma constitue 70% din
suma totala a imobilului.Urmatorul pas noi trebue sa calculam care este suma pe care trebue sa o
intoarcem bancii dupa achitarea totala a creditului folosind graficul rambursarii.
Suma totala a creditului este de 20300 euro, comisioanele care le achitam bancii in decurs de 10
ani este de 1666 de euro cu o dobinda bancara totala de 10 147 euro si astfel in anul 2025 restitui
bancii suma totala imprumutata cu cimisioanele si dobina care este de 32 113 euro.
In concluzie pot spune ca banca are un venit de aproape 10 000 de euro cu un risc foarte mic de
a pierde banii investiti.Forma desfasurata a graficului rambursarii o puteti vedea in (Anexe).

Ipotezele si conditiile limitative


1. Raportul de evaluare este valabil doar n volum complet i doar n scopuri menionate n el.
Evoaluatorul nu poarta

rspundere pentru verificarea corespunderii curente aproprietatii

imobiliare destinaiei legale. Proprietatea evaluat se consider liber de orice reclamaii sau
restricii, nafar de cele expuse n raport,
3. Procesul de evaluare s-a efectuat n baza informaiei puse la dispoziie de ctre Beneficiar.
Evaluatorul nu este obligat s verifice autencitatea acestei informaii de aceea rezultatul evalurii
este valabil doar n cazul veridicitii documentaiei prezentate pentru evaluare.
4. Evaluatorul nu este obligat s anexeze la raport absolut toate materialele (fotografii, planuri,
desene tehnico, etc.) privind obiectul evaluat. Toate desenele i fotografiile sunt incluse n rapor
pentru a ajuta cititorul s-i formeze o impresie general despre proprietatea estimat.
5.Evaluatorul presupune lipsa unor factori lateni, substanelor periculoase i/sau duntoare ce
pot influena procesul de evaluare, starea proprietii, starea construciilor sau a solului.
Evaluatorul nu poart rspundere pentru existena acestor factori i nici pentru necesitatea
depistrii lor.
6Att clientul, ct i evaluatorul nu pot utiliza raportul de evaluare n alt scop dect cel specificat
de contractul de p estare a serviciilor de evaluare sau de raportul de evaluate.
7.Evaluatorul nu este bbligat s se prezinte n judecat n ceea ce privete efectuarea evalurii,
dect daciaceast obligaie este autentificat prin chemare oficial.
8.Concluzia evaluatorului n privina estimrii valorii de pia este valabil doar ia data evalurii
Evaluatorul nu . iart responsabilitate pentru modificrile factorilor economici, juridici sau ali
factop ce pot aprea dup data evalurii i pot influena valoarea de pia a proprietii Evaluate
9.Raportul

de evaluare conine opinia, concluzia profesional n ceea ce privete valoarea de

pia a proprietii i nu este o garanie c obiectul evaluat poate fi vndut pe piaa liber la preul
specificat n raport.

Fotografiile obiectului

Concluzie

Bibliografie
1) Albu Ion analiza factoriala de piata a imobilului residential 2007
2) Rojco A- problemele formarii in Moldova a sistemului caselor de imprumut si a economiei
pentru constructive 2004
3) Gutu A- experienta imprumuturilor collective
4) Elena Mocanu-Garantarea executarii obligatiilor prin ipoteca 2001
5) Economie si sociologie 2009 (revista)
6) Piata financiara 2006 (revista)
7) Tribuna economica 2006 (revista)
8) Profit om de afaceri (revista)
9) Tribuna economica 2009 (revista)
10) Economia ASEM 2010 (revista)
11) Finante publice si contabilitate 2005 (revista)
12) Finante publice si contabilitate 2004 (revista)
13) Informativ de sinteza 2004 (revista)
14) Buzu olga- Evaluarea BI 2003
15) Revista noi 2015
16) Mariana Bejenaru Analiza pietii imobiliare 2009
17) Gheorghe Badescu- Analiza investitiilor imobiliare 2009
18) Angela Binzari-Conferinta Stiintifica Internationala-Aspectele Legislative privind contractarea
unui credit ipotecar 29-30 octombrie 2008 Chisinau
19) Angela binzari- Conferinta Stiintifica Internationala- Standartizarea procedurilor de creditare
ipotecara 23-24 ocombrie 2009 Chisinau
20) Stiinte Economice Analele Universitatii din Craiova 2007
21) Revista Nationala de Drept-august 2011
22) Revista Nationala de Drept-ianuarie 2012
23) Simpozionul Internationala al tinerilor cercetatori vol 1 (19-20 aprilie 2007)
24) Revista Nationala de drept 2001mai

Anexe 1