Universitatea Lucian Blaga Sibiu

Facultatea de Drept Simion Barnuiu

Specializarea Drept
Centru tutorial Miercurea-Ciuc

Drept Funciar

Circulaia Juridic a Terenurilor

Asist. drd. Circa Adrian

Student:
Szlasy Ferenc
Anul II

Introducere, scurt istoric i aspecte generale:

De-a lungul istoriei, regimul nostru juridic legat de circulaia juridic a terenurilor a
fost afectat de foarte multe schimbri majore, determinat de schimbri legislative de-a lungul
timpului. Studiind istoria regimului juridic menionat trebuie luat n eviden regimul politic
aflat la putere n perioada studiat.
Perioada socialist din Romnia poate fi caracterizat printr-o restricionare
progresiv a dreptului de-a dispune de bunurile imobile-terenuri. De-a lungul instaurrii
comunismului au fost impuse severale restrictii la circulaia juridic a terenurilor i
imobilelor, aceasta culminnd cu interdicia total a vnzrii-cumprrii. n perioada
menionat putem observa i procesul de trecere proprietii private n proprietate de stat.
Acest schimbare era efectuat n mai multe moduri diverse, precum exproprierea, trecerea n
proprietatea statului a unor bunuri considerate fr stpn, preluarea abuziv de ctre stat sau
de ctre cooperativele agricole de producie a unor terenuri. Restricia proprietii private a
atins punctul culminant prin adoptarea Legii 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a
localitilor urbane i rurale i a Legii 59/1974 privind fondul funciar. Scopul celor dou acte
normative menionate a fost limitarea proprietii private i extinderea proprietii funciare a
statului, ntruct, toate terenurile proprietate privat a persoanelor fizice au fost considerate ca
fiind scoase din circuitul civil.
Dup desfurarea revoluiei, schimbarea regimului politic de la socialism la
democraie a avut efecte majore i la reimul juridic a terenurilor. Au fost adoptate o serie de
acte normative cu scopul de-a restaura starea terenurilor anterioare de preluarea abuziv de
ctre statul. Aceste msuri normative, au produs mai multe consecine juridice, cu o deosebit
important pentru regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor
fizice au reintrat n circuitul civil general, exista posibilitatea nstrainrii atta a dreptului de
proprietate n ansamblul su ct i a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la
dobndirea dreptului de proprietate. Legea 18/1991, a stabilit procedura de reconstituire a
dreptului de proprietate n favoarea proprietariilor ndreptite. n cursul anului 1998, a fost
adoptat o lege special ce reglementa circulaia juridic a terenurilor, respectiv Legea
54/1998. Dispoziiile noii legi au nlocuit capitolul V din Legea 18/991 ce reglementa
circulaia juridic a terenurilor. Legea special a meninut unele dispoziii din legea 18/1991,
referitoare la circulaia juridict a terenurilor, n sensul c toate terenurile proprietate privat se
afla n circuitul civil, iar pentru nstrinarea acestora prin acte juridice inter vivos era necesar
forma autentic, nsa a introdus i unele dispoziii speciale referitoare la instituirea dreptului de
preemiune n cazul nstrinrii prin vnzare-cumprare a terenurilor agricole situate n
extravilan. Legea 1/2000, se adreseaz proprietarilor deposedai, ceteni romni, indiferent
dac acetia domiciliaz n ar sau n strintate, precum i motenitorilor legali i
testamentari ai fotilor proprietari, care au formulat n termen cereri de reconstituire a
dreptului de proprietate. Regimul contemporan este reglementat de Titlul X din Legea
247/2005.
Circulaia terenurilor se poate desprinde n tre principii majore;
1. Principiul liberei circulaii juridice a terenurilor
2. Principiul potrivit cruia nscrisul autentic este o condiie de validitate a
nstrinrii terenurilor,
3. principiul potrivit cruia nstrinarea terenurilor prin vnzare se va face cu
respectarea dreptului de preemiune. n acest sens Legea nr. 54/1958
stabilete: nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n

extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor,

al vecinilor ori al arendailor.

Clasificarea terenurilor
Fondul funciar al Romniei este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de
destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute, respectiv, de domeniul public ori privat din
care fac parte.
Relaiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului
funciar au loc ntre particulari persoane fizice i persoane juridice de tip privat , ntre
persoanele juridice de tip public , precum i ntre acestea din urm i particulari . De aceea ,
unele norme juridice cu privire la terenuri aparin dreptului public , iar altele aparin dreptului
privat .
n funcie de destinaie, terenurile sunt:
a) terenuri cu destinaie agricol, i anume: terenurile agricole productive arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi,
punile, fneele, serele, solariile, rsadniele i altele asemenea -, cele cu vegetaie
forestier, dac nu fac parte din amenajamentele silvice, punile mpdurite, cele
ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de
mbuntiri funciare, drumurile tehnologice i de exploatare agricol, platformele i
spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile
neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol;
b) terenuri cu destinaie forestier, i anume: terenurile mpdurite sau cele
care servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate
mpduririlor i cele neproductive - stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene,
toreni -, dac sunt cuprinse n amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape, i anume: albiile minore ale
cursurilor de ap, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor
maritime interioare i al mrii teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care
sunt amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole
i forestiere;
e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile
rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i
instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de
telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru
nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile
arheologice i istorice i altele asemenea.
Pentru ca cetenii s poat avea dreptul la terenuri, exist in acest sens dreptul de
proprietate.
Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia,
folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes
propriu cu respectarea normelor juridice n vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor,
precum i celelalte drepturi reale se nregistreaz n documentele cadastrului general i de
publicitate imobiliar prevzute de lege.

Titlul de proprietate se emite de ctre Comisia judeean de aplicare a Legii fondului

funciar , pe baza documentelor naintate de ctre comisiile locale , dup validarea
propunerilor naintate de ctre comisii .
Titlul de proprietate , pentru cetenii n via , se emite persoanelor ndreptite ( so ,
soie ) , iar pentru motenitori se emite un singur titlu de proprietate pentru terenurile ce au
aparinut autorului lor , n care se nominalizeaz toi solicitanii ndreptii , urmnd ca pentru
ieirea din indiviziune , acetia s procedeze potrivit dreptului comun.

Regimul juridic a terenurilor publice

Prin denumirea terenuri cu proprietate public se nelege c acestea aparin la o
societate public. Astfel, aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate
construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice,
porturi i
aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, lacurilor de interes
public, fundurile apelor maritime interioare ai al marii teritoriale, rmurile Marii Negre,
inclusiv plajele, terenurile pentru rezevatii naturale i parcuri naionale, monumentele,
ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile
aprrii sau pentru alte folosine, care potrivit legii, sunt de domeniu public care, prin natura
lor, sunt de uz sau de interes public.
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i
insesizabile. Inalienabilitatea unui teren nseamn imposibilitatea de-a fi nstrinat, deoarece
nu aparin la circuitul civil. Sunt insesizabile, adic creditorii statului sau unitilor
administrativ-teritoriale nu pot urmri, n vederea ndestulrii creanelor lor, terenurile care
fac parte din domeniul public, ntruct bunurile ce aparin domeniului public, fiind
inalienabile, sunt implicit i insesizabile.

Regimul juridic a terenurilor private

Terenurile cu proprietate privat aparin circuitului civil, asta nsemnnd c pot fi
cumprate, vndute n conformitate cu prevederile legii 247/2005. Proprietarii terenurilor
private pot fi de mai multe feluri, anume persoane fizice i juridice. n unele cazuri
proprietarul poate s fie i statul sau organizri administrativ-teritoriale, dac apar n calitate
de proprietar al unui teren din domeniul privat. Terenuri cu proprietate privat sunt, similar cu
terenuri cu dreptul de proprietate public, sunt inalienabile, inprescriptibile dar sunt
sesizabile, asta nsemnnd c pot fi sesizate de ctre creditori.
Trebuie precizat, c terenurile cu proprietate privat pot fi intravilane sau extravilane.
Terenuri intravilane apartin la localiti si cele extravilane sunt situate n afara localitilor.
Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau
de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form
autentic.

n cazul nerespectarea prevederilor legate de terenuri private se poate aplica nulitatea

absolut ca sanciune.

Regimul juridic al circulaiei a terenurilor cu proprietate privat

Terenurile proprietate privat, indiferent de destinaie i titularul lor, sunt i rmn n
circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber prin oricare din modurile prevzute de
lege. nstrinarea terenurilor i constituirea dezmembramintelor acestui drept, prin acte
juridice ntre vii, trebuie s mbrace forma autentic, fr a fi nsa necesar vreo autorizaie
administrativ.
Obligaia de a constitui dezmembramintele dreptului de proprietate n forma
autentic constituie un regres i va crea mari dificulti n practic. Avem n vedere situaiile
n care proprietarul terenului i-a dat consimmntul ca o alt persoan s construiasc pe
terenul sau7 i mai ales ipoteza n care ambii soi construiesc pe terenul proprietatea unuia din
ei, cunoscut fiind c pn n prezent i doctrin i practica judiciara iau recunoscut
constructorului neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie.
Nu exista diferena de regim juridic, sub aspectul formei actului de nstrinare, dup
cum se nstrineaz terenuri situate n intravilan sau n extravilan sau n funcie de categoria
de folosin a acestora. Ca urmare i actul de nstrinare a unui teren construibil sau pe care
exista o construcie va trebui ncheiat n forma autentic.
Este stabilit i o excepie n principiul liberei circulaiei a terenurilor , n sensul c
prin lege se poate stabili prohibirea nstrinrii anumitor bunuri , care sunt scoase din circuitul
civil.
Aceste prohibiii pot fi absolute , cnd anumite bunuri , care prin natura lor sau printr-o
declaraie a legii sunt de uz public i deci inalienabile, sau relative, care se refer la bunuri,
care dei nu sunt declarate inalienabile , pot fi vndute doar numai de anumite persoane sau
numai n anumite condiii. Deoarece a fost instituita printr-o lege special apreciem c se
menine interdicia nstrinrii terenurilor care au fcut obiectul constituirii dreptului de
proprietate n condiiile art. 19 alin. 1, art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicata.
Conform art. 32 din aceeai lege, aceste terenuri nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de
10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub
sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare, aciunea n nulitate putnd fi formulat de
ctre primrie, prefectura, procuror, precum i de ctre orice persoan interesat. Fiind o
inalienabilitate propter rem, n cazul morii titularului mproprietrit, nici motenitorii
acestuia nu vor putea nstrina terenul nainte de expirarea termenului de 10 ani.
n cazul unui antecontract legea prevede c dac unul dintre pri refuz ncheierea
contractului, fie vorba de un teren cu sau fr construcii aflate pe terenul men ionat, una
dintre pri care i-a ndeplinit obligaiile poate cere n instan ncheierea contractului. Exist
i o excepie n cazul menionat sus, accea fiind s nu fie terenul vndut, deoarece dac
contractul terenului vndut este valabil, partea prejudiciat putnd cere promitentului
vnztor doar daune interese pentru prejudiciul creat.
Dreptul de preemiune nu mai exist n reglementarea actual legat de
proprieti extravilane, asta nsemnnd, c nu mai este obligat s respecte dreptul de
preeemtiune al coproprietarilor, vecinilor ori arendailor n cazul n care doresc s nstrineze,
prin vnzare, terenurile respective. Dreptul de preemiune ns exist n cazuri legate de
proprieti forestiere, anume terenurile care constituie enclave ale fondului forestier

proprietate public a statului, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public i

terenurile acoperite cu vegetaie forestier, dac sunt proprietate privat. Dreptul menionat
mai se nate n cazul n care proprietarul a unui teren aflat n stare mai sus enumerat hotr te
s vnda terenul numai cu contract de vnzare-cumprare i exist numai condiii i preuri
egale.

Vnzarea de terenuri

Legea actual prescrie, c toate terenuri intra sau extravilane, terenuri forestiere pot fi
nstrinate cu contract de vnzare-cumprare, ncheiat sub form clasic, indiferent de
destinaia, ntinderea lor. Legea prevede, dac n cazul nclcrii cerinei formei autentice
pentru actele prin care se nstrineaz i dobndesc terenuri, este nulitatea absolut. Legea
247/2005 are referiri numai la cazuri prin acte ntre vii, per a contrario, nstrinarea i
dobndirea de terenuri prin acte mortis causa, se poate face n formele prevzute de art. 858
Cod Civil.

Schimbul de terenuri
Legea nr. 247/2005, n Titlul X nu mai reia dispoziiile din vechea lege referitoare la
schimbul de terenuri; n aceste condiii, referitor la schimbul de terenuri, se aplic dreptul
comun.

Situaia cetenilor strine legat de dreptul de proprietate

privat asupra terenurilor
n legea 247/2005 titlul X, la art 3 se prevede c cetenii strini pot dobndi dreptul
de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special ( legea
nr. 312/2005 cu privire la dobndirea dreptului de proprietate de ctre cetenii strini, legea
nr. 276/2005); ns trebuie avute n vedere i prevederile art. 44 alin. 2 din Constituia
Romniei care arata ca: cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor, numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din
alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile
prevzute de legea organic, precum i prin motenire legal. Mai mult, trebuie amintit i
faptul c pentru a preveni speculaiile cu terenuri, n negocierea la capitolul Libera circulaie
a capitalurilor, Romnia a obinut dou perioade de tranziie, dup data aderrii la UE: 7 ani
perioada de tranziie pentru achiziionarea de teren agricol, pduri i teren forestier de ctre
cetenii UE i din Spaiul Economic European (SEE), respectiv 5 ani perioada de tranziie
pentru dobndirea dreptului de a cumpra teren pentru reedina secundar de ctre cetenii
UE. Aceasta nseamn c, din 2014, cetenii din UE i SEE vor putea cumpra liber teren
agricol n Romnia, iar din 2012 i vor putea cumpra teren pentru a construi o a doua cas
(reedina secundar).

Concluzia

Din ansamblul legislaiei n vigoare, privind terenurile, rezulta intenia legiuitorului de

a statua principiul liberei circulaii a bunurilor, inclusiv n spaiul european. Se poate constata
de asemeneasi intenia legiuitorului de a stimula comasarea terenurilor pe proprietari i
destinaii, n concordan cu structurile de proprietate i cu formele de cultivare a
pmnturilor.

Bibliografie:
1. Codul Civil
2. Legea Nr. 247/2005
3. A. Circa, Curs Drept Funciar
4. Constituia Romniei