Sunteți pe pagina 1din 9

Conf. univ. dr.

Manuela Tbra

Contractul de arend

Contractul de arend

Concept
Este contractul prin care o persoan numit arendator se oblig sa asigure
celeilalte pri numite arenda foloina unui fond agricol pentru o anumit perioad
n schimbul unui pre numit arend.

Caractere juridice:
Contract sinalagmatic

Caracter oneros

Contract cu executare
succesiv

Contractul de arendare d natere la obligaii


reciproce i interdependente n sarcina ambelor
pri, fiecare dintre obligaii avndu-i cauza n
obligaia celeilalte pri.

Contractul de arendare are caracter oneros,


ntruct fiecare parte urmrete un avantaj
patrimonial la ncheierea contractului, care const
tocmai n contraprestaia partenerului.

Contractul de arendare este un contract cu


executare succesiv pe o durat determinat
expres prevzut contractual.

Contractul de arendare se rennoiete de drept, pentru aceeai durat dac niciuna


dintre pri nu a comunicat cocontractantului n scris refuzul su cu cel puin 6 luni
nainte de expirarea termenului, iar n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin
un an nainte.

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de arend

Caracter executoriu
Caracter executoriu

Contractul de arenda are caracter executoriu,


legiutiorul noului cod civil aratand cva atat
contractele de arenda inchiate in forma autentica
cat si cele inregistrte la consiliul local constituie
titluri executorii de plata a arendei la termenele si
in modalitatile prevazute in contract.

Dac durata contractului de arendare este nedeterminat, arendarea se consider


efectuat pentru toat perioada necesar recoltrii fructelor pe care bunul agricol poate s
le produc n anul agricol n care se ncheie contractul. Prin aceast norm se ncearc
protejarea arendaului de bun-credin care a ndeplinit toate lucrrile agricole specifice
fazei de pregtire a terenului, de nsmnare pn la momentul recoltrii i care este
astfel legal ndreptit n a culege roadele eforului su material, etc. respectiv recoltarea
produselor.
n principiu, calitatea de arenda poate s aparin oricrei persoane fizice sau
juridice care posed pregtirea i garaniile solicitiate de arendator prin legi speciale, ns
interzicndu-se unor categorii profesionale deinerea calitii de arenda.
Caracter comutativ

Contract netranslativ
de proprietate

Contractul de arendare este un contract


comutativ, existena i ntinderea obligaiilor,
clauze nsi ale contractului de arendare, sunt
foarte bine cunoscute de pri nc de la momentul
ncheierii contractului.
Contractul de arend este un contract
netranslativ de proprietate pentru c nu presupune
de ambele pri, dobndirea unui bun, a unei pri
dintr-un bun, a unui drept sau a unui
dezmembrmnt din acesta.

Contract solemn
Contractul de arendare este un contract solemn
ntruct se prevede prin lege c acest contract
trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea
nulitii absolute.
Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de arend

Acestei condiii i se adaug i o cerin de publicitate i eviden administrativ, n


sesnul c sub sanciunea unei amenzi civile, arendaul este obligat s depun un exemplar
al contractului de arendare la oficiul consiliului local n a carei raz teritorial se afl
bunurile agricole arendate, pentru a se asigura astfel nregistrarea n registrul special inut
de secretarul consiliului local, ct i exercitarea dreptului de preemp iune prevzut de
lege.
Contract intuitu personae

Contract intuitu
personae

Contractul de arendare este un contract intuitu


personae ntruct alegerea pe care o face
arendatorul are n vedere anumite calificri sau
reputaii ale arendaului, motiv pentru care se
interzice cesiunea arendrii cu excepia acordului
scris al arendatorului, ipotez n care arendaul
poate s concesioneze contractul de arendare
soului care particip la exploatarea bunurilor
arendate sau descendenilor si majori.

n rest, ca regul, legea interzice ferm subarendarea, artnd c nu sunt permise


oficiile de arenda, subarendarea total sau parial, sub sanciunea nulit ii absolute.
Condiii de validitate ale contractului de arend
Capacitatea juridic a contractanilor
ntuct contractul de arendare este un act menit s valorifice poten ialul
unui teren agricol, primind n mod generos calificarea de act juridic de
administrare, arendatorul poate fi titularul oricrui drept de prorprietate sau a
oricrui alt dezmemmbrmnt de folosin a acestui drept (uzufruct, etc) asupra
unui teren de producie agricol.

Potrivit legii, obiectul arendei const n bunuri agricole cum ar fi:


-

Terenuri cu destinaie agricol, productive: arabile, vii, livezi, pepiniere


viticole, pomicole, arbuti fructiferi, plantaii de hamei i duzi, puni
mpdurite, sau neproductive: drumuri tehnologice, platforme, spaii de

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de arend

depozitare agricole, terenuri ocupate cu construcii, instala ii agrozootehnice,


etc.
Tot n sfera bunurilor care pot fi arendate intr i animalele, construc iile de
orice fel, mainile, utilajele i orice fel de bunuri destinate exploatrii agricole.
Obiectul contractului de arendare

Obiectul contractului de arendare poate fi analizat prin perspectiva obiectului


arendrii, respectiv a bunurilor arendate despre care am discutat mai sus, ct i relativ la
preul contractului numit arend.
Arenda reprezint aadar, suma de bani sau fructele la care este ndrept it
arendatorul urmare a executarii folosinei bunului arendat.
Atunci cnd, n caz fortuit, pe parcursul arendei ntr-un an agricol, sufer o
pierdere de cel puin jumtate a recoltei estimate pe supra ata de teren arendat, arenda ul
este ndreptit s solicite reducerea proproional a arendei dac aceasta a fost stabilit
ntr-o cantitate determinat de produse agricole sau bani, determinare care se fcea n
funcie de valoarea estimat de produse agricole.
Daca arendarea este facut pe mai muli ani, reducerea solicitat de arenda nu
va opera dect la sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor
anilor de folosin.
n mod excepional, arendaul nu poate obine reducerea arendei n cazul n
care recolta a pierit dup ce a fost culeas, pentru c riscul contractului ii revine.
Tot cu titlu de excepie, trebuie artat c reducerea arendei nu poate fi cerut
nici cnd cauza pagubei era cunoscut la data ncheierii contractului.
Plata arendei
Aa cum artam, se realizeaz i n fructe.
n ipoteza n care fructele culese pier din cauze fortuite n tot sau n parte,
riscul acestei pagube este suportat proporional, astfel c nu d dreptul niciuneia dintre
pari la o aciune n despgubire mpotriva celeilalte.
Dac ns pieirea s-a produs dup culegerea fructelor n condi iile n care una
dintre pri ntrziase n mod culpabil la predarea sau recepia lor, cota ce i se cuvenea
debitorului obligaiei de predare se reduce cu fructele pierdute, iar prin echilibrare, cota
celeilalte se consider ca i cnd nu ar fi suferit nicio pierdere, cu excep ia stua iei n care
se demonstreaz c fructele tot ar fi pierit chiar dac predarea i recep ia lor se fceau la
timp.
Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de arend

n ceea ce privete momentul predrii, momentul plii arendei n fructe, acesta


este determinat contractual prin diligena semnatarilor, iar n lipsa acestei diligen e,
legiuitorul a artat c arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea lor de la data
culegerii, iar arendatorul este de drept n ntrziere pentru recep ie de la data la care a fost
notificat n scris de ctre arenda.
Durata arendei
Prile sunt libere s stabileasc n contractul de arend o anumit durat a
arendrii.

Potrivit dreptului comun, contractul de arendare se rennoiete de drept


pentru aceeai durat pentru care a fost ncheiat iniial, dac niciuna dintre pr i nu a
comunicat n scris celuilalt contractant refuzul su cu cel pu in 6 luni nainte de
expirarea termenului, iar in cazul terenurilor cu destinatie agricol, deci productive,
cu cel pu
in un
an nainte.
Dac
durata
contractului de arendare este de un an sau mai scurt, termenele de
refuz referitoare la rennoire se reduc la jumtate.
Schimbarea categoriei de folosin a terenului arendat

Arendaul poate schimba categoria de folosin a terenului arendat


numai cu respectarea a dou condiii de validitate care presupun:
1. Acordul prealabil al proprietarului manifestat n scris;
2. Respectarea oricror cerine legale aplicate acestei schimbri;

Efectele contractului de arendare


Orice contract, deci i contractul de arendare, nate drepturi i obliga ii n
sarcina i urmarite de altfel, de ambele pri.
Obligaiile arendatorului

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de arend

Arendatorul, n calitate de proprietar sau uzufructuar al bunului dat n arend


cu orice titlu, are obligaia natural de a preda bunul sau bunurile negociate, n
vederea exploatrii agricole.
Arendatorul, de asemenea, are obligaia de a nu tulbura pe arenda n folosirea
bunului arendat, ct i de a-l proteja pe acesta pe tot parcursul folsirii bunului
dat n arend, situndu-ne astfel pe trmul obligaiei de garanie.
Ca i n cazul locaiunii, arendatorul este obligat s efectueze repara iile
capitale a caror neefectuare l-ar tulbura pe arenda din activitatea urmarit.
Obligaia de a-l anuna pe arenda cu privire la ncetarea sau prelungirea
arendei anterior expirarii contractului, n termenele convenionale stipulate n
contract, iar n lipsa lor, n termenele legale prevzute sub sanciunea rennoirii
arendei.
Obligaiile arendaului

Arendaul este obligat, chiar n lips de stipulaie contrar, s asigure bunurile


agricole pentru riscurile pieirii recoltei sau a animalelor din cauza unor
calamitati naturale.
Arendaul are obligaia de a ntrebuina bunurile arendate ca bun proprietar, n
mod corespunztor, datorit caracterului oneros i caracterului de profesionist
al arendaului, culpa lui va fi apreciat n abstract, pe criteriul omului prudent
i diligent.
De a folosi bunrile arendate sub destinaia contractat i de a nu schimba
categoria de folosin dect cu acordul scris al proprietarului i cu respectarea
legii.
Asa cum am aratat anterior, arendaul are obligaia de a asigura bunurile
arendate i de a plti taxele de nregistrare a contractului de arendare.
O alta obligaie a arendaului const n plata arendei la termenele i
modalitatea stabilite prin contract, plata fiind n principiu cherabil i nu
portabil.
S restituie la ncetarea contractului, bunurile date n arend i s asigure
radierea tuturor meniunilor din registrele consiliilor locale, cu privire la
ncetarea contractului de arend, sens n care va suporta toate cheltuelile
aferente acestui demers.

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de arend

Asigurarea bunurilor arendate

Arendaul este obligat ca pentru asigurarea recuperrii oricror daune, chiar


dac prile au omis s stipuleze aceast obligaie, s asigure bunurile agricole pentru
riscul pieirii recoltei ori al pierii animalelor din cauza unor calamiti naturale.
Indemnizaia de asigurare astfel obinut va fi achitat titularului dreptului
afectat de risc, de cele mai multe ori acesta fiind proprietarul.
Cazuri speciale de ncetare a contractului de arend
Ca orice contract, contractul de arend nceteaz la expirarea termenului, n
lipsa unei rennoiri a arendei, n cazul pieirii bunului/bunurilor arendate, dar spre
deosebire de regulile generale din materia cedrii folosinei care prevd c moartea
locatarului sau a locatorului nu conduce la ncetarea contractului, n materia arendei
legiuitorul a prevzut n mod expres c arenda va nceta datorit caracterului intuitu
persoane prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului.
Dreptul de preempiune al arendaului
Potrivit legii, arendaul are calitatea de preemptor, putnd s cumpere cu
prioritate bunurile date n arend.
Dac beneficiarul legal al dreptului de preempiune n calitate de arenda a
respins oferta fcut de arendator, de cumprare a bunurilor date n arend, exercitarea
acestui drept nu mai poate fi realizat cu privire la actul juridic propus.
Se asimileaz cu respingerea i tcerea, respectiv neexprimarea punctului de
vedere cu privire la o ofert de vnzare n termen de cel mult 10 zile pentru oferta de
vnzare a bunurilor mobile, respectiv de 30 de zile n cazul vnzrii de bunuri imobile.
Termenele artate mai sus curg de la comunicarea ofertei ctre preemptor.
Cu toate acestea, bunurile arendate asupra crora guverneaz dreptul de
preempiune al arendaului nu sunt indisponibilizate pe perioada derulrii acestui drept,

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de arend

dimpotriv, legiuitorul artnd n mod expres c ele pot fi nstrinate sub condiia
suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor.
Dreptul legal de preempiune nu necesit, pentru a fi ocrotit, nscriere n
Cartea Funciar a imobilului dat n arend, notarea dreptului de preempiune fiind
imperativ pentru ocrotirea acestui drept doar n privina dreptului convenional de
preempiune.
n ceea ce privete exercitarea dreptului de preempiune, trebuie artat c
vnztorul este acela care demareaz exercitarea acestui drept, notificnd pe titularul
dreptului cu privire la cuprinsul contractului de vnzare, artndu-se bunul, sarcinile care
l greveaz, termenii i condiiile vnzrii.
Urmare a acestei notificri preemptorul i poate manifesta acordul de
ncheiere a contractului de vnzare, nsoind acordul de consemnarea preului la
dispoziia vnztorului.

Prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat


ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat chiar cu terul,
acest din urm contract ncheiat sub condiie suspensiv desfiinndu-se retroactiv
Verificai-v cunotinele rspunznd la urmtoarele ntrebri.
1.

Definii contractul de arend prin comparaie cu contractul de locaiune.

2.

Prezentai caracterele contractului de arend.

3.

Efectuai o prezentare a obligaiilor arendaului care particularizeaz


contractul de arend n raport cu locaiunea.

4.

Analizai jurisprudenial
cuantumului arendei.

motivaia

arendaului

de

reducere

Aplicaie:
Redactai un contract de arend n care se solicit instituirea unei
rspunderi agravante arendaului.

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Drept civil. Contracte speciale.

Contractul de arend