Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare

pentru vanzare

PROPRIETAR: STATUL ROMAN

CLIENT: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA
UTILIZATOR: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA
ADRESA: Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, judet Bihor
Nr. Inregistrare: 7441/EB/24.04.2015
VALOAREA DE PIATA:

EUR 10.000
RON 43.965

east bridge srl

(1 EUR = 4,3965 RON)

Teren:
Constructie:

RON 43.965

Corporative member
Affiliate

Mihai Dumitrescu

METODE DE EVALUARE
Capitalizarea veniturilor:
Comparatia vanzarilor:

EUR 10.000
EUR 10.000

Suprafata
Utila apartament/spatiu: 30,51
mp
Construita apartament / spatiu:
43,93 mp
(Conform schita)

Data
Inspectiei: 09.04.2015
Evaluarii: 09.04.2015
Raportului: 24.04.2015

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 2

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare

pentru vanzare
I. MANDAT
East Bridge a fost rugata sa evalueze
ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA.

proprietatea imobiliara mentionata la capitolul V. pentru

Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre consultantul companiei East Bridge, in data de 09.04.2015 in
prezenta reprezentantului beneficiarului, Dna. Petan Lucretia si Dna. Rodica Brad.

II. CERTIFICARE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in
acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De
asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind
nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de
perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta
legata de partile implicate.
Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in
raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata
de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate
cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia
Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea
prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care
semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR editia
2014 ( SEV 100 - Cadrul general; SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii; SEV 102 Implementare; SEV 103
Raportare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile, si se
supune legislatiei in vigoare.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit
cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii
acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Consultantii
firmei East Bridge au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Allianz Tiriac Asigurari SA. Acest raport
de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul
mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie
pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau
partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si
prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.
Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la
proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament
special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si
respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 3

III. BAZA DE EVALUARE

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor
aprecieri facute pe baza mai multor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si
cea de schimb in contextul general al pietei.In lucrarea de fata va fi estimata valoarea de piata care, conform
Standardelor de Evaluare SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii si SEV 310 - Evaluari ale drepturilor
asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea imprumutului - reprezinta suma estimata, pentru care o
proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o
tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de
cauza, prudent si fara constrangere.

IV. CONDITII SI IPOTEZE LIMITATIVE

In calcule, s-au utilizat suprafetele indicate in documentatia pusa la dispozitie de client, apartamentarea
subsolului cladirii find in curs; am utilizat informatiile si documentele puse la dispozitie de catre client, nu s-au
realizat masuratori asupra spatiului/apartamentului. Beneficiarul ne-a solicitat evaluarea pentru cele doua
spatii si nu ne asumam raspunderea pentru eventuale diferente care ar putea sa apara in urma apartamentarii.
Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate
licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale.
Am considerat ca toate informatiile obtinute de la client sunt adevarate si corecte. Nu ne asumam nicio
responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite de client.
Evaluatorii, prin reglementarile profesionale carora se supun, nu au calitatea juridica de a certifica
corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra
bunului imobil evaluat, considerat existent in prezenta lucrare, ca ipoteza de lucru.
Evaluatorii au considerat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini, fiind evaluata in aceasta ipostaza.
Nu s-a efectuat nicio investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu
se poate oferi nicio asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei
evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, niciun fel de substanta poluanta, care ar putea
contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila.
Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese
fractionate va invalida valorile estimate.
Evaluatorii au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiunii incredintate de catre clientul numit in
raport, in scopul utilizarii precizate de catre client, respectiv in scopul mentionat in raportul de fata.
Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii, iar valoarea prezentata in prezentul raport de
evaluare nu are nicio legatura cu valoarea de asigurare.
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.
Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie
in instanta relativ la proprietatea in chestiune.
Evaluatorii nu isi asuma nicio responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care
au avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate.
Natura pietelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultati in cuantificarea unor valori de
piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna
estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva
situatiei pietei, la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau
mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre.
Desigur ca proprietarul, respectiv un potential cumparator, pot avea, argumentat, alte opinii si pareri,
sustinand oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata
dintr-un alt proces de evaluare.

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 4

V. PREZENTAREA DATELOR
1. Adresa si Proprietarul
1.1 Proprietatea

Spatiu situat la subsol / demisol, compus din: hol, camera, bucatarie, camera in
suprafata utila de 30,51 mp si suprafata construita 43,93 mp (conform schita)
situat in Oradea, Strada Ady Endre nr. 24, apartament nr. 4, judet Bihor.
Spatiul / apartamentul este in curs de intabulare si atribuire nr. Cad. Individual,
ne-a fost solicitat raportul de evaluare inaintea acestei operatiuni si nu ne-au fost
puse la dispozitie documente aferente proprietatii; nu ne asumam raspunderea
pentru diferentele care ar putea sa apara.

1.2 Proprietar si
situatia juridica

STATUL ROMAN.
A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al Statului Roman asupra proprietatii
descrise mai sus, conform actelelor de proprietate ce au fost inmanate
evaluatorilor si care sunt anexate, in copie (vezi anexele 6 si 7), la prezentul
raport si anume: Releveu / schita, CF colectiva 1559.

1.3 Ipoteci

La momentul intocmirii raportului de evaluare proprietatea nu era ipotecata sau

grevata de alte sarcini. Nu detinem informatii ca imobilul ar fi listat ca monument
istoric, insa acesta este inclus in situl istoric Centrul Mun. Oradea.

1.4 Asigurare

Am fost informati ca proprietatea nu este asigurata in momentul de fata.

1.5 Utilizarea actuala

La data evaluarii spatial era liber, necesitand renovare.

La data evaluarii apartamentul / spaiul era liber, avand cea mai buna utilizare de
spaiu locative, beneficiaza de acces din curtea comuna, situate la demisol-subsol.

2. Analiza locatiei
2.1 Cartier

Proprietatea in cauza este situata in vecinatatea Primariei Oradea, zona

ultracentrala urbana, formata din sedii institutii, spatii comerciale si birouri, dar
si cladiri de apartamente tip P+2E, P+1E.

2.1.2

2.2 Strada

Ady Endre este o strada asfaltata, cu sens unic de circualtie, care se conecteaza la
Piata Unirii. Imobilul dispune de acces in curtea comuna si din Str. Emilian Mircea
Chitul (Malul Crisului).

2.1.3

2.3 Transportul public

Proprietatea are acces la caile de transport in comun: linii autobuz, tramvai.

Statiile se afla la aproximativ unul - doua minute departare de proprietate.

2.1.4

2.4 Puncte de interes

Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de

interes:
- Primaria Oradea
- Parc
- Liceul Iosif Vulcan, Spatii comerciale, sedii banci,
farmacii, cabinete medicale, etc..

2.5 Zona

Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca relativ

linistita. Amplasarea imobilului in cadrul zonei este favorabila. Nu detinem
informatii cu privire la gradul de poluare in zona.

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 5

3. Infrastructura terenului
3.1 Suprafata terenului

Conform documentelor de proprietate puse la dispozitie, adica schita releveu

propusa, rezulta suprafata de teren aferenta proprietatii de 54/676 mp.

3.2 Deschiderea

Proprietatea beneficiaza de acces din curtea comuna, iar ferestrele au vedere

spre Str. Emilian Mircea Chitul, respective Malul Crisului.

3.3 Geografia

Relieful proprietatii este plat, iar forma este patrulatera, regulata.

3.4 Vecinatati

N/A.

3.5 Limite

N/A.

4. Descrierea Proprietatii
4.1 Constructia

Din informatiile obtinute, imobilul a fost edificat in jurul anilor 1920-1930. Corpul
de cladire este dispus pe doua nivele:subsol si parter inalt, in curte o parte din
cladiri dispun de mansarda. Aspectul proprietatii este precar la interior (necesita
renovare), iar cel exterior este satisfacator (necesita reabilitarea fatadei).

4.2 Structura

Solutia constructiva este fundatii caramida si piatra, cu structura de rezistenta din

caramida cu planseu din bolte caramida si traverse metalice si lemn. Zidaria
interioara este din caramida. Ar trebui mentionat faptul ca proprietatea subiect
era libera la data evaluarii, necesitand renovare. Accesul in spatiul analizat se
realizeaza din dreapta intrarii dinspre Str. Emilian Mircea Chitul.

4.3 Acoperisul

Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla.

4.4 Finisaje

Finisajele interioare sunt precare, spatiul necesita renovare generala: pardoselile

sunt din pamant sau dusumele, peretii sunt tencuiti insa sunt crapati si prezinta
urme de igrasie. Spatiul nu dispune de grup sanitar amenajat.

4.5 Tamplarie

Apartamentul nu beneficiaza de usa de acces din curtea comuna, spatiul dispune

de ferestre spre Str. Emilian Mircea Chitul, tamplarie metal cu ferestre normale si
gratii metalice. Tamplaria interioara nu este montata, iar cea exterioara necesita
inlocuire.

4.6 Utilitati

Proprietatea nu beneficiaza de racord la electricitate si are acces la apacanalizare si termoficare (fara racord).

4.7 Instalatii

Proprietatea nu beneficiaza de incalzire, conform informatiilor furnizate de catre

reprezentantul beneficiarului.

4.8 Suprafete

Urmatoarele suprafete au fost determinate utilizand documentele puse la

dispozitie:
- Hol: 4,35 mp
- Camera: 7,88 mp
- Bucatarie: 3,15 mp
- Camera: 15,13 mp

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 6
Suprafata utila spatiu/apartament: 30,51 mp
Suprafata construita spatiu/apartament: 43,93 mp
(Conform schita releveu)

5. Starea Proprietatii
5.1 Imbunatatiri

La data inspectiei, trebuie mentionat faptul ca spatiul analizat era liber si necesita
renovare: tencuire si zugravirea peretilor, schimbarea tamplariei, amenajarea
unui grup sanitar, conectarea la utilitati, etc.. Suntem de parere ca spatiul
necesita o investitie suplimentara de cca. 5.000-8.000 EUR pentru a putea fi
locuit.

VI. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

1. Generalitati

Judetul Bihor, situat in Vestul tarii, este compus din orase ca: Oradea, Beius,
Alesd, Marghita, etc si comune ca: Tileagd, Nojorid, Sanmartin, etc. Judetul Bihor
este situat la granite cu Ungaria si este strabatut de Drumurile Europene: E
68/60 asigura accesul dinspre Bucuresti, Budapesta si Viena; E 671 asigura
accesul dinspre Timisoara. Municipiul Oradea, resedinta judetului, este format
din cartiere ca: Orasul Nou, Nufarul, Rogerius, Velenta, Iosia, Subcetate, etc. La
aceste cartiere se adauga zonele invecinate Oradiei, ca: Osorhei, Sanmartin,
Seleus, etc.
Activul se situeaza in zona ultracentrala a Mun. Oradea, in zona centrala.
In cazul prezentului activ, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare,
piata se defineste ca piata proprietatilor imobiliare - spatii cu destinatie
locativa sau administrativ/birouri. In analiza acestei piete am investigat aspecte
legate de situatia economico-sociala si dezvoltarea zonei, prezenta investitorilor
in zona, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru
tipul de proprietate delimitat. Cererea in scadere pentru proprietatile similare are
ca principala cauza puterea scazuta de cumparare pe fondul dificultatii in
obtinerea surselor de finantare.
In subzona de amplasare a proprietatii, nivelul ofertelor recente de
inchiriere pentru apartamente similare se situeaza la valori cuprinse intre EUR
150 si EUR 250/luna, in cazul apartementelor cu 1, 2 camere. In cazul
apartamentelor pretabile pentru birouri/sedii firma, chiria poate ajunge si la EUR
5 12/mp/luna, in functie de acces, suprafata, finisaje, etc.. Pretul de vanzare
pentru apartamentele similare la parter sau etaje superioare se situeaza intre
EUR 800/mp si EUR 1200/mp in functie de amplasare, suprafata, finisaje, etc..

2. Oferta de apartamente
similare

Relativ constanta.

3. Cererea de apartamente
similare

Relativ constanta.

4. Echilibrul pietei

Dezechilibru in favoarea Cererii fiind o piata a cumparatorilor.

In opinia noastra, tendinta se va mentine si in viitor.
Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau
niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a
afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la
stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la
nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe
termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 7
finantare.
5. Plaja de valori ofertate
spre inchiriere pentru
spatii similare

Minimum: 100 euro

Maximum: 150 euro

5.1 Plaja de valori ofertate

spre vanzare pentru spatii
similare

Minimum: cca. 400 euro/mp

Maximum: cca. 800 euro/mp

7. Riscul de vandabilitate

In opinia noastra, proprietatea indeplineste conditiile pietei si poate fi vanduta

intr-o perioada medie-lunga de timp (maximum 12 luni) in conditii normale de
marketing.

VII.
1. Abordari utilizate

EVALUAREA

Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati de tipul celei de fata,

Standardele de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a trei tipuri de abordari,
bazate pe: comparatia vanzarilor, costurilor de inlocuire si capitalizarea
veniturilor.
In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica abordarile pe baza capitalizarea
veniturilor si comparatia vanzarilor.

2. Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a
(CMBU)
proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de
pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare.
Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a
unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat,
fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva).
In opinia noastra, tinand cont de conformarea proprietatii si de caracteristicile
acesteia, C.M.B.U. este cea de tip spatiu cu destinatie rezidential.
3. Abordarea pe baza
capitalizarii venitului

In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata) a

beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea
imobilului.
S-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune ca un
imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare, constituie un
potential venit pe termen indelungat prin inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte,
imobilului are o valoare de randament.
Elementele necesare calculului valorii imobilului sunt :
Venitul brut potential VBP veniturile anuale obtinute din inchirierea
imobilului ;
Grad de ocupare - s-a considerat un grad de ocupare de 80 - 85%;
Venitul brut efectiv VBE veniturile anuale obtinute din inchirierea imobilului
dupa amendarea VBP cu gradul de ocupare;
Cheltuielile de exploatare cheltuielile care sunt in sarcina proprietarului /
investitorului. Acestea se impart in cheltuieli fixe (impozitul pe proprietate si
cheltuielile cu asigurarea acesteia) si variabile (utilitati, management,
administrare, reparatii si intretinere - daca prin contract nu se prevede a fi
recuperate de la chiriasi). Astfel : s-a considerat cheltuielile de exploatare de cca.
5% din VNE; nu s-au luat in calcul cheltuieli cu intretinerea si reparatiile cladirii.
De asemenea, nu au fost estimate cheltuieli variabile cu utilitatile deoarece

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 8
acestea cad in sarcina chiriasilor;
Rata de capitalizare c reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie
acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor, respectiv a chiriilor
pentru proprietati comparabile. Astfel, rata de capitalizare luata in considerare,
din motive legate de diminuarea riscului utilizatorului, a fost considerata de cca.
8% in cazul spatiilor similare, fiind determinata pe baza informatiilor de piata;
Suprafetele efectiv inchiriabile au fost preluate din documentele puse la
dispozitie de catre client: suprafata utila 30,51 mp.
Venitul net din exploatare VNE venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de
exploatare din venitul brut potential;
Formula de calcul este: V = VNE / c, iar ipotezele si calcule utilizate sunt
prezentate in Anexa 1. Astfel, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat
este de:
EUR 10.000
4. Abordarea pe baza
comparatiei vanzarilor

Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii

de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare,
comparandu-le apoi cu cea de evaluat. Premiza majora a metodei comparatiei
directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este intr-o
relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile.
Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce
utilizeaza fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparatiilor relative.
Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati,
care afecteaza, intr-un fel sau altul, valoarea acestora. Diferentele si asemanarile
ar putea aparea in ceea ce priveste dreptul de proprietate evaluat, motivatia
cumparatorului si a vanzatorului, conditiile de finantare, situatia pietei imobiliare,
dimensiunile, locatia, precum si caracteristicile fizice si economice ale
proprietatilor.
In realizarea prezentului raport de evaluare, s-au folosit ca surse de informatii,
ofertele de vanzare de imobile similare din zona studiata existente in
ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor firme
imobiliare precum si din baza de date proprie aferenta departamentelor de
evaluare, respectiv de tranzactii imobiliare (vezi Anexa 3).
Grila de comparatie este prezentata in Anexa 1. Din analiza efectuata a rezultat
ca cea mai apropiata comparabila de subiect este comparabila C (are cea mica
corectie totala bruta) Avand in vedere si celelalte corectii, inclusiv faptul ca piata
recunoaste ca intersectia cererii cu oferta implica un discount de cca. 10 - 15%,
opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de:
EUR: 10.000

5. Reconcilierea valorilor

Avand in vedere atat cantitatea, calitatea informatiilor detinute si adecvarea

abordarilor prezentate, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii
analizate (cu scopul vanzarii) este de
EUR 10.000
Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:
Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile
prezentului raport;
Valoarea opinata include constructia;
Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 9

implicate de conformarea la cerintele legale;

Valoarea este o predictie;
Valoarea este subiectiva;
Valoarea nu include T.V.A.;
Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Intocmit azi, 24.04.2015 de catre:

Ec. Andreea-Anita odean, Expert evaluator, Departament Evaluare
Dl. Mihai Dumitrescu, Managing Partner
ANEXE:
1. Capitalizarea venitului
2. Comparatia vanzarilor
3. Comparabile utilizate (oferte de vanzare, inchiriere)
4. Harta localizare
5. Fotografii
6. Documente proprietate
7. Planse, schite

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 10

Anexa 1 - Capitalizarea venitului

ELEMENTE DE CALCUL
0
Suprafata utila de calcul/ chirie lunara
Venit brut potential anual - VBP
Grad de neocupare
Venit brut efectiv - VBE
Cheltuieli cu impozitul pe cladire
Cheltuieli cu asigurarea
Cheltuieli cu managementul proprietatii
Venit net anual
Rata de capitalizare, c
Costuri de imbunatatire
Curs de schimb la data de referinta
VALOAREA PROPRIETATII

U.M.
1
mp
EUR
% din VBP
VBP-Gradul de
neocupare
EUR
% din Valoarea
Proprietatii
EUR
EUR
EUR/ RON
EUR
RON

CANTITATE
2
30,51

VALOARE
3

15%

120
1.440
216

-50

1.224
-50

-0,15%
0

6000
4,3965

-45
0
1.129
7,00%
6.000
10.000
43.965

In urma studiilor efectuate de societati de consultanta specializate in tranzactii imobiliare (Darian DRS,
Colliers International, CBRE Romania, Jones Lang LaSalle, DTZ Echinox, Knight Frank), pentru anul 2014,
rata de capitalizare pentru spatii comerciale, pentru orase secundare, se situeaza intre 7,00% si 10,50%.
Am considerat sustenabila o rata de capitalizare de 7% avand in vedere conditiile actuale ale pietei
imobiliare si utilizarea spatiului.
Spatiul a fost evaluat in ipoteza posesie vacanta, si s-a considerat o rata de neocupare de 15%, avand in
vedere ca spatiul este afectat de tevila de apa-canalizare ceea ce l-ar face mai greu inchiriabil.
Chiriile unitare pentru spatii similare la demisol/subsol se situeaza in intervalul 3 EUR/mp/luna 6
EUR/mp/luna. In cazul proprietatii subiect am considerat o chirie de piata de 120 euro/luna pentru
suprafata efectiv inchiriabila de aproximativ 30,51 mp.

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 11

Anexa 2 Comparatia vanzarilor

CRITERIU
PRET (EUR)
PRET (EUR/mp)
Sursa
ELEMENTE DE
COMPARATIE
1. DREPTURI DE
PROPRIETATE
TRANSMISE
Corectie
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
2. CONDITII DE
FINANTARE
Corectie
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
3. CONDITII DE VANZARE
Corectie
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
4. CONDITII ALE PIETEI
Corectie
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
5. SUPRAFATA, mp
Corectie
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
6. ZONA
Variatie (corectie)
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
7. ETAJ
Variatie (corectie)
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
8. VECHIME BLOC (ani)
Variatie (corectie)
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
9. FINISAJE
Variatie (corectie)
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
10. Sistem de incalzire
Variatie (corectie)
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp
11. Altele

SC EAST BRIDGE SRL

SUBIECT

30,51

Ultracentral
Ady Endre

subsol/demisol

80 - 100 ani

precare

fara

fara utilitati

COMPARABILA A
30.500
847
olx.ro

COMPARABILA B
18.000
900
olx.ro

COMPARABILA C
45.000
818
olx.ro

deplin

deplin

deplin

0%
0
847

0%
0
900

0%
0
818

proprii

proprii

proprii

0%
0
847
nepartinitoare
0%
0
847
curente
0%
0
847
36
0%
0
847
Republicii

0%
0
900
nepartinitoare
0%
0
900
curente
0%
0
900
20
-5%
-45
855
superior

0%
0
818
nepartinitoare
0%
0
818
curente
0%
0
818
55
0%
0
818
Republicii

-8%
-68
779
2 din P+2
-20%
-156
624
similar
0%
0
624
bune
-25%
-156
468
termoficare
-5%
-23
444
cu utilitati

-5%
-43
812
intermediar
-20%
-162
650
similar
0%
0
650
bune
-25%
-162
487
termoficare
-5%
-24
463
cu utilitati

-8%
-65
753
1/ P+1
-20%
-151
602
similar
0%
0
602
bune
-25%
-151
452
termoficare
-5%
-23
429
cu utilitati

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 12
Variatie (corectie)
Valoare corectie/mp
Valoarea corectata/mp

-10%
-44
400

CORECTIE TOTALA NETA

-447
53%
CORECTIE TOTALA BRUTA
447
CORECTIE BRUTA % DIN PRETUL DE VANZARE
53%
Valoarea adoptata: COMPARABILA C valoarea cu cele mai mici corectii
Valoare corectata - EUR/mp
CORECTIE NETA % DIN PRETUL DE VANZARE

Discount pentru oferta

Valoare rotunjita - EUR

Corectii:

15%

-10%
-46
417

-10%
-43
386

-483
54%
483
54%

-432
53%
432
53%

386

Valoare stabilita (EUR)

10.014
10.000

S-a ales comparabila C, avand cea mai mica corectie totala bruta;
S-a aplicat o corectie de -8%, pentru diferenta de zona de amplasare.
S-au aplicat corectii pentru nivel, -20% pentru comparabila C. In piata s-a identificat o diferenta
semnificativa intre spatiile situate la parter si cele situate la demisol/parter, in functie si de prezenta
accesului direct din strada.
S-a aplicat o corectie de -25% comparabilei C pentru starea finisajelor.
S-a aplicat o corectie de -5% comparabilei C pentru sistemul de incalzire, acestea dispunand de incalzire,
in timp ce apartamentul subiect nu beneficiaza de incalzire.
S-a aplicat o corectie de -10% comparabilelor pentru racordul la utilitati.
In general, discount-ul pentru oferta este cuprins intre 8% si 15% in functie de caracteristicile
proprietatii, zona, gradul de lichiditate, etc.. In cazul de fata s-a estimat ca un discount pentru oferta de
15% reflecta tendintele actuale ale pietiei imobiliare pe segmentul spatiilor similare din Oradea.

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 13

Anexa 3 - Comparabile utilizate

Oferte de vanzare:
Comparabila A:
Completari telefonice: Apartament 1 camera, Republicii, 36 mp utili, finisaje satisf, necesita renovare,
termoficare, etaj 2 din 2, pret cerere 30.500 EUR, negociabil; sursa olx.ro, agentie imobiliara.

Comparabila B:
Completari telefonice: Spatiu central, parter, SU 20 mp, plus boxa, finisaje medii, pret cerere 18.000 EUR,
negociabil; sursa olx.ro.

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 14
Comparabila C:
Completari telefonice: Apartament doua camere situat ultracentral cu vedere spre Republicii pietonala,
termoficare, SU 55 mp, baie, finisaje bune, pret cerere 45.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.

Oferte de inchiriere:
Completari telefonice: spatiu pretabil birou/comercial, acces direct din strada, demisol, in zona ultracentrala, se
inchiriaza cu finisaje, SU 90 mp, cu baie,chirie EUR 390/luna, adica cca. 4 EUR/mp/luna, Sursa olx.ro.

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 15
Completari telefonice: Spatiu fosta crama Astoria, 165 mp utili, demisol, cu baie, acces din strada, EUR
3/mp/luna, sursa olx.ro, Agentie imobiliara.

Completari telefonice: Spatiu subsol, 384mp utili, cu bai, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro.

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 16

Anexa 4 - Harta Localizare

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 17

Anexa 5 Fotografii

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 18

Anexa 6 Documente proprietate

N/A

SC EAST BRIDGE SRL

Str. Ady Endre nr. 24, nr. ap. 4, subsol, Oradea, jud. Bihor | 19

Anexa 7- Schite, releveu

SC EAST BRIDGE SRL