Popa Laura-Elena, grupa 205

Administraie Public, anul II

Contractul de locaiune

Noiunea contractului de locaiune

1. Definitie si delimitare fata de vanzare-cumparare. Locatiunea este un contract prin care
o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias),
folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte
prestatii, numita chirie (art. 1411 C.civ.).
Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o 'vanzare' a folosintei) se deosebeste de
contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept
de creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este
producator de fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca
accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea
proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe,
(de exemplu, arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat
locatiune, ci vanzare-cumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat
locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea
substantei lucrului), deoarece folosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui
productiva .
2. Varietatile contractului de locatiune. In Codul civil si alte acte normative reguli
speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita
contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de
inchiriere.

Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept
comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare

la locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind
inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale.
Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia,
anterior locatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala),
guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand
insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de
administrare .
Caracterele juridice ale contractului de locatiune
Enumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la
obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului
inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.
1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc
un interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un
contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu
oneros.Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune,
dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un
contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate.
2. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu
depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.
3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al
partilor (solo consensu), fara vreo formalitate. In ceea ce priveste insa proba contractului de

locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui
sistem mai riguros de dovada decat celelalte contracte. In aceasta privinta, legea distinge intre
urmatoarele situatii:
a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga
existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416
C.civ.) si chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa.
b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in
caz de executare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii,
iar nu prin simplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra
pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza
pentru stabilirea pretului, iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de
expert intrece pretul pe care el l-a aratat (art. 1417C.civ.).
Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu,
consimtamantul locatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile gcnerale din
materia de probe; in privinta termenului insa, legea face trimitere la obiceiul locului si
stabileste cateva prezumtii relative (art. 1450-1452 C.civ.).
4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul 'timp'' este de
esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este
calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod
global. In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi
perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara)
cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de
lege (art. 1415 C.civ.). In principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul
partilor. In anume domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.
Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de
proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul
pieirii fortuite, este suportat de locator.

Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor
Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba
capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci
locatiunea este, in principiu, un act de administrare'.
In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este
considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea,
respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419
comb. cu art. 1268 C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la
cererea partii incapabile.
Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie
proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar
(art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune.
Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un
drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu,
este numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte
locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un
proprietar aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte fata de
adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru
(neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu exceptia cazului
cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in
societate folosinta unui lucru).
In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul
aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre
coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.
B. Obiectul contractului

1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau
incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa
nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului
sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il
formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor.
Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire
nedeschisa (art. 965 C.civ.). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea
locatorului potrivit regulilor generale.
Precizam, de asemenea, ca bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 135 alin.5 din
Constitutie si art.12 alin.6 si art.14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si
regimul juridic al acesteia). Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decat
impreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile coproprietate
fortata nu pot fi inchiriate decat o data cu bunul principal de existenta caruia depinde si
coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune,
titularul ei neputand asigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.
Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu
personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune
in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.
In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale (de
exemplu, armele numai 'catre persoane in drept sa le detina'').
1. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie.
Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna,
anul etc.) si se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.
Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi
determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre
persoana desemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar
(variabil).
5

Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost
prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai
este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt
indeplinite si lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).1
Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramane
locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din
fructe sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta
unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care
guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de
drepturi de folosinta.2

1
2

http://www.referatele.com/referate/economie/online5/Contractul-de-locatiune-referatele-com.php
Gabriel Boroi, Liviu Stanciulescu Institutii de drept civil, Bucuresti, Editura Hamangiu 2012, pag 431