Creditul ipotecar.

Creditul poate fi definit si ca o relatie financiara complexa cu implicatii ecomonice, juridice, monetare si contabile. Creditul reprezinta un motor al dezvoltarii economice, asigurnd un volum sporit de bunuri (produse si servicii). Orice agent economic se poate dezvolta utiliznd trei cai principale: - prin fondurile proprii capacitatea de autofinantare rezultata din derularea activitatii firmei; - prin apelul la resursele economisite (de catre alte firme); - prin utilizarea mijloacelor de plata puse la dispozitie de banci care monetizeaza active ce nu sunt moneda (creatie monetara). Oferta de capitaluri de mprumut este o oferta de resurse create prin: (1) procesul de economisire si o oferta (2) de instrumente de plata (instrumente monetare) create de banci prin procesul de monetizare. Din punct de vedere economic procesul de creditare este intrinsec legat de procesul de economisire, acesta din urma fiind realizat att de agentii economici cu resurse suplimentare (inclusiv statul) ct si de gospodarii. Ca orice proces, creditarea porneste de la cei care dispun de resurse banesti temporare ("unitati care economisesc") si le distribuie celor care au nevoie temporara de respectivele resurse ("unitati cu deficit de resurse financiare" - alte firme si stat). Intalnirea celor ce dispun de fonduri cu cei care au nevoie de fonduri se realizeaza pe piata financiara. Procesul de creditare nu se poate desfasura n absenta unor piete de fonduri eficiente a caror rol de baza este de a permite intalnirea cererii cu oferta. Exista mai multe institutii cu rol de intermediari financiari. La nivel macroeconomic, procesul de creditare poate fi vazut ca "un proces de redistribuire a unei parti din PIB sau din venitul national, prin care se mobilizeaza resursele financiare din economie si se repartizeaza direct sau indirect (prin intemediul crearii unor mijloace de plata) cu scopul atingerii unor obiective economice si sociale" (N. Dardac, Teodora Vscu Moneda si Credit, Ed. ASE, 2002). In concluzie, la nivel macroeconomic creditul are trei functii: a) de repartitie "unitatile care economisesc" dau cu mprumut "unitatilor cu deficit" si care demonstreaza ca prin activitatea lor pot si vor sa ramburseze

creditul luat, cu alte cuvinte prin acest proces creste gradul de concentrare a capitalului; b) de control de regula, acordarea unui credit se face pentru un anumit obiectiv clar stipulat n contract, iar urmarirea si eficienta utilizarii acestuia permite reducerea initiativelor nerentabile. Impreuna cu alti factori, pretul de echilibru dintre cererea si oferta de bani (dobanda) permite reglarea cererii si ofertei de bunuri, contribuind indirect la stabilitatea preturilor. c) de emisiune monetara bancile (comerciale si centrale) monetizeaza anumite active, care nu sunt moneda, sub forma mijloacelor de plata, care devin la rndul lor moneda, deoarece participa la stingerea datoriilor ntre partenerii comerciali. Trasaturile generale ale creditelor. 1. In procesul de creditare intervin doua contrapartide: imprumutatorul (creditorul) si imprumutatul, intre care exista un contract juridic, cu clauze clare si care in esenta reprezinta o promisiune de rambursare viitoare a unui capital si a dobanzilor aferente. 2. Procesul de creditare implica transformarea scadentelor, in sensul ca intermediarii financiari agrega resursele cu scadente la diferite momente de timp si acorda credite care au un profil al scadentelor care nu este obligatoriu sa urmareasca profilul scadentelor resurselor. 3. Intre momentul acordarii unui credit si momentul rambursarii lui exista un interval de timp n care pot aparea conditii adverse si deci, un risc. 4. Procesul de creditare implica moneda, iar costul acesteia este dobnda, exprimata de regula sub forma ratei procentuale anuale. 5. Rambursarile se pot face sub o mare varietate de forme, dar de regula sunt esalonate n timp, iar profilul reprezentat de sumele de rambursat si momentele rambursarii formeaza scadentarul. 6. Din cauza riscului pe care-l suporta imprumutatorul, in procesul de creditare se constituie o gama larga de garantii. Procesul de creditare n sens larg se desfasoara pe piata monetara si piata de capital. n economiile moderne aceasta compartimentare ncepe sa dispara, aparand conceptul de piete monetar financiare, pe care actioneaza si institutiile bancare. Principalele functii ale bancii: a) sa straga dispozitii banesti ale clientilor, persoanelor fizice si juridice; b) sa permita clientilor sa atraga banii sau sa-i transfere in alte conturi; c) sa acorde imprumuturi clientilor care solicita credite, folosind depozitele atrase (plasarea de fonduri).

In practica bancara moderna, acordarea de credite este o functie foarte importanta. O banca este o companie care este autorizata de banca centrala sa desfasoare cele trei functii mentionare mai sus. Realizarea acestor functii se va face mult mai usor daca banca indepliniste urmatoarele conditii referitoare la activitatea sa: a) mentine increderea clientilor; b) inregistreaza toate tranzactiile; c) asigura confidentialitatea bancara, dovedind discretie fata de afacerile clientilor. Bancile din Romania sunt preocupate de atingerea standardelor bancare internationale in scopul recunoasterii lor de catre comunitatea bancara internationala si de catre clienti, ca banci cu un bun renume. Exista doua documente deosebit de importante in care sunt precizate standarde privind desfasurarea activitatilor bancare. Primul document este Conventia de la Basel, care abordeaza problema capitalului bancilor, iar al doilea este intitulat A Doua Directiva de Coordonare Bancara a Uniunii Europene si se refera la acordarea de licente bancilor. Aceste standarde internationale vor fi discutate in cadrul unei alte sesiuni, moment in care se vor analiza si responsabilitatile de supraveghere care revin bancii centrale. Activitatea bancilor romanesti este reglementata de legislatia specifica domeniului, respectiv Legea privind activitatea societatilor comerciale, nr.31/1990 si Legea privind activitatea bancara, nr.33/1991. In acelasi timp, activitatea bancilor comerciale este sub autorizarea si supravegherea bancii centrale. Fiecare banca este persoana juridica, fiind organizata ca societate bancara pe actiuni. Structura retelei de unitati a acelor banci care si-au organizat activitatea in teritoriu, urmand impartirea administrativ- teritoriala a tarii consta in: -centrala bancii; -sucursalele judetene si sucursala municipiului Bucuresti; -filiale (subordonate organizatoric si functional sucursalelor) in unele orase ale tarii si, in unele cazuri, la nivelul sectoarelor municipiului Bucuresti; -agentii subordonate filiarelor sau in unele cazuri, chiar sucursalelor. Sucursalele, filialele si agentiile sunt unitati cu sarcini operative, ele neavand personalitate juridica. In calitatea lor de unitati operative, sucursalele, filialele si agentiile bancilor executa operatiuni bancare specifice societatilor bancare, reglementate prin lege, in limita competentelor stabilite de centrala bancii si functioneaza pe baza aprobarii Consiliului de Administratie al bancii

respective. Sucursalele, filialele si agentiile au relatii directe cu clientii din raza lor de activitate (atat persoane fizice, cat si perosane juridice). Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise la aplicarea acestei legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare este definit de art. 1 din Legea nr. 190/1999 ca fiind creditul acordat de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala. Creditorii ipotecari pot fi, conform art. 6 din Legea nr. 190/1999, bancile, persoanele juridice romane, sucursalele bancilor, persoane juridice straine, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte institutii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, toate aceste institutii aflandu-se sub supravegherea prudentiala a Bancii Nationale a Romaniei. Pot beneficia de credite ipotecare persoanele fizice care au cetatenia romana si domiciliul in Romania si persoanele juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industiala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor. Acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare se vor realiza pe baza unor norme interne de creditare ale imprumutatorilor, reglementand, potrivit art. 4 din Normele metodologice nr. 3/2000, organizarea activitatii, conditii de acordare a creditelor (rata dobanzii, valoarea maxima a creditului acordat unui imprumutat); documentatia care trebuie sa insoteasca cererea de acordare a creditului; competentele de aprobare a creditelor; indicatorii de evaluare a bonitatii solicitantilor de credite; criteriile de evaluare a devizelor estimative si a devizelor ce urmeaza a fi ipotecate. Creditul ipotecar se acorda in lei, pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice. Potrivit art. 3 din Legea nr. 190/1999, el va fi garnatat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1737 C.civ., asupra imobilului teren sau constructii pentru care se acorda creditul. Ipoteca astfel constituita poate avea ca obiect terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior construirii sale, in limita valorii stabilite prin contract si pe masura utilizarii creditului, derogandu-se expres de la prevederile art. 1775 C.Civ., potrivit carora bunurile viitoare ale debitorului nu

pot fi obiectul ipotecii. Potrivit art. 9 din Normele metodologice nr. 3/2000, valoare garantiilor nu poate fi mai mica de 120% din valoarea creditului ipotecar. Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarae caruia au fost infiintata, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1786 C.civ., privind conservarea inscriptiilor imobiliare. In cazul in care partile contractului de credit sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele. Prin art. 5 din Legea nr. 190/1999 se ingradeste dreptul proprietarului imobilului de a-l instarina: pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii fiind lovite de nulitate absoluta. Legea nr. 190/1999 si Normele nr. 3/2000 stabilesc clauze obligatorii intrun contract de credit ipotecar, in scopul protectiei imprumutatilor si conditiile in care se incheie aceste contracte. Astfel, pentru obtinerea unui credit solicitantii trebuie sa depuna o cerere insotita de o serie de documente, atestand destinatia creditului si bonitatea financiara. Inspectorii de credite ai institutiei financiare vor intocmi un referat cuprinzand datele de identificare ale solicitantului; informatiile referitoare la creditul solicitat ( suma, scadenta, destinatia, garantiile); informatii despre bonitatea solicitantului etc. Pe baza referatului aprobat, cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului, imprumutatorul va depune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa, cuprinzand toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate al acestuia. Contractul de credit ipotecar va cuprinde conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze privind neonorarea la scadenta a creditului si a dobanzii; contractul nu va putea fi modificat decat prin acordul scris al partilor. Art. 11 din Legea nr. 190/1999 interzice expres conditionarea acordarii unui credit ipotecar de obligatia beneficiarului creditului de a cumpara sau de a subscrie valori imobiliare ale imprumutatorului, indiferent sub ce forma, cu exceptina achizitionarii de titluri de participare ale fondurilor ipotecare. Potrivit art. 10 din Legea 190/1999, suma creditului acordat va fi pusa la dispozitie beneficiarului esalonat sau integral, plata facandu-se direct catre vanzator, in cazul cumpararii unui imobil, respectiv catre constructor, in celelalte cazuri. In cazul in care lucrarile pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate in regie proprie de catre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora conform unui plan de finantare stabilit prin contract.

In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, se vor aplica potrivit art. 14 din lege, urmatoarele reguli: -variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta, ales dintr-o serie de indici de referinta a caror lista si mod de calcul vor fi stabilite prin hotararea Guvernului, dupa avizarea de catre Banca Nationala a Romaniei. -contractul poate sa preavada ca variatia ratei dobanzii este limitata in sens crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii; Contractul poate sa prevada de asemenea, ca rata dobanzii nu variaza decat atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a dobanzii o diferenta minimala determinata; -modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data aplicarii noii rate. De asemenea, Legea nr. 190/1999 instituie obligativitatea incheierii de catre imprumutat a unui contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toata durata creditului ipotecar, in care imprumutatorul va figura beneficiar al politei de asigurare. Primele de asigurare vor fi achitate de catre imprumutat, odata cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit. In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, el va trebui sa incheie, pe langa contractul de asigurare amintit, un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul. Contractele de asigurare se vor incheia cu o societate de asigurari, imprumutatorul neavand dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator. Legea nr. 190/1999 instituie o procedura speciala de executare a creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare. Astfel, potrivit art. 19, in cazul intarzieriila plate, imprumutatorul va trimite beneficiarul imprumutului o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii clauzelor contractului. In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii, beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept, iar intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila. Contractul de credit ipotecar constituie, la fel ca orice contract de credit bancar, titlu executoriu, urmand sa fie investit cu formula executorie de catre instanta locului unde este situat imobilul. Potrivit art. 23 din Legea nr. 190/1999, executarea creantelor ipotecare sau privilegiate conform art. 1737 C.civ. se va face de catre executorii proprii ai investitiilor financiare autorizate de catre executorii judecatoresti, dupa caz. In scopul mobilizarii creantelor ipotecare si privilegiate, legea reglementeaza cesiunea acestora si transformarea lor in titluri de valoare. Astfel,
6

potrivit art. 24 din Legea nr. 190/1999 creantele ipotecare si privilegiate, care fac parte din portofoliul unei institutii financiare autorizate sa actioneze pe piete de capital. Cesiunea priveste numai creantele ipotecare numai din portofoliul detinut, care au carcatere comune cu privire la natura, originea si riscurile lor. Cesiunea creantelor ipotecare va fi notificata, in termen de 10 zile de la efectuarea ei, prin scrisoare recomandata, de catre institutia financiara cedenta debitorului cedat. Potrivit art. 27 din Legea nr. 190/1999, in cazul in care institutia financiara autorizata cedenta si cea cesionala nu hotarasc astfel, rambursarea creditelor ipotecare va fi efectuata in continuare prin institutia cedenta, care va transmite institutiei financiare cesionare sumele astfel obtinute. Cheltuielile generate de aceasta operatiune vor fi suportate de catre cesionar in limita sumelor stabilite prin acul de cesiune a portofoliului respectiv. Totodata, in cazul in care institutia cedenta va continua sa primeasca sumele rambursate, executarea ipotecilor si a privilegiilor va fi facuta de catre aceasta in numele si pentru institutia cesionara, pe cheltuiala acesteia din urma. De asemenea, conform, art. 25 din lege, in baza portofoliului creantelor ipotecare si privilegiate, institutiile financiare abilitate vor putea emite titluri de valoare negociabile pe piata de capital (numite titluri ipotecare), in limita 75% din valoarea portofoliului detinut (valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute la momnetul emisiunii). Acestor titluri, care au calitatea de valori mobiliare emise in forma dematerializata, li se aplica dispozitiile Legii nr. 52/1994 privind valorile mobiliare si bursele de valori. In scopul atingerii de fonduri destinare creditului ipotecar, Legea nr. 190/1999 reglementeaza institutia obligatiunii ipotecare. Astfel, potrivit art. 29 din lege, institutiile financiare autorizate pot emite, in conditiile Legii nr. 52/1994, obligatiuni in baza portofoliului de creante ipotecare sau privilegiate detinut, in limita a 60% din valoarea portofoliului. Obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare emise in forma dematerializata si vor fi tranzactionate pe pietele de capital autorizate, institutiile financiare aflandu-se, din acest punct de vedere, sub supravegherea Comisiei Nationale a Valorilor Mobiliare. Conform art. 32 din Legea nr. 190/1999, institutiile financiare autorizate vor constitui un fond de garantare a obligatiunilor ipotecare. Potrivit art. 20 din Normele metodologice nr. 3/2000, titlurile de valoare si obligatiunile ipotecare emise de acelasi titular se creante ipotecare nu pot depasi impreuna 75% din valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute la momentul ultimei emisiuni.

Bibliografie:
1. N. Dardac, Teodora Vscu Moneda si Credit, Ed. ASE, 2002. 2. Capraru Bogdan - Activitatea bancara. Sisteme, operatiuni si practici, Ed. C.H.Beck, 2010