REFERAT LA DREPT CIVIL:

CONTRACTUL DE LOCAIUNE

Sibiu, 2010

Cuprins
Cuvnt nainte 1. Noiunea i reglementarea contractului de locaiune 2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune 3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune 3.1. Capacitatea prilor contractante 3.2. Obiectul contractului de locaiune 4. Efectele contractului de locaiune 4.1. Obligaiile locatorului 4.2. Obligaiile locatarului 5. Contractul locaiune de sublocaiune i cesiunea contractului de

5.1. Contractul de sublocaiune 5.2. Cesiunea contractului de locaiune 6. ncetarea contractului de locaiune

Cuvnt nainte
Dup cum ne trateaz legislaia din domeniul dreptului civil, contractul de locaiune a bunurilor materiale a aprut nc din timpurile cele mai vechi; a fost printre primele contracte pe care oamenii le-au ncheiat, dup schimb i vnzarecumprare. Odat cu dezvoltarea comerului i relaiilor economice apare necesitatea existenei contractului de locaiune, acesta cptnd un rol important i, n consecin, fiind frecvent ntalnit astzi. Aceasta se datoreaz faptului c nc din antichitate oamenii aveau nevoie pentru desfurarea activitii sale de producie a anumitor bunuri pe care nu le puteau procura din lipsa surselor financiare, de aceea apariia acestui tip de contract civil contractul de locaiune a dat posibilitatea realizrii activitii umane datorit bunurilor transmise n folosina i / sau posesia temporar. Un prestigios autor sublinia c, n lumea modern, locaiunea este unul din contractele care exercita cea mai mare nraurire asupra prosperitii publice.

Concepte cheie
contract de locaiune;

locator; locatar; chirie; contract de sublocaiune; cesiunea contractului de locaiune

1. Noiunea i reglementarea contractului de locaiune

Contractul de locaiune este un contract n baza cruia o persoan, numit locator, se oblig s asigure altei persoane, numit locatar (chiria), folosina integral sau parial a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durat de timp determinat, n schimbul unui pre corespunztor.1 Contractul de locaiune este acel act juridic prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar (chiria), folosina temporar, total sau parial, a unui lucru in schimbul unei sume de bani, numit chirie (art. 1411 C. civ.). Spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, locaiunea transmite numai dreptul de folosin; chiar daca lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete folosina fructelor doar ca accesoriu al locaiunii, locatorul nefiind obligat s-i asigure dobndirea proprietii fructelor (n acest caz s-ar pune problema contractului de vnzarecumprare). Varietile contractului de locaiune: - contractul de arendare locaiunea fondurilor rurale; - contractul de nchiriere a suprafeelor locative fiind o varietate a locaiunii i nu un contract, i sunt aplicabile dispoziiile referitoare la locaiune numai n msura n care legislaia locativ nu prevede norme speciale; - antecontract de locaiune promisiune unilateral sau bilateral, guvernat de regulile generale aplicabile contractului.

2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune

a. Contractul de locaiune este un contract consensual, se ncheie prin acordul fie i tacit al prilor, fr vreo formalitate, ns proba ncheierii i a coninutului acestuia prezint dificulti de natur s genereze litigii ntre pri, astfel nct este de preferat ncheierea unui act scris ad probationem2. n cazul n care contractul nu este concretizat printr-un nscris, proba este mai dificil de fcut; se disting urmtoarele situaii: - daca nu s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal i una din pri neag existena lui, dovada cu martori nu este admis orict de mic ar fi chiria; - n cazul n care contractul ncheiat verbal este n curs de executare (ceea ce poate fi probat cu un nceput de dovad scris completat cu martori i prezumii, iar nu prin simplul fapt al deinerii lucrului) i, n lips de chitan exist o contestaie asupra preului, locatarul poate provoca o expertiz pentru stabilirea preului, urmnd s plteasc expertul n cazul n care expertiza arat c preul este mai mare dect cel pe care l-a invocat el; - dac litigiul privete alte elemente dect preul, se aplic regulile generale n materie de prob; -n privina termenului, legea face referire la obiceiul lucrului i stabilete cteva prezumii relative;

1 2

Dicionar de termeni juridici, Emil Deridan, Editura Proteus, 2005, p. 105-106 Art. 1416-1417, Codul civil

b. Contractul de locaiune este un contract cu titlu oneros; dac folosina unui lucru se transmite gratuit, contractul este nul ca locaiune dar poate fi valabil ca mprumut de folosin (daca sunt ndeplinite i celelalte condiii); c. Contractul de locaiune este un contract comutativ, existena si ntinderea drepturilor nu depinde de hazard si deci nu exista sanse de ctig i pierdere pentru pri. d. Contractul de locaiune este un contract sinalagmatic, el d natere la obligaii bilaterale ntre pri (asigurarea folosinei, respectiv preul chiriei); e. Contractul de locaiune este un contract cu executare succesiv in timp. Durata folosinei lucrului este de esena locaiunii. Locatorul este inut s asigure folosina lucrului pan la ncetarea locaiunii, iar chiria este calculat i datorat n raport de durata folosinei, chiar i atunci cand chiria a fost fixat n mod global f. Locaiunea este un contract translativ de folosin temporar asupra unui lucru neconsumptibil, individual determinat, de unde rezult c locator poate fi nu numai proprietarul bunului, ci i uzufructuarul, locatarul principal etc. Nefiind un contract translativ de proprietate, riscul pieirii lucrului din caz de for major sau caz fortuit va fi suportat de ctre locator, potrivit regulii res perit domino.

3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune 3.1. Capacitatea prilor contractante

Contractul de locaiune este un act juridic de administrare, ceea ce nseamn c att locatorul, ct i locatarul trebuie s aib capacitatea cerut de lege pentru a face astfel de acte. n cazul n care locaiunea privete un imobil, iar nchirierea se face pe o durat mai mare de 5 ani, ne aflm in prezena unui act de dispoziie, prile trebuind s aib capacitate deplin de exerciiu; n caz contrar, locatiunea va fi redusa la 5 ani, dar numai la cererea prii incapabile. Deoarece locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate s nu fie proprietarul lucrului dat n locaiune, ns in cazul nchirierii bunului de ctre o persoan care nu are un drept opozabil fa de proprietar , drept care s i confere posibilitatea nchirierii (de ex: este doar posesor de bun sau de rea-credin), proprietarul nu va fi obligat s respecte locaiunea; pe de alta parte, locatorul nu poate fi locatarul propriului su bun, dect dac nu are prerogativa folosinei (ex: este nud proprietar). Dac coindivizarul nchiriaz bunul aflat n indiviziune, se aplic regulile care guverneaz vnzarea de ctre unul din coproprietari (supusa condiiei ca la partaj bunul s cad n lotul locatorului) sau ale mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

3.2. Obiectul contractului de locaiune

a. Lucrul nchiriat, total sau parial, poate fi att un bun mobil, ct i un imobil, corporal sau incorporal (ex: dreptul de proprietate industrial), dar, n toate cazurile, cu condiia ca acesta s nu se distrug sau s nu se consume prin folosin conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinaiei stabilite prin acordul partilor. 5

Obiectul contractului de locaiune nu este lucrul n sine, ci folosina acestuia, pe care locatorul trebuie s o asigure locatarului n mod continuu zi de zi pe tot parcursul contractului, locaiunea fiind un contract cu executare succesiv n timp. Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.3 Dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractul dect mpreuna cu imobilul de care este ataat. Bunurile coproprietate forat nu pot fi nchiriate dect odat cu bunul principal de existena cruia depinde i coproprietatea forat. Locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan; dac se nchiriaz un lucru cu personalul de deservire, contractul este mixt: locaiune pentru lucru i prestari servicii pentru personalul de deservire. Lucrurile cu regim special pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (ex: armele numai ctre persoane care au dreptul s le dein). b. Preul Chiria reprezint suma de bani pe care locatarul este inut s o plteasc locatorului n schimbul folosinei lucrului. Chiria se fixeaz n funcie de durata contractului, fie global, fie pe uniti de timp (ora, ziua, luna, anul), urmand s fie pltit la termenele stipulate in contract, de regul, in mod succesiv.4 Chiria trebuie s fie sincer i serioas, determinat sau cel puin determinabil, putand fi lsat i la aprecierea unui ter ales de comun acord de ctre pri, uneori, fiind stabilit chiar de lege. Chiria se fixeaz, de regul, n bani, ns poate s fie fixat i sub forma unei alte prestaii (de exemplu, o cot-parte dintr-o recolt sau prestarea unui serviciu).

4. Efectele contractului de locaiune 4.1. Obligaiile locatorului

A. Obligaia de predare a lucrului nchiriat Lucrul nchiriat, mpreun cu accesoriile sale, trebuie s fie predate ntr-o asemenea stare, ncat s corespund destinaiei n vederea creia a fost nchiriat i nu n starea existent la momentul ncheierii contractului (art. 1421 alin. 1 C. civ.). Refuzul locatorului de a executa obligaia de predare d dreptul locatarului de a se adresa instanei de judecat, cernd fie executarea silit, fie rezilierea contractului, locatorul putnd fi obligat i la plata de daune-interese. In cazul in care predarea bunului nchiriat s-a fcut cu ntarziere, locatarul este ndreptit a cere o diminuare a chiriei, proporional cu lipsa de folosin. B. Obligaia efecturii reparaiilor Potrivit art. 1420 pct. 2 i 1421 pct. 2, locatorul are obligaia de a menine lucrul n stare de a servi la intrebuinarea pentru care a fost inchiriat. Obligaia efecturii reparaiilor nu trebuie neleas n sensul construirii imobilului care a pierit in total sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare (art. 1439 C. civ.). In acest caz, locatorul nu mai este inut de obligaia reparrii bunului nchiriat, iar contractul nceteaz. In cazul in care locatorul nu-i execut aceast obligaie, locatarul poate cere fie obligarea acestuia la efectuarea reparaiilor, fie
3 4

Art. 136, alin. (4), Constituia Romniei Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iasi, 2004, p. 48

autorizarea de a le efectua n contul locatorului, reinnd, ulterior, cheltuielile fcute din chirie, fie rezilierea contractului. In cazul n care reparaiile presupun o urgen, ele vor fi efectuate i fr autorizarea instanei de judecat. Locatorul nu este inut s efectueze reparaiile mici, curente, numite locative, care, din momentul predrii bunului inchiriat, revin locatarului. C. Obligaia de garanie Obligaia de garanie revine locatorului n baza art. 1420 pct. 3 C. civ., potrivit cruia locatorul trebuie s asigure locatarului folosina linitit i util a lucrului nchiriat pe toat durata locaiunii. a. Locatorul este obligat s se abin de la orice tulburare a folosinei bunului nchiriat, fie ea de fapt sau de drept( garania pentru eviciune cauzat prin fapta sa proprie). Astfel, potrivit art. 1424 C. civ. locatorul nu poate n cursul locaiunii s schimbe forma lucrului nchiriat..., nici prin transformarea material a lucrului, nici prin schimbarea destinaiei acestuia. Nerespectarea acestei obligaii ndreptete locatarul s cear n instan oprirea sau distrugerea schimbrilor fcute. Locatorul nu rspunde pentru stanjenirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, dar numai dac aceste reparaii au caracter urgent i nu pot fi amanate pan la ncetarea contractului (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Aceste reparaii trebuie executate n cel mult 40 de zile, n caz contrar, locatarul fiind indreptit, potrivit art. 1425 alin. 2 C. civ., s cear o diminuare a chiriei proporional cu lipsa parial a folosinei. In cazul n care reparaiile sunt de aa natur ncat locatarul pierde folosina total a lucrului nchiriat, atunci acesta poate cere rezilierea contractului, chiar dac pierderea folosinei nu ar depi 40 zile (art. 1425 alin. 3 C. civ.). b. Locatorul este obligat s-l garanteze pe locatar i pentru eviciunea provocat prin fapta unui ter, dar numai pentru eviciunea care provine dintr-o tulburare de drept (art.1426 C. civ.), ntrucat mpotriva tulburrilor de fapt locatarul se poate apra singur prin intermediul aciunilor posesorii. Locatorul rspunde numai dac locatarul l-a chemat n garanie n procesul dintre el i terul care ncearc s-l eving. In cazul n care locatarul pierde folosina sau sufer o reducere a folosinei lucrului, ca urmare a eviciunii, el va putea cere locatorului fie o reducere a chiriei, proporional cu pierderea parial a folosinei, i daune-interese, dac contractul se mai poate executa, fie rezilierea i daune-interese, dac contractul nu mai poate fi executat. c. In baza art. 1422 C. civ., locatorul este obligat s garanteze pentru toate viciile ascunse i pentru stricciunile care mpiedic folosina normal a lucrului de ctre locatar. Locatorul este inut s garanteze nu numai n cazul n care viciul ascuns mpiedic n totalitate folosina bunului nchiriat, ci i atunci cand viciul i micoreaz ntr-atat posibilitatea de folosin, ncat se poate prezuma c, dac locatarul ar fi tiut aceasta, nu ar fi inchiriat sau ar fi pltit o chirie mai mic. Locatorul este inut rspunztor i de viciile ascunse aprute pe parcursul executrii contractului, ntrucat obligaia de a asigura folosina efectiv a lucrului nchiriat este continu. Locatorul este inut de garanie chiar i n cazul n care a fost de bun-credin. In schimb, locatorul nu rspunde pentru viciile cunoscute de locatar (vicii aparente), deoarece se prezum c le-a acceptat. Potrivit art. 1422 alin. 2 C. civ., dup descoperirea viciilor grave sau foarte grave, locatarul poate cere fie o reducere proporional de chirie (dac folosina este diminuat), fie rezilierea contractului cu daune-interese (dac lucrul este impropriu folosinei). Aciunea n garanie pentru vicii ascunse se prescrie in termenul general de prescripie de 3 ani. D. Obligaia de restituire a cheltuielilor fcute de locatar cu bunul nchiriat 7

Dac locatarul a executat lucrri de genul celor crora cdeau n sarcina locatorului (reparaii capitale), atunci acesta din urm este obligat la restituirea cheltuielilor suportate de ctre locatar. Locatorul este inut la restituirea ctre locatar doar a cheltuielilor utile, nu i a celor voluptuarii.

4.2. Obligaiile locatarului

A. Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar i potrivit destinaiei . Conform art. 1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie s ntrebuineze lucrul nchiriat ca un bun proprietar i numai la destinaia determinat prin contract, iar in lips de stipulaie special, la destinaia prezumat dup circumstane. De exemplu, o cas de locuit nu va putea fi folosit pentru exercitarea comerului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. In schimb, dac nu s-a prevazut altfel in contract, se consider c locatarul poate s exercite o profesiune liberal (de exemplu, avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu condiia s nu schimbe destinaia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificaia schimbrii destinaiei. Dac n contract se menioneaz profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii. Daca locatarul nu ntrebuineaz lucrul potrivit destinaiei sau efectueaz transformri neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului n stare anterioar sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate care nu schimba destinatia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Obligaia de a intrebuina lucrul ca un bun proprietar implic obligaia de a ntreine lucrul n tot timpul locaiunii n stare de ntrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligaia locatarului de a efectua reparaiile mici (numite locative, de simpla ntreinere), spre deosebire de reparaiile capitale i repararea degradrilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt n sarcina locatorului. Reparaiile - indiferent de natura lor- nu cad n sarcina locatarului dac au fost cauzate prin vechime su fora major (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit i bineneles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcie. Sarcina probei incumb locatarului. Dac degradarea lucrului se datoreaz culpei locatarului, el va fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar dac nu sunt locative. Tot astfel, daca ntarzierea n efectuarea reparaiilor locative provoac stricciuni mai importante, locatarul este obligat s fac reparaiile necesare. Locatarul rspunde de asemenea, de stricciunile i pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" ntelegandu-se nu numai membri prpriu-zii ai familiei, dar i toate persoanele introduse de el n imobil (prepui, persoane tolerate, vizitatori etc). Toate reparaiile privind prile comune folosite de mai muli locatari sunt n sarcina proprietarului, daca nu se dovedete c stricciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari. Daca locatarul nu efectueaza reparaiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la ncetarea locaiunii, cci incovenienele lipsei de ntreinere sunt suportate de locatar. Daca ns neefectuarea reparaiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat n locaiune, locatorul poate aciona n cursul locaiunii, cernd efectuarea reparaiilor n contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale. B. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii la termenele stipulate. In lips de stipulaie contrar, plata se face la domiciliul debitorului i n caz de pluralitate de locatari obligaia este conjunct (divizibila) dac solidaritatea sau 8

indivizibilitatea nu rezult din contract. In caz de neexecutare, locatorul poate cere executare silit sau rezilierea contractului n privina locatarului neplatnic, beneficiind i de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar dac chiria urma s fie platit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). Chitanele de plat a chiriei sunt opzabile terilor chiar dac nu au data cert, iar chitanele date fr rezerv fac s se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb, cesiunea sau chitana de plat a chiriei cu anticipaie pe timp mai mare de 3 ani este supus publicitii imobiliare ( art. 1394 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996). Daca lucrul dat n locaiune a fost vndut i noul proprietar nu-l ncunotiineaz pe locatar, plata facut vechiului proprietar este valabil. C. Obligaia de a restitui lucrul nchiriat la expirarea contractului Potrivit art. 1431 C. civ., locatarul, la ncetarea contractului, este inut s restituie lucrul n starea n care l-a primit, mpreun cu toate accesoriile sale, potrivit inventarului ntocmit, iar dac prile au omis s ntocmeasc un asemenea inventar, locatarul trebuie s predea lucrul n stare bun, fiind prezumat c l-a primit astfel (art. 1341 i 1342 C. civ.). D. Obligaia de a apra lucrul nchiriat contra uzurprilor Potrivit art. 1433 C. civ., locatarul este obligat de a ntiina pe locator i de a apra lucrul inchiriat contra uzurprilor. Prin uzurpare se nelege nclcarea adus de un ter asupra posesiei sau proprietii lucrului inchiriat5. In cazul neindeplinirii de ctre locatar a acestei obligaii, el este inut a rspunde pentru prejudiciul suferit de locator (daune-interese) i, de asemenea, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecat.

5. Contractul de sublocaiune i cesiunea contractului de locaiune 5.1. Contractul de sublocaiune

Potrivit art. 1418 alin. 1 C. civ., locatarul are dreptul de a subinchiria ... contractul su ctre altul ..., n tot sau n parte, n baza unui contract de sublocaiune. Contractul de sublocaiune este un acord de voin, n temeiul cruia locatarul, care a dobndit folosina temporar a unui bun pe baza unui contract de locaiune preexistent, subnchiriaz acel bun unui ter, care se oblig s-i plteasc chirie; locatarul devine, astfel, locator (sublocator), iar terul cu care contracteaz, sublocatar6. Pentru a fi valabil contractul de sublocaiune se cer a fi ndeplinite dou condiii (prima impus de lege i a doua creat de literatura de specialitate): - transmisiunea folosinei s nu fie interzis prin contractul de locaiune preexistent, caz n care locaiunea devine un contract intuitu personae. In nici un caz o asemenea interdicie nu poate fi prezumat. - sublocaiunea s nu fie convenit n condiii care s contravin celor din contractul principal (de exemplu, folosirea lucrului nchiriat pentru o alt destinaie). Contractul de sublocaiune
5

Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iai, 2004, p. 50
6

Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iai, 2004, p. 50-51

constituie un accesoriu al contractului de locaiune preexistent i este supus acelorai condiii de validitate, produce aceleai efecte i are aceleai cauze de ncetare. Sublocaiunea nu produce efecte fa de locator, drepturile i obligaiile dintre locator i locatarul principal fiind n continuare neatinse. Locatorul nu are o aciune direct contra sublocatarului, ci doar o aciune oblic, subrogatorie, n calitate de creditor al locatarului.

5.2. Cesiunea contractului de locaiune

In condiiile n care poate interveni sublocaiunea, este permis i cesiunea contractului de locaiune de catre locatar. Textul care permite, deopotriv, cesiunea i sublocaiunea (art. 1418 C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere - ntre cele doua instituii juridice. Cu toate acestea, n baza principiilor care guverneaz cele doua instituii, se admite ca spre deosebire de sublocatiune care este un nou contract de locaiune (avnd ca obiect asigurarea folosinei temporare, totale sau pariale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vnzare a dreptului de folosin (adica o cesiune de crean cu titlu oneros - art. 1391 si urm. C.civ.), de unde urmatoarele consecinte: - pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.); - ntrucat Codul civil nu cunoate cesiunea obligaiilor, obiectul cesiunii l formeaz nu contractul de locaiune n ntregul su, ci numai drepturile locatarului, care rmne obligat n continuare fa de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca i sublocaiunea, chiar daca prile s-au conformat obligaiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptat de locator. Bineneles, locatorul l poate libera pe locatar, caz n care cesiunea se dubleaz cu o delegaie perfect, confundat cu o novaie prin schimbare de debitor. Iar dac cesiunea este nsoit de o stipulaie pentru altul n favoarea locatorului avnd ca obiect preul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea aciune direct mpotriva cesionarului n calitate de ter beneficiar; - ntrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o dat (iar nu succesiv ca sublocaiunea), locatarul-cedent garanteaz numai existena dreptului de folosin n condiiile din momentul ncheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu i executarea obligaiilor de ctre locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de crean, cesionarul are aciune direct mpotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locaiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese . In cazul sublocaiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocaiune numai n raport cu locatarul principal, care la rndul su poate aciona mpotriva locatorului; - spre deosebire de sublocaiune, care poate fi dovedit potrivit regulilor prevzute de lege pentru contractul de locaiune, cesiunea este supus regulilor vnzrii-cumprrii de creane; - prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (n privina drepturilor); n schimb sublocatarul poate dobndi drepturi diferite fa de drepturile locatarului principal, evident fr a contraveni condiiilor din contractul principal; - cedentul, fiind un vnztor, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucur locatarul principal care a consimit o sublocaiune.

6. ncetarea contractului de locaiune

Pe lng acordul de voin al prilor (rezilierea conventionala), contractul de locaiune nceteaz prin: 10

1. denunarea unilateral; 2.expirarea termenului; 3. rezilierea contractului pentru neexecutare; 4. pieirea lucrului; 5. desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului; 6. n anumite condiii i prin efectul nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a lucrului dat n locaiune. In ceea ce privete transmisiunea mortis causa a lucrului dat n locaiune, nici moartea locatorului i nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine ncetarea contractului (art. 1440 C.civ.). Rezult c drepturile i obligaiile trec asupra motenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale n materie de obligaii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu excepia cazului cnd prile s-au neles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaiunii n funcie de moartea locatorului) sau dac motenitorul uneia dintre pri (decedate) este cealalt parte, caz n care obligaiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau parial (de exemplu, n caz de pluralitate de pri obligate solidar - art.1048 C). 1. Denunarea unilateral Dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii, contractul ia sfrit prin denunarea unilateral de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii termenului de preaviz (art. 1436alin.2C.civ.). Prin termenul de preaviz se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii7. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenia dintre pri, iar n lips se stabilete n functie de natura lucrului i dup obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) i are drept scop ca cealalt parte s gseasc un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care s-l ia n locaiune (daca preavizul a fost dat de locator). Manifestarea de voin de a desface contractul (numita de lege "concediu") este un act unilateral de voin i produce efecte chiar dac n-a fost acceptat de partea concediat, care trebuie s suporte desfacerea contractului. Legea nu prevede vreo form special pentru denunare. Practic, trebuie s fie facut n scris, iar dac partea concediat refuz s dea o dovad de primire, se face prin intermediul executorilor judectoreti. n toate cazurile, "aciunea de chemare n judecat pentru evacuare constituie manifestarea neechivoc a voinei de denunare a contractului", termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului, aa cum s-a decis, n mod constant, n practica judectoreasc. Dup expirarea termenului de preaviz locaiunea nceteaz, iar un nou contract poate fi ncheiat numai prin consimmntul ambelor pri (nu prin simpla renunare la efectele denunrii unilaterale). 2. Expirarea termenului -dac termenul a fost determinat prin voina prilor sau prin lege, locaiunea nceteaz de drept la trecerea timpului, fr s mai fie nevoie de ntiinare prealabil; (nu e o regul, prile i pot rezerva dreptul s denune contractul nainte de expirarea termenului, sau, i n cazul n care exist termen, prile pot stipula necesitatea preavizului i la expirarea termenului; - daca locatarul rmne n folosina lucrului dup expirarea contractului i fr ca locatorul s-l mpiedice, locaiunea se consider nnoit prin tacita relocuiune, care opereaz ca un nou
7

Ibidem, p. 52

11

contract de locaiune, unde trebuiesc ndeplinite toate condiiile cerute de lege; n caz de pluralitate de pri, rennoirea tacit poate opera numai cu consimmntul tacit al tuturor prilor; - tacita relocuiune, dac nu a fost interzis prin contract, poate fi mpiedicat numai prin anunarea concediului nainte de expirarea termenului prevzut n contract; dac a anunat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocuiune, chiar dac a continuat s foloseasca bunul (locatorul poate cere restituirea bunului i daune-interese); - tacita relocuiune va avea loc n condiiile primului contract, dar se va considera ncheiat fr termen (cu excepia cazurilor n care termenul este artat de lege); de asemenea, n lips de stipulaie contrar, noua locaiune nu va avea garaniile din contractul iniial, cci garaniile trebuiesc prevzute expres i nu pot fi prelungite peste termenul stipulate. 3. Rezilierea contractului pentru neexecutare Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligaiilor de ctre una dintre pri d dreptul celeilalte pri de a cere - dup punerea n ntrziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locaiune urmeaz regulile generale n materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiv (inndu-se seama, dac este cazul, i de pactul comisoriu expres stipulat n contract). Insa nu orice neexecutare d dreptul celeilalte pri de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie s fie cu privire la obligaii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea crora se aduce o vtmare celeilalte pri. Astfel, de exemplu, abuzul de folosin sau schimbarea destinaiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparaiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc. Potrivit regulilor generale, instana nu este obligat s pronune rezilierea, putnd acorda - dupa circumstane - termen de graie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres se vor aplic regulile n materie. 4. Pieirea lucrului Dac pieirea este total (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei), contractul este desfcut de drept, cci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului i nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau nlocuirea lui. Precizez c prin pieire se nelege nu numai distrugerea material a lucrului, ci i orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechiziionarea, exproprierea sau confiscarea lui). Contractul este desfcut indiferent c pieirea lucrului este fortuit sau culpabil, cci locaiunea nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. Dar dac pieirea s-a produs din culp, partea culpabil va fi obligat s plteasc daune-interese, iar dac pieirea s-a produs fortuit nu se pltesc daune, aplicndu-se, n acest din urm caz, teoria riscului contractului (locatarul neputnd fi obligat la plata chiriei dupa momentul pieirii, iar dac a pltito cu anticipaie are dreptul s cear restituirea). Dac lucrul a pierit numai n parte (sau imposibilitatea folosirii este numai parial) rezilierea este judiciar, locatarul putnd cere, dup mprejurri, fie o scdere de pre, fie desfacerea contracului, dac partea pierit din lucru este att de nsemnat (apreciaz instana), nct se poate prezuma c fr acea parte locatarul n-ar fi consimit - iniial, la ncheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolv la fel ca i n cazul pieirii totale, adic dup cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre pri. 5. Desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului 12

Dac se desfiineaz sau se desface titlul locatorului n baza cruia consimise la locaiune, se desface i contractul de locaiune, cci locatorul nu mai este n masur s asigure locatarului folosina lucrului. Astfel, de exemplu, daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dac este evins printr-o aciune n revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prin expirarea termenului prevzut n contract i nu mai poate asigura sublocatarului (fa de care el este locator) folosina lucrului etc. Exist ns i excepii de la aceasta regul. Astfel, contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar rmn valabile pe cel mult 5 ani, n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul ar fi ncetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Rmn valabile i contractele ncheiate de terul dobnditor al imobilului ipotecat, chiar dac el este evins, ns numai dac contractul de locaiune a fost ncheiat cu bun-credin i cu data cert anterioar transcrierii comandamentului (art. 493 si 513 C.proc.civ.). In practica judectoreasc i literatura de specialitate se mai admite o derogare important de la regula ncetrii contractului de locaiune, ca urmare a desfiinrii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (motenitorului) aparent, potrivit creia contractul de locaiune (nchiriere) ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buncredin i pstreaz efectele ca i un contract ce ar fi fost ncheiat cu proprietarul real, i anume, n condiiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.). 6. Efectele nstrainarii lucrului (imobilului) prin acte ntre vii Conform art. 1441 C.civ., dac locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumprtorul chiar daca nu s-a obligat n acest sens - este dator s respecte locaiunea fcuta nainte de vnzare, cu condiia s fi fost ncheiat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntura privat, dar cu data cert (art.1182 C.civ.) , afar de cazul cnd desfacerea ei din cauza vnzrii s-ar fi prevzut n nsui contractul de locaiune. Rezult c, n lips de stipulaie contar, contractul de locaiune cu data cert anterioar vnzrii-cumprrii cu data cert produce efecte i este opozabil terului dobnditor n condiiile n care a fost ncheiat i fr modificrile care nu sunt constatate prin nscris cu data cert (de exemplu, modificarea termenului locaiunii, renunarea proprietarului la clauza de reziliere n caz de subnchiriere sau la pactul comisoriu etc.). Dac contractul este ncheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie s fie efectuate formele de publicitate imobiliar (art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), nainte de nscrierea contractului de vnzare-cumprare pentru a fi opozabil terilor (art.711 pct.9 C.pr.civ.). Daca publicitatea nu a fost respectat, dar contractul de locaiune are data cert, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vnzrii (nscrierii), deoarece noul proprietar se poate atepta sa i se opun, pe acest interval de timp, contracte de locaiune nenscrise, dar avnd data cert. Rezult c vnzarea este o cauz de ncetare a locaiunii numai dac contractul s-a ncheiat verbal ori prin nscris sub semnatura privat fr data cert; dac contractul are data cert dar nu a fost supus publicitii nainte de nscrierea contractului de vnzare-cumprare n cartea funciar, nstrinarea va atrage ncetarea locaiunii dup expirarea termenului de 3 ani. In aceste cazuri de nendeplinire a condiiilor prevzute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumprtorului de bun-credin. Cumprtorul - n cazurile i n msura n care nu este obligat s respecte locaiunea consimit de vnztor (i nici nu s-a obligat n acest sens prin contractul de vnzarecumprare sau prin nelegere cu locatarul, cazuri n care locaiunea i este opozabil chiar dac nu ar fi ndeplinite condiiile prevzute de art. 1441 C.civ.) - pentru a obine desfacerea contractului, trebuie sa aduc la cunotina locatarului concediul, respectnd termenul de preaviz, i aceasta chiar daca desfacerea din cauza vnzrii a fost stipulat n contractul de locaiune (art. 1443 C. civ.) nseamn c desfacerea nu opereaz de drept, ci n condiiile denunrii unilaterale a contractului ncheiat pe timp nedeterminat. In aceste condiii poate fi denunat de ctre noul proprietar i contractul de locaiune care a fost ncheiat de fostul proprietar fr termen. 13

In toate cazurile de desfacere prin efectul nstrinrii - inclusiv clauza expres n contractul de locaiune de reziliere din cauza vnzrii - locatarul este n drept s cear despgubiri de la locator, dac nu s-a prevzut n contract o stipulaie expres contrar (art. 1442 C.civ.). Pn la plata daunelor locatarul are drept de retenie, ct timp nu va fi despgubit de locator sau eventual de cumprtor (art. 1444 C.civ), care ns va avea aciune n regres mpotriva locatorului. Mai menionez c locatarul n toate cazurile trebuie s respecte contractul (chiar dac nu are data cert i nu este nscris) dac cumprtorul cere, cci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fr dat cert i nenscris este numai a cumprtorului (cu excepia cazului cnd s-a prevzut n contractul de locaiune desfacerea lui n caz de vnzare, de drept sau la cererea locatarului). Intrucat prin efectul art.1441 C.civ. cumprtorul se substituie n drepturile i obligaiile locatorului-vnztor de la data cumprrii (fr efect retroactiv), el are dreptul s pretind i chiria, dar numai de la aceast dat, neavnd niciun drept asupra ratelor devenite exigibile anterior i nepltite, daca aceste creane nu au fcut obiectul unei cesiuni sau subrogaii speciale i nici s cear rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaii n trecut.

Bibliografie
Chiric, Dan, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex,

Bucureti, 1997;
14

 Dogaru, Ion, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck,

Bucureti, 2004; Macovei, Dumitru, Drept civil. Contracte, Ed. Cantes, Iai, 1999; Macovei, Dumitru, Cadariu, Iolanda Elena, Drept civil. Contracte, Ed. Junimea, Iai, 2004; Hamangiu, C., Rosetti-Blnescu, I., Bicoianu, Al., Tratat de drept civil romn,vol. III, Ed. All Beck, Bucureti, 1998

15