Standardul Internaţional de Contabilitate 40

Investiţii imobiliare
Această versiune include amendamente care rezultă din IFRS-uri noi şi
amendate emise până la 31 martie 2004. Secţiunea „Schimbări în această
ediţie” de la începutul acestui volum prevede datele de aplicare ale acestor
IFRS-uri noi şi amendate şi de asemenea identifică acele IFRS-uri actuale
care nu sunt incluse în acest volum.
Cuprins
Paragrafe
INTRODUCERE IN1 – IN18

Standardul Internaţional de Contabilitate 40

Investiţii imobiliare
OBIECTIV 1

ARIE DE APLICABILITATE 2–4

DEFINIŢII 5 – 15

RECUNOAŞTERE 16 – 19

EVALUARE LA RECUNOAŞTERE 20 – 29
EVALUARE DUPĂ RECUNOAŞTERE 30-56

Politici contabile 30-32

Model bazat pe valoarea justă 33 – 55

Incapacitatea de a determina în mod 53 – 55

credibil valoarea justă

Model bazat pe cost 56

TRANSFERURI 57 – 65

CEDĂRI 66 – 73

PREZENTAREA INFORMAŢIILOR 74 – 79

Modele bazate pe valoarea justă şi pe cost 74 – 75

Model bazat pe valoarea justă 76 – 78

 Model bazat pe cost 79

PREVEDERI TRANZITORII 80 – 84

Model bazat pe valoarea justă 80 – 82

Model bazat pe cost 83 - 84

DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE 85

RETRAGEREA IAS 40 (2000) 86

APROBAREA LUI IAS 40 DE CĂTRE CONSILIU
BAZA PENTRU CONCLUZII A IASB PENTRU IAS 40 (aşa cum a fost
revizuită în 2003)
BAZA PENTRU CONCLUZII A IASC PENTRU IAS 40 (2000)
TABEL DE CONCORDANŢĂ

40 - 2
Standardul Internaţional de Contabilitate 40 Investiţii imobiliare (IAS 40)
este prezentat în paragrafele 1-86. Toate paragrafele au autoritate egală dar
reţin formatul IASC al Standardului la momentul adoptării acestuia de
către IASB. IAS 40 ar trebui citit în contextul obiectivului său şi al Bazei
pentru concluzii a IASB, al Prefeţei la Standardele Internaţionale de
Raportare Financiară şi al Cadrului pentru pregătirea şi prezentarea
situaţiilor financiare. IAS 8 Politici Contabile, Schimbări în estimările
contabile şi erori oferă o bază pentru selectarea şi aplicarea politicilor
contabile în absenţa unor îndrumări explicite.
Introducere
IN1. Standardul Internaţional de Contabilitate 40 Investiţii imobiliare
(IAS 40) înlocuieşte IAS 40 Investiţii imobiliare (emis în 2000) şi
ar trebui aplicat pentru perioadele anuale cu începere de la 1
ianuarie 2005. Se încurajează aplicarea înaintea acestei date.
Motive pentru revizuirea IAS 40

IN2. Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate a pus la

punct IAS 40 revizuit ca parte din proiectul său de a aduce
Îmbunătăţiri la Standardele Internaţionale de Contabilitate. Proiectul a
fost început în urma întrebărilor şi criticilor asupra Standardelor, critici
şi întrebări venite din partea organelor de reglementare de titluri de
valori, contabililor profesionişti şi a altor părţi interesate. Obiectivele
proiectului au fost de a reduce sau de a elimina alternativele,
redundanţele şi conflictele din cadrul Standardelor, de a se ocupa de
câteva chestiuni privind convergenţa şi de a face alte îmbunătăţiri.
IN3. Pentru IAS 40, principalul obiectiv al Consiliului a fost o revizuire
limitată pentru a permite ca un drept imobiliar deţinut de un locatar
conform unui contract de leasing operaţional să se califice ca investiţie
imobiliară în anumite condiţii specifice. Acele condiţii includ cerinţe
ca proprietatea să respecte definiţia unei investiţii imobiliare şi ca
locatarul să contabilizeze contractul de leasing ca şi cum ar fi un
leasing financiar şi să evalueze activul rezultat din contractul de
leasing utilizând modelul valorii juste. Consiliul nu a reconsiderat
abordarea fundamentală a contabilizării investiţiilor imobiliare din
IAS 40.

Principalele schimbări
IN4. Principalele schimbări faţă de versiunea anterioară a lui IAS 40
sunt descrise mai jos.
IN5. Un drept imobiliar care este deţinut de către un locatar conform
unui contract de leasing operaţional poate fi clasificat şi
contabilizat ca investiţie imobiliară cu condiţia ca:
(a) restul definiţiei investiţiei imobiliare să fie respectat;
 (b)contractul de leasing operaţional este contabilizat ca şi cum
ar fi fost un contract de leasing financiar în conformitate cu
IAS 17 Contracte de leasing; şi
(c) locatarul foloseşte modelul valorii juste stabilit în acest
Standard, pentru activul recunoscut.
IN6. Alternativa de clasificare descrisă în paragraful IN5 este
disponibilă de la proprietate la proprietate. Totuşi, deoarece este
o cerinţă generală a Standardului ca toate investiţiile imobiliare
să fie contabilizate consecvent utilizând modelul bazat pe cost
sau pe valoare justă, odată ce una din aceste alternative este
aleasă pentru o astfel de proprietate imobiliară, toate proprietăţile
imobiliare clasate ca investiţii imobiliare trebuie să fie
contabilizate consecvent pe baza valorii juste.
IN7. Standardul cere unei entităţi să prezinte:
(a) dacă aplică modelul valorii juste sau modelul bazat pe cost;
şi
(b) în cazul în care aplică modelul valorii juste, dacă şi în ce
circumstanţe drepturile imobiliare deţinute conform unui
leasing operaţional sunt clasificate şi contabilizate ca
investiţii imobiliare.
IN8. Atunci când o evaluare obţinută pentru o investiţie imobiliară
este ajustată semnificativ pentru situaţiile financiare, se cere o
reconciliere între evaluarea obţinută şi evaluarea inclusă în
situaţiile financiare.
IN9. Standardul clarifică că, dacă un drept imobiliar deţinut conform
unui contract de leasing este clasificat ca investiţie imobiliară,
elementul contabilizat la valoarea justă este acel drept şi nu
proprietatea aferentă.
IN10. Se cer informaţii comparative pentru toate prezentările.
IN11. Au fost încorporate în acest Standard anumite schimbări
semnificative ca rezultat al amendamentelor pe care Consiliul le-
a făcut la IAS 16 Imobilizări necorporale în cadrul proiectului
de Îmbunătăţiri:

40 - 2
 (a) specificarea costurilor care sunt incluse în costul investiţiei
imobiliare şi momentului în care ar trebui ca elementele
înlocuite să fie derecunoscute;
(b) specificarea momentului în care tranzacţiile de schimb
(adică tranzacţii în care investiţia imobiliară este dobândită
în întregime sau în parte în schimbul unor active
nemonetare) au fond comercial şi felului în care astfel de
tranzacţii, cu sau fără fond comercial, sunt contabilizate; şi
(c) specificarea contabilizării compensaţiilor primite de la terţi
pentru investiţia imobiliară care a fost depreciată, pierdută
sau la care s-a renunţat.

Sumar al abordării cerute de către Standard

IN12. Standardul permite entităţilor să aleagă fie:

(a) un model bazat pe valoarea justă, conform căruia o investiţie
imobiliară este evaluată, după evaluarea iniţială, la valoarea
justă, iar schimbările în valoarea justă sunt recunoscute în
profit sau pierdere; fie
(b) un model bazat pe cost. Modelul bazat pe cost este specificat
în IAS 16 şi cere ca o investiţie imobiliară să fie evaluată
după evaluarea iniţială la costul amortizat (minus orice
pierderi acumulate din depreciere). O entitate care alege
modelul bazat pe cost prezintă valoarea justă a investiţiei
sale imobiliare.
IN13. Alegerea între modelele bazate pe cost sau pe valoare justă nu
este disponibilă locatarului pentru contabilizarea dreptului
imobiliar deţinut conform unui leasing operaţional pe care a ales
să-l clasifice şi să-l contabilizeze ca investiţie imobiliară.
Standardul cere ca astfel de investiţie imobiliară să fie evaluată
utilizând modelul valorii juste.
IN14. Modelul valorii juste diferă de modelul de reevaluare care este
permis pentru anumite active nefinanciare. Conform modelului

40 - 3
 de reevaluare, creşterile în valoarea contabilă peste o evaluare
bazată pe cost sunt recunoscute ca surplusuri din reevaluare.
Totuşi, conform modelului valorii juste, toate schimbările în
valoarea justă sunt recunoscute în profit sau pierdere.
IN15. Standardul cere unei entităţi să aplice modelul ales tuturor
investiţiilor imobiliare. Totuşi, acest lucru nu înseamnă că toate
contractele de leasing operaţional eligibile pot fi clasificate ca
investiţii imobiliare.
IN16. În cazuri excepţionale, atunci când o entitate a adoptat modelul
bazat pe valoarea justă, ar putea exista dovezi clare atunci când
entitatea achiziţionează o investiţie imobiliară (sau atunci când o
proprietate imobiliară existentă devine pentru prima oară
investiţie imobiliară, în urma încheierii construcţiilor sau
îmbunătăţirilor, sau după o modificare a utilizării) că valoarea sa
justă nu va putea fi determinabilă credibil în mod continuu. În
astfel de cazuri, Standardul îi cere entităţii să evalueze acea
investiţie imobiliară utilizând modelul bazat pe cost din IAS 16
până la cedarea investiţiei imobiliare. Valoarea reziduală a
investiţiei imobiliare se presupune a fi zero.
IN17. O schimbare de la un model la altul este făcută doar dacă
schimbarea are drept rezultat o prezentare mai fidelă. Standardul
spune că acest lucru este puţin probabil a se întâmpla în cazul
unei schimbări de la modelul valorii juste la modelul bazat pe
cost.
IN18. IAS 40 depinde de IAS 17 pentru cerinţe privind clasificarea
contractelor de leasing, contabilizarea contractelor de leasing
operaţional şi financiar precum şi pentru anumite prezentări
relevante investiţiilor imobiliare date în leasing. Atunci când un
drept imobiliar, deţinut conform unui leasing operaţional, este
clasificat şi contabilizat ca fiind o investiţie imobiliară, IAS 40 se
aplică cu întâietate faţă de IAS 17 cerând ca leasingul să fie
contabilizat ca fiind un leasing financiar. Paragrafele 14-18 din
IAS 17 se aplică clasificării contractelor de leasing pentru

40 - 4
terenuri şi clădiri. Paragraful 18 specifică mai ales când nu este
necesar să se evalueze separat elementele de teren şi clădiri ale
unui astfel de leasing.

40 - 5
 Standardul Internaţional de Contabilitate
40
Investiţii imobiliare
Obiectiv
1. Obiectivul acestui Standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al
investiţiilor imobiliare şi cerinţelor aferente de prezentare a
informaţiilor.

Arie de aplicabilitate
1.Acest Standard se va aplica la recunoaşterea, evaluarea şi
prezentarea investiţiilor imobiliare.

2.Printre altele, acest Standard se aplică evaluărilor, în situaţiile financiare

ale unui locatar, a dreptului investiţiei imobiliare deţinut în baza unui contract
de leasing financiar, precum şi evaluărilor, în situaţiile financiare ale unui
locator, a investiţiei imobiliare dată în leasing unui locatar, în baza unui contract
de leasing operaţional.

Acest Standard nu se ocupă de alte aspecte ce sunt acoperite de IAS 17

Contracte de leasing, incluzând:

(a)clasificarea operaţiunilor de leasing ca leasing financiar sau

operaţional;

(b)recunoaşterea venitului realizat din leasing, aferent investiţiei

imobiliare (a se vedea, de asemenea, IAS 18, Venituri din activităţi
curente);
 (c)evaluarea dreptului imobiliar deţinut în baza unui contract de
leasing contabilizat ca fiind contract de leasing operaţional, în
situaţiile financiare ale unui locatar;

(d)evaluarea investiţiei nete a locatorului în situaţiile sale financiare;

(e)contabilitatea tranzacţiilor de vânzare şi leaseback; şi

(f)prezentarea informaţiilor cu privire la leasing financiar şi leasing

operaţional.

3. Acest Standard nu este aplicabil pentru:

(a)active biologice, aferente activităţii agricole (a se vedea IAS 41,

Agricultura); şi

(b)concesiuni miniere, şi rezerve minerale cum ar fi petrol, gaze

naturale şi resurse naturale neregenerabile similare.

Definiţii
4.Următorii termeni sunt utilizaţi în acest Standard cu următorul înţeles
specificat:

Valoarea contabilă este valoarea la care un activ este recunoscut în

bilanţ.

Costul este valoarea numerarului sau a echivalentelor de numerar

plătite sau valoarea justă a altei contraprestaţii date pentru a dobândi
un activ la momentul achiziţiei sau construcţiei sale, sau acolo unde
este aplicabil, valoarea atribuită acelui activ atunci când este
recunoscut iniţial în conformitate cu cerinţele specifice din celelalte
IFRS-uri, de exemplu IFRS 2 Plata pe bază de acţiuni.

Valoarea justă este valoarea la care poate fi tranzacţionat un activ,

prin voinţa unor părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei
tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective.

40 - 2
 Investiţia imobiliară este acea proprietate imobiliară (un teren sau o
clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deţinută (de proprietar
sau de locatar, în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă
în scopul închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului sau
ambele, decât pentru:

(a)a fi utilizată în producţia sau furnizarea de bunuri, sau servicii,

sau în scopuri administrative; sau

(b)a fi vândută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

Proprietăţi imobiliare utilizate de posesor sunt proprietăţi deţinute (de
proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar)
pentru a fi utilizate în producţia sau furnizarea de bunuri sau de
servicii sau în scopuri administrative.

5.Un drept imobiliar care este deţinut de către un locatar conform unui
leasing operaţional poate fi clasificat şi contabilizat ca fiind o investiţie
imobiliară, dacă şi numai dacă, proprietatea imobiliară ar îndeplini altfel
definiţia unei investiţii imobiliare şi locatarul utilizează modelul bazat pe
valoarea justă detaliat în paragrafele 33-55 pentru activul recunoscut.
Această alternativă de clasificare este disponibilă de la proprietate la
proprietate. Totuşi, odată ce se alege această alternativă de clasificare pentru
un asemenea drept imobiliar deţinut conform unui leasing operaţional, toate
proprietăţile imobiliare clasificate ca investiţii imobiliare vor fi contabilizate
utilizând modelul valorii juste. Atunci când este aleasă această alternativă de
clasificare, orice drept astfel clasificat este inclus în prezentările cerute de
către paragrafele 74 – 78.

6.Investiţia imobiliară este deţinută în scopul închirierii, pentru creşterea

valorii capitalului sau ambele. Prin urmare, o investiţie imobiliară generează
fluxuri de numerar care sunt în mare măsură independente de alte active
deţinute de o entitate. Acest lucru diferenţiază investiţia imobiliară de
proprietăţi imobiliare utilizate de posesor. Producţia de bunuri sau furnizarea de
servicii (sau utilizarea proprietăţii în scopuri administrative) generează fluxuri
de numerar care nu sunt atribuite numai proprietăţii imobiliare, dar şi altor

40 - 3
active utilizate în procesul de producţie sau aprovizionare. IAS 16, Imobilizări
corporale, este aplicabil pentru proprietăţile imobiliare utilizate de posesor.

7. Următoarele constituie exemple de investiţii imobiliare:

(a)terenurile deţinute, mai degrabă, în scopul creşterii pe termen lung

a valorii capitalului, decât în scopul vânzării într-un timp foarte scurt,
pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

(b)terenurile deţinute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat.

(Dacă o entitate nu a hotărât că va utiliza terenul fie ca pe un tip de
proprietate imobiliară utilizată de posesor, fie în scopul vânzării rapide
pe parcursul desfăşurării normale a activităţii, atunci terenul este privit
ca fiind deţinut în scopul creşterii valorii capitalului.)

(c)o clădire aflată în proprietatea entităţii (sau deţinută de entitate în

baza unui contract de leasing financiar) şi închiriată în baza unuia sau
mai multor contracte de leasing operaţional.

(d)o clădire care este liberă, dar care este deţinută spre a fi închiriată
în baza unuia sau a mai multor contracte de leasing operaţional.

8. Următoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiţii

imobiliare şi care sunt în afara ariei de aplicabilitate a acestui Standard:

(a)proprietăţile imobiliare deţinute pentru a fi vândute pe parcursul

desfăşurării normale a activităţii sau în procesul de construcţie sau de
dezvoltare în vederea unei astfel de vânzări (a se vedea IAS 2,
Stocuri), de exemplu proprietăţile imobiliare achiziţionate cu scopul
exclusiv de a fi cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul de a
fi îmbunătăţite şi revândute;

(b)proprietăţile imobiliare care sunt construite sau îmbunătăţite în

numele unor terţe părţi (a se vedea IAS 11, Contractele de
construcţie);

(c)proprietăţi imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16) care

includ, printre altele, proprietăţile deţinute în scopul utilizării lor

40 - 4
 viitoare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile
deţinute în scopul îmbunătăţirii viitoare şi utilizării ulterioare ca
proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile aflate în
posesia salariaţilor (indiferent dacă aceştia plătesc sau nu chirie la
cursul pieţei) şi proprietăţi imobiliare utilizate de posesor care urmează
a fi cedate.

(d)proprietăţile imobiliare care sunt construite sau îmbunătăţite cu

scopul de a fi ulterior utilizate ca investiţii imobiliare. IAS 16 se aplică
acestor categorii de proprietăţi până în momentul definitivării
construcţiei sau îmbunătăţirii, moment în care proprietatea imobiliară
devine investiţie imobiliară şi se aplică Standardul de faţă. Totuşi,
acest Standard se aplică pentru investiţiile imobiliare existente care
sunt reîmbunătăţite cu scopul de a fi în continuare utilizate ca investiţii
imobiliare (a se vedea paragraful 58).

(e)O proprietate imobiliară care este închiriată unei alte entităţi în

cadrul unui contract de leasing financiar.

9. Anumite proprietăţi includ o parte care este deţinută pentru a fi închiriată

sau cu scopul creşterii valorii capitalului şi o altă parte care este deţinută în
scopul producerii de bunuri, prestării de servicii sau în scopuri administrative.
Dacă aceste părţi pot fi vândute în mod separat (sau închiriate separat în baza
unui contract de leasing financiar), o entitate înregistrează în contabilitate
fiecare parte separat. Dacă părţile nu pot fi vândute în mod separat, proprietatea
imobiliară devine investiţie imobiliară doar dacă o parte nesemnificativă este
deţinută în scopul utilizării în producţia de bunuri, în prestarea de servicii sau în
scopuri administrative.

10. În unele situaţii, o entitate furnizează servicii auxiliare ocupanţilor unei

proprietăţi imobiliare pe care o deţine. O entitate tratează o astfel de proprietate
ca fiind investiţie imobiliară dacă respectivele servicii sunt nesemnificative faţă
de întregul contract. Un exemplu este situaţia în care proprietarul unei clădiri
care are destinaţie de birouri furnizează servicii de pază şi întreţinere locatarilor
care ocupă clădirea.

11.În alte situaţii, serviciile furnizate sunt semnificative. De exemplu, dacă o

entitate are în proprietate şi administrează un hotel, atunci serviciile furnizate
oaspeţilor sunt semnificative faţă de întregul contract. Prin urmare, un hotel

40 - 5
administrat chiar de proprietar reprezintă, mai degrabă, o proprietate utilizată de
posesor, decât o investiţie imobiliară.

12.Poate fi dificil să se determine dacă serviciile auxiliare sunt atât de

semnificative încât o proprietate imobiliară să nu fie considerată investiţie
imobiliară. De exemplu, proprietarul unui hotel transferă, uneori, anumite
responsabilităţi unor terţe părţi în baza unui contract de management. Condiţiile
stipulate în cadrul unor astfel de contracte variază într-o foarte mare măsură. Pe
de o parte, poziţia proprietarului poate fi, în fond, aceea a unui investitor pasiv.
Pe de altă parte, proprietarul poate să fi delegat, pur şi simplu, exercitarea
funcţiilor zilnice unor terţi, în timp ce şi-a menţinut suficientă expunere la
variaţiile fluxurilor de numerar generate de activităţile hotelului.

13.Pentru a se determina dacă o proprietate imobiliară este investiţie

imobiliară este nevoie de raţionament profesional. O entitate stabileşte criteriile
astfel încât îşi poate exercita în mod consecvent raţionamentul în conformitate
cu definiţia investiţiei imobiliare şi cu recomandările practice aferente
prezentate în paragrafele de la 7 la 13. Paragraful 75(c) cere unei entităţi să
prezinte informaţii referitoare la aceste criterii, atunci când clasificarea este
dificilă.

14.În unele situaţii, o entitate are o proprietate imobiliară care este închiriată
şi ocupată de societatea sa mamă sau de a o altă filială. Proprietatea imobiliară
nu este considerată o investiţie imobiliară în situaţiile financiare consolidate,
deoarece proprietatea imobiliară, din punctul de vedere al grupului, este o
proprietate imobiliară utilizată de posesor. Totuşi, din punctul de vedere al
entităţii care o deţine, proprietatea imobiliară este investiţie imobiliară dacă
respectă definiţia de la paragraful 5. Prin urmare, locatorul, în situaţiile sale
financiare individuale, tratează proprietatea imobiliară ca investiţie imobiliară.

Recunoaştere
15.Investiţiile imobiliare vor fi recunoscute ca activ când, şi numai când:
(a) este probabil ca beneficii economice viitoare aferente investiţiei
imobiliare să fie generate către entitate; şi

40 - 6
 (b) costul investiţiei imobiliare poate fi evaluat în mod credibil.

16.O entitate evaluează conform acestui principiu de

recunoaştere toate costurile sale cu investiţiile imobiliare la
momentul în care ele apar. Aceste costuri includ costuri apărute
iniţial pentru a achiziţiona o investiţie imobiliară şi costurile
apărute ulterior pentru a adăuga, înlocui o parte sau pentru a
întreţine o proprietate imobiliară.
17.Conform principiului de recunoaştere din paragraful 16, o
entitate nu recunoaşte în valoarea contabilă a unei investiţii
imobiliare costurile întreţinerii zilnice ale unei astfel de proprietăţi
imobiliare. Aceste costuri sunt mai degrabă recunoscute în profit
sau pierdere pe măsură ce apar. Costurile întreţinerii zilnice sunt în
primul rând costul mâinii de lucru şi al consumabilelor şi poate
include costul părţilor minore. Scopul acestor cheltuieli este
deseori descris ca fiind pentru „reparaţia şi întreţinerea”
proprietăţii.
18.S-ar putea ca părţi ale investiţiilor imobiliare să fi fost
achiziţionate prin înlocuire. De exemplu s-ar putea ca pereţii
interiori să fi înlocuit pereţii originali. Conform principiului de
recunoaştere, o entitate recunoaşte în valoarea contabilă a unei
investiţii imobiliare costul înlocuirii unei părţi a investiţiei
imobiliare existente la momentul în care apar costurile dacă este
îndeplinit criteriul recunoaşterii. Valoarea contabilă a acelor părţi
care sunt înlocuite este derecunoscută în conformitate cu
prevederile derecunoaşterii din acest Standard.

Evaluarea la recunoaştere
19.O investiţie imobiliară va fi evaluată, iniţial, la cost. Costurile de
tranzacţionare vor fi incluse în evaluarea iniţială.

40 - 7
 20.Costul unei investiţii imobiliare achiziţionate este format din preţul de
cumpărare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct
atribuibile includ, de exemplu, onorariile profesionale pentru prestarea
serviciilor juridice, taxele de transfer al proprietăţii şi alte costuri de
tranzacţionare.

21.Costul unei investiţii imobiliare construite în regie proprie este costul de

la data la care construcţia sau îmbunătăţirea este finalizată. Până la acea dată, o
entitate aplică IAS 16. La acea dată, proprietatea imobiliară devine investiţie
imobiliară şi se aplică acest Standard (a se vedea paragrafele 57(e) şi 65).

22.Costul unei investiţii imobiliare nu este majorat de: (a)

costurile de înfiinţare (cu excepţia situaţiei în care acestea sunt necesare pentru
a aduce proprietatea imobiliară în starea necesară pentru a fi capabilă de
funcţionare în maniera intenţionată de către conducere),
(b) de pierderile din exploatare apărute înainte ca investiţia imobiliară
să atingă nivelul planificat de ocupare ; sau
(c) de valorile neobişnuite ale risipei de materiale, forţă de muncă, sau
alte pierderi de resurse apărute în procesul de construcţie sau
îmbunătăţire a proprietăţii imobiliare.

23.Dacă plata unei investiţii imobiliare este amânată, atunci costul acesteia
este echivalentul preţului în numerar. Diferenţa dintre această valoare şi plăţile
totale este recunoscută de-a lungul perioadei creditului ca fiind cheltuială cu
dobânda.

24.Costul iniţial al unui drept imobiliar deţinut conform unui contract de

leasing şi clasificat ca investiţie imobiliară va fi după cum este stabilit de
către paragraful 20 al IAS 17 pentru un leasing financiar, adică activul va fi
recunoscut la valoarea cea mai mică dintre valoarea justă a proprietăţii
imobiliare şi valoarea prezentă a plăţilor minime de leasing. O valoare
echivalentă va fi recunoscută ca datorie în conformitate cu acelaşi paragraf.
25.Orice primă plătită pentru un leasing este tratată ca fiind parte din plăţile
minime de leasing făcute pentru acesta şi este deci inclusă în costul activului,
dar este exclusă din datorie. Dacă un drept imobiliar deţinut conform unui
contract de leasing este clasificat ca investiţie imobiliară, elementul contabilizat
la valoarea justă este acel drept şi nu proprietatea imobiliară care stă la baza lui.
Pentru modelul valorii juste din paragrafele 33-52 sunt stabilite îndrumări

40 - 8
pentru determinarea valorii juste a unui drept imobiliar. Acele îndrumări sunt de
asemenea relevante pentru determinarea valorii juste atunci când acea valoare
este utilizată ca fiind cost în scopul recunoaşterii iniţiale.
26.Una sau mai multe investiţii imobiliare poate fi achiziţionată în schimbul
unui activ sau active nemonetar(e) sau o combinare de active monetare şi
nemonetare. Următoarea discuţie se referă la un schimb al unui activ nemonetar
cu altul, dar se aplică de asemenea tuturor schimburilor descrise în propoziţia
precedentă. Costul unei astfel de investiţii imobiliare este evaluat la valoarea
justă cu excepţia momentului în care (a) tranzacţia de schimb nu are fond
comercial sau (b) nici valoarea justă a activului primit şi nici cea a activului
cedat nu poate fi evaluată credibil. Activul dobândit este evaluat în acest fel
chiar dacă o entitate nu poate derecunoaşte imediat activul cedat. Dacă activul
dobândit nu este evaluat la valoarea justă, costul său este evaluat la valoarea
contabilă a activului cedat.
27.O entitate determină dacă o tranzacţie de schimb are fond comercial,
luând în considerare măsura în care se aşteaptă ca viitoarele sale fluxuri de
numerar să se schimbe în urma tranzacţiei. O tranzacţie de schimb are fond
comercial dacă:
(a)Configuraţia (riscul, momentul şi valoarea) fluxurilor de
trezorerie ale activului primit diferă de configuraţia fluxurilor de
trezorerie ale activului transferat; sau
(b)Valoarea specifică entităţii acordată porţiunii activităţilor
entităţii afectate de schimbările tranzacţiei în urma schimbului, şi
(c)Diferenţa din (a) sau (b) este semnificativă faţă de valoarea
justă a activelor schimbate.

Pentru a determina dacă o tranzacţie de schimb are fond comercială,

valoarea specifică entităţii acordată porţiunii activităţilor entităţii
afectată de către tranzacţie va reflecta fluxuri de numerar post-
impozitare. Rezultatul acestor analize poate fi clar fără ca o entitate să
trebuiască să efectueze calcule detaliate.
28.Valoarea justă a unui activ pentru care nu există tranzacţii comparabile pe
piaţă poate fi evaluată credibil dacă (a) variaţia în intervalul estimărilor
rezonabile ale valorii juste nu este semnificativă pentru acel activ sau (b)
probabilităţile diverselor estimări din interval pot fi evaluate rezonabil şi
utilizate în estimarea valorii juste. Dacă entitatea poate să determine credibil
valoarea justă fie a activului primit fie a activului cedat, atunci valoarea justă a
activului cedat este folosită pentru a evalua costul cu excepţia momentului în
care valoarea justă a activului primit este în mod clar evidentă.

40 - 9
 Evaluarea după recunoaşterea iniţială
Politici contabile
29.Cu excepţia momentelor stabilite în paragrafele 32A şi 34, o entitate va
alege ca politici contabile fie modelul valorii juste din paragrafele 33-55 fie
modelul costului din paragraful 56 şi va aplica această politică tuturor
investiţiilor sale imobiliare.

30.IAS 8, Politici contabile, modificări ale estimărilor şi erorilor contabile,

prevede ca o modificare voluntară a politicii contabile să fie efectuată doar dacă
va avea ca efect o prezentare mai adecvată a tranzacţiilor, a altor evenimente
sau condiţii în situaţiile financiare ale entităţii. Este foarte puţin probabil ca o
schimbare de la modelul bazat pe valoarea justă la cel bazat pe cost să ducă la o
prezentare mai corespunzătoare.

31.Acest Standard cere tuturor entităţilor să determine valoarea justă a

investiţiilor imobiliare în scopul fie al evaluării (dacă entitatea foloseşte
modelul bazat pe valoarea justă) fie al prezentării (dacă foloseşte modelul bazat
pe cost). O entitate este încurajată, dar nu obligată să determine valoarea justă a
unei investiţii imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator independent
care deţine o calificare profesională relevantă şi recunoscută şi care are
experienţă recentă în ceea ce priveşte amplasarea şi categoria de investiţie
imobiliară care este evaluată.

32A. O entitate poate:

(a)să aleagă fie modelul valorii juste fie modelul costului
pentru toate investiţiile imobiliare care susţin datorii ce
corespund unui profit legat direct de valoarea justă a, sau de
profituri ale activelor specificate, inclusiv acea investiţie
imobiliară; şi
(b)să aleagă fie modelul valorii juste fie modelul costului
pentru toate celelalte investiţii imobiliare, neţinând cont de
decizia făcută la (a).
32B. Unii asigurători şi alte entităţi operează un fond al proprietăţii
imobiliare interne care emite unităţi noţionale, unele unităţi fiind deţinute de

40 - 10
 către investitori în contracte conexe şi altele deţinute de către entitate.
Paragraful 32A nu îi permite unei entităţi să evalueze proprietatea deţinută de
către fond, parţial la cost şi parţial la valoarea justă.
32C. Dacă o entitate alege modele diferite pentru cele două categorii
descrise în paragraful 32A, vânzările de investiţii imobiliare între grupuri de
active evaluate folosind diferite modele vor fi recunoscute la valoarea justă
iar schimbarea totală în valoarea justă va fi recunoscută în profit sau pierdere.
În conformitate, dacă o investiţie imobiliară dintr-un grup de active în care se
foloseşte modelul valorii juste este vândută într-un grup în care se foloseşte
modelul costului, valoarea justă a proprietăţii imobiliare la data vânzării
devine costul său.

Model bazat pe valoarea justă

32.După recunoaşterea iniţială, o entitate care alege modelul bazat pe
valoarea justă va evalua toate investiţiile imobiliare la valoare justă, cu
excepţia situaţiilor descrise în paragraful 53.
33.Atunci când un drept imobiliar deţinut de către locatar conform unui
leasing operaţional este clasificat ca investiţie imobiliară conform
paragrafului 6, paragraful 30 nu este electiv; va fi aplicat modelul valorii
juste.

34.Un câştig sau o pierdere apărută în urma unei modificări a valorii juste
a investiţiei imobiliare va fi recunoscut(ă) în profitul sau în pierderea
perioadei în care apare.

35.Valoarea justă a investiţiei imobiliare este preţul la care proprietatea poate

fi schimbată între părţi interesate şi în cunoştinţă de cauză într-o tranzacţie
desfăşurată în condiţii obiective (a se vedea paragraful 5). Valoarea justă
exclude, în mod specific, un preţ estimat majorat sau micşorat de termeni sau
circumstanţe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanţare, vânzare şi
leaseback, anumite contraprestaţii sau concesiuni acordate de orice persoană
care are legătură cu respectiva vânzare.

36.O entitate determină valoarea justă fără nici o reducere a costurilor de

tranzacţionare pe care le suportă la apariţia vânzării sau a altei cedări.

40 - 11
 37.Valoarea justă a proprietăţii imobiliare va reflecta condiţiile de piaţă la
data bilanţului.

38.Valoarea justă se referă la un moment anume. Deoarece condiţiile de piaţă

se pot schimba, valoarea reportată ca valoarea justă, într-un alt moment, poate fi
incorectă sau inadecvată. Definiţia valorii juste presupune, de asemenea,
realizarea simultană a schimbării şi definitivării contractului de vânzare fără
fluctuaţii ale preţului care pot să apară în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în
condiţii obiective, între părţi care îşi exprimă voinţaîn cunoştinţă de cauză, dacă
schimbarea şi definitivarea nu sunt simultane.

39.Valoarea justă a investiţiei imobiliare reflectă, printre altele, veniturile din

chirii aferente contractelor curente de leasing, precum şi ipotezele rezonabile şi
fiabile care pot fi susţinute, care reprezintă ceea ce presupun părţile interesate şi
în cunoştinţă de cauză cu privire la veniturile din chirii obţinute din contracte
viitoare de leasing, în lumina condiţiilor actuale. Aceasta reflectă, de asemenea,
în mod similar, orice ieşiri de fluxuri de numerar (inclusiv plăţi de chirii şi alte
ieşiri) care ar fi de aşteptat în ceea ce priveşte proprietatea. Unele din aceste
ieşiri sunt reflectate în datorii, în timp ce altele sunt legate de ieşiri de numerar
care nu sunt recunoscute în situaţiile financiare până la o dată ulterioară (de
exemplu, plăţi periodice cum ar fi chirii contingente).

40.Paragraful 25 specifică baza de recunoaştere iniţială a costului unui drept

într-o proprietate luată în leasing. Paragraful 33 cere ca dreptul în proprietatea
în leasing să fie reevaluat, dacă este necesar, la valoarea justă. În contractele de
leasing negociate la ratele pieţei, valoarea justă a unui drept într-o proprietate în
leasing la achiziţie, netă de toate plăţile aşteptate de leasing (inclusiv cele
aferente datoriilor recunoscute) ar trebui să fie zero. Această valoare justă nu se
schimbă fără a ţine cont de faptul dacă, în scopuri contabile, un activ sau o
datorie în leasing sunt recunoscute la valoarea justă sau la valoarea prezentă a
plăţilor minime de leasing, în conformitate cu paragraful 20 al IAS 17. Astfel,
reevaluarea unui activ în leasing de la cost în conformitate cu paragraful 25, la
valoarea justă în conformitate cu paragraful 33, nu ar trebui să dea naştere nici
unui câştig sau pierderi iniţiale, cu excepţia momentului în care valoarea justă
este evaluată la momente diferite. Aceasta s-ar putea întâmpla atunci când
alegerea de a aplica modelul valorii juste se face după recunoaşterea iniţială.

41.Definiţia valorii juste se referă la „părţi care îşi exprimă voinţa în

cunoştinţă de cauză”. În acest context, „a fi în cunoştinţă de cauză” înseamnă că

40 - 12
atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul, care au consimţit de bunăvoie participarea
la contract, sunt în mod corect informaţi cu privire la natura şi caracteristicile
investiţiei imobiliare, la utilizările actuale şi potenţiale ale acesteia, precum şi
condiţiile de piaţă la data bilanţului.
Un cumpărător participant de bunăvoie la contract este motivat, dar nu
constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu îşi doreşte foarte mult şi nici nu
este hotărât să cumpere la orice preţ. Presupusul cumpărător nu va plăti un
preţ mai mare decât ar cere-o piaţă a vânzătorilor şi cumpărătorilor interesaţi
şi în cunoştinţă de cauză.

42.Un vânzător participant de bunăvoie la contract nu este nici nerăbdător

sau constrâns să vândă la orice preţ, nici hotărât să menţină un preţ care nu este
considerat realist în condiţiile actuale de piaţă. Vânzătorul interesat este motivat
să vândă investiţia imobiliară, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ care poate
fi obţinut. Circumstanţele de fapt ale actualului deţinător al investiţiei imobiliare
nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece vânzătorul interesat este
un proprietar ipotetic (de exemplu, un vânzător interesat nu ar lua în considerare
circumstanţele fiscale particulare ale proprietarului investiţiei imobiliare).

43.Definiţia valorii juste face referire la o tranzacţie în care preţul este

determinat în mod obiectiv. Acest tip de tranzacţie are loc între părţi care nu au
o relaţie deosebită sau specială care face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie
caracteristice condiţiilor pieţei. Tranzacţia se presupune că are loc între părţi
neafiliate, acţionând fiecare în mod independent.

44.Cea mai bună confirmare a valorii juste este dată, în mod normal, de
preţurile curente existente pe o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare similare,
cu un stadiu şi o localizare similare şi care cad sub incidenţa aceloraşi contracte
de leasing sau de altă natură. O entitate are grijă să identifice orice diferenţe
survenite în natura, localizarea sau starea proprietăţii imobiliare sau în termenii
contractuali stipulaţi în contractele de leasing sau de altă natură, care au ca
obiect respectiva proprietate.

45.În lipsa preţurilor curente pe o piaţă de genul celei descrise în paragraful

45, o entitate ia în considerare informaţii provenite dintr-o varietate de surse,
incluzând:

40 - 13
 (a)preţurile curente pe o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare cu
natură, stare sau localizare diferită (sau care se supun unor contracte
diferite de leasing sau de altă natură), ajustate astfel încât să reflecte
acele diferenţe;

(b)preţurile recente ale proprietăţilor similare de pe pieţe mai puţin

active, cu ajustări care să reflecte orice modificări survenite în
condiţiile economice de la data tranzacţiilor care au fost efectuate la
acele preţuri; şi

(c)previziuni actualizate ale fluxurilor de numerar, bazate pe estimări

credibile ale fluxurilor de numerar viitoare, susţinute de termenii
oricăror contracte existente de leasing sau de altă natură şi (acolo unde
este posibil) de probe externe, cum ar fi chiriile de pe piaţa curentă
aferente proprietăţilor imobiliare similare, cu aceeaşi localizare şi
aflate în aceeaşi stare, precum şi utilizarea ratelor de actualizare care
reflectă incertitudinile cu privire la valoarea şi durata fluxurilor de
numerar, în condiţiile pieţei curente.

46.În unele cazuri, diversele surse menţionate în paragraful anterior pot

sugera diferite concluzii în ceea ce priveşte valoarea justă a unei investiţii
imobiliare. O entitate ia în considerare motivele acestor diferenţe pentru a
ajunge la cea mai credibilă estimare a valorii juste, dintr-o gamă de estimări
credibile ale valorii juste.

47.În situaţii excepţionale, există o dovadă clară, în momentul în care o

entitate achiziţionează pentru prima dată o investiţie imobiliară (sau când o
proprietate imobiliară existentă devine pentru prima dată investiţie imobiliară,
în urma definitivării construcţiei sau îmbunătăţirii, sau ca urmare a schimbării
utilizării), că variabilitatea gamei de estimări credibile ale valorii juste va fi atât
de mare, iar probabilităţile apariţiei unor rezultate variate vor fi atât de dificil de
evaluat, încât utilitatea unei singure estimări a valorii juste este negată. Acest
lucru poate indica faptul că valoarea justă a proprietăţii imobiliare nu se va
putea determina, în mod credibil, pe o bază continuă (a se vedea paragraful 53).

48.Valoarea justă diferă de valoarea de utilizare, aşa cum este aceasta

definită în IAS 36, Deprecierea activelor. Valoarea justă reflectă cunoştinţele şi
estimările cumpărătorilor şi vânzătorilor interesaţi şi în cunoştinţă de cauză. În
opoziţie, valoarea de utilizare reflectă estimările entităţii, inclusiv efectele

40 - 14
factorilor care pot fi specifici entităţii şi care nu sunt aplicabili entităţilor, în
general. De exemplu, valoarea justă nu reflectă nici unul dintre factorii următori
în măsura în care ei nu vor fi disponibili la nivel general pentru cumpărătorii şi
vânzătorii interesaţi şi în cunoştinţă de cauză:

(a)valoarea suplimentară derivată din crearea unui portofoliu de

proprietăţi cu diferite localizări;

(b)legăturile dintre proprietăţile imobiliare şi alte active;

(c)drepturile sau restricţiile legale care sunt specifice doar

proprietarului curent; şi

(d)facilităţile sau greutăţile fiscale specifice proprietarului curent.

49.Pentru a determina valoarea justă a investiţiilor imobiliare, o entitate nu

evidenţiază dublu activele sau datoriile care sunt recunoscute ca active sau
datorii distincte. De exemplu:

(a)echipamente ca lifturi sau aparate de aer condiţionat sunt adesea

parte integrantă a clădirii şi sunt, în general, mai degrabă incluse în
valoarea justă a investiţiilor imobiliare, decât recunoscute separat ca
imobilizări corporale;

(b)dacă un birou este închiriat împreună cu mobilierul din interior,

atunci valoarea justă a biroului include, în general, valoarea justă a
mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente biroului
mobilat. Atunci când mobilierul este inclus în valoarea justă a
investiţiei imobiliare, o entitate nu recunoaşte mobilierul ca fiind activ
separat;

(c)valoarea justă a investiţiei imobiliare exclude veniturile din leasing

operaţional, amânate sau înregistrate în avans, deoarece entitatea le
recunoaşte distinct pe acestea ca activ sau datorie.

(d)Valoarea justă a investiţiei imobiliare deţinută conform unui

contract de leasing reflectă fluxurile de numerar aşteptate (inclusiv
chiria contingentă care se aşteaptă să devină scadentă). În

40 - 15
 conformitate, dacă o evaluare obţinută pentru o proprietate este netă
de orice plată care se aşteaptă a fi făcută, atunci va fi necesară re-
adăugarea oricărei datorii recunoscute pentru leasing pentru a ajunge
la valoarea justă a investiţiei imobiliare, în scopuri contabile.

50.Valoarea justă a investiţiei imobiliare nu reflectă cheltuiala viitoare de

capital care va îmbunătăţi sau va spori valoarea proprietăţii imobiliare şi nu
reflectă beneficiile viitoare aferente generate de acea cheltuială viitoare.

51.În unele cazuri, o entitate aşteaptă ca valoarea actualizată a plăţilor sale

aferente unei investiţii imobiliare (altele decât plăţile aferente datoriilor
recunoscute) să depăşească valoarea actualizată a încasărilor de numerar
aferente. O entitate aplică IAS 37, Provizioane, datorii şi active contingente,
pentru a determina dacă se recunoaşte o datorie, şi dacă da, cum să fie aceasta
evaluată.

Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justă

52.Există o ipoteză ce este respinsă, conform căreia o

entitate poate să determine, în mod credibil, valoarea
justă a unei investiţii imobiliare, pe o bază continuă. În
situaţii excepţionale, există totuşi o dovadă clară, în
momentul în care o entitate achiziţionează pentru prima
dată o investiţie imobiliară (sau în momentul în care o
proprietate existentă devine pentru prima dată investiţie
imobiliară ca urmare a definitivării construcţiei sau
îmbunătăţirii, sau în urma survenirii unei modificări în
utilizare) că valoarea justă a investiţiei imobiliare nu
poate fi determinabilă în mod credibil pe o bază
continuă. Această situaţie apare atunci şi numai atunci
când, tranzacţiile de piaţă comparabile sunt ocazionale
şi nu sunt disponibile estimări alternative credibile ale
valorii juste (de exemplu, bazate pe previziuni
actualizate ale fluxurilor de numerar). În astfel de
situaţii, o entitate va evalua acea investiţie imobiliară

40 - 16
 utilizând modelul bazat pe cost prezent în IAS 16. Se va
presupune că valoarea reziduală a investiţiei imobiliare
va fi egală cu zero. Entitatea va aplica IAS 16 până la
momentul cedării investiţiei imobiliare.

53.În cazurile excepţionale, în care o entitate este constrânsă,

pentru motivul prezentat în paragraful anterior, să evalueze o
investiţie imobiliară utilizând modelul bazat pe cost din IAS 16,
entitatea evaluează toate celelalte investiţii imobiliare la valoarea
justă. În aceste cazuri, cu toate că o entitate poate folosi modelul
bazat pe cost pentru o investiţie imobiliară, entitate va continua să
contabilizeze fiecare dintre proprietăţile imobiliare rămase
utilizând modelul bazat pe valoarea justă.

54.Dacă o entitate a evaluat anterior o investiţie imobiliară la

valoarea justă, atunci va continua evaluarea proprietăţilor
imobiliare la valoarea justă, până la momentul cedării (sau până
la momentul la care proprietatea imobiliară devine proprietate
imobiliară utilizată de posesor sau entitatea începe
îmbunătăţirea acesteia cu scopul vânzării ulterioare pe
parcursul desfăşurării normale a activităţii), chiar dacă
tranzacţiile de piaţă comparabile devin mai puţin frecvente sau
preţurile pieţei devin disponibile cu o oarecare întârziere.

Model bazat pe cost

55.După evaluarea iniţială, o entitate care optează pentru

modelul bazat pe cost va evalua toate investiţiile imobiliare în
conformitate cu cerinţele din IAS 16 pentru acel model, altele
decât cele care îndeplinesc criteriul de a fi clasificate ca fiind
deţinute pentru vânzare (sau sunt incluse într-un grup destinat
cedării care este clasificat ca fiind deţinut în vederea vânzării) în
conformitate cu IFRS 5 Active imobilizate deţinute în vederea

40 - 17
vânzării şi activităţi întrerupte. Investiţiile imobiliare care
îndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate ca fiind deţinute în
vederea vânzării (sau sunt incluse într-un grup destinat cedării
care este clasificat ca fiind deţinut în vederea vânzării) vor fi
evaluate în conformitate cu IFRS 5.

Transferuri
56.Transferuri la sau de la investiţia imobiliară vor fi
făcute atunci şi numai atunci când, există o modificare
a utilizării, evidenţiată de:

(a)începerea utilizării de către posesor, pentru un transfer de la

investiţie imobiliară la proprietăţi utilizate de posesor;

(b)începerea procesului de îmbunătăţire, în perspectiva vânzării,

pentru un transfer de la investiţie imobiliară la stocuri;

(c)încheierea utilizării de către posesor, pentru un transfer de la

proprietăţi utilizate de posesor la investiţii imobiliare;

(d)începerea unui leasing operaţional cu o altă parte, pentru un

transfer de la stocuri la investiţii imobiliare; sau

(e)definitivarea procesului de construcţie sau îmbunătăţire, pentru

un transfer de la proprietatea imobiliară în curs de construcţie sau
îmbunătăţire (acoperită de IAS 16) la investiţie imobiliară.

57.Paragraful 57(b) impune unei entităţi să transfere o

proprietate imobiliară de la investiţie imobiliară la stocuri
atunci şi numai atunci când, există o modificare a
utilizării, evidenţiată de demararea procesului de
îmbunătăţire, în perspectiva vânzării. Atunci când o
entitate decide să cedeze o investiţie imobiliară care nu

40 - 18
este îmbunătăţită, continuă să trateze proprietatea
imobiliară ca investiţie imobiliară până în momentul în
care aceasta este derecunoscută (eliminată din bilanţ) şi
nu o tratează ca element de stoc. În mod similar, dacă o
entitate începe procesul de reîmbunătăţire a unei investiţii
imobiliare existente, cu scopul de a fi utilizată şi în viitor
ca investiţie imobiliară, atunci proprietatea imobiliară
rămâne investiţie imobiliară şi nu este reclasificată ca
proprietate imobiliară utilizată de posesor în timpul
reîmbunătăţirii.

58.Paragrafele 60-65 se aplică problemelor legate de

recunoaştere şi evaluare care apar atunci când o entitate
utilizează, pentru investiţiile imobiliare, modelul bazat pe
valoarea justă. Când o entitate utilizează modelul bazat pe
cost, transferurile între investiţii imobiliare, proprietăţi
imobiliare utilizate de posesor şi stocuri nu modifică
valoarea contabilă a proprietăţii transferate, şi nu modifică
nici costul respectivei proprietăţi, în scopul evaluării sau
al prezentării.

59.Pentru transferul unei investiţii imobiliare

înregistrate la valoarea justă la proprietăţi imobiliare
utilizate de posesor sau stocuri, costul presupus al
proprietăţii, în scopul contabilizării ei ulterioare în
conformitate cu IAS 16 sau IAS 2 va fi valoarea sa justă
de la data modificării utilizării.

60.Dacă o proprietate imobiliară utilizată de posesor

devine o investiţie imobiliară care va fi înregistrată la
valoarea justă, o entitate va aplica IAS 16 până la data
modificării utilizării. Entitatea va trata orice diferenţă
de la acea dată, dintre valoarea contabilă a proprietăţii
imobiliare, în conformitate cu IAS 16, şi valoarea sa

40 - 19
justă, la fel ca pe o reevaluare, în conformitate cu IAS
16.

61.Până la data la care proprietatea imobiliară utilizată

de posesor devine o investiţie imobiliară înregistrată la
valoarea justă, o entitate amortizează proprietatea şi
recunoaşte orice pierderi din depreciere care au avut loc.
Entitatea tratează orice diferenţă de la acea dată dintre
valoarea contabilă a proprietăţii, în conformitate cu IAS
16 şi valoarea sa justă în acelaşi fel ca pe o reevaluare, în
conformitate cu IAS 16. Cu alte cuvinte:

(a)orice descreştere rezultată în valoarea contabilă a proprietăţii

imobiliare este recunoscută în profit sau pierdere. Cu toate acestea, în
situaţia în care o valoare este inclusă în surplusul din reevaluare
aferent respectivei proprietăţi, micşorarea acesteia este trecută pe
cheltuieli prin diminuarea surplusului din reevaluare; şi

(b)orice creştere a valorii contabile care rezultă este tratată după cum
urmează:

(i) dacă această creştere reia o depreciere de valoare

anterioară a proprietăţii respective, ea va fi recunoscută
în profit sau pierdere. Valoarea recunoscută în profit sau
pierdere nu depăşeşte valoarea necesară restaurării
valorii contabile, aşa cum ar fi apărut (mai puţin
amortizarea) dacă deprecierea de valoare nu ar fi fost
recunoscută.

(ii) orice valoare a creşterii care rămâne va fi creditată direct

în capitalurile proprii, în categoria de surplus din
reevaluare. În situaţia unei cedări ulterioare a investiţiei
imobiliare, surplusul din reevaluare inclus în capitaluri
proprii poate fi transferat la rezultat reportat. Acest
transfer al surplusului din reevaluare la rezultat reportat
nu se face prin intermediul profitului sau pierderii.

40 - 20
 62.Pentru un transfer de la stocuri la investiţie
imobiliară care va fi înregistrată la valoarea justă, orice
diferenţă între valoarea justă a proprietăţii imobiliare la
acea dată şi valoarea contabilă anterioară va fi
recunoscută în profit sau pierdere.

63.Tratamentul transferurilor de la stocuri la investiţii

imobiliare care vor fi înregistrate la valoarea justă este
consecvent cu tratamentul vânzărilor de stocuri.

64.Atunci când o entitate definitivează construcţia sau

îmbunătăţirea unei investiţii imobiliare, construită în
regie proprie şi care va fi înregistrată la valoarea justă,
orice diferenţă între valoarea justă a proprietăţii
imobiliare de la acea dată şi valoarea sa contabilă
anterioară va fi recunoscută în profit sau pierdere.

Cedări
65.O investiţie imobiliară va fi derecunoscută
(eliminată din bilanţ) din momentul cedării sau atunci
când investiţia imobiliară este definitiv retrasă din
folosinţă şi nu se mai preconizează apariţia de beneficii
economice viitoare din cedarea ei.

66.Cedarea unei investiţii imobiliare poate fi realizată

prin vânzare sau prin contractarea unui leasing financiar.
Pentru determinarea datei cedării investiţiei imobiliare, o
entitate aplică criteriile din IAS 18 pentru recunoaşterea
veniturilor rezultate din vânzarea bunurilor şi ia în
considerare recomandările practice aferente din Anexa la
IAS 18. IAS 17 se aplică în cazul cedării realizate prin
contractarea unui leasing financiar şi a unei tranzacţii de
vânzare şi leaseback.

40 - 21
 67.Dacă, în conformitate cu principiul de recunoaştere
din paragraful 16, o entitate recunoaşte în valoarea
contabilă a unui activ costul înlocuirii pentru o parte dintr-
o investiţie imobiliară, entitatea derecunoaşte valoare
contabilă a părţii înlocuite. Pentru investiţia imobiliară
contabilizată utilizând modelul bazat pe cost, o parte
înlocuită nu poate fi o parte care a fost depreciată separat.
Dacă nu este posibil ca o entitate să determine valoarea
contabilă a părţii înlocuite, s-ar putea utiliza costul
înlocuirii ca indiciu asupra valorii costului părţii înlocuite
la momentul în care a fost achiziţionată sau construită.
Conform modelului bazat pe valoarea justă, valoarea justă
a unei investiţii imobiliare poate să reflecte deja că partea
care trebuie înlocuită şi-a pierdut valoarea. În alte cazuri
poate fi dificil să discernem cu cât ar trebui redusă
valoarea justă pentru partea care este înlocuită. O
alternativă la reducerea valorii juste pentru partea
înlocuită, atunci când aceasta nu este posibilă, este
includerea costului înlocuirii în valoarea contabilă a
activului şi apoi reevaluarea valorii juste, aşa cum ar fi
necesar pentru adăugiri care nu implică înlocuirea.

68.Câştigurile sau pierderile apărute din casarea sau

cedarea investiţiilor imobiliare vor fi determinate ca
diferenţă între încasările nete din cedare şi valoarea
contabilă a activului şi vor fi recunoscute în profit sau
pierdere (cu excepţia situaţiei în care IAS 17 nu impune
alte reguli pentru vânzare şi leaseback) în perioada
casării sau cedării.

69.Contravaloarea ce urmează a fi primită în urma

cedării unei investiţii imobiliare este recunoscută iniţial la
valoarea justă. În special, dacă plata unei investiţii

40 - 22
imobiliare este amânată, contravaloarea primită este
recunoscută iniţial la echivalentul preţului în numerar.
Diferenţa dintre valoarea nominală a contraprestaţiei şi
echivalentul preţului în numerar este recunoscută ca venit
din dobânzi, în conformitate cu IAS 18, utilizând metoda
dobânzii efective.

70.O entitate aplică IAS 37 sau alte Standarde, după

cum este aplicabil, oricăror datorii pe care le reportează în
urma cedării unei investiţii imobiliare.

71.Compensarea primită de la terţi pentru investiţiile

imobiliare care au fost depreciate, pierdute sau la care
s-a renunţat va fi recunoscută în profit sau pierdere
atunci când compensaţia devine exigibilă.

72.Deprecierile sau pierderile din investiţiile imobiliare,

reclamaţiile conexe pentru, sau plata de compensaţii de la
terţi şi orice achiziţionări ulterioare sau construcţii de
active de înlocuire sunt evenimente economice separate şi
sunt contabilizate separat după cum urmează:

(a)Deprecierile investiţiilor imobiliare sunt recunoscute

în conformitate cu IAS 36;
(b)Retragerea sau cedarea investiţiilor imobiliare sunt
recunoscute în conformitate cu paragrafele 66-71 ale
acestui Standard;
(c)Compensaţii de la terţi pentru investiţii imobiliare
care au fost depreciate, pierdute sau la care s-a renunţat
sunt recunoscute în profit sau pierdere atunci când
devin exigibile; şi
(d)Costul activelor reluate, cumpărate sau construite ca
înlocuitori este determinat în conformitate cu
paragrafele 20-29 ale acestui Standard.
40 - 23
Prezentarea informaţiilor
Modele bazate pe valoarea justă şi pe cost

73.Prezentările de informaţii de mai jos se aplică în plus

faţă de cele prevăzute de IAS 17. În conformitate cu IAS
17, proprietarul unei investiţii imobiliare furnizează
prezentările de informaţii ale unui locator cu privire la
contractele de leasing pe care le are. O entitate care deţine
o investiţie imobiliară în baza unui contract de leasing
financiar sau operaţional furnizează prezentările de
informaţii ale locatorului pentru contractele de leasing
financiar şi prezentările de informaţii ale locatorului
pentru orice leasing operaţional pe care l-a contractat.

74.O entitate va prezenta următoarele informaţii:

(a)Dacă aplică modelul bazat pe valoarea justă sau cel bazat pe

cost.
(b)În cazul în care aplică modelul valorii juste, dacă, şi în ce
situaţii, sunt clasificate şi înregistrate drepturile imobiliare
deţinute prin contracte de leasing operaţional.
(c)Atunci când clasificarea este dificilă (a se vedea paragraful
14), criteriile pe care le foloseşte pentru a deosebi investiţia
imobiliară de proprietăţile imobiliare utilizate de posesor şi de
proprietăţile imobiliare deţinute în scopul vânzării pe parcursul
desfăşurării normale a activităţii.
(d)metodele şi ipotezele semnificative aplicate la determinarea
valorii juste a investiţiei imobiliare, inclusiv o declaraţie din
care să reiasă că determinarea valorii juste s-a bazat pe
indicaţiile pieţei sau mai mult pe alţi factori (pe care entitatea îi
va prezenta), datorită naturii proprietăţii imobiliare şi lipsei
datelor de piaţă comparabile.
(e)măsura în care valoarea justă a investiţiei imobiliare (aşa
cum a fost ea evaluată sau prezentată în situaţiile financiare) se

40 - 24
 bazează pe evaluarea efectuată de un evaluator independent
care deţine o calificare profesională recunoscută şi relevantă şi
care posedă experienţă recentă în ceea ce priveşte localizarea şi
categoriile de investiţii imobiliare care sunt supuse evaluării.
Dacă nu ar exista astfel de evaluări, ar trebui prezentate
informaţii cu privire la aceste informaţii.
(f)valorile incluse în profit sau pierdere pentru:
(i)veniturile din chirii aferente investiţiilor imobiliare;

(ii)cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaţie

şi întreţinere) rezultate din investiţiile imobiliare care au
generat venit din chirii în timpul perioadei; şi

(iii)cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaţie

şi întreţinere) rezultate din investiţiile imobiliare care nu au
generat venit din chirii în timpul perioadei;

(iv)schimbarea totală în valoarea justă recunoscută în profit

sau pierdere pentru o vânzare a investiţiei imobiliare dintr-un
grup de active în care este utilizat modelul bazat pe cost într-
un grup în care este utilizat modelul valorii juste (a se vedea
paragraful 32C)

(g) existenţa şi valorile restricţiilor asupra gradului de realizare a

investiţiilor imobiliare sau asupra transferului de venituri şi
încasări din cedare.

(h) obligaţiile contractuale de a cumpăra, construi sau îmbunătăţi

investiţiile imobiliare, sau care se referă la reparaţii, întreţinere sau
îmbunătăţiri.

Model bazat pe valoarea justă

75.În plus faţă de prezentările cerute de paragraful 75, o entitate care

aplică modelul bazat pe valoarea justă descris în paragrafele 33-35 va
prezenta, de asemenea, o reconciliere a valorii contabile a investiţiei
imobiliare la începutul şi la sfârşitul perioadei, evidenţiind următoarele
elemente:

40 - 25
 (a)adaosurile, prezentându-le separat pe cele rezultate din achiziţii
şi pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare, recunoscute în
valoarea contabilă a unui activ;

(b)adaosurile rezultate din achiziţiile desfăşurate prin intermediul

combinărilor de întreprinderi;

(c)activele clasificate ca fiind deţinute pentru vânzare sau incluse

într-un grup destinat cedării clasificat ca fiind deţinut pentru
vânzare în conformitate cu IFRS 5 şi alte cedări;

(d)câştigurile sau pierderile nete rezultate din ajustările valorii

juste;

(e)diferenţele de curs valutar nete apărute o dată cu conversia

situaţiilor financiare în monede diferite de prezentare, şi odată cu
conversia unor operaţiuni din străinătate în moneda de prezentare a
entităţii care raportează;

(f)transferuri către şi de la stocuri şi de la proprietăţi utilizate de

posesor; şi

(g)alte schimbări.

76.Atunci când o evaluare obţinută pentru o investiţie imobiliară este

ajustată semnificativ în scopul de a fi trecută în situaţiile financiare, de
exemplu pentru a evita dubla evidenţiere a activelor sau datoriilor care sunt
recunoscute ca active şi datorii separate după cum se descrie în paragraful
50, entitatea va prezenta o reconciliere între evaluarea obţinută şi evaluarea
ajustată inclusă în situaţiile financiare, arătând separat valoarea totală a
oricăror obligaţii recunoscute ale contractului de leasing care au fost
adăugate din nou şi orice alte ajustări semnificative.
77.În situaţiile excepţionale la care se face referire în paragraful 53,
atunci când o entitate evaluează investiţiile imobiliare folosind modelul bazat
pe cost din IAS 16, reconcilierea cerută de paragraful 76 va prezenta valorile
aferente respectivelor investiţii imobiliare separat de valorile aferente altor
investiţii imobiliare. În plus, o entitate va prezenta:

40 - 26
 (a)o descriere a proprietăţilor imobiliare;

(b)o explicare a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi

determinată în mod credibil, ;

(c)dacă este posibil, şirul estimărilor în interiorul căruia este cel

mai probabil să găsim valoarea justă; şi

(d)în cazul cedării investiţiilor imobiliare care nu au fost

înregistrate la valoarea justă:

i) faptul că entitatea a cedat acele investiţii imobiliare care nu

au fost înregistrate la valoarea justă;

ii)valoarea contabilă a respectivelor investiţii imobiliare de la

momentul vânzării; şi

iii)valoarea câştigurilor sau a pierderilor recunoscute.

Model bazat pe cost

78.În plus faţă de prezentările cerute de paragraful 75, o entitate care

aplică modelul bazat pe cost descris în paragraful 56 va prezenta:

(a)metodele de amortizare utilizate;

(b)duratele de viaţă utilă sau ratele de amortizare folosite;

(c)valoarea contabilă brută şi amortizarea cumulată (agregată cu

pierderile cumulate din depreciere) la începutul şi la sfârşitul
perioadei;

(d)o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la

începutul şi la sfârşitul perioadei, evidenţiind următoarele elemente:

40 - 27
 i) adaosurile, prezentându-le separat pe cele rezultate din
achiziţii şi pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare
recunoscute ca activ;

ii)adaosurile rezultate din achiziţii desfăşurate prin

intermediul combinărilor de întreprinderi;

iii)activele clasificate ca fiind deţinute pentru vânzare sau

incluse într-un grup destinat cedării clasificat ca fiind
deţinut în vederea vânzării, în conformitate cu IFRS 5 şi
alte cedări;

iv)amortizarea;

v)valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum şi

valoarea pierderilor din depreciere reluate în timpul
perioadei, în conformitate cu IAS 36;

vi)diferenţele de curs valutar nete, rezultate o dată cu

conversia situaţiilor financiare într-o monedă diferită de
prezentare şi din conversia unei operaţiuni din străinătate în
moneda de prezentare a entităţii care raportează;

vii)transferuri către şi de la stocuri şi proprietăţi utilizate de

posesor; şi

viii)alte schimbări; şi

e) valoarea justă a investiţiei imobiliare. În situaţiile excepţionale

descrise la paragraful 53, atunci când o entitate nu poate
determina, în mod credibil, valoarea justă a investiţiilor
imobiliare, entitatea va prezenta:

i)o descriere a investiţiilor imobiliare;

ii)o explicare a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi

determinată în mod credibil; şi

iii)dacă este posibil, şirul estimărilor în interiorul căruia este cel

mai probabil să găsim valoarea justă.

40 - 28
 Prevederi tranzitorii
Modelul bazat pe valoarea justă

79.O entitate care a aplicat înainte IAS 40 (2000) şi alege pentru prima
oară să clasifice şi să contabilizeze unele sau toate drepturile imobiliare
eligibile, deţinute conform unor contracte de leasing operaţional ca investiţie
imobiliară, va recunoaşte efectul acelei alegeri ca pe o ajustare a soldului de
deschidere a rezultatului reportat aferent perioadei în care a fost făcută
alegerea pentru prima dată. În plus:

(a)dacă entitatea a prezentat anterior, în mod public (în situaţiile

financiare sau într-o altă manieră) valoarea justă a acelor drepturi
imobiliare din perioadele anterioare (determinate pe o bază care să
respecte definiţia valorii juste din paragraful 5 şi îndrumările din
paragrafele 36-52), entitatea este încurajată, dar nu obligată:

i)să ajusteze soldul de deschidere al rezultatului reportat

aferent celei dintâi perioade prezentate, pentru care o astfel de
valoare justă a fost public prezentată; şi

ii)să retrateze informaţiile comparative aferente acelor

perioade şi

b)dacă entitatea nu a prezentat anterior, în mod public, informaţiile

descrise la punctul a), atunci nu va retrata informaţiile comparative
şi va prezenta acest fapt.

80.Acest Standard solicită un tratament contabil diferit

de cel cerut de IAS 8. IAS 8 impune retratarea
informaţiilor comparative cu excepţia cazului în care
astfel de retratare este imposibilă.

81.Atunci când o entitate aplică pentru prima dată acest

Standard, ajustarea soldului de deschidere a rezultatului

40 - 29
 reportat include reclasificarea oricărei sume deţinute în
surplusul din reevaluare pentru investiţia imobiliară.

Model bazat pe cost

82.IAS 8 se aplică oricărei modificări a politicilor

contabile care sunt făcute în momentul în care o entitate
aplică pentru prima dată acest Standard şi optează pentru
utilizarea modelului bazat pe cost. Efectul modificării
politicilor contabile include reclasificarea oricărei valori
deţinute în surplusul din reevaluare pentru investiţia
imobiliară.
83.Cerinţele paragrafelor 27-29 în ceea ce priveşte
evaluarea iniţială a unei investiţii imobiliare dobândite
într-o tranzacţie de schimb de active vor fi aplicate
prospectiv doar tranzacţiilor viitoare.

Data intrării în vigoare

84.O entitate va aplica acest Standard pentru
perioadele anuale cu începere de la 1 ianuarie 2005. Se
încurajează aplicarea anterioară acestei date. Dacă o
entitate aplică acest Standard pentru o perioadă cu
începere înainte de 1 ianuarie 2005, va prezenta acest
fapt.

Retragerea IAS 40 (2000)

85.Acest Standard înlocuieşte IAS 40 Investiţii
imobiliare (emis în 2000).

40 - 30
Aprobarea IAS 40 de către Consiliu
Standardul Internaţional de Contabilitate IAS 40 Investiţii imobiliare a fost aprobat pentru publicare de cei
paisprezece membri ai Consiliului pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate.
Sir David Tweedie Preşedinte
Thomas E Jones Vicepreşedinte
Mary E Barth
Hans-Georg Bruns
Anthony T Cope
Robert P Garnett
Gilbert Gélard
James J Leisenring
Warren J McGregor
Patricia L O’Malley
Harry K Schmid
John T Smith
Geoffrey Whittington
Tatsumi Yamada

40 - 31