RAPORT DE EVALUARE

-2010

Cuprins :
I. REZUMAT...............................................................................................................................................3 II. CERTIFICAREA VALORII..................................................................................................................4 1. DATE GENERALE.............................................................................................................................5 2. ETAPELE NTOCMIRII RAPORTULUI I SURSE DE INFORMARE.......................................7 3. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE............................................................................................8 IV. ANALIZA PRELIMINAR A PIEEI IMO ILIARE .....................................................................11 1. DEFINIREA PIEEI IMO ILIARE................................................................................................11 2. IDENTIFICAREA I STUDIUL PIEEI IMO ILIARE SPECIFICE ..........................................12 3. OFERTA PUIN COMPETITIV..................................................................................................13 4. CEREREA........................................................................................................................................13 5. EC!ILI RUL PIEEI "#$#%&'( )& *+(,&'&-$&..................................................................................15 V. DESCRIEREA PROPRIETII.........................................................................................................17 1. AMPLASAREA PROPRIETII...................................................................................................17 2. DESCRIEREA GENERAL A CONSTRUCIEI DE AZ . LOCUL/....................................17 3. DESCRIEREA APARTAMENTULUI............................................................................................18 4. FINISA0E .........................................................................................................................................18 5. AMENA0RI I UTILITI AFERENTE.....................................................................................18 VI. CEA MAI UN UTILIZARE......................................................................................................11 VII. EVALUAREA "#23+45+& )& 6(734(..................................................................................................22 VII.1. METODA COMPARAIILOR DE PIA.............................................................................22 VII.2. METODA CAPITALIZRII VENITURILOR........................................................................27 VIII. RECONCILIEREA REZULTATELOR ..........................................................................................38 I PROPUNEREA VALORII...................................................................................................................38

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

RAPORT DE EVALUARE

-2010

I. REZUMAT
Prezentul raport de e#aluare a $ost ntocmit de c%tre e#aluator &olde' (onstantin )arius 'i e*prim% o opinie impar+ial% a acesteia cu pri#ire la #aloarea imobilului subiect, determinat% prin aplicarea unei proceduri sistematice 'i respect,ndu-se .tandardele /nterna+ionale de E#aluare, Ediia a opta, 2007 . Apartamentul cu 2 camere supus e#alu%rii este situat n municipiul Abrud, strada Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" PARTER 'i este n proprietatea .(. PO (OLA .RL.. Raportul de e#aluare a $ost ntocmit la solicitarea proprietarilor care doresc contractarea unui mprumut 'i 0arantarea acestuia prin 0re#area imobilului cu un drept de ipotec% constituit n $a#oarea b%ncii 1anca Rom,n% de Dez#oltare 2.ucursala (,mpeni. Ast$el, #aloarea determinat% are ca utilitate in$ormarea proprietarului 'i a b%ncii asupra #alorii care s-ar putea ob+ine n cazul n care imobilul ar $i tranzac+ionat, respecti# posibilitatea ca pre+ul ob+inut s% acopere at,t #aloarea mprumutului, c,t 'i dob,nzile a$erente. inalitatea lucr%rii a $ost propunerea unei #alori c,t mai apropiate de pre+ul la care imobilul ar putea $i tranzac+ionat la momentul e$ectu%rii prezentului raport. (a urmare, e#aluatorul a cercetat personal pia+a imobiliar% din zon%, caracteristicile propriet%+ilor asem%n%toare #,ndute n ultima perioad% 'i a e$ectuat inspec+ia propriet%+ii subiect la data de 34 martie 2454 , #eri$ic,nd localizarea amplasamentului n zon%, #ecin%t%+ile ni#elul $inisa"elor. .itua+ia "uridic% a imobilului este descris% n baza declara+ie proprietarilor 'i a actelor puse la dispozi+ie de ace'tia. Raportul prezint% abord%rile, metodele 'i pa'ii care au condus la propunerea #alorii $inale. 6n con$ormitate cu cerin+ele interna+ionale pri#ind e#aluarea propriet%+iilor imobiliare au $ost $olosite ca metode de e#aluare metoda compara+iei directe, prin cercetarea 'i compararea a trei propriet%+i similare celei e#aluate 'i metoda capitaliz%rii directe. Tipul de #aloare estimat este #aloarea de pia+% a propriet%+ii, a'a cum este de$init% prin .tandardului /nterna+ional de E#aluare /V. 57 8Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un v n!tor hotr t, ntr"o tran!acie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de mar#etin$ corespun!toare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cau!, prudent i fr constr n$ere9. (oncluziile e#aluatorului, n urma aplic%rii metodelor de e#aluare ar%tate, raportate la datele prezentate n lucrare 'i la scopul n care a $ost ntocmit% acesta sunt concretizate prin ale0erea unei valori a proprietii de %&'(&0 lei, respectiv 2)'&00 E*+,, e-clusiv .V/'

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

RAPORT DE EVALUARE

-2010

II. CERTIFICAREA VALORII

A$irma+iile sus+inute n prezentul raport sunt reale 'i corecte, n limita cuno'tin+elor e#aluatorului. E#aluarea s-a $%cut pe baza ipotezelor 'i condi+iilor limitati#e enumerate n capitolul ///, punctul 3 din prezentul raport, reprezent,nd o nsumare a analizelor, opiniilor 'i concluziilor personale 'i obiecti#e din punct de #edere pro$esional, ale e#aluatorului. E#aluatorul nu are nici un interes direct sau indirect, prezent sau de perspecti#% $a+% de proprietatea imobiliar% supus% e#alu%rii ori $a+% de p%r+ile implicate. E#aluatorul certi$ic% $aptul c% a inspectat personal proprietatea imobiliar% supus% e#alu%rii 'i a ntocmit prezentul raport n baza in$orma+iilor culese cu aceast% ocazie. 6n elaborarea raportului nu s-a primit asisten+% semni$icati#% din partea nici unei persoane. E#aluatorul 'i asum% ntrea0a responsabilitate a lucr%rii n sensul n care analizele, opiniile 'i concluziile e*primate au $ost realizate n con$ormitate cu cerin+ele .tandardelor /nterna+ionale de E#aluare, iar metodolo0ia de lucru este aceea recomandat% de A.:.E.V.A.R 'i (odul deontolo0ic al e#aluatorilor. Tipul de #aloare estimat este #aloarea de pia+% a propriet%+ii, a'a cum este de$init% prin 0tandardului 1nternaional de Evaluare 1V0 2. /ndemniza+ia cu#enit% e#aluatorului nu depinde de #alorile propuse 'i de nici un aspect prezentat n raport. E#aluatorul a urmat un pro0ram de instruire n domeniul e#alu%rii propriet%+iilor imobiliare 'i este competent s% elaboreze acest raport de e#aluare, n prezent $iind membru aspirant A:EVAR. Valoarea de pia+% propus% de e#aluator pentru proprietatea imobiliar% supus% e#alu%rii la data de 34 iulie 2454 este de %&'(&0 lei, respecti# 2)'&00 Euro, aceast% #aloare nu conine TVA.

AL1A /UL/A 38 6#+7& 2818

E#aluator propriet%+i imobiliare, 03%4() C3$97#$7&$ M#+&-9

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

RAPORT DE EVALUARE

-2010

III. PREMISELE EVALURII

2' 3/.E 4E5E+/6E
0olicitantul prezentului raport de e#aluare este .(.PO (OLA .RL.. *tili!atorul: raportului este 1anca Rom,na de Dez#oltare, .ucursala (mpeni. .ipul proprietii evaluate: prezentul raport are ca obiect de studiu o proprietate imobiliar%, respecti# apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor , bl. Alba. 7roprietaul apartamentului supus e#alu%rii este .(. PO (OLA .RL.- n cot% de 5;5 p%r+i cu titlu de cump%rare potri#it cererii de nscriere n ( 2<45 a ora'ului Abrud nr. top.2=>>;3;V admis% prin 6nc?eierea nr 2=>>;3;V. Valorile obinute: 7rin metoda comparaiilor de pia: %7'28) lei, respectiv 2)'%00 E*+, 7rin metoda capitali!rii veniturilor: %&'(&0 lei, respectiv )'&00 E*+, Valoarea propus ca #aloare de pia+% a propriet%+ii imobiliare subiect este #aloarea rezultat% n urma abord%rii prin metoda capitalizarii #eniturilor adic% @!.A!4 lei, respecti# 23.!44 EURO. Aceast% #aloare nu con+ine T.V.A. , apt.!, eta".Parter, "ud.

Bazele evalurii. Tipul valorii esti ate

Conformitatea raportului cu 0tandardele 1nternaionale de Evaluare, Ediia a opta, 2007 9 prezentul raport a $ost ntocmit cu respectarea .tandardului /nterna+ional de Practic% n E#aluare 45 2 pri#ind e#aluarea propriet%+ii imobiliare 'i .tandardul /nterna+ional de Practic% n E#aluare 1V/ 2 pri#ind e#aluarea pentru 0arantarea mprumutului. Pentru determinarea unei #alori de pia+% au $ost analizate pre#ederile .tandardului /nterna+ional de E#aluare 1V0 2 pri#ind #aloarea de pia+% 2tip de #aloare. Bin,nd cont de scopul e#alu%rii, s-au urm%rit recomand%rile standardului interna+ional de aplica+ie n e#aluare7 /VA 2- 8E#aluarea pentru 0arantarea mprumutului9. Caran+ia DpropusaE e#aluata este 7 de natura unei propriet%+i imobiliare rezidentiale, pretabil% 'i utilizat% e*clusi# pentru locuitF
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

RAPORT DE EVALUARE

-2010

Proprietatea, con$orm celei mai bune utiliz%ri ale sale, este $%r% 8restric+ii deosebite impuse de $orm% 'i dimensiune, de calitatea imobilelor #ecine sau a locuitorilor, put,ndu-se proceda la estimarea unei 8#alori de pia+%9, utilizabile pentru scopul e*primat D0aran+ie bancar%E. Ast$el, proprietatea imobiliara subiect se preteaz% ca 'i 0aran+ie bancar%. 6n aceast% ipostaz%, s-a putut apela la estimarea unor 8#alori de pia+%9 a'a cum este ea de$init% n standardul interna+ional de e#aluare /V. 57 Valoarea de pia+% este suma estimat% pentru care o proprietate #a $i sc?imbat%, la data e#alu%rii, ntre un cump%r%tor decis 'i un #,nz%tor ?ot%r,t, ntr-o tranzac+ie cu pre+ determinat obiecti#, dup% o acti#itate de marGetin0 corespunz%toare, n care p%r+ile implicate au ac+ionat n cuno'tin+% de cauz%, prudent 'i $%r% constr,n0ere. 6n $apt s-a estimat valoarea de $arantare a creditului ipotecar . Valoarea proprietaii, determinat% printr-o estimare prudent% a #andabilitaii #iitoare a proprietaii, pe baza aspectelor mentenabile pe termen lun0 ale proprietaii, condiiilor normale i locale ale pieei, utiliz%rii curente i utiliz%rilor alternati#e adec#ate ale proprietaii. 6n estimarea #alorii de 0arantare a creditului ipotecar nu se iau n considerare elemente speculati#e. Valoarea de 0arantare a creditului ipotecar $undamentat% ntr-o manier% clar% i transparent%. DAceast% de$iniie este preluat% din Directi#a 244A;<=;E( a Parlamentului EuropeanE. )etodolo0ia de e#aluare aplicat% include abordarea pe baza de #enit, precum 'i cea a compara+iilor de pia+%. )etodele aplicate sunt metoda compara+iilor de pia+% 'i metoda de randament Dcapitalizarea #eniturilor din nc?iriereE . abordarea prin compara+ii de pia+% se bazeaz% pe estimarea #alorii propriet%+ii imobiliare de

e#aluat prin compara+ie cu tranzac+ii de propriet%+i similare consemnate pe pia+a speci$ic%. abordarea pe baza de #enit DrandamentE se bazeaz% pe principiul estim%rii #alorii propriet%+ii n 0copul evalurii l reprezint% estimarea #alorii de pia+%, n #ederea 0arant%rii unui credit bancar. 3ata evalurii 734 martie 2454 Cursul valutar anun+at de 1anca :a+ional% a Rom,niei #alabil la data e#alu%rii este de7 5 EURO H <4>4< lei 'i 5 U.D H 3,424< leiF

$unc+ie de rentabilitatea pe care o aduce proprietarului e*ploatarea sau nc?irierea acesteia.

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

RAPORT DE EVALUARE

-2010

1nspecia proprietii a $ost e$ectuat% personal de c%tre e#aluator, n prezen+a proprietarilor n data de 34 martie 2454. 3reptul de proprietate luat n considerare de c%tre e#aluator n stabilirea #aloriilor este dreptul de proprietate deplin asupra amplasamentului. Aceasta presupune c% toate prero0ati#ele drepului de proprietate sunt e*ercitate n mod liber, e*clusi# 'i absolut, ns% cu bun% credin+% 'i n limitele determinate de le0e. (on$orm (onstitu+iei Rom,niei, dreptul de proprietate obli0% la respectarea sarcinilor pri#ind protec+ia mediului 'i asi0urarea bunei #ecin%t%+i, precum 'i la respectarea celorlalte sarcini care, potri#it le0ii sau obiceiului, re#in proprietarului. Dreptul de proprietate asupra propriet%+ii imobiliare e#aluate este atestat de e*trasul C: nr' 700;2"C2"*) provenit din conversia pe h rtie a C: 5r' 2;02 a oraului /brud , cu urm%torul numr topo: 2877<)<V' Acesta a $ost dob,ndit prin contractul de #,nzare- cump%rare autenti$icat prin 6nc?eierea nr 54>2;5@@@. (on$orm in$orma+iilor puse la dispozi+ia e#aluatorului de c%tre client nu e*ist% impedimente de ordin "uridic sau de alt% natur% care s% a$ecteze dreptul de proprietate aupra imobilului sau posibilitatea trans$er%rii acestui drept. 6n e*trasul ( sunt prev!ute sarcini asupra proprietii,const,nd n ipotec% n $a#oarea 1anci (omerciale Rom,ne care urmeaz% s% $ie radiat% pna la data contract%rii nprumutului de la 1anca Rom,na de Dez#oltare.

2' E./7E6E =5.,C>1+11 +/7,+.*6*1 ?1 0*+0E 3E 15:,+>/+E

Prezentul raport a $ost ntocmit cu respectarea 8pa'ilor9 necesari procesului de e#aluare, adic% urm%toarele etape7 identi$icarea imobilului subiect at,t din punct de #edere $izic, adic% amplasarea n zon% 'i caracteristici, c,t 'i din punct de #edere "uridic, respecti# con$ormitatea actelor puse la dispozi+ia e#aluatorului- contract de #,nzare- cump%rare, e*tras ( cu realitatea 'i concordan+a Dn sensul de identitateE dintre situa+ia de drept 'i cea de $apt a imobiluluiF identi$icarea elementelor speci$ice pie+ei imobiliare din zon%F #eri$icarea in$orma+iilor ob+inute de pe pia+%F analiza in$orma+iilor nsu'ite, prin prisma elementelor de$initorii ale pie+ei 2cererea, inspectarea propriet%+iiF
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

o$erta 'i ec?ilibrul dintre acesteaF

RAPORT DE EVALUARE propriet%+iiF

-2010

men+ionarea n raport a tuturor $aptelor cunoscute, rele#ante n determinarea #alorii ale0erea unor imobile comparabile cu proprietatea subiect, precum 'i a criteriilor de realizarea unei analize comparati#e care s% conduc% la ale0erea #alorii optime, ca studiul pie+ei n #ederea determin%rii ratei de capitalizare speci$ice imobilelor de tipul $undamentarea analizelor e$ectuate 'i a concluziilor prezentate n raportF reconcilierea rezultatelor 'i propunerea #alorii. in$orma+ii preluate de pe internet 'i de pe a$i'e lipite la scara blocului. Aceste in$orma+ii

compara+ie rele#ante, n scopul determin%rii unei #alori, aplic,ndu-se abordarea prin compara+ieF #aloare de pia+% a imobilului subiectF celui supus e#alu%riiF

0ursele de informare care au stat la baza ntocmirii prezentului raport7 nu sunt e*acte deoarece reprezint% a'tept%rile #,nz%torului. 6n plus, prin aceste pre+uri se dore'te de cele mai multe ori 'i acoperirea c?eltuielilor de #,nzare, inclusi# comisionul a0en+iei, ceea ce e*cede #alorii de pia+% de$init% prin .tandardele /nterna+ionale de E#aluare, E#aluatorul a inspectat pe e*terior comparabilele utilizate n prezentul raport de e#aluare, dup% discu+ia tele$onic% cu proprietarii apartamentelorF in$orma+ii $urnizate de proprietar n mod #erbal, o parte din acestea $iind 'i con$irmate prin documente, cu pri#ire la situa+ia "uridic% a imobilului, la istoricul propriet%+ii, la trans$orm%rile sau lucr%rile la care au $ost supuse construc+iileF in$orma+iile din mica publicitate,'i de pe internet, asemeni celor de la a0en+ii re$lect% a'tept%rile #,nz%torului. Pre+urile anun+ate sunt mai mari cu un procent la care #,nz%torul este pre0%tit s% renun+e n urma ne0ocierilor. Valorile de tranzac+ionare ale comparabilelor 5 'i 2 au $ost preluate de pe internet. Pre+ul anun+at al comparabilei 2 include 'i mobilierul 'i aparatura electrocasnic%, iar pre+ul luat n calcul este $ar% mobilier . (omparabila 3 a $ost a$i'at% la scara blocului printr-un anun+F Veridicitatea 'i corectitudinea in$orma+iilor con+inute de aceste rapoarte sunt n e*lusi#itate responsabilitatea celor care le-au $urnizat.

)' 17,.E@E ?1 C,531A11 61>1./.1VE

Acest raport de e#aluare a $ost redactat a#,nd la baz% urm%toarelor ipote!e condiii $enerale limitative7
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

RAPORT DE EVALUARE

-2010

proprietatea este e#aluat% la solicitarea proprietarului .(. PO (OLA .RL.F descrierea situa+iei "uridice sau a considera+iilor pri#ind dreptul de proprietate de c%tre

client reprezint% declara+ii pe proprie r%spundere a acestuia. De asemenea, #alabilitatea actelor puse la dispozi+ia e#aluatorului sau omisiunea de a prezenta documente re$eritoare la proprietate, n scopul inducerii n eroare a acestuia cad sub inciden+a responsabilit%+ii clientuluiF e#aluatorul a ntocmit prezentul raport numai n baza datelor care i-au $ost puse la dispozi+ie 'i a in$orma+iilor accesibile, depun,nd toate dili0en+ele n #ederea men+ion%rii tuturor $aptelor rele#ante despre proprietate, ns% e*ist% posibilitatea e*isten+ei 'i a altor in$orma+ii despre care, e#aluatorul nu are cuno'tin+%F se presupune c% dreptul de proprietate este #alabil 'i proprietatea poate $i nstr%inat% sau ipotecat%,dup% ridicarea interdic+iei de c%tre 1anca (omercial% Rom,n%,ntruc,t creditul acordat de c%tre acesta a $ost restituit inte0ralF sau datoriiF se presupune c% imobilul este de+inut cu responsabilitate 'i c% se aplic% un mana0ement se presupune c% proprietatea este n concordan+% cu toate re0lement%rile locale 'i corespunz%tor al propriet%+iiF 'i utilizareF toate documenta+iile te?nice care au stat la baza ntocmirii prezentului raport se presupun a $i corecte. oto0ra$iile imobilului, sunt incluse numai pentru a a"uta bene$iciarul lucr%rii s%-'i $ac% o ima0ine re$eritoare la proprietateF nu a $ost e$ectuat% o e*pertiz% detaliat% a locuin+ei. Orice sc?i+% din raportul de e#aluare prezint% dimensiunile apro*imati#e ale propriet%+ii 'i este realizat% pentru a a"uta cititorul raportului s% #izualizeze proprietatea. 6n cazul n care e*ist% documente rele#ante Dm%sur%tori de cadastru, e*pertizeE acestea #or a#ea prioritateF pre#iziunile sau estim%rile de e*ploatare con+inute n acest raport sunt bazate pe condi+iile actuale ale pie+ei, pe $actorii anticipa+i ai o$ertei 'i cererii pe termen scurt 'i o economie stabil% n continuare. Prin urmare aceste pre#iziuni se pot sc?imba $unc+ie de condi+iile #iitoareF republicane pri#ind mediul ncon"ur%tor 'i cu toate re0lement%rile 'i restric+iile urbanistice, de zonare raportul de e#aluare este ntocmit lu,ndu-se n considerare proprietatea liber% de sarcini

Clau!e de nepublicare7
posesia acestui raport sau a unei copii a acestuia nu d% dreptul de a-l $ace publicF

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

RAPORT DE EVALUARE

-2010

con+inutul acestui raport n totalitate sau n parte, n special concluziile 'i identitatea e#aluatorului, nu #a $i di$uzat n public prin reclame, rela+ii publice, 'tiri sau alte medii de in$ormare $%r% aprobarea scris% a e#aluatorului. Publicarea par+ial% sau inte0ral%, precum 'i utilizarea lui de c%tre alte persoane dec,t cele men+ionate n prezentul raport atra0e dup% sine ncetarea obli0a+iilor contractualeF 6imitele acceptrii responsabilitii evaluatorului sunt n condi+iile n care 7 bene$iciarul accept% #aloarea estimat% n condi+iile men+ionate mai susF raportul de e#aluare este $olosit n scopul declarat de c%tre client 'i prezentat n con+inutul lucr%riiF e#aluarea a $ost e$ecuat% raportat la situa+ia actual% a propriet%+ii imobiliare, sc?imbarea acesteia determin,nd o #aloare de pia+% a propriet%+ii di$erit% de cea estimat%F #aloarea estimat% este #alabil% doar la data e#alu%riiF au $ost prezentate toate aspectele accesibile care ar putea spri"ini bene$iciarulF e#aluatorul nu este obli0at s% o$ere n continuare consultan+% sau s% depun% m%rturie n instan+% cu pri#ire la proprietatea e#aluat% sau la #aloarea estimat% pentru aceasta, prin contractul de prest%ri ser#icii ne$iind nc?eiate n prealabil asemenea clauze.

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

18

RAPORT DE EVALUARE

-2010

IV. A!ALI"A PRELIMI!AR A PIE#EI IMOBILIARE

2' 3E:151+E/ 71EAE1 1>,B161/+E
:o+iunea de 8pia+%9 este un termen $oarte #ast care comport% multiple de$ini+ii 'i clasi$ic%ri, n $unc+ie de punctul de re$erin+% din care este studiat%. Pia+a reprezint% mediul n care bunurile, m%r$urile 'i ser#iciile sunt comercializate ntre cump%r%tori 'i #,nz%tori prin mecanismul pre+ului. (onceptul de pia+% liber% presupune c% bunurile pot $i tranzac+ionate $%r% restric+ii ntre p%r+i sensibile la raportul dintre cerere 'i o$ert% sau la al+i $actori de stabilire a pre+ului, n m%sura capacit%+ii 'i cuno'tin+elor proprii, a ima0inii personale asupra utilit%+ii bunurilor a$late pe pia+%, a ne#oilor sau dorin+elor personale. 6n $unc+ie de spa+iu 'i dimensiune, o pia+% poate $i local%, re0ional%, na+ional% sau interna+ional%. 6n $unc+ie de obiectul actelor de #,nzare 2cump%rare, pia+a poate $i mp%r+it% n pia+a ser#iciilor 'i pia+a bunurilor, care la r,ndul ei poate $i o pia+% imobiliar%, pia+% a bunurilor mobile, pia+% a acti#elor necorporale. .-au creat, deasemenea, di$erite tipuri de pie+e sau subpie+e imobiliare2reziden+iale, comerciale, industriale, a0ricole, speciale, n $unc+ie de ne#oile, moti#a+ile, dorin+ele sau in#enti#itatea participan+iilor la pia+% 'i n $unc+ie de 8moda9 n desi0nul construc+iilor ori dez#oltarea n spa+iu 'i pe plan economic. (eea ce import% n prezenta lucrare este pia+a local% imobiliar% a ora'ului Abrud, n special pia+a propriet%+ilor reziden+iale. 7iaa imobiliar o putem de$ini ca totalitatea actelor de tran!acionare D#,nzare 2cump%rare sau sc?imbE ncheiate ntre persoane fi!ice sau Curidice, av nd ca obiect proprieti imobiliare, precum i totalitatea relaiilor ce se stabilesc n cadrul acestora, ntr"un spaiu determinat. Din de$ini+e rezult% c% pia+a imobiliar% este compus% dintr-un 0rup de persoane sau $irme care sunt n contact unii cu al+ii, n scopul de a e$ectua tranzac+ii imobiliare. Unicitatea $iec%rei propriet%+i imobiliare, precum 'i #aloarea ridicat% a acestui tip de proprietate determin% caracteristicile 0enerale ale pie+ei imobiliare. Deoarece tranzac+iile imobiliare necesit% o putere mare de cump%rare num%rul lor este relati# mic, ast$el, nu putem a$irma e*isten+a unei pie+e e$iciente. (a orice pia+% liber%, pia+a imobiliar% este
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

11

RAPORT DE EVALUARE

-2010

in$luen+at% de atitudinile, moti#a+iile 'i interac+iunile #,nz%torilor 'i cump%r%torilor, ns% ac?izi+ionarea imobilelor, pri#ite ca in#esti+ii de durat% depind de un num%r mare de $actori, ncep,nd cu #aloarea medie 'i stabilitatea #eniturilor popula+ie, p,n% la rata dob,nzilor sau m%rimea a#ansului de plat%. Aceast% serie de $actori economici, sociali, demo0ra$ici, 0eo0ra$ici, care2'i pun amprenta asupra pie+ei, ac+ioneaz% n mod direct asupra cererii 'i o$ertei, ca elemente de$initorii ale acesteia. De'i cererea 'i o$erta sunt elemente esen+iale n stabilirea pre+urilor, pia+a imobiliar%, ne$iind una e$icient%, nu se autore0leaz%, deseori $iind in$luen+at% de re0lement%ri 0u#ernamentale sau locale.

2' 13E5.1:1C/+E/ ?1 0.*31*6 71EAE1 1>,B161/+E 07EC1:1CE

Pia+a este un set de aran"amente n care #,nz%torii 'i cump%r%torii sunt n contact printr-un mecanism numit pre+. Pia+a imobiliar% este interac+iunea ntre persoanele care sc?imb% drepturi de proprietate contra altor bunuri, ca de e*emlu bani. Piata imobiliara se imparte in ! se0mente principale in $unc+ie de tipul propriet%+ii, $iecare se0ment principal subdi#iz,ndu-se in se0mente specializate in $unc+ie de caracteristicile propriet%+ii, ntinderea; zonarea pie+ei. O pia+% imobiliar% nu-'i poate concretiza caracteristicile speci$ice, $%r% a $i stabilit n prealabil spa+iul n care aceasta ac+ioneaz%. 6n prezentul raport import% pia+a imobiliar% a ora'ului Abrud, n special cea de tip reziden+ial. Popula+ia ora'ului n numar de !.=A4 locuitori la data ultimului reces%m,nt este relati# stabil% cu o u'oar% cre'tere dup% cum rezult% din datele statistice . Raport,nd elemente de$initorii ale pie+ei la structura popula+iei se creeaz% premisele unei pie+e pu+in acti#e, cu o cerere sc%zuta pentru imobilele tip locuin+%, deoarece popula+ia ma"oritar% $ormeaz% cate0oriile de persoane dornice 'i interesate n ac?izi+ionarea imobilelor care ns% au #enituri mici. Totu'i trebuie a#ut n #edere $aptul c% plasarea banilor popula+iei n propriet%+i imobiliare r%m,ne cea mai a#anta"oas% 'i cea mai 8la ndem,n%9 in#esti+ie. Printr-o pri#ire comparati#% asupra pre+urilor, n 0eneral, practicate n Uniunea European% 'i cele practicate n +ara noastr% se obser#% di$eren+a $oarte mare dintre #alorile cu care se tranzac+ioneaz% imobilele n spa+iul european 'i pre+urile practicate n Rom,nia, n condi+iile n care e*ist% similitudine pe anumite se0mente de pia+%. 6ns% nu trebuie pierdut din #edere $aptul c% pre+urile
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

12

RAPORT DE EVALUARE

-2010

trebuie totu'i s% $ie accesibile, #eniturile mici nepermi+,nd o aliniere a pre+urilor pe pia+a imobiliar% din Rom,nia cu pia+a imobiliar% european%. /partamentul supus evalurii este amplasat n centrul oraului /brud, la cca' &0 m de 7ot i la cca' 200 m de spitalul orenesc i de hotelul Cuprumin, ntr"un cartier de blocuri reali!at dup anul 2%80' ,raul /brud se afl la (; Dm fa de municipiul reedin de Cude /lba 1ulia, pe 35 7&, ce l lea$ de municipiul .urda i de municipiul ,radea' =n imediata vecintate se afl piaa a$roalimentar i blocuri de locuine cu spaii comerciale la parter'

)' ,:E+./ 7*A15 C,>7E.1.1VE

Abrud este un ora' care se caracterizeaz% printr-o rata ridicat% a 'oma"ului 'i cu o acti#itate economic% tot mai redus%. Pozi+ionarea ora'ului 'i cre'terea nesemni$icati#% a popula+iei creaz% premisele unei pie+e imobiliare pu+in acti#e, prin adaptarea o$ertei la cererea redus%. De alt$el, am putea spune c% de$icitul spa+iilor de locuit este o problem% la ni#el na+ional, n Rom,nia num%rul locuin+elor construite dup% 5@=@ $iind sc%zut comparati# cu supra$a+a optim% necesar% pe locuitor. (u toate c% sub aspect numeric $ondul locati# nu satis$ace necesit%+ile popula+iei din ora'ul Abrud, la locuin+ele date n $olosin+a n ultimii 5! ani a crescut calitatea, 0radul de con$ort, dotarea cu $acilit%+i precum 'i supra$a+a locuibil%. 6n ultimii ani se remarc% o cre'tere a num%rului de locuin+e nou construite din $onduri pri#ate. 1locurile de locuin+e tip ParterI<eta"e sunt amplasate n zona central% 'i median% a ora'ului, iar la peri$eria ora'ului sunt amplasate case reziden+iale uni$amiliale sau tip duple*.

;' CE+E+E/
Printr-un studiu lar0 al pie+ei imobiliare din Rom,nia pot $i identi$icate 'i conturate c,te#a cate0orii de cump%r%tori. 6n condi+iile economice actuale, n special instabilitatea locurilor de munc% 'i a #eniturilor ori sc%derea puterii de cunp%rare a leului, ideea de a economisi din #eniturile salariale o sum% su$icient% ac?izi+ion%rii unui imobil este aproape utopic%. (a urmare, cump%rarea de propriet%+i imobiliare, n condi+ii de plat% inte0ral% cas?, este accesibil% unui num%r restr,ns de persoane, care $ie pro#in din $amilii cu a#eri considerabile, $ie conduc a$aceri pro$itabile. Pia+a 2+int% a acestor persoane este cea a

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

13

RAPORT DE EVALUARE

-2010

terenurilor situate n cariere noi 'i destinate construirii de locuin+e tip #il%, contribuind la dez#oltarea se0mentului reziden+ial de lu*. O putere de cump%rare mai ridicat% o au persoanele str%ine sau rom,nii care lucreaz% n str%in%tate. (et%+enii str%ini pot n$iin+a n Rom,nia societ%+i 2persoane "uridice rom,ne, n numele c%rora s% ac?izi+ioneze propriet%+i imobiliare, de orice $el, n special $iind #izate propriet%+i industriale. 6n ceea ce pri#e'te cet%+enii rom,ni, salariza+i n str%in%tate, ace'tia pre$er% in#esti+iile n propriet%+i imobiliare tip apartamente 'i terenuri Ei reprezint% un se0ment important pe pia+%, cu at,t mai mult cu c,t banii pe care-i introduc sau trimit n +ar% sunt nedeclara+i 'i neimpozabili. O parte din cump%r%torii unor propriet%+i imobiliare ob+in $inan+area necesar% prin #,nzarea altor imobile pe care le-au a#ut n patrimoniu. 6n aceast% situa+ie, obiectul contractelor de #,nzare cump%rare, sunt de obicei case de locuit. O cate0orie important%, n ceea ce pri#e'te dorin+a de ac?izi+ionare a imobilelor o reprezint% tinerii c%s%tori+i, ns% n multe cazuri condi+iile de $inan+are 'i posibilit%+ile de plat% ale acestora sunt ne$a#orabile. amiliile tinere reprezint% o mare parte din cei care apeleaz% la contractarea unor credite pentru locuin+e. 6n acest caz, deciziile de cump%rare a propriet%+ilor imobiliare sunt in$luen+ate de tipul de $inan+are o$erit, m%rimea a#ansului de plat%, durata de rambursare a creditului, #olumul acestuia, rata dob,nzii, 0aran+iile necesare 'i alte elemente speci$ice unui contract de mprumut. (ererea potentiala este reprezentata de catre persoanele care doresc si au puterea de cumparare necesara sa cumpere proprietatea e#aluata. Aceste persoane pro#in in 0eneral din randul locuitorilor ora'ului si al zonelor rurale in#ecinate. 6n ceea ce pri#e'te cererea de locuin+e, cea mai mare este aceea a apartamentelor, cerere $ormat% n principal de tineri c%s%tori+i. Actualmente, pe piata imobiliara, se $ace simtita la ni#elul intre0ii tari o oarecare restran0ere a politicii de creditare a bancilor,iar tendin+a cererii de propriet%+i reziden+iale n mediul urban pe termen scurt 'i lun0 este de sc%dere.6n ora'ul Abrud aceast% tendin+% este de asemenea n sc%dere ns% ntr-o propor+ie mult mai mic% dec,t n celelalte ora'e sau municipii ale "ude+ului Alba. 6n condi+iile actuale putem a$irma, $%r% teama de a 0re'i c% terenurile libere sunt imobilele cele mai c%utate pe pia+a imobiliar%, urmate ndeaproape de locuin+ele tip apartament' (erere ridicat% pentru aceste tipuri de imobile este $ireasc%, deoarece un teren liber o$er% posibilitatea proprietarului de a-'i ridica o construc+ie care s% se potri#easc% ne#oilor sau dorin+elor sale, dar 'i posibilit%+ilor $inanciare, iar aprtamentele au un cost mai redus 'i sunt mai accesibile dec,t alte tipuri de propriet%+i imobiliare.
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

14

RAPORT DE EVALUARE

-2010

&' ECF161B+*6 71EAE1 9anali!e i previ!iuni

6n anii 244!-244=, n Abrud, cererea de locuin+e a nre0istrat o cre'tere pu+in mai mare dec,t o$erta, n special pe se0mentul de pia+% al terenurilor 'i apartamentelor ins% ncep,nd cu anul 244@ cererea a sc%zut sub ni#elul o$ertei. Ponderea popula+iei de #,rst% t,n%r%, cuprins% ntre 5= -<4 ani, reprezint% o pondere mare din totalul popula+iei ora'ului Abrud. Ace'tia $ormeaz% n mare parte poten+ialii cump%r%tori. 6n condi+iile n care num%rul construc+iilor de locuin+e au sc%zut ncep,nd cu anul 5@@5 'i se nre0istreaz% un u'or spor demo0ra$ic poziti# n ultimii ani, putem concluziona c% cererea este mai mic% dec,t o$erta, n ultima perioad%. Re#i0orarea pie+ei imobiliare a $ost nre0istrat% sim+itor n perioada 244!-244=, at,t din moti#e speci$ice zonei Din$luen+a Ro'ia )ontan% Cold (orporationE, c,t 'i din moti#e 0eneral #alabile pentru pia+a imobiliar% rom,neasc% Dtranzac+ii speculati#e, u'oara relansare economic%, in#esti+iile str%ine, reducerea dob,nzilor bancare .E. Popula+ia ora'ului Abrud este predominant t,n%r%, ast$el c% o parte din acest se0ment al popula+iei, au plecat la munc% n str%in%tate, iar o parte din cererea de locuin+e este constituit% din acest se0ment. Din datele ob+inute prin intermediul a0en+iilor imobiliare, dar 'i din anun+urile publicitare ale persoanelor $izice rezult% o tendin+% de sc%dere a pre+urilor pe pia+a imobiliar% n ultimele 5! luni. De'i n cele mai multe cazuri pre+ul este ne0ociabil se pot stabili anumite limite n care acestea se ncadreaz%7

PREBUL APARTA)ETELOR (U 2 (A)ERE

JO:A
EURO

Apartament cu 2 camere
24.444--3!.444

(E:TRU

6n apartamentele din ora', locuiesc proprietarii acestora sau c?iria'ii care sunt numero'i n special n perioada 'colar% .:i#elul c?iriilor n zon%, pentru apartamente cu 2 camere se situeaz% ntre A4 25!4 Euro. Ec?ilibrul pe pia+a imobiliar% este un punct teoretic, rareori atins, aproape utopic. 6n prezent, pia+a imobiliar% a ora'ului Abrud pentru propriet%+i reziden+iale tip apartamnte se a$l% n u'oar% sc%dere datorit% cererii mai mici dec t oferta,fiind usor de!echilibrat..

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

15

RAPORT DE EVALUARE

-2010

Pe baza elementelor analizate se poate a$irma c% n momentul de $a+% n ora'ul Abrud e*ist% o u'oar% sc%dere a pre+urilor, tinz,nd spre sta0nare, cu mici $luctua+ii, a#,nd n #edere recesiunea economic% la ni#elul Europei 'i dezec?ilibrul din sectorul bancar. 0e preconi!ea! c n cursul anului 2022 s fie un echilibru ntre cerere i ofert, deoarece se are n vedere faptul c 0C' C*7+* >15 0/' i"a reluat activitatea ncepnd cu luna noiembrie 200% c a nceput s absoarb for de munc calificat care este e-cedentar n !on, iar nivelul salariilor este destul de ridicat, de peste 2;00 lei<salariat' /ceasta presupune o cretere a cererii de apartamente i case de locuit, n special de ctre familiile tinere, av nd n vedere c ponderea personalului an$aCat i care urmea! a se an$aCa la 0C' C*7+* >15 0/' o repre!int persoane cu v rsta ntre 20")& ani i care n pre!ent nu dispun de locuine proprii' .rebuie menionat faptul c n pre!ent se caut de catre tinerele familii tot mai multe apartamente pentru nchiriere, p na cnd vor reui sa"i achi!iione!e locuine proprii.

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

1:

RAPORT DE EVALUARE

-2010

V. $ESCRIEREA PROPRIET#II
5. A)PLA.AREA PROPR/ETKB//
/mobilul supus e#alu%rii este amplasat n centrul ora'ului Abrud, la cca. !4 m $a+% de Po't% 'i la cca. 244 m $a+% de spitalul or%'enesc 'i de ?otelul (uprumin, ntr-un cartier de blocuri realizat dup% anul 5@=4. Ora'ul Abrud se a$l% la A< Lm de municipiul re'edin+% de "ude+ Alba /ulia, pe D: >!, ce l lea0% de municipiul Turda 'i de municipiul Oradea. 6n limita #ecin%t%+ii se a$l% pia+a a0roalimentar% 'i blocuri de locuin+e cu spa+ii comerciale la parter. Amplasamentul din centrul ora'ului Abrud , respecti# str. Aleea Rozelor , nr. bl. , apt. !, eta" Parter , "ud. Alba, constituie un a#anta" pentru proprietar, $iind o !on central, pentru care e*ist% o cere mai mare pe pia+a imobiliar% dec,t pentru locuin+ele indi#iduae, pentru cump%rarea n scopul locuirii c,t , 'i pentru cump%rarea n scopul nc?irierii. 6n ceea ce pri#e'te a'ezarea, imobilul este amplasat ntr-unul din cele mai importante cartiere de blocuri de locuine din cadrul ora'ului Abrud. 6n apropiere se a$l% , Liceul Teoretic M((, blocuri de locuit, 0r%dini+e, biserica de cartier 'i numeroase spa+ii comerciale 'i de prest%ri ser#icii la parter blocuri . /mobilul se a$l% la cca.!4 m $a+% de Po't% 'i la cca.244 m $a'% de spitalul or%'enesc 'i de ?otelul (uprumin ntr-un cartier de blocuri realuzat dup% anul 5@=4.. /mobilul este situat la apro*imati# !4 metri de sta+ia de autobuz. Jona 'i strada nu pre!int elemente poluante 'i;sau poten+ial poluante $iind linitite 'i corespunz%tor ntre+inute. 6n concluzie, apartamentul care $ace obiectul prezentului raport de e#aluare este situat ntr-o zon% central% din ora'ul Abrud, ntr-un ambient ci#ilizat, dispun,nd de toate dot%rile 'i re+elele edilitare necesare.

2' 3E0C+1E+E/ 4E5E+/6E / C,50.+*CA1E1 3E B/@E GB6,C*6H

5. Tipul construc+iei 7 1loc de locuin+e tip ParterI/V eta"e 2. Anul P/ 7 5@=4. 3. Amplasament n cadrul imobilului7 parter. <. .tructura de rezisten+% 7 $unda+ii din beton armat. !. Pere+i e*teriori 'i de compartimentare7 c%r%mid% A. Plan'ee 7 beton armat.
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

17

RAPORT DE EVALUARE

-2010

>. Acoperi' 7'arpant% lemn cu n#elitoare din azbociment.. =. Aspect interiror 'i e*terior7 n0ri"it.

)' 3E0C+1E+E/ /7/+./>E5.*6*1

5. (omponen+a propriet%+ii 7 2 camere, buc%t%rie, b%ie, ?ol 'i c%mar%.. 2. Cradul de con$ort 7 con$ort / 3. Tipul propriet%+ii 7 apartament cu 2 camere. <. .upra$a+a util% 7<@ mp. !. .upra$a+a de teren a$erent% 7 - este n cot% indi#iz% de 3,<;544 mp, e*ist% de asemenea, con$orm e*trasului ( >44<5-(5-U3 pro#enit din con#ersia pe ?,rtie a ( 2<45 un drept de proprietate $or+at% asupra bunurilor indi#ize comune n cot% de 5;5 p%r+i, acestea ns% nu in$luen+eaz% #aloarea determinat% prin prezentul raport de e#aluare.

;' :1510/IE
$inisa"e interioare7 normale, medii, zu0r%#eli n culori la#abile.. pere+ii din baie placa+i inte0ral cu $aian+%. pardoseli reci- spa+ii umede 2 0resie inte0ral n baie. pardoseli calde 2parc?et laminat n camere, buc%t%rie 'i ?ol. t,mpl%ria e*terioar% din lemn. t,mpl%ria interioar% din lemn. nc%lzirea se relizeaz% cu central% termic% proprie pe lemn. cl%direa este dotat% cu instala+ii electrice, sanitare,canalizare, cablu TV 'i tele$on.

&' />E5/IE+1 ?1 *.161.EA1 /:E+E5.E

Amplasamentul bene$iciaz% de urm%toarele amena"%ri 'i utilit%+i comunale

instala+ii sanitare 'i electriceF apa curent% 'i canalizareF. . tele$onie, cablu TV 'i pentru internet colectarea 0unoiuluiDs%pt%m,nal%E iluminat stradal strada 'i trotuarele as$altate.

toate instala+iile sunt bine ntre+inute

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

18

RAPORT DE EVALUARE

-2010

VI. CEA MAI BU! UTILI"ARE

(onceptul de cea mai bun% utilizare reprezint% alternati#a de utilizare a propriet%+ii selectate din di$erite #ariante posibile care #a constitui baza de pornire 'i #a 0enera ipotezele de lucru necesare aplic%rii metodelor de e#aluare n capitolele urm%toare ale lucr%rii. Cea mai bun utili!are este definit astfel, conform 0tandardelor 1nternaionale de Evaluare, Ediia a opta, 2007: JCea mai probabil utili!are a proprietii care este fi!ic posibil, Custificat adecvat, permis le$al, fe!abil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluateK' (ea mai bun% utilizare a unei propriet%+i trebuie s% ndeplineasc% patru criterii. Ea trebuie s% $ie7 le0al permisibil% $izic posibil% $inanciar $ezabil% ma*im producti#% /mobilul este amplasat ntr-o zon% caracteristic% prin blocuri de locuit. /' Cea mai bun utili!are n varianta actual de apartament de locuit' /n aceast% situa+ie #aloarea de pia+% a apartamentului este7 Vapartament L %&'(&0 6E1 respectiv VapL 2)'&00 E*+, DAceast% #aloare este determinat% la capitolul V//.2. Abordarea pe baz% de #enituriE B' Cea mai bun utili!are n varianta de utili!are ca spaiu comercial: (?iria pe lun% pentru un spa+iu comercial n ora'ul Abrud este cuprins% ntre7 2 2> Euro;mp;lun%. /n zona n care este amplasat imobilul subiect, respecti# str Aleea Rozelor, c?iria este de cca 3 Euro;mp;lun%. 5.Venit brut poten+ial D V1P E V1P H3 EURO;mp * <@ mp * 52 luni H5.>A< EURO;an VB7 L 2'7(; E*+, 2.Venitul brut e$ecti# DV1E E Estimez un 0rad de ocupare de =! %. V1E H V1P * 4,=! H 5.<@@ EURO VBE L 2';%% E*+,

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

11

RAPORT DE EVALUARE

-2010

(?eltuielile care trebuie suportate de c%tre proprietar sunt 7 3.(?eltuieli cu impozitul H 5!5 Euro <(?eltuieli cu asi0urarea H 244 Euro !. (?eltuieli de e*ploatare 2 c?eltuieli de ntre+inere 'i repara+ii, estimate la cca ! N din V1E H O >! EURO;an A.(?eltuieli cu recon#ersia din apartament n spa+iu comercial H244 EURO. ('.otal cheltuieli de e-ploatare: (2( E*+,<an >.Venit net din e*ploatare D2-!E7 =>3 EURO;an V5E L 87) E*+,<an >. Rata capitalizare DcE H V:E ; Val. Proprietate Estimarea ratei de capitali!are Rata de capitalizare reprezint% rela+ia dintre c,'ti0 'i #aloare, rela+ie acceptat% de pia+% 'i rezultat% dint-o analiz% a propriet%+ilor comparabile tranzac+ionate care au $ost 'i nc?iriate p,n% la momentul e$ectu%rii tranzac+iei sau unul apropiat acestuia.

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

28

RAPORT DE EVALUARE

-2010

SELEC#IA RATEI $E CAPITALI"ARE Comparabila 2 este situat% pe str.Republicii, #is2a 2#is de Po't% eta"ul/V;ParterI<eta"e . Dispune de sobe pe lemne , pardoseli din ciment n toate camerele cu e*cep+ia unei camere unde parc?etul este de0radat. T,mpl%ria este #ec?e din lemn. 1alconul este inc?is cu lemn 'i sticl%, iar zu0ra#elile sunt cu #ar simplu, deteriorate. Tel.4>2<-<=<52=, 4><>-<A@455. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 2>.444 Euro Comparabila 2 2;ParterI<eta"e. Dispune de ct proprie, 0resie n baie , ?ol, buc%t%rie, parc?et n camere, t,mplarie din PV( cu 0eam termopan, $aian+% inte0ral n baie 'i par+ial buc%t%rie, balcon nc?is cu PV( 'i 0eam termopan . Tel. 443@3==555<><3, proprietarul a$l,ndu-se n /talia. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 34.444 Euro Comparabila ) este situat% pe str. Plopului et./V;ParterI<eta"e. Dispune de teracote pe lemne. Pardoselile din dou% camere sunt din podea de lemn, n alte dou% din ciment, dispune de 0resie n ?ol, baie 'i buc%t%rie. 1alconul este desc?is. Dispune de t,mplarie #ec?e din lemn. Tel. 4><4-2!><3>, 4><3-4AA245. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 3!.444 Euro. (omparabil a 5 2 3 Pre+ de tranzac+ionare DEuroE 2>.444 34.444 3!.444 (?iria;lun% ; mp DEuroE 2 2,! 2 Venit net din e*ploatare DEuroE @>2 5.3!4 5.!!! Rata de capitalizare V:E;Valoarea propriet%+ii DNE 3,A <,!4 <,<< este situat% pe str. Republicii, n apropierea imobilului de e#aluat, la eta"ul

Rata de capitalizare la spatii comerciale n ora'ul Abrud se situeaz% ntre 3,A4 N -<,!4 N. E#aluatorul a ales o rat% de capitalizare de <,<< N deoarece aceast% rat% este a$erent% comparabilei ( , care este situat% cel mai aproape de imobilul supus e#alu%rii. (alculul #alorii propriet%+ii Valoarea propriet%+ii de e#aluat se estimeaz% prin metoda capitaliz%rii directe. (on$orm acestei metode, #aloarea propriet%+ii este 7 V H V:E ; rata de capitalizare D c E

V capitali!at L 87) E*+, < ;,;; M L2%'((2 E*+,

A#,nd n #edere concep+ia ar?itectural% 'i $unc+ional% precum 'i cele prezentate mai sus, se apreciaz% c%, cea mai bun% utilizare a imobilului este aceea de spa+iu de locuit.
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

21

RAPORT DE EVALUARE

-2010

VII. EVALUAREA "#23+45+& )& 6(734(

V11'2' >E.,3/ C,>7/+/A116,+ 3E 71/AE
Premisa ma"or% a metodei compara+iilor de pia+% este aceea c% #aloarea de pia+% a unei propriet%+i imobiliare este direct n rela+ie cu pre+urile unor propriet%+i competiti#e 'i comparabile. Procedura de aplicare a metodei compara+iilor de pia+% are urm%toarele etape7 - cercetarea pie+ei pentru ob+inerea de in$orma+ii pri#ind tranzac+ii sau o$erte de tranzac+ii cu propriet%+i imobiliare similare cu cea e#aluat%F - #eri$icare 'i con$irmarea #eridicit%+i;corectitudinii datelor ob+inute 'i a $aptului c% tranzac+iile au $ost obiecti#eF - ale0erea unor criterii de compara+ie rele#ante 'i elaborarea unei analize comparati#e pe $iecare criteriuF criteriile de compara+ie sunt testate $a+% de datele pie+ei pentru a determina care elemente sunt sensibile la sc?imbare 'i cum a$ecteaz% #aloareaF - compararea propriet%+ilor imobiliare comparabile cu proprietatea e#aluat%, utiliz,nd elementele de compara+ie 'i a"ustarea adec#at% pre+ului de #,nzare a $iec%rei propriet%+i comparabile Ddac% compararea nu este posibil% respecti#a proprietate se elimin% din cate0oria celor comparabileEF - analiza comparati#% se a*eaz% pe asem%n%rile 'i di$eren+ele ntre propriet%+ii 'i tranzac+ii, care in$luen+eaz% #aloareaF - elementele de compara+ie de baz% sunt caracteristici ale propriet%+ilor 'i tranzac+iilor imobiliare care au ca 'i consecin+% #aria+ii ale pre+urilor pl%tite pe pia+a imobiliar%, $iind n ordine urm%toarele7 -drepturile de proprietate transmiseF -condi+iile de $inan+areF - condi+iile de #,nzareF -condi+iile pie+eiF -localizareaF -caracteristicile $iziceF -caracteristicile economiceF - utilizareaF -componente non-imobiliare ale #alorii

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

22

RAPORT DE EVALUARE

-2010

E#aluatorul a analizat caracteristicile a 3 propriet%+i similare celei supuse e#alu%rii 'i a aplicat corec+iile necesar. Pentru e$ectuarea corec+iilor s-a $olosit 0rila de pia+%, ane*at% prezentului raport de e#aluare, n care sunt prezentate pe linii elementele de compara+ie, iar pe coloane imobilul supus e#alu%rii 'i propriet%+ile comparabile. Analiza caracteristicilor $iec%rei comparabile, a datelor pe criterii de pia+% 'i e$ectuarea corec+iilor de compara+ie sunt prezentate n documenta+ie. Comparabila 2 este un apartament n supra$a+% util% de <! mp situat pe str.Republicii, #is2a 2#is de Po't% eta"ul/V;ParterI<eta"e . Dispune de sobe pe lemne , pardoseli din ciment n toate camerele cu e*cep+ia unei camere unde parc?etul este de0radat. T,mpl%ria este #ec?e din lemn. 1alconul este inc?is cu lemn 'i sticl%, iar zu0ra#elile sunt cu #ar simplu, deteriorate. Tel.4>2<-<=<52=, 4><>-<A@455. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 2>.444 Euro Comparabila 2 este un apartament n supra$a+% util% de !4 mp situat pe str. Republicii, n apropierea imobilului de e#aluat, la eta"ul 2;ParterI<eta"e. Dispune de ct proprie, 0resie n baie , ?ol, buc%t%rie, parc?et n camere, t,mplarie din PV( cu 0eam termopan, $aian+% inte0ral n baie 'i par+ial buc%t%rie, balcon nc?is cu PV( 'i 0eam termopan . Tel. 443@3==555<><3, proprietarul a$l,ndu-se n /talia. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 34.444 Euro Comparabila ) este un apartament n supra$a+% util% de >2 mp situat pe str. Plopului et./V;ParterI<eta"e. Dispune de teracote pe lemne. Pardoselile din dou% camere sunt din podea de lemn, n alte dou% din ciment, dispune de 0resie n ?ol, baie 'i buc%t%rie. 1alconul este desc?is. Dispune de t,mplarie #ec?e din lemn. Tel. 4><4-2!><3>, 4><3-4AA245. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 3!.444 Euro.

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

23

RAPORT DE EVALUARE

-2010

)atricea comparati#% DCrila datelor de pia+%E

E%(6($7-% 4( ;36*#+#7&( P+(7 ;(+-7 .(-+3/ S-*+#<#7# -7&%#.6*/ C3+(;7&& (-+3 *+(7 ;3+(;7#7 D+(*7-% 4( *+3*+&(7#7( 7+#$96&9# ;3+(;7&& (-+3 *+(7 ;3+(;7#7 C3$4&7&& 4( <&$#$7#+( ;3+(;7&& (-+3 *+(7 ;3+(;7#7 C3$4&7&& 4( ,#$'#+( ;3+(;7&& (-+3 *+(7 ;3+(;7#7 C3$4&7&& #%( *&(7(& V#+&#@&( .;3+(;7&& (-+3/ *+(7 ;3+(;7#7 L3;#%&'#+( '3$# ;3$<3+7B 7&* #*#+7#6($7 V#+&#@&( .;3+(;7&& (-+3/P+(@ ;3+(;7#7 S&7-#+( &$ &632&% V#+&#@&( .;3+(;7&& (-+3/ *+(7 ;3+(;7#7 A6($#D#+& S7+. A%((# R3'(%3+ I632&%-% 4( (,#%-#7 41 1 27.888 45 =2.488 21.488 4(*%&$ 8 21.488 C#9? 8 21.488 I$4(*($4($7 8 21.488 O<(+75 > 18 A .>2.148/ 2:.4:8 S7+. R(*-2%&;&& ;3$<3+7 I = 8 A .8/ 2:.788 E7#D IV CP=4 2A.=521/ 27.221 I632&%( 4( ;36*#+#7&( 2 38.888 58 >:88 21.488 4(*%&$ 8 21.488 C#9? 8 21.488 I$4(*($4($7 8 21.488 O<(+75 > 18 A .> 2.148/ 2:.4:8 S7+. R(*-2%&;&& ;3$<3+7 I 8 A .8/ 2:.4:8 E7#D II CP=4 .8 A .8/ 2:.4:8 3 35.888 72 >11.288 23.888 4(*%&$ 8 23.888 C#9? 8 23.888 I$4(*($4($7 8 23.888 O<(+75 > 18 A .> 2.388/ 21.428 S7+. P%3*-%-&B 2%.. N ;3$<3+7 I = 3 A .= :43/ 22.8:3 E7#D IV CP=4 2 A .=441/ 22.584

4(*%&$

C#9?

I$4(*($4($7

P#+7(+ C P=4

G+(9&( E$ 2#&(B P#+;?(7 P#+439(%& 4&$ ;&6($7 G+(9&( &$ 2#&(B ?3% )& %#6&$#7 E$ ;#6(+( )& E$ ?3% E$ ;#6(+(B 2#&( )& E$ 2-;575+&( F#&#$@5 &$7(F+#% E$ 2#&( ?3%B 1 ;#6(+5 *#+;?(7 P#+;?(7 E$ ;#6(+(

G+(9&( E$ ?3%B 2-;575+&( )& 2#&(

TG6*%5+&( &$7(+&3#+5 )& (H7(+&3#+5 4&$ %(6$

V#+&#@&( .;3+(;7&& (-+3/ *+(7 ;3+(;7#7 #%;3$ <5+#

P#+439(%&%( &$ ;#6(+( F#&#$7# &$7(F+#% E$ 9-$7 4&$ *34(# 4( 2#&( )& E$ 2-;575+&( %(6$ )& ;&6($7 F#&#$@5 *#+@&#% E$ *#+@&#% F#&#$7# *#+7&#% E$ 2#&( 2-;575+&( )& 2#&( )& 2-;575+&( TG6*%5+&( &$7(+&3#+5 TG6*%5+&( 4&$ PVC TG6*%5+&( &$7(+&3#+5 )& (H7(+&3#+5 4&$ %(6$ ;- F(#6 7(+63*#$ )& (H7(+&3#+5 4&$ %(6$

4(F+#4#7

3A .=817/ >7A>.>1.852/ 28.84: 24.:88 D#B E$;?&9 ;- 7G6*%5+&( D#B E$;?&9 ;%(6$ )& 97&;%5 7G6*%5+&( *,; ;-

2A>.=458/ 22.154 D(9;?&9

F(#6 7(+63*#$
;3+(;7&& (-+3 *+(7 ;3+(;7#7 C3+(;7&& 737#%( $(7( .#293%-7/ C3+(;7&& 737#%( $(7(.A/ C3+(;7&& 737#%( 2+-7( .#293%-7/ C3+(;7&& 737#%( 2+-7(.A/ >2A .>5:1/ 27.485 =485 =1B88A 7.247 2:B84A >3A .>738/ 23.878 >:.138 > 28B43 A :.138 28B43 A > 1A .>221/ 22.725 >12.275 > 35B87 A 15.343 43B84 A

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

24

RAPORT DE EVALUARE

-2010

E-plicarea coreciilor E-plicaii privind calculul coreciilor, alte considerente specifice, etc' Corecii: Conditii ale pietei7 Toate comparabilele au $ost corectate cu minus 54 N, deoarece n cazul unei #nz%ri, pre+ul acestora s-ar putea s% scad%. 6ocali!are7 (omparabila 3 a $ost corectat% cu plus, deoarece pozi+ia acesteia este mai pu+in central% dec,t aceea a imobilului e#aluat. 0ituare in imobil7 (omparabilele 5 'i 3 au $ost corectate cu plus deoarece sunt n deza#anta" $a+% de imobilul subiect. /menaCari 7 (omparabilelor 5 'i 3 li s-au aplicat corec+ii poziti#e, pentru c% dispun de $inisa"e in$erioare imobilului de e#aluat, iar comparabilei 2 i s-a aplicat o corec+ie ne0ati#% deoarece dispune de $inisa"e superioare imobilului subiect. Balcon7 Tuturor comparabilelor li s-au aplicat corectii ne0ati#e deoarece dispun de balcoane desc?ise, sau inc?ise, c,t% #reme imobilul subiect nu dispune de balcon. /nspec+ia imobilului a $ost e$ectuat% la data de 34 martie 2454.
0uprafaa util a construciilor' (omparabilele 2 ' i3 au o supra$a+% util% mai mare dec,t cea a locuin+ei subiect, moti# pentru care acestea au $ost corectate prin sc%derea unei #alori propor+ional% cu di$eren+a dintre supra$e+ele utile. (omparabilei 5 i s-a adus corec+i poziti#e deoarece aceasta are supra$a+a mai mica decit aceea a imobilului e#aluat. =n ceea ce privete dreptul de proprietate transmis, condiiile de finanare i de v n!are, a imobilelor nu s"au efectuat corecii. 3reptul de proprietate transmis. Raportat la acest element de compara+ie nu au $ost $%cute corec+ii deoarece toate propriet%+ile comparabile #or $i #,ndute libere de sarcini 'i datorii, $iind transmis un drept deplin de proprietate. Condiii de finanare. :u au $ost e$ectuate corec+ii deoarece toate comparabilele #or $i cump%rate cu bani 80?ea+%9 'i pl%tite inte0ral p,n% la transmiterea #alabil% a dreptului de proprietate, p,n% n momentul autenti$ic%rii contractelor de #,nzare cump%rare, c?iar dac% o parte din bani au $ost da+i anticipat, cu titlu de a#ans.

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

25

RAPORT DE EVALUARE

-2010

Condiii de v n!are. :iciunul din imobilele comparabile nu #or $i #,ndute sub condi+ie 'i, din declara+iile proprietarilor nu se cunoa'te #reo cauz% de constr,n0ere a acestora sau a #,nz%torilor e*istent% n momentul nc?eierii raporturilor "uridice. 3in anali!a datelor de pia reiese c imobilul de evaluat se apropie cel mai mult ca i caracteristici de imobilul 2 i de aceea vom considera valoarea proprietii ca fiind e$al cu preul de v n!are solicitat al imobilului 2 la care se adau$ coreciile'

Valoarea de pia estimat prin metoda comparaiilor de pia pentru proprietate este de 2)'870 Euro, rotunCit 2)'%00 Euro respectiv %7'28) 6E1 ,rotunCit %7')00 6E1' Valoarea nu conine .V/'

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

2:

RAPORT DE EVALUARE

-2010

V11'2' >E.,3/ C/71./61@E+11 VE51.*+16,+

)etodele de randament au la baz% urm%toarele principii de e#aluare7 -substituia: prezint% interes orice proprietate imobiliar% care produce #enituri de aceea'i m%rime 'i cu acelea'i riscuri ca 'i proprietatea n cauz%F -anticiparea: #aloarea de pia+% este e0al% cu #aloarea actulizat% a c,'ti0urilor sau a satis$ac+iilor #iitoare 0enerate de proprietate a'a cum sunt ele percepute de #,nz%torii 'i cup%r%torii tipiciF "contribuia: #aloarea oric%rui $actor de produc+ie sau component% a propriet%+ii depinde de m%sura n care prezen+a sa adau0% ce#a la #aloarea 0lobal% a propriet%+ii. Prin aplicarea metodelor de randament se estimeaz% #aloarea unei a$aceri, a unei participa+ii sau a unei ac+iuni prin calcularea #alorii prezente a bene$iciilor #iitoare. Valoarea unei ntreprinderi sau a unei propriet%+i imobiliare este #aloarea rezultat% din utilizarea tuturor $actorilor componen+i ai propriet%+ii. Valoarea de randament reprezint% suma tuturor $lu*urilor nete pe care le poate 0enera o ntreprindere sau o proprietate pentru de+in%torii s%i, lu,nd n considerare $actorul timp 'i $actorul risc. Deci o proprietate imobiliar% are o #aloare de randament e*clusi# n cazul n care este nc?iriat% pentru un orizont de timp rezonabil 'i este pro$itabil%. Capitali!area repre!int tehnica de transformare a unui venit anual constant sau care crete cu o rat anual constant n capital' (apitalizarea se e*prim% ast$el7

V
unde

cap

-$lu*ul anual luat n considerare c-rata de capitalizare

)etodele de randament se pot mp%r+i n dou% cate0orii 'i anume 7

-metode de capitalizare a $lu*urilor 7

-metoda )(1 Dmultiplicatorului c?iriei bruteE -metoda capitaliz%rii directe

-metoda actualiz%rii $lu*urilor.

Pentru proprietatea imobiliar% e#aluat%, s-a utilizat metoda capitaliz%rii directe. Bin,nd cont de condi+iile 0enerale ale zonei pentru $lu*ul anual s-a estimat #enitul net ce ar rezulta din nc?irierea locuin+ei n decursul unui an, lu,ndu-se n considerare urm%toarele elemente 7
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

27

RAPORT DE EVALUARE

-2010

- 0radul de ocupare mediu a locuin+eiF - ni#elul c?iriei lunare F - c?eltuielile cu impozitul 'i asi0urareaF -c?eltuielile de e*ploatare 'i de ntre+inere ce re#in proprietarului imobilului - rata de capitalizare. 6n urma analizei pie+ei, s-a estimat nc?irierea imobilului la pre+ul 5<4 EURO;lun%. 5.Venit brut poten+ial D V1P E V1P H 5<4 EURO * 52 luni H 5.A=4 EURO;an VB7 L 2'(80 E*+, 2.Venitul brut e$ecti# DV1E E Estimez un 0rad de ocupare de @4 %. V1E H V1P * 4,@ H 5.!52 EURO VBE L 2'&22 E*+, (?eltuielile care trebuie suportate de c%tre proprietar sunt 7 3.(?eltuieli cu impozitul H5@>Euro <(?eltuieli cu asi0urarea H 244 Euro !. (?eltuieli de e*ploatare 2c?eltuieli de ntre+inere 'i repara+ii, estimate la cca ! N din V1E H O >!EURO;an ('.otal cheltuieli de e-ploatare: ;72 E*+,<an >.Venit net din e*ploatare D2-!E7 5.4<4EURO;an V5E L 2'0;0 E*+,<an =. Rata capitalizare DcE H V:E ; Val. Proprietate Estimarea ratei de capitali!are Rata de capitalizare reprezint% rela+ia dintre c,'ti0 'i #aloare, rela+ie acceptat% de pia+% 'i rezultat% dint-o analiz% a propriet%+ilor comparabile tranzac+ionate care au $ost 'i nc?iriate p,n% la momentul e$ectu%rii tranzac+iei sau unul apropiat acestuia. SELEC#IA RATEI $E CAPITALI"ARE Comparabila 2 este un apartament situat pe str.Republicii, #is2a 2#is de Po't% eta"ul/V;ParterI<eta"e . Dispune de sobe pe lemne , pardoseli din ciment n toate camerele cu e*cep+ia unei camere unde
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

28

RAPORT DE EVALUARE

-2010

parc?etul este de0radat. T,mpl%ria este #ec?e din lemn. 1alconul este inc?is cu lemn 'i sticl%, iar zu0ra#elile sunt cu #ar simplu, deteriorate. Tel.4>2<-<=<52=, 4><>-<A@455. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 2>.444 Euro 'i are o supra$a+% util% de <! mp. Comparabila 2 este un apartament situat pe str. Republicii, n apropierea imobilului de e#aluat, la eta"ul 2;ParterI<eta"e. Dispune de central% termic% proprie, 0resie n baie , ?ol, buc%t%rie, parc?et n camere, t,mplarie din PV( cu 0eam termopan, $aian+% inte0ral n baie 'i par+ial buc%t%rie, balcon nc?is cu PV( 'i 0eam termopan . Tel. 443@3==555<><3, proprietarul a$l,ndu-se n /talia. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 34.444 Euro 'i are o supra$a+% util% de !4 mp. Comparabila ) este un apartament situat pe str. Plopului et./V;ParterI<eta"e. Dispune de teracote pe lemne. Pardoselile din dou% camere sunt din podea de lemn, n alte dou% din ciment, dispune de 0resie n ?ol, baie 'i buc%t%rie. 1alconul este desc?is. Dispune de t,mplarie #ec?e din lemn. Tel. 4><4-2!><3>, 4><3-4AA245. Pre+ul de #,nzare al unui ast$el de spa+iu este de 3!.444 Euro,are patru camere 'i o supra$a+% util% de >2 mp. (omparabil a 5 2 3 Pre+ de tranzac+ionare DEuroE 2>.444 34.444 3!.444 (?iria;lun% ; mp DEuroE 2 2,! 2 Venit net din e*ploatare DEuroE @>2 5.3!4 5.!!! Rata de capitalizare V:E;Valoarea propriet%+ii DNE 3,A4 <,!4 <,<<

Din analiza celor trei comparabile se obser#% c% rata de capitalizare se situeaz% ntre 3,A4 N<,!4 N. E#aluatorul a ales o rat% de capitalizare de <,<< N deoarece aceast% rat% este a$erent% comparabilei 3(, al c%rei pre+ de tranzac+ionare este cel mai apropiat cu pre+ul ob+inut pentru imobilul supus e#alu%rii, prin metoda compara+iei de pia+% 'i +in,nd cont de zona n care este amplasat imobilul subiect. (alculul #alorii propriet%+ii Valoarea propriet%+ii de e#aluat se estimeaz% prin metoda capitaliz%rii directe. (on$orm acestei metode, #aloarea propriet%+ii este 7 V H V:E ; rata de capitalizare D c E

V capitali!at L 2'0;0 E*+, <;,;; M L 2)';2) E*+,

Valoare proprietate rotunCit L 2)'&00 E*+,, respectiv %&'(&; 6E1, rotunCit %&'(&0 6E1'
RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

21

RAPORT DE EVALUARE

-2010

VIII. RECO!CILIEREA RE"ULTATELOR %I PROPU!EREA VALORII

7entru estimarea valorii de pia a apartamentului au fost aplicate metodele, tehnicile i procedeele de evaluare adecvate i anume abordarea prin comparaia v n!rilor i abordarea prin capitali!area veniturilor' =n urma celor aplicrii celor dou abordri au fost obinute urmtoarele valori pentru proprietatea imobiliar subiect: 7rin metoda comparaiilor de pia: %7'28) lei, respectiv 2)'%00 E*+, 7rin metoda capitali!rii veniturilor: %&'(&0 lei, respectiv 2)'&00 E*+,

Valoarea de pia propus de evaluator este cea obinut prin metoda capitali!arii veniturilor, aceast metod fiind considerat cea mai adecvat, av nd n vedere c anali!a se ba!ea! pe informaii reale din pia in determinarea ratei de capitali!are si confera in ca!ul $arantarii unui imprumut o marCa de si$uranta mai mare pentru banca' .recerea leu<*03, leu<E*+, s"a fcut in nd cont de cursul valutar valabil pentru data raportului de evaluare' ,pinia evaluatorului n ce privete si$urana serviciului datoriei pentru mprumut, adic posibilitatea ca proprietatea s fac fa plilor de dob nd i rambursrii creditului pe toat perioada de acordare a acestuia obli$ la pstrarea unei marCe de si$uran prin ale$erea valorii propuse' Valorile estimate repre!ent nd opinia evaluatorului poate constitui o ba! in anali!a pentru acordarea creditului solicitat de 0C' 7, C,6/' 0+6' 1n aceast situaie i in nd seama de ar$umentele pre!entate mai sus, in opinia evaluatorului, valoarea de pia pentru proprietatea imobiliar evaluat J/partament cu 2 camereK este situat in Curul valorii obinute prin metoda capitali!arii veniturilor, respectiv:

Valoare propus L %&'(&0 lei, adic 2)'&00 E*+,

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

38

RAPORT DE EVALUARE

-2010

/r$umentele care au stat la ba!a elaborrii acestei opinii precum i considerentele privind valoarea sunt: > > > > > > > valoarea a fost e-primat in nd seama e-clusiv de ipote!ele, condiiile limitative i aprecierile e-primate n pre!entul raportN valoarea se refer la plata inte$ral cash la data v n!riiN valoarea este o predicieN valoarea este subiectivN evaluarea este o opinie asupra unei valoriN valorile nu conin .'V'/' structura funcional a spaiilor se consider c nu va fi modificat GrecompartimentatH nefavorabil creterii $radului i potenialului de nchiriere' +aportul de evaluare a fost ntocmit pe ba!a standardelor, recomandrilor i metodolo$iei de lucru recomandate de ctre /5EV/+ G/sociaia 5aional a Evaluatorilor din +om niaH'

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

31

RAPORT DE EVALUARE

-2010

RAPORT DE EVALUARE apartament cu 2 camere, situat n Abrud, str Aleea Rozelor, bl. , apt.!, eta" Parter, "ud. Alba

32