Consideraii generale

n perioada interbelic, regimul juridic privind circulaia terenurilor era format din
reglementrile Codului civil romn de la 1864, care prevedea posibilitatea liberei circulaii a
terenurilor i principiul consensualismului privind transmisiunea drepturilor reale
!up sfritul celui de"al doilea r#boi mondial, regimul juridic al circulaiei
terenurilor a fost tot mai mult guvernat de norme imperative care consacrau o mulime de
restricii
n perioada 1$4%"1$8$, sub regimul totalitar din &omnia, prin diverse acte
normative adoptate succesiv, s"a instituit un control administrativ prealabil al 'nstrinrilor
tuturor categoriilor de terenuri i s"a impus condiia formei autentice a actului de 'nstrinare
(egile nr )8*1$%4 i nr )$*1$%4 au scos din circuitul civil toate categoriile de
terenuri !obndirea terenurilor din perimetrul construibil al localitilor urbane i rurale se
putea face numai prin motenire legal, fiind inter#is transmisiunea sau dobndirea
terenurilor 'ntre vii n ca# de 'nstrinare a construciei, terenul aferent acesteia trecea ope
legis 'n proprietatea statului, iar dobnditorul construciei dobndea terenul pe care era
situat 'n folosin, pe durata e+istenei acesteia, 'n limitele stabilite prin detaliile de
sistemati#are, limite care nu puteau e+cede ,)- mp
1

(a scurt timp dup decembrie 1$8$, prin !ecretul"lege nr 1*1$8$ a fost abrogat
(egea nr )8*1$%4, iar prin !ecretul"lege nr $*1$8$ au fost abrogate alte dispo#iii
restrictive 'n materie, printre care i art 44")- din (egea nr )$*1$%4, ceea ce a impus
revenirea la principiul consensualismului cu privire la 'nstrinrile de terenuri,
menionndu"se unele restricii pentru circulaia terenurilor din localitile prev#ute de
!ecretul nr 144*1$)8, 'n principiu localiti urbane abrogat e+pres prin (egea nr )-*1$$1
.n la intrarea 'n vigoare a noului Cod civil la 1 octombrie ,-11, regimul juridic al
circulaiei terenurilor a fost reglementat prin mai multe acte normative succesive, 'n pre#ent
abrogate unele prin altele, iar ultimul 'n materie "/itlul 0 din (egea nr ,4%*,--)" abrogat
e+pres prin (egea nr %1*,-11
Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor
1
1ste raiunea pentru care actualul cod art 26 alin 324 din (egea nr 18*1$$1 dispune c terenurile atribuite 'n
folosin, pe durata e+istenei construciilor dobnditorilor acestora, ca efect al prelurii terenurilor aferente
construciilor, 'n condiiile dispo#iiilor art 2- din (egea nr )8*1$%4 cu privire la sistemati#area teritoriului i a
localitilor urbane i rurale, trec 'n proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosin a terenului, proprietari ai
locuinelor
1
5tt 'n perioada totalitar ct i dup evoluiile politice de dup 1$8$, pn la
intrarea 'n vigoare a noului Cod civil romn la 1 octombrie ,-11, regimul juridic al
imobilelor era reglementat de acte normative diferite 'n sensul c unele se refereau la
terenuri, cu sau fr construcii, altele la terenurile agricole, cum a fost !ecretul nr
1)1*1$)- privitor la circulaia terenurilor agricole, aceasta cel puin la scoaterea din
circuitul civil a terenurilor de orice fel prin (egea nr )$*1$%4 !up 1$$- terenurile au fost
reintroduse, 'n anumite condiii, 'n circuitul civil general, (egea nr ,4%*,--) instituind
c6iar un regim juridic unitar al circulaiei juridice a tuturor categoriilor de terenuri .n la
intrarea 'n vigoare a noului Cod civil i sub imperiul acestei legi se tratau distinct regimul
juridic al circulaiei construciilor i de cel al circulaiei terenurilor
7oul Cod civil instituie un regim juridic unitar al circulaiei imobilelor 'n dreptul
nostru civil fr a mai face vreo distincie 'ntre terenuri i construcii, cu toate c 'n privina
terenurilor prevede i unele reglementri speciale ce in de categoria acestora, 'ns fr a
deroga de la principiile generale ce guvernea# materia discutat
Conform reglementrilor Codului civil, terenurile proprietate privat, indiferent de
titular, sunt 'n circuitul civil general, re#ultnd c acestea pot fi 'nstrinate i dobndite prin
modurile generale de transmisiune i de dobndire reglementate de lege /itularii dreptului
de proprietate privat sunt persoanele fi#ice, persoanele juridice de drept privat, statul,
unitile administrativ"teritoriale
5supra terenurilor proprietate privat, pot fi constituite de#membrminte"u#,
u#ufruct, abitaie, servitute i superficie" i garanii reale"ipotec imobiliar, privilegii
imobiliare
.otrivit art 8%6 alin 324 din Codul civil, prin imobil se 'nelege una sau mai multe
parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ"teritoriale i
care sunt identificate printr"un numr cadastral unic
Conform prevederilor art 8%% din Codul civil, drepturile imobiliare 'nscrise 'n cartea
funciar sunt drepturi tabulare i acestea se dobndesc, se modific i se sting numai cu
respectarea regulilor de carte funciar
.otrivit art 8)) din Codul civil, sub re#erva unor dispo#iii legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse 'n cartea funciar se dobndesc att 'ntre pri ct i fa de
teri, numai prin 'nscrierea lor 'n cartea funciar, pe ba#a actului sau faptului juridic 'n sens
,
restrns care a justificat 'nscrierea 5rt 886 stipulea# c modificarea unui drept real
imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile dobndirii sau stingerii de drepturi reale, dac
prin lege nu se dispune altfel 8imultan art 888 dispune c 'nscrierea 'n cartea funciar a
drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile se efectuea# 'n ba#a
'nscrisului autentic notarial, a unei 6otrri judectoreti rmase definitive, a certificatului
de motenitor ori 'n ba#a unui act emis de autoritile administrative, 'n ca#urile 'n care
legea prevede aceasta 5rt 1,44 din Codul civil stipulea# c, 'n afara ca#urilor prev#ute
de lege, conveniile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmea# a fi 'nscrise 'n
cartea funciar trebuie s fie 'nc6eiate prin 'nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute
a actului prin care se reali#ea# aceste operaiuni juridice
n conformitate cu prevederile art )4 din (egea nr %*1$$6 a cadastrului i
publicitii imobiliare, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, notarul public
care a 'ntocmit un act prin care se transmite, se modific, se constituie sau se stinge un drept
real imobiliar are obligaia de a cere din oficiu 'nscrierea 'n cartea funciar i trebuie s
transmit cererea de 'nscriere a actului respectiv 'n #iua 'ntocmirii acestuia sau cel mai
tr#iu a doua #i, la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar 'n a crui ra# de
activitate se afl imobilul i cu privire la aceasta trebuie s se fac meniune e+pres 'n
cuprinsul actului, sau dup ca#, al certificatlui de motenitor
(a autentificarea actelor prin care se transmite,se modific, se constituie sau se stinge
un drept real imobiliar, notarul public are obligaia de a solicita un e+tras de carte funciar
pentru autentificare, care este valabil timp de 1- #ile lucrtoare de la data 'nregistrrii cererii
sau, dup ca#, un certificat de sarcini
.n la aceats dat, 'nscrierea 'n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor
drepturi reale, pe ba#a actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori
modificate 'n mod valabil, se face numai pentru a fi opo#abile terilor, 'ntre pri, aceste
efcte se vor produce la momentul 'nc6eierii actului 'n form autentic
,

Circulaia juridic a terenurilor din fondul forestier
(egea nr 46*,--8 privind Codul silvic, reglementea# la art 24 alin 314 c terenurile
forestiere proprietate public a statului nu fac obiectul constituirii dreptului de proprietate
,
.entru anumite 'nstriniri de imobile legea poate impune i alte condiii9 art 1%46 din Codul civil reglementea#
vn#area terenurilor forestiere i dispune c terenurile din fondul forestier proprietate privat vor putea fi vndute cu
respectarea unui drept de preemiune, instituit, 'n ordine 'n favoarea coproprietarilor asupra acelorai terenuri,
respectiv a vecinilor9 art 1,2 din (egea nr %1*,-11 de punere 'n aplicare a noului Cod civil, astfel cum a fost
introdus prin art 2, pct 18 din :;< nt %$*,-11, aprobat cu modificri i completri prin (egea nr 6-*,-1,,
preci#ea# c numai vecinii care sunt proprietari de fond forestier beneficia# de acest drept de preemiune nu i
proprietarii vecini de terenuri agricole
2
sau vreunui de#membrmnt al acestuia 5rt 2) din actualul Cod silvic prevede c
reducerea suprafeei fondului forestier naional prin scoaterea definitiv, pentru reali#area
obiectivelor de interes naional, declarate de utilitate public, 'n condiiile legii i la cerere,
solicitantul terenului pe care urmea# a fi reali#ate obiectivele respective poate compensa
suprafaa ocupat cu terenuri ec6ivalente ca suprafa i bonitate, ca# 'n care nu se mai
pltete contravaloarea terenului scos din fondul forestier naional, dar se ac6it anticipat
celelalte obligaii bneti
.ot fi scoase definitiv din fondul forestier naional, potrivit art 2% din codul silvic,
doar cu condiia compensrii acestora, fr reducerea suprafeei fondului forestier i cu plata
anticipat a obligaiilor bneti, numai terenurile necesare reali#rii sau e+tinderii
urmtoarelor categorii de obiective= necesare e+plorrii i e+ploatrii resurselor minerale,
precum crbuni, roci utile, agregate minerale, minereuri, surse de energie alternativ, ape
minerale, petrol i ga#e naturale9 necesare pentru structuri de primire turistic cu funciuni
de ca#are turistic , uniti de cult, obiective sociale sportive i medicale, construcii
6idrote6nice de interes local9 pentru locuine sau case de vacan, numai 'n fondul forestier
proprietate privat a persoanelor fi#ice i juridice9 pentru obiective instalate 'n fondul
forestier 'nainte de anul 1$$-, cuprinse 'n amenajamentele silvici 'n vigoare la data de 1
ianuarie 1$$-, la categoria >ocupaii i litigii?, pentru reele de surse de ap potabil i
canali#are, reele i sisteme de comunicaii, precum i drumuri de interes judeean i local9
pentru repararea i 'ntreinerea reelelor de transport petrol, ga#e naturale i energie
electric
/erenurile scoase definitiv din fondul forestier naional devin proprietatea
beneficiarului 'n momentul efecturii operaiunii de predare"primire i dobndesc destinaia
pe care acesta a solicitat"o i care i"a fost aprobat
7u pot fi scoase definitiv din fondul forestier naional terenurile aflate 'n perimetrul
fiei de protecie a frontierei de stat, care fac parte din domeniul public i care, prin natura
lor, sunt destinate proteciei i 'ntreinerii liniei de frontier
.otrivit art 4% din Codul silvic, sc6imbarea categoriei de folosin silvic a
terenurilor cu destinaie forestier, pe perioada de aplicare a amenajamentului silvic, 'n alt
categorie de folosin silvic se aprob prin ordin al conductorului autoritii publice
centrale care rspunde de silvicultur
8c6imbarea categoriei de folosin silvic a terenurilor cu destinaie forestier de la
folosina >pdure?, la alt categorie de folosin silvic, se face cu plata unei ta+e
ec6ivalente cu ta+a de scoatere definitiv din fondul forestier, care se virea# 'n fondul de
4
ameliorare a fondului funciar cu destinaie silvic, cu e+cepia terenurilor destinate
construciei de drumuri forestiere, 'nfiinrii de pepiniere silvice, constituirii culoarului de
frontier i fiei de protecie a frontierei de stat, precum i cele destinate reali#rii unor
obiective din cadrul 8istemului @ntegrat de 8ecuri#are a Arontierei de 8tat
)