UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
CENTRUL TERITORIAL BACU

DREPT FUNCIAR
Circulatia juridic a terenurilor.

Profesor de disciplin: Conf.univ.dr. Adrian CIRCA

Student: Diaconu Andreea
Anul: II, I.D.

Sistemul de drept national a suferit modificri semnificative cu privire la regimul

circulaiei juridice a terenurilor, aspect determinat de modificrile legislative intervenite n
decursul timpului.
n perioada 1947-1989, au fost impuse anumite restricii circulaiei juridice a terenurilor,
n sensul c, perioada respectiv poate fi caracterizat printr-o restricionare progresiv a
dreptului de-a dispune de bunurile imobile-terenuri, culminnd cu interdicia nstrinrii
terenurilor prin acte juridice ncheiate ntre vii. Aceeai perioad, se caracterizeaz prin trecerea
terenurilor proprietate privat n proprietatea de stat socialista sau cooperatista, modalitile
folosite n acest sens fiind diverse, precum: exproprierea, trecerea n proprietatea statului a unor
bunuri considerate fr stpn, preluarea abuziv de ctre stat sau de ctre cooperativele agricole
de producie a unor terenuri, trecerea n proprietatea statului a terenurilor aferente construciilor,
nstrinate dup intrarea n vigoare a legii 58/1974. Restricia proprietii private a atins punctul
culminant prin adoptarea Legii 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane
i rurale i a Legii 59/1974 privind fondul funciar. Scopul celor dou acte normative mai sus
menionate a fost limitarea proprietii private i extinderea proprietii funciare a statului,
ntruct, toate terenurile proprietate privat a persoanelor fizice au fost considerate ca fiind
scoase din circuitul civil.
Modificrile politice i sociale aprute n societatea romneasca ulterior datei de 22
decembrie 1989, au determinat puterea legislativ din Romnia s adopte o serie de acte
normative, prin care proprietatea privat s fie restituiata n favoarea persoanelor ce au fost
deposedate anterior.
Aceste msuri normative, au produs mai multe consecine juridice, cu o deosebit
important pentru regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor fizice
au reintrat n circuitul civil general, exista posibilitatea nstrainrii atta a dreptului de proprietate
n ansamblul su ct i a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la dobndirea
dreptului de proprietate.
Legea 18/1991, a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate n
favoarea persoanelor ndreptite, ce au deinut teren n proprietate, precum i procedura
constituirii dreptului de proprietate n favoarea unor categorii de persoane, prin care se realizeaz
practic o mproprietrire a acestora, cu toate c, persoanele n cauz nu au fost anterior
proprietarele terenurilor, pe care se realizeaz constituirea.
n cursul anului 1998, a fost adoptat o lege special ce reglementa circulaia juridic a
terenurilor, respectiv Legea 54/1998. Dispoziiile noii legi au nlocuit capitolul V din Legea
18/991 ce reglementa circulaia juridic a terenurilor. Legea special a meninut unele dispoziii
din legea 18/1991, referitoare la circulaia juridict a terenurilor, n sensul c toate terenurile
proprietate privat se afla n circuitul civil, iar pentru nstrinarea acestora prin acte juridice inter
vivos era necesar forma autentic, nsa a introdus i unele dispoziii speciale referitoare la
instituirea dreptului de preemiune n cazul nstrinrii prin vnzare-cumprare a terenurilor
2

agricole situate n extravilan. Legea 1/2000, se adreseaz proprietarilor deposedai, ceteni

romni, indiferent dac acetia domiciliaz n ar sau n strintate, precum i motenitorilor
legali i testamentari ai fotilor proprietari, care au formulat n termen cereri de reconstituire a
dreptului de proprietate. n prezent, regimul juridic la circulaiei terenurilor este reglementat de
Titlul X din Legea 247/2005, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, care se
completeaz cu prevederile Codului civil , Codului silvic, Legii 33/1994 i ale Legii 312/2005.

Fondul funciar al Romniei este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de
destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute, respectiv, de domeniul public ori privat din
care fac parte.
n funcie de destinaie, terenurile sunt:
a) terenuri cu destinaie agricol, i anume: terenurile agricole productive - arabile,
viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele,
serele, solariile, rsadniele i altele asemenea -, cele cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din
amenajamentele silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii
agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice i de
exploatare agricol, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole
i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol;
b) terenuri cu destinaie forestier, i anume: terenurile mpdurite sau cele care
servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor
i cele neproductive - stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni -, dac sunt cuprinse
n amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape, i anume: albiile minore ale cursurilor de ap,
cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i al mrii
teritoriale;
terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt
amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;
e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii
hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii,
pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare,
plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele
asemenea1.
Terenurile menionate mai sus sunt deinute de diferite persoane fizice i juridice. Prin
deintorii de terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, al altor drepturi reale asupra
acestora sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deintori precari.
d)

Legea nr. 18 din 1991

3

Proprietatea privat asupra terenurilor, sau alte drepturi reale poate avea ca titulari
persoane fizice i juridice, iar terenurile care aparin domeniului public sunt proprietatea statului.
Situaia juridic a terenurilor
Prin regimul juridic al terenurilor nelegem ansamblul de reguli de fond i de forma
care guverneaz actele juridice cu privire la terenuri
Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia, folosina
i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu cu
respectarea normelor juridice n vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum i
celelalte drepturi reale se nregistreaz n documentele cadastrului general i de publicitate
imobiliar prevzute de lege.
.
Regimul juridic al terenurilor proprietate public
Prin denumirea de terenuri din domeniul public se nelege c acestea sunt destinate
unei utiliti publice. Astfel, aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate
construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i
aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, lacurilor de interes
public, fundurile apelor maritime interioare ai al marii teritoriale, rmurile Marii Negre, inclusiv
plajele, terenurile pentru rezevatii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i
siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru
alte folosine, care potrivit legii, sunt de domeniu public care, prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public.
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i
insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 rep. i art. 11 din Legea nr. 213/1998). Sunt
inalienabile ntruct, nefiind n circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu
poate fi nstrinat. Sunt imprescriptibile sub un dublu aspect:
- imprescriptibilitatea dreptului la aciune n revendicarea terenurilor care fac obiectul
domeniului public;
- imposibilitatea dobndirii de ctre teri a terenurilor din domeniul public, prin efectul
prescripiei achizitive (adic al uzucapiunii).
Sunt insesizabile, adic creditorii statului sau unitilor administrativ-teritoriale nu pot
urmri, n vederea ndestulrii creanelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public,
ntruct bunurile ce aparin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit i insesizabile.
Actele juridice ncheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul juridic al bunurilor
din domeniul public sunt lovite de nulitate absolut (art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).
Regimul juridic al terenurilor proprietate privat
4

Terenurile proprietate privat , indiferent de titularul lor , se afl n circuitul civil , adic
ele pot fi dobndite i nstrinate potrivit dispoziiilor legii nr. 247/2005.
Subiecii dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice, persoanele juridice,
statul i unitile administrativ teritoriale , cnd apar n calitate de proprietare ale unor bunuri
aparinnd domeniului privat. Dreptul de proprietate privat este alienabil , imprescriptibil i
sesizabil2 .
Regimul juridic al terenurilor proprietate privat situate n intravilan i extravilan
Articolul 2, alin. 1 din lege (247/2005) dispune: Terenurile cu sau fr construcii,
situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i
dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n forma autentic, sub sanciunea nulitii
absolute.
Terenurile proprietate privat.
Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevede: Terenurile proprietate privat, indiferent de
destinaie i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber
prin oricare din modurile prevzute de lege.
nstrinarea terenurilor i constituirea dezmembramintelor acestui drept, prin acte
juridice ntre vii, trebuie s mbrace forma autentic, fr a fi nsa necesar vreo autorizaie
administrativ.
Obligaia de a constitui dezmembramintele dreptului de proprietate n forma autentic
constituie un regres i va crea mari dificulti n practic. Avem n vedere situaiile n care
proprietarul terenului i-a dat consimmntul ca o alt persoan s construiasc pe terenul sau7
i mai ales ipoteza n care ambii soi construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut
fiind c pn n prezent i doctrin i practica judiciara iau recunoscut constructorului
neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie3
Nu exista diferena de regim juridic, sub aspectul formei actului de nstrinare, dup
cum se nstrineaz terenuri situate n intravilan sau n extravilan sau n funcie de categoria de
folosin a acestora. Ca urmare i actul de nstrinare a unui teren construibil sau pe care exista o
construcie va trebui ncheiat n forma autentic.
Prin dispoziiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de
mijloace prin care se nlesnete ncheierea actelor juridice de nstrinare n scopul comasrii
parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s
cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i nstrinrile efectuate de ctre
persoanele ndreptite s obin renta viager agricol.

2
3

Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor care au stat la baza titlurilor de
proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt scutite de taxa de timbru i
de timbrul judiciar.
Prin excepie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulaiei lor juridice sau sunt
chiar scoase n afara circuitului civil general.
Deoarece a fost instituita printr-o lege special apreciem c se menine interdicia
nstrinrii terenurilor care au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art.
19 alin. 1, art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicata. Conform art. 32 din aceeai lege,
aceste terenuri nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul
anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a
actului de nstrinare, aciunea n nulitate putnd fi formulat de ctre primrie, prefectura,
procuror, precum i de ctre orice persoan interesat. Fiind o inalienabilitate propter rem, n
cazul morii titularului mproprietrit, nici motenitorii acestuia nu vor putea nstrina terenul
nainte de expirarea termenului de 10 ani. Tot astfel, potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000,
sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate
membrilor formelor asociative de tipul obtilor i altora asemenea.
i Legea 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate temporar a unor terenuri. Astfel,
din prevederile art. 4 rezulta c litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, mpiedica nstrinarea
terenului i constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz.

Vnzarea de terenuri
Spre deosebire de vechea legislaie, ( art. 2 din Legea nr. 54/1998), Legea nr. 247/2005 a
venit cu un element de noutate n sensul c a precizat c terenurile situate n intravilan i
extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor i indiferent c au sau nu construcii pe
ele, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n forma autentic, sub
sanciunea nulitii absolute. Trbuie observatca legiuitorul a fcut precizarea ca terenurile,
indiferent c au sau nu construcii pe ele vor putea fi nstrinate i dobndite prin acte juridice
ntre vii ncheiate n forma autentic (forma notariala). Apoi, un alt element de noutate este acela
c Legea nr. 247/2005, n Titlul X, se ocupa de circulaia juridic a terenurilor indiferent de
destinaie, deci inclusiv de circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier. O alt
modificare a textului de lege se refer la faptul c, indiferent de ntinderea lor, terenurile situate
n intravilan i extravilan pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii; astfel, s-a
renunat la una din incapacitile expres prevzute n materia contractului de vnzare-cumprare
a unui teren, mai precis la faptul c, dup apariia noii legi, nu se mai cere c proprietatea
funciar a dobnditorului s nu depeasc 200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie.
Apoi, tot pentru a completa textul de lege, legiuitorul arata ca sanciunea, n cazul nclcrii
cerinei formei autentice pentru actele prin care se nstrineaz i dobndesc terenuri, este
6

nulitatea absolut; evident c i n vechea legislaie se specific la art. 14 alin. 1 din Legea nr.
54/1998 aceasta sanciune, nsa, avnd n vedere c sanciunea aprea ntr-un articol de lege, iar
dispoziia ntr-un altul, legiuitorul a neles n noua lege s pun laolalt att dispoziia normei,
ct i sanciunea acesteia n acelai articol de lege.
Se poate observa c legea face referire numai la transmiterea prin acte ntre vii, per a
contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa, se poate face n formele
prevzute de art. 858 Cod Civil.
n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu
sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile art. 2 alin. 1 din
lege (247/2005) se aplic n mod corespunztor.
Cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea
titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren
cu sau fr construcii nu mpiedica nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale
sau de crean, dup caz; legea nr. 54/1998 interzicea n art. 15 nstrinrile, sub orice form, a
terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul
soluionrii acestor litigii (sanciunea fiind nulitatea absolut a nstrinrii respective). Legea nr.
247/2005 vine din nou cu o nuanare a textului de lege i arata c numai nstrinrile terenurilor
cu privire la titlul crora exista litigii privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i
legalitatea titlului de proprietate -conform legilor fondului funciar- sunt interzise.
nstrinrile realizate sub orice form, n temeiul Legii nr. 247/2005 (Titlul X), nu
valideaz titlurile de proprietate ale nstrintorilor i dobnditorilor, dac acestea erau lovite de
nulitate, ca urmare a nclcrii dispoziiilor legale n vigoare la data ncheierii lor.
Concluzii
Din ansamblul legislaiei n vigoare, privind terenurile, rezulta intenia legiuitorului de a
statua principiul liberei circulaii a bunurilor, inclusiv n spaiul european. Se poate constata de
asemeneasi intenia legiuitorului de a stimula comasarea terenurilor pe proprietari i destinaii, n
concordan cu structurile de proprietate i cu formele de cultivare a pmnturilor.4

- BIBLIOGRAFIE -

O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, Editura Hamangiu,

Bucureti, 2008
7

1. O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale,

Editura Hamangiu, Bucureti, 2008
2. Codul civil