CREDITUL IPOTECAR

CAPITOLUL I

REPERE GENERALE CU PRIVIRE LA CREDIT

SECIUNEA I
CONCEPTUL DE CREDIT

1. Definiia doctrinar a creditului

Sfera relaiilor financiare, denumite generic finane, este mai puin cuprinztoare
dect sfera relaiilor bneti1, specificul lor fiind dat de faptul c sunt relaii bneti care
au ca obiect exclusiv sume de bani.
Cele mai importante relaii economice din sfera relaiilor financiare sunt:
a. relaiile prin care se formeaz i se utilizeaz fonduri bneti ale statului, prin
transferuri de sume de bani fr echivalent i cu titlu nerambursabil prin aceste
relaii se formeaz resursele financiare publice din impozite2, taxe, contribuii i
venituri nefiscale, prelevate de la persoanele fizice i juridice.
b. relaiile de credit, prin care se transfer sume de bani, fr echivalent imediat dar
cu obligaia rambursrii acestor sume, de regul, cu plata unei dobnzi,
remuneratorii, pn la un anumit termen3.
c. relaiile de asigurare, prin care se transfer ctre asigurtor sume de bani fr
echivalent imediat, rambursabile condiionat de producerea evenimentului
asigurat aleatoriu, i care sunt fie mai mici, fie mai mari dect contribuiile
asiguratului.
Creditul, ca i moneda, este o categorie economico-financiar creat pentru a
servi la rezolvarea unor probleme economice, sociale sau legate de procesul de schimb.

1
Relaiile bneti presupun, n toate cazurile, un schimb de echivalente, n care contraprestaia apare
direct, nemijlocit, ca atare, ele nepresupunnd un transfer de fonduri, ca n cazul celor financiare. n
acest sens, Vasile Iancu, Dreptul finanelor publice, Ed. Sylvi, Bucureti, 2004, p.18
2
Reglementate, n principal, de Codul Fiscal Legea nr. 571/2003, M. Of., Partea I, nr.927 din 23
decembrie 2003
3
Avnd ca temei special Ordonana de urgen a Guvernului nr. 99/2006 privind instituiile de credit i
adecvarea capitalului social, M.Of., Partea I, nr. 1027 din 27 decembrie 2006, aprobat cu modificri
prin Legea nr. 227/2007, M.Of., Partea I, nr. 480 din 18 iulie 2007
1
 CREDITUL IPOTECAR
Printre primele operaiuni, cu caracter economic nfptuite de indivizii care au
trecut de la viaa izolat, individual, la o form de via social a fost schimbul n
natur iar ca o consecin imediat a lui a aprut creditul care este tot un schimb, cu
singura particularitate c ntre momentele schimbului se intercaleaz factorul timp.
n orice tranzacie de schimb, n mod obinuit, fiecare din pri ofer celeilalte un
echivalent. Atunci cnd una din pri convine s primeasc echivalentul la care are
dreptul la o dat viitoare, avem schimb pe credit.
Indiferent de modul n care s-a nscut i a evoluat activitatea economic a
omenirii, creditul a aprut naintea oricrui sistem i instrument de schimb.
Etimologic, creditul i are originea n cuvntul latin creditul-credere, care
nseamn a avea ncredere, a se ncrede. Aceast origine a noiunii de credit scoate n
eviden un element psihologic absolut necesar existenei unei operaiuni de mprumut-
ncrederea.
Uzual1 prin credit se nelege:
- relaia economic bneasc ce se stabilete ntre o persoan fizic sau juridic
(creditor) care acord un mprumut de bani sau care vinde mrfuri sau servicii pe
datorie i o alt persoan fizic sau juridic (debitor), care primete mprumutul
sau cumpr pe datorie;
- mprumut acordat, cu titlu rambursabil i condiionat de obicei de plata unei
dobnzi;
- creana creditorului, datoria celui obligat;
Creditul categorie de natur economico-financiar a format obiectul unor ample
analize n literatura de specialitate. Exist o diversitate de opinii, determinat de punctul
de vedere din care este privit creditul. Creditul este puterea de cumprare, fr a deine
numerar, schimbul unei bogii prezente, contra unei bogii viitoare. Este vorba de
o operaiune de credit sau un fapt economic, numit credit, ori de cte ori este vorba de
cedarea unei sume de bani, efectuat ntr-un moment dat, din partea unui subiect
economic, cu obligaia pentru acesta din urm a restitui mai trziu, la un termen fixat,

1
*** Academia Romn, Dicionarul explicativ al limbii romne, ediia 1984, p.207, apud Rada
Postolache, Drept bancar, Ed. Cartea Universitar, Bucureti, 2005, p.178-179
2
 CREDITUL IPOTECAR
suma primit, plus o sum de bani care se cheam interes sau dobnd 1. Se apreciaz2 c
punctele de vedere dup care creditul este considerat drept un scop n activitatea
economic nu poate oferi o imagine clar a acestuia. Noiunea de credit nu poate fi
conceput ca un instrument de care s se dispun oricum i oricnd.
Potrivit literaturii franceze creditul este actul prin care o persoan pune sau
promite s pun fonduri la dispoziia altei persoane sau i ia un angajament prin
semntur (de exemplul avalul sau cauiunea), atand creditului i operaiunile
asimilate, de exemplu leasing-ul3. Creditul nu este un mprumut n forma sa pur. Obiect
al mprumutului l formeaz un bun, care va fi restituit n forma sau n substana sa.
Creditul este un mprumut n moned. Altfel spus, creditul este un schimb de moneda
condiionat i desprit de un interval de timp, de un termen. A acorda cuiva un credit,
nseamn a-i pune la dispoziie o sum de bani, cu condiia de a o rambursa n viitor, la o
anumit dat. Din definiie se desprinde elementul esenial al creditului- schimbul n
timp, adic separarea printr-un interval de timp a momentului cedrii unei sume de bani
de cel al rambursrii acesteia4.
Pentru timpul situat ntre primirea sumei de bani i rambursarea sa, beneficiarul
operaiunii va plti o dobnd. Ca atare, schimb separat de timp, folosirea banilor, plata
unei dobnzi - sunt elemente constitutive ale oricrei operaiuni de credit. Acestea sunt
elementele care dau coninut operaiunilor de credit, evideniate ca atare n orice contract
de credit, ca instrument juridic de creditare5.
n orice operaiune de credit, de principiu, intervin dou subiecte: cel care acrod
creditul, numit creditor i cel care primete creditul, numit debitor. Alte elemente ale
creditului sunt: scadena- momentul sau momentele stabilite pentru rambursarea
creditului- ratele pariale care se ramburseaz ealonat, la anumite termene, conform
nelegerii stipulate n contractul de credit, termenul de graie (perioada ntre momentul
angajrii creditului i nceperea rambursrii lui), garantarea creditului i dobnda-suma

1
n acest sens: W. Sombrat, Administraia public n epoca capitalismului dezvoltat, Berlin, 1983; C.
Gide, Curs de economie politic, Paris, 1925; F. Leitner, Bncile i afacerile bancare, Berlin, 1925; V.
Slvescu, Curs de moned, credit, schimb, Ed. Scrisul Romnesc, Craiova, 1932, p.402; A. Page n
Economie politique, Dalloz, Paris, apud Dan Drosu aguna, Drept financiar i fiscal, Ed. Oscar Print,
Bucureti, 1994, p.109-111
2
Dan Drosu aguna, op. cit. p.111
3
n acest sens, Fancoise Dekeuwer-Defonssez, Droit Bancaire, Ed. Dalloz, 1995, p.67
4
Dan Drosu aguna, op.cit., p.112
5
Rada Postolache, op.cit., p.184-192
3
 CREDITUL IPOTECAR
de bani pltit de ctre debitor, creditorului sau pentru mprumutul acordat pe un termen
determinat.

2. Definiia normativ a creditului

Actualmente, n relaiile juridice, conceptual, creditul este des rezumat la
operaiunea de avansare a unei sume de bani, contra obligaiei de a o restitui la o
anumit dat, mpreun cu o sum de bani, numit dobnd, cost al folosirii sumei
mprumutate. Reglementrile juridice nu conin o definiie a creditului, legiuitorul
axndu-se, n special, pe cerinele de ordin prudenial, date fiind implicaiile majore ale
acestuia n politica monetar.
Se impune a fi menionat definiia creditului dat ntr-o reglementare mai veche,
potrivit creia creditul nseamn orice angajament de plat a unei sume de bani, n
schimbul dreptului la rambursarea sumei pltite i plata unei dobnzi sau a altor
cheltuieli legate de aceast sum sau orice prelungire a scadenei unei datorii i orice
angajament de achiziionare a unui titlu care ncorporeaz o crean sau un alt drept la
plata unei sume de bani. (art.3, pct. 7 din Legea privind activitatea bancar nr. 58/1998 1).
Se poate observa c definiia constituie o esen a definiiilor doctrinare menionate
anterior, cuprinznd elementele de substan ale creditului i pe baza crora se pot stabili
formele acestuia.
Actul normativ de baz cu privirea la credit l constituie Ordonana de urgen a
Guvernului nr. 99/2006 cu privire la instituiile de credit i adecvarea capitalului social,
precitat, aliniat standardelor europene n domeniu 2. Sunt accentuate dispoziiile de
ordin prudenial3, legea lsnd loc lejeritii specifice domeniului comercial.

3. Evoluia creditului
Aprut odat cu schimbul n natur i cunoscnd n evoluia sa numeroase forme,
creditul ndeplinete un rol esenial n economia modern. De altfel, apreciindu-se rolul

1
Actualmente abrogat
2
n special, Directivele nr.48 i nr.49 din iunie 2006
3
A se vedea dispoziiile art. 140-150, O.U.G. nr.99/2006, precitat Reglementarea n vigoare este
fidel principiul libertii contractuale i proteciei pieei creditului, inclusiv a operatorilor acesteia. Se
poate observa reglementarea creditului doar la nivel principial, actele juridice fiind supuse dreptului
comun n materie de contracte comerciale- Codul comercial
4
 CREDITUL IPOTECAR
deosebit al monedei i creditului n dezvoltarea social-economic a omenirii, au fost
conturate trei trepte de evoluie:
a. treapta economiei naturale, n care indivizii produceau bunurile necesare traiului
propriu sau cel mult al familiei; n aceast etap se disting dou subdiviziuni:
economia familial autarhic, n care toate celelalte celule economice erau
nchise i economia de schimb n natur
b. treapta economiei naturale, n care schimburile de bunuri se fac prin intermediul
monedei
c. treapta economiei de credit, n care se pun bunuri n circulaie contra promisiunii
de a restitui n viitor aceeai valoare. Este ultima i cea mai evoluat treapt de
dezvoltare economic i financiar a omenirii, unde, n procesul schimbului, rolul
esenial l au operaiunile de credit.

SECIUNEA II
CLASIFICAREA CREDITULUI

1. Clasificri doctrinare1. Pentru a ilustra conceptul de credit, n esena

sa, se impune clasificarea i stabilirea speciilor acestuia, prin prisma unor criterii, avnd
menirea de a determina elementele comune, ct i pe cele specifice acestora. n studiile
de specialitate prevaleaz clasificrile doctrinare, ntruct, n general, legea special este
rezumativ, legiuitorul statund numai atunci cnd interesul public o cere.
1.1. Creditul comercial i creditul bancar. La apariia sa, creditul era realizat sub
forma unui credit natural, n care un individ acorda altuia un bun sau un serviciu. n
societatea modern, formele creditului au evoluat cu mare rapiditate, n strns corelaie
cu gradul i nivelul societii de astzi. Cu privire la formele creditului, n literatura de
specialitate, au fost exprimate opinii diferite. Unii autori susin existena a dou forme
de exprimare a creditului: creditul public i creditul bancar, dup cum ali autori
consider c formele creditului sunt: credit bancar, credit cooperatist i credit public;
dup o alt opinie, sunt reinute formele: credit de producie, de consumaie, privat i
public; sau creditul bancar direct, creditul de stat i creditul prilejuit de vnzarea, n rate,
a unor mrfuri.

1
n acest sens, Dan Drosu aguna, op.cit., p.113-115
5
 CREDITUL IPOTECAR
n economia de pia, formele principale ale creditului sunt: creditul bancar i
creditul comercial. Creditul comercial este o form de mprumut practicat de vnztor i
cumprtor, atunci cnd vnzarea mrfurilor este fcut pe credit, adic nmnarea
acesteia este separat n timp de plata preului ei. De regul, creditul comercial se acord
pe termen scurt, pe baza cambiei. Creditul bancar constituie forma cea mai utilizat n
practica agenilor economici, deoarece are mecanisme mai sigure de realizare, iar
operatorii pe piaa acestuia sunt n plin ascensiune, dup o perioad n care doar statul
era cel care mprumuta, prin cele cteva bnci specializate. Este creditul care se acord
agenilor economici sub form bneasc de ctre instituii specializate, numite instituii
bancare. Creditul bancar este principala surs pentru asigurarea fondurilor bneti
necesare diferitelor sectoare de activitate ale economiei naionale.
1.2. Creditul dup destinaie. Dup destinaie, creditul poate fi: credit de
producie i credit de consum (credite legate de o operaiune determinat, credite pentru
finanarea unor nevoi generale, credite pentru finanarea unor posturi ale bilanului,
credite specifice). Creditul de producie este destinat activitilor avnd un scop activ n
economie, n timp ce al doilea este destinat consumului social.
1.3. Creditul dup beneficiar. n raport de subiectul solicitat, creditul poate fi
public sau privat. Creditul public (mprumutul guvernamental sau mprumutul public
local) este contractat de ctre stat, pentru completarea resurselor sale n cazul n care
veniturile ordinare ale bugetului nu sunt suficiente. Creditul privat este contractat de
ctre o persoan particular sau de o ntreprindere privat. Calitatea de privat rezult din
interesul privat al contractrii, n raport cu cel public, vizat de creditul public.
1.4. Creditul n raport cu natura garaniilor de rambursare. n raport cu acest
criteriu, creditele pot fi credite nsoite de garanii personale i credite nsoite de garanii
reale. Creditele nsoite de garanii personale sunt denumite i credite n alb i se acord
pe baza ncrederii, a prestigiului de care se bucur mprumutatul, decurgnd, n general,
din capacitatea sa economic, din valorile materiale pe care le deine sau de care
dispune. Garaniile reale confer un grad de certitudine mai mare cu privire la
rambursarea creditului, au regimul juridic al contractelor i sunt reglementate de
dispoziiile Codului civil.
1.5. Creditul dup tehnicile juridice utilizate. n raport cu tehnicile juridice
utilizate, creditul poate fi grupat n trei mari categorii: creditarea prin punerea de fonduri

6
 CREDITUL IPOTECAR
la dispoziie (mprumutul, linia de credit), creditarea prin transferarea unei creane
(factoringul, scontarea efectelor de comer, forfetarea, leasingul financiar) i creditul
prin semntur.
1.6. Creditul dup caracterul mobilizabil. n raport cu acest criteriu avem:
credite mobilizabile i credite nemobilizabile (mprumutul, deschiderea de credit).
2. Clasificarea legal. Legislaia din domeniu nu i-a propus realizarea unei
clasificri a activitii de creditare i nici o enumerare limitativ a acestora. Din definiia
normativ sus menionat se desprinde c, n funcie de coninut, creditul poate lua
forma mprumutului de fonduri, prelungirea scadenei unei datorii sau a scontului. Dup
criteriul destinaiei, potrivit legii, creditul poate lua forma creditului de consum,
creditului ipotecar, finanarea tranzaciilor comerciale, factoringul, scontarea i
forfetarea, listarea din lege fiind, de asemenea, nelimitativ. Varietile de credit sunt, de
asemenea enumerate, nelimitativ (ntre altele) i la art. 18, alin. 1, lit.b) din O.U.G.
nr. 99/2006, atunci cnd sunt enunate activitile de baz din obiectul de activitate al
unei instituii de credit creditele de consum, creditele ipotecare, factoringul, finanarea
tranzaciilor comerciale, forfetarea. Se poate observa c anumite specii de credite
bancare au o reglementare special1 i anume: creditele pentru domeniul locativ,
creditele de consum, creditul ipotecar.

1
Dup adoptarea O.U.G. nr. 99/2006, au fost abrogate toate dispoziiile speciale separate a acestor
tipuri de credite, ele fiind reiterate n noua reglementare, n felul acesta asigurndu-se un caracter
unitar al reglementrii creditului lato sensu.
7
 CREDITUL IPOTECAR

CAPITOLUL II

APARIIA I DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR

SECIUNEA I
DEZVOLTAREA CONCEPTULUI DE CREDIT IPOTECAR N SUA I
EUROPA

n rile cu economie dezvoltat i stabil, cum sunt Statele Unite ale Americii,
Canada, rile din Europa Occidental, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare
nsemnat mai ales dup cel de-al doilea rzboi mondial, datorit importanei
economico-sociale a industriei de locuine i prioritii pe care guvernele acestor ri a
acordat-o dezvoltrii acestui tip de credit i instituiilor aferente. La nivel
microeconomic, buna dezvoltare a pieei imobiliare, duce la o mai bun satisfacere a
necesitilor locative ale populaiei, ncurajarea responsabilitii individuale a
proprietarilor, auto-ntreinerea i stabilitatea social. La nivel macroeconomic,
dezvoltarea sectorului imobiliar conduce att la o cretere economic susinut ct i
la mrirea ofertei de locuri de munc1.
Principalele instituii implicate n conceptul de credit ipotecar sunt 2: I.
Finanatorii: 1. mprumuttorii - pe piaa primar; 2. marii investitori, fondurile
ipotecare - pe piaa secundar; 3. investitorii la Bursa de Valori; II. Societile de
asigurare; III. Fondurile de garantare; IV. Societile de consultan i tranzacionare
imobiliar; V. Cabinete de avocatur i notariale; VI. Instituii care au rol de
supraveghere i control asupra activitilor bancare, a pieei de capital i a
asigurrilor. Aceste instituii, funcioneaz i inter-relaioneaz reciproc, avnd dou
scopuri: satisfacerea clientului; - obinerea de profit. Astfel, esena conceptului de
credit ipotecar const n tranzacionarea unor datorii garantate n vederea obinerii

1
D. Beju, Mecanisme monetare i instituii bancare, Editura Casa Crii de tiin, Cluj-Napoca,
2004, p. 27.
2
V. Dedu, Gestiune i audit bancar, Editura Naional, Bucureti, 2001, p. 143.
8
 CREDITUL IPOTECAR
finanrii private a construciilor de locuine, la cele mai mici costuri existente pe
pia.
n SUA, legea care a pus bazele dezvoltrii locuinelor a fost National Housing
Act din 1934. Prin adoptarea ei s-a creat organismul federal Housing Administration
(FHA), condus de un Administrator Federal (Federal Housing Administrator), a crei
principal funcie era aceea de a asigura creditele ipotecare acordate de ctre
mprumuttorii privai. n 1938, Congresul Statelor Unite ale Americii, a nfiinat o
asociaie a crei scop era vinderea i cumprarea de ipoteci, numit National
Mortgage Association of Washington, actualmente Federal National Mortgage
Association sau cunoscut sub denumirea Fannie Mae. n anul 1968, Federal National
Mortgage Association s-a desprit n dou entiti separate:1 1) Federal National
Mortgage Association sau Fannie Mae, avnd aceeai denumire, dar fiind o companie
privat, un fond ipotecar care acioneaz pe piaa secundar a industriei ipotecare, al
crui rol este de a cumpra creane ipotecare de la instituiile financiare care acord
credite ipotecare; 2) Government National Mortgage Association sau Ginnie Mae,
proprietate a Guvernului, acioneaz pe piaa secundar a industriei ipotecare ca fond
ipotecar i este susinut de garanii guvernamentale. n anul 1970, Congresul SUA a
nfiinat Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) sau cunoscut sub
denumirea de Freddie Mac, ca societate pe aciuni, al crei scop este s creeze un flux
continuu de fonduri ctre mprumuttorii ipotecari n vederea susinerii construciei
de locuine. Piaa american este dominat de credite ipotecare cu rat fix. Aproape
65% din creditele deinute de ageniile federale au o rat fix a dobnzii i un termen
de rambursare de 15 ani. Numai 10% din creditele ipotecare au rata dobnzii
ajustabil, raportabil la un indice de referin.
n Europa, dup introducerea monedei unice (EURO) s-a realizat o mai mare
integrare a rilor care compun acest spaiu i s-a fcut trecerea la crearea unei piee
unice de capital lichid i stabil. Pieele ipotecare din Europa sunt foarte diferite,
avnd puternice caracteristici naionale: tradiiile i culturile naionale; produsele i
instituiile implicate; sistemele de impozitare i subvenionare; costurile aferente
achiziionrii locuinei; preurile de tranzacionare; structura proprietii. n funcie de
proveniena fondurilor, n practic exist 2 modele fundamentale de finanare a

1
European Mortgage Federation - Federaia European pentru Ipoteci - rapoarte anuale i conferine
9
 CREDITUL IPOTECAR
2
construciei de locuine : a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din
modelul clasic, care la nivelul Uniunii Europene este cel mai rspndit cu un procent
de aproximativ 62% din creditele ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene,
principalele instituii care finaneaz creditarea ipotecar sunt: bncile comerciale;
bncile specializate de credit ipotecar i bncile de economii; b) modele ce atrag
resurse de pe piaa de capital: mobilizarea surselor necesare creditelor ipotecare de pe
piaa de capital se face prin emiterea de obligaiuni ipotecare (denumite Mortgage
Bonds) i de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities). Dac n
Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) n circulaie reprezint
aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, n Statele Unite ale Americii, el
depete 57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor
necesare creditrii ipotecare. n ultimul timp, finanarea pe baza valorilor mobiliare
ipotecare (MBS) a nceput s devin din ce n ce mai atractiv n ri ca: Marea
Britanie, Spania, Frana, fiind emise ndeosebi de bncile comerciale. n Europa
Central i de Est nu au avut loc emisiuni de valori mobiliare ipotecare (MBS).
Aceste piee nu ntrunesc nc trei condiii preliminare pentru titlurizare i dezvoltarea
pieei secundare: infrastructura corespunztoare a pieei primare; infrastructura
legislativ i de reglementare i infrastructura pieei de capital.
Odat cu apariia i dezvoltarea fulminant a Internetului, bncile au dezvoltat
i ele servicii on-line pentru clienii lor. Creditul on-line, n toate formele sale,
inclusiv creditul ipotecar, ncepe s se extind n toat lumea. Acest lucru se datoreaz
n special datorit avantajelor oferite de accesarea acestui mijloc de obinere a
creditelor: o palet mai larg de opiuni ale bncilor; contractarea creditului pentru
locuin fr deplasare la banc; posibilitatea de autoevaluare a propriilor posibiliti
de contractare a creditului, ct i de plat a ratelor i dobnzilor; oferirea de grafice
lunare de plat a creditului i dobnzii.

2
Ioan I. Trenca, Metode i tehnici bancare, Editura Casa Crii de tiin, Cluj-Napoca, 2002, p. 87
10
 CREDITUL IPOTECAR
SECIUNEA II
FINANAREA LOCUINELOR N ROMNIA

Dezvoltarea pe scar larg a construciilor de locuine este un obiectiv

social al Guvernului, pentru realizarea cruia este necesar asigurarea unor condiii
favorabile n vederea crerii unui sistem consistent de finanare pe termen lung. Prin
potenialul pe care stocul imobiliar l are, lansarea creditului ipotecar poate
reprezenta un factor important de cretere economic. n rile europene, investiiile
n locuine se ridic la 2-4% din PIB, n timp ce n Romnia ele reprezint numai
0,8% din PIB. La ora actual, n Romnia, infrastructura legislativ ce st la baza
funcionrii creditului ipotecar este compus din urmtoarele acte normative care
reglementeaz creditul ipotecar1: - Legea nr. 190 /09.12.1999 privind creditul
ipotecar pentru investiiile imobiliare; - Ordinul nr. 4 /18.04.2000, emis de Comisia
Naional a Valorilor Mobiliare, privind aprobarea Regulamentului nr. 2 /2000 de
aplicare a legii 190 /1999; - Norme metodologice nr. 3 /17.04.2000, emise de
Banca Naional a Romniei i de Comisia Naional a Valorilor Mobiliare de
aplicare a legii 190 /1999; - Ordonana de Urgen nr. 200 /18.12.2002 privind
nfiinarea societilor de credit ipotecar; - Ordonana de Urgen 201 /2002 privind
modificarea Legii 190 /1999; - Codul civil, Titlul XVIII /Privilegii i ipoteci,
Capitolele I-IX, art. 1718-1823; - Legea locuinei nr. 114 /1996, republicat i
modificat; - Legea nr. 152 /1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale a Locuinei
i normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotrrea de
Guvern nr. 962 /2001; - Legea 541 /2002 privind Casele de economisire creditare n
sistem colectiv pentru domeniul locativ; - Ordonana de Urgen a Guvernului nr.
99 /2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului, aprobat prin Legea
nr. 227/2007; - Codul Civil, Titlul XVIII - Despre privilegii i ipoteci, capitolele
MX, de la Art. 1718 pn la Art. 1823 vine n completarea acestui cadru legislativ i
normativ. Instituiile care pot acorda creditele ipotecare sunt: Agenia Naional
pentru Locuine; Bncile i cooperativele de credit; Casa de Economii i
Consemnaiuni; Alte instituii de credit.
Creditul ipotecar este, prin urmare, reglementat prin Legea nr. 190 din 9
decembrie 1999. Conform legii, creditul ipotecar pentru investiii imobiliare
1
I. Turcu, Operaiuni i contracte bancare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 102.
11
 CREDITUL IPOTECAR
desemneaz acel tip de credite acordate de instituii financiare autorizate, destinat s
finaneze construirea, cumprarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea
imobilelor cu destinaie locativ, industrial sau comercial. n vederea
mbuntirii cadrului legislativ existent, Guvernul a aprobat i o ordonan OUG
nr. 200 /2002, privind creditul ipotecar, pentru investiii imobiliare. Guvernul
consider c promovarea acestor msuri va facilita atragerea unor fonduri financiare
nsemnate din partea investitorilor romni i strini interesai s acioneze pe piaa
creditului ipotecar, cu efect direct asupra volumului de resurse atrase pe pia.
Totodat, dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar
reprezint un factor cheie n maturizarea, extinderea i eficientizarea pieei
financiare. Dezvoltarea pieei creditului ipotecar va crea oportuniti reale de
plasament pentru fondurile de pensii. Se instituie o excepie de la perioada minim
pentru care poate fi acordat creditul ipotecar. Astfel, n cazul n care beneficiarul
solicit n mod expres, creditul ipotecar pentru investiii imobiliare poate fi acordat
pe o perioad mai scurt dect cea prevzuta de lege (minimum 5 ani pentru
persoanele juridice i minimum 10 ani pentru persoanele fizice). A fost stabilit
posibilitatea ca suma creditului acordat s fie exprimat, n contractele de credit
ipotecar, n lei sau n valut. A fost eliminat prevederea potrivit creia modul de
calcul al indicelui de referin, n cazul n care prin contractul de credit ipotecar s-a
stabilit ca rata dobnzii s fie variabil, va fi stabilit prin hotrre a Guvernului.
Categoria instituiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanelor ipotecate i
privilegiate a fost extins. Aceste creane pot fi cesionate instituiilor financiare
autorizate prin lege ori unor alte instituii autorizate s administreze portofolii de
creane ipotecare i s emit valori mobiliare pe baza acestora. Legea mai stabilete
pstrarea titlului executoriu i n cazul cesiunii creanelor ipotecare. Astfel,
indiferent de tipul instituiei cesionare, contractul de credit ipotecar din care a
rezultat creana ipotecar sau privilegiat i fiecare dintre contractele de garanie
aferent i pstreaz caracterul de titlu executoriu.
Acordarea, garantarea i derularea creditelor ipotecare se va realiza de ctre
mprumuttori n baza unor norme interne de creditare aprobate de: a) consiliul de
administraie, n cazul bncilor, persoane juridice romne, inclusiv Casa de
Economii i Consemnaiuni; b) organele statutare ale bncii, persoane juridice

12
 CREDITUL IPOTECAR
strine, n cazul sucursalelor bncilor strine; c) consiliul naional de coordonare, n
cazul Ageniei Naionale pentru Locuine. Prin urmare, n Romnia, sub aspect
juridic, exist cadrul legislativ necesar sistemului de credit ipotecar. Exist legi i
reglementri, inclusiv normele Bncii Naionale a Romniei, care ofer posibilitatea
dezvoltrii sistemului de credit ipotecar, ceea ce rmne de fcut pe viitor, este
dezvoltarea sistemului i sub aspect operaional.
n Romnia, datorit ofertei de locuine care este deficitar comparativ cu
cererea de locuine, se poate observa o lips de locuine n general, i de locuine cu
confort ridicat, n special. Caracteristica esenial a locuirii n Romnia este
reprezentat de situaia proprietii asupra imobilelor. Doar 4-5% din populaie
locuiete cu chirie. Acestora li se adaug maxim 3-4% care locuiesc n locuinele
unor rude sau prieteni fr a plti chirie, n rest, marea majoritate a populaiei
posednd cel puin o locuin. Cu toate acestea, n ceea ce privete mrimea
locuinelor, ca suprafaa locuibil este cea mai mic n Europa, i astfel, spaiul care
revine unei persoane este extrem de redus. Aadar, se impune construcia de noi
uniti locative, pentru a rspunde cererii foarte mari de locuine, precum i pentru a
rezolva problema nghesuielii. Totodat, datorit ritmului foarte sczut de nnoire
a stocului locativ, de la an la an, acest stoc locativ trebuie rennoit prin construirea
de noi locuine1. Dup unele estimri, practic 9% dintre cetenii romni ar avea
nevoie acut de o nou locuin, n timp ce 13% prezint o nevoie potenial. Cu
alte cuvinte, aproximativ 200.000 de gospodrii din Romnia constituie cererea
efectiv acut de locuine. Motivul care determin cutarea sau declararea nevoii
unei locuine este constituit n primul rnd de nghesuiala din locuina actual. Cu
toate acestea, indiferent de modul de obinere a viitoarei locuine, resursele
financiare constituie instrumentul esenial ce urmeaz a fi utilizat. Dintre cei care au
nevoie de o locuin i intenioneaz s o cumpere sau s o construiasc nu dispun
de resursele financiare necesare, i cei mai muli, nici nu au economiile necesare
pentru acoperirea parial a costurilor. Trebuie remarcat n acest context faptul c
sectorul locativ are o importan deosebit att din punctul de definirii al locuinei
ct i din problematica locuirii. Locuina privit ca manifestarea concret a nevoii
de siguran i confort a individului este cel mai important activ pe care l posed o
persoan sau o familie. Problematica locuirii, ca rol central n cadrul dialogului
1
Sergiu Sechelariu, Conferina despre creditul ipotecar, Bucureti, aprilie 2003.
13
 CREDITUL IPOTECAR
politic i social; contribuie la formarea unor comuniti stabile i sntoase. Ca
urmare a contientizrii acestui fapt se impune intervenia statului prin programe
care s intervin n dezvoltarea sectorului locativ. Dac nainte de 1990, 90% din
fondurile pentru construcia de noi uniti locative, proveneau de la stat, n perioada
urmtoare, fondurile provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a
remedia situaia s-au elaborat patru programe principale: 1. finalizarea
apartamentelor din blocurile neterminate, n condiiile prevederilor Ordonanei
Guvernului nr. 19 /1994; 2. construirea de locuine sociale destinate unor persoane
i familii cu venituri modeste, n condiiile Legii nr. 114 /1996; 3. construirea de
locuine pentru tineri destinate nchirierii, program derulat prin Ministerul
Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei, prin Agenia Naional pentru
Locuine; 4. construirea de locuine n proprietate prin utilizarea creditelor
ipotecare, programul fiind implementat de ctre Agenia Naional pentru Locuine.
Pe lng programele detaliate mai sus ali furnizori de fonduri pentru
cumprarea /construcia de locuine sunt bncile. Pe msura scderii inflaiei i a
macrostabilizrii economiei, din ce n ce mai multe bnci manifest un interes
crescnd pentru furnizarea de credite ipotecare rezideniale persoanelor fizice i
juridice. Cu toate acestea principalul impediment n acordarea creditelor ipotecare
rmne solvabilitatea potenialului client. Prin urmare, singura instituie apt de a
nltura parial acest impediment este guvernul, care are rolul de a promova i
mbuntii legile i regulamentele care guverneaz piaa. El are rolul de a interveni
astfel n ajutorul populaiei cu venituri mici i sub medie prin diferite programe
sociale, pentru a facilita accesul acestora la locuine n proprietate. Trebuie remarcat
urmtorul aspect, i anume c, interveniile iniiate de guvern n Romnia, pe pieele
financiare pentru sprijinirea locuinelor trebuie fcute din 3 motive principale: a)
facilitarea accesului la proprietate a populaiei cu venituri mici; b) corectarea
problemelor aprute pe pia, creterea eficienei i stabilitii pieei financiare; c)
protecia sistemelor financiare insuficient dezvoltate. Datorit faptului c
interveniile directe pe pieele financiare au tendina de a genera efecte negative i
dificil de anticipat, guvernul trebuie s sprijine ct mai mult posibil sectorul privat
prin stabilirea unor reguli clare att pe piaa construciilor de locuine ct i pe
segmentul pieei financiare care susine acest sector.

14
 CREDITUL IPOTECAR
Modalitatea de a obine un sistem eficient de finanare a construciilor de
locuine n Romnia, necesit ntr-o msur mai mare dect sfera cadrului legislativ:
ctigarea ncrederii n succesul dezvoltrii macroeconomice pe termen lung, ntr-o
evoluie social i politic pozitiv sau meninerea disciplinei fiscale pe termen
lung. Avnd n vedere necesitatea real de locuine n Romnia i faptul c
condiiile macroeconomice sunt nc nefavorabile, autoritile competente, guvernul
i sistemul bancar trebuie s-i concentreze eforturile n continuare ctre scderea
ratelor dobnzii la creditele ipotecare prin: a) ncurajarea concurenei ntre ct mai
muli mprumuttori i produse ipotecare; b) utilizarea pe scar larg a creditelor
consolidate n alt valut (USD, EURO) cu opiune de conversie; c) reducerea ntr-o
msur ct mai mare a riscurilor asociate finanrii ipotecare prin mbuntirea
cadrului de reglementare; d) crearea i sprijinirea bncilor de credit ipotecar i
reglementarea obligaiunilor ipotecare n concordan cu cerinele Uniunii
Europene. n concluzie, necesitatea creditului ipotecar n Romnia este o realitate,
aflat n strns legtur cu nevoia dezvoltrii sectorului locativ care va duce la
satisfacerea cererii de locuine cetenilor romni, avnd ca aport o serie de
beneficii economico-sociale: Creterea locurilor de munc n sectorul construciilor;
nlesnirea mobilitii forei de munc; Dezvoltarea pieei imobiliare; Dezvoltarea
pieei de capital; Realocarea mai eficient a resurselor; Diminuarea volatilitii
macroeconomice.
Finanarea locuinelor presupune existena unor riscuri pentru furnizorii de
surse, riscuri care pot s le afecteze afacerea. Se ntlnesc dou surse importante de
risc: una de natur comercial alta de natur politic. n principal, exist
urmtoarele riscuri cu care se confrunt mprumuttorii care acioneaz pe piaa
primar a ipotecilor sunt:1
a) Riscul comercial: - Riscul de creditare: caracterizat prin lipsa unei
garanii solide, beneficiari prost selectai, documentaii de credit deficitare,
parametri de creditare prea permisivi; - Riscul de lichiditate: caracterizat la rndul
lui prin faptul c mprumuttorii finaneaz credite ipotecare pe termen lung pe baza
depozitelor atrase pe termen scurt; - Riscul ratei dobnzii, rata dobnzii la credite se

1
Sergiu Sechelariu, Ioan Bejan, Creditul ipotecar, Editura Deteptarea, Bucureti, 2002, p. 87.
15
 CREDITUL IPOTECAR
stabilete pe baza unei rate diferite a finanrii (dobnda fix sau variabil, dobnda
la leu sau dobnda la o valut de referin)
b) Riscul politic: - Riscul de creditare: drepturi ineficiente asupra
proprietii imobiliare, legislaia ipotecar slab, protecie ineficient a
mprumuttorului; - Riscul macroeconomic pe termen lung: datorat ineficientei
guvernului n meninerea inflaiei la un nivel sczut, risc de sistem ridicat pe piaa
financiar-bancar etc.
Pe msur ce piaa financiar-bancar se consolideaz i devine mai stabil,
riscul ratei dobnzii i riscul de lichiditate, devin din ce n ce mai uor de
administrat fr a fi necesar un sprijin public special. Aadar, n atenia direct a
guvernului mai rmn doar riscul de creditare comercial, riscul politic i riscul de
neplat. Este necesar promovarea unui program de asigurare ipotecar public care
poate contribui la dezvoltarea i stabilitatea unui sector financiar precum i la
mbuntirea accesului la finanare ipotecar pentru familiile cu venituri reduse. Un
asemenea program de asigurare ipotecar public este necesar a se iniia i pune n
aplicare, cel puin n primii ani, aa cum e cazul Romniei, pn cnd riscurile
asociate creditrii se diminueaz.

SECIUNEA III
MODALITI DE FINANARE A LOCUINELOR

n rile aflate n procesul tranziiei, marea majoritate a populaiei este

reprezentat de proprietarii propriilor locuine. n Romnia, peste 95% din populaia
rii deine apartamente n proprietate, n cldiri multifamiliale, datorit privatizrii
fondului locativ de dup 1990, n timp ce n rile dezvoltate acest procent este:
Germania 41 %, Frana 54% i SUA 64%. Structura proprietii fondului locativ n
Romnia, realizat comparativ ntre anul 1992 i anul 2002, arat astfel:1

1
Sergiu Sechelariu, Conferina despre creditul ipotecar, Bucureti, aprilie 2003.
16
 CREDITUL IPOTECAR
2002 1992 2002 n % fa
de 1992
Numr % Numr %
Total locuine din 8110407 100,0 7659003 100,0 105,9
care:
- proprietate 7867453 97,0 6024772 78,7 130,6
privat
- proprietate de 220856 2,7 1603269 20,9 13,8
stat
Datorit faptului c, costul achiziionrii unei noi locuine cu grad de confort
sporit este ridicat, vechimea actualului fond locativ este relativ mare, costurile legate
de ntreinere i utiliti suportate de proprietarii apartamentelor sunt din ce n ce mai
mari i eforturile pe care statul le face pentru modernizarea sistemelor de termoficare
i a reelelor de distribuie sunt de asemenea mari, se impune adoptarea unui sistem
modern de finanare a locuinelor.
Un sistem modern de finanare a locuinelor trebuie s prezinte o serie de
caracteristici: eficien: diferen minim ntre costul surselor atrase i cel al
creditelor acordate; stabilitate: prin reglementare i supraveghere; diversitate a
produselor ipotecare oferite; accesibilitate: pentru cel puin 40% din populaie.
Sistemele de finanare a locuinelor se mpart pe dou categorii: 1) sisteme
bazate pe depozite bancare; 2) sisteme care atrag resurse de pe piaa de capital.
1. Sistemele bazate pe depozite bancare: reprezint un mod de utilizare a
lichiditii care este suficient n sistemul nostru bancar, cu condiia ca aceste credite
pe termen lung s reprezinte doar o mic parte din activele bncilor. Astfel, dintre
sistemele bazate pe depozitele bancare, amintim urmtoarele: - Modelul bncilor
comerciale (clasic): finanarea creditelor pe baza depozitelor bancare; - Modelul
contractelor de economisire i creditare n sistem colectiv: instituii specializate care
ofer credite subvenionate pe baza contractelor de economisire.
2. Sistemele care atrag resurse de pe piaa de capital: reprezint o surs
alternativ de finanare a creditelor ipotecare, surs care a crescut n importan n
ultimii ani n rile dezvoltate. Astfel, dintre sistemele care atrag resurse de pe piaa
de capital, amintim urmtoarele: - Modelul bncilor specializate de credit ipotecar:
mprumuttori specializai de portofoliu care se finaneaz prin intermediul

17
 CREDITUL IPOTECAR
emisiunilor de obligaiuni; - Modelul pieei secundare: instituii de rang secund care
crediteaz mprumuttorii primari sau cumpr credite de la acetia.
Instituiile financiare pot juca un rol important pe piaa finanrii locuinelor.
Ele pot fi mprite n dou categorii: instituii specializate; instituii nespecializate.
Printre instituiile specializate se afl: bncile de credit ipotecar i instituiile de
economisire i creditare n sistem colectiv pentru locuine:
Bncile de credit ipotecar sunt cele mai cunoscute i rspndite instituii
specializate n Europa, dup modelul rilor scandinave, Germania, Austria, etc. Dac
la nceputul activitii lor ele finanau la nceput creditele din depozitele constituite de
populaie, n prezent, fondurile sunt furnizate cu precdere de piaa de capital prin
intermediul emisiunilor de obligaiuni ipotecare.
Avantajele rezultate din finanarea construciilor de locuine prin intermediul
instituiilor specializate de tipul bncilor de credit ipotecar: Ofer ncredere ridicat
investitorilor; Marketing i management al riscurilor, mai eficiente; Obligaiunile
ipotecare au un nivel de siguran sporit pentru investitori; Reglementare i
supraveghere strict;
Dezavantajele rezultate din finanarea construciilor de locuine prin
intermediul instituiilor specializate de tipul bncilor de credit ipotecar: Necesitatea
crerii unui nou cadru legislativ; Diversificare redus a portofoliului de plasament;
Instituiile de economisire i creditare n sistem colectiv pentru locuine
reprezint un alt tip de instituii specializate constituite special pentru economisirea i
creditarea n sistem colectiv pentru locuine, dup modelul dezvoltat n special n
Germania i Austria sub denumirea de Bausparkassen.
Avantajele rezultate din finanarea construciilor de locuine prin intermediul
instituiilor specializate de tipul celor de economisire i creditare n sistem colectiv:
Mobilizeaz fonduri pe termen lung numai pentru finanarea locuinelor;
Management al riscului mai eficient; Subvenia oferit de stat ncurajeaz populaia
s economiseasc;
Dezavantajele rezultate din finanarea construciilor de locuine prin
intermediul instituiilor specializate de tipul celor de economisire i creditare n
sistem colectiv: Crearea unui nou cadru legislativ, normativ i instituional; Cheltuieli
bugetare ridicate, fr rezultate semnificative pe termen scurt. Printre instituiile

18
 CREDITUL IPOTECAR
nespecializate se afl: bncile comerciale, cooperativele de credit, societile de
asigurare i fondurile de pensii. Ele dein o cot de peste 60% din piaa creditelor
rezideniale, din care numai bncile comerciale dein 40%.
n concluzie, modelul bncilor comerciale pare a fi mai flexibil ns de
finanare sporete prin formarea i dezvoltarea mecanismelor i instituiilor specifice
pieei secundare. Programul guvernamental n domeniul locuinelor trebuie s fie o
parte component a strategiei naionale de dezvoltare economic. Nu este adevrat c
domeniul construciei de locuine ar fi rotia care pune n micare construcia de
locuine. Ceea ce nseamn c o dezvoltare economic rapid, o inflaie mic i un
deficit bugetar limitat sunt condiii eseniale pentru a accelera dezvoltarea acestui
sector.

SECIUNEA IV
SISTEMUL DE CREDITARE IPOTECAR PE TERMEN LUNG N
ROMNIA

n Romnia, exist cel puin dou aspecte favorabile, care vor conduce pe
viitor la un acces mai eficient la finanarea internaional, i prin urmare, la
posibilitatea acordrii de mprumuturi pe termen lung prin reducerea riscului ratei
dobnzii i riscului de lichiditate:
- mbuntirea riscului de ar ca o rezultant a evoluiei pozitive a
principalilor indicatori macroeconomici;
- un sistem bancar preponderent privat, controlat de importani investitori
strini. Creditul ipotecar pe termen lung este un mprumut oferit pe o perioad mai
mare de 5 ani de ctre o instituie financiar autorizat unei persoane fizice sau
juridice, n scopul achiziionrii sau construciei de locuine. Cea mai avantajoas
opiune n acest stadiu fiind de la 15 la 20 ani sau la 25 de ani, deoarece un termen de
rambursare mai mare determin pli lunare mai mici pentru mprumutat
n principiu, valoarea creditului nu trebuie s depeasc 60%-80% din
valoarea de pia a locuinei ce urmeaz a fi cumprat sau construit i care
reprezint garania creditului. n Romnia, valoarea creditului prin noile norme ale

19
 CREDITUL IPOTECAR
Bncii Naionale a Romniei, intrate n vigoare din data de 1 februarie 2003,
restricioneaz valoarea maxim de creditare la 75% din valoarea de pia a locuinei
ce urmeaz a fi cumprat sau construit, msur luat pentru ca valoarea garaniilor
solicitate pentru acordarea mprumutului s nu fie mai mic de 133% din valoarea
creditului ipotecar.
Avansul pe care mprumutatul se oblig s-l plteasc pentru locuin trebuie
s reprezinte ntre 20% i 40% din valoarea acesteia. Prin normele Bncii Naionale a
Romniei, avansul trebuie s fie de cel puin 25% din valoarea de pia a locuinei ce
urmeaz a fi cumprat sau construit. n ceea ce privete creditul i dobnda
aferent, acestea trebuie achitate prin efectuarea de pli lunare, de preferat egale, pe
toat durata creditului, lucru care convine att mprumutatului, ct i
mprumuttorului. O rat lunar nu trebuie s depeasc de regul 40%-50% din
venitul lunar al mprumutatului i al copltitorului (so, soie etc.). La ora actual n
ara noastr, noile norme impun ca rata i dobnda s nu depeasc 35% din
veniturile nete ale solicitantului i ale familiei sale. Locuina ipotecat nu poate fi
utilizat ca i garanie pentru o alt obligaie i nu poate fi nchiriat de ctre
mprumutat fr acordul scris al mprumuttorului.
Creditul ipotecar pe termen lung este acordat n condiii de costuri, termene,
rambursare i control strict n privina utilizrii acestuia, principala garanie a
rambursrii constituind-o imobilul achiziionat /construit cu aceste fonduri. De aceea,
contractul de credit trebuie s conin urmtoarele clauze: valoarea creditului
ipotecar, termenele i graficul de rambursare, dobnda perceput de mprumuttor i
condiiile plii anticipate, etc. n ceea ce privete contractul de ipotec acesta trebuie
s includ urmtoarele clauze: obiectul ipotecii i valoarea locuinei ipotecate,
principalele obligaii asigurate prin ipotec, termenul de valabilitate, executarea
ipotecii n caz de neplat i cerinele de asigurare a proprietii ipotecate.
Obinerea creditului ipotecar presupune parcurgerea unor etape ntr-o
procedur standard: 1. Aprobarea preliminar a mprumutatului; 2. Evaluarea fcut
de mprumuttor asupra capacitii de plat a mprumutatului i identificarea
plafonului maxim al creditului ipotecar pe care l poate susine mprumutatul; 3.
Selectarea unei proprieti care s satisfac posibilitile financiare ale
mprumutatului i cerinele mprumuttorului; 4. Evaluarea locuinei care reprezint

20
 CREDITUL IPOTECAR
obiectul ipotecii, pentru a i se cunoate valoarea de pia; 5. ncheierea contractului
de vnzare-cumprare i pe baza acestuia, a contractului de credit i de ipotec ntre
mprumutat i mprumuttor; 6. ncheierea tranzaciei cu vnztorul locuinei; 7.
Asigurarea locuinei i asigurarea de via a mprumutatului.
n procesul de funcionare i derulare a creditului ipotecar intervin mai muli
participani care conlucreaz, prin sarcinile i funciile lor specifice, la buna
desfurare a mecanismului de creditare:1
1. mprumutaii sau debitorii: sunt ceteni romni care ncheie contracte de
credit cu o banc sau contracte de credit cu o persoan juridic nebancar n scopul
exclusiv de a achiziiona sau construi o locuin, care va reprezenta garania
executrii obligaiilor contractuale (ipoteca);
2. Vnztorii de locuine: sunt persoane fizice sau juridice care vnd
locuinele deinute n proprietate sau locuinele altor persoane fizice sau juridice n
numele acestora;
3. mprumuttorii sau creditorii: sunt bnci sau alte persoane juridice
autorizate care ofer credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege.
mprumuttorul are urmtoarele funcii: acordarea creditului ipotecar, ncheierea unui
contract de credit i a unui contract de ipotec i derularea creditelor ipotecare
acordate n conformitate cu clauzele din contractele de credit i ipotec.
4. Operatorii de pe piaa ipotecar secundar: sunt instituii specializate care
au ca scop refinanarea mprumuttorilor primari i acordarea de credite ipotecare pe
termen lung, avnd ca i funcii: refinanarea mprumuttorilor primari, emiterea de
valori mobiliare ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori i asistena tehnic
acordat mprumuttorilor primari.
5. Registratari ai statului: sunt instituii de stat care nregistreaz tranzaciile
i drepturile constituite n urma tranzaciilor imobiliare. Acest tip de instituii au
urmtoarele funcii: nregistreaz transferul de proprietate n urma tranzaciilor
imobiliare, nregistreaz ipoteca i drepturile care decurg din contractul de ipotec i
stocheaz i furnizeaz informaii referitoare la drepturile de proprietate i ipotec
tuturor participanilor pe piaa ipotecar.

1
Sergiu Sechelariu, Ioan Bejan, op. cit., p. 97.
21
 CREDITUL IPOTECAR
6. Societile de asigurare: sunt societi autorizate de asigurare care ofer
asigurri ale proprietilor, ale persoanelor mprumutate precum i asigurri civile.
7. Evaluatorii: sunt persoane fizice i juridice autorizate s efectueze evaluri
ale locuinelor constituite ca ipotec.
8. Agenii imobiliare: sunt persoane juridice autorizate s intermedieze
tranzacii pe piaa imobiliar i s acorde consultan de specialitate.
9. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achiziioneaz valori
mobiliare garantate cu ipoteci i emise de mprumuttori sau operatori de pe piaa
secundar. Din aceast categorie fac parte fondurile de investiii, fondurile de pensii,
societile de asigurare, bncile, etc.
10. Operatorii care asigur infrastructura creditrii ipotecare. Din aceast
categorie fac parte notarii publici, autoritile de nregistrare, custodie i garantare,
consultanii juridici.
Statul are un rol aparte n iniierea creditrii ipotecare pe termen lung, prin
elaborarea conceptului de dezvoltare a creditrii ipotecare, promovarea bazei legale
pentru o funcionare eficient i credibil, furnizarea msurilor de protecie a
mprumutailor dar i a mprumuttorilor i investitorilor, stabilirea politicii fiscale,
nfiinarea instituiilor necesare unei piee organizate i participarea la managementul
acestora.

Capitolul 3

22
 CREDITUL IPOTECAR
CAPITOLUL III

PROCEDURILE ACORDRII CREDITULUI IPOTECAR

SECIUNEA I
IMPORTANA I ROLUL OBLIGAIUNILOR IPOTECARE

n Europa, obligaiunea ipotecar reprezint una dintre componentele majore

ale pieei de capital. Acest instrument joac un rol important pe piaa financiar,
contribuind la alocarea eficient a capitalului i la dezvoltarea economic i
prosperitate. Odat creat produsul pe piaa principal i anume, acordarea de credite
ipotecare, mprumuttorul i constituie un portofoliu de creane ipotecare i
privilegiate. Intr-o astfel de situaie, mprumuttorul - deintor de creane ipotecare
poate aciona n dou modaliti: a) fie s pstreze i s-i administreze el nsui
portofoliul de creane; b) fie s-i transfere creanele ipotecare unor investitori,
entiti autorizate s acioneze pe piaa de capital, care acioneaz pe piaa secundar.
Investitorii i pot converti pachetele de creane ipotecare n titluri ipotecare respectiv
obligaiuni ipotecare (mortgagedbacked securities) pe care le garanteaz i le
revnd pe piaa de capital. Piaa obligaiunilor din Germania este, de departe, cea
mai mare din Europa i a treia din lume, dup Statele Unite i Japonia. Piaa
european a obligaiunilor reprezint 98% din PE3, pe cnd n Statele Unite piaa
obligaiunilor reprezint 130% din PIB.1 Guvernele, sunt cei mai mari mprumutai pe
piaa obligaiunilor, care finaneaz o mare parte a cheltuielilor publice prin emiterea
de titluri de crean. Titlurile de crean emise de instituii financiare i nefinanciare
trebuie s ofere o prim pentru riscul de neplat, care este perceput n mod obinuit ca
fiind foarte ridicat n cazul n care mprumutaii sunt entiti private, iar ageniile de
rating furnizeaz evaluri corecte asupra calitii creditului obligatar.
Obligaiunile ipotecare au ca trstur comun faptul c reprezint un
instrument financiar, care din punct de vedere economic, servete la refinanarea
creditelor de investiii. Obligaiunea financiar, ca instrument financiar este, din punct

1
Sergiu Sechelariu, Ioan Bejan, op. cit., p. 48.
23
 CREDITUL IPOTECAR
de vedere legal, o obligaiune emis de instituii de creditare pe baza creditelor
garantate prin ipoteci. O obligaiune ipotecar este o valoare mobiliar care i confer
deintorului un drept asupra emitentului. Deoarece este garantat cu credite
ipotecare, acest tip de valoare mobiliar se bucur de un grad de siguran mai ridicat
De asemenea aceast garanie reduce n mod considerabil riscul investitorului.
mprumuttorii ipotecari, prin emisiunea de obligaiuni ipotecare pot s obin fonduri
de pe piaa de capital la un cost mai redus. Utiliznd obligaiunile ipotecare, instituia
de creditare rmne expus n totalitate riscurilor de creditare, de pia, de plat
anticipat i altor riscuri inerente creditelor ipotecare, dar este capabil s obin surse
de finanare mai puin costisitoare deoarece obligaiunile ipotecare nu sunt garantate
numai de creditele ipotecare ci i de rezerve i alte fonduri proprii ale bncii de credit
ipotecar. ntregul sistem de emitere a obligaiunilor ipotecare este supus supravegherii
bancare.
Emitenii de titluri i obligaiuni ipotecare sunt urmtorii: - titularii creanelor
ipotecare; - entitile autorizate s acioneze pe piaa de capital, care sunt supuse unei
supravegheri publice speciale.
Obligaiunile ipotecare sunt instrumente atractive ca active financiare pentru
o mare varietate de investitori. Ele prezint un interes deosebit, n special pentru
investitorii instituionali, datorit diferiilor factori economici care determin
sigurana obligaiunilor guvernamentale, pe de o parte, i a obligaiunilor
guvernamentale, pe de alt parte. Obligaiunile depind, cel mult, de capacitatea
mprumutailor de a rambursa creditele. Cererea de pe pieele europene a
obligaiunilor ipotecare este dominat de fondurile de pensii, societile de asigurri i
instituiile de creditare. De asemenea investitorii strini, fondurile de investiii i alte
corporaii nefinanciare, n unele ri, dein ponderi nsemnate. Prin urmare, existenta
instituiilor care formeaz circuitul necesar derulrii operaiunilor cu obligaiuni
ipotecare i existena cererii de astfel de obligaiuni, precum i a cadrului legislativ
desfurrii operaiunilor cu obligaiuni ipotecare, constituie premise ale dezvoltrii
pieei ipotecare secundare1. Obligaiunile ipotecare sunt valori mobiliare
tranzacionabile. Aceasta nseamn c, o dat emise pe piaa primar, ele pot fi
vndute i cumprate pe piaa secundar, fapt ce joac un rol important, deoarece
1
Jung-Duk Lichtenberger, The economic and financial importance of mortgage bonds, n Mortgage
Banks and the Mortgage Bond n Europe, 2001.
24
 CREDITUL IPOTECAR
investitorii primari le pot valorifica la nevoie. Ca urmare a acestui fapt i a nevoii
ncadrrii tranzaciilor n parametrii legali, natura juridic i reglementrile aplicabile
a obligaiunilor ipotecare sunt: - valori mobiliare emise n form dematerializat; - n
ara noastr, sunt supuse reglementrilor Comisiei Naionale a Valorilor Mobiliare.
Valorile mobiliare ipotecare (MBS), sunt i ele instrumente ipotecare
specializate i devin din ce n ce mai des utilizate pentru mobilizarea fondurilor
necesare creditrii ipotecare. Dup estimrile Federaiei Europene pentru Ipoteci, n
Europa, doar 1% din totalul fondurilor necesare creditrii ipotecare provin din
utilizarea acestei metode. Utilizarea acestui instrument devine ns din ce n ce mai
popular deoarece permite scoaterea activelor din bilan, reducnd astfel capitalul
imobilizat. Valorile mobiliare ipotecare (MBS) se difereniaz n principal de
obligaiunile ipotecare prin aceea c instituia emitent nu pstreaz activele n
bilanul su i prin urmare, nu i asum ntreaga responsabilitate n ceea ce privete
riscul de creditare, deoarece implic vnzarea creditelor ipotecare i scoaterea lor n
totalitate din bilanul contabil, ca i provizioanele de risc aferente.
Restricii care apar n cazul emiterii de titluri i obligaiuni ipotecare: -
titlurile ipotecare pot fi emise n limita a 75% din valoarea nominal total a
creanelor ipotecare deinute n momentul emisiunii; - obligaiunile ipotecare pot fi
emise n limita a 60% din valoarea nominal total a creanelor ipotecare deinute n
momentul emisiunii, limit stabilit din motive de prudenialitate bancar; - titlurile
de valoare i emisiunile emise de acelai titular de creane ipotecare nu pot depi
mpreun 75% din valoarea total a creanelor ipotecare deinute n momentul ultimei
emisiuni.
Avantaje oferite de emisiunea obligaiunilor ipotecare: - stabilirea unui cadru
legislativ creeaz premisele pentru implementarea contextului instituional n vederea
crerii pieei secundare; - o pia secundar lichid este apt s diminueze riscurile
blocajului resurselor existente; - tranzacionarea creanelor ipotecare faciliteaz
obinerea finanrii din surse private a activitii de construcii la cele mai mici preuri
de pe pia.
Dezavantaje n ceea ce privete emisiunea obligaiunilor ipotecare: - piaa de
capital este nc subdezvoltata n Romnia; - metodologii diferite de msurare a
riscului; - masa critic necesar pentru lansarea pieei secundare se poate situa la

25
 CREDITUL IPOTECAR
niveluri ridicate. n concluzie, diferitele tipuri de obligaiuni ipotecare trebuie s aib
anumite caracteristici comune care s le confere calitatea de instrumente financiare
sigure: a) trebuie s fie emise de instituii de creditare; b) trebuie s fie supuse unei
supravegheri speciale din partea autoritilor publice; trebuie s aib o acoperire
suficient pentru obligaiile financiare asumate; c) trebuie s confere un privilegiu
deintorilor de obligaiuni ipotecare n cazul falimentului emitentului.
Piaa obligaiunilor ipotecare n Europa este foarte concentrat. Trei ri
ocup peste 85% din aceast pia. Germania conduce cu aproximativ 44% din
volumul valorilor mobiliare emise i aflate n circulaie, urmat de Danemarca
(aproximativ 29%) i Suedia (aproximativ 15%). Restul se mparte ntre Spania,
Frana, Austria, Olanda, Portugalia, Finlanda i Norvegia.
Noul pachet legislativ privind piaa creditului ipotecar nseamn un pic mai
bine pentru bnci i pentru clieni. Modificarea legii creditului ipotecar vizeaz ntre
altele clarificarea i unificarea modului de nscriere a ipotecii pe bun viitor n cartea
funciar i stabilete distincia ntre creditul ipotecar comercial (prin care se
finaneaz imobile cu alt destinaie dect cea de locuit, cum ar fi birouri, sedii de
firma etc.) i cel rezidenial (de locuit). S nu uitm c ipoteca sau garania imobiliar
trebuie nscris n cartea funciar pentru a deveni opozabil terilor (mai exact pentru
a putea fi valabil i fa de teri, nu doar pentru cele dou pri care o constituie), la
fel ca i transferul proprietii prin vnzarea-cumprarea unui imobil, i se constituie
n baza unui contract autentic, ncheiat la notar. Ea este ntotdeauna accesorie unui alt
contract principal (cum ar fi cel de mprumut), ca orice contract de garanie.
Ce avantaje aduc aceste modificri? n primul rnd un acces mai uor la
creditul ipotecar pentru construirea de locuin, unde ipoteca se nscrie pe un bun care
nc nu exist (sau o construcie parial ridicat, nefinalizat). O construcie este
considerat finalizat din punct de vedere legal atunci cnd a fost ncheiat procesul-
verbal de recepie final a construciei. Codul Civil nu permitea nscrierea de ipoteci
pe bunuri care nu exist (o construcie viitoare de exemplu, pentru care exist
autorizaie de construire); noua lege a abrogat acel articol deschiznd un drum
important n dezvoltarea finanrilor imobiliare. Din pcate ns, neclaritile de
practic n cazul acestor finanri au dus la situaia ca fiecare birou de carte funciar
(acum n cadrul Ageniei Naionale de Cadastru) s i reglementeze n mod diferit

26
 CREDITUL IPOTECAR
documentaia necesara nscrierii unei astfel de ipoteci pe construcie viitoare, mai
speciale. O alt noutate a pachetului legislativ o constituie eliminarea condiiei ca
beneficiarul unui credit ipotecar cu destinaie rezidenial s fie cetean romn.
Evident, este necesara armonizarea cu restul legislaiei care nu permite nc
cetenilor strini s cumpere terenuri n nume propriu.
Obligaiunile ipotecare sunt, ca i obligaiunile normale, o form de
finanare a unei afaceri (in cazul nostru instituie de credit, banca). Emiterea de
obligaiuni reprezint angajarea unei datorii, de ctre instituia emitent, fa de cei
care cumpr aceste titluri, garantndu-le acestora n baza unui contract un venit
constant. Obligaiunile sunt n general garantate cu active (proprieti) ale
emitentului, n cazul nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare acordate
de instituia de credit emitenta (s nu uitm c mprumuturile acordate, n cazul unei
instituii de credit, pentru o banc reprezint active, n timp ce depozitele se constituie
n datorii, nregistrate n pasivul instituiei). Legea obligaiunilor ipotecare definete
cadrul legal pentru introducerea unor astfel de instrumente de finanare n Romnia.
Aceast lege are ca pilon de baz asigurarea confortului investitorilor n acest tip de
obligaiuni garantate cu credite ipotecare. Practic s-au avut n vedere urmtoarele
elemente: reglementarea instituiei agentului cu funcia de reprezentare a deintorilor
de obligaiuni, impunerea unor cerine stricte de includere i de raportare a
portofoliului de creane cu care se garanteaz emisiunea, precum i segregarea
(separarea) portofoliului afectat emisiunii de masa credal (creditori) n cazul
falimentului emitentului.
Ca o observaie de ordin general, obligaiunile ipotecare au, n rile
dezvoltate, regim fiscal preferenial deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este n
cele mai multe cazuri considerata o prioritate guvernamentala (ncurajarea creditrii
pe termen lung duce la dezvoltare economica pe termen lung, prin efectul
multiplicator pe care creditul ipotecar l are n economie tiindu-se ca orice achiziie a
unui apartament genereaz automat un lan de servicii cu impact n creterea PIB, la
care se adaug dezvoltarea sectorului de construcii de locuine i de materiale de
construcii i nu n ultimul rnd crearea de noi locuri de munca etc.).

27
 CREDITUL IPOTECAR
SECIUNEA II
ASPECTE LEGATE DE BONITATEA CLIENTULUI

Capacitatea de rambursare, reprezint rata lunar maxim pe care o admite

banca n funcie de venitul net cumulat al mprumutatului i al soului sau soiei
acestuia. Venitul soului sau soiei se ia n calculul capacitii de rambursare numai
atunci cnd venitul net al mprumutatului este insuficient pentru obinerea creditului
solicitat. Dac nici veniturile cumulate ale mprumutatului i ale soului sau soiei
acestuia nu sunt suficiente se pot lua n calculul capacitii de rambursare la unele
bnci comerciale, i veniturile fidejusorilor. Pot avea calitatea de fidejusor prinii
mprumutatului sau ai soului /soiei acestuia. Fidejusorii trebuie s aib acelai
domiciliu cu cel al familiei mprumutatului de cel puin un an. Vrsta fidejusorilor la
data rambursrii a 50% din credit nu trebuie s depeasc, n principiu, 65 de ani la
unele dintre bnci. n cazul n care la stabilirea capacitii de rambursare a creditului
de ctre mprumutat se iau n calcul i veniturile soului /soiei, acesta /aceasta va
semna contractul de credit n calitatea de codebitor. n cazul n care la stabilirea
capacitii de rambursare a creditului de ctre mprumutat se iau n calcul i veniturile
fidejusorilor, acetia vor ncheia cu banca contracte de fidejusiune.
Dovada realizrii veniturilor se face prin: o adeverina de venit pentru
salariaii angajai pe perioad nedeterminat; - adeverina de venit pentru salariaii
angajai pe perioad determinat; - decizia de impunere emis de Administraia
Financiar pentru anul fiscal ncheiat; - declaraia anual de venit pentru liber
profesioniti; - declaraia de venit global nregistrat la Administraia Financiar
pentru anul fiscal ncheiat; - adeverin de repartizare a dividendelor; - ultimul talon
de pensie. Venitul net luat n calculul capacitii de rambursare va fi cel nscris n
documentele justificative diminuat cu sumele declarate ca datorii n Fia clientului.
Ca urmare a calculului capacitii de rambursare, mrimea maxim a creditului este
egal cu valoarea minim dintre valoarea stabilit de capacitatea de rambursare,
limita de finanare i solicitarea creditului. Aportul propriu: n natur i n numerar
mpreun cu creditul acordat trebuie s asigure realizarea sau achiziionarea
imobilului care face obiectul contractului.

28
 CREDITUL IPOTECAR
SECIUNEA III
APROBAREA I ANGAJAREA CREDITELOR

Clienii Bncii, persoane fizice i juridice pot contracta credite ipotecare cu

urmtoarele destinaii: construirea de locuine noi, inclusiv utilitile aferente;
construirea de case de vacan, inclusiv utilitile aferente; modernizarea, extinderea
locuinelor i caselor de vacan; terminarea locuinelor i caselor de vacan n cazul
n care volumul lucrrilor executate fa de valoarea investiiei este: n general sub
50% sau peste 50%; cumprarea de locuine terminate sau neterminate, inclusiv
achitarea sultei referitoare la o locuin, rezultat din hotrri judectoreti, din
contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzacie,
potrivit legii, de la unitile specializate ale consiliilor locale, regii autonome, societi
comerciale, persoane fizice; cumprarea de case de vacan; cumprri de terenuri
pentru construcii situate n intravilan.
n cazul persoanelor fizice, documentele necesare obinerii creditului sunt
urmtoarele: cerere, adeverin salarii, talon pensie, alte documente doveditoare de
venit i bugetul de venituri i cheltuieli. Se vor mai depune i urmtoarele documente:
a) pentru construcii noi de locuine sau case de vacan i pentru
modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente: - actul de proprietate asupra
terenului de construcie sau de concesionare al acestuia sau, dup caz, actul de
proprietate a construciei care se modernizeaz, extinde sau termin; - autorizaia de
construire eliberat de ctre primarii potrivit legii, precum i proiectul, devizul
general de lucrri mpreun cu avizele de la furnizorii de utiliti, care au stat la baza
eliberrii autorizaiei respective; - devizul lucrrilor rmase de executat n valori
actualizate, pentru terminrile de locuine; - actul de constituire n condiiile legii a
asociaiei civile fr scop lucrativ n cazul locuinelor care se construiesc n blocuri
sau cldiri cu mai multe apartamente, precum i procesul verbal de repartizare a
tuturor locuinelor i spaiilor cu alt destinaie, individualizate pe fiecare membru al
acesteia i valoarea lor, cu obligaia ca la terminarea lucrrilor, n cazul obinerii unor
economii, s se actualizeze repartizarea creditelor utilizate i dobnzilor aferente pe
fiecare beneficiar de spaiu;

29
 CREDITUL IPOTECAR
b) pentru cumprri de locuine noi sau neterminate i case de vacan de la
uniti specializate ale consiliilor locale, regii autonome i societi comerciale: -
contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu societatea care vinde locuina, sau orice
alt dovada emis de aceasta, n care s se specifice valoarea locuinei modalitatea de
plat a acesteia precum i valoarea achitat n avans; - dovada de ctigare a licitaiei
publice n cazul locuinelor care se vnd n condiiile legii; - documentele prevzute
mai sus dup cum este cazul;
c) pentru cumprri de locuine i case de vacan de la persoane fizice: -
contractul de vnzare-cumprare sub semntura privat, sau dup caz, contractul de
vnzare-cumprare autentificat, ncheiat cu persoana fizica care vinde locuina, n
care se specific valoarea la care s-a convenit vnzarea, adresa exact a acesteia,
modalitatea de plat i valoarea achitat ca avans;
d) pentru cumprri de terenuri pentru construcii: - contractul de vnzare-
cumprare sub semntura privat sau dup caz, contractul de vnzare-cumprare
autentic, ncheiat cu persoana fizic sau juridic care vinde terenul, n care se
specific valoarea la care s-a convenit vnzarea, amplasarea acestuia, modalitatea de
plat i valoarea achitat ca avans.
n toate cazurile, n cazul garantrii creditului cu un alt bun imobil dect cel
care se cumpr, se depun i urmtoarele documente: actele de proprietate ale bunului
imobil care constituie garania creditului; raportul de evaluare a imobilului cu care se
garanteaz creditul.
Analiza necesarului de credite la Banc se face n felul urmtor:
a) pentru construcii noi de locuine sau case de vacan i pentru
modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente: - valoarea lucrrilor se
stabilete pe baz de proiect i deviz general ntocmite de ctre o unitate de proiectare
autorizat, elaborate cu respectarea reglementrilor legale privind proiectarea
construciilor, - la stabilirea valorii construciei se va avea n vedere cuprinderea n
proiectul care a stat la baza eliberrii autorizaiei de construire a tuturor lucrrilor care
s asigure funcionalitatea obiectului creditat
b) pentru cumprri de locuine noi sau neterminate i case de vacan de la
uniti specializate ale consiliilor locale, regii autonome i societi comerciale:

30
 CREDITUL IPOTECAR
- se va avea n vedere valoarea stabilit potrivit legii de ctre unitatea care
vinde locuina, conform contractului de vnzare-cumprare n cazul celor terminate,
sau cea rezultat din proiect pentru cele care se cumpr n vederea terminrii, care va
cuprinde i valoarea lucrrilor realizate potrivit rezultatelor licitaiei publice
comunicate de organizatorul acesteia;
- pentru construciile preluate pentru terminare n urma unei licitaii publice,
organizate potrivit legii, se va urmri respectarea angajamentelor asumate cu aceasta
ocazie cu privire la lucrrile de modernizare, transformare, amenajare i mbuntire
a gradului de confort al acestora.
n ambele cazuri se vor avea n vedere i urmtoarele aspecte:
nivelul creditului se stabilete ca diferen ntre valoarea total a investiiei
i aportul propriu constituit fie n numerar n banca sau achitat vnztorului, fie n
lucrri executate a cror valoare se stabilete prin evaluare de ctre banc;
aportul propriu, indiferent de modul de constituire va fi de minim 25-30 %
din valoare investiiei cnd aceasta se execut de ctre o unitate specializat i 30-
40% cnd se realizeaz prin forte proprii.
c) pentru cumprri de locuine i case de vacan de la persoane fizice:
- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea nscris n
contractul de vnzare-cumprare, hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil,
contractul de schimb, actul de partaj voluntar sau contractul de tranzacie.
d) pentru cumprri de terenuri pentru construcii:
- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea nscris n actul de
vnzare-cumprare.
Pentru ca banca s aib certitudinea restituirii creditului, ea oblig solicitantul
s garanteze mprumutul, dup cum urmeaz:
a) Pentru construcii noi de locuine i case de vacane:
- ipoteca constituit asupra unor bunuri imobile aflate n proprietatea
solicitantului de credit sau a unui girant, pe baza unui contract de garanie imobiliar.
b) pentru finalizarea construciilor neterminate:
- ipoteca constituit asupra cldirilor pe baza unui contract de garanie
imobiliar n situaia n care stadiul atins permite ipotecarea sau ipoteca ce se va

31
 CREDITUL IPOTECAR
constitui asupra unor bunuri imobile aflate n proprietatea solicitantului de credit sau
a unui girant
c) pentru lucrri de modernizare i extinderea lucrrilor existente:
- ipoteca constituit pe baza contractului de garanie imobiliar asupra
construciei ce urmeaz a se moderniza sau extinde.
d) pentru cumprri de locuine terminate sau neterminate i case de vacan
inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuina, rezultata din hotrri judectoreti:
- ipoteca constituit pe baza contractului de garanie imobiliar asupra
locuinei care se cumpr n cazul n care este posibil conform punctului b) de mai
sus, sau ipoteca constituit asupra unor bunuri imobile aflate n proprietatea
solicitantului de credit sau a unui girant.
Concluziile privind acordarea creditului se vor cuprinde n Fia de analiz
pentru aprobarea creditului din care trebuie s rezulte: - capacitatea de rambursare a
clientului pe baza bugetului de venituri i cheltuieli ale familiei; ntocmit n
conformitate cu prevederile legale, n toate cazurile se vor investiga aspectele privind
situaia patrimonial a familiei solicitantului de credit, precum i perspectiva
meninerii veniturilor pe ntreaga perioad de creditare, avndu-se n vedere sigurana
pstrrii locului de munc; - actele de proprietate asupra bunurilor cu care se
garanteaz creditul; - constituirea aportului propriu; - asigurarea finanrii integrale a
locuinelor care se execut n blocuri sau cldiri, cu mai multe apartamente din surse
proprii i credit; - respectarea prevederilor din autorizaia de construire, a avizelor
pentru utiliti i a termenului de valabilitate a acesteia; - determinarea corect a
nivelului creditului; - exactitatea i corectitudinea ntocmirii documentelor.
Propunerea de aprobare este nsuit de eful compartimentului prin
semnarea Fiei de analiz pentru aprobarea creditului. Aceasta mpreun cu toat
documentaia creditului se prezint spre analiz consilierului juridic.
n cazul respingerii cererii de credit, referatul ntocmit de ofierul de credit se
vizeaz de eful compartimentului i de directorul unitii bancare, iar motivul se va
comunica n scris clientului. Aprobarea creditului se face pe baza Fiei de analiz 111
potrivit competenelor stabilite. Dup aprobarea creditului se va ntocmi contractul de
credit.

32
 CREDITUL IPOTECAR
Angajamentul, potrivit contractului de credit ncheiat, se nregistreaz n
evidena extrabilanier a bncii, la data i valoarea prevzut n contract.
Pentru nlesnirea realizrii tranzaciei ntre vnztor i cumprtor, banca
poate elibera solicitantului de credit o adres prin care se comunic aprobarea unui
credit pentru cumprare de locuin, cu precizarea valorii acesteia, ce va fi eliberat
numai dup prezentarea contractului de vnzare-cumprare ncheiat n forma
autentic i transcris la judectorie, precum i a contractului de ipotec asupra
imobilului cumprat prin credit, dac este cazul.
Creditul aprobat se pune la dispoziia clientului sub forma limitei de
creditare, care este maxim i se acord n cont separat de mprumut prin debitarea
acestuia pe msura efecturii plilor, prin contul curent al clientului. Concomitent cu
sumele din credit utilizate se diminueaz angajamentul din evidena extrabilanier.
Creditele vor fi puse la dispoziie, numai dup ce se va verifica ndeplinirea
prevederilor legale privind constituirea ipotecii, cesionarea drepturilor de despgubire
rezultate din:
- sistarea temporar a creditrii, condiionnd reluarea acestuia de prezentarea
autorizaiei de construire reactualizat i a proiectului care a stat la baza eliberrii
acesteia, astfel ca n termen de cel mult 90 de zile s fie reluate lucrrile; sistarea
definitiv a creditrii n msura n care nu pot fi ndeplinite condiiile de mai sus i
luarea de msuri pentru recuperarea creditului acordat, inclusiv prin declanarea
procedurii de executare silit.
Pentru cumprri de locuine i case de vacan inclusiv achitarea sultei
referitoare la o locuin, rezultat din hotrri judectoreti, din contracte de schimb,
dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzacie, potrivit legii, de la
uniti specializate: societi comerciale, persoane fizice, precum i a cumprrilor de
teren pentru construcii: - banca va urmri respectarea raportului surse proprii /credit
stabilit la aprobarea creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuinei
care se cumpr; - n cazul n care n momentul prezentrii contractului de vnzare-
cumprare sau a contractului de schimb, se constat c acesta s-a ncheiat la o valoare
a locuinei sau a terenului diferit de cea luat n calcul la determinarea nivelului
creditului se va proceda astfel:

33
 CREDITUL IPOTECAR
- dac valoarea este mai mare, clientul este obligat s fac dovada c dispune
de sursele proprii necesare acoperirii diferenei de pre, astfel ca mpreun cu creditul
aprobat s asigure achitarea integral a valorii nscrise n contractul de vnzare-
cumprare sau n contractul de schimb.
- dac valoarea este mai mic, se va recalcula nivelul maxim al creditului ce
se poate acorda innd cont i de sursele proprii ale clientului deja constituite la
solicitarea creditului, n acest caz nivelul creditului se va diminua corespunztor n
funcie de valoarea nscris n contractul de vnzare-cumprare sau n contractul de
schimb. In situaia n care creditul a fost acordat naintea prezentrii contractului de
vnzare-cumprare sau a contractului de schimb, diferena cu care trebuie diminuat
creditul se recupereaz de la client i se opereaz ca rambursare de credit. Dac
aceast sum nu se poate recupera de la client, se va considera credit restant i se va
nregistra corespunztor n contabilitate.
n cazul n care creditul a fost pus la dispoziie naintea prezentrii
documentelor justificative, clientul are obligaia prezentrii la banc, n termen de 15
zile asigurarea locuinei cu care se garanteaz creditul i semnarea contractului de
credit de ambele pri i de girani.
a) pentru construcii noi de locuine sau case de vacan i pentru
modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente. Banca va efectua plile din
avansul depus i apoi din credit pe baza ordinului depus sau al cec-ului emis de client,
ori pe baza documentelor de plat emise de unitatea de construcii care a fost
acceptate de beneficiar sau de mputernicitul acestuia, n concordan cu stadiul fizic
al lucrrilor de construcii realizate. n cazul realizrii lucrrilor cu fore proprii,
plile se fac numai ealonat pe baza ordinelor de plat i a cec-urilor emise de
solicitant sau n numerar numai dup justificarea cheltuielilor efectuate. mprumutatul
i poate da acordul prin contractul de credit ca la solicitarea unitii vnztoare,
banca s efectueze plile corespunztor stadiului fizic realizat.
b) pentru cumprri de locuine noi sau neterminate i case de vacan de la
uniti specializate ale consiliilor locale, regii autonome i societi comerciale. Banca
va efectua plata din credit numai prin virament n contul unitii vnztoare,
concomitent cu avansul constituit n banca, dac este cazul, pe baza ordinului de plat
sau a cec-ului semnat de client i al documentelor care s justifice solicitarea plii. n

34
 CREDITUL IPOTECAR
cazul n care creditul este garantat cu alte bunuri imobiliare dect locuina care se
cumpr, creditul se poate pune la dispoziie fr prezentarea documentelor
prezentate mai sus, dar numai dup nscrierea contractului de ipotec n Registrul de
inscripiuni i transcripiuni imobiliare al Judectoriei precum i nregistrarea la o
societate de asigurri a cesiunii drepturilor de despgubire pentru bunurile ipotecate
n favoarea bncii.
c) pentru cumprri de locuine i case de vacan de la persoane fizice.
Creditul se pune la dispoziie numai dup prezentarea n original al contractului de
vnzare-cumprare sau a contractului de schimb ncheiat n form autentic i
transcris la judectorie, respectiv a hotrrii judectoreti definitive i irevocabile, a
actului de partaj voluntar transcrise n Registrul de inscripiuni al Judectoriei, dup
caz, a crui copie se reine la banc. Plata din credit se face numai prin virament n
contul vnztorului pe baza ordinului de plat sau cec-ului semnat de client. Pentru
aprobarea creditului se solicit garanii. Garaniile trebuie s acopere valoarea
creditului acordat n proporie de 133%. Garania de baz a creditului ipotecar se
constituie n ipoteci i privilegii asupra imobilului, respectiv teren i construcie,
pentru care se acord credit ipotecar pentru investiii imobiliare. In completarea
garaniei de baz se pot lua depozite n lei i valut constituite la banc i garanii
imobiliare, altele dect cele care constituie obiectul creditului.
Asigurarea garaniilor se desfoar n felul urmtor: banca va contracta
polie de asigurare de via pentru mprumuttor i polie de asigurare a garaniilor
creditului n calitate de beneficiar al despgubirilor pe toat durata de creditare.
Poliele de asigurare vor fi cesionate n favoarea bncii pe toat durata de creditare.
Sumele minime asigurate se stabilesc prin reglementri interne ale bncii.

SECIUNEA IV
VERIFICAREA I RAMBURSAREA CREDITULUI

Urmrirea utilizrii creditului are loc pentru construcii noi sau case de
vacan i pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente. Pe ntreaga
perioad de creditare, banca va supraveghea respectarea de ctre mprumutat a
condiiilor avute n vedere la aprobarea creditului. Pentru aceasta se vor efectua

35
 CREDITUL IPOTECAR
verificri de cte ori se consider necesar, urmrindu-se n principal: 1) realizarea
lucrrilor n concordan cu autorizaia de construire i proiectul care a stat la baza
eliberrii acestuia; 2) plile din credit s fie n concordan cu stadiul realizrii
construciei; 3) rennoirea contractelor de asigurare, n cazul lucrrilor ce se execut
n regie, corespunztor stadiilor fizice executate.
n cazul n care din aceste verificri efectuate pe teren, n prezena
beneficiarului i constructorului, se constat nerespectarea autorizaiei de construire i
a proiectului care a stat la baza eliberrii acesteia, se va proceda astfel:
- utilizrii creditului, a contractului de vnzare-cumprare sau a contractului
de schimb ncheiat n form autentic i trimis la judectorie.
- n cazul neprezentrii documentelor justificative n cadrul acestui termen, se
va percepe la creditul din sold dobnda penalizatoare aprobat pentru nerespectarea
destinaiei creditului la persoanele fizice, care se va calcula de la data expirrii
termenului pn la data prezentrii acestora, att pentru creditul curent ct i pentru
cel restant, dac este cazul, n cazul neprezentrii documentelor justificative n termen
de aproximativ 45 zile de la utilizarea creditului banca va trece la recuperarea
integral a creditului de la debitori i girant, inclusiv pe calea executrii silite a
garaniilor, la aceast dat creditul devenind scadent integral.
Creditul mpreun cu dobnda se ramburseaz lunar potrivit graficului de
rambursare n sum fix sau variabil de ctre titularul de credite. n cazul cnd
clientul nu are posibilitatea achitrii unei rate constante din credit i a plii dobnzii
calculate la soldul creditului, se poate conveni cu clientul rambursarea creditului i
plata dobnzii s se fac n sum fix. n cazul solicitrilor de rambursare n devans a
creditelor pentru care prin contractul de credit s-a convenit cu clientul ca rambursarea
creditului i plata dobnzii s se fac lunar n sum fix, cu dobnda medie
capitalizat, se va proceda astfel:
Se va proceda la reanalizarea capacitii de plat a clientului, n condiiile
calculrii dobnzii la sold real, astfel: 1) se recalculeaz dobnda la sold real de la
data utilizrii creditului pn la data operrii rambursrii, inclusiv pentru fraciunea
de lun n care se face rambursarea nainte de scaden i se compar cu dobnda
efectiv ncasat; 2) n cazul n care dobnda calculat la sold real este mai mare dect

36
 CREDITUL IPOTECAR
dobnda ncasat, se va analiza dac exist posibilitatea ncasrii diferenei de
dobnd;
Aprobarea rambursrii: Cererea clientului de rambursare n devans a
creditului, se va aproba potrivit punctului analog din contractul de credit numai dac:
a) ntiinarea clientului n legtur cu diferena de dobnd rezultat ca urmare a
recalculrii dobnzii la sold real, pe care va trebui s o achite integral la data
rambursrii n devans; b) acceptarea de ctre client a schimbrii modului de calcul a
dobnzii i implicit a achitrii diferenei de dobnd, prin semnarea unui act adiional
la contractul de credit prin care se va specifica modificarea clauzei contractuale
referitoare la rambursarea creditului i la care se va anexa noul grafic de ealonare a
creditului rmas n sold; c) pentru soldul de credit rmas dup operarea rambursrii n
devans, se reface graficul de rambursare aplicndu-se procedeul de calcul al dobnzii
la sold real. pentru numrul de luni rmase conform contractului de credit.
Rambursarea creditelor va ncepe, de regul, n luna urmtoare utilizrii
creditului, iar dup caz, poate ncepe n luna urmtoare prevzut n documentaia
pentru realizarea sau terminarea lucrrilor, fr a depi ns 12 luni de la data
ncheierii contractului de credit. n aceast perioad se va calcula i ncasa dobnda la
creditul n sold. Pentru neplat la scaden a unei rate lunare, banca este n drept s
treac la recuperarea imediat a ratei creditului i a dobnzilor aferente din contul
curent al clientului, iar n cazul n care acest lucru nu este posibil, s treac la
executarea silit pe calea valorificrii bunurilor ipotecate.
n cazul ntrzierii la plat, Banca va trimite mprumutatului n cteva zile de
la scaden, o notificare prin scrisoare recomandat, prevenindu-l asupra
consecinelor nclcrii contractului. n cazul n care, n termen de aproximativ 30 de
zile de la primirea notificrii, mprumutatul nu-i execut obligaiile, Contractul se
consider reziliat de drept i ntreaga sum a ratelor cu dobnzile aferente devine
exigibil.
Creditele se avizeaz /aprob de ctre comitetele de credite organizate la
nivelul unitilor teritoriale, Direcia Creditelor Retail, Comitetul de Credite al bncii,
Comitetul de Risc i Consiliul de Administraie n limita competenelor stabilite.
Semnarea contractelor de credit i a contractelor accesorii (contractele de garanie) se
desfoar astfel: 1) contractul de credit i contractele accesorii se semneaz de ctre

37
 CREDITUL IPOTECAR
mprumutat, garani i codebitor n prezena unui reprezentant al bncii sau a unor
persoane mputernicite de conducerea bncii, nainte de angajarea creditului; 2)
fiecare fil a contractului se tampileaz, iar spaiile i filele libere se bareaz.
Contractul de credit se ncheie n 4 exemplare din care 3 pentru banc i unul pentru
mprumutat.

SECIUNEA V
RISCURILE ASOCIATE CREDITULUI IPOTECAR

Riscul se definete ca fiind probabilitatea de producere a unui eveniment cu

consecine adverse pentru subiect. Expunerea la risc reprezint valoarea actual a
tuturor pierderilor sau cheltuielilor suplimentare pe care le suport sau pe care le-ar
putea suporta instituia financiar n cauz. Astfel expunerea la risc poate fi efectiv
sau potenial. Pe piaa intern i internaional exist un ansamblu de factori de risc
interdependeni. Banca fiind n mod direct rspunztoare de acordarea unor credite,
cum este i cazul creditului ipotecar, aceste operaii bancare genereaz riscuri
financiare, de prestare i ambientale. Riscurile financiare sunt considerate cel mai
important grup de riscuri bancare, deoarece proasta lor gestionare produce cele mai
multe falimente bancare.
n acest grup de riscuri se includ: 1) riscul de creditare, denumit i risc de
insolvabilitate a debitorilor, risc de nerambursare sau risc al deteriorrii activelor
bancare. Exprim probabilitatea ncasrii efective, la scaden, a fluxului de venituri
anticipat (capital avansat plus dobnzi); 2) riscul de lichiditate sau riscul de
finanare. Exprim probabilitatea finanrii efective a operaiilor bancare. Pentru cei
care au mprumutat banca, poate apare ca risc de creditare, dar aceasta este doar o
component a sa; 3) riscul de pia sau de variaie a valorii activelor financiare
apare ca risc de variaie a ratei dobnzii, risc valutar i risc de variaie a cursului
activelor financiare. Exprim probabilitatea ca o variaie a condiiilor de pia s
afecteze negativ profitul bancar. ntre toate aceste grupe de risc se exercit o
interaciune permanent, deoarece ele exprim doar aspecte diferite ale aceluiai
potenial de risc-operaiile bancare curente. O expunere real excesiv la riscul de
creditare poate genera risc de lichiditate, dac banca nu are suficiente active lichide

38
 CREDITUL IPOTECAR
pentru a face fa obligaiilor sale scadente fr aportul sumelor rezultate din
rambursarea creditului primit de ctre client. Riscul de lichiditate, la rndul su,
poate genera risc de faliment, dac banca nu i poate procura rapid resursele
deficitare. n sistemul bancar, problemele cu care se confrunt o banc pot afecta
negativ i bncile partenere (creditoare fa de ea) existnd un permanent pericol de
contagiune. Acest risc specific ansamblului bncilor este numit risc sistemic i
gestiunea lui este asigurat de ctre banca central.
Ca inciden i amploare a pierderilor pe care le genereaz, riscurile
financiare sunt de departe cele mai semnificative pentru bnci i de aceea, gestiunea
lor poate aduce un plus semnificativ de soliditate a bncii. Riscul de creditare este
asumat de toate bncile i poate genera probleme serioase dac expunerea la risc
este substanial. Indicatorii tradiionali sunt mai puin folosii deoarece ei afecteaz
negativ rentabilitatea bncii. Ei se pot dovedi utili n analize temporare i comparaii
interbancare. Indicatorii obiectivi, monitorizai atent, pot semnaliza n avans apariia
unor probleme pe parcursul procesului de creditare, mai ales dac limitele sunt
depite pentru mai muli dintre ei. Indicatorii tradiionali ai riscului de lichiditate
tind s se concentreze asupra lichiditii activelor bancare. Indicatorii obiectivi
urmresc ndeosebi evoluia corelat a activelor lichide i a pasivelor imediate. Din
practic rezult c cel mai bun este indicatorul derivat ce raporteaz diferena dintre
activele lichide i mprumuturi.
Riscul variaiei ratei dobnzii pe pia este msurat tradiional prin gradul
de sensibilitate (relativ) sau gap (absolut). Principalele neajunsuri ale acestor
indicatori sunt generate de greutatea alegerii scadenei de folosit drept criteriu
pentru sensibilitate, precum i de luarea n considerare a efectelor pe care variaia
ratei dobnzii le are asupra valorii actuale a plasamentelor. Eliminarea i evitarea
riscurilor poate avea efect asupra reducerii costurilor totale ale bncii dac banca a
apreciat corect cheltuielile asociate i veniturile ajustate n funcie de risc pentru
fiecare gam de produse sau activiti. Riscul poate fi acoperit att printr-un
program formal de finanare elaborat pe baza prognozelor privind pierderile
anticipate, ct i prin prelevri pentru fondurile de rezerv destinate pierderilor n
afara unor programe formale de finanare, dac trec pierderile pe cheltuieli sau le
acoper din capital, n msura n care aceste pierderi se produc.

39
 CREDITUL IPOTECAR

CONCLUZII I PROPUNERI

Dup 1990 fondul locativ al Romniei a fost privatizat aproape n totalitate.

Noua generaie care a crescut sub auspiciile trecerii de la comunism la o nou form
de guvernmnt, mai prosper, mai egalitar i care s asigure un alt nivel de trai al
populaiei, i dorete o strategie de dezvoltare durabil i n sectorul construciilor de
locuine. Obiectivul primordial devine accesul fiecrui cetean la un cmin adecvat,
asigurarea proteciei sociale pentru persoanele cu venituri modeste.
Obiectivele strategice generale vizeaz mai multe componente ale sistemului
construciilor de locuine, cum ar fi: dezvoltarea urban durabil (reele de alimentare
cu ap i energie, sisteme de canalizare, managementul eficient al deeurilor),
mbuntirea infrastructurii (drumuri locale i judeene), facilitarea investiiilor din
domeniul privat i realizarea a ct mai multe proiecte de construire a ansamblurilor
rezideniale. Se urmrete astfel alinierea calitii vieii romnilor cu cetenii Uniunii
Europene. Msurile specifice n domeniul creditrii ipotecare trebuie s se reflecte i
n msurile sociale generale ce trebuie accelerate. Datorit nivelului sczut al
salariilor i puterii de cumprare relativ redus, se impun luate msuri sociale cum ar
fi crearea de noi locuri de munc i o protecie social decent. Dezvoltarea tuturor
ramurilor economiei naionale va conduce la o viaa mai bun, la mpmntenirea
unei mentaliti capitaliste i a unor mecanisme ale pieei libere.
Pentru creterea nivelului de confort al cetenilor i siguranei locuirii
trebuiesc promovate noi msuri fiscale i administrative care s stimuleze reabilitarea
i modernizarea fondului locativ construit. Demne de urmat sunt msurile ce s-au luat
n ultima vreme n rile Uniunii Europene n domeniul locativ. Acestea au obinut
deja rezultate notabile n evoluia calitativa a locuinelor proprietate personal ct i
nchiriat. Romnia a fcut deja demersuri pentru mbuntirea cadrului legal n
domeniul locuirii. Aceste msuri trebuie s fie cunoscute i aplicate att la nivel
naional dar mai ales local unde trebuie alocate fonduri mult mai nsemnate acestui
domeniu primordial.
Avnd n vedere ca n Romnia, comparativ cu rile membre ale Uniunii
Europene, majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca avnd venituri medii i mici,

40
 CREDITUL IPOTECAR
casele de economii pentru credit ipotecar par s constituie cea mai eficient soluie
pentru acoperirea nevoilor de finanare. Se impune luarea de msuri privind
nmulirea acestui tip de instituii dar i o diversificare a gamei de produse i servicii
oferite populaiei. Bncile comerciale mixte pot contribui i ele decisiv la dezvoltarea
construciilor de locuine.
n toate rile cu o economie dezvoltat creditarea ipotecara reprezint o
alternativ viabil de atragere a fondurilor. Finanarea locuinelor este o activitate
complex care necesit colaborarea tuturor participanilor, att a guvernului,
finanatorilor, ct i a firmelor de construcii. Aceast lucrare are menirea de a
contientiza importana creditului ipotecar n dezvoltarea domeniului locativ din
Romnia. Piaa imobiliar se afl abia la nceput dar reprezint o investiie demn de
luat n calcul avnd n vedere c populaia va aloca din ce n ce mai multe resurse
pentru asigurarea unui confort sporit locuinelor.

41
 CREDITUL IPOTECAR

BIBLIOGRAFIE

I. Tratate, monografii, cursuri universitare i alte lucrri de specialitate

1. BASNO Cezar (coord.), Moned, credit, bnci, Editura Didactic i

Pedagogic, Bucureti, 2001.
2. BEJU Daniela, Mecanisme monetare i instituii bancare, Editura Casa Crii
de tiin, Cluj-Napoca, 2004.
3. CERNEA S., Banii i creditul n economiile contemporane, Editura Didactic
i Pedagogic, Bucureti, 1997.
4. COSTEA CARMEN, Tranzacii comerciale cu ajutorul creditului, Editura
Forum Consulting Partners, Bucureti 2000.
5. Creditul ipotecar pentru cumprarea /construcia de locuine, Editura All
Beck, Bucureti 2004.
6. DEDU Vasile, Gestiune i audit bancar, Editura Naional, Bucureti, 2001.
7. DU MDLINA, Dac vreau o locuin pot prin credit, Editura Tehnic,
Bucureti 2003.
8. IMIREANU Mihai, Tehnica i practica operaiunilor bancare, Editura
Tribuna Economic, Bucureti, 1995.
9. IONESCU Lucian C. (coordonator), Bncile i operaiunile bancare, Editura
Economic, 1996.
10. IONESCU Lucian C. (coordonator), Economia i rolul bncilor, vol. I i II,
Editura Economic, 1996.
11. LICHTENBERGER JUNG-DUK, The economic and financial importance of
mortgage bonds, n Mortgage Banks and the Mortgage Bond n Europe, 2001.
12. MANOLESCU GHEORGHE., Moned i credit, Editura Fundaiei Romnia
de Mine, Bucureti 2001.
13. OLTEANU Alexandru, Management bancar. Politici. Strategii i Tehnici
bancare, Editura Dareco, Bucureti, 2003.
14. ROCA Teodor, Moned i credit, Editura Altip, Alba- Iulia, 2001.

42
 CREDITUL IPOTECAR
15. ROXIN LUMINIA, Gestiunea riscurilor bancare, Editura Didactic i
Pedagogic, Bucureti 1997.
16. SECHELARIU Sergiu, BEJAN Ioan, Creditul ipotecar, Editura Deteptarea,
Bucureti, 2002.
17. SEDAR NEGA MRIA, Cum s-i cumperi cas?, Editura Capital, Bucureti
2002.
18. TRENCA I. Ioan, Metode i tehnici bancare, Editura Casa Crii de tiin,
Cluj- Napoca, 2002.
19. TURCU ION, Operaiuni i contracte bancare, Editura Lumina Lex,
Bucureti, 1997.

II. Acte normative

1. Legea nr. 152 /1998, privind nfiinarea Ageniei Naionale a Locuinei i

normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotrrea de
Guvern nr. 962 /2001.
2. Legea nr. 190 /1999, privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare.
3. Normele de creditare ale BCR.
4. Ordonana de urgen nr. 201 /2002 privind modificarea Legii 190 /1999.

43